北京市物業管理辦法范文第1篇
第二條 本細則所稱的充電設施是指購買和使用新能源小客車的單位和個人，在其擁有所有權或使用權的固定停車位上建設的交流充電樁及其接入上級電源的相關設施。本細則所稱的新能源小客車生產企業包含生產企業授權經營的整車銷售機構(4S店)。
第三條 新能源小客車生產企業負責組織單位和個人的充電條件確認、充電設施建設，并納入售后服務體系。
第四條 充電設施建設：
(一)充電設施建設應符合國家和本市充電設施建設標準和設計規范。充電設施產品符合《NB/T33002-2010電動汽車交流充電樁技術條件》等國家和地方相關產品及安全標準;
(二)充電設施用電應單獨計量，符合《GB/T28569-2012電動汽車交流充電樁電能計量》要求;
(三)小區物業、業委會對充電設施建設應給予支持和配合。
第五條 充電價格按照充電設施屬地用電性質收取。其中，居民住宅小區內自用充電設施按照本市居民電價標準(執行居民電價的非居民用戶)收取，不執行階梯電價;其他充電設施按照本市一般工商業電價標準(非工業峰谷電價)收取。國家相關電價政策出臺后，按照國家政策執行。
第六條 充電設施建設應按有關規定到供電公司辦理低壓業擴報裝手續。
第七條 充電設施建設包括電源條件確認、施工可行性確認、用電報裝、方案編制、工程建設、工程竣工驗收、供用電合同簽訂、計量裝置安裝和接電等環節。
第八條 需建設充電設施的單位和個人，簽訂購車意向協議后，到新能源小客車生產企業辦理購車充電條件確認手續。
(一)購車充電條件確認需提供的材料包括: 1.購車意向協議; 2.申請人身份證明;
3.固定車位產權或使用權證明;
4.關于在停車位安裝電動汽車充電設備的申請(物業蓋章同意);
5.停車位(庫)平面圖(或現場環境照片)。
(二) 受理用戶申請后，新能源小客車生產企業對用戶資料的真實性和完整性核實無誤后，會同供電公司按照約定勘查時間到現場進行用電、施工可行性勘查。供電公司負責對用戶電源條件進行確認，完成《自用充電設施用電初步可行性方案》編制。新能源小客車生產企業負責對充電設施建設的施工可行性進行確認，會同供電公司于7個工作日內出具《新能源小客車購車充電條件確認書》。
第九條 單位和個人正式簽訂購車合同后，可自行或委托新能源小客車生產企業向所在區域供電公司營銷部(客戶服務中心)提出用電報裝申請。供電公司營銷部(客戶服務中心)在7個工作日內正式答復供電方案。單位和個人應在有效期內到供電公司營銷部(客戶服務中心)辦理確認手續。
第十條 單位和個人正式取得供電方案確認后，由新能源小客車生產企業組織開展充電設施工程建設。不含土建工程的充電設施施工應在3個工作日內完成。
充電設施建設企業應具備相關資質,設備選型應符合國家相關要求。
第十一條 充電設施建設完成后，單位和個人向所在區域供電公司營銷部(客戶服務中心)提出驗收申請。工程檢驗合格并辦結相關手續(供用電合同簽署)后，供電公司于5個工作日內完成裝表接電工作。
第十二條 新能源小客車生產企業應在用戶簽署充電設施供用電合同后，正式將車輛交付用戶。
第十三條 本細則為《北京市示范應用新能源小客車管理辦法》的組成部分，與之同步實施，由北京市發展和改革委員會、北京市科學技術委員會負責解釋。 附錄
北京市物業管理辦法范文第2篇
住宅物業服務標準
Residential Property Service Standard 編號：DB11/T 751-2010 主編單位：北京市物業服務指導中心 批準部門：北京市住房和城鄉建設委員會 北京市質量技術監督局
實施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言
本標準為推薦性標準。
本標準的主要內容是：1.總則;2.術語和定義;3.基本 規定;4.住宅物業服務一級標準;5.住宅物業服務二級標準; 6. 住宅物業服務三級標準;7.住宅物業服務四級標準;8. 住宅物業服務五級標準。
本標準由北京市住房和城鄉建設委員會及北京市質量 技術監督局共同管理，由北京市住房和城鄉建設委員會負責 解釋工作。
主編單位：北京市物業服務指導中心 北京銀達物業管理有限責任公司 北京聞達敏斯物業管理服務有限公司 北京萬科物業服務有限公司 北京網信物業管理有限公司 北京順天通物業管理有限公司
主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭 冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛東、李維善、張乃魁、陳祖武、 霍煒、賈光輝、許文良、張國安 審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹 紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲
目 次
1 總 則................................................. 1 2 術語和定義............................................ 2 3 基本規定.............................................. 3 4 住宅物業服務一級標準.................................. 4 4.1 基本要求............................................ 4 4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護................ 6 4.3 消防安全防范....................................... 11 4.4 綠化養護........................................... 14 4.5 環境衛生........................................... 15 4.6 公共秩序維護....................................... 16 4.7 裝飾裝修管理....................................... 17 5 住宅物業服務二級標準................................. 19 5.1 基本要求........................................... 19 5.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護............... 21 5.3 消防安全防范....................................... 26 5.4 綠化養護........................................... 29 5.5 環境衛生........................................... 30 5.6 公共秩序維護....................................... 32 5.7 裝飾裝修管理....................................... 32 6 住宅物業服務三級標準................................. 34 6.1 基本要求........................................... 34 6.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護.............. 36 6.3 消防安全防范...................................... 42 6.4 綠化養護.......................................... 44 6.5 環境衛生.......................................... 46 6.6 公共秩序維護...................................... 48 6.7 裝飾裝修管理...................................... 49 7 住宅物業服務四級標準................................ 50 7.1 基本要求.......................................... 50 7.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護.............. 52 7.3 消防安全防范...................................... 58 7.4 綠化養護.......................................... 61 7.5 環境衛生.......................................... 62 7.6 公共秩序維護...................................... 65 7.7 裝飾裝修管理...................................... 65 8 住宅物業服務五級標準................................ 67 8.1 基本要求.......................................... 67 8.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護.............. 69 8.3 消防安全防范...................................... 75 8.4 綠化養護.......................................... 78 8.5 環境衛生.......................................... 79 8.6 公共秩序維護...................................... 82 8.7 裝飾裝修管理...................................... 82 引用標準名錄.......................................... 84 條文說明.............................................. 86 1 總則
1.0.1 為規范物業服務行為，提高服務水平，實現物業服務的標準化、專業化、精細化，結合本市情況，制定本標準。
1.0.2 北京市行政區域內住宅物業共用部分的維修養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩序的活動，適用本標準。
1.0.3 北京市行政區域內的物業服務工作除應遵守本標準
外，尚應符合國家及北京市現行相關法律、法規、規章、標準的規定。 2 術語和定義 2.0.1 物業服務
物業服務企業或其他管理人受業主或者建設單位委托，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地，進行維修養護、管理，維護公共環境衛生和相關秩 序的活動。 2.0.2 物業共用部分
物業管理區域內業主專有部分以外，按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。主要包括共用部位、共用設施設備。 2.0.3 專項服務
接受委托，承接共用設施設備維修養護、園林綠化、環境衛生、秩序維護等專業服務。 2.0.4 特約服務
物業服務企業或其他管理人根據業主委托提供的物業服務合同約定以外的服務。 2.0.5 突發公共事件
突然發生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產損失、生態環境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急事件。 3 基本規定
3.0.1 本標準中涉及的物業共用部分的維修養護為日常維
修養護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。
3.0.2 物業服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。 3.0.3 簽訂物業服務合同時，依據住宅物業實際情況確定物業服務事項，選定相應的物業服務標準。本標準施行前已簽訂物業服務合同的住宅物業按照約定執行。 4 住宅物業服務一級標準 4.1 基本要求 4.1.1 客戶服務場所
1 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。 3 客戶服務場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。 4 設置并公示24 小時服務電話。 4.1.2 人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。 2 從業人員佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登4 項目負責人具有2 年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷，記在冊人員。 4.1.3 制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件應急預案。 3 建立物業服務工作記錄。 4.1.4 檔案
1 建立物業管理檔案。 2 配備檔案管理人員。 4.1.5 標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。 4.1.6 客戶服務
1 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場;由專項服務企業負責的設備設施應在30 分鐘內告知。
5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內回復。 6 每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。 7 配合相關部門進行公益性宣傳。
8 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 4.1.7 專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。
2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。 3 專項服務企業人員佩戴標志。 4 對專項服務進行監督及評價。
4.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 4.2.1 綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。 2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。 3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。 5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。 6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。 8 設備機房
1) 每月清潔1 次，室內無雜物。 2) 設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3) 在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。 4) 設施設備標志、標牌齊全。 5) 張貼或懸掛相關制度、證書。 4.2.2 共用部位 1 房屋結構
