購房定金合同范文第1篇
定金合同一旦簽定,就決定了雙方在未來確定的到期日、按確定的價格買賣一定數量資產的權力,具有很明顯的實物期權特性。
一、定金合同中的期權特性
所謂期權,是賦予其持有者在特定時間或者特定時間以前,按照特定價格買進或賣出一項資產的權利的一份契約。期權可分為買入期權(Call)和賣出期權(Put)。期權首先是一種權利,它是投資人通過支付一定的費用而獲得的交易的權利。在規定的期限內,按照商定的交易條件,投資人作為權利的所有人,可以根據實際情況來選擇是否進行交易,行使其權利;而賣出權利的一方作為義務方,必須按照與權利所有人約定的條件履行其交易的義務。
目前這種期權的買權或賣權的特性還存在爭議,一種觀點認為,其買權或賣權的特性取決于具體的市場條件。在賣方市場(供不應求)的情況下,買方給付定金的目的在于取得按約定價格購買標的物的權利,定金合同的買權特性是顯而易見的;在買方市場(供過于求)的情況下,雖然買方預交了定金后,理所當然地取得了按約定的價格購買標的物的權力,但收取定金主要是賣方鎖定客戶的手段,定金合同具有明顯的賣權特性。也有人認為定金合同就是一種買權。
實際上,定金合同的期權特性與供求狀況無關,因為供求關系的變化主要是通過商品交易價格來體現的,商品供不應求,引起價格上升,供過于求,價格下降。交易價格的達成意味著這個價格是交易雙方經過磋商所共同接受的,買賣的意愿已經通過公平的價格達到均衡。合同一旦簽定,就同時產生了一個賣權和一個買權。銷售方從購買方取得賣權,有權力按一定的價格等合同條件出售標的物;相應地,購買方也從銷售方取得一個買權,它有權力按一定的價格等合同條件購買該標的物。由于合同是到期才執行,因此,它屬于一種歐式期權。期權合同中需要確定的最重要的變量是期權價值,包括買權和賣權的價值。
二、定金合同期權價值的估計
確定一個合理的定金標準,在激烈的市場競爭中顯得格外重要,因為現在的商品靠降價爭取客戶的余地已經很小,而合理的定金往往成為吸引客戶的重要手段。定金太高會造成有價值客戶的流失;定金太低又達不到鎖定客戶的目的—客戶也許會放棄買權。因此,科學合理地量化定金標準顯得很重要。根據定金合同的歐式期權特性,該期權價值適合采用Black一Scholes定價模型計算。它由以下變量組成:
c:買權的價值;S0:標的物的價格;X:期權的執行價格;r:無風險利率;T:期權的有效期;σ:標的物價格的波動率;P:買權的價值。
例如,甲公司與乙公司簽訂了一購銷合同,甲公司向乙公司銷售一定數量質量的A商品,合同總價款30000元,交貨期1個月,預收定金500元。這里假設沒有其他罰則條款。
這個定金合同對于買方來講,相當于花了500元的代價,取得了一個買權,當前價格S0為30000元,約定價格X為29500元,到期期限T為1個月。假設經過統計,A商品的年價格波動率σ為30%,無風險利率r為5%.根據Black一Scholes定價模型,我們可以計算出這個定金合同的買權價值c.
查正態分布函數值表:
代入公式得:c=1367(元)
即買方得到一個當前價值為1367元的買權。同時,在相同數據下,我們也可以計算出相應的賣權價值P.
