買賣合同論文范文第1篇
對于已經陷入感情破裂的旋渦，急于解脫婚姻桎梏的男女雙方來說，可能在離婚時并未對相應房產進行處分，會在離婚后對夫妻共同財產再行分割，當下社會，這一行為很常見。但離婚時協議約定將房產贈與子女，事后一方反悔，其又能否提起分割之訴？或者以其他形式實現撤回贈與的意思表示？
為了生計 大房置換小套
胡先生與韓女士1997年結婚，婚后育有一子，現年15歲?；橐銎陂g，夫妻共同購置本市商品房一套，產權登記在胡先生一人名下。2011年，胡先生與韓女士因感情破裂而協議離婚，離婚協議約定兒子隨胡先生一起生活，由胡先生直接撫養，韓女士不承擔孩子的撫養費用，登記在胡先生一人名下的房產，胡先生與韓女士均放棄所有權，歸兒子一人所有，韓女士搬離該房屋。
離婚后，胡先生帶著兒子一起，度過了一段平靜的生活，兒子也逐漸從父母離婚的陰影中走出來。但好景不長，因胡先生無固定工作，靠低保維持生計，隨著兒子日常生活、教育開支不斷加大，胡先生愈發感覺到壓力，生活也隨之陷入窘境。
因離婚時約定給兒子一人所有的這套房屋面積相對寬裕，胡先生因此萌生了一個想法，是否可以將現在居住的房產出售后置換一個小套，這樣換來的房屋差價可以供兒子生活學習。主意打定，胡先生很快聯系房屋中介、掛牌售房、簽訂居間買賣協議、收取首筆售房款，因為房屋登記在胡先生一人名下，所以胡先生在進行上述出售行為時，沒有受到任何阻礙，但就在即將完成產權過戶的關鍵時刻，事件的發展出現了意外。
走漏風聲 上演分割之訴
韓女士在一次偶然的機會中得知胡先生售房的消息，備感氣憤，找到韓先生質問，認為其售房行為侵犯了兒子的合法權益。理虧的韓先生只能如實陳述售房的原因，并希望能得到韓女士的諒解，但韓女士堅持認為胡先生在未同其商量的情況下，做出如此重大的決定，是一種無恥的欺騙行為，所以堅決不同意賣房。因雙方無法達成一致意見，而胡先生與買家簽訂的房屋買賣合同履行在即，韓女士立即委托律師提起離婚后財產糾紛之訴，并將房屋進行財產保全，限制了房屋的產權轉移。
此時，胡先生已收取買家100萬元的購房款，因房屋被訴訟保全限制轉移，因此無法將房屋過戶給買家，而一旦無法按時完成過戶，胡先生的行為將構成違約，面臨承擔總購房款20%違約金的風險。
權衡利弊之后，韓先生在法官的建議下，與韓女士進行協商，韓女士提出條件，可以撤銷訴訟并配合辦理產權過戶，但條件是要將售房款中的58萬元匯至其賬戶，由其保管，且這筆錢可以用于日后為兒子買房。韓先生同意了該方案。韓女士在收到58萬元后遂撤訴，胡先生也因此得以順利將房屋過戶給買家。同時按照約定，2013年2月，韓先生即要和兒子搬出房屋，因此另購置一個小套房屋的計劃成了胡先生的當務之急，但就在胡先生聯系韓女士協商購房的時候，事件的發展再次令胡先生措手不及。
男方無奈 向“幫女郎”求援
為協商購房事宜，胡先生撥打韓女士的手機，但不是忙音就是關機，偶爾接通電話，得到的答案是另定時間協商，便匆匆掛斷電話。胡先生情緒激動時，會指責韓女士的不仁行為，但會得到韓女士更強烈的反駁，認為是胡先生不仁在先，現在對其失去信任。
事情到此已經非常清楚，在房屋價值被變現為58萬元現金后，隨著親情的退卻及對金錢的掌控所帶來的愉悅，韓女士已不愿意將58萬元拿出來為兒子買房。胡先生無奈之下，向上海教育電視臺“幫女郎”節目組求援，節目組遂委托“幫女郎”律師團——上海觀庭觀盛律師事務所對本案進行分析。本著客觀、公正的原則，律師團提煉了本案的焦點問題，并由余庭律師做了法律分析。
1. 韓女士是狠心媽媽還是正當維權？
有公眾認為，本案的房屋在胡先生與韓女士離婚時已作出明確約定——歸兒子所有，所以胡先生與韓女士已經不存在財產糾紛，韓女士提起離婚后財產糾紛并無道理。
余律師：涉案房屋雖登記于胡先生一人名下，但系婚后夫妻雙方共同購買，系夫妻共同財產。韓女士與胡先生離婚時約定該房屋歸兒子一人所有，這是一種將房屋共同贈與兒子的意思表示，而韓女士提起離婚后財產糾紛之訴實為韓女士作為贈與人之一撤回對兒子贈與的意思表示。房屋屬于不動產，根據《物權法》規定，不動產贈與適用登記主義，當房屋過戶至兒子名下時贈與才生效，未辦理過戶手續之前，胡先生或韓女士作為贈與人均有權撤回贈與，所以韓女士并非惡意阻止胡先生的交易行為，只因該房屋涉及她一半的權益，胡先生擅自變賣房屋涉嫌轉移財產，她是為保護自己的合法權益而提起訴訟。
2. 離婚后，韓女士是否有權參與管理兒子的生活和財產？
有公眾提出，韓女士與胡先生離婚后，兒子與胡先生共同生活，所以胡先生是兒子的監護人，由胡先生照顧兒子生活，管理兒子的財產，韓女士無權干涉。
余律師：韓女士與胡先生離婚后，雖然彼此不再有互為配偶的身份關系，但他們是兒子監護人的身份不因婚姻關系的解除而消失，即離婚后韓女士與胡先生均為兒子的監護人。兒子雖與胡先生一同生活，但胡先生僅為兒子的直接撫養人，與韓女士作為兒子的監護人并不矛盾，故胡先生為兒子利益管理、處分兒子個人重大財產時應當與同為監護人的胡女士協商處理。韓女士如果認為胡先生出售房屋的行為侵犯了兒子的合法權益，除撤回贈與外亦可提起訴訟。
3. 58萬元售房款該歸兒子還是母親？
有公眾表示，售房款58萬元是受贈房屋轉化而來的，故58萬元仍然歸兒子所有，韓女士與胡先生所達成的新的財產約定，違反第一份離婚財產協議約定，是損害兒子利益的合同，應屬無效合同。
余律師：韓女士提起離婚后財產糾紛之訴表明撤回對兒子的房產贈與，故胡先生取得購房款42萬元、韓女士取得購房款58萬元系兩人對于共同財產的重新分割并已履行完畢。韓女士收到58萬元后承諾給兒子重新購房，是一個新的贈與的意思表示。但與之前贈與房產不同，該現金系動產，動產贈與適用實際交付主義，即當韓女士將58萬元現金全部交給兒子，兒子接受58萬元時贈與才發生法律效力，否則贈與并未生效，韓女士依然有權選擇不為兒子買房。
節目組與律師團 齊喚親情回歸
如果沒有胡先生售房的行為，若韓女士不配合辦理過戶，則胡先生可以對韓女士提起履行離婚協議約定之訴。由于已發生售房行為，雙方就售房款分割達成新的協議，導致新的法律關系產生。
現在，韓女士收取了58萬元，并拒絕將該筆款項用于為兒子購房，是以實際行為表示撤回贈與，雖然韓女士承諾過為兒子購房，但該承諾僅是一個口頭約定，不具有強制履行的效力。造成如今的局面，胡先生本身就存在一定過錯，他不應該在韓女士不知情的情況下，單方面出售房產。因此，若韓女士明確表示拒絕為兒子買房，從法律角度來講，并無較好的方案予以救濟。
對此，“幫女郎”節目組提出建議：這本是一起離婚后家庭財產的處分爭議，雖然雙方已經離婚，但孩子畢竟是無辜的。明明父母健在，卻即將面臨無家可歸的境況，何等凄涼？對未成年人的心理健康也很不利。因此建議胡先生和韓女士念及親情，主動協商解決孩子的居住問題。
律師團也提出，雙方應回歸理性，為孩子權益著想。本著最初財產處分方案的精神，進行協商并化解矛盾，共同為孩子購置一套可棲身的房子。