每半年檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件
1) 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。 2) 每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3) 每年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物
1) 每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 2) 每半年檢查1 次雨、污水管井等。 3) 每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4) 每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5) 每年檢測1 次防雷裝置。 4.2.3 空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。 2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。 3 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。 4.2.4 二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 3 每半年切換1 次備用水泵。
4 每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑;每年養護1 次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
4.2.5 排水系統 1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。 2 污水泵
汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設備運行狀態;每月進行1 次手動啟動測試;每年養護1 次。 3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池;組織安排清掏。 4.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明
每周巡視1 次，一般故障1 日內修復;復雜故障1 周內修復。 2 樓外照明
每2 周巡視1 次，一般故障3 日內修復;復雜故障2 周內修復。 3 應急照明
每日巡視1 次，發現故障，即時修復。 4 低壓柜
每周巡視2 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。 5 低壓配電箱和線路
每季度巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。 6 控制柜 每季度巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。 7 發電機
每季度試運行1 次，保證運行正常。 8 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好。 4.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設備運行狀態;每月表面清潔1 次; 每年內部除塵1 次。 2 對講門口機
每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等;每季度表面清潔1 次; 每年內部除塵1 次。 3 網絡控制箱
每年檢查1 次外觀、接線;每年表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 4 紅外對射探測器
每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每半年表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 5 圖像采集設備
每周檢查1 次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內部除塵1 次。 7 解碼器
每年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試;每年表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 8 云臺
每年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校;每年表面清潔1 次;每年轉動部位上潤滑油1 次。 9 巡更點
每半年檢查1 次外觀，發現故障隱患，即時排除;每半年表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。 10 讀卡器
每季度檢查1 次外觀;每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖 每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕
每季度檢查1 次開鎖功能、接線。 4.2.8 電梯
1 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電 梯的顯著位置。
2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。 4.2.9 水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2 使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1 次防漏電設施。 3 設置必要的安全警示標志。 4 水質符合衛生要求。 4.3 消防安全防范 4.3.1 綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。
2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行1 次消防安全培訓。 4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。 4.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統
1) 火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行;每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1 次。
2) 火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2 年后，每隔3年由專業清洗單位清洗1 次。 3) 備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。 2 消防廣播系統
每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內部除塵1 次;每2 年機柜 內的設備內部除塵1 次。 3 防排煙系統
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速;每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 4 防火分隔設施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次;每年檢查維護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。 5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況;每年養護1 次室內、外消火栓。 6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。 7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。 8 滅火器
每日巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。
4.4 綠化養護 4.4.1 基本要求 1 喬木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 2 灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 3 綠籬和色塊
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 4 地被和花壇植物
花壇植物死亡率低于15%。 5 草坪 保證基本成活。 4.4.2 綠化養護內容 1 灌溉
根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。 2 施肥
根據植物生長情況施肥，一般喬木每3 年至4 年施肥1次;灌木每1 年至2 年施肥1 次;地被和草坪植物每年開春后施肥1 次;花壇植物根據生長情況進行追肥;生長不良的植物適當增加施肥頻次。 3 病蟲害防治
植物生長季每月檢查1 次病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲害現象。 4 整形修剪
一般喬木每3 年修剪1 次;灌木每2 年修剪1 次;綠籬和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1 次;冷季型草坪生長季節每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。 5 除草
每年全面除草1 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。 6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理1次。 4.4.3 工作檢查和記錄
生長季節每月檢查1 次植物生長情況。 4.5 環境衛生
4.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關規定和標準實行垃圾分類。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。
3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每5 日噴灑1 次殺蟲藥。 4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 4.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內
1) 大堂、一層候梯廳
每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 每月擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。 2) 樓道、樓梯
每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。
每季度擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 每日清拖1 次轎廂地面。 3 天臺、屋面
雨季前清掃1 次天臺、屋面。 4 樓外道路及設施 每日清掃1 次樓外道路。 5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1 次水面;每年清潔2 次水池池底。 6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物的預防和控制。 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。 降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。 4.5.3 工作檢查和記錄
每日抽查1 次清潔質量，做好記錄。 4.6 公共秩序維護
4.6.1 主要出入口有人值守。
4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
4.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 4.6.4 機動車輛憑證出入。
4.6.5 安防控制室設專人24 小時值守;監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。 4.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。 4.6.7 記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 4.7 裝飾裝修管理
4.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。 4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
4.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻;拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。
4.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。 4.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運。 5 住宅物業服務二級標準 5.1 基本要求 5.1.1 客戶服務場所
1 設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。 3 客戶服務場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。 4 設置并公示24 小時服務電話。 5.1.2 人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。 2 從業人員統一著裝，佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
4 項目負責人具有3 年以上物業服務企業管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。 5.1.3 制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。 3 建立物業服務工作記錄。 5.1.4 檔案
1 建立物業管理檔案。 2 配備檔案管理人員。
3 應用計算機管理基本信息、基礎資料。 5.1.5 標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。 5.1.6 客戶服務
1 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場;由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。 5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內回復。 6 每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。 7 配合相關部門進行公益性宣傳。
