房地產市場范文第1篇
關鍵詞：人民幣匯率,土地政策,剛性需求
一、我國房地產市場與人民幣匯率
根據不完全統計, 自2005年人民幣匯改以來, 至少有超過萬億美元的投機熱錢流入中國, 絕大多數流入了股市和樓市。中國接近2.4萬億美元的外匯儲備, 至少有一半是熱錢。匯率問題對于中國, 牽一發而動全身, 中國的資產價格不斷上漲, 將引發中國式的隱形金融危機。
事實上, 從1993~1994年人民幣主動貶值以來, 幣值被低估的情況始終存在。歐美國家是在享受廉價的中國制造多年之后, 才強烈要求人民幣升值的。由于美國欠中國的9000多億美元國債都是美元幣值的, 如果美元貶值, 那么從實物角度來看, 美國欠中國的債務就減少了。事實上, 美國是可以通過多印鈔票 (增大貨幣供應量) 來實現這一目的的, 但這對美國經濟也有一定傷害, 所以奧巴馬當然再三呼吁人民幣主動升值。換句話說, 人民幣升值是歐美國家經濟困局導致的政治話題。
由于人民幣升值預期的存在, 大量游資通過合法非法的渠道進入中國, 國際游資的操作手法是, 通過貿易途徑將美元換成人民幣, 然后購買人民幣資產, 目的是在人民幣升值兌現之后套現, 這也是對沖基金常見的操作手法。由于中國資本市場風險較大, 資金需求量大、穩定且收益高的房地產行業順理成章地成為境外資本的投資平臺。這樣做的目的是希望能夠一箭雙雕, 首先是從房價上漲中獲得利潤, 然后再坐等人民幣升值。這樣一來, 匯率就被房價綁到了一起。這樣的后果是中國資產價格的暴漲導致了相當多的家庭不得不將資源向房屋這種必需品傾斜, 從而相對壓縮了消費。同時資產價格的暴漲還導致國內收入差距進一步拉大, 資產價格導致的分配不公成為中國當前主要的社會問題。去年外貿順差增速過快與機構炒匯和企業騙取退稅有關。許多企業夸大實際出口額, 騙取大額出口退稅, 并把高于實際貨值的外匯轉移到國內, 以賭人民幣升值。
從經濟學角度來看, 房地產熱還源自市場對高通貨膨脹的預期, 而非完全是地方政府所謂的“土地財政”。穩步提升人民幣匯率有助于抑制房價上升, 國際間貿易產品定價不由中國決定, 而是國際定價, 價格上漲的壓力一定要由非貿易品承擔。而經濟學中國家的實際匯率, 是由貿易品和非貿易品的比價決定。如果名義匯率不動, 非貿易品價格必然上升, 房地產就是非貿易品中最大的一塊。反過來說只有房價的上漲趨勢得到遏制, 人民幣才有升值的可能。中央政府決定匯率政策時, 一般考慮的是貿易部門和非貿易部門的福利變化。也就是說, 人民幣是否升值的一般決定因素主要取決于匯率變化后對貿易產業和非貿易產業的整體影響。但現在國際游資將熱錢放在了中國的房地產市場, 使房價與匯率糾纏在一起。
從歷次新興市場國家爆發金融危機的歷史經驗來看, 熱錢流向的突然反轉一般有三個重要因素:第一是新興市場國家資產價格估值已經出現比較明顯的泡沫;第二是美聯儲重新步入加息周期, 導致美元匯率步入上升周期;第三是美國經濟成功地鍛造了新的經濟增長點, 從而提高了美國金融市場的吸引力。從積極意義看, 熱錢的流出對我國外匯儲備的合理瘦身有一定好處。首先, 借熱錢出逃之機, 我國可以回籠一部分人民幣, 以減少誘發通貨膨脹的壓力;其次, 是我國進行經濟結構調整的有利時機。比如, 在出口方向上, 當歐美市場萎縮時, 發展非洲、東南亞等市場;在商品結構上, 相應減少“三來一補”的傳統貿易, 提高進出口產品的科技含量。第三, 變換儲備結構, 進口戰略物資, 正好減少一部分美元資產, 回避美元貶值的風險。當然, 根本的措施應該是加大調整經濟結構的力度, 使之更加合理, 適當減少不合理投資虛擬經濟領域的機會。
防范熱錢要標本兼治, 要多部門共同配合, 對央行、外匯管理局等調控部門而言, 對待熱錢的方式不應該是強堵, 而是加強疏導, 有序管理。
二、我國房屋的剛性需求與房地產新政
我國目前對住房有著強大的剛性需求, 中國四億多嬰兒潮期間出生的人口正處于中老年, 他們拼命買房, 把房子作為養老金。而他們的下一代有兩億多, 也在買房準備結婚成家。只有到嬰兒潮這一波退休之后, 中國的房地產需求才會逐漸回落。從短期來看, 政策打壓房地產會造成停滯, 局部地區會出現下調的可能性, 但這種短期影響還不至于使得中國房地產走勢出現拐點式的變化。目前, 城市居民擁有商品房的家庭可能只有30%左右, 70%的人住房改善性需求強烈。同時, 中國城市化率還很低, 占人口比重55%的農村戶籍人口將大量城市化, 這兩股力量必然支撐房地產業的長期發展。
從目前我國的經濟形勢來看, 政府強硬的打壓房價可能會帶來一系列負面的影響。若短期房價出現下跌趨勢, 地產中的熱錢就會迅速流出, 我國的資產價格可能會出現下跌, 相關的一大批行業都會失去活力, 銀行不良貸款比例快速提高, 這些凸顯的問題都會對中國經濟造成嚴重的打擊。更棘手的問題是, 如果降房價, 面對的是馬上的通貨膨脹。近幾年我國每年基礎貨幣的增加幅度均不低于20%, 遠高于GDP+CPI的增長率, 按正常情況本該出現通貨膨脹。因此現在的不動產價格大幅上升, 乃是對市場上貨幣大增的一種正常反應, 但在這種情況下壓低房價反而會進一步惡化衰退周期里貨幣的過剩。從某一個角度說當前的房地產“過熱”, 不僅沒有“綁架”宏觀經濟, 反而是延緩了通貨膨脹的爆發, 中國經濟的深層問題, 是釋放了過多的貨幣, 而沒有創造出相應的利潤。房地產“發燒”, 不動產價格上漲, 只不過是經濟問題的外在表征, 是市場“吸收”貨幣的自然機制?？扇缃裎覈绮粡恼呱峡刂品績r, 那么面對的將是社會的穩定及今后可能出現的更嚴重的經濟問題, 對于國際大環境來說首先要維穩, 對國內來說也要維穩, 現在可以說是維穩和房價的較量。所以最可靠的辦法就是穩定房價, 然后在社會產品增加時, 減少貨幣的投放量, 加上其他政策如加息、增加商業銀行準備金率、縮小信貸規模等輔助手段, 來使中國經濟軟著陸, 我國現在的房地產新政大概也是這個邏輯。
