一項工作不能盲目的開展，在開展前必須要進行詳細的準備，這就是方案存在的意義，那么要如何書寫方案，才能達到預期的效果呢？以下是小編整理的關于《寫字樓前期介入方案》，希望對大家有所幫助。
第一篇：寫字樓前期介入方案
高層寫字樓物業前期介入方案
一、前期介入篇
1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見?
一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計(說明)應該提出以下幾點建議：
(1)要考慮商業和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。
(2)配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。
(3)設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
(4)高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
(5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。
(6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費)，并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
(7)小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
(8)小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
(9)小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。
(10)小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。
(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業小區)不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。
(12)小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。
(13)小區內盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。
(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。
(15)現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。
(16)低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題(滲漏)。
(17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。
(18)現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)
(19)樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。
(20)樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。
(21)小區內的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業)。
(22)小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽(方便日常維修、減少開支)。
(23)垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。
(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量)。
(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出)。
(26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。
(27)由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用)。
(28)小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
(29)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶(既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔)。
(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現象)。
(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。
(32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。
(33)商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。
(34)建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等(以減少衛生死角和高空作業)。
(35)重要管路和線路要預留備用管線或活口，(以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。
(36)最容易發生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。
(37)小區配套公共設施規劃設計要一步到位：
(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。(b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
(c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么?
中顧律師解答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：
(1)對小區(大廈)的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。
(2)小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。
(3)涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。
(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。
(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。
(6)小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。