8 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 5.1.7 專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。
2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。 3 專項服務企業人員佩戴標志。 4 對專項服務進行監督及評價。
5.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 5.2.1 綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。 2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。 3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。 5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。 6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。 8 設備機房
1) 每月清潔1 次，室內無雜物。 2) 設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3) 在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。 4) 設施設備標志、標牌齊全。 5) 張貼或懸掛相關制度、證書。 5.2.2 共用部位 1 房屋結構
每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件 1) 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。 2) 每2 月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3) 每半年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物
1) 每2 月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 2) 每半年檢查1 次雨、污水管井等。 3) 每2 月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4) 每2 月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5) 每年檢測1 次防雷裝置。 5.2.3 空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。 2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。
3 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。 4 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。 5.2.4 二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 3 每半年切換1 次備用水泵。
4 每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑;每年養護1 次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
5.2.5 排水系統 1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。 2 污水泵
汛期每日巡視1 次，平時每2 周巡視1 次，檢查設備運行狀態;每月進行1 次手動啟動測試;每年養護1 次。 3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池;組織安排清掏。 5.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明
每周巡視2 次，一般故障1 日內修復;復雜故障1 周內修復。 2 樓外照明
每周巡視1 次，一般故障2 日內修復;復雜故障2 周內修復。 3 應急照明
每日巡視1 次，發現故障，即時修復。 4 低壓柜
每日巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查1 次電氣安全。
5 低壓配電箱和低壓線路
每季度巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。 6 控制柜
每月巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。 7 發電機
每季度試運行1 次，保證運行正常。 8 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好。 5.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設備運行狀態;每月表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 2 對講門口機
每2 月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每2 月表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 3 網絡控制箱
每半年檢查1 次外觀、接線;每半年表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 4 紅外對射探測器
每半年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每半年表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 5 圖像采集設備 每周檢查1 次監視畫面、錄像功能;每月表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內部除塵1 次。 7 解碼器
每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試;每半年表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 8 云臺
每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校;每半年表面清潔1 次;每年轉動部位上潤滑油1 次。 9 巡更點
每季度檢查1 次外觀;每季度表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。 10 讀卡器
每季度檢查1 次外觀;每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖
每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕
每季度檢查1 次開鎖功能、接線。 5.2.8 電梯
1 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。 5.2.9 水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每2 月檢查1 次防漏電設施。 3 設置必要的安全警示標志。 4 水質符合衛生要求。 5.3 消防安全防范 5.3.1 綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。
2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行2 次消防安全培訓。 4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。 5.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統
1) 火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行;每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1 次。 2) 火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。 3 ) 備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。 2 消防廣播系統
每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內部除塵1 次;每年機柜內 的設備內部除塵1 次。 3 防排煙系統
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速;每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 4 防火分隔設施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電
控箱內部除塵1 次;每年維修養護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。 5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況;每年養護1 次室內、外消火栓。 6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。 7 消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。 8 滅火器
每周巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。
5.4 綠化養護 5.4.1 基本要求 1 喬木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 2 灌木
生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 3 綠籬和色塊
植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。 5 草坪
保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。 5.4.2 綠化養護內容 1 灌溉
出現干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。 2 施肥
根據植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次;灌木每年施肥1 次;地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次;花壇植物根據生長情況進行追肥;生長不 良的植物適當增加施肥頻次。 3 病蟲害防治
根據病蟲害發生規律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲害情況;發現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。 4 整形修剪
喬木每2 年修剪1 次;灌木每年冬季修剪1 次;綠籬和色塊每年生長季節和冬季修剪1 次;冷季型草坪生長季節每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。 5 除草
每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。 6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理2次。 5.4.3 工作檢查和記錄
1 生長季節每2 周檢查1 次植物生長情況。 2 編制綠化養護措施和工作計劃。 5.5 環境衛生
5.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 按有關規定和標準實行垃圾分類。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。
3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每3 日噴灑1 次殺蟲藥。 4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運車外觀整潔。 5.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內
1) 大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。 每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。 2) 樓道、樓梯
每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。
每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 每日清拖1 次轎廂地面。 3 天臺、屋面
雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。 每季度巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。 4 樓外道路及設施 每日清掃1 次樓外道路。
每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設施;每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。 5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1 次水面;每年清潔2 次水池池底。 6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物預防和控制。 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。 降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。 5.5.3 工作檢查和記錄
每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。 5.6 公共秩序維護
5.6.1 主要出入口有專人值守。
5.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。
5.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 5.6.4 機動車輛憑證出入。
5.6.5 安防控制室設專人24 小時值守;監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。 5.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。 5.6.7 記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 5.7 裝飾裝修管理
