根據工作的內容與性質，報告劃分為不同的寫作格式，加上報告的內容較多，很多人不知道怎么寫報告。以下是小編整理的關于《寫字樓市場分析報告》相關資料，歡迎閱讀！
第一篇：寫字樓市場分析報告
寫字樓分析報告
杭州寫字樓分析
一， 黃龍商圈：
主要調查的是甲級(按照個人意愿來定位)的華門嘉華國際商務中心，綠城黃龍世紀廣場;乙級的黃龍恒勵大廈，中田大廈，世貿中心;丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。
1,按照調查的幾個來看，這一區塊的租金價格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業費從3.0-20元/平方米/月不等。車位400-800元/個/月之間，由于黃龍這一區塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區域貿易，房產類企業居多。
2, (1)華門嘉華國際商務中心，個人定義為是甲級的，是因為，華門嘉華國際商務中心進門的大廳就是很具有現代化——落地玻璃，中庭，遮陽網，燈具，無一不體現現代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，FUJITEC(富士達)的六部和KONE(通力)的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個屋頂花園，公園式的風景很好。周邊的交通情況，生態環境又很好?？偨ㄖ娣e5萬多方，主力面積200-300m2。
(2)綠城黃龍世紀廣場內的電梯是東西各兩部OTIS，速度也還可以。還有進去的一些人員服務態度很好。
(3)乙級的黃龍恒勵大廈，大廳進入是電子感應門，半透明，有沙發供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區分兩個區，東面A-C區和西面D-I區，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個樓體是四分之三的原形設計，所以中間是空的，中間有個游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價13000元/平方米左右。
(4)中田大廈，電控門進去后還有一層拉門，過了拉門后才進入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛生間，有綠化，北面為農行，還有公用電話，較人性化的設計。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個樓的設計較規則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進口日立四部中間，還有一部在東邊(貨梯)。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個樓層有18間辦公室，中間是衛生間和緊急通道。售價15000元/平方米左右。
(5)世貿中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設計，所以有多個入口和多個大廳。電梯是三菱四部。
(6)丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個小商店。電梯是OTIS三部。1-4層面積較大，5樓為技術層，6-19層較小。四樓有餐廳。
(7)國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。
二， 武林商圈：
主要調查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場;乙級的藍天商務中心;丙級的新世紀大廈，元通大廈。
1，租金價格在2.1-4.0元/平方米/天。物業費從3.8-8.3元/平方米/月不等。車位費用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動車位，前兩小時2.0元/小時，后面的時間4.0元/小時。白馬屬于比較新的物業，
車位是有的供給，但是價格有點貴，地上車位220元/個/月，地下車位1200元/個/月。這一區域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。
2，(1)甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設有一個商務中心，負責來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是OTIS的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務中心，安排不合理。
(2)華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是OTIS的四部。
(3)乙級的藍天商務中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是OTIS的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設問訊處。
(4)丙級的新世紀大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設有信件投放箱。電梯是華升富士達三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時間比較長。層高2.3米左右。
(5)元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達，物業比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。
三， 城站商圈：
主要調查的是甲級的聯銀大廈，偉星世紀大廈;乙級的香榭商務大廈，中閩大廈;丙級的宋都大廈。
1，租金價格在1.5-2.4元/平方米/天。物業費從3.0-4.2元/平方米/月不等。車位費用這一區域只問到了聯銀大廈的，600元/個/月，現在還是免費供應的。這一區域的服裝，貿易，醫藥企業比較多。
2，(1)甲級的聯銀大廈，大廳較大，電梯分兩個樓，每個樓OTIS的二部。走廊空間較大。辦公室帶有衛生間。售價8800元/平方米左右。
(2)偉星世紀大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設了一個問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設有一個轉彎的樓梯，比較現代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部OTIS的。層高2.3米左右。物業朝東采光好，內帶衛生間。