抑制房地產過熱的治本之策, 在于大規?；厥樟鲃有? 使市場上的貨幣與實物財富重新恢復平衡。遺憾的是, 迄今為止我國并沒有在經濟衰退的周期里, 找到控制流動性的有效途徑, 這大概就是現在提倡擴大內需和產業創新的根本原因。經濟高潮時的債務, 一旦無法通過創造利潤償還, 銀行利潤就會被用來充抵爛賬, 導致資本充足率下降, 貸款規模也會相應萎縮。此時, 為了恢復銀行的功能, 避免傷及正常運營的企業, 不僅不能收緊銀根, 反而要注入更多的貨幣。美聯儲正是汲取了上世紀30年代抽緊銀根導致大蕭條的教訓, 在應對金融海嘯時, 向銀行注入了空前規模的流動性。而這又為危害更大的通貨膨脹埋下禍根。
我國現今加大保障性住房的投資力度, 一方面是為了穩定房地產業對國民經濟的拉動作用, 防止景氣度大幅下滑;另一方面, 將分流商品房市場需求, 抑制房價的反彈與投機行為。
具經濟學家分析, 我國保障性住房應占到房屋總供應量一半左右, 而現在廉租房覆蓋率按城鎮居民家庭來算還不足1%。從規模上還無法緩解房地產問題的壓力。2010年國家提出要建600萬套保障性住房, 規模很大, 但能否落實才是關鍵?，F在的保障性住房在供給和需求兩個方面都有問題:需求方面, 我們只考慮城里貧困人口的住房保障, 而沒有考慮進城農民工的住房保障問題;其次, 無法保證供給, 地方政府靠房地產財政, 現在讓它掏錢是很難的, 國有企業是否愿意退出炒地皮、炒房價, 來做利潤極低的保障性住房, 這是政府的責任。所以, 如果在需求層面考慮到進城農民工, 在供給層面考慮讓國有企業做保障性住房, 很多問題就可以解決。
三、對我國房地產現狀的一些想法
70年的土地出讓收益, 提早一次性花光, 不利于可持續發展。我國在適當的時候可以引入土地稅的概念進行土地改革, 當然有必要結合實際的國情, 借鑒國外的成功經驗, 每年納入的稅金收入可作為政府可持續發展的強大動力, 同時又能抑制地區政府的賣地沖動, 為我國在二十一世紀穩健發展做好充分的準備。
貧富差距過大分配不公是導致眾多投機行為的原動力之一, 這是一個長期的難題, 也是我國改革發展過程中不可逾越的一個障礙。在當前抑制房價暴漲的政策措施中就應該做到分門別類的對待, 鼓勵需求者切實購買, 抑制投機者的炒房沖動, 在調控的過程中要進行差別化的處理, 因地制宜, 避免一刀切。不同城市的房價上漲的情況不同, 貸款管理政策也應有所區分。在保障性住房的建設方面, 現在只有全國提供的套數和平米數, 具體到各個地方政府怎么施行保障性住房怎么做, 應該有更細化的安排, 在堅持擴大建設保障性住房的同時, 要加大監管力度, 甚至可以通過司法介入, 確確實實做到解決低收入者需求者的住房問題。
人民幣大幅升值, 很快就會主動刺破房地產泡沫, 但如果人民幣不升值, 聽憑國際熱錢在國內投機, 時間一長, 隨時可引發嚴重的通貨膨脹。但恢復有管理的浮動匯率制度、讓匯率逐步小幅上調, 對經濟的長期發展也是有利的, 不僅有助于抑制房價, 同時也有助于出口企業轉型, 從生產低附加值產品轉而生產高附加值產品, 或者將生產基地搬遷內陸地區。從長遠計, 還是要讓熱錢回到美國, 使貨幣流動性的“猛虎”回籠, 這是一個時代的博弈。
房地產市場范文第2篇
【摘要】本文從近年來中國房地產市場的發展入手，闡述了新形勢下估價機構面臨的機遇和挑戰。筆者對估價行業自身完善和發展的路徑給出了建議，同時也展望了我國估價行業的健康發展的方向。
【關鍵詞】估價機構;機遇和挑戰;估價行業;完善和發展
近年來，伴隨著經濟的急速增長，我國房地產市場及房地產估價行業也得以快速成長。房地產估價在各個領域得以廣泛應用。在房地產市場不斷發展的過程中，人們對專業訊息、專業知識及服務的需要大增，從而使房地產估價市場涌現更多業務機會及更開闊的業務空間。解析近年來房地產市場成長狀況，掌控其發展趨勢，預測新形勢下估價機構所面臨的機會與挑戰，探求發展對策，加快縮小與發達國家的行業差距，實現我國估價行業的健康可持續發展，就顯得至關重要。
1、近年來房地產市場發展狀況
我國房地產市場在近年以來獲得了長足發展，在以下幾點得以體現：1.國民經濟的持續快速增長。近年來，中國國民經濟增長率的不斷提高導致了城市化的不斷擴大。大批農業人口涌入城市，這部分農轉非人口必定要進行住房消費，從而推漲了房地產市場新的需求購買力。2.體制與機制的市場化。房改前，國家和集體是房屋建設及分配的主體。房改后，房屋建設與購買共同入市，促進了住房商品化。3.系列相關政策的出臺。市場經濟一方面提升了購買力，另一方面催化了人們諸如住房按揭貸款等各類新的消費觀念。目前，數額巨大的住房按揭貸款間與開發貸款是房地產市場得以持續高速發展的最重要的資金來源。
雖然在房地產市場蓬勃發展的過程中，出現過局部過熱及價格泡沫等現象，經過了短期的局部調整的過程，但這是市場當中經常有的現象，從更長遠的角度來看，我國的房地產市場總的形勢還是較為樂觀的，作為國民經濟的支柱產業，仍有著長期穩定發展的態勢。
隨著持續加快、加強的經濟體制改革步伐以及WTO組織的加入，我國的房地產市場經濟將更為活躍。龐大的國際房地產市場也為中國的房地產評估行業和機構打開了一扇大門，為我們提供了廣闊的發展空間，也帶來了機遇和挑戰。
2、估價機構面臨的機遇和挑戰
在我國社會主義經濟體制改革大潮與國際接軌的新形勢下，國際評估機構的進駐一方面帶來了先進理念，另一方面也造成了強大的沖擊。一方面，中國的房地產評估機構面臨著許多機遇，另一方面，它們也面臨著許多挑戰。那么中國房地產估價行業在新形勢下將面臨哪些機遇和挑戰？筆者歸納了如下幾點：
2.1加劇我國房地產評估行業的市場競爭
我國房地產評估行業目前現狀是，一方面，機構違法及無證經營情況仍有存在，另一方面，即便具備資格的機構，也有內部組織不規范及業務水平良莠不齊的局面。同時，還存在因估價人員知識儲備不完善、知識結構不系統，綜合素質有缺陷而不能適應高端復雜評估業務要求的情況。
新形勢下，與房地產市場日趨活躍同時而來的，是評估機構市場競爭的日益激烈。市場競爭必然導致優勝劣汰。市場的活躍帶來了新機構的不斷涌現，那些規模不大、實力不強且素質不高的機構在此過程中將被無情淘汰;反之，那些具有規模大、實力強且操作規范的機構能獲取廣泛業務，從而競爭力更強且社會信譽不斷走高并逐步成為評估市場的中堅力量。
在現階段，與國外相比，我國的評估機構的硬件設施相對落后，規模經營水平有限，觀念意識相對陳舊從而競爭力較差。在新形勢下，各機構需要從各個方面進行調整和完善。在評估機構的內部也要進行重組和創新，在常規估價業務之外，還要拓展出估價理論研究、市場信息發布、經濟形勢預測與分析等等業務類型。這些都是房地產評估行業和機構在激烈競爭的新形勢下避免壟斷，消除不正當競爭的新的和更高的要求。