5.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。 5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
5.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
5.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻;拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。
5.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。 5.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。 6 住宅物業服務三級標準 6.1 基本要求 6.1.1 客戶服務場所
1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設備。
2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。 3 客戶服務中心工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。 4 設置并公示24 小時服務電話。 6.1.2 人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。 2 從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有2 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，人員。 6.1.3 制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。 3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。 4 建立物業服務工作記錄。 6.1.4 檔案
1 建立物業管理檔案。 2 配備檔案管理人員。
3 應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。 6.1.5 標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。 6.1.6 客戶服務
1 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。 2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項， 應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。
4 水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場;由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修進行回訪。
5 業主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個工作日內回復。投訴進行回訪。 6 每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。
7 每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。 8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。 9 每年至少組織1 次社區文化活動。
10 設置公共信息欄;配合相關部門進行公益性宣傳。
11 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
12 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。 6.1.7 專項服務委托管理 1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。
2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。 3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。 4 對專項服務進行監督管理及評價。 6.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 6.2.1 綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。 2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。 3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。 5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。 6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。 8 設備機房
1) 每月清潔1 次，室內無雜物。 2) 設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3) 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。 4) 設施設備標志、標牌齊全。
5) 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 6) 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 6.2.2 共用部位 1 房屋結構
每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件
1) 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。 2) 每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3) 每季度檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物
1) 每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 2) 每季度檢查1 次雨、污水管井等。 3) 每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4) 每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5) 每年檢測1 次防雷裝置。 6.2.3 空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。 2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。 3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。 4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。
5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。 7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。 6.2.4 二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 3 每季度切換1 次備用水泵。
4 每年檢查2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑;每年養護1 次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
6.2.5 排水系統 1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 2 污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態;每2 周進行1 次手動啟動測試;每季度養護1 次。 3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池;組織安排清掏。 6.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明
每周巡視3 次，一般故障1 日內修復;復雜故障5 日內修復。 2 樓外照明
每周巡視1 次，一般故障1 日內修復;復雜故障1 周內修復;每月調整1 次時間控制器。 3 應急照明
每日巡視1 次，發現故障，即時修復。 4 低壓柜
每日巡視2 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查1 次電氣安全。
5 低壓配電箱和低壓線路
每月巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。 6 控制柜
每2 周巡視1 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。 7 發電機
每月試運行1 次，保證運行正常;每年活化1 次蓄電池; 每周巡視1 次充電機和蓄電池。 8 檢測
每5 年檢驗1 次內部核算電能表。 9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;電纜進出線和開關標志準確。 6.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設備運行狀態;每2 周表面清潔1次;每半年內部除塵1 次。 2 對講門口機
每月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。 3 網絡控制箱
每半年檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。 4 紅外對射探測器
每季度檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。 5 圖像采集設備
每周檢查1 次監視畫面、錄像功能;每2 周表面清潔1次;每半年內部除塵1 次。 6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內部除塵1 次。 7 解碼器
每半年檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試;每半年表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 8 云臺
每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校;每半年表面清潔1 次;每年轉動部位上潤滑油1 次。 9 巡更點
每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。 10 讀卡器
每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖
每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕
每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。 6.2.8 電梯
1 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。 6.2.9 水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1 次防漏電設施。 3 設置必要的安全警示標志。 4 水質符合衛生要求。 6.3 消防安全防范 6.3.1 綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。
2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行2 次消防安全培訓。 4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。 6.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統
1) 火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行;每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1 次。 2) 火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。 3 ) 備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。 2 消防廣播系統
每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內部除塵1 次;每年機柜內 的設備內部除塵1 次。 3 防排煙系統
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速;每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 4 防火分隔設施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電
控箱內部除塵1 次;每年維修養護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。 5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況;每年養護1 次室內、外消火栓。 6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。 7 消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。 8 滅火器
每日巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。
6.4 綠化養護 6.4.1 基本要求 1 喬木
植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長季節葉片保存率高于85%。 2 灌木
植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。 3 綠籬和色塊
植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。 5 草坪
草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。 6.4.2 綠化養護內容 1 灌溉
有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發生;一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌 溉次數。 2 施肥
根據植物生長情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花壇植物根據生長情況進行追肥;盡量減少對化肥的 依賴。 3 病蟲害防治