(3)乙級的香榭商務大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設一個問訊臺和一個休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯(兼是貨梯)。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在
2.8米左右。保安很嚴，進門需要登記。售價10810元/平方米左右。
(4)中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態度好。
(5)丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部;保安比較負責，進門會主動詢問。但就是由于物業比較老，所以各種設施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。
四， 慶春鳳起商圈：
主要調查的是甲級的瑞豐國際商務大廈，之俊大廈;乙級的三瑞大廈;丙級的中河大廈，華都大廈。
1，租金價格在1.55-2.8元/平方米/天。物業費瑞豐國際商務大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調查的幾家物業費用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈
和中河大廈都是屬于比較老的物業，固有的車位本身就比較少，現已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價格650元/個/月。這一區域的銀行，食品，貿易，醫療器械，電器類公司多。
2，(1)甲級的瑞豐國際商務大廈是國內首幢鋼結構組合的大樓，抗震性強，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會展廳，會議中心，商務咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監控，消防報警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進門就進行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部OTIS，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經有松下，三洋等知名企業入住。
(2)之俊大廈進門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風物業公司進行管理。兩部OTIS電梯上下，速度快。
(3)乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業比較老舊，進入的大廳較小，光線不好;電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點的兩種戶型。管理也不是很好，進入大廳想進行詢問，人員都找不到?，F在買的價位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣。
(4)丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業，一般的車位都已經不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點昏暗陳舊。進出管理不嚴。售價9500元/平方米左右，但現在不賣。
五， 文教區：
主要調查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈;乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈;丙級的文三數碼大廈，高新大廈。
1，租金價格在1.57-2.17元/平方米/天。物業費從2.6-3.5元/平方米/月不等。車位費只了解到了文三數碼大廈的地上180元/個/月，地下350元/個/月，還有天苑大廈的大概400多一個月。這一區域的軟件，電子信息，網絡設備，外貿，律師事務所類公司多。
2，(1)甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴，沒進門就問你到哪一層。進出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調，要自己裝空調。售價2000年買的時候是大概3000-4000元/平米左右，現在大概是10000元/平米左右。
(2)天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部OTIS電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。
(3)乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。
(4)耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進出不嚴。
(5)丙級的文三數碼大廈，大廳小，就設一個問訊，來客登記處和一個休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進出都不用登記。
(6)高新大廈，大廳小，還有一蕭山機場的售票處和一打印處。電梯是訊達的三部。管理不嚴，沒有進出登記。售價350㎡，售價240萬，6857元/平方米。
六，其他商圈：
1，這一區域找了六個物業——甲級的耀江廣廈和西湖國貿中心;乙級的鴻鼎商務樓和浙江民航大廈;丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗研究所。
2，(1)耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時。辦公區中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右?？?層，還有地下兩層，設有一處員工餐廳。
(2)西湖國貿中心，售價125㎡，438萬，35040元/平方米。物業6.0元/平米/月。中央空調費用3.6元/小時，從早上8點半到晚上6點。辦公區域有一個很大的中庭。所看物業帶有一個很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化?？偣灿?層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業以外貿類居多。
