寫字樓裝飾范文第1篇
舉措一，收入來源與預算管控
由于A的收入來源是以(元/月)為基數的標準，根據市物價局核定的政府指導價，物業費收費標準最高為22元/平方米/月，最低收費標準16元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算，收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。
雖然物業服務收費標準是按物業服務合同的約定確定，但業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，A項目根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，提供有償特約短駁費服務，多方位、多渠道創造經濟效益。
舉措二，成本費用與預算管控
收入來源的基本確定是物業服務企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理及控制成為物業服務企業財務管理的核心內容：
1.寫字樓物業管理成本構成。大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的40%左右;公共能源，占總成本的30%左右;營運成本，占總成本的20%左右;管理費用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業成本的70%左右，成為寫字樓物業管理成本控制的重點。
2.寫字樓成本控制方法。首先，建立成本預算和定額控制體系。成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，對高達70%的公共能源和人力成本進行重點控制。例如，A項目能源控制小組2009能耗預算312.4萬元，占總成本的32.56%;2009薪酬預算287.37萬元，占總成本的29.95%。
3.能源成本的控制具體措施。
在滿足顧客對能源需求(照明和設備設施的需要)的同時，控制能源成本。能源成本控制的具體措施有：普遍計量、管理無空白點、電價核算準確，平衡點運行。
首先，做到普遍計量。安裝電表的總表扣除公共設備設施運行費用;配合國家或地區的電力優惠政策，安裝相應的電表可節約能源費;除了設備設施的總表外，為大型的設備設施安裝專項計量電表;為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表;為物業管理自用房安裝電表。普遍計量是能源成本控制的前提和基礎。
其次，管理無空白點。有相應的能源使用規定，派專人負責開關和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現象，如大樓外射燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉用電系統等。通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查，杜絕能源管理空白點。
再次，電價核算準確。按照當地供電費計價標準核算電費。商務樓的框架結構決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物業服務企業成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補。所以，向顧客收取的電費單價應考慮上述兩個因素，由財務人員核算出一個相對固定的單價數額。
最后，平衡點運行。不僅有設備的運作規程，還制定了設備的能源控制操作規程;在照明管理上，除了正式的規定，還劃分不同責任區域，要求員工根據實際情況自行調整操作規定。
4.人力成本的控制具體措施。A項目的人力成本核算以彈性服務能力的規劃和實施為主。
彈性服務能力從兩個方面實現。培養一專多能的高素質的員工;在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據服務需要及時調整服務能力。根據服務需求，采取定崗定員和綜合值班結合的人員排班方式，允許主動缺員，設值班經理，科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。
在崗位安排上從兩方面著手。從時間上分析寫字樓服務的需求高峰期和低谷期，重點安排服務能力，而不是平均分配服務能力;從空間上落實服務責任，在不同時段，采取定崗定員和值班結合的排班方式。如在服務高峰期配以定崗定員的較高的服務能力;在低谷期(節假日等)以值班方式提供服務;以處理意外事件的應急能力為標準來滿足較低服務要求;值班小組人員少，以團隊方式相互協作，小組內員工一專多能共同完成值班任務。
5.日常耗材控制的具體措施。日常耗材是物業服務企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業服務企業成本控制的重要環節。
預算時公司從多方面考慮，根據物業區域的設施設備、房屋及附屬物的具體情況進行物料耗材的預算。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度,在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。
(1)材料采購環節。
在材料采購過程中，貨比三家，利用集團優勢確立采購平臺，分為由公司統購的物品和由項目自行采購的非統購物品兩種方式對大宗、常用、易損物品由公司統一在合格供方平臺上采購，項目根據年初預算的需求，按照月度計劃申請，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。公司統一跟合格供方進行按月結賬。
(2)材料領用環節。
在入庫環節我們采用采購回來直接運至項目。在項目設立倉庫，既減少了耗材的二次搬運，降低了運輸費用和人工成本。又可以利用用友軟件的強大功能，便于盤點。
(3)材料儲存管理環節。
根據材料性質，合理碼放，分類保管，材料標志明顯，便于材料發放，提高倉庫的利用率。對材料倉庫進行定期和不定期的檢查，防止材料毀損、變質;制訂耗材所必需的經濟合理的儲備量，防止超儲積壓，減少資金占用。
(4)建立工具、辦公用品等臺賬制度。
工具、辦公用品等按使用人建立臺賬及工護具領用手冊，注明領用日期、品名、數量、價格。自然損耗應以舊換新，人為損耗照價賠償。自然損耗率過高，應追究責任。
2009年A項目預算管控成果
寫字樓裝飾范文第2篇
工作內容：
一、土建工程問題：
1、 建議設計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統，如果共用一個煙道，則會引起業主家串味、串煙等情況。容易引起業主的意見。
2、 建議設置健身活動場地，并充分考慮合理區位。設置小區健身場地，一定要考慮區位的合理，如果區位不合理，影響業主休息。