根據病蟲害發生規律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況;并根據檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。 4 整形修剪
喬木每年冬季修剪1 次;灌木每年生長季節和冬季修剪1 次;綠籬和色塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪1 次;冷季型草坪應根據長勢生長季節每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。 5 除草
每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數;出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的10%，季節性雜草能得到有效控制。 6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理3次。 6.4.3 工作檢查
1 生長季節每月檢查3 次綠化工作。 2 編制每季度綠化養護措施和工作計劃。 3 有綠化檔案。 6.5 環境衛生
6.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。
2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。
3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1 次殺蟲藥。 4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運車外觀整潔。 6.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內
1) 大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。 每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。 每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。 2) 樓道、樓梯
每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。
每2 周擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 每季度除塵1 次樓內燈具。 每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。 2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 每日清拖1 次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次;石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。 每日巡視保潔2 次電梯轎箱。 3 天臺、屋面
每季度清掃1 次天臺、屋面;雨季期間，每2 月清掃1次天臺、屋面。 每月巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。 4 樓外道路及設施
每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。
每月清潔1 次樓外公共照明及共用設施;每季度清潔1次雨蓬、門頭等。 5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。 使用期間每周清潔2 次水面;每年清潔2 次水池池底。 6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物預防和控制。 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。 6.5.3 工作檢查和記錄
1 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。 2 每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。 3 清潔檔案齊全。 6.6 公共秩序維護
6.6.1 主要出入口有專人24 小時值守。
6.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。 6.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 6.6.4 機動車輛憑證出入。
6.6.5 安防控制室設專人24 小時值守;監控影像資料、報警記錄，應留存30 日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
6.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。 6.6.7 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。 6.6.8 備勤人員24 小時待崗。 6.6.9 記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 6.7 裝飾裝修管理
6.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。 6.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
6.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
6.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻;拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。
6.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。 6.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。 7 住宅物業服務四級標準 7.1 基本要求 7.1.1 客戶服務場所
1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。 2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準。
3 客戶服務中心工作時間，工作日及節假日不少于8小時，其他時間設置值班人員。 4 設置并公示24 小時服務電話。 7.1.2 人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。 2 服務人員分崗位統一著裝，佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有3 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，人員。 7.1.3 制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。 3 建立培訓體系，定期組織培訓、考核。 4 建立物業服務工作記錄 7.1.4 檔案
1 建立物業管理檔案， 2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。
3 應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。 7.1.5 標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。 7.1.6 客戶服務
1 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。 4 水、電急修20 分鐘內、其他報修30 分鐘內到達現場;由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。
5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個工作日內回復。投訴回訪率100%。 6 每年至少公開征集1 次物業服務意見，問卷率80%以上，公示整改情況。 7 每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。 8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。 9 每年至少組織2 次社區文化活動。 10 重要節日進行美化裝飾。
11 設置公共信息欄;配合相關部門進行公益性宣傳。
12 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
13 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。 7.1.7 專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。
2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。 3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。 4 對專項服務進行監督及評價。
7.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 7.2.1 綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。 2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。 3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。 4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。 5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。 6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。 8 設備機房
1) 每月清潔1 次，室內無雜物。 2) 設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3) 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。 4) 設施設備標志、標牌齊全。
5) 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 6) 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 7.2.2 共用部位 1 房屋結構
每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件
1) 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。 2) 每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3) 每2 月檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物
1) 每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 2) 每2 月檢查1 次雨、污水管井等。 3) 每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4) 每2 周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5) 每年檢測1 次防雷裝置。 7.2.3 空調系統
1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。 2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。 3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。 4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。
5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等;每年清洗消毒2 次風機盤管濾網;每兩年清洗消毒1 次風管。
7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。 7.2.4 二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 3 每2 月切換1 次備用水泵。
4 每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑; 每年養護1 次水泵。
5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
7.2.5 排水系統 1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 2 污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態;每周進行1 次手動啟動測試;每季度養護1 次。 3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池;組織安排清掏。 7.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明
每日巡視1 次，一般故障12 小時內修復;其他復雜故障3 日內修復。 2 樓外照明
每周巡視3 次;一般故障1 日內修復;其他復雜故障5日內修復;每2 周調整1 次時間控制器。 3 應急照明
每日巡視1 次，發現故障，即時修復。 4 低壓柜
每日巡視2 次設備運行狀況;每半年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查1 次電氣安全;每半年檢測1 次接地電阻;每年校驗1 次儀表。 5 低壓配電箱和低壓線路
每月巡視2 次設備運行狀況;每年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃;每半年切換1 次雙路互投開關。 6 控制柜
每周巡視1 次設備運行狀況;每年養護2 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃;每半年校正1 次各種電器元件或控制設備的設定值;每年檢查1 次遠控裝置。 7 發電機
每月試運行1 次，保證運行正常;每年1 次帶負荷運行; 每年活化2 次蓄電池;每日巡視1 次充電機和蓄電池。 8 檢測
每3 年檢驗1 次內部核算電能表。 9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好; 電纜進出線和開關標志清晰、準確。 7.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設備運行狀態;每周表面清潔1 次; 每年內部除塵1 次。 2 對講門口機
每2 周檢查1 次按鍵、顯示屏等;每2 周表面清潔1 次; 每半年內部除塵1 次。 3 網絡控制箱
每季度檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。 4 紅外對射探測器