總之，市場競爭將促使房地產評估機構之間的優勝劣汰及機構內部重組和創新。
2.2實現我國房地產評估行業與國際接軌
我國目前有眾多評估機構是從各行業部門脫鉤改制而來，這類機構在業務上仍與原主管部門有著千絲萬縷的聯系，極易形成政企不分、行業壟斷的局面，對評估機構的公平競爭極為不利。新形勢下，評估行業要與國際評估業同步，所有評估機構都要走向市場，所有經營性的評估業務必須要由完全市場化的評估機構承擔，評估機構即為企業，即不屬于任一行業行政部門，也不再具有任何行政職能。競爭規則由市場制定，評估業務由委托方自由選擇。
要使我國評估機構真正實現市場化與社會化，唯有改變評估機構與行政單位政企不分、行業壟斷局面才能得以推動。
2.3促進我國房地產評估行業相關法規和監督措施的進一步完善
市場經濟是一種法治經濟，法治也是市場化和社會化的房地產評估活動所必需的。評估行為要用法律來規范，以機制來約束。新形勢下，我們應依國際慣有先例，借鑒他國成功經驗來制定屬于中國的評估專項法規，以保證評估行業健康發展。
只有這樣，我們才能提高評估服務行為的標準化和透明度，提高房地產評估行業和機構的信譽和市場競爭力，使中國房地產評估行業盡快進入標準化發展的軌道。
2.4促進我國統一的房地產評估管理體制的建立
由于房地產評估服務是有償服務，具有收益，所有政府職能部門都望對其施加影響，這就造成多部門多頭管理上，各說其是，而無法形成統一的法規制度及系統的管理規范。
新形勢下，社會經濟活動均趨向國際化，房地產經濟領域也將同步開放，國外同行競爭局面必將到來。對進入我國市場的中外合資及純外資評估機構必須按照國際慣例進行認證和準入。理順多部門管理的機構改革勢在必行，全國及地方估價師學會需獨立行使職權，在評估師執業資格考試、注冊管理、繼續教育、行業技術標準制定及職業道德規范方面發揮作用，政府部門僅對評估行業進行宏觀指導與監督。
此外，由于國內外評估機構在同一市場競爭，因此有必要引入并共同采用國際公認的標準和做法。在房地產評估原則、目的、方法、術語標準、技術參數等等各方面都作出統一模板，建立統一行業標準與管理體制，促使房地產評估管理規范化。
2.5促進我國房地產評估理論與方法的統一和完善
我國房地產評估行業起步較晚但成長很快，目前在估價的理論與實踐上均存在有一些問題。新形勢下，這些問題將逐步得以解決，我國房地產評估理論與實踐必將得到進一步完善。
對于評估實踐中存在的問題，如評估標準和技術參數的行業標準化，評估工作的監督和審計機制的形成等等。在新形勢下，他們將在不同程度上逐步完善和規范，促進中國房地產評估業成不斷走向成熟。
3、估價行業自身的完善和發展
近年來，我國高速發展的經濟、宏觀穩健的政策使得房地產估價行業具備了強大的市場潛力以及發展空間。與此同時，行業市場化、國際化進一步加劇，服務更趨多樣化、專業化，行業競爭壓力倍增。在機遇與挑戰面前，我們應未雨綢繆，制定有效措施以促進估價行業的完善和發展。
3.1完善房地產評估制度
新中國的房地產評估業起步較晚，各種與房地產評估有關的法律、法規、制度也還很不健全;房地產評估執業行為尚欠規范。為此，我們應參照國外先進、有效的經驗，根據我國的客觀實際，健全有關房地產評估制度，加強政府行政監管。（1）制定嚴格的評估機構審批制度。（2）擬定評估價格的監管制度，完善評估行業的執業規范。（3）建立、完善房地產評估機構資質年檢和房地產評估執業人員的資格認證制度。（4）建立執業人員的再教育制度。
3.2加強行業自身建設
新形勢下，如何提高我國房地產評估機構的競爭力和服務意識，提高自擔風險的能力來順應社會主義市場經濟發展的客觀規律呢？有如下幾點： （1）提高人員素質，提升執業水準 ;（2）加強行業自律，服務行業發展（3）制定道德準則，提升行業地位。
3.3建立房地產評估信息網絡，加強網絡信息技術管理
網絡技術在近年來發展迅猛，這為房地產估價業的發展提供了有利條件。全面、真實的房地產評估信息是房地產評估業開展業務的基礎和根本，更是其實力強勁的表現和其信譽度、權威性的象征。因此，房地產評估機構，應積極建立房地產評估信息網絡，強化評估信息的搜集、處理。儲備能力。通過網絡信息，及時、便捷地學習國外有關房地產估價方面的先進經驗;快速、便捷地獲取國內有關房地產政策、經濟、經營、金融、稅收等信息，以市場為導向，根據市場經濟規律，及時對房地產評估信息作出系統化、科學化的綜合分析和預測，比較網上的信息，制定更加合理、科學、公正的房地產價格，藉以建立信息時代的核心競爭優勢，從而更好地為客戶提供全方位的信息服務，更好地推銷自己的服務管理理念，展示行業形象，以開拓更廣闊的評估市場。
3.4加快拓展業務領域，積極創新業務品種
在目前階段，我國大部分估價機構幾乎僅從事房地產估價這一單一業務?？v觀國外成功機構經營經驗，其業務類型多樣，范圍均多方涉足。因此，我們的機構也應走多元化發展道路，積極拓展業務領域，創新業務品種;全面介入除評估以外的咨詢、策劃、可行性研究以及城市房屋征收、舊城改造、企業重組與并購等各個領域。
3.5增強估價機構綜合競爭力
在目前階段，雖然中國有大量的評估機構，但大多數評估機構規模小，競爭力不強，行業內部惡性競爭劇烈。而我們面臨的來自國際市場的競爭對手均有較強的綜合實力，其服務理念更先進，專業化程度更高。因此，中國的評估機構應該從現實出發，增強緊迫感，加強機構合作，發展專業化，打造品牌，逐步融入從技術到服務的國際化，不斷增強自身實力，應對競爭。
總結：
總言之，21世紀是個充滿機遇和挑戰的時代，我國的房地產評估機構若想得到長足發展，在國內乃至國際房地產評估市場站穩自己的腳跟，必須來一場\"鳳凰涅磐”式的變革，從而加強自身的建設，不斷地發展、完善;不斷健全、完善房地產評估制度，加強政府行政監管力度，認真貫徹落實房地產政策、法規和措施，建立起一支技術好、服務優、管理嚴的房地產評估隊伍。只有這樣，我們才能與國際房地產評估市場的強大影響力相抗衡，更好地促進中國房地產評估業的健康有序發展。
參考文獻：
[1]高炳華.中國加入WTO給房地產評估行業帶來的影響，中國估價師資訊網，2002.