(3)鴻鼎商務樓，售價52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。
(4)浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業全部包括在內(公司自己的房子，所以較便宜)。走廊較小。
電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現還有3間還未出租(93㎡一間和另兩個小間)。
大廳較小;位于中山北路和鳳起路交叉口，交通很方便。
(5)錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內又隔有三個小間，和兩個小的儲物室，大概總共5個平米。還有一個會議室可供租用。電梯是OTIS的兩部;大廳小，一層的層高，約3.5米，就設一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。
(6)浙江省電力試驗研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經有公司租用，現正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河東路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。
第二篇：2006年長沙市寫字樓市場狀況調查分析報告
2006年長沙市寫字樓市場狀況調查分析報告
長沙市邦友置業顧問有限公司
為掌握長沙市寫字樓市場的發展現狀，本公司與長沙房地產信息中心合作對長沙市寫字樓市場進行了專門的調查統計和分析。本次研究采取現場采集信息、發放調查問卷和長沙市房產信息中心房地產市場統計數據等方式，主要以2006年長沙市的純寫字樓物業為研究對象，研究內容包括寫字樓市場的宏觀發展狀況，硬件、軟件配套情況及消費者使用情況等，研究時間截至2006年12月。
需要申明的是，由于目前長沙市的寫字樓市場尚處在初級發展階段，市場上純寫字樓的數量還很少，商住樓、產權式酒店、混合型物業用作辦公的情況還十分普遍，它們對長沙市寫字樓市場的影響是十分顯著的。
本次研究的范圍僅限于長沙市的專業寫字樓，即中檔專業寫字樓和5A甲級寫字樓。
一、2006年長沙市寫字樓開發情況分析
1、2006年長沙市寫字樓市場發展概況
隨著長沙市社會經濟的迅猛發展，眾多外來企業的涌入、本地一批企業的成長壯大，為專業寫字樓的發展創造了廣闊的發展空間。據調查分析，目前支撐長沙市寫字樓市場發展的三大主力是：
1) 跨國公司、省內生產型企業與本地大型民營企業。這些企業的快速發展成為長沙寫字樓發展的堅實基礎。大量跨國企業以及外來資金逐年加大在長沙投資的力度，一批活躍在省內其他城市的生產企業，為了抓住良好的市場機遇，使自己的產品得以進入更好的市場平臺，獲得更大發展，也紛紛將企業的觸角以分支機構的形式深入到了長沙市場。
2) 民營中小企業的強勁發展，成為寫字樓消費市場中一支不可忽視的生力軍。
3) 長株潭的融城被提上日程，政府加大招商引資的力度，吸引的一批企業給長沙市未來專業寫字樓的發展提供了廣闊的市場空間。
據大臧組市場研究中心的統計數據顯示，2004至2006年，長沙市推出的專業寫字樓建筑面積分別為207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每個城市人口擁有0.2平米寫字樓的標準，扣除商住樓等混合物業的影響，長沙專業寫字樓市場的需求仍有很大缺口。
寫字樓作為現代房地產開發的四大重要物業形態之一，各項綜合指標最能反映一個城市的經濟發展狀況。2006年，長沙市區在建項目中多數為綜合型項目，雖然2006年推出的專業寫字樓項目數量只有6個，但單個寫字樓的建筑規模呈擴大的趨勢。隨著外地公司的涌入以及本土企業的成長，公司對專業寫字樓的需求仍將繼續攀升，銷售價格也是穩中有升。
除此之外，前幾年在上海、深圳、廣州等城市興起的新型寫字樓模式——服務式寫字樓正被引入長沙，如金源大酒店、運達國際廣場的專業寫字樓部分。與普通寫字樓不同的是，服務式寫字樓在租賃方式、租金核算等方面更為靈活和優惠。目前，這種寫字樓還吸引了不少投資者的眼球。
2、長沙市寫字樓發展特征分析
1)區域布局特征
目前，長沙市專業寫字樓在區域布局上呈現以下特征：
(1)沿市區三橫兩縱5條主干道呈“日”字形分布。
其中，三橫是指五一大道、勞動路和解放路;兩縱是指芙蓉路和韶山路。
新一代寫字樓物業基本分布在長沙市主干道沿線。這個“日”字形區域基本涵蓋了長沙CBD及城市主要商圈，無論商務還是商業，其環境都相對比較成熟。這凸顯了寫字樓物業對交通便利性的依賴程度。
(2)在不同區域形成各具特色的商圈。
目前長沙的寫字樓分布已經逐步形成商圈經濟：五一廣場商務圈、芙蓉路金融商務圈、文藝路口文化商務圈。三個各具特色的寫字樓格局，逐漸促進商圈形成獨有的氣質與特色。
五一廣場商務圈。以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸線的五一廣場商務圈，以商業為主打、以商業帶動商務。在這一商務圈，平和堂、恒隆國際大廈、第一大道、中天廣場等先后崛起。
芙蓉路金融商務圈。以芙蓉路為軸線的金融商務圈則以金融證券等金融行業為鮮明特性，沿途數十家銀行證券公司參差林立。以此為契機，這一區域掀起了一輪商住樓與商務樓盤建設的高潮。順天國際財富中心、藍色地標、佳天國際新、運達國際廣場、金帆大廈、新時空NO.1等專業寫字樓遍布其間。
文藝路文化商務圈。全新崛起的以文藝路口為核心的文化商務圈則以五星級酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務圈中心地帶地價高昂和商務活動頻繁的特色。入駐這一區域的企業多為國際、國內大公司的駐長機構，大型代理商和大型貿易公司。而支撐這一商務港的除了周邊的星級酒店外，還有亞大時代、城市之心等專業寫字樓。正是這些寫字樓的強勁崛起，凸顯出節點的價值與活力，形成了網絡效應，同時構建了城市的景觀和標
志，提升了城市形象。
2)規模特征
從調查統計數據可以看出，長沙市寫字樓的單體規?？傮w而言并不大。2006年新開發的天佑國際、中天廣場、麓谷坐標、湘域中央、錦泰商務中心、匯富中心和麓谷坐標等專業寫字樓，其單體建筑規模一般在30000㎡-70000㎡左右。這主要因為政府在土地出讓時嚴格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的幾個新盤中,基本是往年取得的地塊,而且在市中心開發的物業，均以商住結合或小戶型等多元化物業屬性的途徑來抬高樓盤單價，來減弱總價抗性。
