第一篇：寫字樓物業費測算
寫字樓物業管理費測算
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寫字樓物業管理費測算
一、寫字樓物業管理費測算方式
1、確定管理費成本構成的注意事項。具體到核算某由于各個物業的具體情況不同，要根據該物業和實際情況，在上述構成內容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：
(1)要盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體越詳細，才越真實。
(2)盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目。
(3)測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估計值，對于有些無法或不易確定具體數據的，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始數據。管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要。在測算各系統大型設備更新儲備金時，要收集包括原始價格、運輸、安裝、調試費在內的設備原值、設備功率參數和設備使用壽命等資料;在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用壽命和市場售價;其他關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據。
二、物業服務費的測算
物業管理企業在物業管理過程中發生的各項支出，稱為物業管理費用。對物業管理費用的核算，是物業管理企業財務管理工作的一項重要內容。一項物業投入管理運行之前，必須核算管理費用;運行一年后，還要根據上年運行情況進行調整。費用標準預算方案要經物業管理企業審閱并提交業主管理委員會討論審核通過后，方可執行。
物業管理費用標準的測算可用下列簡單公式表示： 式中 P——所得的物業管理費用標準(元/月·米 ); ——單項費用(元/月);
——費用項數( =1，2，3，…，n); ∑——所有單項費用之和;
S——參加測算的物業總面積(米 )。
前面列出了許多費用項目，但并不是全部。具體到核算某一特定物業的管理費用標準時，由于物業類型不同，可能只是上述費用項目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個較為適用的費用標準，除了合理測算每項費用外，關鍵是既不要漏項也不要重復。
為了測算與收費管理的方便，一般又將上述項目按管理專業和專用設備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調費、環衛清潔費、綠化費、保安費、電視系統費、保險費、更新儲備金、物業
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管理公司酬金、稅費等。
1.行政辦公費的核算。行政辦公費的核算可以用全年的費用總和來折算出每月的費用，即：全年費用/12。物業管理公司根據上年的年終決算數據很容易就得到這一數值。
行政辦公費的構成為：(1)行政辦公人員費用，包括工資、津貼、保險和服裝費等;(2)文具、辦公用品費;(3)車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費;(4)節日裝點費;(5)公共交際費;(6)宣傳廣告費;(7)一切雜項費用。
2.一般公共設施維護費的核算。一般公共設施維護費的構成為：(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險和服裝費等;(2)公共照明系統的電費和維修費;(3)抽、送風機的電費和維修費;(4)給排水的電費和維修費;(5)供配電、發電系統設備維修費;(6)消防系統維修費;(7)公共建筑、道路維修費;(8)以上(2)～(7)項的不可預見費，按10%計。
3.電梯費的核算。
(1)電梯運行電費=
式中 n——電梯數;
W——每部電梯功率(千瓦);
24——一天24小時;
a——電梯使用系數，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統計的方法進行估算，a約在0.3～0.6之間;
30——每月天數;
1—電費單價(元/度)。
(2)電梯維修費，包括材料和專門人工費。
(3)以上(1)、(2)項的不可預見費，按10%計。
4.空調費的核算。
(1)空調運行電費。中央空調的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以： 空調運行電費=
式中 ——主機臺數; ——主機功率(千瓦); ——主機的負荷系數; ——水泵臺數;
——水泵功率(千瓦); ——冷卻塔電機臺數;
——冷卻塔電機功率(千瓦); ——輔機的負荷系數; T——每天空調工作時間; ——電費單價(元/度)。
(2)水費。
(3)維修費(僅指公共部分，各業主戶內風機由業主負責費用)，包括材料和人工費用。
(4)以上(1)～(3)項的不可預見費，按10%計算。
5.環衛清潔費的核算。
(1)人工費，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險和服裝費等。