(7)為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統
一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。
(8)各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。
(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。
(10)物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項?
答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園(公共場地不屬于套內面積，誤導消費者);免x年管理費或只按多少元/M2收取管理費(讓物業公司倒貼錢);小區提供xx會所服務(會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費?誰來貼補經營虧損?);承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳
池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用(業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨)，物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。
二、接管驗收篇
1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項?
中顧律師解答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：
(1)對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題)。
(2)開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。
(3)將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。(4)凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。
(5)驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(含商鋪)等。
(6)小區公共設備、設施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明(避免以后引起業主投訴、爭紛)。
三、入伙篇
1、物業公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作?
物業公司在入伙最初階段主要完善物業管理配套設施，理順業主與物業管理公司之間就重要事項的法律契約關系(如業主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協議、管理費和水電費銀行委托繳款協議等)。凡是業主(住戶)違反小區管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業主公約中列明，業主簽字有效。入伙前期對小區違章違規的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區一個良好的生活秩序和環境。即將實施的《物業管理條例》中仍存在諸多缺陷，《條例》未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業必須公布收支明細賬，且事先須經審計部門審計。
建議一： 將開發商排除在業主范圍外
開發商和業主是不同的利益主體，會有不同的利益訴求。
建議二：明確首屆業主大會召集人
《條例》第8條:物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
《條例》中多次出現的“物業管理區域”也應明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。
建議三：細化房管局行政指導責任
《條例》第10條:同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。
《條例》的規定過于原則化。房管局的指導行為具有何樣的法律效力?不指導或亂指導是否承擔相應法律責任?業委會不服從指導是否承擔或承擔怎樣的法律責任?這些問題都亟待細化。
建議四：明確書面簽名的合法性
《條例》第12條:業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。以書面征求意見形式獲得的表決結果是否具有法律效力很難確定?！稐l例》細則必須對業主簽名的情形進行規范，對簽名的真實性、合法性作出規定。
建議五：賦予業委會社團法人身份
《條例》第16條:業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委會究竟在法律上是一個何種性質的組織?敗訴后民事責任由業委會還是業主承擔?業委會的活動經費從哪里來?業委會成員能否領取報酬?從何處領取報酬?《條例》至今沒有回答。建議賦予業委會社團法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。
建議六：取消居委會的指導監督權
《條例》第20條:„„在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主委會和居委會同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導和監督，因此根據憲法體現的法律精神，居委會無權指導和監督業委會。另外，過多的干預最終也會造成業主的自治成為空談。
建議七：開發商不能與業主簽物管合同
《條例》第21條:在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
因此，《條例》細則應對開發商這種普遍侵犯業主權利的行為予以制止。
建議八：多方監督開發商擅自處分行為
《條例》第27條:業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或
者使用權，建設單位不得擅自處分。
《條例》細則應對此進行補充，比如賦予規劃局、房管局、物管或者業主(業委會)監督權，這比打官司要經濟得多。
建議九：物管明細賬須審計并公開
《條例》第43條：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
業主對自己所交的費用如何支出總是特別關心，而絕大多數物管企業都只公布收支總賬，業主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規定———物管須定期公布經審計部門審計的明細賬。諸多糾紛自然不會發生了。
第二篇：前期物業介入方案