欄目主持人：成韻 chengyunpipi@126.com
編者按：“幫女郎”是上海教育電視臺的一檔著名節目，2013年，她來到了《檢察風云》雜志。欄目選取發生在百姓身邊的真實案例，以案釋法。讓百姓了解更多與自身工作、生活息息相關的法律，避免陷入誤區，或及時尋求救濟。本欄目獲得了“幫女郎”節目組及其律師團上海觀庭觀盛律師事務所的鼎力支持。
從內容到形式，“幫女郎”的欄目和節目既各有特色，又互為補充，還會不時聯動。比如，與節目相關案例的一些前期預告、后續追蹤，以及與讀者、觀眾的各類互動，也會經常出現在《檢察風云》雜志及其官方網站和微博上，敬請期待。
延伸閱讀
1.如果兒子直接起訴韓女士，是否可以要求母親將房屋過戶至自己名下？
兒子具備訴權，可以起訴母親要求過戶，但在訴訟過程中，韓女士可以主張撤回贈與，不協助辦理產權過戶手續，由于贈與行為不成立亦未生效，故兒子直接起訴母親要求過戶，有較大訴訟風險，勝訴權亦不確定。
2. 若房屋并未出售，胡先生該如何為兒子的利益維權？
當時胡先生沒有售房時，韓女士又不配合辦理過戶，則胡先生可以將韓女士作為被告，兒子作為第三人，向法院提起履行離婚協議之訴，要求韓女士履行雙方的離婚協議，將房屋過戶至受益人即協議外第三人兒子的名下，胡先生具備訴權及勝訴權，而且能為兒子保住房子，避免產生后續矛盾。
3. 假設胡先生已和買家辦理了過戶手續，韓女士事后得知，該如何救濟？
這種情況下，韓女士可以提起對該房屋買賣合同無效之訴，并仍然可以在訴訟過程對該房屋進行訴訟保全以限制該房屋的再次轉移。若經訴訟查明，買家明知胡先生非完全的權利處分人，則該合同將因不具備善意第三人情形而歸于無效，系爭房屋恢復至原先狀態，并由胡先生返還相應的購房款。
但經審理查明，買家系善意第三方，則根據物權法規定，買家可以取得房屋物權，但因為被出售房屋系夫妻共同財產，所以韓女士仍然有權利另行起訴對售房款進行分割。
買賣合同論文范文第2篇
摘 要：近幾年來，隨著我國新農村建設不斷推進，舊村改造、小城鎮建設步伐不斷加快，小產權房大量出現。其中很大一部分是農村集體組織成員在拆遷以后 以宅基地優惠價購買的自住樓房。剩余部分則是通過買賣等方式被城鎮居民購買。然而，隨著各地房地產持續升溫，小產權樓房不斷升值，部分賣房人開始企圖以訴訟的方式追討小產權房。本文通過對我國目前小產權房的現狀研究、小產權房屋買賣轉讓合同的效力來對小產權房買賣進行分析，希望能對我國小產權房以后的出路有一定的參考作用。
關鍵詞：小產權房 買賣 合同效力
一、小產權房屋及其性質
所謂房產，是指有墻面和立體結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。它是以居住為目的，包括地權和房權。地權即土地使用權，中華人民共和國憲法規定，中華人民共和國每一寸土地歸國家所有，中華人民共和國公民對土地擁有使用權，任何人沒有所有權。房權就是房屋所有權，也就是特定主體對房屋所享有的所有權，故房產權也是屬于物權的一種。房屋產權本身并無大小之分，\"小產權\"只是目前社會上形成的一種說法，小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做\"鄉產權房\"，又叫\"小產權房\"。根據房屋的建設是否具備合法的審批手續，又可將小產權房細化為兩種類型，第一種是經所在縣級政府合法批準后，集體經濟組織在滿足集體經濟組織成員的住房需求后將余房以自己名義出售給本集體之外的人的房產權。第二種是集體經濟組織未經審核批準程序，在其自有的農用地上修建的房屋① 。
由于小產權房牽涉到各方面的利益，一律說買小產權房有效或無效似乎都有失偏頗。在小產權房糾紛案件中，涉及的第一問題就是農村宅基地使用權的性質問題②。在產權確定的過程中，是否具有該房所在村的集體經濟組織成員身份是個至關重要的問題 。我國的宅基地使用權主要有以下四個特點：1.身份性。只有本集體經濟組織成員才有權利享有宅基地使用權。2.無償性。3.有限性，一戶只能擁有一處宅基地，且其面積不得超過標準。4.無使用期限限制，在理論上，宅基地使用權一旦取得，使用權人可一直使用下去。雖然我國禁止宅基地使用權的流轉，但農村村民對宅基地上的房屋享有所有權并可自由處分。法院審理認為，根據房地一體的規則，盡管宅基地使用權本身不可以轉讓，但它可以隨著房屋一同轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給本集體經濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉讓給非本集體經濟組織的成員或者城鎮居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，城鎮居民不得享有。
二、有關小產權房屋轉讓合同的效力的意見
隨著小產權房糾紛的大量出現，小產權房屋買賣合同的效力究竟如何引起學者的廣泛探討。關于其效力，大體出現兩種聲音：\"無效說\"與\"有效說\"。
（一），\"合同無效說\"其主要依據有三，來自于我國現行《土地管理法》、《物權法》及國務院的有關政策性文件。
其一，《土地管理法》第62條規定，農村和城市郊區土地屬于農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化。第63條規定：\"農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設。\"該禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，農村房屋賣給城市居民的行為被法律禁止，轉讓合同無效。
其二，根據《物權法》的規定，宅基地使用權屬于用益物權，用益物權是一種不完整、受限制的所有權。故此，其上所蓋房屋流轉條件理應受到限制。其轉讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。
其三，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定：\"農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。\"2007年 12月30日 《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎設施進一步促進農業發展農民增收的若干意見》都明確表示：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或\"小產權房\"。如果放任該類房屋自由轉讓，會破壞原有的房地產市場的交易秩序、引發社會矛盾，不利于社會與發展。
（二），\"合同有效說\"的理由也有三個：