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(2)清潔機械材料費。其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機等，按價值和使用年限折算出每月的折舊費用;日常易耗品及工具，每月作預算。
(3)垃圾桶購置費。
(4)垃圾清倒費。
(5)化糞池清理費。
(6)水池清潔費。
(7)清潔環衛所需的其他費用。
6.綠化費的核算。
(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險和服裝費等。
(2)綠化工具、材料費(如化肥、除草劑等)。
(3)綠化用水費。
(4)園林景觀的再造費用。
7.保安費的核算。
(1)人員費用，包括工資、津貼、保險、服裝、器械、床鋪等。
(2)保衛系統設備，包括電費和維修費。
(3)日常保衛器材費，如警棍、電池等。
8.電視系統費的核算(非有線電視公司提供)。
(1)電費。
(2)維修費。
(3)節目租用費。
9.保險費的核算。及時購買保險是物業管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災害造成了物業總體的破壞，而無資金及時修復，那將是物業管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視。
險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的，同時要考慮業主的意愿和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主管理委員會或業主大會討論決定，形成有關文件。一般對于多層公寓、別墅小區，只對配套的水電設施投保，以便萬一受到地震、臺風、火災等破壞時能及時修復。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須購買大廈財產保險，包括土建、裝修和設備，一般可按樓宇的總造價來投保。對于商場、酒店的管理，還需購買公共責任險。對于一些特殊設備(如高層公寓的電梯)要投保?？傊?，綜合考慮安全、經濟、地區特點、業主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險種，是搞好物業管理的一個重要環節。
分攤的保險費=MX/S 式中 M——投?？偨痤~; X——保險費率;
S——保險受惠物業的總面積。
10.更新儲備金的核算。物業的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子向業主籌集這筆費用，業主可能難以
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承擔，所以物業管理企業有責任從物業投入使用開始就逐年保存這部分費用，以備不時之需，這是物業管理費用重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業主的共有財產，所以要在銀行單獨立賬，由業主管理委員會和物業管理企業共同管理。當物業管理企業更換時，此筆款項必須移交給新的物業管理企業。物業管理企業使用這筆款項，必須經過業主管理委員會的審批。
更新儲備金包括各種公用設備設施、電梯、空調設備、保安系統、電視系統的更新儲備金。其核算以空調設備為例如下：
空調設備的更新儲備金=
式中 ——空調設備購置費;
——空調設備安裝費;
Y——空調設備正常使用年限;
——帶空調的物業面積。
1 1.物業管理公司酬金的核算。
上述10項費用都是管理所需的實際支出，是沒有利潤的。物業管理企業作為一個企業實體，要有合理的利潤，否則將會失去經營的動力。酬金的比率可根據管理的水平、管理成效，由物業管理企業和業主管理委員會商定。一般服務性行業的利潤率在8%～15%之間。這筆費用就是以上10項費用之和為基數，乘以酬金比率即可。
12.稅費的核算。包括物業管理公司應繳納的各項稅費。
三、物業管理費的使用
(一)物業管理費的性質
物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的屬性決定了其管理作為服務產品的商品屬性;而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理企業提供的是對其物業和配套設備、設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人，使用管理權歸物業管理企業的權屬分離性質。再者，由于物業管理費具有取之于民、用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，?？顚Ｓ?，使其形成了物業管理費用途單一的性質。
(二)物業管理費的使用原則
物業管理費既然是取之于民，應是全體業主共有的，物業管理人員只具有保管、儲存這項經費的權利，因此為使物業管理費能夠充分、合理、節約地使用，應堅持以下使用原則。
1、取之于民、用之于民的原則。在保證物業管理企業合法利潤后，均應全部用之于民。
2、為業主和非業主使用人服務的原則。為業主和非業主使用人服務是物業管理的根本目的。
3、實行分類儲存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。各項不同的物業管理費籌集以后，還
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需要妥善管理，實行分類儲存，?？顚Ｓ?。房屋本體維修基金、公用設施專用基金的使用還須與業主委員會或建設單位商量，并得到他們的同意。