開發商和設計者在開發新的物業時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業主的正常生活，增加了物業管理工作的強度和難度等問題。物業管理者作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題比較了解。因此可以代表業主從管理者的角度對即將管理的物業進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。因此，物業管理早期介入有利于優化設計，完善設計細節。根據日常工作經驗從開發成本、物業服務接業主使用功能的角度出發，提出物業管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業服務的長遠發展。
工作內容：
一、土建工程問題：
1、 建議設計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統，如果共用一個煙道，則會引起業主家串味、串煙等情況。容易引起業主的意見。
2、 建議設置健身活動場地，并充分考慮合理區位。設置小區健身場地，一定要考慮區位的合理，如果區位不合理，影響業主休息。
3、 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發企業不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。
4、 樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。
5、 陽臺設計要考慮到花盆座架。(底部向里傾斜)以防淋和澆花水往下滴給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。
二、電氣設備
1、 水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統
一、集中(便于操作、住戶忘關開關時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內配電箱及層控箱應裝上LE開關，防止跳閘造成大面積停電。
2、 空調安裝，統一位置，統一排水。市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業主就會隨意另選位置，開發商補救成本也很大;留有的空調孔的位置不合適，業主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”;連接外機的空調管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調影響美觀等問題。
3、 建議設置樓宇門警報系統和監控系統。很多業主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統可在發現樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發出警報聲音，提醒業主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。(中控室能及時關閉警報系統，如遇到業主搬家等特殊情況時即可關閉。)小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆。
三、 泵房的位置應設在營業房下，盡量減少噪音，還要維修方便。
四、環境綠化配置
1、 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。綠化率、集中綠地率設置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
2、 高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
3、 建議園區公告欄位置。物業公司可以在公告欄發布各種信息
五、物業管理用房
要考慮住宅物業管理用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。
六、裝飾工程
外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側墻，應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉、防污漬)
七、門窗工程
木門和墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。
有經驗的物業公司在多年的服務工作中總結了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發生，減少工作中的差錯與脫節。因此物業公司先期進駐，熟悉物業，了解情況。準備、推敲和制定相應的入住手續，做好組織協調工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發商的好幫手。
物 業 前 期 介 入
方
案
(2)
陜西金源物業有限責任公司
2010年月日
第三篇：物業管理前期介入方案
一、 前期介入工作：
1、結合物業管理的需要及業主的需求，利胙已有的管理經驗和技術，就物業的規劃設計、環境、景觀、結構、功能、公共配套設施設備、管網、安防系統，室內設施、環境、道路交通等諸多方面，向開發商提出合理化建議：
(1)了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。
(2)熟悉所涉及項目的技術、規劃等資料。
(3)注重項目的個體特征。
(4)確保建議的切實可行。
2、檢驗設備設施安裝及運轉質量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業管理打下堅實的基礎。
(1)設備安裝。
(2)附屬設施施工。
(3)隱蔽管網。
(4)智能化安防系統。
(5)物業管理服務裝置。
(6)景觀。
(7)建筑結構與建筑配件等。
3、根據物業的使用要求以及物業的特質制定物業品牌計劃：
(1)開發商的開發戰略。
(2)項目的設計理念。
(3)建筑特色。
(4)地理環境。
(5)業主群體的共性。
(6)物業管理公司的品牌效應。
(7)物業的品牌目標。
4、全面了解物業的性能、功用及構造，初步擬定物業管理服務實施方案：
(1)物業管理服務綱要。
(2)物業管理服務實施細則。
(3)物業管理服務標準。
(4)物業管理費用預算。
5、從物業管理的角度，為樓宇標識系統提供意見：
(1)辦公室、設備間、洗手間等門牌。
(2)招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。
(3)幢號、房號等。
(4)火警疏散指示圖、消防設施標識等。
(5)設備設施名稱牌、供配電模擬圖等。
(6)小區平面圖、宣傳欄等。
(7)注意事項、按鈕提示等。
(8)導向牌、限速牌、停車牌等交通標識。
(9)綠化標語牌、花木名稱牌、小品牌等。
(10)員工服務牌、價目牌、工作流程與制度牌等。
6、在物業正式入伙前制定物業管理服務的各種公約守則：
(1)業主公約。
(2)業主需知。
(3)物業使用指南。
(4)公共設施使用規定。
(5)衛生通則。
(6)文明公約。
(7)消防守則等。
7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：
(1)禮儀門衛。
(2)導引體系。
(3)保潔服務。
(4)泊位與泊車服務。
(5)物業服務咨詢。
(6)物業管理展板：向客戶推介物業管理人、說明物業管理服務特色、介紹本企業所具有的物業管理服務模式、理念、方法等。
(7)辦氛圍控制。
(8)環境美化等。