房地產市場范文第3篇
銷售經理是介于業務員和銷售總監的職務，起到承上啟下的作用，對于公司及總監下達的任務合理的分配給業務員，做到人盡其責，物盡其用，盡量挖掘每個人的潛能，將不同性格的業務員有機的整合成為一個整體，從而達到團隊出擊的目的
二、銷售經理的職責有很多
項目營銷策略的制定，各個銷售節點的控制，現場的管理與整合等等
銷售經理應該是個通才，而非專才
需要精通房地產策劃，廣告，銷售，管理等諸多學問
所以盡量多看，多聽，多問，方能自如徜徉于地產的大海
1.營銷策略的制定：
項目營銷策略的制定是基于對整個市場的充分了解基礎上的
了解你的對手：他們賣什么，他們怎么賣的，他們為什么賣得好(或不好) 了解你的客戶：他們想買什么，他們為什么愿意買
了解你的項目：我們賣什么，我們賣給誰，我們怎么賣
當銷售經理對這些問題的答案都爛熟于胸的時候，行銷策略自然不在話下
2.銷售節點
一般根據工程建設進度，項目銷售策略、財務控制等方面來制定
而銷控通常分為四個階段：認籌期，公開期，強銷期和尾盤期 銷售經理就要合理的掌控每一個銷售節點，使整個項目有計劃的進行
古人有云：不謀一世者，不足以謀一時;不謀全局者，不足以謀一隅。
銷售經理其實就是導演，劇本拿來之后，整個項目的各個重點階段已經了然于胸，那么項目就可以隨便玩，執行的過程中要注意不斷修正，與時俱進
3.案場管理
案場管理一般是被認為是最簡單的，因為管理是我們從小接觸最多的，從出生開始你就被你父母管理，上學被老師管理，上班又被領導管理制定銷售計劃，努力完成銷售任務，及時準確提供市場信息及客戶意見，管理好銷售團隊。銷售經理職責：
1、主持售樓中心的整體運作工作，組織實施公司有關銷售方面的決議，負責完成公司下達
的銷售任務。
2、制定階段性銷售計劃，組織實施售樓部年度工作和銷售計劃，并完成銷售計劃。
3、 協助和參與項目銷售策劃。
4、 擬訂售樓部內部管理機構設置方案及各職位的職責范圍和標準。
5、 與人事部門共同擬訂售樓部的基本管理制度。培訓銷售人員，指揮協調現場人員，營造銷售氣氛，輔助成交。
7、 擬訂售樓中心傭金提成及獎勵方案。
8、 對銷售現場的整體監督、管理與控制。
9、 制定售樓中心員工的具體管理規章。
10、 提請聘任或者解聘本部門員工。
11、 及時提交銷售報表，匯報所收集的信息、意見及出現的問題。
12、 制定員工的招聘、教育與培訓計劃。
13、 定期對本部員工進行考核、考查，對多次考核、考查不合格的員工進行處罰或解聘，負責本部門各項業務(如銷售、合同、按揭、催款)的完成。及時協調和處理解決客戶與業主的各類投訴并反饋有關信息，認真做好售前和售后的各項服務工作。
16、負責售出單位認購書的簽收與審核。
17.參與項目策劃工作，負責售樓處、樣板房方案及裝修標準方案的制定工作和組織實施工作。
房地產市場范文第4篇
國家的宏觀調控政策使房地產行業外部環境發生變化，貨幣的緊縮使得企業不得不承擔巨大的資金壓力，開發企業將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業的融資手段會呈現出多樣化和專業化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業集中。 保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠的產業政策。中國房地產將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結構性的調整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調整實現，短期內由于市場供應量有限，對整個房地產市場影響有限;中長期看，結構調整無法避免，行業利潤率將回落到合理水平，開發企業也將更多涉足保障性住房開發。
目前中國房地產處于行業快速發展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業內部不斷調整和變革，市場將會更加規范，遠期來看市場擁有穩定的需求。 未來中國房地產業的機會在于：以高周轉和產品創新為核心的傳統住宅開發、以資產管理為核心的辦公樓宇的開發、以改造升級和管理提升為核心的存量房開發、以產業、旅游、養生、度假等支撐為核心的新型地產開發、以服務配套為核心的老年服務社區的開發和以直接融資為核心的多元化資本結構的構建
四、若干政策建議
我國的房地產市場是從計劃經濟轉軌進入市場化階段的，受國家宏觀經濟政策的影響很深。并且，我國的房地產市場剛剛步入正規化發展階段，相應的金融市場才剛剛起步，還遠遠不能適應房地產業的迅速發展。對于房地產開發商來說，市場上沒有很好的信息及融資渠道使他們能夠更準確地把握房地產市場的動向。因此，盡快制定并調整房地產業的宏觀政策，建立并完善相應的金融體系以及建立相應的信息服務體系已經迫在眉睫。 我國的住宅產業要成為新的經濟增長點并成為經濟可持續發展的源動力，從對我國房地產市場的周期分析可以看出，政府在其中的作用舉足輕重。因此;要使房地產市場健康發展，關鍵在于要有正確的政策措施，堅持統一的政策和目標指導，因地制宜地組織實施，并堅持短期利益與長遠利益、總體利益和局部利益的辯證統一。比如在國家稅收、政府投資等一些方面，給予房地產市場宏觀上的政策支持。具體可以從以下幾個方面入手：1)整頓房地產行業的經營秩序， 確定降低民用商品房的成本和價格。2 )盡快取消對居民現有住房進入市場交易的各種限制，努力活躍民用住房市場。3 )努力推進居民購房的抵押貸款消費，完善居民抵押貸款的法律支持，以保證普通居民能夠以抵押貸款的方式購買住房，使銀行的此項業務得到安全保障。 現在，房地產市場的主要問題之一就是房地產價格居高不下。要切實提高居民支付能力，必須建立有效率的住宅金融體系，從觀念上、政策上及實踐上將房地產融資的重點轉移到住房消費上，拓展和利用好政策性住房資金，形成穩定的低成本的住房資金來源。在資金來源上，建立政策性融資、互助性融資和商業性融資相結合的多元化融資渠道方式;在融資對象上，構建以住房消費融資為重心的融資安排;在融資方式上，建立以住房抵押貸款為核心的
(一)弱化國民經濟發展對房地產業的過度依賴
房地產業關聯度高、帶動力強，成為國民經濟的支柱產業，地方政府常把房地產業作為新經濟增長點而大力推動。由于房地產行業占有國民經濟中過高的比重，擠壓其它關系國民經濟命脈的重要行業的資源分配、金融支持和發展空間，不利于我國產業結構的調整與升級。房產泡沫是經濟發展的重大隱患，一旦泡沫破滅將會造成災難性后果。為此，各級政府要科學確定經濟與社會發展的目標和方向，倡導經濟可持續發展和社會和諧。傳統產業穩定發展，創新型產業加速發展，為過熱的房地產業降溫，以規避房地產經濟泡沫的產生。調整中央和地方財政分配比例，減少地方政府完全依靠賣地增加財政收入的傾向。
(二)改革財政體制使地方政府從房地產利益鏈條中脫身
有人大代表和委員提出將地方政府所得土地出讓金全部收歸中央財政，由中央財政統一調撥使用;改征收土地出讓金為征收物業稅，物業稅成為地方政府長期穩定的收入，扭轉政府的短期行為，促其提供良好的基本公共服務。
(三)完善住房社會保障制度并履行市場監管職責
政府通過頒布產業發展政策和貨幣、稅收等措施，調節房地產發展的結構和速度，實現供需相對均衡。完善住房社會保障制度，規范住房建設結構比例，增加中、小戶型供給量。加強對房地產開發與銷售行為的監管，建立房地產社會監督機制和法律體系。嚴格控制拆遷規模，減緩被動性需求。搭建樓盤網絡交易平臺， 接受公眾監督，確保房地產銷售市場信息對稱，遏制炒房行為。