4、堅持合理、節約使用原則。物業管理企業要本著對業主和非業主使用人負責的精神，合理、節儉使用各項資金，使每一分錢都發揮效益。
5、堅持高度透明化原則。物業管理費的使用賬目應高度透明化，堅持定期張榜公布各項資金的使用情況及盈虧狀況。
(三)物業管理費的使用范圍
物業管理費應全部用于物業管理的各個方面：
(1)物業管理企業員工的工資、獎金、福利及社會保險金;
(2)物業管理企業辦公費用;
(3)機電設備、消防系統的維修保養;
(4)公共設施維修保養;
(5)園庭綠化管理;
(6)環境保潔;
(7)治安保衛;
(8)社區文化;
(9)公共服務;
(10)公共水、電費;
(11)節日慶典;
(12)其他為管理物業而發生的合理支出。
第二篇：物業公司成本測算
一：物業服務費的構成
1、人工費 1)工資 2)獎金
3)社會保險金 4)公積金
5)福利費及其他政府規定企業要計提的費用
2、辦公費 1)通信費 2)交通費 3)辦公耗材費 4)低值易耗費 5) 招待費 6)培訓費
7)辦公設備折舊費 8)能源消耗費 9)租賃費
10)政府征集的費用
3、設施設備日常維護費用 1)維護的材料費 2)維護中的消耗費 3)代維費
4)變電設備年檢費 5)配電設備年檢費
6)高低壓計量設備的年檢、年校費 7)升降設備的年檢費
8)設備設施維護中的運輸費 9)發電設施維護中的運輸費 10)蓄電池的維修費 11)空調機組的水處理費 12)換熱系統的處理費
13)變頻恒壓的供水系統消耗費
4、秩序維護費 1)行業管理費
2)秩序維護設備的維修、補充費 3)秩序維護人員的器悈費 4)秩序維護人員的裝備費
5)消防監控設備的維護費、年檢費 6)煙感、溫感設備的維護費、年檢費 7)滅火器具的檢測費 8)滅火器具的更換藥業費 9)巡更維護費
10)巡更器具維護費
5、環境維護費 1)清潔設備的購置費、折舊費 2)清潔設備維護費
3)清潔車輛的燃油費、維修費 4)清潔工具的購置費、更換費 5)清潔藥劑耗材費
6)洗手間衛生紙購置費、洗手液購置費 7)芳香劑購置費 8)消殺藥劑費
9)消殺設備維修費、折舊費 10)建筑外檐清潔費 11)生活水池清洗消毒費 12)生活水質檢測費 13)化糞池清掏費 14)生活垃圾中轉費
6、綠化維護費
1)綠化水費(每年每平米1.5—2T) 2)綠化設備購置費、折舊費 3)綠化設備的維修、耗材費 4)喬木、灌木的修剪費 5)綠植施肥費 6)草坪休假費 7)草坪補苗費 8)綠籬花卉補種費 9)建筑內花木租擺費 10)節日慶典花木租擺費
7、公共區域能耗費
1)公共耗材及電照明耗材及電費等 2)公共路燈、草坪燈耗材及電費 3)安全指示燈耗材及電費 4)變壓器損耗、線路消耗費
8、不可預見費(總支出的3%—6%)
1)不可預見費是為了項目平衡運行而設定的
2)根據意外發生的可能設定專項費用、用于應急狀態 3)專項費用的比例是可議的
4)不可預見費的設定是甲乙雙方雙向或以的一項措施
9、物業服務企業管理費(總支出的3%—5%) 物業服務企業的管理性質：
1)是為了保證物業服務企業的發展而設定的專項費用 2)是項目有償使用物業服務企業專用技術的一種補償 3)是物業服務企業管理標準的專有權使用的一種補償 4) 是有償使用物業服務企業商標專用權的一種補償 5)是物業服務社會價值的一種證明 6)是物業服務企業收入的一個組成部分
10、稅金
1)稅金是指營業稅
2)所得稅由物業服務企業自行繳納，在管理費用中不予列支 3)稅金比列將根據地方交納比列上交
11、物業服務企業利潤
物業服務企業利潤比列的設定要根據一下幾點確定： 1)要根據市場競爭的情況而定 2) 要根據物業服務企業管理成本 3)要根據物業服務企業戰略選擇 4)要根據物業服務企業發展長遠規劃 5)要根據物業服務企業取費慣例
6)要根據物業服務利潤，可以正值也可以負值
物業服務費用測算流程圖
分析采集到數據的經濟指標
數據分析完畢后，分解到項目內
按類分大項目
項目細化分解
專業人員將細化項目進行計算
考慮中和因素
匯總細化項目及中和因素支出費用
得出單位面積物業服務費用標準
公共耗能狀況 設施設備配置狀況 制定物業服務標準 物業區域總建筑面積
第三篇： 物業服務費用測算
一、物業服務費構成的確定
根據國家發展改革委員會和建設部聯合發布的《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)規定，物業服務成本或者物業服務支出構成，應包括以下幾個部分：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。 (2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。 (3)物業管理區域清潔衛生費用。 (4)物業管理區域綠化養護費用。 (5)物業管理區域秩序維護費用。
(6)辦公費用。
(7)物業管理企業固定資產折舊。
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。 (9)經業主同意的其他費用。
以上物業管理區域指的是物業管理的公共區域。
根據《物業服務收費管理辦法》，如果實行物業服務費用包干制，物業服務費用的構成，不僅包括物業服務成本，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤：如果實行物業服務費用酬金制，在收取物業服務資金中不僅包括物業服務支出，還包括物業管理企業的酬金。