查正態分布函數值表:
代入公式得賣權價值:P=744(元)
以上計算表明,這個定金合同從買方角度看,付出500元的代價,取得一個對賣方有約束力的期權價值1367元。到期日A商品市價小于29500元(如29400元),這個買權價值為0,買方寧愿選擇以放棄500元定金為代價,不執行合同,而從別的商家購買A商品,虧損500元(期權價值0元-期權成本500元);如果到期日A商品市價等于29500元,也會虧損500元(期權價值0元-期權成本500元)。到期時A商品價格高于29500元,則買方會選擇支付貨款29500元接受貨物。因為如果到期日A商品市價在29500至30000元之間,買方的期權價值大于0,小于500元,凈損益在-500至0之間,可減少損失;到期日A商品市價等于30000元時,買方的凈損益為0元(期權價值500元-期權成本500元)。到期日A商品市價達到30000元以上時,期權價值大于500元,買方可取得凈損益。(見圖1買權到期損益)。
從賣方的角度看,沒有付出任何代價取得一項對買方有約束力的賣權價值744元。到期A商品價格低于29500元時,顯然賣方愿意以29500元銷售他的商品,凈損益大于0;到期A商品價格大于29500元時,他會放棄賣權,凈損益等于0(見圖2,賣權到期損益)。
同理,我們還可以假設定金分別是1000元、2000元、3000元和4000元等情況下的買權和賣權價值如下:
從表中的數據可看出,c始終大于p,因為在套利驅動的均衡狀態下,下述等式成立:
其中,PV(X)為執行價格的現值。
由于在定金合同中始終有S0>X;則S0-PV(X)>0,所以,c>p
另外,一方面,買權價值隨著定金數額的增加而增加,因為定金的增加意味著未來的執行價格越低,未來的執行價格越低的買權價值自然越高,這符合期權套利原理;另一方面,隨著定金數額的增加未來的執行價格越低,未來的執行價格越低的賣權價值自然越低,這同樣符合期權套利原理。
三、定金合同期權特性的變異與虛化
由于我國《擔保法》規定定金數額不得超過主合同標的額的20%,我們還以定金為500元來做分析。既然這個定金合同的買權價值是1367元,為什么買方只花了500元就取得了這個買權呢?這個賣權價值既然為744元,為什么賣方沒有花任何代價就拿到手了呢?
有人認為,這個期權價值包括期權的內在價值和時間價值,買權的初始內在價值等于500元,時間價值為867元,買方只支付了內在價值;而賣權的初始內在價值為0,時間價值為744元。這也不能對上述問題作出滿意的回答。定金更不是買權價值和買權價值的差。
其實這是定金合同中期權特性的變異與虛化所致。首先來看買權,當到期日A商品市價一旦超過30500元(30800元)時,買方期權價值超過1000元,凈損益超過500元。買方的凈收益正好是賣方的虧損,賣方虧損已超過500元,賣方會選擇雙倍返還定金,即支付1000元,不會執行合同,這樣買方的買權受到限制,成為一種變異的買權,最高的凈損益不會超過500元。(見圖3變異后的買權損益)
這樣,買權的損益被限制在-500至+500元之間,相應地,期權的到期價值在0至1000元之間,期望值為500元,作為一個變異了的限制性買權,它的取得成本就應該是500元,而不是1367元。
再看銷售方持有的賣權,當到期日A商品市價大于29500元時,賣權價值為0。到期日A商品市價小于29500元時,表面上看,賣權價值是大于0的,但這時買方的買權價值為0,買方會以500元定金作為代價,將放棄執行合同,從而賣方的賣權價值變成0。至于當初得到的500元定金,不是賣權的收入,而是賣出買權的收入。這樣,在利益的均衡中賣方的賣權被虛化。
最終合同執行的空間被限制在市價為29500-30500元之間,因為對于買方而言,市價在29500-30000元之間可以減少損失,市價在30000-30500元之間可以取得凈收益。對于賣方來講,市價在29500-30000元之間可以取得凈收益,市價在30000-30500元之間可以避免雙倍反還定金而減少損失。
綜上所述,在定金合同中,定金作為履行合同的擔保,可以起到合同成立的證明作用,同時還具有懲罰性。定金合同的成立同時出現了買權和賣權,買權受雙方利益的限制而發生變異,即其價值被限定在某個最高值之內;賣權卻在這個利益的競爭過程中被虛化。
摘要：在定金合同中,定金作為履行合同的擔保,可以起到合同成立的證明作用,同時還具有懲罰性。由于合同是到期才執行,這種實物期權屬于一種歐式期權。合理的定金往往成為吸引客戶的重要手段。定金太高會造成有價值客戶的流失;定金太低又達不到鎖定客戶的目的—客戶也許會放棄買權?？茖W合理地量化定金標準顯得很重要。在商業交易中,定金合同成立的同時,即出現了買權價值和賣權價值。根據合同的期權特征,引入Black—Scholes定價模型對其價值進行估計,買權受雙方利益的限制而發生變異,即其價值被限定在某個最高值之內;賣權卻在這個利益的競爭過程中被虛化。