(四)合理控制貨幣供應量增長速度和個人消費信貸規 貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續正向影響。銀行貸款是房地產企業的重要資金來源，在住房消費根據上述的實施背景我們不難看出，今年房地產發展的回落陷入低谷，政策為了刺激當地房地產的消費，活躍樓市，復蘇整個樓市，通過采取一定的稅收優惠來調控房地產市場。
(備注：優惠政策除了退稅購房以外，還應包括推行藍印印戶口、調整契稅、已售公房上市等，現我們著重談退稅政策，故另外幾項不予討論，但切不可忽視其他方面的作用) 主要推動作用可以表現在以下幾個方面： 刺激了房地產市場的發展。 雖然減少了地方財政收入，但因為能夠促進房地產市場的發展而增加了其他方面的財政收入(例如：土地開發費用、信貸收入、契稅等)帶動了相關行業的發展。(例如：交通業、建筑業等)促進了稅務管理的規范，有利于對征稅納稅的管理。
增強了公民的納稅意識，使普通消費者關注稅收政策、學會稅率計算等。
間接地激活二手房市場，催化房地產市場的復蘇步伐，對盤活空置房產、促進整體經濟發展和國民稅收等都有益處。
房地產市場范文第5篇
環境設計專業畢業實習報告
姓名：* * 專業：環境設計
班級：環藝1102 學號：********** 指導老師：*** 實習地點：大理、麗江
2015年 04月
南京工業大學環境設計專業畢業實習報告
前言
神奇、富饒、美麗的云南，地處祖國西南邊陲;東西橫跨864.9公里，南北縱長990公里。土地面積39.4萬平方公里;總人口4500萬人。東與貴州省、廣西壯族自治區為鄰;東北面以金沙江為界，與四川省隔江相望;西北緊靠西藏自治區;西面與緬甸接壤;南部和老撾、越南毗鄰。國境線長達4061公里，是全國陸地邊界線最長的省份之一。
云南自古便有“萬綠之宗，彩云之南”的美譽，在那淳樸而寧靜的地方，有著深遠的歷史和古老的少數名族文化。它用真誠引領著游人的向往，用心勾勒出一張張善良的面孔。為了充實專業的理論與實踐，加強對中國傳統文化及民族民間藝術的了解，為我們的設計注入民族的血液與真實情感，在學校及系領導的組織下，我們對云南進行了一番深入的調研。
本次調研主要了解的是：少數民族的民族風情、宗教信仰及生活方式，少數民族的文化底蘊與文化內涵，古城的建筑風格及合理的布置，藝術設計風格在現實生活中的實際運用等。
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目錄
1.城市歷史文化建筑景觀調研——麗江.......................4 1.1麗江簡介............................................4 1.2麗江古城格局構成方式................................4 1.3麗江的建筑特點......................................4 1.4麗江的街道特點......................................5 1.5街巷與市場..........................................6 2.城市歷史文化調研——大理(以大理雙廊鎮為例)..........6 2.1雙廊鎮概況.........................................6 2.2雙廊鎮空間形態與結構...............................7 2.2.1城鎮空間的構成...........................................7 2.2.1.1道路空間.............................................7 2.2.1.2水系空間.............................................7 2.2.2建筑形式.................................................7 2.2.2.1民居建筑.............................................7 2.2.2.2商業建筑.............................................8 2.2.2.3保護類建筑...........................................8 2.2.3建筑和街道高寬比.........................................8 2.2.4城鎮軸線.................................................8 3.蒼山洱海風景名勝區環境調研............................9 3.1蒼山洱海簡介.......................................9 3.2洱海的布局形態及構成特點...........................9 4.傳統寺廟園林環境調研——大理崇圣寺...................10 4.1崇圣寺簡介及整體布局形態..........................10 4.2崇圣寺的設計思想和景觀內容........................10
4.2.1設計思想................................................10 4.2.2景觀結構................................................11 4.3崇圣寺綠地規劃設計見解............................11
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4.3.1利用借景擴大園界，增加園境，與自然融合....................11 4.3.2源于自然、高于自然........................................11 4.3.3推陳出新..................................................12 4.3.3.1利用石、山、樹、池進行空間的劃分......................12 4.3.3.2利用中軸對稱進行園林綠地布局..........................12 4.3.3.3利用鄉土樹種進行植物景觀的營造 .......................12 4.3.3.4利用楹聯、扇額、刻石等創造詩情畫意 ...................12 4.4崇圣寺三塔的建筑風格.................................12
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1.城市歷史文化建筑景觀調研——麗江 1.1麗江簡介
麗江古城始建宋末元初,宋理宗寶佑元年( 1253年) ,元世祖忽必烈親征大理,當地土司迎元兵入麗江,忽必烈授其官職并賜地名,麗江由此得名。元、明兩代,麗江為州府衙門所在地。清初,麗江古城始稱大研里，雍正元年,“改土歸流”后,官署衙門均設在此,城市隨之振興,初具現在的規模。民國初年改稱“大研鎮”。“研”者,硯也。因古城四周青山環繞,城區綠水縈回,寬如一塊大硯, 同時“大研”兼寓“文墨昌盛”之意。