3)套型設計及消費特征
調查顯示，長沙市專業寫字樓的套型建筑面積區間差距很大，從30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天國際新城、錦泰商務大廈、新時空、天佑國際、維一星城國際等，以小面積為主。這些寫字樓通常以中小民營企業、個人投資等購買為主。而平和堂、恒隆國際、湖南文化大廈則以大面積套型為主，大多數是外來開發商開發進駐,以大中型企事業單位購買為主，其中亞大時代、湖南新聞大廈、金源大酒店采取只租不售形式，開發商自己進行經營管理。證券、金融等行業企業選擇只租不售的寫字樓較多。
調查中我們了解到，民營小公司、外來集團公司駐湖南辦事處、擔保公司等一般都選擇小面積戶型辦公物業，以降低經營成本;而投資行業、地產行業及流通行業的公司在選擇寫字樓的時候，一般都是以高品質專業寫字樓為目標，戶型面積在200平米以上。一些知名寫字樓，如平和堂、順天財富中心等則是廣告行業與旅游行業、地產行業、品牌連鎖店辦事處為主。這些企業普遍以租用為主，購買的都為個人投資購買為主。200平米以上的大面積寫字樓，如湖南文化大廈、新時空NO.1、恒隆國際等，其消費者大多以在長沙扎根的實力企業為主。而且,在長沙的寫字樓消費調查中我們發現，幾乎每棟寫字樓都有房地產行業企業入駐。
從動態跟蹤中我們還發現，中小企業或民營企業，在選擇寫字樓時，首選中小面積的中低檔寫字樓作為過渡，在市場上扎穩腳跟之后，逐步向中高檔寫字樓遷移。超級大型企業或國有企業則通常會選擇整層買斷或自建商務樓來滿足辦公的需求。
4)硬件配套特征
在調查中，我們可以發現，長沙市現有專業寫字樓中的硬件配套普遍存在以下缺陷：電梯、車位配置不足，上下班時間辦公人員等候時間過長，停車困難;樓層層高過矮，使用中有壓抑感;公共洗手間配置不足等。在2006年新推出的專業寫字樓中，硬件配套更新很快，一些現代化、配套完善的新型寫字樓呼之欲出。
在客戶使用情況中我們了解到，客戶對于寫字樓空間、層高設計的要求，普遍都希望樓層最好無強制分隔，有利于消費者根據自己的實際需要進行空間間隔，層高一般不宜低于3米，避免辦公人員有壓抑感。生態型寫字樓備受市場重視，很多客戶都希望寫字樓有一定面積的廣場和綠地，通風、對流成為寫字樓的重要賣點。另外，寫字樓的外立面整體形象越來越成為影響客戶決策的重要因素。
對于寫字樓的停車位調查發現，在2005年以后推出的寫字樓，基本能滿足停車的需求，而此前開發的寫字樓則普遍停車位不足，大部份占用寫字樓外圍的路面停車，影響寫字樓的檔次和大廈的美觀。一般而言，以辦公戶數：停車位按照1：0.9的比例設置停車位，基本能滿足寫字樓停車的需要。
在2006年新推出的寫字樓中，普遍采用進口電梯，電梯數量也增多，按照層規劃戶數計算，一般達到了平均每2-3戶配置一臺電梯的標準，更好的滿足了辦公人員上下班的需要。
隨著房地產行業的逐漸成熟，寫字樓的品質和配套要求也在不斷的提升。專業寫字樓普遍配備商務中心、酒店、茶座、咖啡吧等，為寫字樓消費者服務。日益成熟的商業環境和商務氛圍吸引著大批中介公司、服務型企業、金融機構甚至傳媒、房地產機構的目光。人性化與智能化將是未來專業寫字樓發展的必然趨勢。2006年新推出的中天廣場已提出了國際化5A級寫字樓的配置標準，填補了長沙5A寫字樓智能化標準的空白。
5)軟件服務特征
目前，長沙市上檔次的專業寫字樓普遍提供商務中心、代取物品、代辦剪報、定餐、代辦票務、辦公場地清潔服務、設備維修養護、行李寄存、代訂報紙服務等軟件服務。
由此觀之，寫字樓的品質提升，已從單純的硬件配套時代進入到綜合服務配套的時代。新一代的寫字樓將更為重視軟件，強調以客戶需求為導向，提供低成本、高效率的商務平臺，提倡人性化的溝通與交流，對那些高檔專業寫字樓物業來說，人性化服務是提升寫字樓綜合素質不可或缺的重要因素。
物管服務水平已成為消費者選擇寫字樓時考慮的重要因素之一。以人性化的物業管理為首要因素的軟因素將顯得越來越重要。服務范圍也從最初的商務中心、外部清潔衛生到擴展到現在的十幾項甚至幾十項附加服務。
隨著中國加入世貿組織，一些金融、保險、電信服務、商務運輸等行業的市場限制逐漸取消。外資增長速度已明顯快于其他行業，為城市發展提供了相應的機會，也為長沙寫字樓的發展提供了巨大空間。隨著網絡經濟時代的來臨。一些新興行業如網絡業、律師業、廣告業、咨詢業等也逐步成為寫字樓的主要消費群體。越來越多的開發商強調寫字樓專業性、商務交流性以及工作高效性。無論是產品設計方面，還是物業管理方面都越來越偏重人性化服務。
業內人士不難看出，對于寫字樓而言，拼硬件、拼價格僅是初級階段的競爭模式，而最終的競爭還是要取決于軟件服務的質量。
二、2006年長沙市寫字樓租售情況分析
1、2006年長沙市寫字樓銷售數量分析
自1998年以來，長沙市推出的寫字樓建筑面積總量達到了約130萬平米，其中已銷售面積約66萬平米，只租不售的寫字樓面積約14萬平米。而且，單位購買的寫字樓面積遠遠小于個人購買寫字樓的面積,寫字樓物業是客戶投資的重要途徑之一。
2、2006年長沙市寫字樓銷售價格走勢分析
寫字樓的銷售價格，根據不同的地段和配置，寫字樓銷售價格差異較大。2006年長沙市專業寫字樓的銷售均價大體在4000-6000元/㎡范圍內浮動。
1)2003-2006年長沙市專業寫字樓成交均價分析
2004年對于長沙市的寫字樓市場是一個重要的轉折點。寫字樓銷售均價從2003年的3426元/平米，一下子上漲到2004年的4702元/平米，一年內上漲了37%。當年，長沙的專業寫字樓運達國際廣場迅速拔高了長沙寫字樓的檔次，同時帶動了長沙寫字樓市場的發展。2005年，長沙市專業寫字樓的開發量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上繼承了高端專業寫字樓的配置標準。2006年，長沙專業寫字樓的開發量有少許回落，但在銷售價格上是持續標高，達到5850元/平米。由此可以看出，長沙市專業寫字樓市場，仍存在很大的發展空間。
2)長沙分區域租金回報率情況分析
從租金回報率來看，長沙寫字樓的租金回報率遠遠高過住宅。
目前長沙寫字樓的租金回報率在7%-15%之間，區域差距較大。以開福區投資回報率最低，成交均價也是最低的。芙蓉區成交均價最高，但由于芙蓉區的寫字樓很多檔次不高、設備陳舊，拉低了該區域寫字樓的整體租金水平，因此，投資回報率最高的反而是雨花區。目前在岳麓區還沒有投入使用的專業寫字樓。
據調查統計，長沙已投入使用的專業寫字樓的使用情況，平均空置率約在15%左右，結合長沙目前整體寫字樓的銷售價格水平，其投資回報率高出住宅將近一半，因此，目前長沙的寫字樓市場具有很大的投資潛力。
3、長沙市寫字樓購買群體研究分析
據調查統計，目前長沙市寫字樓的客戶群體大致分為三類：