關鍵詞：定金合同,實物期權,價值,特性,變異
參考文獻
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購房定金合同范文第2篇
北京市法院系統系列案紀實
2012年8月的一天，伴隨著法庭落下的法槌聲，曾經引起北京市司法系統較大震動的法院系列案終于進入了尾聲，這場由虛假訴訟引發的職務犯罪案件波及了兩個法院，導致了一名法院院長（副廳）、一名法院副院長（正處）、三名法庭庭長（副處級）、三名房地產開發公司高管以及兩名律師的落馬。盡管這場肅貪風暴已經落下帷幕，但其引發的警醒和警示卻隨著時間的流逝，愈加震耳發聵。
緣起： 大風起于青萍之末
2010年下半年的一天，家住北京通州的劉東（化名）聽到了一個令他震驚的消息，他在北京順義的牛欄山法庭被告了，更讓他瞠目結舌的消息是，法庭宣判他敗訴。這究竟是怎么回事？劉東簡直是丈二和尚摸不著頭腦，因為他雖然去順義工作過，但卻從來沒有去牛欄山法庭打過官司，更談不上敗訴的結果了……
2011年5月，劉東就此向北京市人民檢察院第二分院舉報北京市順義區牛欄山法庭通過虛假訴訟，枉法裁判。二分院接獲舉報線索后，高度重視，進行了前期的摸底調查。經過近兩個月的調查反映：牛欄山法庭庭長孟成曾經審理過劉東等17人與北京金寶房地產公司合同糾紛案，最后都是以解除雙方的購房合同判決結案。經對劉東等17人信息的調查發現，劉東等人的身份信息是真實存在的，但極有可能都不是本人進行的訴訟，而是存在劉東等17人身份信息被他人冒用后進行訴訟的行為。經對北京金寶房地產公司調查后發現，金寶房地產公司都與上述17人曾經簽訂過購房合同。至于訴訟，金寶房地產公司的代理人之一，也是金寶房地產公司的高管王濤坦言：公司起訴這17個購房人，均是購房人不履行合同，所以訴請解除。至于參加訴訟的17個被告，金寶房地產公司則表示自己并不清楚參加庭審人員的身份，因為這17名被告均委托了王靜律師。而王靜律師的解釋，則更加的戲劇化，其辯稱：有一天17個人涌入了其辦公室后委托其代理與金寶公司的訴訟事務，律師費甚至直接交給了自己。她核對了每一名委托人的身份證后簽訂了委托代理合同。
事情似乎呈現出這樣有趣的局面：金寶房地產公司起訴曾經簽訂購房合同的購房者，而且這些購房者都沒有實際履行對銀行的還款義務，而是金寶房地產公司向銀行履行完按揭還款義務后，才起訴已經違約多年的購房者。而訴訟中的購房者都委托了一名律師后就消失得無影無蹤。曾經簽訂購房合同的許多人，要么對自己簽訂合同一事諱莫如深，要么對牛欄山法庭訴訟一事毫不知情。這些虛假訴訟的背后，到底隱藏著什么勾當？牛欄山法庭的孟成，在這些虛假訴訟中到底扮演著什么樣的角色？
檢察機關決定從訴訟代理人入手，直面原被告的律師和代理人，交鋒從此開始。北京金寶房地產公司的訴訟代理人是高管王濤和律師王維。經過認真而耐心的談話，律師王維和高管王濤心理防線紛紛崩潰，他們均稱是在公司副總姚劍的指揮下到牛欄山法庭進行了訴訟，自己與法官之間不存在利益輸送。
金寶房地產公司副總姚劍是整個虛假訴訟的操控人？他如何能夠操控這樣一批虛假訴訟？法庭的孟成是否已經察覺這類訴訟屬于虛假訴訟？帶著這些疑問，檢察機關開始了對姚劍的調查。
姚劍，男，時年51歲，北京金寶房地產公司副總，是金寶房地產公司董事長劉倫的外侄。他具有豐富的社會閱歷，辦事老成，深得董事長劉倫的信任。果不其然，與姚劍的談話一開始，姚劍就聲稱：自己操縱了這批虛假訴訟，欺騙了法官，與旁人無關。之后，談話工作一直沒有較大的進展。在關鍵時刻，檢察機關派出了一名年輕的檢察官扭轉了整個局面，姚劍心理防線的崩潰，使得北京市法院系統最大規模的貪腐弊案大白于天下，這場波及兩個法院導致多名法官落馬的地震由此拉開了帷幕。
真相：
謊言需要另一個謊言去彌補
原來，2005年期間，北京金寶房地產開發有限公司開發了一批高檔別墅，公司為之投入了大量的資金，可是銷售情況卻始終不樂觀，高端的房地產項目并不為市場所接受，金寶公司當時面臨著極大的資金壓力。為了擺脫資金壓力的困境，金寶房地產公司想到了進行虛假銷售，將這些別墅先出售給他人，他人再以按揭貸款形式還款，而這批房產將始終控制在金寶房地產公司的手中。