每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每2 月表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。 5 圖像采集設備
每周檢查2 次監視畫面、錄像功能;每2 周表面清潔1次;每半年內部除塵1 次。 6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內部除塵1 次。 7 解碼器
每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試;每季度表面清潔1 次;每年內部除塵1 次。 8 云臺
每季度檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校;每季度表面清潔1 次;每年轉動部位上潤滑油1 次。 9 巡更點
每2 周檢查1 次外觀;每2 周表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。 10 讀卡器
每2 周檢查1 次外觀;每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖
每月檢查1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕
每月檢查1 次開鎖功能、接線。 7.2.8 電梯
1 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在30 分鐘內到達現場。 7.2.9 水景
1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。 2 使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設施， 每2 周檢查1 次防漏電設施。 3 設置必要的安全警示標志。 4 水質符合衛生要求。 7.3 消防安全防范 7.3.1 綜合管理
1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。
2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行2 次消防安全培訓。 4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規定
每年檢測1 次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。
6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。
7 發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。 7.3.2 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統
1) 火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1 次設備運行情況，保證24 小時連續正常運行;每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1 次。
2) 火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。 3 ) 備用電源
每月檢測切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1 次。 2 消防廣播系統 每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量;每年機柜內部除塵1 次;每年機柜內 的設備內部除塵1 次。 3 防排煙系統
每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速;每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 4 防火分隔設施
每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次;每年維修養護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。 5 水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情況;每年養護1 次室內、外消火栓。 6 應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。 7 消防電梯
每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。 8 滅火器
每日巡查1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。
7.4 綠化養護 7.4.1 基本要求 1 喬木
植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節葉片保存率高于90%。 2 灌木
植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。 3 綠籬和色塊
植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。 4 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。 5 草坪
草坪整齊，覆蓋率高于95%。 7.4.2 綠化養護內容 1 灌溉
有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，及時排澇;一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據長勢和土 壤情況合理灌溉。 2 施肥
喬木每年施肥1 次;灌木每年施肥2 次至3 次;地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次;花壇植物根據生長情況進行追肥;有條件的，應使用有機肥料。 3 病蟲害防治
根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況;并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發生。 4 整形修剪
喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪;灌木根據需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次;綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節前和 冬季修剪1 次;冷季型草坪生長季節平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。 5 除草
每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數;出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發現50 厘米以上的雜草應及時清除。 6 垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理5次。 7.4.3 工作檢查
1 生長季節每月檢查4 次綠化工作。 2 編制每月綠化養護措施和工作計劃。 3 綠化檔案齊全。 7.5 環境衛生
7.5.1 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。
2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設置垃圾收集容器。 3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑1 次殺蟲藥。 4 每日清運1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。 7.5.2 物業共用部分清潔 1 樓內
1) 大堂、一層候梯廳
每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 每周擦拭2 次信報箱。 每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。 每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。 2) 樓道、樓梯
每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。
每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 每季度除塵1 次樓內燈具。
根據地面材質，定期做地面清洗、養護。 每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。 2 電梯轎箱
每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 每日清拖1 次轎廂地面。
不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次;石材裝飾的電梯轎廂，每季度養護1 次。 每日巡視保潔3 次電梯轎箱。 3 天臺、屋面
每季度清掃1 次天臺、屋面;雨季期間，每月清掃1 次天臺、屋面。 每2 周巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。 4 樓外道路及設施
每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。
每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設施;每2 月清潔1 次雨蓬、門頭等。 5 水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。 使用期間每日清潔1 次水面;每年清潔2 次水池池底。 6 有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物預防和控制。 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 7 雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。 7.5.3 工作檢查和記錄
1 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。 2 每月全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。 3 清潔檔案齊全。 7.6 公共秩序維護
7.6.1 出入口有專人24 小時值守。
7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視3 次、其中樓內巡視1 次;22：00 至次日6：00 巡視2 次，夜間巡查2 人同行。 7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 7.6.4 機動車輛登記出入。
7.6.5 安防控制室設專人24 小時值守;監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
7.6.6 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。 7.6.7 每年進行3 次專項應急預案演習，做好記錄。
7.6.8 備勤人員24 小時待崗，人數不少于秩序維護專業人員的20%，配備必要的應急工具。 7.6.9 記錄與檔案
1 各項工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 7.7 裝飾裝修管理
7.7.1 建立裝飾裝修管理服務制度。 7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
7.7.3 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。
7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻;拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物 業管理區域內公示。
7.7.5 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。 7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。 8 住宅物業服務五級標準 8.1 基本要求 8.1.1 客戶服務場所
1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡等辦公設備。 2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目 及服務標準、收費標準。
3 客戶服務中心工作時間，工作日不少于12 小時、節假日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。 4 設置并公示24 小時服務電話。 8.1.2 人員
1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。 2 從業人員分崗位統一著裝，佩戴標志。
3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊4 項目負責人具有5 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，人員。
5 按需求配備具有外語會話能力的管理人員。 8.1.3 制度
1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
2 建立突發公共事件的應急預案。 3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。 4 建立物業服務工作記錄。 8.1.4 檔案 1 建立物業管理檔案。
2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。
3 應用物業服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。 8.1.5 標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。 8.1.6 客戶服務
1 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算;每年第三季度公示上半年物業服務合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作計劃。 2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。
3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。 4 水、電急修15 分鐘內，其它報修30 分鐘內到達現場;由專項服務企業負責的設施設備應在30 分鐘內告知。報修回訪率應不少于30%。