一是具有雄厚實力和長遠發展歷史的大中型公司。這類公司經過多年的發展，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司已經在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓作為實力的見證;
二是發展中的中小型公司。這類公司起步較晚，但處于發展的前期，對樹立自身形象作為主要目標。他們愿意盡可能的選擇形象好、品質高的寫字樓物業;
三是剛剛起步的小型公司。由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低檔物業。
4、2006年長沙市寫字樓租賃需求分析
由于寫字樓市場的需求具有較大的潛在性和離散性,很難完全定量測算。我們主要通過客戶需求群體分析、市場吸納率分析以及需求影響因素分析等方面來討論目前和未來一個時期長沙市寫字樓市場的總體租賃需求情況。
1)客戶群體分析
長沙市寫字樓市場需求客戶群體主要包括政府機關、事業單位，大型企業，民營企業客，中小型自營企業，個體工商企業等群體。
2)各類群體需求特征及需求發展趨勢
政府機關、事業單位客戶群的需求帶有明顯的計劃色彩，一般按照計劃逐步釋放。該類群體主要是改善辦公環境的需求。按照政府未來計劃，該群體的主要需求集中在芙蓉中路段的高檔寫字樓，如順天財富中心、新聞大廈等。
大型企業客戶群。該類客戶群主要包括各類大型的金融企業、工商企業、制造企業、房地產企業。這類客戶群的寫字樓主要集中在五一路段與芙蓉路段。該類客戶是未來長沙高檔寫字樓的重要消費群體，且具有較大的增長潛力。逐漸壯大的中小企業、越來越多總部遷入長沙的浙江民營企業、外資企業跨國公司駐長沙分公司、快速發展壯大的高新企業等，都是這類客戶群體需求擴大的基礎。
民營企業客戶群。長沙經濟的發展過程也是大量民營企業快速成長的過程。他們創業之初資金實力有限，而且企業作風低調務實，因此“宜居宜辦公”的商住樓成為最好的選擇。但隨著企業的逐步成長，形像宣傳和品牌塑造會促使這類客戶群體產生較大的高檔商辦寫字樓需求。未來該類客戶群體的需求將主要分布在傳統市中心區域和火車站商圈。
投資性需求的客戶群體。隨著長沙樓市物業價值的上漲，寫字樓相對較好的發展前景及較穩定的投資回報率，將會吸引一定數量的純粹投資型客戶群體。他們將成為未來長沙寫字樓市場的“助燃劑”與“潤滑劑”。
第三篇：廣州、深圳寫字樓市場考察結果報告
根據東方字[2010]第24號文件精神的要求，為全面提高企業員工整體素質，不斷提高企業創新能力，開闊員工視野、增長員工見識、提高企業綜合素質，同時為了更好地了解外省市中高端寫字樓的發展狀況、服務特色、管理模式;全面掌握新一輪宏觀調控政策的出臺給不同地域的寫字樓行業所帶來的影響;以及面對市場供應量急劇增加將會給寫字樓租賃業帶來的嚴峻挑戰，東方大廈管理中心安排營銷策劃部和考核辦一行兩人于十月中旬，對廣州、深圳兩地的寫字樓進行為期八天的實地考察和調研，以便為大廈今后在管理理念方面的提升，硬件設施的維護、提檔升級改造以及信息化管理和創新服務方面的全面提升，做好充分的準備?，F將具體的考察結果匯報如下。
一、廣州寫字樓市場
(一)廣州的地域及經濟特點 廣州位于廣東省中南部，是華南地區第一大城市，華南最大交通樞紐，是南方經濟交通貿易航運中心，是中國通往世界的南大門。近二十多年來，全市國民經濟以年均14%的速度持續增長，綜合經濟實力居全國大城市第三位(僅限大陸地區，不含港澳臺)。廣州已成為工業基礎較雄厚，第三產業發達，國民經濟綜合協調發展的中心城市。此次調研，在廣州重點考察了天河區的六座寫字樓，分別是：中信廣場、耀中廣場、大都會廣場、粵海天河城大廈、維多利廣場、中泰國際廣場、財富廣場、中石化大廈。
(二)此次考察到的重點寫字樓的基本情況
1、中信廣場(廣州市天河北路233號)：該大廈位于廣州市較繁華的天河北路，于1997年開業，是廣州市開業較早、各項服務較為成熟的寫字樓，該大廈共80層，包含俱樂部、商場、商務公寓、中西餐廳、等等，樓內共34部電梯。大廈的房型從112平米至330平米，租金為150元/月/平方米，物業管理費為29元/月/平方米，售價為18000元/平方米，面積的使用率約64.4%。目前空置率6%。1
2、耀中廣場(天河北林和西路)：該大廈同樣位于天河區CBD，于2007年投入使用，大廈共計45層，有22部電梯提供使用，房型從81平米至3000平米，租金為120元/月/平方米，物業管理費為28元/月/平方米，售價為27000元/平方米，面積的使用率為72%。目前空置率2%。
3、中泰國際廣場(廣州市林和西路163號)：該寫字樓于2004年投入使用，大廈共計49層，樓上44層，地下4層，9-44層為辦公，樓內有20部電梯提供使用。房型從96平方米至2950平方米，租金為140元/月/平方米，物業管理費為29元/月/平方米，售價為24000元/平方米，面積的使用率為75%。
4、粵海天河城大廈(廣州市天河路208號)：寫字樓總建筑面積10.3萬平方米，主體總高度195米，層數45層，標準層層高4.05米。五至四十五層為辦公室，每層建筑面積約2270平方米。第
四、十
九、三十三層為避難層。寫字樓共設二十二臺垂直客梯，負
一、負二層與天河城地下停車場連通，共提供約900多個停車位，寫字樓樓頂設有直升機停機坪。寫字樓采取“只租不售，單一業權”的運營模式， 物業費29元/平方米·月。目前空置率8%。
5、財富廣場(天河體育東路114-118號)：財富廣場規劃為雙塔式寫字樓，東、西塔高度分別為38層和28層，塔樓每層建筑面積約為1100平方米，租金130元/月/平方米，物業管理費25元/平方米/月。目前空置率4%。
6、維多利廣場(天河體育西路101號)：該樓高222.6米，由6層商業群樓、4層地下停車場及兩座分別為52層、36層的寫字樓組成。銷售均價為20000元，物業費為25元/平米/月。目前空置率7%。
7、大都會廣場(天河北路183號)：樓高48層，9部電梯，租金110元/月/平方米，物業費25元/平米/月。目前空置率3%。
8、中石化大廈(天河北與體育西交匯處)原名中誠廣場，曾作為“中國第一爛尾樓”而聞名于世。中誠廣場始建于1992年。1997年東南亞金融危機爆發后，開發商因資金鏈斷裂，被迫停工，從此爛尾。其爛尾時間之久、牽涉面之廣、牽涉資金之巨、復活歷程之曲折離奇在國內從沒先例。 如今，中誠廣場已更名為中石化大廈，于2008年3月底開始對外銷售。中石化大廈總建筑面積約23萬平方米，樓高約180米，地上共51層。塔樓分為A、B兩棟。”據了解，大廈A座被中石化買下，同時，整座大廈更名為“中石化大廈”。 目前，大廈推出的房源主要是B座36層～46層，全部為寫字樓，戶型面積在250～450多平方米，出租價格在每月每平方米130元～150元。其中，每層有多個戶型，每個戶型由多個產權組合的小面積單元組成。