二、居住性物業服務費的測算
居住性物業服務費標準的測算，可以用下面一個簡單的公式表示： V = ∑Vi (i =1，2，3，……12) V——代表求得的物業服務費標準(元/月·平方米或元/年·平方米); Vi——代表各分項收費標準(元/月·平方米或元年·平方米); ∑——表示對所有費用項目算術相加之和。
具體常用算法：按類別分別測算，最后求和服務費的標準。 1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費Vl
V1 = ∑Fi/S (i = 1，2，3，4)(元/月·平方米) 該項費用是用于物業管理企業的人員費用 包括: 基本工資
社會保險(失業、醫療、養老險，一般占基本工資的30%左右) 按規定提取的福利費(住房公積金、教育培訓、工會費等，一般占基本工資的14%左右)
加班費和服裝費
不包括管理、服務人員的獎金(獎金從盈利中提取)
Fl——基本工資(元/月)。
F2——按規定提取的福利費(元/月)，包括福利基金、工會經費、教育經費、社會保險、住房公積金等。
F3——加班費(元/月)。 F4——服裝費(元/月)。
S——表示可分攤費用的建筑面積之和。單位為平方米(m2)。 2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用V2 V2=∑Fi/S (i=1，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：
F1——公共照明系統的電費和維修費：①電費：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE
W1表示每日開啟時間為Tl(小時)的照明電器總功率(千瓦·小時);T1表示每日開啟時間(小時);30代表每月測算的天數;PE表示電費單價(元/kW);②維修費：這是一個估算的經驗值，一般按照當地的工資水平費用和使用的零配件、進貨的價格來測算。
F2——給排水設施的費用，此項費用測算時又可分項為：①給水泵的電機功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，電費 = W×24×I×30× PE (元/月)。I代表使用系數 = 平均每天開啟小時數/24;②消防泵的電機費(包括噴淋泵、消防栓泵)，電費 = W×24×I×30× PE，(元/月);③排污泵的電機功率(包括集水井排水泵、污水處理排水泵)，電費=W×24×I×30× PE (元/月)：④維修費(元/月)。
F3——配供電系統設備維修費、檢測費(元/月)。 F4——建筑、道路維修費(元/月)。
F5——電梯費用的核算：①電費=n ×W×24×I×30× PE (元/月)，其中n為電梯臺數;W為電梯功率;I為電梯使用系數，由于不同類型物業的電梯使用時間和頻率不同，會產生差異，一般可通過統計的方法進行估算。居住類物業大致在0.4;②維修費(元/月)，可分包給電梯專業的維修公司，也可自行維修(包括人工費、材料費);③年檢費(元/月)。 此處的費用項F1 ? F5 并非固定項目，不同物業項目不一，不能機械套用。 3.物業管理區域清潔衛生費用V3 V3=∑Fi/S (i=l，2，3，4，5，6)(元/月·平方米) 其中：
Fl——人工費(元/月)。
F2——清潔機械、工具、材料、服裝費，按價值和使用年限折算出每月的值(元/月)。
F3——消殺費(元/月)。 F4——化糞池清理費(元/月)。 F5——垃圾清運費(元/月)。
F6——水池(箱)清潔費(元/月)。 4.物業管理區域綠化養護費用V4
V4=∑F i /S (i=l，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：
F1——人工費(元/月)。 F2——綠化工具費(元/月)。
F3——化肥除草劑等材料費(元/月)。 F4——綠化用水費(元/月)。 F5——園林景觀再造費(元/月)。 5.物業管理公共區域秩序維護費用V5 V5 = ∑Fi / S (i=l，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：
F1——人工費(元/月)。 F2——服裝費(元/月)。 F3——維修費(元/月)。
F4——日常保衛器材費(元/月)，包括對講機、多功能警棍、110報警聯網等。 F5——保安用房及保安人員住房租金(元/月)。 6.辦公費用V6 V6=∑Fi/S (i=1，2，3，4，5，6，7) (元/月·平方米) 常用全年的費用預算來折算出每月費用，即全年費用除以12個月，也可根據上年的年終決算數據，預算出今年的辦公費。
其中：
F1——交通、通訊費用(元/月)。
F2——文具、辦公用品等低值易耗品費(元/月)。 F3——車輛使用費(元/月)。 F4——節日裝飾費(元/月)。
F5——公共關系費及宣傳廣告費(元/月)。 F6——辦公水電費(元/月)。 F7——書報費(元/月)。
7.物業管理企業用于管理項目的固定資產折舊費V7 該項費用指物業管理企業擁有各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等。按實際擁有的上述各項固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米建筑面積。值得注意的是，這里的固定資產應主要是直接用于該項目服務的固定資產。