1.2麗江古城格局構成方式
麗江古城位于云南省，是一座具有較高價值的歷史文化名城。麗江古城的格局不同于中原地區建城所遵循的“方九里，旁三門，國中九經九緯，經途九軌”禮制。古城內沒有森嚴的城墻，路網結構也不規矩;穿城而過的三條自然水系通過毛細血管流入家家戶戶;“經絡化”設置的街道總體特點可以用“曲、幽、窄、達”四字概括。以麗江古城為典型代表的納西族聚落這種錯落有致的藝術處理，從世界范圍看也是極為罕見的?？梢哉f，這種聚落是納西族先民結合本民族傳統，并且 結合當地自然環境特點而
創造的成果(圖一)。 圖一 麗江古城全景
1.3麗江的建筑特點
麗江納西族傳統的民居是數量最大的建筑類型，以其有序的城市空間、保存完整的建筑拜體.以及獨具風格的邊地少數民族風俗等方面而聞名于世。它以鮮明的特點反映著納西族的經濟文化水平、民族習俗、生產生活方式、倫理、宗教信仰及哲學價值觀念。研究麗江古城豐富的歷史文化和民族風俗.以及其體現出的“和合”文化的本質特征等內容，不僅為我們研究少數民族史方面提供了寶貴資料.更主要的是它為當代人在建設居住環挽時提供了“祟自然、求實效、尚率直、善兼容“等方面可資借鑒的素材。
納西族早期的建筑,是木楞式土掌房,尚不是現在的四合院式建筑?，F在所見的麗江四合院民居主要有三坊一照壁、四合五天井及前后院,一進兩院等幾種形式,都是明清以來逐漸成型的(圖二)。納西族民居深受漢族、白族民居影響,但也頗具特色。
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(1)納西民居屋頂多為懸山形式,且山墻頭屋頂懸出較多,陰影深沉,顯得比較飽滿、舒展,而白族民居則多采取硬山形式。
(2)納西族民居善于處理屋面,主次分明,高低錯落,變化有致,特別是山墻面形象生動,博風板、懸魚、麻雀臺(腰檐)和山墻尖端暴露的木構架,造型比較豐富,由此可以看出深受傳統木楞墻做法的影響。
(3)善于利用室外空間和半室外空間。一般廈子(廊檐)較深,可以放下一席桌凳,正房及兩廂可放下九桌,加上院子六桌,共可放下十五桌酒席。院子中花木茂盛, 生機盎然。 圖二 麗江紅星酒店
(4)建筑善于結合地形,高低錯落,空間布置統一中富有變化。
(5)建筑與水系結合緊密,或門前即渠,清新幽雅,或房后水巷,別具景色, 或跨河筑樓平添情趣,或引水入院,獨具匠心。水系兼有生活和防火功能, 是日常物質生活與精神生活中均不可缺少的部分。
(6)注重防震要求。麗江為地震區,建筑有設防的要求。傳統民居均為木構架的土木(或磚木)結構,能做到房倒屋不塌的要求。一些比較考究的民居,磚(土坯)墻內還有木板的順墻板,除了起防盜的作用處,主要也是為了防震。
總之,麗江傳統民居的組合、造型及尺度充分吸收了我國四合院體系的優點, 環境虛實結合,內外一體,色彩淡雅;青磚、灰石、白粉墻、土坯磚、木結構,均為當地材料,質感樸實,加上花草樹木以及盆景的配合,更加增添生活情趣。 圖三 麗江古城街道
1.4麗江的街道特點
麗江古城街道順山勢蜿蜒，就著小溪的流向。街道主要鋪設紅色角礫巖，石材表面有天然花紋，材質溫潤，其與古樸含蓄的古城環境搭配和諧。石材鋪路的優點還在于晴天不會產生灰塵，下雨時也沒有泥濘。
“四方街”是一個大約150平方米的矩形廣場。它是古城最著名的街道，坐落于古城的中心，其自古以來便是大研古城的中心，同時還是滇西北地區重要的貨物集散地和商業中心。四方街西面的最高處是“科貢坊”，其形式為牌樓。有四條主街從四方街四個角延伸出去，它們又分出了更多小巷，這些小巷又相互連
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通。四方街就形成了一個以中心廣場為主，層層向外擴展，開放又完整的立體空間形態(圖三)。
1.5街巷與市場
麗江古城區的街巷和水系, 相輔相成,呈主街旁河, 小巷臨渠, 河多橋多, 自由分布的格局。其中曲巷斜街并不少見。這同蘇、杭、紹興等江南水鄉城市有很大的不同。凡是城市必有交換貿易的中心, 亦即市場。麗江古城的四方街就是街道幅輳、商賈云集的中心市場, 從古至今一直不衰。明清時的四方街, 曾是西南邊地的一處鹽、茶、馬交易的互市。 圖四 麗江四方街
四方街(圖四)是一塊占地平均長寬為70×22平方米的梯形廣場, 四周全是兩層樓的店輔, 中間則是攤販列肆的地方。廣場西側建有一幢名叫科貢樓的高閣, 鶴立雞群給平緩的廣場建筑群插入了一個拔高的音符, 使廣場環境風貌既有變化又協調統一。整個廣場熙熙攘攘, 生活氣息濃厚。廣場西側有西河通過, 上架石橋兩座( 豌豆橋和鴨蛋橋) 。集市散后, 可以在此堵水, 河水直沖四方街廣場, 沖洗場地, 體現出利用自然的高度水平。清初, 當大研鎮基本上還是集鎮時, 附近四條街道就是進行定期集市的地方, 后來商業發展較快, 特別是“改土歸流”以后, 商業更加活躍, 至光緒、宣統年間, 四方街就逐漸修筑完成。其他街道小巷也都結合地形靈活布置。街巷寬的3—5 米, 窄的1—2 米, 兩旁建筑皆為一二層。街巷路面用五花面鋪砌, 顯得幽靜古樸。
2.城市歷史文化調研——大理(以大理雙廊鎮為例) 2.1雙廊鎮概況
雙廊鎮位于高原明珠云南省大理市洱海東岸的海邊走廊上，古名拴廊，南有長約7公里的弧形海岸，名蓮花曲，北有長約5公里的弧形海灣，稱羅蒔曲。二曲形如兩條長廊，雙廊東連佛教名山雞足山，西眺蒼山十九峰，門迎萬頃洱海碧波，境內山巒連綿不斷、山光粗獷、水色柔美、水天一色、奇麗和諧，有“雙島雙曲”之美景。
雙廊鎮是洱海邊上一個有著典型背山面水良好風水格局的白族少數民族聚落，自然風光優美，生活方式、傳統習俗等文化仍然保持著原生態，楊麗萍、三寶、趙青等名人的入駐又為雙廊鎮帶來了新的文化元素，雙廊鎮面臨著本土文化與外來文化的碰撞和融合。
2.2雙廊鎮空間形態與結構
2.2.1城鎮空間的構成 2.2.1.1道路空間
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雙廊鎮周邊有國家重點交通干線大麗鐵路和大理市重要公路干線環洱海公路穿境而過，其村落主脈絡沿湖岸線延伸，與湖岸線平行的主干道以及與主干道垂直的次干道共同構成魚骨狀的道路網遍布整個小城鎮(圖五)。雙廊鎮的道路系統呈魚骨狀分布，道路由南北向的主街聯通整個城鎮，再由巷道連接到各家各戶，并直接通到洱海邊，道路系統主次分布合理，能滿足居民的日常生產生活。由于雙廊歷史上以漁業為主，道路系統受到這種生產方式的影響，東西向的小道能直接通到洱海邊，以最短的距離到達生產地，節約了時間和成本。但由于這些年的迅速發展，狹窄的小道已經不能滿足居民的出行需求，比如有些巷道車輛就不能通行，主街道直接連往大理及周邊城鎮，交通混雜。 圖五 雙廊古鎮街道 2.2.1.2水系空間
雙廊鎮具有典型的背山面水的風水格局，背靠雞足山，面朝洱海，整個村落沿洱海岸邊分布。雙廊鎮的水系主要是由洱海以及村落西北部的人工水渠構成，人工水渠主要用于防洪泄洪，洱海則為天然而成的內陸湖泊，風光旖旎優美。(圖六) 2.2.2建筑形式
建筑作為城鎮空間形態系統的主要構成元素，通過不同的組合形成街坊組團、巷道系統、地標廣場等城鎮空間子系統，并最終形成城 圖六 雙廊古鎮水系 鎮空間形態的主骨架。
2.2.2.1 民居建筑
雙廊鎮的民居是由房子和院子組成的庭院空間，總來說是一種四合院的布局方式，這反映了鄉村生活與生產緊密相連的特點，也反映了鄉村居住方式的松散性與內向性。
雙廊鎮的房屋布局往往以正房背向主導風向，形成坐西向東的院落布局和靠山面海的村落形態。在院落里可以看到洱海優美的開闊景觀，正房有較好的景觀朝向。