北京市建委規定，所有的購房合同必須在建委的網站上聯機備案，防止開發商捂盤惜售等變相漲價行為，所以金寶房地產公司將這批房子的按揭貸款還完后，在建委的合同管理系統中，房子的名義權利人仍然是購房合同中的買房人。為了再次將這批已經售出的房產推向市場，只能解除與這批名義購房人的購房合同。時光飛逝，當年簽訂購房合同的名義購房人早已四散天涯，不知所蹤。即使那些能夠聯系的名義購房人，也對解除購房合同有不同的想法。為了能夠彌補北京金寶房地產公司草創期間的虛假貸款行為，公司的高管姚劍竟然想到了通過訴訟的形式來解決當初的困局。既然當初的名義購房者已經無法控制，那么就用一批能夠控制的人去充當“名義購房人”，通過法院裁判的結果來完成解除購房合同的難題。這樣的話，原被告方都已在金寶房地產公司的控制之下，訴訟的結果自然也是意料之中。
如何能夠讓法庭對這批虛假訴訟閉眼？這個難題難不倒公司副總經理姚劍。他將自己的計劃向董事長劉倫和盤托出……
救贖：正義終究會來
面對虛假訴訟，法庭又是如何睜一只眼閉一只眼的呢？原來，姚劍任公司副總以來，一直結交各色人馬。作為房地產開發公司，面臨的糾紛訴訟當然也常常要與法院打交道。一來二去多年之后，姚劍竟然在北京市法院系統積累了不少的人脈資源，許多法官也愿意與這位慷慨的房地產公司高管往來，他們一起喝酒，一起聊天，一起出游。在這一溫水煮青蛙的過程中，一些法官正義的天平開始失衡，最終釀成了震驚北京司法界的受賄、瀆職系列案。這些人有：
夏儉軍，原朝陽區法院副院長，案發時任北京市豐臺區人民法院院長。在與金寶房地產公司的姚劍的交往中，夏儉軍先后多次給予金寶房地產公司幫助，收受了巨額賄賂。在金寶公司解除虛假購房人合同的訴訟中，夏儉軍利用擔任朝陽區法院副院長的職務便利，收取30萬元的巨額賄賂后為金寶公司在朝陽法院進行虛假訴訟大開綠燈，導致朝陽法院審理了60余件虛假民事訴訟。而后，這批虛假訴訟又在夏的關照下得以順利執行。
龔東升，案發時任北京市順義區法院副院長。龔東升在與金寶房地產公司的姚劍的交往中，先后多次在金寶公司的花園酒店進行吃請，后在金寶房地產公司需要通過訴訟解決購房人合同的案件中，為了讓金寶公司的管轄法庭北京市順義區牛欄山法庭能夠大開綠燈，以介紹姚劍和牛欄山庭長孟成“認識認識”的名義，為金寶房地產公司的虛假訴訟牽線搭橋，導致孟成審理了17件虛假民事訴訟，而后，這批虛假民事訴訟又在孟成的關照下順利執行。這一過程中，龔東升也收取了一定的賄賂。
馬維增，案發時任北京市順義區后沙峪法庭庭長，曾任北京市牛欄山法庭庭長。正是在馬維增任牛欄山法庭庭長期間，金寶房地產公司先后完成了兩批解除虛假購房人的虛假民事訴訟，為此，馬維增笑納了金寶公司送上的50萬元賄賂。
孟成，案發時任北京市順義區牛欄山法庭庭長。孟成剛剛調任牛欄山法庭之初，對于北京市金寶房地產公司的虛假訴心存疑慮，甚至在很長時間內沒有讓這類虛假民事訴訟成功立案。如果他仍然繼續這樣下去的話，姚劍利用法院進行虛假訴訟的解除購房合同的不法勾當肯定要戛然而止。在這個時刻，順義區法院副院長龔東升的出面介紹姚劍與其認識，使得孟成迷失了方向。他自以為之前金寶房地產公司做過虛假訴訟沒有出事，自己這批虛假訴訟肯定也沒事。為此，30萬元的賄賂到了孟成手中。殊不知，恰恰是自己的這批虛假訴訟引爆了整個虛假訴訟系列案。
安金寶，案發時任北京市順義區知識產權庭庭長，曾任牛欄山法庭副庭長。在馬維增任牛欄山庭長期間，安金寶當時正想購買金寶房地產公司的房屋，于是馬維增將金寶公司起訴虛假購房人的一批民事訴訟交由安金寶辦理。安金寶心領神會地幫助金寶房地產公司通過調解的方式解除了56套房產的虛假購房合同，而后以低于市場價格35萬元的形式購買了一套金寶公司的商品房。隨后，在孟成任法庭庭長期間，又協助孟成執行了孟成審理的17名虛假購房人的虛假訴訟，為此收到了姚劍的5萬元酬謝 ……
法網恢恢，疏而不漏。曾經的法官夏儉軍、龔東升、孟成、馬維增、安金寶站到了審判臺上，最終法院判決上述人員受賄罪名成立，分別處以無期、2年、10年、11年、10年6個月等不同的刑期。而依靠不規范經營的企業也為此付出了慘痛的代價。
這場肅貪戰役雖然已經結束，但檢察機關打擊腐敗的行動一直在路上……
編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.com
購房定金合同范文第3篇
1.到夫妻雙方各自原戶籍所在地鄉鎮、街道辦事處計生部門出具婚育及抱養情況證明(跟辦理準生證(計生手冊)流程一樣，到雙方各自戶籍所在居委會出具夫妻雙方婚育證明，就是居委會蓋章，再到街道辦計生部門蓋章)已經有準生證(計生手冊)(一年內有效的)可以直接到原戶籍所在地街道辦計生部門開具證明。
2.持以上原戶籍所在的鄉鎮、街道辦事處計生部門開具的證明(需復印件)到遷入地所在小區管轄的社區居委會的計生辦開具一樣的計生證明。然后拿兩份證明,再到遷入地所在小區管轄的街道辦計生部門蓋章，(就是蓋情況屬實的章)
3.持以上蓋好章的證明(都需復印件)到區一級計生部門，填寫戶口遷移計劃生育情況審核表，需夫妻雙方及子女戶口簿、結婚證、(原件和復印件)。戶口遷移計劃生育情況審核表蓋章同意遷入。