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用V8 V8 = ( 投?？偨痤~ ? 保險費率 )/保險受惠物業的總面積
為了從經濟上保障住宅物業區內水、電、電梯等設施遭受災害事故后能及時修復和對傷員進行經濟補償，物業管理企業必須對這些設備設施投財產保險、相關責任保險(如電梯責任保險)、公眾責任險。保費按保險受惠物業總建筑面積分攤。
9.經業主同意的其它費用V9
該項是指業主大會同意的全體業主均能受惠的必要的服務費用。
10.不可預見費用V10 不可預見費用(一般按上述費用總和的1%～5%計)，考慮不可預見費的原因是物價上漲、銀行利率調整及其他不可預見的臨時性支出。不可預見費應單獨設賬，嚴格控制其支出。
11.利潤或管理酬金V11 按定額利潤/酬金或行業利潤率/酬金率確定。定額酬金或利潤是指雙方協商在管理企業完成合同規定的服務任務情況下給服務者已固定數額的酬金或利潤。不過，現行最通常的利潤酬金確定方式是以上述1~10項的支出之和為基數乘以行業利潤率/酬金率付給管理企業利潤/酬金，即
管理利潤/酬金 = 服務費 ? 行業利潤率/酬金率
物業管理行業利潤率/酬金率一般在8%~15%，具體的比率可由雙方根據物業服務的標準等因素等協商確定。
值得注意的是這里所說的利潤并不是物業管理企業的利潤，也不是真正意義上的利潤，只是一個項目的報酬。
12.法定稅費V12 按現行稅法，物業管理企業屬服務業，上繳的稅金包括： (1)須按營業額繳納營業稅，稅率為5%。 (2)城市建設維護稅，按營業稅的7%計征。 (3)教育費附加，按營業稅稅額的3%計征。
合計總營業額的5.5%。
廣州一般取
5.63% (含防洪費)
包干制服務費標準計算公式：
方法1 V = P1 (成本)+ P2(利潤) + P3(稅收)
= P1
+ P1 ?Κ1(成本利潤率) + V ? 5.63%
V = P1 ( 1
+ Κ1)/(1Κ2 - 5.63%)
依照《物業服務收費管理辦法》規定，實行酬金制計費方式的物業服務費用不含稅金。
酬金制服務費標準計算公式：
V = P1 (各項服務支出)+P2(酬金) (P2 一般取 P1 的8%~15%)
上述具體項目費用的測算，實際工作中多用表格的方式進行
第四篇：物業管理費測算
住宅小區公共服務費用的構成
住宅小區公共服務費用主要包括：管理、服務人員的工資及福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化費;清潔衛生費;保安費;辦公費;固定資產折舊費;法定稅收等。 各項具體費用的測算方法
1、工資及福利費測算
包括物業管理公司人員的基本工資以及按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費(不含獎金)。 (1)基本工資(元/月)
基本工資標準應根據當地工資水平以及企業性質、效益、工作崗位等因素確定。 (2)福利費(元/月) 福利費包括：
①福利基金。按職工工資總額的14%計算。 ②工會經費。按職工工資總額的2%計算。 ③教育經費。按職工工資總額的1.5%計算。
④社會保險費。包括醫療、工傷保險、養老保險、待(失)業保險、住房基金等。其中待(失)業保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規定由物業管理公司自行確定。 (3)加班費(元/月)
通常按人均月加班2天，乘以日平均工資(月平均工資除以22天)，每月按22個工作日計算。 (4)服裝費(元/月)
按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費。
工資+福利費+加班費+服裝
每平方米建筑面積工資及福利費= ———————————————
建筑面積
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費
公共設施、設備的日常運行、維修及保養是指住宅小區的公共部位如過道、門廳、樓梯及區間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業管理的經驗確定，也可以按以下方法測算。
普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。測算步驟為： (1) 測算出公共設施、設備的建造成本
公共設施、設備的建造成本=房屋每平方米建筑成本×15% (2) 測算出公共設施、設備的月折舊費
建造成本
月折舊費=————————
25年×12個月/年
(3) 測算出公共設施、設備的維修保養費 維修保養費=月折舊費×40%
3、 綠化費
綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費?？砂磳嶋H面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建筑面積中。 每月每平方米建筑面積分攤的綠化費=
年綠化工具費+年勞保費+年綠化用水費+年農藥化肥費+年雜草清運費+年景觀再造費+年其他費 12個月×總建筑面積
4、 清潔衛生費
小區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業的測算標準確定。
每月每平方米建筑面積分攤的清潔衛生費=年工具購置費+年勞保用品費+年消殺費+化糞池清理費+年垃圾外運費+其他費12個月×總建筑面積
5、 保安費
保安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業的測算標準確定。