3、 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發企業不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。
4、 樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。
5、 陽臺設計要考慮到花盆座架。(底部向里傾斜)以防淋和澆花水往下滴給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
二、電氣設備
1、 水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統
一、集中(便于操作、住戶忘關開關時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內配電箱及層控箱應裝上LE開關，防止跳閘造成大面積停電。
2、 空調安裝，統一位置，統一排水。市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業主就會隨意另選位置，開發商補救成本也很大;留有的空調孔的位置不合適，業主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”;連接外機的空調管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調影響美觀等問題。
3、 建議設置樓宇門警報系統和監控系統。很多業主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統可在發現樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發出警報聲音，提醒業主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。(中控室能及時關閉警報系統，如遇到業主搬家等特殊情況時即可關閉。)小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆。
三、 泵房的位置應設在營業房下，盡量減少噪音，還要維修方便。
四、環境綠化配置
1、 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率、集中綠地率設置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
2、 高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
3、 建議園區公告欄位置。物業公司可以在公告欄發布各種信息
五、物業管理用房
要考慮住宅物業管理用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。
六、裝飾工程
外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側墻，應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉、防污漬)
七、門窗工程
木門和墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。
有經驗的物業公司在多年的服務工作中總結了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發生，減少工作中的差錯與脫節。因此物業公司先期進駐，熟悉物業，了解情況。準備、推敲和制定相應的入住手續，做好組織協調工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發商的好幫手。
物 業 前 期 介 入
方
案
(2)
陜西金源物業有限責任公司
寫字樓裝飾范文第3篇
寫字樓物業管理服務規范
1 范圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。
本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
2 術語和定義
本標準采用以下術語和定義：
2.1 寫字樓
為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。
2.2 物業管理
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3 物業管理承接驗收
以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5 專項特約服務
寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害(包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等)、事故災難(包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件)、公共衛生事件(包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件)和社會安全事件(包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件)等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求
從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2 物業管理承接驗收
3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收;
3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定;
3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定;
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構與人力資源配置要求
3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員;
3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
3.3.4 管理服務人員著裝統
一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
3.5 管理服務要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行;
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行;