二：
持購房合同，身份證原件(需復印件)，到遷入地所在小區管轄的社區居委會登記，辦理居住證，持社區居委會開具的表格、證明到轄區派出所辦理居住證(領居住證需要3個月，可持居住證領取回執單辦理戶口，回執單需派出所蓋章)
以上材料、證明辦完就可以到派出所戶籍部門辦理遷入戶口了(遷入人員都要到場)需要以下材料：
1. 商品房買賣合同、合同備案證明、購房發票、契稅繳納憑據(需復印件，復印合同的首頁、合同商品房的地址，面積一頁、簽字壓手印的一頁、補充協議首頁、簽字壓手印的一頁)
2. 一年以上物業繳費憑據(需復印件，要完整一年，缺一個月都不行)
3. 一年以上電費繳費發票(需復印件，要完整一年，缺一個月都不行)
4. 商品房所在小區的物業開具的入住證明(需復印件)
5. 居住證領取回執單(需蓋章)
6. 雙方戶口簿(需復印件，復印第一頁和各自名字，身份證號那一頁)
7. 雙方身份證(需復印件)
8. 遷戶口申請書(派出所有范本)打印、簽字壓手印
購房定金合同范文第4篇
買房過程中最棘手的事情之一就是和房地產開發商簽合同。大家都知道，開發商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房者起到一定的提醒和解釋作用。
(1)認準簽約主體
仔細驗證房地產開發商的基本資料，確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在商品房銷售中，很多開發商都會委托中介公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體(《商品房預售許可證》上標明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現象發生。此外，還需要驗證合同中的建設項目依據和商品房銷售依據是否與原件相同。
(2)仔細閱讀合同內容
拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內容，如果對其中的部分條款及專業術語不理解或者概念比較模糊，可以向當地的房地產開發主管部門咨詢，在自己全部理解之后才開始簽約。
(3)不要漏項
對《商品房買賣合同》中的所標注的商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建筑結構、面積等和土地來源情況及年限都應當逐項填寫，以免出現漏項，因為這些條款關系到所購房屋的合法性。
在現實中，很多購房者對此并不重視，以為房子在那擺著不會出錯，當發現對方沒有銷售許可證和土地使用權證時，就很難證明對方欺詐，因此，在簽訂合同的時候，必須將這些內容明確地寫進去。
(4)尋找談判的機會
《商品房買賣合同》中有許多相關條款
都是空白的，這需要買賣雙方協商后填寫或補充約定。也就是說買賣雙方都有權利對合同中的條款進行修改、增補或刪減。但房地產商往往提前將空白行劃去或填上于己有利的內容，使得購房者失去了平等談判的機會。這時候，購房者需要頭腦清醒地據理力爭，如果自己不同意合同中的某項約定，就應該將自己的意見寫進補充約定中。否則，簽訂認購書就視為你同意了合同中的條款。
(5)對于雙方違約的處理應平等
在《商品房買賣合同》中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內容是空白的，需要由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同前就已經填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。
(6)關于房屋面積差異的處理
關于商品房面積的計算，我們在前面已經有所交代。但是在這里還需要進一步予以詳解：
我國最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和建設部《商品房銷售管理辦法》中，對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權歸購房者;房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。
此外，購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套內建筑面積是獨立產權，公用建筑分如何簽訂正式的購房合同