(三)新情況對寫字樓帶來的影響
(1)亞運會
11月12日第十六屆亞洲運動會將在廣州召開。隨著廣州亞運會倒計時的來臨，廣州亞運籌備工作進入最后的沖刺階段。因此一個不成文的規定也在業內出現了，2010年9月30日至2010年12月22日，廣州大多裝修工程將停止作業。因為裝修難免要拆墻、運材料、涂刷油漆以及清運淤泥等，而這一切，都在亞運會期間嚴格控制建設工地施工作業的禁止之列。由于裝修停止，因此寫字樓的租賃業務也部分受到影響。我們在與業主洽談時，幾乎全部業主都談到如果入駐是不可以裝修這個問題，看來政府此次為了亞運會的順利召開，各方工作力度還是很大的。
(2)廣州塔
廣州第一高樓東塔地上總建筑面積達40萬平方米，塔樓高530米，地上112層，集辦公、公寓、酒店和餐廳于一體，已經成為廣州珠江新城數一數二的綜合體項目。定位于CBD區域的廣州珠江新城，該區域陸續落成的寫字樓物業不計其數。2010年9月29日廣州塔正式對外開放，10月1日起正式公開售票接
待游客。這意味著廣州珠江新城CBD區域迎來了超大體量的商業綜合體入市。在未來1～2年的時間里，該區域的寫字樓等商用物業將會扎堆出現，該區域租金備受考驗。
深圳：
寫字樓的基本情況
1、信興廣場寫字樓(地王大廈)：(羅湖區深南東路5002號，位于地鐵1號線大劇院站出口，地理位置優越，交通便利;高69層，總高度383.95米，實高324.8米，是深圳第一高樓，也是全國第一個鋼結構高層建筑，位居目前世界十大建筑之列，房間面積127—2160平方米，柱位較少，間隔靈活，配備多種不同間隔可供選擇。)租金為120—140元/月/平方米，物業管理費為30元/月/平方米，電費1元/度，配有車位749個，收費標準為5元/小時、1050元/月，配有4部電梯，合同為2年一簽，租金10%遞增，配有專門洗衣房，售價為29500 元/平米。
2、世界金融中心：(羅湖區深南東路4003號)A座共54層，6—49層為寫字樓，總建筑面積為71995.06平方米，房間面積由118.9—430平方米，層高2.42米，租金為120元/月/平方米，物業管理費為29元/月/平方米，電費1.26元/度，2年一簽約，租金5—10%遞增，且不簽長約，配有8部日本三菱電梯，配有車位500個，收費標準為：600元/月、1800元月/季、7200元/年，首層配有統一管理的洗衣房、郵箱，1—5層配有餐廳，面積的使用率為74%。
( 深圳惟一一座集甲級寫字樓、國際酒店公寓、名店商場與數碼商務中心于一體的新智慧建筑，世界金融中心2009年8月8日正式落成啟用)
3、華潤大廈：深南東路5001號，共29層，其中1—25層為寫字樓，租金為230元/月/平方米，物業管理費為30元/月/平方米，面積的使用率為77.6%。
(辦公面積約4.2萬平方米，大樓高度 139米，層高/凈高2.8—4.2米，配有停車位 682個，5部低區特大電梯，梯速2.5米/秒，服務5-19層，4部高速特大電梯，梯速4.0米/秒，服務20-28層，1部電梯連接地面與地下停車場，2部服務梯/消防梯;備用發電機組;雙回路供電;VAV(即變風量)空調系統,可以為
特定設備提供24小時冷水;結構化綜合布線系統，多模光纖主干;寬帶國際互聯網接入;IDD及有線電視接入;配有消防栓、自動防火噴淋系統、自動報警系統、煙霧探測系統)
4、鴻隆世紀廣場：位于羅湖“金三角”商務中心區，深南東路與和平路交匯處，緊臨地鐵1號線及會展中心，租金為130元/月/平方米，物業管理費為16元/月/平方米，配有第三代中央空調系統，空調計流量收費，約為5—6元/月/平方米，空調維護費2.4元/月/平方米，千兆光纖到戶，配有車位260個，共5部原裝三菱進口電梯，每層面積為1100平方米。(銷售為均價29000元/平方米)
5、招商銀行大廈：位于福田區車公廟深南大道7088號，是一座高智能金融商業寫字樓;建筑面積11.9萬平方米，地下室3層，地上53層，建筑高度237.2米，
6、東海國際中心：(位處城市中軸CBD西核心領地，坐擁交通基建樞紐，緊鄰廣深高速公路，地下商場直接接駁深圳地鐵1號線車公廟站，租金為180元/月/平方米，物業管理費為28元/月/平方米，建筑面積低區1835-1877平方米，高區1722-1897平方米;標準層高4.42米，凈高3.0m; 實用率約70%，每座塔樓配有瑞士Schindler(迅達)12部24人2400kg高速客梯、2部貨梯，電梯速度可高達6米/秒，采用美國Carrier品牌中央空調，每層電腦房獨立配置24小時空調系統，配有自動噴淋系統，自動報警系統，煙霧探測系統，24小時閉路電視監控，訪客IC卡門禁系統，停車監控管理系統;預留光纖接駁至桌面，支持超高速寬帶網絡;平均售價為38000元/平米， 租金價格160元/月/平方米，開間面積350-800平方米，凈層高3.0米，地下車庫約500個。)
7、時代科技大廈：位于福田區車公廟招商銀行大廈東側 ，總建筑面積11.8萬平方米，地上建筑25層，其中6—25層為寫字樓，地下3層，是一座集金融、餐飲、休閑、商業、辦公為一體的5A智能化標準甲級寫字樓。租金120元/月/平方米，物業管理費12.00元/平米/月，配有電梯16部奧的斯品牌電梯，配有自動噴淋系統、消防報警系統、消火栓滅火系統、防排煙系統、氣體滅火系統。
8、金潤大廈：位于深南大道6019號，，共26層，車位220個，120元/月/平方米，電梯8部。
9、英龍大廈：福田區深南大道6025號，共30層，租金110元/月/平方米，
物業管理費7.8元/平米/月，配有電梯7部電梯(高區三部、低區三部、貨梯一部)，地下停車位181個，停車費550元/月。
10、本元大廈：深南大道6015號總高27層，一層只有二戶，奇數層有空中花園， 24小時分戶計量中央空調系統，租金120元/平方/月，物業管理費10元/月/平方米，
11、萬科富春東方大廈：共28層，租金為140元/月/平方米，物業管理費為
9.8元/月/平方米，單控空調，收電費，空調維護費2.4元/月/平方米，收分攤水費、電費。
(錯層空中花園，每個標準層均帶有兩層高的空中花園，單個花園面積約為74平米，寫字樓南面26層有一個三層高的空中花園，面積為86.56平米，頂層有一個屋頂花園，并帶有游泳池，泳池面積約為151平米;實用率71%，分戶計量的VRV空調、企業可根據需求自行控制運行時間;車位1500個;采用環保、節能、隔熱、防幅射的雙層中空鍍膜LOW-E玻璃，減少冷氣流失，降低電費支出;3.3米寬的電梯等候廳，1.9米寬的走廊;高區配備10部奧的斯電梯，梯速
2.5米/秒，均24小時開放使用，并配備有空調、背景音樂、相應的監控設備及15寸液晶顯示屏;寫字樓高低區每層均有6部電梯到達，15層為電梯高低區換轉層，10部電梯均可到達;96.25至256.85平米的單位面積)