3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準;
3.5.4 實行了“三公開”(公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程);
3.5.5 公示24小時服務電話;
3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序;
3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案;
3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案;
3.6.2.3 顧客資料檔案;
3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。
3.7 財務管理
3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算;
3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行(合同另有約定除外)，收費應操作規范;
3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準;
3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3; 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務
寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10 節能管理
寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11 突發性公共事件處理
寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。
4 顧客服務
4.1 接待服務
——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務;同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務;
——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務
顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成(預約除外)。維修完成后應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發服務
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記;
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收;
4.2.3 每日10：00前(節假日除外)應將當天的報、信送達收件人;特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達(或通知)收件人(收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄);
要退回郵局。
4.3 裝修管理服務
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為;
4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務;
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收(裝修過程中所涉及的公共設施設備)資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正;屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理;
4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日;
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作;
4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理;
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理;
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務受理
對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復;在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規;
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺;修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致;天花板無明顯污漬和破損;外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂;屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理;
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整;
5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄; 篇二：寫字樓物業管理方案(doc) 『學習改變人生·做成功物業管理人!』
目
錄
◎ 物業概況? () ◎ 編制依據? () ◎ 管理目標? () ◎ 管理原則? () ◎ 管理辦法? () ◎ 服務項目? () ◎ 具體方案? () 早期物業管理介入階段??? () 前期物業管理階段? () 接管驗收管理方案 ?? ()
業主入伙管理方案 ?? ()
治安管理方案 ()
消防管理方案 ()
綠化保潔方案 ??? ()
房屋、設施設備管理方案 ?? ( ) 娛樂設施管理方案 ? ()
水系使用管理方案 ? ()
財務管理方案 ??? ()
質量管理方案 ??? ()
十
一、檔案資料管理 ??? () 十
二、人力資源管理
?? ()
◎智能化系統的管理和維護?() ◎機構設置及人員配置?? () ◎物業管理收支預算 ??? ()
物業概況(按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述)
位于
，周邊
周邊設施，交通便利，地理條件優越。
由 開發建設，占地面積平方米，