其一，1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》規定：\"社員有買賣房屋的權力。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地所有權仍歸集體所有。\"這一規定明確了農民享有買賣房屋的權利。
其二，所謂物權，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。既然農村房屋的所有權歸屬村民，那么村民對其房屋本應享有絕對的支配權?！蛾P于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》中規定，農民的住宅不得向城市居民出售，該規定本身違背了《物權法》的立法精神，損害了所有權的權能。且該文件本身的效力在物權法之下，故應以物權法為準。
其三，合同無效的判定應當以《合同法》中規定的合同有效要件為標準?！逗贤ā芬幎ǖ暮贤行б饕ㄋ膫€方面：1、合同當事人具有民事權利能力和民事行為能力。2、意思表示真實。3、合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者規定，有約定的還應當符合約定。國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》雖然規定農民的住宅不得向城市居民出售，但該通知在形式上既不是法律也不是行政法規，不能作為認定合同無效的根據。
三、結論
由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備普通商品房的使用性質而并不具備其法律性質，所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對其是無效的。雖然，目前我國尚沒有任何一部法律對于城鎮居民購買農民小產權樓房的效力問題作出明確的規定，但民法通則第六條規定：\"民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。\"因此，《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《關于加強農村宅基地管理的意見》都屬于目前的國家政策，其明文禁止買賣小產權房，也就是說小產權房買賣合同都是無效的 。
目前，由于小產權房與商品房之間的巨大價格落差使其有市場廣闊并且數量眾多、形式多樣使其已初具規模。而且，我國城鎮化不斷加深客觀上形成了兩個截然不同的房地產市場，小產權房問題到了必須解決的時候。但是，小產權房與商品房的差別不只體現為房價，而是兩種完全不同的土地所有制度。我國不可能在短期內將小產權房占有的農村集體土地全部征收為國有土地，將小產權房全部轉變為大產權房使其能向商品房一樣擁有產權證，公開合法的上市交易。解決小產權房問題是一項艱巨而且不容許出現任何差錯的任務。因此，學者及司法實踐者們應該在立足于現實的基礎上，從各個角度出發需找解決小產權房問題的途徑。在小產權房問題上，我認為既要看到小產權房的負外部性，又要看到小產權房的積極意義 ，才能徹底的解決這一問題，造福廣大社會民眾。
注釋：
①劉江濤，張波.產權房的影響、產生根源與整治對策初探[J].中國房地產金融，2008，（3）.
②盧現祥，朱巧玲.新制度經濟學[M].北京：北京大學出版社，2007.
參考文獻：
[1]盧現祥.新制度經濟學[M]武漢：武漢大學出版社，2004.
[2]王重潤.小產權房的歷史地位及其出路[EB/OL].
[3]嚴峰，小產權房法理分析與解決途徑，《新疆人大》 2012年 第1期
[4] http：//blog.soufun.comr22625613/2920516/artieledetail.htm，2009-02--01.
買賣合同論文范文第3篇
近年來，由于房地產業持續火爆，房價不斷上漲，房市投機行為遍布，同時國家加大對房地產市場的調控力度，使一些商品房買賣合同的履行條件發生了變化，大大增加了商品房買賣合同糾紛發生的幾率。
有關法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：
一是因延期交房引發的糾紛。因開發周期長，不確定因素多，開發商風險大，開發商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發訴訟。
二是因房屋廣告與實際交付不同導致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠，引起購房者不滿。
三是因一房二賣欺詐賣房引發糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔賠償責任。
四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發的糾紛。出賣人交付房屋的套內使用面積或者建筑面積的實測數據與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。
五是因房屋質量引發的糾紛。房屋質量糾紛是房屋交付之后購房者經常遇到的問題，質量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。
六是因開發商無證建房售房引發的糾紛。因出賣人未取得相關規劃或許可手續，就與買受人訂立商品房預售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人訴訟要求撤銷商品房預售合同并給付一倍以內的賠償金，或要求出賣人履行義務，賠償損失。
七是因開發商不能按期為購房者辦理權屬證書引發的糾紛。出賣人未在法律規定或合同約定的期限內為產權人辦理房屋權屬證書，或未在規定的期限內辦理房屋所有權登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。
八是因房屋配套設施不能及時使用引發的糾紛。很多小區在交付業主使用時面臨這樣一個問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時使用，從而要求出賣人承擔違約責任。