每月每平方米建筑面積分攤的保安費=年裝備費+年人身保險費+年保安用房及住房租金12個月×總建筑面積
6、 辦公費
辦公費主要包括：交通費(車輛的蠔油、維修保養、保險養路費用)、通訊費(含電話、電傳、手機、電報等)、低質易耗品費(含紙張、筆墨、打印費等)、書報費、廣告宣傳費、社區文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出。
各項辦公費用之和
每月每平方米建筑面積分攤的辦公費= ————————————
12個月×總建筑面積
7、 固定資產折舊費
固定資產折舊費是指物業管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：
固定資產原值
固定資產月折舊額= ————————————
12個月×預計使用年限
固定資產月折舊額
每月每平方米建筑面積分攤的折舊費= ————————————
總建筑面積
8、 法定稅收
物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：
① 營業稅。營業稅是按公司經營總收入的5%征收。按照“以區養區、略有節余”的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應分攤的數額。 ② 城市維護建設稅。通常按營業稅的7%測算。 ③ 教育費附加。按營業稅的3%測算。
第五篇：萬科物業管理費測算指引
1.目的
確定合理的管理費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。
2.范圍
適用于集團內各物業公司及物業管理項目的管理費測算。
3.職責
根據接管物業管理小區的實際情況，由物業公司人事部門負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本測算，品質部門負責設備、清潔、綠化成本的測算
4.7.物業管理費測算公式為：
物業管理費單價=所有費用的總和÷參加測算
4.9.列舉法測算
4.9.1.人工費用的測算
4.9.1.1.組織架構的確定
4.9.1.2.人工費用的測算。
根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及
過節費、其它。
4.9.1.3.工資的測算(單位：元/月)。
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行人員工資的測算。
人員工資構成表
單位：元
序號名稱工資標準人數工資金額(月)
1經理工資標準×人數
2經理助理工資標準×人數
3行政管理人員工資標準×人數
技術、維修人員工資標準×人數
5保安人員工資標準×人數
6保潔人員工資標準×人數
7綠化人員工資標準×人數
8其他人員工資標準×人數
合計
4.9.1.4.獎金及雙薪(單位：元/月)。
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行獎金、雙薪的測算。 根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行補貼、過節費、上
下班交通補貼的測
4.9.2.行政費用的測算(單位：元/月)
4.9.2.1.低值易耗品購置費用。
4.9.2.2.管理處辦公用水電費。
水費根據管理處水費的使用情況(包括飲用水)：
使用水費金額=使用量(立方)/月×水費收費單價
飲用水金額=飲用水(桶)/月×桶飲用水單價
電費根據管理處的照明、空調、辦公設備配置的情況：
照明用電費用=辦公照明的功率×按每天實際使用時間(折算成的小時單位)×
電費收費標準
辦公電器用電費用=空調等辦公設備的功率×按每天實際使用時間(折算成的小
時單位)×電費收費標準
4.9.2.3.辦公設備維護費用。
主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養費。
4.9.2.4.通訊費。
物業管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其他通訊
費用(BP機等)。
4.9.2.5.公干車輛費。
根據管理服務業務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。
4.9.2.6.交際應酬費。
4.9.2.7.電腦維護費用。
根據管理處配置的電腦數量以及管理處業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的
升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發費用的分攤等。
4.9.2.8.報刊資料費。
因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。
4.9.2.9.咨詢及訴訟費。
聘請法律顧問的費用分攤，業主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。
4.9.3.財產費用的測算(單位：元/月)。
4.9.3.1.折舊費用。
管理處正常管理服務需要所購置的固定資產(單價在2000元以上，使用年限超
過一年)，按使用年限進行折舊。
固定資產包括：
?辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。 ?清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。
折舊費用=固定資產的原值÷固定的使用年限÷12月
4.9.3.2.資產的攤銷。
管理處前期發生的開辦費按《物業委托管理合同》的合同期限進行分攤。 開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠
化工具，以及辦公場所的裝修費等。
分攤費用=開辦費發生的總額÷委托的管理期限÷12月
4.9.3.3.固定資產的修理費。
前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。
4.9.3.4.員工宿舍租金(地產提供宿舍，此項費用不計)。
4.9.3.5.(財產)保險費(公共設施、設備購買的保險)。
保險費=(須投保的公共設施、設備)總金額×保險費率÷保險受惠物業的總面
積
購買保險是業主及物業管理公司規避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業主如有異議，必須經業主大會決定并形成法律文件，否則物業公司會因
未盡管理責任而喪失物業管理資格。
4.9.4.物料消耗的測算(單位：元/月)。
4.9.4.1.服裝費的測算(單位：元/月)。
按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。
服裝費用構成表
單位：元
序號名稱服裝成本人數服裝費用(月)
1經理服裝成本×人數÷使用月份
2行政管理人員服裝成本×人數÷使用月份
3技術、維修人員服裝成本×人數÷使用月份
4保安管理人員服裝成本×人數÷使用月份
5保潔
4.9.4.3.保潔物料消耗。
根據物業管理所需配置的保潔材料(可參考下表的測算方法)，按照實際使用年
限進行攤銷。
保潔材料分攤明細表
單位：元
名稱用途單位單價月均消耗數量月均消耗金額備注 玻璃刮刀清潔玻璃把25.00375.00所有材料可根據所
管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。
4.9.4.4.環境、綠化物料消耗。
根據物業管理的綠化面積及綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗。包括樓道
綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區消殺等。
4.9.4.5.物業維修物料消耗。
根據小區配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料
消耗的測算(可參考下表的測算方法)。
物業維修物料分攤表
單位：元
序號項目測算依據費用構成備注
1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。 車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及
使用年限進行測算
2供配電系統變壓器
發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。
發電機運行保養材料費、油費
3照明系統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換
次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費
4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、 消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙
感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費
5給排水系統生活供水變頻泵
潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費
6防盜，監控系統消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周
界防越系統的維修養護。每年維修材料費
7水景娛樂設施維護材料費
8空調及采暖
4.9.5.小區公共費用的測算(單位：元/月)
4.9.5.1.公共電費。
根據小區設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費
的測算。
4.9.5.1.1.電梯系統電費。
電梯電費=電梯數量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間(折算成小時數)
×電費單價(元/度)
電梯通風、照明、降溫電費=電梯通風、照明、降溫等設備的數量×功率×30
天×每天的使用時間(折算成小時數)×電費單價(元/度)
4.9.5.1.2.公共照明系統電費。
室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區公共景觀等
所有照明系統的電費：
公共照明系統電費=照明器具的功率×30天×相應照明電器的每天的使用時間
(折算成小時數)的總和×電費單價(元/度)
4.9.5.1.3.供配電系統電費。
變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為
準，或：