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
總建筑面積
，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有
臺
電梯。
編制依據(按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定) 《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》
《杭州市物業管理條例》
《杭州市物業管理服務收費實施辦法》
樓書
浙江綠城物業管理有限公司質量手冊及其他規定
管理目標(按照物業具體情況描述)
為充分體現開發商建造
的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對(小區)實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。
大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到(地區)物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。
管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：
(一)服務第
一、管理從嚴的原則：
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則：
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主(租戶)的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主(租戶)的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
(三)物管為主、多種經營的原則：
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主(租戶)不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主(租戶)服務。
管理辦法
(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。
(二)成立
(大廈) 管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。
(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為 (大廈)
組建一支高素質的物業管理隊伍。
(四)導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。
(五)嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。
(六)運用CS系統(顧客滿意戰略)，建立富有親和力的管理和服務模式。
(七)采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。
(八)運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。
(九)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
物業管理服務項目
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
(一)公共服務項目(全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費)：
1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運;
3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;
4、公共綠地園藝的培植和保養;
5、室內公共場所綠化擺放養護;
6、對大廈的各類資料進行管理;
7、未裝修房屋通風、打掃等服務;
8、電話及訪客留言轉告;
9、雨傘、雨衣臨時借用;
10、節日環境布置;
11、重要時刻提醒服務;
12、代訂報刊、信件收發;
13、代聘鐘點工服務;
14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;
15、代叫出租車;
16、代辦保險;
17、義務安全用電常識宣傳。
(二)有償專項服務項目(可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案)：
1、大廈內物品搬運;
2、各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、機動車輛清洗：
4、提供大廈報警室內系統維護服務;
5、提供小型商務會議場所及服務;
6、商務中心服務;
7、辦公區域綠化供應及代為養護;
8、辦公區域報警系統維護及接警服務;
9、辦公區域設備設施上門維修安裝等;
10、代訂車、船、機票;
11、代訂代送飲用水。
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
具體方案
大廈的物業管理由早期物業管理介入階段(物業預售至交付前三個月)與前期物業管理實施階段(物業交付前三個月至業主委員會成立)組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業管理介入階段
從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。
一、管理內容：
1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據;
2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議;
3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力;
4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;
5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見;
6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見;
7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;
8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷;