從司法實踐中審理的商品房買賣合同糾紛案件來看，該類案件的發生絕大多數都是由于開發商違約所致。主要原因是：一是設立房地產開發企業的監督機制不完善，為房地產企業無法完成約定義務埋下隱患。雖然房地產法對房地產開發企業的設立限定了多項條件，但對房地產企業各個運作環節的監督機制并不具體明確，企業不具備銷售商品房的能力，無法完成承諾，導致糾紛產生。二是有些房地產開發商的信用和守約意識比較淡薄，在房產開發過程中偷工減料，在房產銷售過程中欺詐性銷售，交付的商品房質量、設計不符合約定或不如期交付房屋等違約情況引發買賣雙方矛盾。三是買房人在購房過程中承擔風險較多。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，消費心理不成熟，風險防范意識不足，易受五花八門廣告的誘惑，無法在短時間內對大量房地產銷售信息作出正確的判斷，削弱了自我保護能力。四是開發商與購房者地位相對不平等。商品房買賣合同一般為開發商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發商任意增加附加條款，從而限制買受人的權利，免除或減輕開發商的部分責任，而買受人自我保護意識差，簽訂合同時未認真仔細閱讀合同主文和附加條款，導致雙方對合同條款產生歧義。
減少商品房交易糾紛，建立良性的商品房市場秩序，作為商品房開發商，應當堅守“誠信”二字，從企業的設立、項目的審批、工程的建設、房屋的銷售、售后的服務，法律法規有規定的，應當自覺遵守并主動接受監督。法律沒有明確規定的，應當誠信經營，完全履行合同義務。發生糾紛后，應積極主動與購房者溝通，尋求解決方案，這樣才能贏得購房者，贏得自身的生存與發展，最終贏得的是整個市場的良性秩序。作為社會大眾，也要做到“理性”二字。準備購房前，對于商品房交易的政策、相關的法律法規規定、可能存在的風險，先做一些功課，做到心中有數。在實際購房過程中，對于出賣人的廣告宣傳，不要過分輕信。對于銷售人員過分熱情的接待和介紹，也要理性對待。對于自己的要求，要盡量在合同中明確下來，以便在權益受到侵害時能夠有據可依。一旦發生糾紛，也應當積極與出賣人好好溝通，妥善化解。如果雙方不能自行解決，應通過合法途徑維權。
買賣合同論文范文第4篇
關鍵詞：農村私有房屋；集體土地；房屋所有權；登記制度；抵押制度；買賣合同
摘要：當前，涉及農村私有房屋的案件越來越多，其中，大多數涉及到農村私有房屋法律適用方面的問題——如何規范農村私有房屋買賣行為以及農村私有房屋的登記和設定抵押等。為保護農民對個人財產行使完整處分權，在維護當事人意思自治和締約自由的前提下，法律必須保護合同的合法性和穩定性，建立農村私有房屋所有權登記制度和有條件抵押制度以保護各方利益。實際上，只要法律明確規定房屋購買人必須是自然人身份以及不得擅自改變宅基地用途，那么農村私有房屋就不會因為所有者的身份變化而輕易引發土地所有權性質的轉變。
農村私有房屋是經集體同意，村民在集體所有的土地上自行建造的房屋，其所有權歸村民私有?？梢哉f，對于該房屋，村民是應當享有完全物權的。但是，由于該房屋所依賴的土地的性質，又使得村民在行使物權時，受到很多的限制，造成了物權行使上的瑕疵，使這種物權成為不完全形式上的物權。
一、農村私有房屋權利瑕疵
(一)農村私有房屋所有權轉讓缺乏登記制度
1 農村私有房屋不采用登記制度的現狀及原因
農村私有房屋無法采用登記制度的最主要原因來自土地所有權性質。由于集體土地所有權屬于集體所有，集體組織成員只能無償擁有土地的使用權，因為農村私有房屋是在以申請集體土地作為宅基地的基礎上建立的。而集體經濟組織成員在建造私有房屋時所依賴的大多是縣級人民政府對于個人申請宅基地的批復，基本上沒有集體土地使用權證書，更極少情況下會存在房屋所有權證書，因此農村私有房屋權利形式存在瑕疵。有的即使存在《集體土地建設用地使用證》，那也只登記了宅基地的使用面積，對于房屋這一不動產沒有任何記載。也就是說，如果《集體土地建設用地使用證》登記宅基地面積是300平方米，那么在這個范圍內，使用權人蓋幾間房屋一般是沒有人會去過問的，更沒有任何機關會去登記。而且，從我國農村的發展狀況來看，在短期內，不會改變農民無償使用集體宅基地的狀況。目前，我國法律對于房地產物權變動采取“地隨房走”或者“房隨地走”的原則，所以．如果農村私有房屋的物權發生變動，那么與其相依存的集體土地使用權甚至所有權也可能隨之發生變動，這樣不利于保護集體土地所有權。
2 缺乏登記制度對于農村私有房屋轉讓的影響
我國土地所有權和使用權分國有與集體兩種，因此導致分別建立在國有土地使用權和集體土地使用權上的房屋所有權存在一些差異。我國《城市房地產管理法》第三十六條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記”?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第十七條第一款規定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記”，這就意味著在國有土地上的房屋可以自由買賣，但必須經過登記。登記雖然不是房屋買賣合同生效的要件，但卻是房屋所有權轉移的標志，經過登記，同時產生對抗第三人的效力。但是在我國農村，至今也只有不規范的集體土地使用權登記制度，仍未建立集體土地上的房屋所有權登記制度，這是現行不動產登記制度的一大欠缺?？梢哉f，我國農村私有房屋的轉讓是目前國際上普遍采取不動產登記制度中的一個特例。這種特例所造成的影響主要有以下幾個方面：
(1)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，導致買方利益不易得到保護。買賣合同根據其性質應當屬于典型的雙務有償諾成合同，買賣合同一經雙方意思表示一致即告成立，不以標的物的實際交付為成立要件。對于房屋這種不動產，我國現行規范性文件(《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》等)對于城市房地產的買賣(轉讓)明確規定房地產轉讓應為要式合同，但是對于農村私有房屋買賣合同的性質，我國目前尚沒有明確的法律規定。但實際上，若將農村私有房屋買賣合同與普通的買賣合同一樣認定為非要式的諾成性雙務合同，那么是否存在書面協議就不是該合同成立的要件，但是對于不動產的買賣，不要求有書面協議顯然會產生許多不穩定因素，再加上沒有登記制度，失去了監督和管理機制，農村私有房屋買賣就會存在隨意性與不規范性。
同時，我國目前還沒有法律規定農村私有房屋的轉讓必須經過登記備案或者其他公示手段。由于農村私有房屋的所有權轉移不需要經過房屋管理部門登記備案，因此，房屋轉讓存在隨意性，即只要買賣雙方自愿協商一致，買方交付購房款，賣方交付房屋，就形成了所有權的轉移，是否存在書面協議不是必備要件。這種方式雖然簡便，易于操作，但是所帶來的問題也非常多。不經過登記的房屋，就意味著無法進行公示，這種情況很不利于保護買方的利益，比如，買賣雙方已經達成協議，但賣方在買方交納房款之后甚至房屋已經交付之后發現房屋即將拆遷，存在升值的可能，于是單方要求解除合同，或者出現一房二賣甚至三賣的情況。由于沒有法律明確規定農村私有房屋必須經過登記備案才發生所有權轉讓的效力，于是，買方的利益很容易受到損害。而法院在處理此類案件時，在明知賣方的企圖，卻又不得不在犧牲買方利益的前提下保護賣方的“利益”。