5 業主或使用人提出的意見、建議、投訴在1 個工作日內回復。投訴回訪率100%。 6 每年至少公開征集1 次物業服務意見，問卷率85%以上，公示整改情況。 7 每月組織1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。 8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。 9 每年至少組織3 次社區文化活動。 10 重要節日進行美化裝飾。
11 設置公共信息欄，每月至少更新1 次;配合相關部門進行公益性宣傳。 12 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
13 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。 8.1.7 專項服務委托管理
1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。
2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。 3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。 4 對專項服務進行監督及評價。
8.2 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 8.2.1 綜合管理
1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。 2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。 3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制
修繕計劃，并按計劃組織修繕;共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。 5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。 6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。 8 設備機房
1) 每月清潔1 次，室內無雜物。 2) 設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3) 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。 4) 設施設備標志、標牌齊全。
5) 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 6) 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 8.2.2 共用部位 1 房屋結構
每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件
1) 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。 2) 每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
3) 每月檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物
1) 每周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 2) 每月檢查1 次雨、污水管井等。 3) 每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。
4) 每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5) 每年檢測1 次防雷裝置。信號系統應加裝信號級電涌保護器。 8.2.3 空調系統 1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。 2 運行期間每日巡視1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。 3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。 4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。
5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等;每年清洗消毒2 次風機盤管濾網;每2 年清洗消毒1 次風管。
7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。 8.2.4 二次供水設施
1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 3 每月切換1 次備用水泵。
4 每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑;每年養護1 次水泵。 5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
8.2.5 排水系統 1 排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。 每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。 2 污水泵
汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1 次，檢查設備運行狀態;每周進行1 次手動啟動測試;每季度養護1 次。 3 化糞池
每半年檢查1 次化糞池;組織安排清掏。 8.2.6 照明和電氣設備 1 樓內照明
每班巡視1 次，一般故障8 小時內修復;復雜故障1 日內修復。 2 樓外照明 每日巡視1 次，一般故障12 小時內修復;復雜故障3日內修復;每2 周調整1 次時間控制器。 3 應急照明
每日巡視1 次，發現故障，即時修復。 4 低壓柜
每日巡視3 次設備運行狀況;每半年養護1 次，養護內容包括緊固、檢測、清掃;每年檢查2 次電氣安全;每半年檢測1 次接地電阻;每年校驗1 次儀表。 5 低壓配電箱和低壓線路
每周巡視1 次設備運行狀況;每半年養護1 次，內容包括緊固、檢測、清掃;每半年切換1 次雙路互投開關。 6 控制柜
每周巡視2 次設備運行狀況;每年養護2 次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃;每季度校正1 次各種電器裝置或控制設備的設定值;每年檢查2 次各類遠控裝置和節能 裝置。 7 發電機
每月試運行1 次，保證運行正常;每年2 次帶負荷運行; 每年活化2 次蓄電池;每班巡視1 次充電機和蓄電池。 8 檢測
每年檢驗1 次內部結算電能表。 9 配電室、樓層配電間
防小動物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴密;鎖具完好;電纜進出線和開關標志清晰、準確。 8.2.7 安全防范系統 1 報警控制管理主機
每日巡查1 次，檢查設備運行狀態;每日表面清潔1 次;每季度內部除塵1 次。 2 對講門口機
每周檢查1 次按鍵、顯示屏等;每周表面清潔1 次;每季度內部除塵1 次。 3 網絡控制箱
每季度檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔1 次;每季度內部除塵1 次。 4 紅外對射探測器
每月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等;每月表面清潔1 次;每季度內部除塵1 次。 5 圖像采集設備 每日檢查1 次監視畫面、錄像功能;每周表面清潔1 次; 每季度內部除塵1 次。 6 攝像機
每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，
進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護罩內部除塵1 次。 7 解碼器
每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應的調試;每季度表面清潔1 次;每半年內部除塵1 次。 8 云臺
每季度檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校;每季度表面清潔1 次;每半年轉動部位上潤滑油1 次。 9 巡更點
每周檢查1 次外觀，表面清潔1 次;每日存儲巡更記錄。 10 讀卡器
每周檢查1 次外觀;每周表面清潔1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖
每2 周檢查1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕
每2 周檢查1 次開鎖功能、接線。 8.2.8 電梯
1 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3 日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除;電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
北京市物業管理辦法范文第3篇
一、實施預算支出績效考評工作主要成效
經過近幾年的探索，北京市財政預算支出績效考評工作取得一定進展。截至2006年，對20余家市級部門實施了預算支出項目的績效考評，部分區縣也不同程度地進行了績效考評試點工作，有的區縣比照市局成立了相應的機構，確保了考評工作有效實施;市級各部門通過績效考評工作，提升了績效管理的認識，加大了對預算支出績效管理的工作力度，市勞動保障局對再就業資金的使用制定了績效考核辦法，市教委、市科委、市信息辦等部門正在制定部門和業務的績效考評管理辦法?？偟膩碚f，我市預算支出績效考評范圍不斷擴大，影響力逐步增強，績效意識大大加強，工作經驗日益豐富，績效考評工作逐步向規范化、制度化、科學化發展。
1.穩步推進試點，績效管理理念不斷加深
通過近年來我市績效考評工作的不斷深入，績效考評影響不斷擴大，無論主管部門還是項目單位，在對績效考評感性認識的基礎上，對考評工作程序、步驟以及意義有了更全面的認識，績效理念、績效管理的認識不斷提高，對績效考評工作從不認同到理解和支持。許多部門將績效考評工作納入本單位主要工作，在本部門推行實施績效考評，制定考評管理辦法，加強資金管理，提高使用效益。
2.積累實踐經驗，績效考評基礎得以加強
一是加強考評培訓，奠定考評工作基礎。針對大部分考評項目單位是第一次進行績效考評，對績效考評工作不了解，對考評內容、工作方式和要求不熟悉的情況，我們在績效考評工作啟動后，進行針對性的培訓，使單位盡快熟悉工作程序和要求，保證了考評工作順利進行。二是規范指標體系，科學進行考評。從管理實際需要出發，績效考評指標體系分為業務指標體系和財務指標體系兩大部分，分別根據業務和財務管理的若干要素設置指標，并根據重要性設定分值，使考核指標更具有針對性、完整性、科學性和可操作性。三是精選考評專家，保證考評質量?？荚u專家的學術水平、專業知識以及職業道德，決定了考評結果的客觀、公正和權威性。因此專家是考評的重要環節，直接關系考評結果。在考評中根據項目專業領域等特點，我們遴選了近百位財務和業務專家參加績效考評，制定專家考評守則，嚴格考評紀律，確?？荚u質量。四是細化考評方案，規范考評程序。為保證考評工作的規范性，使考評
工作不走樣，在啟動考評工作前制定了具體詳細的工作方案，明確規定了考評的內容、原則和方法、程序，以及考評各方職責、要求，使考評工作更有計劃性和可操作性。在考評中嚴格按照事前確定的工作目標進行，把握工作進度，檢查工作質量，保證考評工作圓滿完成。
3.強調結果應用，不斷提升預算管理水平
一是提高項目管理水平。通過預算支出項目績效考評工作，驗證預算單位預算管理制度的有效性和規范性，及時發現管理中的問題，激發單位加強管理的內在動力，進一步完善各項管理制度，提高資金使用效益。二是提高預算管理水平。通過從項目立項到項目完成的考核，及時發現部門、單位預算編制中存在的問題，提出預算編制方面的整改意見;同時考評的結果能夠對預算編制提供依據，促進預算管理水平的不斷提高。
二、實施績效考評的難點
(1)績效考評認識還不充分。目前績效評價工作處于起步階段，觸及面還不是很廣，大部分部門及管理人員對績效考核不是很了解，有的單位還認為是進行檢查的性質，對績效管理的意義認識不清，尤其是對“效”的理解不夠，還停留在是否按計劃完成任務上，而沒有將工作重點放在效益和效果方面。
(2)考核指標體系尚不健全。從理論上講，績效管理和績效評價是一個內涵比較豐富的課題，目前比較公認的考評方法有比較法、因素分析法、公眾評價法、成本效益分析法等，在設計理念上采取定性和定量相結合的原則，但具體到某一類支出和某一個項目的考評，采取哪種方法更適當，需要仔細推敲，如果采取統一的考評指標體系和考評方法，勢必會影響一部分項目的考評效果。但是針對不同類別的項目乃至具體個案制定不同的考評指標體系，評價結果的可比性就較差，如何在統一性和個性化兩個方面找準結合點，需要我們今后進一步研究。
(3)績效考評制度依據不充分。雖然財政部制定了一系列辦法，但沒有上升到立法的高度，地方實施績效考評工作沒有足夠的法律依據，推行難度比較大，約束力不足，評價結果不能形成對預算安排的有效制約，績效評價的作用得不到充分發揮。
(4)績效評價結果應用困難。目前的評價結果僅作為支出項目的檔案保存，或者為有關部門加強支出管理提供參考，而對財政支出中存在的問題和相關責任并沒有相應的約束，從而影響了財政支出績效評價工作的權威性，降低了這項工作的使用價值。
三、實施績效預算的可行性分析
1.實施績效預算的基礎
績效預算是市場經濟條件下政府管理模式發展到一定階段，進一步加強公共支出管理，提高
財政資金有效性的一種制度選擇。它不僅是預算方法的一種創新，而且是政府管理理念的一次革命，將政府預算建立在可衡量的績效基礎上，強調的是“結果導向”，或者說強調的是責任和效率，使預算資源配置更有效率。因此建立績效預算體系的基本目的，就是為了進一步加強公共財政管理，提高財政資金的使用效益，逐步實現對財政資金的管理由注重投入轉向支出效果。
根據國內外實施績效預算的實踐經驗，我們認為實施績效預算與以下幾個條件密切相關：一是法律基礎，實施績效預算的國家大多由國家立法，確保實施績效預算的權威性和規范性;二是核算體系，完善的績效評價體系是與權責發生制的政府會計制度聯系在一起的;三是經濟發展程度，目前世界上實施績效預算的以發達國家為主，因為只有充裕的財力才能保證預算部門的能動性的發揮;四是人文環境，任何一種制度的產生和發展都離不開實施環境，制度與環境要互相適應，才能保證制度的平穩運行。首先是觀念、理念的普及，其次是執行和監督機制都要健全并形成有效的制衡，再次是與其他制度不能有根本沖突。
2.在現階段實施績效預算的可能性和必要性
改革開放二十多年，我國的經濟實力得到了跨越式的發展，財政收入持續增長，為支持各項事業發展提供了強勁動力，尤其是為完善公共財政體制創造了有利條件，這種實力基礎的根本性變化要求財政預算管理制度要向更高的層次發展。具體而言，在計劃經濟和短缺經濟時期，財政職能以分配為主，很大程度上表現為“吃飯財政”，資金使用效益難以體現，在衡量事業發展時，往往以投入量為尺度;隨著經濟社會的發展和經濟體制的轉型，財政實力大大增強，財政職能更多地向公共服務領域轉移，資金應用的效果也越來越成為社會關注的焦點，從滿足財政的公共屬性出發，亟待建立以目標和結果為導向的預算制度，這是實施績效預算的必要性所在。
從實施績效預算的可能性看，近年來部門預算、政府采購、國庫集中支付等財政管理體制改革進展順利，并走上正常運行的軌道。按照科學發展觀的要求，預算管理的努力方向一是提高管理水平，改進管理方式;二是提高資金使用效益，走集約化之路。在加強管理的具體手段方面，近年來做了大量的規范性工作和基礎性工作，以規范人員支出和完善公用經費定額為主要內容的基本支出管理取得了較大的突破;以項目庫管理為特點的項目支出管理也得到了一定發展，項目滾動預算初見成效。在技術手段上，“金財工程”建設取得了很大的進步。這些基礎條件的改善，為實施績效預算奠定了堅實的基礎。