?變壓器的電費=(變壓器基本電費(總容量不同，基本電費有所差別)+
超出基本電量的實際使用電量)×電費單價;
?變壓器的電費=變壓器功率×電費單價×24小時×30天
4.9.5.1.4.消防系統電費。
消防水泵(按每季度檢修2.5小時計算)=消防水泵的數量×消防水泵的功率×
電費單價×2.5小時÷3月
送、排煙風機(元/月)(按每季度檢修2.5小時計算)=送、排煙風機數量×
送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月
中央控制室電費=中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電
費單價
4.9.5.1.5.給排水系統電費。
供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率×數量×30天×每天實際工作時間
×電費單價
4.9.5.1.6.泳池系統電費。(收費泳池不計此項)
泳池系統電費=循環系統的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價
4.9.5.2.公共水費(單位：元/月)
4.9.5.2.1.綠化水費
根據小區綠化面積確定(如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透
土壤3公分)：
綠化水費=綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價(含排污費、加壓費)
4.9.5.2.2.清潔用水
根據清潔面積測算：
清潔用水=估算每天用水量×30天×水費單價(含排污費、加壓費)
4.9.5.2.3.泳池用水(收費泳池不計此項)
根據泳池容積測算泳池水費：
泳池用水=泳池容量×3次(每年換水3次)÷12月×水費單價(含排污費、加
壓費)
4.9.5.2.4.小區景觀用水
根據小區景觀的數量測算：
小區景觀用水=小區景觀每天耗用水量×30天×水費單價(含排污費、加壓費)
4.9.5.3.電梯運行費。
電梯保養費：
每部電梯每月保養費單價的總合
如果每部保養費單價相同，則電梯保養費=電梯保養費單價×電梯數量
電梯年檢費：
電梯每月年檢費=每部電梯年檢費用的總合(或電梯年檢單價相同時為單價×電
梯數量)÷12月
4.9.5.4.公共設施養護費
根據小區配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養周期進行
維修費用測算(可參考下表的測算方法)。
物業維修物料分攤表
單位：元
序號項目測算依據費用構成備注
1公共設施的維修養護護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。 車場設施養護材料。所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及
使用年限進行測算
2供配電系統變壓器
發電機變壓器、高壓設備維修保養材料。
發電機運行保養材料費、油費
3照明系統樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換
次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費
4消防系統防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、 消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙
感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費
5給排水系統生活供水變頻泵
潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費
6防盜，監控系統消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周
界防越系統的維修養護。每年維修材料費
7水景娛樂設施維護材料費
8空調及采暖
4.9.5.5.社區文化費用
根據小區的本社區文化計劃確定所需的費用。
4.9.5.6.垃圾清運費
根據小區每天垃圾量確定：
垃圾清運費=垃圾量(桶)×收費單價
4.9.6.其它
4.9.6.1.稅金的測算(單位：元/月)
根據國家規定計提：
稅金=(4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額)×稅率
4.9.6.2.管理酬金的測算(單位：元/月)
按照當地政府規定的比例計提管理酬金。
如：管理酬金=以上包括稅金在內的所有費用×酬金提取比例
4.9.6.3.不可預見費用
該項費用按總支出的3%(參考值)計提
不可預見費用=(4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額)
×3%
4.9.7.計算各類物業管理費的收費標準
根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各
4.10.3.
項目人工費用
比例40%5%5%10%25%15%
類物業管理費的收費標準。 按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用。 萬科物業管理成本構成比例經驗值 行政費用財產費用物料消耗小區公共費用