(2)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，導致買賣合同雙方身份被篡改。任何買賣合同都有其本身固有的風險，農村私有房屋的買賣同樣如此。農村私有房屋應當屬于不動產范疇，不動產的買賣與動產而言應當更規范。但是目前農村私有房屋所有權買賣行為非常不規范，容易讓買賣一方鉆空子。由于農村私有房屋買賣缺乏必要的管理或者強制性政策的約束，最明顯的就是農村私有房屋無法進行所有權轉移的登記，于是導致權利人在行使權利上存在缺陷，也給一些非權利人妄圖利用法律上的漏洞謀取不正當的利益提供了可乘之機，一些人會利用這種漏洞篡改房屋買賣合同的當事人，從而使真正的權利人蒙受損失。
(3)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，導致農村私有房屋買賣合同易歸于無效。司法界對于目前一些農村私有房屋買賣合同的效力問題進行了探討，認為引起農村私有房屋買賣合同糾紛的原因主要是由于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。而這些涉訴房屋基本上已經交付使用多年，卻沒有辦理房屋登記變更或者宅基地使用權變更登記手續，他們因此確定的最終意見是，原則上認定此類合同無效。
司法界在強調保護出賣人利益的同時就意味著要以犧牲買受人的利益為代價。出現農村私有房屋買賣糾紛，大多是因為出賣人見有利可圖，就起訴要求確認合同無效。買賣行為本來就是利益與風險共存的，這樣一來，出賣人將本應由自己承
擔的風險完全轉嫁給買受人，卻獨攬了全部利益，很明顯，這對于買受人來說是很不公平的。為了彌補這種缺憾，近兩年，法院在處理這種賣方反悔，要求確認房屋買賣合同無效的案件時，采取了一種很特別的方式，即在確認買賣合同無效的前提下，要求賣方給予買方一定的經濟補償，以此彌補買方的損失并懲罰賣方的不誠信行為。這種方式表面上看是對買方的保護，但更深層次上的意義則是對契約守約方和“誠實信用”原則的保護。
《土地管理法》規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄吨腥A人民共和國物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。由于農村私有房屋缺乏登記制度，使得農村私有房屋買賣具有隨意性。賣方并不考慮買方是否有資格購買農村私有房屋，即買方是否是本村集體經濟組織成員，或者是否已經擁有宅基地甚至是否曾經有出賣、出租房屋的行為。因此，缺乏登記制度，造成在對農村私有房屋轉讓管理方面留有很大漏洞：一是容易讓一些人規避法律，鉆制度的空子；二是容易因買賣行為違法而導致合同無效，造成買賣雙方損失及社會資源的浪費。
因此，筆者認為，如果存在農村私有房屋所有權轉移登記制度，買賣雙方在進行登記的時候就會被告知合同違法，不允許登記，也就不會出現買受人交付房款并且實際使用房屋若干年之后被認定買賣無效。
(4)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，容易導致無權處分。由于農村私有房屋無法登記，真正的所有權人無法直接確定，導致他人可能利用一些手段騙取公眾對該房屋所有權歸屬的錯誤認識，從而達到擅自處分該房屋的目的。比如，父母建房時，子女參與建設并長時間居住在該房屋內，致使公眾錯誤地認為該房屋的所有權屬子女所有，待子女擅自處分該房屋時，并不會引起公眾懷疑，從而侵害了父母對該房屋的所有權。
另外，農村私有房屋按照《繼承法》的規定，屬于可以繼承的財產，但是房屋在繼承之后，由于缺乏登記制度，可能造成實際所有權人與宅基地使用權人的不一致，容易產生新的法律問題。比如，農村私有房屋在發生繼承之后，可能形成共有狀態或者房屋被分割而宅基地無法分割的情況，在這種情況下，因繼承而取得房屋所有權的部分共有人或者房屋被分割后擁有部分產權的所有權人作為賣方再處分房屋所有權時，就可能出現無權處分的現象。
(5)導致立法主旨與法律條文之間的矛盾。之所以嚴格控制農村私有房屋的所有權、使用權的流轉，當初的立法主旨是為了保護集體土地所有權不被隨意侵害。于是《土地管理法》及實施條例、《中華人民共和國物權法》、《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等法律法規都對農村土地、房屋流轉做了明確的規定。這些規定都有一個共同點，就是不允許居民身份的人擁有農村私有房屋的所有權。但是，在司法實踐中卻不可能避免居民身份的人合法擁有農村私有房屋的所有權，原因在于，《土地管理法》不能禁止居民通過合法的繼承或夫妻對于共同財產的分割行為獲得農村私有房屋所有權。而一旦擁有了合法的農村私有房屋所有權，就等于合法擁有了集體土地使用權，這種結果與《土地管理法》、《中華人民共和國物權法》的立法初衷相悖。
雖然筆者也不否認從某種意義上來說，采取登記制度可能會影響農村私有房屋轉讓市場的活躍度，比如賣方會覺得與房屋的低價格相比，繁瑣的手續會帶來很多麻煩，從而放棄轉讓。雖然采取登記制度可能在一定程度上會遏制房屋買賣活動，但相比該制度所帶給交易雙方和市場的穩定性而言。這種不利似乎可以被忽略。
(二)農村私有房屋無法設定抵押
對于農村私有房屋是否能設定抵押權，有的學者認為，根據我國《擔保法》第三十七條第二項之規定，禁止宅基地的土地使用權作為抵押物，但并沒有禁止農村居民以其所有的房屋設抵押權。我國法律允許農村居民出售其所有的房屋，宅基地的土地使用權隨房一起轉讓，且《擔保法》第三十四條第一款第一項規定了抵押人所有的房屋，并未排除農村居民的房屋，因此，農村居民所有的房屋是可以設定抵押權的。在農村居民的房屋上設定的不動產抵押權，其效力不及于該房屋占用范圍內的宅基地。
但是筆者認為，上述觀點是僅從理論與法條的角度來分析的。我國《擔保法》第三十七條明確規定宅基地不得抵押?！稇椃ā吩谝幎ㄍ恋貙儆趪泻图w所有的情況下，其第十三條又規定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權?！憋@然，法律是承認建筑物所有權與土地所有權相分離的原則的。但是我國法律又規定房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓、抵押，所以在房地產方面，我國遵循的是“房地一體主義”。因此，我國法律雖然沒有明文規定排除農村私有房屋可設定抵押，但如果村民以自家的私有房屋設定了抵押，申請銀行貸款或者其他借款，當主債務無法履行時，房屋就面臨被拍賣或者變賣的可能。然而根據“法定基地使用權”原則(因行使抵押而設立基地使用權，是指當土地所有人以其土地上的房屋單獨為抵押標的物，在抵押權人行使抵押權而拍賣該房屋時，取得該房屋所有人同時就取得了房屋基地使用權。這種不依土地所有人意志而設立的基地使用權，因為是根據法律規定而直接設立的，因此稱為“法定基地使用權”，以及房屋與宅基地不可分的現實，宅基地也面臨著被同時拍賣或者變賣的風險，這顯然是與我國《土地管理法》保護集體土地所有權的立法精神不相符的；而房屋脫離土地單獨被拍賣或者變賣來實現抵押權，這又與不動產的擔保原則有沖突，因此，筆者認為農村私有房屋是不得設定抵押的。從理論上說，這是為了保護集體土地所有權不因為農村私有房屋的抵押行為而被變相處分，從而造成集體土地的流失。如果允許農村房屋設定抵押權，抵押權的實現將使農民居無定所，影響社會的穩定，與國家的宏觀政策有違。由此可見，農村房屋不能作為抵押財產。從實踐上看，若以農村私有房屋設定抵押，產生的結果要么是抵押權很難得到實現，要么就是集體土地所有權得不到保障。