第四篇：黃浦區甲級寫字樓市場發展調研報告
就我國的辦公樓市場而言，綜合考慮樓宇品質(主要包括裝飾標準、配套設施、電梯系統、設備標準等)、建筑規模、物業服務水平、交通便利狀況、所屬區位和智能化水平等因素，一般可以分為甲級寫字樓(高檔物業)、乙級寫字樓(中檔物業)和丙級寫字樓(低檔物業)。所謂甲級寫字樓，主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業界的一種習慣性稱謂。眾所周知，對大都市中心城區來說，甲級寫字樓顯得尤為重要。甲級寫字樓，是發展樓宇經濟的重要載體;甲級寫字樓的擁有量，是衡量區域經濟和社會發展水平的重要指標，體現了該區域的商務價值、投資價值和品質價值。
一、上海寫字樓市場發展回顧和展望
(一)簡要回顧
1990年上海出現首幢營業性寫字樓“上海商城”，至今已有十多年歷史了。經過十多年的發展，目前基本形成了浦東新區陸家嘴地區、黃浦區人民廣場地區、長寧區虹橋開發區、靜安區南京西路、盧灣區淮海中路、徐匯區徐家匯地區等六個甲級寫字樓集聚的板塊市場。近幾年來，虹口區和閘北區的甲級寫字樓也有了一定的發展?；仡櫛臼袑懽謽鞘袌龅陌l展歷程，主要經歷了以下四個階段：
1.第一階段(1990年—1991年)：起步階段
上世紀九十年代初，本市營業性寫字樓從無到有，寫字樓市場逐步繁榮和發展。
2.第二階段(1992年—1996年)：迅速發展階段
隨著小平同志南巡講話，本市加快了改革開放進程，經濟社會迅速發展，寫字樓市場發展迅速，1996年全市甲級寫字樓日平均租金達到了1美元/平方米。
3.第三階段(1997年—1999年)：快速回落階段
一方面由于前幾年寫字樓的大量投資和建造，供應量超常規增長，另一方面由于受亞洲金融風暴的影響，甲級寫字樓的主要用戶——境外企業紛紛縮減辦公面積或轉移辦公地點，基于上述兩方面的原因，出現了寫字樓供應遠遠大于需求的市場形勢，租金不斷下降，而空置率持續上升，1999年甲級寫字樓日平均租金跌至歷史最低點，僅為0.35美元/平方米，比1996年減少了0.65美元/平方米。
4.第四階段(2000年至今)：成熟發展階段
隨著中國加入世貿組織，以及上海經濟的快速發展和抗風險能力的增強、國際經濟、金融、貿易和航運中心的建設、城市綜合環境的進一步改善等多種因素的影響，從2000年開始，本市寫字樓投資開發逐步趨向理性，寫字樓市場需求不斷增大，寫字樓市場又進入了新一輪的發展黃金期，租金水平逐年增長，空置率持續下降，2006年全市甲級寫字樓日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降為5.84%，為近年來最低。
(二)前景展望
上海寫字樓市場經過起步和迅速發展以及快速回落的周期性變化后，逐步走向了理性和成熟。展望未來幾年本市寫字樓市場的走勢，綜合市場的供應和需求判斷，甲級寫字樓市場發展前景看好。
1.從市場供應分析
2006年全市甲級寫字樓新增供應量較少，只有1997年—2005年每年新增供應量平均水平的73%左右，根據對全市目前在建甲級寫字樓項目的調研分析，2007-2008年甲級寫字樓新增供應量還是較少，從2009年才開始有所回升，可以說目前每年甲級寫字樓的新增供應量處于理性水平。
2.從市場需求分析
由于上海經濟保持了持續兩位數的快速發展，以及2010年世博會效應的驅動、城市功能的提升、產業結構的調整、對外資開放金融市場政策的實施等各種利好因素，本市甲級寫字樓市場需求將繼續擴大，今后幾年將延續目前的供不應求走勢并繼續向上發展，租金可能進一步上揚，空置率進一步回落。
二、目前黃浦區甲級寫字樓市場分析
黃浦區作為中央商務區，寫字樓市場起步較早，在1995年時甲級寫字樓日平均租金就達到了1美元/平方米，當時在全市是最高的。和全市的寫字樓市場一樣，經過1997年—1999年的低谷后，從2000年開始逐步回暖。下面從甲級寫字樓的可供應量、租金、空置率等方面進行詳細分析：
(一)可供應量
截止2006年底，黃浦區甲級寫字樓可供應量為62.7萬平方米，占全市總量(398萬平方米)的15.6%，僅次于浦東新區陸家嘴地區(108.3萬平方米)、長寧區虹橋開發區(75.0萬平方米)，列全市第三位。從可供應量分析，處于全市中等水平。
(二)租金
2001-2006年黃浦區甲級寫字樓的日平均租金變動情況如表2所示，甲級寫字樓日平均租金由2001年的0.53美元/平方米，上升到2006年的0.94美元/平方米，年均增長11.7%，已經接近1995年時的租金水平，僅差0.06美元/平方米。但從全市和各主要板塊比較看，2006年還低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板塊中僅高于長寧區，列第四位。從租金水平分析，還是比較低的。
(三)空置率
2001-2006年黃浦區甲級寫字樓的空置率變動情況如表2所示，甲級寫字樓的空置率由2001年的25.6%，下降到2006年的5.11%，共下降了20.49%。從全市和各主要板塊比
較看，2006年空置率已經低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板塊中僅高于靜安區，入住率列全市第二位。從入住率分析，處于較高水平。
三、對黃浦區甲級寫字樓市場保持持續健康發展的幾點建議
在目前本市甲級寫字樓市場一派繁榮的情況下，為促進黃浦區甲級寫字樓市場更加健康和可持續發展，搶占市場制高點，發展樓宇經濟，放眼全市大局，結合黃浦實際，提出以下幾點建議：
(一)加強對甲級寫字樓市場的研究分析，進一步完善黃浦區甲級寫字樓的發展規劃 一是要深入研究目前本市甲級寫字樓市場的總體發展情況，以及各大板塊的優劣勢、客戶群對比分析等;二是要深入研究未來幾年本市甲級寫字樓市場新增可供應量和具體分布，以及總體需求規模和客戶特征;三是要認真分析黃浦區未來幾年可以上市的新建甲級寫字樓情況，并在深入研究黃浦區前幾年甲級寫字樓需求的基礎上，科學判斷黃浦區未來幾年的市場需求。通過對甲級寫字樓市場的深入研究和科學分析，進一步完善黃浦區前甲級寫字樓的發展規劃(包括總體布局、發展理念、功能定位等，合理推出甲級寫字樓項目。
(二)扎實推進目前在建甲級寫字樓項目的開發建設，早日推向市場
由上面的分析可知，未來2-3年本市甲級寫字樓的新增供應量較少，而市場需求則非常強勁，市場繼續呈現供不應求的態勢?；谏鲜銮闆r，黃浦區一定要按照“品質達到一流、集聚效應明顯”的原則，加快推進在建甲級寫字樓項目的開發建設和竣工，在目前本市市場供應量有所減少而需求持續增長的情況下，讓一些高品質的甲級寫字樓盡快上市，構筑樓宇經濟發展載體，以搶占市場制高點，吸引世界著名的大集團、大公司入駐，引資引稅，發展樓宇經濟。
(三)進一步完善運作機制，加快推進老大樓資源的置換和二次開發