攤面積是共有產權)。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，不良開發商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。因此，在合同中應明確標明公用建筑面積的米數或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建設部《商品房銷售管理辦法》的規定。
(7)產權登記要明確
按國家《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，開發商必須在商品房交付使用的60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地的房地產行政主管部門備案?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第33條規定，預售商品房的購房者應在商品房交付使用之日起90天內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購房者應當在銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
因此，只要房地產開發商履行了按期提交相應資料的義務，就對房屋權屬證書的取得和取得時間不負責任。
在現今的商品房買賣中，開發商往往承諾由其代辦權屬證書，所以，開發商不但有在60日內提交資料備案的義務，同時還有房屋交付使用(預售)90天內或者合同簽訂后(現售)90天內辦理完產權登記手續的義務，否則就應當承擔違約責任。當然，當事人雙方也可以在合同中另行約定上述時間期限。
(8)配套設施要明確
在《商品房買賣合同》中，商品房的上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協商填寫。
如今的很多開發商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細細品味就會發現其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的?入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定。同時，還應有對違約責任的處理方法。
(9)不可輕視設計變更
很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。
(10)明確合同附件
合同附件中應附上商品房平面圖，包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應附上商品房房屋設計和環境布局的原設計及規劃圖紙，而不應將此項空下，空下就是以實際環境為準。
(11)注明商品房的抵押和租賃情況
在寫明此點的時候，應當標明出現抵押或租賃情況時，房地產開發商所應承擔的責任、義務和違約賠償的具體事項。此外，還應詳細填寫商品房的質量及設備情況。
2.商品房買賣合同的補充協議
現如今，購房者需要購買住房的時候，都需要與開發商簽訂《商品房買賣合同》，這份合同是建設部頒布的格式化文本。此外，購房者還可以將開發商承諾或雙方協商一致的內容以補充協議的方式附在《商品房買賣合同》里，補充條款可多可少，因此，購房者應該提前考慮清楚，將自己想到的需要約定的問題添加進去。當然，也可以沒有此項。由于補充協議是房屋購買合同里沒有約定的事項，因此成為《商品房買賣合同》中重要的組成部分。所以，在補充條款簽訂的時候應考慮以下幾個方面的問題：
(1)應當把售樓書和其他廣告的內容明確地寫進補充協議里
購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候，往往是在看了開發商印制的售樓書后才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。
從法律意義上講，這份售樓書是開發商的承諾，是開發商向購房者發出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”但為了避免可能產生的糾紛，最好還是將這些內容寫到《商品房買賣合同》或《補充協議》中最為穩妥。
(2)明確房屋所有權證的辦理、獲得時間產權證是認定房屋權屬的法律依據，但在現實生活中，常常出現購房者在支付完房款后的很長一段時間內都拿不到產權證的情況，要想避免這種情況發生，就必須在補充協議中約定產權證取得的最后期限，并且標明如果到期購房者仍得不到產權證，有權退房及索取賠償。
(3)要明確如果按揭辦不下來，責任應當怎樣分擔如今，人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也有房地產開發商的原因，甚至還有銀行方面的原因。