二、充分肯定農民行使私有房屋處分權的意義
無論是確立農村私有房屋所有權轉移登記制度還是明確農村私有房屋抵押制度，都是充分肯定農民行使私有房屋處分權的表現形式?？傮w來說，目前農民的生活水平還并不高，能自主處分的不動產很有限，房屋關系到其生存的權益，作用并不亞于其賴以生存的土地。因此，只有充分肯定農民對自己財產的處分權，才能更好得維護農民的合法權益。但是權利與義務是對等的，在農民行使處分權時，就應當意識到自己行為可能帶來的后果：《土地管理法》明確規定，“農村在出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準”。
買賣是一種合同行為，在沒有損害國家、集體利
益的時候，應當被認定為有效。合同同時又是一種民事法律行為，國家也應當充分尊重合同雙方的意思表示，因此，設立農村私有房屋登記制度能充分保護買賣雙方的合法權益，肯定農民行使不動產處分權的效力，在一定程度上還能有效防止非所有權人利用篡改買賣協議達到侵占他人財產的發生；明確農村私有房屋抵押制度，客觀上能夠促進農村經濟發展，使不動產能最大限度實現其本身固有的價值。
三、解決問題的出路和對策
1 根據我國對不動產物權變動遵循的原則，可確立農村私有房屋所有權轉讓的法律依據
我國有關不動產所有權轉移的立法規定，采用意思主義與登記主義之結合(債權形式主義)形式，登記為不動產物權變動的生效要件，除此之外，既不承認有物權合意，也不承認物權變動的無因構成。在房屋買賣合同中，登記是物權變動的生效要件，并非是買賣合同的生效要件，非經登記，不發生物權變動的效力，不得對抗第三人。
確定房屋所有權本是行政機關(登記管理機關)的職責，但是由于農村私有房屋缺乏登記制度，法院在處理民事糾紛時，無法直接認定房屋權屬，但為了解決糾紛，又必須要確權?？墒谴_權并非易事，有時需要紛繁的證據和復雜的程序，這就增加了法院審理案件的難度，也容易造成本不應由法院來確定的所有權問題被法院從側面加以確定，一方面法院工作量加大，另一方面也有促成法院越權的嫌疑。
據此，在規范農村私有房屋所有權轉讓這一法律關系上，應當設立登記制度。登記制度雖然是行政行為介入民事行為的一種形式，但是就目前中國國情與世界各國普遍做法而言，登記制度更有利于不動產管理，也有利于保護交易雙方以及第三人的利益，避免當事人利用法律的缺陷謀取不正當利益。雖然登記制度可能造成交易程序的復雜、交易成本的提高、交易時間的增加，但是其所帶來的積極作用與之相比還是主要的。從法院的司法實踐來看，農村私有房屋一旦登記，對于法院確權、分割、析產等都有積極的意義。
2 為保護買賣雙方及第三人利益，維護當事人意思自治及合同的法律效力，應當考慮確立農村私有房屋所有權轉讓登記制度
在分析了目前由于沒有建立農村私有房屋所有權轉讓登記制度的情況下所帶來的種種法律和社會問題，筆者認為，買賣合同屬于雙方意思自治的表現，即使出于保護集體土地所有權的目的，也并不與確立農村私有房屋所有權登記制度沖突，登記制度具有很強的公示力，與之相伴的產權證是權利義務的載體，能夠使買方和第三人相信所有權人有充分處分自己財產的權利，從而縮短締約過程，降低締約成本，還能有效防止無權處分人擅自處分他人財產。
同時，只要買賣雙方的合同不違反法律、法規的強制性規定，都應當認定為有效，法律應當給予當事人充分的締約自由以及合同穩定性、約束力的保護。不動產物權變動的登記制度就是在維護當事人意思自治和締約自由的前提下，給予合同合法性、穩定性的確認和保護。
3 建立農村私有房屋有條件抵押制度
有學者即認為，“我國現行制度，基于管理體制上的原因，將土地和建筑分別作為獨立的財產”。由于農村私有房屋以宅基地使用權為基礎，“宅基地使用權，即公民享有的在國有或集體所有的土地上使用宅基地建造房屋的權利，與土地使用權也是有區別的，因為宅基地的使用權人不能將土地使用權出讓、轉讓或投資入股，也不能從事各種經營活動。同時取得宅基地使用權的審批手續也不同于土地使用權”。土地的所有制性質雖然可以不同，但在其上建造建筑物或者其他附著物時，僅就此產生的物權關系而言，則沒有什么不同。所以，城鎮房屋與農村私有房屋就物權關系而言，沒什么不同。那么，所有權人在行使物權上，也應當具有一致性。城鎮房屋可以自由設定抵押，農村私有房屋雖然沒有明確禁止可以設定抵押，可由于宅基地不能抵押，因此，行使農村私有房屋的抵押權上就存在瑕疵。如在解釋上只有城鎮居民可以以其房屋設定抵押權，農村村民不能以其房屋設定抵押，人為地限制農村村民進入統一的大市場，依其身份限制其財產自由，尚屬“從身份到契約”之前的階段，顯然違背物權法所堅守的平等保護原則，是對農村及其村民的歧視。同時，對于鄉鎮企業來講，權利卻是完全的——我國法律規定可以以企業的廠房等建筑物設定抵押，設定抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。如果說禁止農村私有房屋設定抵押是為了防止集體土地的流失，那么允許鄉鎮企業利用廠房設定抵押，從客觀上講，同樣存在集體土地所有權被侵犯的可能性，因為企業經營的風險明顯會高于農民借貸的風險。以鄉鎮企業廠房設定抵押與農民以私有房屋設定抵押相比，最后被拍賣或變賣而導致集體土地流失的風險就會高很多。
相同的土地所有權性質，卻因地上物的所有權性質的不同而被區別對待，這會給農村私有房屋的權利行使帶來消極影響，這不知是否是立法時的疏忽還是特意為之。
因此，既然能允許鄉鎮企業利用廠房設定抵押(設定抵押時要連同土地一起進行抵押)，不認為企業行為可能導致集體土地所有權被侵害，那就可以嘗試在一定程度上也明確放開對農村私有房屋抵押權設定的限制。因為根據目前農村的實際狀況，許多農民家中最值錢的可能就是私有房屋，如果可以利用該房屋設定抵押來達到貸款或者融資的目的，客觀上有利于農村經濟的發展。
筆者認為，買賣農村私有房屋不會因為買方的身份輕易引發土地所有權性質的轉變，那么，如果房屋設定抵押，最終因為要實現抵押權而對房屋進行拍賣或變賣，即使買方是居民或者非本集體經濟組織成員，只要法律明確規定房屋購買人必須是自然人身份以及不得擅自改變宅基地用途，也就不會輕易發生土地所有權性質的變化。