院落空間的格局主要有如下幾種形式：獨坊布局，以一坊(坊：三開間的房屋，通常為兩層)即房屋加天井圍合而成。廚房、畜廄建于山墻一側。兩坊布局，
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由兩坊房屋組成，大多一坊朝東，一坊朝南。其余部分或建照壁、圍墻，或添建其他矮房。兩坊相交處為耳房，作為廚房。三坊一照壁，為白族民居平面布局的主流形式，由正房一坊、廂房兩坊及正房對面的照壁圍合而成。正房與廂房之間用走廊連通，出入較為方便。兩坊相交處形成一漏角天井，內建耳房，常做廚房或雜用。此種布局，大小適中，配置精致，而四合五天井的布局比較少見。 2.2.2.2商業建筑
雙廊鎮的商業建筑主要沿主街兩側布置。其大部分建筑都有七八十年的歷史，都是合院形式，建筑均為前店后場式。面街的耳房或正房用于商業，故其沿街建筑虛實相間：虛的店鋪，實的照壁。
2.2.2.3保護類建筑
雙廊鎮保護類建筑分布散，種類多。根據不同的功能它們具有不同的空間特征和位置，但作為公共空間它們都反映了居民生活方式、文化傳統和價值觀念等村鎮社會精神面貌和鄉村文化特色。雙廊鎮保護類建筑分為保護類公建和保護類古建兩大類，保護類公建又分為宗教建筑和休閑娛樂建筑。宗教建筑主要有玉幾庵、飛燕寺、魁星閣，休閑娛樂建筑主要 圖七 雙廊鎮保護類建筑
是戲臺和玉波閣等(圖七)。 2.2.3建筑和街道高寬比
街道直接反映城市的外貌形象，也是構成城鎮空間形態的基礎。城鎮景觀形象的塑造中，街道的空間尺度是有效元素之一。 雙廊鎮的主街沿洱海呈南北向布置，街道景觀中D/H控制在1∶1-1∶2之間(見圖10)。這樣的高寬比使得南北向主街保證東側街道1/3面積、西側街道1/4面積有持續1小時以上的日照。雙廊鎮的次道路主要垂直于主街呈東西向布置，道路寬度多在1.2m-2.0m之間，次道路景觀中D/H小于1，雖有一定的圍合封閉感，但光影變化豐富，有一定的趣味性，突出了傳統古鎮的道路特色。 2.2.4城鎮軸線
雙廊鎮背山面水的風水格局使得城鎮空間沿洱海岸線延展，結合魚骨狀的道路系統，雙廊鎮形成了“兩橫一縱”的城鎮軸線體系。沿主道路分布傳統民居、商業建筑以及與現代文化融合后產生的現代民居、商業建筑，形成橫向的民居建筑景觀軸。沿洱海岸邊，不同的駁岸形式結合植物、巖石、建筑形成獨特的橫向水體景觀軸。通往玉幾島的道路與主街垂直，呈東西向，沿該道路可到達趙氏宗祠，玉幾庵等，形成縱向的宗教建筑景觀軸。
任何城鎮空間形態的產生，都不是單一要素作用的結果，而是在歷史、文化、宗教等人文因素和地形、土地、水源等自然因素共同作用下的產物。雙廊鎮沿洱海岸邊延伸發展，形成典型的背山面水風水城鎮空間景觀，其選址根據傳統的風水學原理，做到藏風、得水、相陽和相土。其空間形態也在自然演進的過程中，通過魚骨狀街道，結合湖泊、河道、廣場及民居建筑等多種空間元素，在這些多元素的復合作用下，形成“兩橫一縱”的城鎮空間景觀軸線。
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大理雙廊鎮的城鎮空間雖只是一個片斷，卻呈現了周圍各地區的傳統聚落和民居的特質，反映出了地域環境、歷史文化、社會變遷對整個城鎮的綜合影響。其獨特的城鎮空間形態也是當地白族居民與自然長期和諧共存，在特定意識形態指導下對本民族文化的一種外在表現和訴求。
3.蒼山洱海風景名勝區環境調研 3.1蒼山洱海簡介
云南省大理白族自治州的蒼山洱海是古今旅游者所向往的地方。明代著名文人楊升庵描繪它“山則蒼蘢壘翠，海則半月掩藍”，“一望點蒼，不覺神爽飛越”。
蒼山，又名點蒼山，共有十九座山峰，最高峰海拔4000多米。
蒼山景色向來以雪、云、泉著稱。經夏不消的蒼山雪，是素負盛名的大理“風花雪月”四景之最。在風和日麗的陽春三月，點蒼山頂顯得晶瑩嫻靜，不愧是一個冰清玉潔的水晶世界。
洱海是一個風光明媚的高原湖泊，呈狹長形，南北長40公里，面積約240平方公里(圖八)。洱海湖內有“三島”、“四洲”、“五湖”、“九曲”之勝。三島：金梭島、赤文島、天兒島;四洲：青莎鼻、大貫礎、鴛鴦、馬簾;五湖是：南塘湖、北塘湖、聯株湖、龍湖、波洲湖;九曲是：蓮花曲、大激曲、皤肌曲、鳳翼曲、蘿肘曲、牛角曲、波垠曲、高巖曲。洱海還有許多美麗的海灣，其中較大的有海東灣、挖色灣、康榔灣、雙榔灣。尤以海中"三島，使洱海變得更加綺麗。 圖八 洱海
3.2洱海的布局形態及構成特點
洱海湖內有“三島”、“四洲”、“五湖”、“九曲”之勝。三島：金梭島、赤文島、天兒島;四洲：青莎鼻、大貫礎、鴛鴦、馬簾;五湖是：南塘湖、北塘湖、聯株湖、龍湖、波洲湖;九曲是：蓮花曲、大激曲、皤肌曲、鳳翼曲、蘿肘曲、牛角曲、波垠曲、高巖曲。洱海還有許多美麗的海灣，其中較大的有海東灣、挖色灣、康榔灣、雙榔灣。尤以海中"三島，使洱海變得更加綺麗。 金梭島位于洱海東部，是三島中最大的島，四面臨水，高出水面約250公尺，南北長約800公尺，東西寬約100多公尺，中部低而南北偏高，形似一支織布的梭子，故名金梭島。據《蠻書》記載，南詔王曾在島上建避暑行宮，至今還能見一些殘磚斷瓦?，F在島上有200多戶人家，以打漁為業。
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玉璣島由金梭島往北約10公里，是一座秀麗的小島，高出海面只有4公尺左右，全島似一塊巨大的巖石構成，孤伶憐的佇立水中，島上建有觀音閣，因此有"小普陀"之稱。
赤文島位于洱海東北面，樹木蔥郁、群鳥棲息，衣著鮮艷的白族漁姑出沒波光樹影之間，風光迷人。是一座奇妙的半島，它緊靠海岸，有一條窄長的通道伸進海里，頂端聳起一座圓形的島嶼，形如一把巨勺。島上有白族漁村，名"天生營"，房舍都掩映綠樹叢中。半島以龐大石灰巖構成，洞穴縱橫，洞內石鐘石乳壁立，又別具一種神秘的幽趣。
4.傳統寺廟園林環境調研——大理崇圣寺 4.1崇圣寺簡介及整體布局形態
崇圣寺位于大理古城西北約1.5公里的蒼山應樂峰下。一般認為是南詔國第十代王勸豐佑時所建，時為南詔后期。崇圣寺規模宏大，據文獻資料記載崇圣寺“基方7里，為屋890間，佛11400尊，用銅40550斛(hu)”，有“三閣、七樓、九殿、百廈”的規模。南詔之后的大理國，佛教更為發展，有“佛國”、“妙香國”之稱，而崇圣寺有“佛都”之稱，曾有九位大理國國王遜位后出家為僧，在此修行。崇圣寺建成之后便成為了南詔國和大理國時期的佛教活動的中心，到了大理國時期成為著名的皇家寺院。
我們今天所見到的崇圣寺，是在原來的基礎上恢復重建的(圖九)?；謴椭亟ê?，整體布局為主次三軸線，分8臺、9進、11層次。在主中軸線上，依次建有蠻王禮佛圖、十六國王眾朝大事石雕照壁、大鵬金翅鳥、山門、天王殿、望海樓等，中軸線兩旁和次軸線上錯落有致的建有：方丈堂、客堂、羅漢堂、祖師殿等展示了歷代經典建筑的精華。整個建筑群跌宕起伏，錯落有致，金碧輝煌，大氣磅礴。 圖九 崇圣寺
4.2崇圣寺的設計思想和景觀內容
4.2.1設計思想
以“源于歷史，高于歷史”為設計理念，以尊重和秉承歷史為綠地景觀規劃的前提，同時借鑒和吸取中、西方其他寺廟園林精華，并有所創新?？傮w布局既遵循中國古典皇家園林建筑布局的中軸對稱，又因地制宜，順其自然，形成融入自然金碧輝煌的滄海大觀，以實現白族人民的美好心愿。 4.2.2景觀結構
結合指導思想和建筑布局，崇圣寺綠地形成“三山、六場、十二景”景觀結構。
(1)三山：觀海峰位于寺廟建筑群西部，古木參天，具有山林野趣;防風林坡在寺廟建筑群南部順山勢而下，其上古松濃蔭，曲徑通幽;果園山坡位于寺廟