9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見;
10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通;
11、參與開發商物業竣工驗收。
二、管理措施：
熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;
學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量; 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;
參與有關工程聯席會議，協調各方面關系;
第二階段：前期物業管理階段
前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業管理方案
第一章提高物業管理服務水平的整體設想及策劃
一、認識與定位
(一)全國戰略長沙重點
(二)項目定位
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
(二)零風險工程
三、指導思想、管理模式、管理目標
(一)指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔
(二)一種模式：[經營型]物業管理模式
(三)管理目標兩項承諾
四、四大優勢
(一)觀念優勢：滿意只是起點(以服務客戶為最高原則)
(二)技術優勢：樓宇設備管理技術支持
(三)配套優勢：提供綜合性物業管理服務
(四)經驗優勢：外接項目管理服務的實踐
五、八項措施
第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備
一、管理方式
二、工作計劃
三、物資裝備
第二章 管理人員配備、培訓與管理
一、管理人員的配備
(二)管理處人員配置
(三)各部門人員素質要求
二、管理人員的培訓
三、管理人員的管理
第三章 管理規章制度和檔案的
建立與管理
一、管理規章制度的建立
二、檔案資料的建立與管理
第五章指標的承諾及其措施
第六章管理成本測算和管理費標準
一、物業管理費標準
二、對物業管理處財務管理的認識
三、管理處控制成本主要措施
四、機關新大院物業管理有關費用測算
第七章 辦公大樓物業管理的前期介入和后續工程的前期介入
一、物業管理的前期介入
(一)施工期的物業管理
(二)辦公大樓設施設備調試期物業管理
(三)辦公大樓施工驗收期及物業接管驗收的物業管理
二、辦公大樓后續工程的前期介入
三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施
第八章社區文化和便民服務
一、社區文化與物業管理關系的再認識
(一)開展社區文化活動是文化需求的重要手段。
(二)社區文化是實施物業管理的潤滑劑。
(三)社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。
(一)社區環境特點
(二)社區總體目標
(三)保證社區文化總體效果的主要措施
三、便民服務
第九章機電設備設施的管理
一、系統的日常運行
二、設備系統的應急處理方案
(一) 設備故障處理規程
(二) 發生火警處理規程
(三) 電梯困人救援規程
(四) 供電電源停電故障處理規程
(五) 停水及故障處理規程
(六) 空調故障處理規程
三、系統的維護保養
(一) 維護保養工作方式
(二) 日常維護保養、定期維護保養的質量控制
(三) 主要系統定檢工作要點
(四) 設備維護保養檢修計劃和標準
四、節能管理
五、技術改造、更新
六、技術資料的收集、管理、使用
第十章物業維修養護計劃和實施
一、房屋本體及公用設施維修養護范圍
二、房屋本體及公用設施維修養護運作
三、房屋本體及公用設施維修養護周期
四、房屋本體部分維修計劃、標準
五、公用設施維修養護計劃及標準
第十一章日常物業管理的綜合服務
一、事務管理
三、保安及消防管理
五、設施管理
第一章
提高物業管理服務水平的
整體設想及策劃
零風險工程 —— 解除后顧之憂
一種模式—— [經營型]物業管理
二項承諾—— 示范大廈、滿意率
三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務
四大優勢—— 觀念、技術、經驗、配套
八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、
質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創新
一、認識與定位
(一)全國戰略
長沙重點
岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，
湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區，建筑規模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業的物業管家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。 深圳市中航物業管理有限公司(CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM)的發展戰略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益統一為目標，創造市場，引導消費，主動地拓展業務規模。近年來，按照這一發展戰略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。
CPM將機關新大院項目作為跨世紀業務首選，高度重視這項著名
物業的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業和高水準的物業管理服務。
(二)項目定位
長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、
環保型的現代政府物業，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是
開放、高效、親和
?開放
體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化
的辦公方式
?高效
展示長沙市委、市政府進取、創新的精神狀態和
高效率
?親和
象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界
的和諧關系
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
CPM以客戶導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機