4 完善相關配套制度，合理保護農民對個人財產行使處分權
以禁止農村私有房屋出售給居民或者以居民申請宅基地建造私有房屋為由限制農村私有房屋自由流轉，不利于農民對個人財產行使處分權。土地性質分為國有和集體所有，對于集體土地，雖然所有權是屬于集體的，但是并非國家就不參與管理，完全由集體處分。土地性質的不同，不應當成為阻礙農村私有房屋所有權自由變動的因素；買賣雙方身份的不同，也不會造成土地性質的轉變，因為購買房屋的所有權，并非連同土地所有權一并購買。我國并沒有法律禁止農民購買商品房，說明在農民購買商品房后，并不會發生土地性質由國有轉變為集體的情況，那么認為居民購買集體土地上的農民私有住宅會產生非法轉讓土地的后果，筆者認為似乎沒有這種可能性。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅”，如果據此認為購買農村私有房屋的是居民，就認為是炒賣土地，這種想法稍顯過激。因此，維護集體土地所有權并非一定要以犧
牲農村私有房屋所有權自由變動為代價。
我國《土地管理法》也并沒有明確禁止居民購買農村私有房屋，雖然該法第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外?！钡诔擎偩用褓徺I農村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質，故該條顯然不能用來調整宅基地使用權的流轉問題。而且，從現實中看，居民購買農村私有房屋多半是用于居住(以購買農村私有房屋為名實際進行房地產開發的除外，而且居民以個人身份無法在購得農村私有房屋之后進行房地產開發)，即使日后房屋由于涉及拆遷而導致增值，也不是雙方在買賣時所能預料到的，合同的雙方應當對預期的利益和風險有充分的估計。筆者認為，如果法院認定當初買賣雙方的合同無效而判令返還，那么無疑是對當事人意思自治的干涉，保護了賣方的利益卻損害了買方的利益。從另外一個角度來講，由于買賣合同的風險劃分遵循的是交付主義，那么如果在農民交付了房屋之后，房屋發生毀損或者價值降低，風險本應由買方承擔，但是買方能否以合同無效要求賣方返還價款呢?所以說，禁止居民購買農村私有房屋并不利于農民自主行使財產處分權。
現階段，法院在遇到涉及農村房屋的案件時，經常會因為所有權問題影響整個案件的審理，當事人都主張自己對房屋擁有所有權，但是又都沒有房屋所有權證這種明確、有力的證據，因此就要尋找許多旁證，比如證人證言，而每多一個間接證據，法院的審判難度就會加大一些，難度越大，審理效率就越低。
四、結論——理想中的對策
明確了權利，才能正確行使權利，才能在權利被侵害時要求保護和救濟。因此明確涉及農村私有房屋各項權利，及時改變農村私有房屋權利的不完善性，不僅符合當前不斷發展的社會現狀，符合新農村建設的需要，而且對于法院在司法實踐中正確處理相關案件具有積極意義，使法院不再因為對房屋權利的疑問影響到最后判決的公正性。
最后，筆者認為，目前我國出現了立法熱潮，各種法律不斷產生?？煞呻m然頒布了，但其實踐性究竟在哪兒，法院在司法實踐中究竟如何適用，適用這些法律解決實際案件時，能否體現立法精神，這些也應成為立法者在立法時候考慮的一個問題，而且彌補以前法律中存在漏洞以及與現實不和諧的規定應是今后立法的一個重點。應該盡量避免出現立法是立法，很少考慮司法實踐中究竟能不能行得通，以及司法是司法，不推敲立法者的立法目的這種立法與司法實踐相脫節的局面。
參考文獻：
[1]梁慧星．中國物權法研究(下)【M]．北京：法律出版社，1998：675，676，648．
[2]劉景一．合同法新論[M]．北京：人民法院出版社,1999：554．
[3]宋海萍，何志，畢獻星．合同法總則判解研究與適用[M]．北京：人民法院出版社,2001：616．
[4]鄒海林，常敏．債權擔保的方式和應用[M]．北京：法律出版社，1998：123．
[5]梅夏英，高圣平．物權法教程[M]．北京：中國人民大學出版社,2007：214．
[6]梁慧星．中國物權法研究(上)[M]．北京：法律出版社，1998：191．
[7]中國社會科學院法學研究所．制定中國物權法的基本思路(J]．法學研究，1995，(3)：135．
[8]王利明．關于我國物權法制訂中的若干疑難問題的探討(下)[J]．政法論壇，1995，(6)：220．
[9]孫毅，申建平．建設用地使用權、宅基地使用權[M]．北京：中國法制出版社，2007：142．
[10]劉英全．農村私有房屋轉讓中涉及的相關法律問題[J]．法律適用，2008，(11)：69．
(責任編輯：葉光雄)
買賣合同論文范文第5篇
摘 要：在商品房市場中，不具備預售許可證的商品房價格一般低于同類的普通商品房價格，部分消費者會基于便宜的價格選擇購買無預售許可證的商品房。但購買無預售許可證的商品房后，所購房屋可能會因第三人向法院申請的執行行為被查封、執行，當商品房消費者對開發商企業進行訴訟時，開發商企業已經負債累累，不具備還款能力，導致消費者遭受損失房款的后果。本文主旨在于探討購買無預售許可證商品房的法律風險，并提出解決意見。
關鍵詞：無預售許可證商品房;購房風險;司法實務;購房建議
引言：部分商品房消費者購買無預售許可證商品房時，其可能認識到存在一定的法律風險，但部分消費者認為：“花了錢，房子總不能被人搶走?！庇谑潜慊谠撔睦碣徺I房屋。購房后，所購房屋可能會因房屋開發商債權人的執行行為導致房屋被查封，最終導致房屋被執行、拍賣。消費者不止被訴訟所累，甚至徹底損失了積蓄一生的房款。本文首先對無預售許可證商品房的所有權及處分效力進行分析，之后列明購房風險，最后提出購買無預售許可證商品房的法律風險解決建議，望能夠幫助部分商品房消費者擺脫訴累，減少損失。
一、無預售許可證商品房所有權的確立及處分效力
（一）所有權的確立
根據《中華人民共和國城鎮房地產管理法》第六十一條及《房屋交易與產權管理工作導則》的規定，結合各地方辦理不動產登記的相關法規，開發商在未取得《商品房預售許可證》時無法在不動產登記部門對所開發的商品房辦理不動產登記手續。
根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定：“ 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外?！狈康禺a開發企業因未取得《商品房預售許可證》導致無法辦理不動產登記，故不動產開發企業無法基于不動產登記而取得開發房屋的所有權。
《中華人民共和國民法典》第二百三十一條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力?！鄙唐贩块_發企業雖然因未取得《商品房預售許可證》無法基于不動產登記取得商品房所有權，但其可以基于合法開發建設商品房的事實行為取得商品房的所有權。