因此，在付款方式的附件中就需要寫明：如購房者無法獲得銀行的按揭貸款，責任應當由買、賣雙方承擔。但現實中，開發商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應當在接到通知后的幾天內付清余額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》或《補充協議》時，應當將其明確標明。
(4)明確公攤建筑面積
目前，在所有的購房糾紛中，最多的就是公用面積的分攤問題，這主要是因為部分
開發商在公攤面積上故意大做文章，從而使購房者的權益受損。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發商約定清楚，確定公攤面積的數字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置，并將其寫在《補充協議》中。
(5)應該明確裝修的標準
如今，房地產開發商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標準。如果裝修的標準太籠統，粗裝修可能就會沒有室內門和不粉刷，這可是需要很大花費的;而精裝修就可能用國產材料代替進口材料、用普通材料代替品牌材料等。
(6)明確違約責任
應當在《商品房買賣合同》或《補充協議》中寫明，如果開發商在交付房屋時，交付的房屋達不到《商品房買賣合同》或《補充協議》的約定，購房者有權拒絕收房，并且由開發商支付一定數額或比例的違約金，或者協商解決相關事宜，如果無法達成共識，購房者有權退房。
(7)明確退房責任
購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一部分投入，如果房屋出現質量問題并涉及到退房，你的裝修費用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房后的處理辦法：由于開發商原因導致的退房，開發商應在確定的日期內退還購房款，并按一定的計算方法支付給購房者賠償金(包括銀行的利息、罰金)。
(8)關于商品房交付時的約定
房屋交付時，開發商應向購房者提交房屋入住通知、《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協議》中寫明，以免事后出現糾紛。
(9)明確房屋質量
房屋質量的好壞，直接影響到購房者的居住質量，也是購房者入住后最容易與開發商產生爭議的地方。因此，應在《補充協議》中標明房屋質量的具體內容。比如：墻體平直的標準;房間的防水標準(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結合處無漏水、滲水現象等);表面裂縫的標準(內部無任何裂縫，墻壁表面平整);管線安裝與室內表面的平整標準;所用的建筑材料應達到國家強制性標準等。
(10)明確收房入住時須交的費用
購房者入住時，還需要交一部分的費用，其中包括取暖費、物業管理費、煤氣開戶費等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發商以其他名目索要相關的其他費用。
(11)明確配套設施
房屋的配套設施(包括水電氣、有線電視、電話、信報箱、寬帶網絡等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應當具備使用條件。但是，有些時候，其中的部分設施卻沒能達到使用的要求，現行法律中也沒有明確違約責任應當由誰承擔，因此，為了避免日后的糾紛，應當將相關的條款寫在補充協議中。
(12)明確物業
現實中，業主往往與物業產生很多糾紛，為保證自己入住后的權益，購房者應在《補充協議》中約定物業的有關情況，包括物業權利的限制、物業費、環境衛生、保安、綠化等。
總之，購房者應當時刻謹慎、小心，秉著宜細不宜粗的原則，簽訂《商品房買賣合同》或補充協議，從而最大限度地保護自身權益。當然，如果你能聘請律師幫你辦理相關事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業的法律知識，聘請律師能預防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費用，但卻可以降低購房的風險。
3.關于建筑面積的補充條款
雖然在前面我們曾經針對房屋建筑面積的問題有過相關說明，但是我們在這里還需要進行具體的闡述，因為這是最容易讓購房者吃虧的環節，稍一不慎就有可能遭受很大的損失，可是因為合同上的漏洞，我們還無法獲得相應的賠償。那么，在簽訂具體合同的時候，我們在建筑面積方面應該具體注意哪些問題呢?