黃浦區1949年以前建成的老大樓數量較多，共有216幢，建筑面積162.2萬平方米，這是黃浦區獨有的珍貴歷史資源。老大樓置換開發要以科學發展觀為統領，按照著力打造“經典黃浦”的發展方向，將老大樓置換開發和全區的樓宇資源整合、存量盤活工作結合起來。除加快推進“外灘源”、179地塊等項目外，還要全面啟動其他面上老大樓的置換開發，進一步盤活老大樓資源，使豐富的歷史文化資源優勢轉化為功能產業的綜合競爭優勢，促進功能聚合，實現資源利用效益最大化，加快推進“一帶三區”功能開發和建設。促進老大樓置換開發的主要措施：一是加強對老大樓的日常管理和交易控制，降低老大樓置換開發的前期成本;二是建立老大樓置換開發綜合評估指標體系，從經濟效益、社會效益、環境效益和文化效益等方面，對老大樓置換開發項目進行綜合評估;三是建立老大樓置換開發的信息平臺，加強與市屬單位及其他系統產權單位的溝通聯系，市區聯手，資源共享，不求所有，但求所用，切實推動老大樓的置換開發。
(四)拓寬招商思路，加大招商力度，促進入住行業多元化
黃浦區作為傳統的中央商務區和中心商業區，甲級寫字樓主要集中分布在人民廣場及外灘地區，入住行業以金融、保險、證券、貿易行業為主。在對外開放金融市場以后，保險業、
銀行業等領域的專業服務型公司(包括外資商業銀行)等，對甲級寫字樓的需求非常強勁，因此需要進一步加大招商引資力度，繼續吸引保險業、銀行業等入住黃浦區。此外，也要進一步拓寬招商思路，大力引進一些大型跨國企業總部以及商業相關的現代服務業，如IT、服裝、餐飲、貿易、廣告、投資咨詢、證券、保險等行業，做到引資引稅，提高甲級寫字樓產出，不斷提高對區域經濟增長的貢獻度。
第五篇：廣州寫字樓市場分析
提要：據國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009年度，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現回升，好景延續至第四季度。預期在2010年度將以服務業作牽頭，加上亞運會效應，將進一步提升廣州整體形象，預期亞運會后有助吸引外資來廣州發展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領辦公樓市場邁向新的一頁。
第四季度廣州寫字樓銷售成交持續暢旺，租金錄得有輕微下調
據國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009年度，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現回升，好景延續至第四季度。受到廣州市政府對物流業、金融業、會展業和信息服務業等作重點發展，整體辦公樓市場繼續穩步向上。由于本季度原定多個新項目將延期至2010年初入市，使本年度的供需得以平衡;加上國外企業對辦公樓需求有明顯增加，而國內企業對租賃辦公樓面積亦比預期理想，使整體租賃市場有正面帶動。另本季度廣州辦公樓銷售成交持續暢旺，投資市場仍以國內大型企業和金融機構為主要買家，售價受到支持，使整體辦公樓市場氣氛變得更熾熱，投資者明顯重拾信心。本季度辦公樓銷售市場繼續暢旺，據廣州房管局數據顯示，10及11月份辦公樓現房銷售面積已達137,100平方米。期房銷售面積在此兩個月份亦錄得約212,900平方米;相比上季度現房與期房總銷售面積相近。
高力國際指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地廣場落成，為市場提供約58,000平方米，占總庫存量約3.3%，使庫存量維持在178萬平方米左右。早前預定于本季度落成的三個項目將推遲至2010年初入市，故本季度繼續消化原有貨量。季內，各個企業對前境明顯恢復信心，國內和國外企業租客對辦公樓需求增加，并且租賃面積亦比以往較大。本季度客戶大多以擴租和設立華南分區總部為主，行業包括醫藥、貿易、信息科技和金融機構。隨著地鐵5號線在本年度12月開通，亦吸引了不少客戶查詢珠江新城一帶的盤源，預期珠江新城商務區地位將會逐步鞏固。雖然本季度有新增供應，但由于高德置地廣場項目早在年初已進行招租，入住率理想，因此并沒有拉高空置率，相反目前整體空置率繼續輕微下降至18%。
資料數據由高力國際物業提供
高力國際指出，本季度租金錄得有輕微下調，主要原因是數個受追捧的租盤早前因租賃市場暢旺，而輕微調高價格，但本季度發展商已作技術性調整，故促使平均租金有輕微調整至每平方米每月人民幣127.6元，較上季度下跌2.2%。季內甲級辦公樓租金已回升至2008年第4季水平，雖然目前租金仍未能回復至高，但就年初至今已穩步回升不少。三個核心商務區中，天河區平均租金仍繼續排于首位以每平米每月人民幣143.5元，其次為越秀區以每平米每月人民幣107.4元，而海珠區每平米每月人民幣100元。就目前情況，部分原定于2010年內落成的項目，因亞運原因，將推遲至2011年入市，故供應量可望減少;但相反，因仍計劃在2010年推出市場的項目，均為高檔次項目，將可帶動市場，使平均租金可望攀升。
高力國際指出，第四季度，政府拍地屢創新高，加上投資者對市場信心恢復，使辦公樓市場價量繼續穩步上揚。本季度，投資者繼續以國內投資者和金融機構為主導。季內重要成交有廣東發展銀行買入南雅中和廣場5層辦公樓約11,000平方米;另有佳兆業與潛在買方在11月份簽署諒解備忘錄出售整棟在建中的商業項目"佳兆業廣場"，總建筑面積約117,575平方米，其收購建議將不少于人民幣18.5億元，而買方亦有意承擔發展成本約人民幣9億元。市場上正面新聞陸續報導，使甲級辦公樓繼續攀升至人民幣每平方米21,828元，比上季上升約2.8%。
高力國際展望，隨著世界多個主要國家的經濟呈復蘇跡象，加上國內經濟增長回復及達致指標，使企業來粵擴張業務的心態回升;不少大型企業正找尋合適辦公樓安排搬遷事宜。預期2010年租賃市場需求將可進一步上揚。由于部份原定于2010年內度推出的龐大供應量，因亞運會原因，將順延至2011年入市，加上亞運會前后裝修工程將被迫停工，受到新增供應帶動，故空置率將會呈輕微持輕微上升趨勢。按資料表示，多個高質量項目仍計劃在2010年推出市場，應可受市場追捧，使租金上升空間仍然存在。而銷售方面，雖政府推出相應的宏觀調控措施壓抑樓市炒風，但為了保持經濟平穩較快增長，預期大市并沒有太大變動的情況下，辦公樓售價仍會持平穩發展。預期政府將繼續扶持發展現代服務產業，就以政府統計數據顯示服務業在短短本年度首九個月內獲得輝煌成績，增加值同比增長12.7%，對經濟增長的貢獻率達71.2%，亦拉動經濟增長7.5個百分點。預期在2010年度將以服務業作牽頭，加上亞運會效應，將進一步提升廣州整體形象，預期亞運會后有助吸引外資來廣州發展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領辦公樓市場邁向新的一頁。