綜上所述，商品房開發企業對其開發建設的商品房享有所有權。
（二）處分的效力
《中華人民共和國民法典》第二百三十二條規定：“處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力?！霸摲蓷l文規定與民法典第二編第一分編第二章第三節，上述第二百三十一條因事實行為取得物權的規定也在第三節當中。即商品房開發企業無法辦理登記，僅以開發建設行為取得物權時，其對房屋的出售行為不發生物權效力。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！吧唐贩块_發企業出售商品房后一直沒有取得《商品房預售許可證》的，其與購房者簽訂的商品房預售合同為無效合同，即購房者無法基于合同向商品房開發企業主張相關權利。
綜上所述，《中華人民共和國民法典》第二百三十二條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的立法目的系為規制商品房市場中無預售許可證的商品房買賣行為，使得購房者在購房后，對案涉房屋既不享有物權，也無法基于合同對房屋享有專屬性債權，只能針對商品房開發企業享有締約過失的債權。
二、購買無預售許可證商品房的法律風險
（一）清償順序不具有優先性
根據《企業破產法》第一百一十三條第一款規定：” 破產財產在優先清償破產費用和共益債務后，依照下列順序清償：（一）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金;（二）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款;（三）普通破產債權?！?/p>
商品房開發企業向購房者出售無預售許可證的商品房后進行破產清算的，如上文所述，由于已售商品房的所有權為發生變動，仍由開發企業所有，所以已售的商品房仍作為破產企業的財產作為清算。而購房者對商品房開發企業基于締約過失所有享有的賠償權利僅為普通破產債權，不具有優先性。
綜上所述，購房者購買無商品房預售許可證的商品房后，如該商品房開發企業售房后破產清算的，購房者可能面臨失去房屋，且無法追償全部購房款項的法律風險。
（二）無法對抗第三方的執行行為
1.商品房開發企業的債權人可以對無證房屋申請執行
商品房開發企業在開發建設商品房過程中與其他單位或個人進行資金拆借系常見現象，商品房建成后，如商品房開發企業對出借方及時還款或失去還款能力，出借方有權通過訴訟實現債權，并有權在訴前或訴中對債務人開發的商品房進行保全，待勝訴后對案涉房屋申請執行，進入司法拍賣程序。
根據《關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》的規定，申請執行人可以對無證房屋申請強制執行，對房屋進行執行拍賣或者流拍抵債。之后再由法院向不動產登記部門下發《協助執行通知書》，不動產登記部門依據《協助執行通知書》帶登記條件完成時為相關人員辦理不動產登記，該期間內相關人員可基于法院的司法文書取得案涉商品房的所有權。
2.不具備預售許可證的購房者無法對抗第三方的執行行為
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定了商品房購房者對抗法院執行應當同時滿足的三個條件，其中第一個條件就是具備有效的商品房買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定了不具有預售許可證的商品房買賣合同無效，基于上述規定，不具備預售許可證的購房者無法對抗第三方向法院申請的執行行為。
雖然《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定了被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，對沒有辦理房屋過戶手續沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結。但是，在司法實踐中，購房者購買不具有商品房預售許可證的房屋是否具有過錯存在自由裁量的空間，并且該條款并未規定不得對房屋進行執行、拍賣。故購房者依據該條款對抗第三方的執行行為在部分地區的法院可能無法等到支持。
實際生活中，也存在部分商品房開發企業為了逃避向購房人交付房屋的義務，與建筑商或者第三方虛構債務關系，偽造銀行資金流水記錄，進行虛假訴訟，從而通過執行程序將商品房的所有權轉移給購房人之外的第三方，之后再進入破產清算程序。如上所述，由于購房人對開發企業之間的債權在企業破產法中屬于一般債權，沒有優先性，所以追回購房款的可能性非常渺茫，最終導致房財兩空的境地。
三、購買無預售許可證商品房相關法律風險的解決建議
根據上文所述的相關法律風險，本文不建議購房人選擇購買無預售許可證的商品房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條既然規定了購買無預售許可證的商品房合同無效，就意味著立法主旨系不希望購房人們選擇購買無預售許可證的商品房。
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：“未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售?！痹撧k法明確約束商品房開發企業禁止預售無商品房預售許可證的房屋。但實踐中，由于價格原因，無預售許可證的商品房交易不在少數。從購房者的角度來看，因自身經濟能力有限，又想盡早實現有房的夢想，最終冒著較大風險選擇購買無預售許可證的房屋也在情理之中，本文對購房者提出部分購房建議，望有所幫助。
首先，由于商品房開發企業沒有預售許可證，所以房屋無法辦理不動產登記，在商品房買賣交易過程中，購房人要與開發企業簽訂商品房買賣合同，支付購房款是建議通過銀行轉賬的方式轉入企業對公賬戶，并要求商品房開發企業開具收據。其次，完成上述步驟后，立即到有管轄權的人民法院起訴商品房開發企業，訴訟請求為包括確認合同無效及返還購房款，并對所購買的房屋進行訴前財產保全或訴訟財產保全。最后，取得勝訴判決后或調解書后，對已經保全的房屋進行執行，待流拍后再以房屋折抵執行款，同而通過裁定取得房屋所有權。
上述建議雖然存在房屋拍出價格低于購房款，最終購房款無法回收的風險，但是該風險遠小于房屋最終被執行，且開發企業失去償還能力的風險。且該建議僅為一家之談，僅希望對購房的消費者有所幫助，如有錯誤，還望各方糾正。
結語
本文主要對無預售許可證商品房的物權變動、合同效力及交易風險進行了簡單的論述，并給出了部分建議。最終還望商品房市場能夠得到有效的約束和規制，即限制了無預售許可證商品房的買賣，又能全面的保障購房者的合法權益。