(1)購房者要考慮到套內建筑面積包含著套內的墻體面積，雖然外墻的一半厚度計入套內建筑面積，但磚結構的房子底層墻體都厚，越往上墻體越薄，所以，同單元、不同樓層的套內使用面積(外墻米數)還是有很大差別的，即便是同一樓層，樓兩側單元的套內使用面積也要比中間的單元套內使用面積小一些。
(2)購房者要記住，套內的使用面積即大家俗稱的“地毯面積”，并不是真的按地毯面積計算，房間內的管道井所占的面積也是被計入套內使用面積的。由于現在多數的樓宇都采用戶外查表，暖氣也實行分戶計量，往往共用的管道井從房屋中通過，因此，在買房的時候，要讓房地產商標明你所購買房屋的管道井所占面積究竟有多大，以免你的套內建筑面積里記入公用的豎管井面積。
(3)套內建筑面積包括陽臺的建筑面積。我們都知道，封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積計算;非封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在簽署合同的時候，必須了解所購商品房的陽臺是不是封閉式的，因為封閉式陽臺是需要報批的，這在商品房規劃設計圖上有所標注，但有些房地產商往往將非封閉陽臺改成封閉式陽臺，以賺取其中的差額。
(4)現今商品房的輔助建筑越來越多，比如：“飄窗”、室內的樓梯、閣樓、分體空調機位等，按規定，這些輔助建筑有些可以計算面積，有些不可以計算面積，但購房者在不清楚的情況下，開發商往往將其全部算入購房面積中，為了避免日后不必要的糾紛，購房者最好在買房
時向房地產商問清楚哪些輔助建筑算套內建筑面積，哪些輔助建筑不算套內建筑面積。
(5)如今的購房者在與房產開發商簽訂購房合同時，往往忽略對建筑面積(公攤面積)的約定，從而導致開發商有條件隨意增加公攤面積，使購房者的利益受到侵害，因此，在簽訂預售商品房購房合同的時候，一定要在合同的補充條款中標明，分攤面積應該由“有資質的測繪單位出具商品房預售面積測繪技術報告書及其分攤情況：被分攤的公用部位的名稱、用途、所在位置、面積;參與分攤公用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數;不分攤的公用部位。”這些全部都應該寫清楚。
(6)我們都知道，房屋使用率是套內使用面積與建筑面積之比，也就是說，房屋使用率越高，建筑面積就越小，購房者所使用的空間就越大，但是，在通常情況下，購房者不太了解房屋使用率的具體數值，在簽訂商品房合同的時候，只能接受開發商提出的房屋使用率，實際上，設計合理的住宅樓使用率為：高層塔樓約在72%～7
購房定金合同范文第5篇
這里你要注意條款，一般來說有認購書或詳細的定金說明文本的話，會約定交款簽合同時間，如果之前沒約定時間，那有可能開發商還沒有辦理好《商品房預售許可證》，這樣他們就無法確定具體能簽合同的時間，看你提到的說短信通知哪天來交就必須哪天來，應該是他們還未辦理好。這個其實你不用擔心，這是營銷手段，若收到短信，而你碰巧那天又有事情無法前往辦理，應提前電話與置業顧問溝通。
2.現在簽合同都是在網上輸入相應信息后再打印，客戶看看直接簽字確認，俗稱網簽合同，但一定要看看清楚，因為很多條款早已在房管局統一范本格式下修改并在網絡后臺填好，只需要輸入買房人相關信息和房源信息以及價格和付款方式就可以了，加上簽字付款這些流程最多1個小時/人(看打印機好壞，呵呵)。
3.合同中需要注意幾個地方：
×重要的：
A.是否有商品房預售許可證號
B.是否有土地許可證號
C.是否有建筑施工許可證號
×這3個很重要，按理說缺一不可，否則就很有問題(當然不是一概而論，因為有些開發商還在辦理當中，可能是先和你簽范本合同，拿到證后再讓你來換正式合同，看開發商操作)，順便說一下，其實你去買房時應注意大廳里是否掛有相關證件的原件或影印件，如：上面提到的三證，還有建筑施工規劃許可證，企業營業執照，稅務登記證，資質證書或暫定資質證書等，按要求這些是必須要做公示的，也就是說你是可以要求開發商提供給你看看的!
D.建筑施工時間，竣工時間
E.房屋結構(磚混、框架、框剪等)反正賣房的給你說的什么結構，那合同中應該要體現出來
F.房屋用途，土地用途
G.土地年限(這要解釋一下，一般來說都是70年，但有些開發商拿地途徑不同，可能實際達不到70年，當然能達到最好，不過可以諒解，只要他們能有一個合理的解釋，但一定不能低于50年)
H.逾期交房的違約責任，賠付的方式，不過這個一般都是開發商定的，他們說怎么賠就怎么賠的，沒法商量
I.小區內的設施提供，如水電氣光纖，花園之類的
J.交房時間
K.辦證時間，國家規定原則上是2年之內辦齊雙證，一般是從交房時間算起，第一年內辦好房產證，從辦好房產證的時候算起次年內辦好土地證，這個看開發商怎么約定，有些開發商會直接把辦證時間約束到2年
L.物管，要注意有沒有物管公司的名稱和資質證號，還有就是物管費收取標準
合同中大致要注意這些，一般還會有個合同副本，副本中還會有其它約定，要仔細看，副本不是網上出，都是開發商自行擬定的。
建議，如果有律師朋友，最好帶上一起去看看，但不用太較汁，因為有些條款大家都心知肚明你是改不了的，所以只要不是太過分的沒必要爭執。