關新大院的物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：
重點一：樹立政府物業整體形象
通過環境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控
制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。
重點二：樓宇設備管理
機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，
寫字樓裝飾范文第4篇
一、保安部在寫字樓設置樓層巡邏哨和門衛兩個崗位;
二、寫字樓開放工作時，門口定點崗將對出入寫字樓外來人員，辦理來訪登記手續;
三、保安部派出的巡邏哨在白天上崗時，不準進入業主單位辦公室。
四、嚴禁在寫字樓內養狗貓之類的動物，不得隨地吐痰、亂丟果皮紙屑、煙頭和垃圾;
五、為確保寫字樓安全和衛生，不得在室內使用煤爐、氣爐和電爐;
六、為了保持良好的辦公秩序，不得在寫字樓內大聲喧嘩和吵鬧，音響和電視機音量應控制在不影響他人辦公的限度內;
七、晚間巡邏哨將對各樓層進行全面的巡查，如發現有私自留宿者，將查明證件后，除責令其恢復原狀外，并處以罰款。
2、巡邏崗崗位職責
1、掌握各類突發事件應急處理流程，遇突發事故能沉著應對，反應靈敏，操作正確得當，避免事態惡化，保護業主/住戶人身財產安全。
2、具有良好服務意識和服務精神，著裝整潔，佩帶齊全，保持良好精神狀態，準時上崗，行走起跑保持正確軍事姿態。
3、上班不準擅自離崗、不準睡崗，不準嬉笑打鬧、看報、吃東西、抽煙，不準聽收音機等與值班無關的事。特殊事情如需離崗位要報領班同意，安排人員頂崗后方可離開。
4、按規定路線及時間巡視車庫，特別是摩托車和單車庫，對可疑人員提高警惕，對亂停放車輛及時進行制止，對車門、車窗未關好之車輛及時通知車主或領班妥善處理，并按要求做好巡邏簽到與巡查記錄。
5、按規定路線及時間巡視區域范圍內及樓層檢查情況，包括安全情況、公共設施、清潔衛生，做好記錄登記，對于無法及時處理的問題報告領班予以處理，發現可疑人員應加以盤問檢查，必要時勸其離開小區;
6、巡查外圍車場停車安全有序停放，發現亂停、亂放應及時制止，發現偷盜現象應及時上前處理或報告領班;
7、熟悉小區內的消防設施設備布局和使用，防止人為破壞，制止任何單位及人員動用消防用水行為;
8、協助其它崗位共同搞好小區管理以及其它方面的工作并完成上級交待的其他任務。
3、保安巡邏崗位職責
第一條 巡邏工作以檢查生產操作區外圍治安安全、消防疑點為主要目標，“預防在先”為主要指導思想，以“確保重點”為主要原則;
第二條 巡邏時要熟悉巡邏區域所有通道、重點要害部位及設施，熟悉和掌握巡邏區域安防設備及使用方法;
第三條 巡邏中要善于觀察，做有心人，及時發現設備設施故障、事故苗頭和治安安全隱患，注意可疑情況或可疑違法人員;
第四條 巡邏時要檢查生產操作區外圍各出口處安全狀況，設施狀況;
第五條 巡邏時注意重點防范部位有無異常動靜，有無忘記關閉門窗，有無水患火險等警情，若有，立即報告并采取相應處置措施;
第六條 發現報火警，要沉著冷靜，迅速趕赴現場，必要時采取控制手段進行撲救，并及時報告公司領導、公司應急指揮中心和公安消防部門;
第七條 巡邏時拾到貴重物品，應及時交到當班領導處，由領導聯系相關部門妥善處理;
第八條 巡邏時要準時靠點(除處理特殊情況外)，一般每兩小時對生產操作區外圍巡邏一次，不得著保安員服裝進入生產操作區和加氣區域巡邏;
寫字樓裝飾范文第5篇
1、人工費 1)工資 2)獎金
3)社會保險金 4)公積金
5)福利費及其他政府規定企業要計提的費用
2、辦公費 1)通信費 2)交通費 3)辦公耗材費 4)低值易耗費 5) 招待費 6)培訓費
7)辦公設備折舊費 8)能源消耗費 9)租賃費
10)政府征集的費用
3、設施設備日常維護費用 1)維護的材料費 2)維護中的消耗費 3)代維費
4)變電設備年檢費 5)配電設備年檢費
6)高低壓計量設備的年檢、年校費 7)升降設備的年檢費
8)設備設施維護中的運輸費 9)發電設施維護中的運輸費 10)蓄電池的維修費 11)空調機組的水處理費 12)換熱系統的處理費
13)變頻恒壓的供水系統消耗費
4、秩序維護費 1)行業管理費
2)秩序維護設備的維修、補充費 3)秩序維護人員的器悈費 4)秩序維護人員的裝備費
5)消防監控設備的維護費、年檢費 6)煙感、溫感設備的維護費、年檢費 7)滅火器具的檢測費 8)滅火器具的更換藥業費 9)巡更維護費
10)巡更器具維護費
5、環境維護費 1)清潔設備的購置費、折舊費 2)清潔設備維護費
3)清潔車輛的燃油費、維修費 4)清潔工具的購置費、更換費 5)清潔藥劑耗材費
6)洗手間衛生紙購置費、洗手液購置費 7)芳香劑購置費 8)消殺藥劑費
9)消殺設備維修費、折舊費 10)建筑外檐清潔費 11)生活水池清洗消毒費 12)生活水質檢測費 13)化糞池清掏費 14)生活垃圾中轉費
6、綠化維護費
1)綠化水費(每年每平米1.5—2T) 2)綠化設備購置費、折舊費 3)綠化設備的維修、耗材費 4)喬木、灌木的修剪費 5)綠植施肥費 6)草坪休假費 7)草坪補苗費 8)綠籬花卉補種費 9)建筑內花木租擺費 10)節日慶典花木租擺費
7、公共區域能耗費
1)公共耗材及電照明耗材及電費等 2)公共路燈、草坪燈耗材及電費 3)安全指示燈耗材及電費 4)變壓器損耗、線路消耗費
8、不可預見費(總支出的3%—6%)
1)不可預見費是為了項目平衡運行而設定的
2)根據意外發生的可能設定專項費用、用于應急狀態 3)專項費用的比例是可議的
4)不可預見費的設定是甲乙雙方雙向或以的一項措施
9、物業服務企業管理費(總支出的3%—5%) 物業服務企業的管理性質：
1)是為了保證物業服務企業的發展而設定的專項費用 2)是項目有償使用物業服務企業專用技術的一種補償 3)是物業服務企業管理標準的專有權使用的一種補償 4) 是有償使用物業服務企業商標專用權的一種補償 5)是物業服務社會價值的一種證明 6)是物業服務企業收入的一個組成部分
10、稅金
1)稅金是指營業稅
2)所得稅由物業服務企業自行繳納，在管理費用中不予列支 3)稅金比列將根據地方交納比列上交
11、物業服務企業利潤
物業服務企業利潤比列的設定要根據一下幾點確定： 1)要根據市場競爭的情況而定 2) 要根據物業服務企業管理成本 3)要根據物業服務企業戰略選擇 4)要根據物業服務企業發展長遠規劃 5)要根據物業服務企業取費慣例
6)要根據物業服務利潤，可以正值也可以負值
物業服務費用測算流程圖
分析采集到數據的經濟指標
數據分析完畢后，分解到項目內
按類分大項目
項目細化分解
專業人員將細化項目進行計算
考慮中和因素
匯總細化項目及中和因素支出費用
得出單位面積物業服務費用標準
寫字樓裝飾范文第6篇
知識積累：辦公樓、寫字樓基本常識
按照寫字樓物業的開發目的分類，寫字樓物業大體上可以分為出租出售型寫字樓和公司總部型寫字樓兩大類型。其中，出租出售型商業寫字樓是市場的主體。
出租出售型寫字樓：