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建筑群北部，山形如人之脊梁，以栽植各種果品樹種為主，如桃、梨、蘋果等。 (2)六場：即放生場、阿嵯耶左碑亭場、阿嵯耶右碑亭場、南海觀音場 五百羅汗場和蒼洱大觀場。
(3)十二景：“風、花、雪、夜”景，是位于大門廣場的植物景觀;金翅鳥廣場盆景;140株大青樹樹陣;位于法物處的大理山茶甲天下景;位于佛藝中心櫻花海棠景;五百羅漢石林景;“松、竹、梅”歲寒三友景;望海紅葉景;春華秋實景;桂花香滿園景;池中賞月景;柳堤聞鶯看魚游景。
4.3崇圣寺綠地規劃設計見解
4.3.1利用借景擴大園界，增加園境，與自然融合 明代著名的造園家計成在《園冶》借景篇中寫道：“夫借景，林園之最重要者也。如遠借、鄰借、仰借、俯借、應時而借，借者雖別內外，得景則無拘遠近，晴巒聳秀，紺字凌空、極目所致。計成的這段話，使我們對崇圣寺綠地規劃設計有了一個新的思路，在規劃中，利用借景手法將崇圣寺周圍環境所具有的各種風景信息借入園內，通過借景使人工創造的崇圣寺溶化在外在的自然空間中，以增添其自然風趣。崇圣寺東有煙波浩淼、碧水純凈的洱海，西邊緊倚蒼山，其主峰馬龍峰高4 122 m，常年白雪，即使初夏時節，依然是積雪浩然，吸引了許多文人墨客來此吟詩作賦，有“風來碧落千年雪，關破蒼山六月寒”佳句。特別在十九峰山腰上時常飄浮著白云，宛如五洲，有“五洲封山谷”的美稱。在崇圣寺綠地規劃設計中，為了借景，園中設有不同高度觀賞點，登其上，近景、中景、遠景，一層遠似一層，便能感受到蒼山洱海之美景的藝術感染力，以增加風景美欣賞的多樣性。
4.3.2源于自然、高于自然
洱海月映蒼山雪，下關風吹上關花”是大理自然風景和人文景觀真實寫照。在崇圣寺進人山門兩側500 m 的綠地中，利用植物和大理石要素營造出“風、花、雪、月”圖案，并在大理石上鐫刻“大理山水甲天下，世界人民共分享”詩句，以點出綠地主題，同時顯現了大自然的縮影。 4.3.3推陳出新
4.3.3.1利用石、山、樹、池進行空間的劃分
崇圣寺綠地規劃設計的重點既要再現皇家寺院輝煌壯麗，又要升華廟宇文化。如何將北方的皇宮別苑與南方的小橋流水融為一體，演變成新型的“園林文化”的確是一難題，崇圣寺建筑群按三軸線，八臺九進十層進行規劃建設，高差近100 m，一覽無余。而中國古典園林藝術強調寺廟園林妙在含蓄，在崇圣寺綠化設計中，要做到若隱若現，使游人可望而不可及。只有在12個禪堂別院上做文章，通過幽靜狹窄的廊道門窗達到內部空間的相互流通，以虛實、明暗作對比，外部空間則用石、山、樹、池等進行劃分，組成大小不同的空間，并由亭、廊、殿、堂等建筑穿插組合、相互流通，構成不同的小景，使園景豐富多彩。 4.3.3.2利用中軸對稱進行園林綠地布局
中軸對稱式布局是法國平面幾何式園林常用的手法，如法國凡爾賽宮利用一條中軸線控制全園，崇圣寺綠地在布局上與其相似(圖十)，但凡爾賽宮地形屬于平原，水域縱橫交錯，以種植低矮植物為主，故以大面積草坪和圖案式模紋花壇著稱 ，而大理崇圣寺位于丘陵山坡上，廟宇廳堂建筑分臺設置，根據綠地規劃指導思想以高大雄偉常綠喬木為主，結合地形種植攀援植物，同時適當配置各種幾何造型的灌木，在寺廟南北兩面大面積的緩坡地上，以草坪為底色，設置圖
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案式模紋花地。在一臺高于一臺的廟宇殿堂周圍綠地上，利用石、山、水等造園要素與孤植、對植、群植的喬木融為一體。 4.3.3.3利用鄉土樹種進行植物景觀的營造
在崇圣寺綠地的植物配置上，所用鄉土樹種約為9O%，外來樹種約為1O%，如大青樹、黃果菩提、滇合歡、山玉蘭、羅漢松、云南松、雪松、云柏、扁柏、冷杉、禿杉、水杉、云杉、山茶、國槐、黃槐、銀杏、紅梅、綠梅、玉竹、金絲柳、銀柳、桂 圖十 崇圣寺中軸對稱的景觀格局
花、棕櫚、芭蕉、炮仗花、三角梅、楓樹、云南櫻花、金葉女貞、蕨類、蘭花、盆景等8O多種，共計1O萬余株，這些樹種與當地氣候、土壤相適應，生長健壯。外地引進植物極少，如散尾葵、椰子、丁香、五針松、黃山松等約1O個樹種，總數約為1000余株。
4.3.3.4利用楹聯、扇額、刻石等創造詩情畫意
崇圣寺是南詔國皇家園林，作為歷史遺跡首先應體現其深厚的文化底蘊，在每個殿宇門上，必有楹聯，以體現皇家寺廟園林的神圣威嚴和歷史文化氣息。在規劃金翅鳥廣場中，用大理石塑造座標，為表示唐王朝強大，其下用黃、紅、白色花卉擺出唐王朝版圖。寓意崇圣寺走出大理，走向世界。
在五百羅漢殿前12個獨立花壇中種植大規格桂花樹，同時在大面積草坪上布置成片石景以塑造觀音生蓮石和傳說李白巧遇觀音菩薩由懶惰到刻苦求學成名的故事，在其山石篆刻“詩圣幼讀不認真，喜遇老母觀世音，只要下得功夫深，鐵棒也能成繡花針，從此苦讀求上進，一舉成名天下聞”的詩句。
在祖師殿和高僧殿后的綠地上種植紅梅、綠梅、白梅、照水梅簇擁爭春，并以八月桂、四季桂植于梅的四周，配以孤賞石，上刻李商隱詩詞“寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來”讓游客產生無限遐想。
4.4崇圣寺三塔的建筑風格
崇圣寺三塔，由一大二小組成(圖十一)。大塔叫千尋塔。千尋塔與南北兩個小塔的距離都是70米，呈三足鼎立。千尋塔高度是69.13米，為方形密檐式空心磚塔，一共有16級，屬于典型的唐代建筑風格。塔身內壁垂直貫通上下，設有木質樓梯，可以登上塔頂從了望小孔中欣賞大理古城的全貌。
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三塔的建筑風格，一般都說類似西安小雁塔，是典型的唐塔風格，表現了唐宋時期云南與內地的密切聯系，但是三塔又具有不同于內地塔的兩個特點：
一、三塔層數均為偶數，而內地塔多為奇數。
二、中原塔由基座向上直線收縮，下大上小，呈矩梯形;而三塔上下較小，中部較大，外部輪廓呈曲線。
圖十一 崇圣寺三塔
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結尾
通過本次去云南的考察，讓我感觸良多。主要總結以下三個方面。
(一)從理論方面
我們的民族文化歷史悠久，浩如煙海，不同地域，不同環境和不同的風土人情都形成了各具特色的藝術風格，在中華民族藝術百花園中爭妍奪麗、相應生輝。不僅僅豐富了視野，提高了欣賞力，為專業注入了新的素材，更加強了對傳統民族文化的理解。
(二)從實際方面
“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。從設計的角度來說，設計源于生活而服務于生活。從人類誕生之日起，設計行為便無處不在。學習一門專業，要有刨根問底的精神，要從它的源頭開始學起。傳統民族文化自古是我們中國文化中不可分割的部分，在中國的發展歷程中起著不可代替的作用。作為一個設計者，必須要掌握設計的靈魂所在。只有擁有深厚的文化功底，我們的設計才有感情、有靈魂，才能在中國乃至世界的設計之林中立于不敗之地。
(三)理論與實踐相結合
宏觀的看待藝術，體現的是一個民族文化特性的問題。“操千曲而后曉聲，觀千劍而后識器”，知識和修養是不嫌多的，多了只能樹人，不可能壓倒人。設計在今天之所以發展成為一門獨立藝術、學科和社會上的專門職業，是得益于科技、現代生產和市場發展。我們對待設計不僅僅要著眼過去，更加要放眼未來，只有做到理論與實踐相結合，才能在設計的道路上越走越寬!
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