3.實施績效預算的有利條件
(1)具備一定的理論和實踐基礎。一是有大量的國外經驗可借鑒，美國、澳大利亞等發達國家推行績效預算已有數十年歷史，積累了一定的成功經驗;二是國內對績效管理的探索進行了較長時間，中央及地方均有一定的實踐經驗和做法可循。因此無論在理論還是在實踐上都有了一定的基礎。
(2)與中央要求、社會需要一致。根據黨的十六屆三中全會提出的建立預算績效評價體系
的目標和要求，以及十六屆六中全會提出的“完善公共財政制度，逐步實現基本公共服務均等化”的改革方向，財政資金要更多地投向公共服務領域，資金投入的方向與效果日益成為公眾關注焦點，政府和社會對提高資金使用效益的要求逐步提高，因此實施績效預算是改革的需要，符合社會公眾的要求。
(3)組織機構建設有了很大進展。目前許多省市成立了績效評價的專門機構，為實施績效預算提供了有利條件。以北京市財政局為例，2006年先后成立了績效評價處和績效評價中心，推進績效評價工作有了組織保證，為實施績效評價工作提供了有力支持。
4.實施績效預算存在的困難和問題
(1)考評辦法不一，使績效預算缺乏統一性。目前從中央到地方，在不同領域和層次上進行了績效評價工作，具體的實施辦法和要求、標準都不一致。雖然各有優點，各具特點，但從建立一項制度的角度講，這種松散的考評管理的狀況，使權威性和說服力受到一定限制。
(2)核算基礎不同，使績效預算缺乏基礎?？冃ьA算包含著一定意義的權責統一，權責發生制預算會計制度是全面、準確地反映公共部門業績的會計核算制度。它能更加清晰、真實地反映公共部門和公共支出的成本與績效。而我國目前還沒有實行權責發生制的政府預算會計制度，因此很難在考核成本等領域發揮作用，影響實施效果。
(3)固化的利益格局，使績效預算缺乏動力?？冃ьA算與激勵、約束機制是分不開的。實施績效預算后，績效較好的部門在財力上能得到較好保證，而績效較差的部門就受到一定限制。這樣就對長期以來形成的利益分配格局造成一定沖擊，部分單位對實施績效預算不理解甚至不支持，形成實施績效預算的阻力。
四、幾點建議
實施公共部門績效預算制度是公共財政改革的必然趨勢。目前應按照建立社會主義和諧社會的要求和完善公共財政制度的改革方向，將績效管理理念引入公共部門的管理中，建立、完善符合發展要求的績效評價體系，提高政府管理效能和財政資金使用效益。從現實條件來看，在一定范圍內實行績效預算是可行的，但全面推行績效預算還存在較大的困難，還要繼續堅持“先易后難、穩步推進”的原則。
(1)確立績效預算法律地位。加快推進績效評價制度的步伐，研究制定績效評價工作相關的法律、法規或具有可操作性的指導性意見與辦法，與《預算法》等有關法規形成統一整體，指導各地行之有效地開展績效評價工作。
(2)明確組織管理機構。設立或明確負責績效評價的部門機構，統一指導績效評價工作，形成長效的管理機制便于各地對口建立專門機構，為績效評價工作服務。同時加強各地
的橫向交流，互相借鑒經驗，加強規范績效評價工作。
(3)推進預算會計改革。為真實、客觀地反映公共支出的成本，體現支出績效水平，應大力推進政府預算會計制度改革，實行權責發生制的預算會計制度，真實、完整、全面地反映政府績效，為實施公共支出的績效評價工作提供科學依據。
北京市物業管理辦法范文第4篇
一、為規范居住小區停車秩序，保障居住小區停車管理雙方的
合法權益，根據國家和本市有關規定，制定本辦法。
••••
二、居住小區內機動車停車管理服務(包括地面停車場、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機動車停車服務等)統一由物業管理企業負責提供或由物業管理企業委托專業停車管理單位負責;未實行物業管理的居住小區，由房屋管理單位或委托專業停車管
理單位負責。
••••
三、停車管理單位按照政府規定的價格收取停車費的，應達到
以下要求：
••••1.遵守本市停車行業經營管理服務的有關政策規定和業主大
會的決議、物業管理服務合同及業主(臨時)公約等;
••••2.應制定切實可行的停車管理方案，方案應包括停車管理方的職責、停車位的管理分配方案、發生緊急情況的處置預案等; ••••3.有專人對進出停車場的車輛進行登記，進門發放停車憑證，
出門查驗停車憑證后放行;
••••4.維護小區停車秩序，指定停車區域，保證車輛停放整齊，
行使通暢;
••••5.24小時專人看管停車場或采用電子監控手段進行不間斷監視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，采取防范措施，防止車輛丟失;
••••6.保證交通設施處于正常使用狀態。
四、對臨時進出小區的車輛管理制度，由業主大會和物業管理企業協
商議定。
••••投遞郵件的郵政車輛需要進入小區的，停車管理單位不得拒絕
其入內，進入小區的郵政車輛應遵守小區停車管理制度。
••••對臨時進出車輛實行收費的，停車管理單位應在車輛進門時發
放臨時停車憑證，出門時驗證收費放行。
••••禁止停車管理單位在機動車進門時預收停車費用。
••••
五、居住小區內機動車停放人應遵守以下規定：
••••1.遵守業主大會決議、業主(臨時)公約和居住小區機動車
停車管理制度，服從停車管理人員的指揮;
••••2.按照規定或約定交納停車管理服務費用;
••••3.禁止占用、堵塞消防通道和消防設施等。
••••
六、除臨時進出小區停放車輛外，其他機動車停放人應與停車管理單位簽訂停車管理服務協議，協議一般應包括雙方當事人、機動車基本情況、雙方的權利義務、收費價格、管理責任、管理期限以及
違約責任等內容。
••••
七、凡利用業主共用場地施劃的停車位，任何單位和個人不得出售。建設單位擁有車場、車庫所有權的，應優先出售或出租給業主;建設單位、停車管理單位在未滿足本居住小區內業主停車需求前，不得將車位出售、出租給其他單位或個人。小區車位難以滿足業主停車需要的，停車管理單位應當結合實際情況，采取措施提高現有車位利
用率。
••••
八、停車管理單位在小區內部道路上施劃停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規定，不得占用消防通道設置停車位，妨礙行
人和其他車輛通行。
••••
九、停車管理單位應及時對居住小區內道路、停車場地及設施
設備進行維修養護，保障正常使用。
••••
十、對不按規定停放的車輛，影響小區道路通暢或影響小區公共安全的，物業管理企業有權按照停車管理服務協議、業主(臨時)
公約或業主大會決議處理，由此產生的費用由停放人承擔。••••十
一、各級國土房管部門應加強對居住小區停車管理服務的指
導和監督，及時處理停車管理糾紛。
••(注：本辦法自2004年7月1日起執行，原《關于加強北京市居住小區機動車停
北京市物業管理辦法范文第5篇
【發布文號】北京市人民政府令第143號 【發布日期】2004-03-18 【生效日期】2004-04-20 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網
北京市消防安全責任監督管理辦法
(北京市人民政府令第143號)
《北京市消防安全責任監督管理辦法》已經2004年3月11日市人民政府第20次常務會議審議通過，現予公布，自2004年4月20日起施行。
市長 王岐山
二00四年三月十八日
北京市消防安全責任監督管理辦法
第一條第一條 為了加強對單位消防安全工作的監督管理，預防火災和減少火災危害，保護公共財產和公民人身、財產安全，根據國家和本市有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條第二條 本辦法所稱單位，是指本市行政區域內的機關、團體、企業、事業單位、個體工商戶以及其他組織。
第三條第三條 本市行政區域內的單位消防安全管理工作，由市和區、縣人民政府統一領導;市和區、縣防火安全委員會具體負責對本轄區內單位消防安全管理工作的組織、協調;公安消防機構和公安派出所負責對單位消防安全工作的日常監督檢查。
市和區、縣人民政府有關部門負責督促、檢查本系統、行業各單位消防安全工作的落實。
第四條第四條 本市對單位消防安全工作實行責任制度。
第五條第五條 法人單位的法定代表人或者非法人單位的主要負責人，是單位的消防安全責任人，對本單位的消防安全工作全面負責。
第六條第六條 單位應當逐級落實消防安全責任制和崗位消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責，確定各級和各崗位的消防安全責任人。
第七條第七條 單位可以根據需要確定本單位的消防安全管理人。消防安全管理人對單位的消防安全責任人負責，具體組織、落實本單位的消防安全工作。
消防安全重點單位應當設置或者確定本單位消防安全工作管理的責任部門，并確定專職或者兼職的消防安全管理人員。消防安全工作人員經本單位考核合格后，方可上崗。
第八條第八條 單位應當履行下列消防安全義務：
(一)制定并落實消防安全管理措施和消防安全操作規程。
(二)建立本單位消防安全責任考核、獎懲制度。
(三)開展消防安全宣傳教育和消防知識培訓，定期進行滅火技術訓練。
(四)進行經常性的內部防火安全檢查，及時制止、糾正違法、違章行為，發現并消除火災隱患。
(五)按規定配置消防設施、器材并指定專人維護管理，保證消防設施、器材的正常、有效使用。
(六)按規定設置安全疏散指示標志和應急照明設施，保證防火門、防火卷簾、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態。
(七)保證疏散通道、安全出口的暢通。不得占用疏散通道或者在疏散通道、安全出口上設置影響疏散的障礙物，不得在營業、生產、教學、工作期間封閉安全出口，不得遮擋安全疏散指示標志。
(八)消防值班人員、巡邏人員堅守崗位，不得擅離職守。
(九)火災發生后，及時報警、迅速組織撲救和人員疏散。不得不報、遲報、謊報火警，或者隱瞞火災情況。
(十)火災撲滅后，及時保護現場，接受事故調查并如實提供火災事故情況。未經公安消防機構許可，不得進入、撤除、清理火災現場。
(十一)法律、法規和規章規定的其他消防安全義務。
第九條第九條 商場、市場、賓館、飯店、歌舞廳、影劇院、體育場(館)、醫院、學校以及其他公眾聚集場所和發生火災可能性較大或者一旦發生火災可能造成人身重大傷亡、財產重大損失的單位是消防安全重點單位。
消防安全重點單位除遵守本辦法第八條規定外，還應當履行下列消防安全義務：
(一)制定并完善火災撲救和應急疏散預案，并至少每半年進行一次演練。
(二)將單位消防安全管理措施和落實方案以及消防安全責任人、消防安全管理人等情況向單位所在地公安消防機構備案。
(三)對本單位工作人員至少每年進行一次消防安全培訓。公眾聚集場所至少每半年培訓一次。
(四)建立健全并統一保管消防檔案。消防檔案應當詳實和全面反映本單位消防安全工作的基本情況，并根據情況變化及時補充、更新。
(五)嚴格落實有關動用明火的管理制度。公眾聚集場所在營業期間禁止動火施工;在非營業期間施工需要使用明火時，施工單位和使用單位應當共同采取措施，將施工區和使用區進行防火分隔，清除動火區域的易燃物、可燃物，配置消防器材，專人監護，保證施工和使用范圍的消防安全。
(六)在消防安全重點部位設置明顯的防火標志，實行嚴格管理。
第十條第十條 實行承包、租賃或者委托經營、管理的，產權單位應當提供符合消防安全要求的建筑物。
當事人在訂立的合同中，可以依法明確各方的消防安全責任;當事人未訂立合同或者在合同中未明確消防安全責任的，承包、承租或者受委托經營、管理的單位應當承擔消防安全責任。
第十一條第十一條 城鎮居民居住區(含居住小區)的消防安全責任由產權管理單位負責;產權管理單位委托物業管理企業等單位管理的，由受委托的管理單位負責。
城鎮居民居住區(含居住小區)的消防安全責任單位應當履行下列義務：
(一)制定消防安全制度，落實消防安全責任。
(二)開展消防安全宣傳教育。
(三)進行經常性的消防安全檢查，及時消除火災隱患。
(四)劃定和設置停車泊位及設施時，不得占用、堵塞消防車通道。對占用、堵塞消防車通道的行為，及時制止、糾正。
(五)保障公共消防設施和器材、消防安全標志、疏散通道、安全出口等設施符合消防安全要求。
第十二條第十二條 單位應當定期進行內部消防安全檢查;其中，公眾聚集場所在營業期間應當至少每兩小時進行一次防火巡查，營業開始前和結束后，應當對營業現場進行全面檢查。
單位應當填寫消防安全檢查記錄，對消防設施和器材的狀況、是否存在火災隱患以及對火災隱患的整改措施等作出記載，并由檢查人員和有關責任人員簽字。單位應當建立消防安全檢查記錄檔案，妥善保管消防安全記錄，以備查驗。
第十三條第十三條 單位應當對存在的火災隱患及時予以消除。
在火災隱患排除前，單位應當采取消防安全防范措施;對隨時可能引發火災或者一旦發生火災將嚴重危及人身、財產安全的，應當立即停止對危險部位、設施的使用。
第十四條第十四條 公安消防機構應當依法履行下列職責：
(一)建立監督檢查制度，對單位貫徹落實消防安全責任制度的情況進行定期的監督檢查，對消防安全重點單位實行重點檢查。
(二)對發現火災隱患以及單位不落實消防安全責任制度的，立即通知有關單位或者個人改正。
(三)對火災事故及時進行調查，并按照國家有關規定上報火災事故情況，不得隱瞞不報、謊報或者拖延不報。
(四)對涉及消防安全需要審查批準或者驗收的事項，必須嚴格依法辦理;對不符合消防安全要求的，不得批準或者驗收通過。
(五)對群眾舉報的火災隱患和違反消防法律、法規和規章的行為進行調查、處理。
第十五條第十五條 公安消防機構依法對單位進行消防安全監督檢查時，應當將監督檢查的情況和處理結果予以記錄，并由監督檢查人員簽字后歸檔。公眾有權查閱公安消防機構的監督檢查記錄。
公安消防機構對發現單位中隨時有可能發生火災危險的部位或者設施，有權責令有關單位立即改正或者立即停止使用相關部位、設施。
對嚴重存在火災隱患的公眾聚集場所，公安消防機構有權向社會公告。
第十六條第十六條 公安消防機構依法對生產經營單位進行消防安全監督檢查時，可以行使下列職權：
(一)進入單位進行檢查，調閱有關資料，向有關單位和人員了解情況。
(二)對檢查中發現的消防安全違法行為，當場予以糾正或者要求限期改正;對依法應當給予行政處罰的行為，依法作出行政處罰決定。
(三)對檢查中發現的能夠即時排除的火災隱患，應當責令立即排除;重大火災隱患排除前或者排除過程中無法保證安全的，應當責令從危險區域內撤出作業人員，責令暫時停產停業或者停止使用;重大火災隱患排除后，經公安消防機構審查同意，方可生產經營和使用。
(四)對有根據認為不符合消防安全要求的設施、設備、器材予以查封或者扣押，并應當在15日內依法作出處理決定。
第十七條第十七條 公安消防機構對在監督檢查中發現的應當由其他有關部門處理的安全生產隱患問題，應當及時移送其他有關部門并形成記錄備查，接受移送的部門應當及時進行處理。
第十八條第十八條 違反本辦法第八條、第九條、第十一條、第十二條、第十三條規定的，對從事經營活動的單位，由公安消防機構處1萬元以上3萬元以下罰款;對其他單位，由公安消防機構處1000元罰款。法律、法規另有規定的，從其規定。
除依照前款規定處罰外，公安消防機構可以并對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處警告或者500元以上1000元以下罰款。
第十九條第十九條 對違反本辦法，存在火災隱患，經公安消防機構通知逾期不改正，發生火災的，由公安消防機構處警告或者2萬元以上20萬元以下罰款。
除依照前款規定處罰外，公安消防機構可以并對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處警告或者500元以上5000元以下罰款。
第二十條第二十條 公安消防機構工作人員違反本辦法，不履行或者不依法履行消防安全監督檢查職責的，由有關部門給予行政處分;構成犯罪的，依照刑法有關規定追究刑事責任。
第二十一條第二十一條 本辦法自2004年4月20日起施行。
2000年3月13日市人民政府第53號令發布的《 北京市防火安全工作管理規定》同時廢止。