不同的企業對寫字樓區域選擇、設備要求以及內部空間都有不同的要求，總的來說都趨向于選擇與自己企業形象、產品定位相吻合的建筑形象與室內設計。國外寫字樓發展商在項目規劃之初，通過大量市場調查，確定開發項目的明確客戶群體，設計有針對性，兼顧辦公、會議、休閑、培訓等功能，市場需求層次清晰。
公司總部型寫字樓：
隨著市場的成熟和業態發展，出租寫字樓也越來越專業化，有明顯的聚集趨勢。公司總部型寫字樓通常是跨國公司自己置地，自己委托建筑設計。因此公司總部型寫字樓就是大型企業，特別是金融、保險業的區域性總部。它們往往選擇在城市中心地帶。這種總部往往有特殊需求，如需要底層有營業大廳、證券交易等特殊功能，這種類型的地產要求開發商在項目初期就要針對其具體要求進行設計。
辦公樓物業的檔次分類：
國際甲級寫字樓(GRADEAOFFICE)標準
- 交通便利，基礎建設完備，位于城市CBD，行政配套齊全;
- 建筑設計風格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修素質較高;
- 平均每200平方米至少1個停車位;
- 樓層吊頂后凈高2.6米以上;
- 平均每五層有一部電梯服務，等待時間不超過30s;
- 最少具備50-60瓦/平方米電力供應，并配備足夠的后備電力供應設施;
- 平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視象會議設備;
- 提供四管式空調系統和24小時空調供應;
- 擁有聲明卓著且具備相關經驗的物業管理公司;
- 設備齊備，包括有銀行、郵局、商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務大廈客戶為主。
對于現代建筑潮流和對現代城市中心功能的重新認識，辦公綜合樓建筑形態得到大量發展，包含有辦公功能的多種用途的辦公綜合樓的數量顯著增加，是集聚了辦公、商業、娛樂為一體的新型城市生活理念綜合體。
頂級寫字樓從5A向6E 演變
寫字樓的開發與投資行為具有長期性，看中的是物業長線的盈利能力，在參考國際頂級寫字樓至少要滿足下面六個條件，這六個指標依據其關鍵詞稱為6E，分別是：
- 重要的商務區(Essential business location)
毫無疑問，地段是頂級寫字樓的首要標準，頂級寫字樓必須位于成熟的大型商務區中，一座寫字樓需要有周邊環境的輔助，包括商務氛圍、交通狀況、產業鏈條是否完備等。
- 有品位的建筑(Elegant building)
形成匯聚了某個時期的思想、精神、理念和信仰，在一定的空間區域具有獨特之處，具有定位和指向作用，具有高度的代表性和現實意義。
- 超一流的硬件設施與服務(Excellent facility and service)
5A ：OA，辦公智能化;BA，樓宇自動化;CA，通訊傳輸智能化;FA，消防智能化;SA，保安智能化。是頂級寫字樓的基礎指標之一。
- 出眾的客戶(Extraordinary tenant)
一流企業非常關心自己的鄰居是誰，有同質化的需求，希望同樣重量級的企業能夠在一起，以此來互相襯托彼此的實力和地位。
- 純商務(Exact place for buiness)
在發達國家，頂級寫字樓是非常單純的、辦公就是辦公，購物和休閑完全在與寫字樓配套的商務區實現，最大限度地實現功能的專一化。
- 非賣(Exception of sale)
評判頂級寫字樓的最后標準是只租不售，意即統一的產權。這是評判寫字樓是否為頂級的重要指標。
何種辦公樓值得投資：
首先，其規劃應突出整體性，避免各類物業“魚目混雜”。如果將住宅與辦公樓混建在同一小區內，無論對辦公樓入駐者還是住宅業主都將造成負面影響，使得辦公和住宅的檔次都上不去。
其次，區域內有頂級物業的辦公樓市場，其投資前景看好。頂級物業將大大提升區域內整體辦公物業的檔次。
辦公樓的商圈的層次劃分：
- 核心區
- 中心區
- 副中心區：更多乙級寫字樓，吸引一些非品牌企業;
- 邊緣區：主要分布小寫字樓和商住兩用型物業(SOHO);
- 新開發區：辦公、生產結合型;
寫字樓市場的供求分析：
利用城市總人口占有的寫字樓樓面狀況，推算當前市場對寫字樓的需求：
- 慣常使用“歷年城市寫字樓總樓面/城市總人口”比率;(例如0.15平方米/人)
- 利用城市就業人口平均占有的寫字樓樓面面積;(例如0.2平方米/人)
- 對產業結構、經濟發展分析中預測城市寫字樓的需求;
寫字樓市場的供給分析：
定性方法：
寫字樓供給等級分析：A、B、C三個等級;
用寫字樓等級樓面比例法推算寫字樓的供給狀況
經驗上，許多城市的**寫字樓樓面/(B級寫字樓樓面+C級寫字樓樓面)=1：2。
總之，寫字樓開發項目的市場分析應當在 整個城市范圍內進行。采取定性和定量方法，分析城市人口、產業結構、經濟發展、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等，推算當前及未來市場寫字樓樓面的供給狀況及需求潛力。
城市生態節能系統的八大趨勢
- 建筑群整體布局設計考慮生態節能;
- 建筑外墻采用智能呼吸式雙層幕墻，保證高層建筑也可開窗自然通風;
- 采用高效保溫隔熱玻璃及遮陽蔽陽調光裝置;
- 利用空氣熱壓原理有效組織自然換氣裝置;
- 水源熱泵及地源熱泵技術的有效應用;
- 混凝土樓板制冷供暖(水冷及風冷)技術;
- 太陽能光伏發電以及電能高效存儲利用系統;
建筑自動化控制的五大趨勢
- 電子控制技術將有較快的更新換代趨勢
- 設備體積越來越少而功能越發強大和高效
- 無線局域網近二三年內將有突破
- 高檔辦公樓室內地面將廣泛使用雙層架空地板，以靈活用戶布線(包括強電、弱電、通訊等)
- 各種自控體系之間的相互配合、兼容將成為系統是否成立的決定性因素
未來寫字樓規劃設計的發展趨勢：
以北京為例，涌現出四種主要流派類型：
一、以財智中心、印象中心(IDEA)為代表的經過住宅改造的邊緣性寫字樓，也稱商務樓、商務中心、商務公寓。目標客戶主要針對中小型創業企業、外地駐京企業，由于配置較好，可以量身訂做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費比較低。
二、以建外SOHO、第一大道為代表的純寫字樓的上市，以“你想投資嗎”的準確定位而受到投資買家的青睞;
三、以左岸工社為代表的個性寫字樓的出現，以“少數人的寫字樓”為口號，以素面朝天和住宅的包裝手法勝出;
四、以森根國際、總部基地為代表的另類寫字樓的興起，標榜TOWNHOUSE寫字樓滿足前衛客戶的辦公軌跡變化的需要，在諸如獨立、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。
其中的代表左岸工社及森根國際等創新寫字樓的出現，標志著房地產產品類型結構的進一步豐富和成熟，同時也標志著寫字樓市場概念銷售時代的來臨。 未來寫字樓：
- “拒絕居住”，強調上午用途、商務設施、商務氛圍;
- 根據區域市場特點和目標客戶的行為模式進行定位;