8、相關人員物業管理知識培訓：
(1)樓盤銷售人員的物業管理知識培訓，基本內容：
①物業管理常識----物業管理基礎知識。
②項目物業信息----本項目物業管理服務硬件概況。
③項目物業管理信息----本項目物業管理服務方法與質量目標。
④物業管理服務內容、承諾、入住與裝修相關規定，公眾制度等。
⑤物業管理風險規避。
⑥物業管理企業信息等。
(2)前期介入期間物業管理人員基礎知識與技能培訓，基本內容：
①服務知識-----員工的職業道德規范、禮儀服務、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區文化等。 ②物業管理服務知識與技能-----物業基礎知識、物業管理服務方法與技能，物業管理服務內容及其標準、崗位職責、工作規范、應急處理、邊緣問題的處置等。
③物業管理基本法律知識----物業管理有關政策法規、公司規章制度等。
④房屋及其相關知識---物業管理有關政策的設備設施管理維護專業知識、環境維護、物業智能化專業知識等。
⑤安全消防知識----物業治安、交通、消防的基本知識，防范不良有因素的方法，安全意識等。 ⑥項目物業信息----本項目物業管理服務硬件概況。
⑦項目物業管理信息----本項目物業管理服務方法與質量目標，物業管理服務內容、承諾，入住與裝修相關規定，以眾制度等。
⑧物業管理風險規避。
⑨物業管理企業信息等。
9、在售樓處設立物業管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現場咨詢服務：
(1)回復顧客的物業管理服務咨詢意見。
(2)收集顧客意見，解除顧客疑慮。
(3)配合售樓人員引導顧客消費意向。
(4)配合解決銷售過程中出現的工程及與物業管理有關的問題等。
10、配合開發商開展相關活動：
(1)項目推介活動。
(2)各類座談活動(沙龍)。
(3)裝潢知識講座、裝潢展示。
(4)鄰里聯誼活動等。
(5)根據開發商的整體策劃要求，盡一切能力積極協助、參與籌備項目開盤儀式。
11、樣板房管理：
(1)采取規范的物業管理方法將樣板房納入日常物業管理的范疇。
(2)保障樣板房的日常參觀活動正常進行。
(3)保證樣板房內物品的安全、完整。
(4)確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。
12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關部門進行處理：
(1)業主、用戶反饋信息。
(2)研究業主、用戶所饋信息。
(3)工程建設信息。
(4)開發商信息。
(5)物業管理公司內部信息。
(6)其他信息。
(7)對已經簽定購房合同的業主，須及時建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯系。
13、參與相關竣工驗收，協助開發商與承建商交接物業：
依據相關條例和工程竣工驗收標準，協助開發商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。
14、其他約定的事宜。
二、前期介入人員配備：
第四篇：物業管理前期介入方案
物業管理指物業服務企業接受項目開發企業或業主委托對所開發項目或所屬房屋及房屋占用范圍內的土地以及與房屋土地相連的設施設備、環境衛生、道路、車輛、秩序維護等實施統一的維修、養護及管理，為項目開發企 業或全體業主 / 使用人提供服務。
從物業管理涉及的服務對象及服務內容分析，要做好物業管理服務工作，需要從項目開發的源頭抓起，并要根據項目開發的階段性特點，從物業管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應的管理方案。任何一個項目都離不開“策劃定位、規劃設計、施工管理、營銷策劃 / 銷售、竣工驗收、接管驗收(物業)”等環節，物業管理企業要想全面深入了解項目的特點及做好后期物業管理服務工作，必需充分了解項目開發過程的每一個環節，并就每個開發環節的特點，從物業后期管理及使用過程中遇到的問題，降低風險。
概括地說，物業管理對項目開發的介入是全程參與，同時根據項目開發 的不同階段制定階段性工作目標，具體如下：
※項目策劃定位階段
物業管理的工作目標是：充分了解項目的市場定位、項目定位，并據此 進行市場調研，確定物業管理服務在后期物業管理中的服務檔次及標準，初步設計物業管理方案，為后期物業管理做好前期鋪墊。
※規劃階段
物業管理的工作目標是：從設施設備的完善、建筑設計中美觀耐用和后期維保服務相結合、建筑物功能設計的完善、細節設計的完善等方面，物業管理企業可以根據物業管理服務的經驗，結合業主的意見反饋，提出設計方面的經驗性建議，一定程度上可以使設計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業主的使用和物業管理企業的管理服務，可以有效避免由于設計上的缺陷給后期業主使用和物業管理服務帶來不必要的麻
煩。
※施工管理階段
物業管理的工作目標：從物業管理和使用的角度對施工、設備安裝的質量進行監管，及早發現問題，提高業主在后期使用過程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項目建設單位的知名度及信譽度，同時可以避 免給物業管理企業的后期管理及服務帶來不必要的麻煩。
※營銷策劃/銷售階段
物業管理的工作目標是：與項目開發企業商討制定合理的物業管理相關 項目的收費標準(主要是管理費)、協助制定業主公約及管理制度、協助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業管理形象及物業管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務、就客戶提出的物業管理方面的問題現場答辯等等。
※竣工驗收階段
物業管理的工作目標：協助開發企業做好物業及其設施設備、管線等使 用功能的驗收，對各種設施設備逐一檢查，并建立驗收檔案。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開發企業發現可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規避由于施工監管不力導致的工程缺陷。
※物業接管驗收階段
物業管理的工作目標：從后期使用和管理的角度對新建物業竣工驗收是 再驗收，不僅包括主體建筑、設施設備，還包括道路、休閑游樂場地、環境綠化等，驗收過程中如發現問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發企業協調施工單位限期整改。同時協調開發企業落實工程方面的維保事宜。
以上簡單概述了有關物業管理前期介入的思路及階段性工作目標，鑒于每個項目的情況各異，物業公司會根據項目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標編制具體的實施方案，以上談到的幾個階段，除了在物業接
管驗收階段，物業公司占主導外(主角)，其他幾個階段物業公司要充分發
揮好輔助作用(配角)，配合開發企業做好相關的工作。
第五篇：商業小區物業管理前期介入策劃方案
第一章 項 目 概 況
第一節：項目區位分析
一、區位
本項目所在地為位于XXXXX市西側，距XXX市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處XXX西建材、家裝一條街中段，現有建材、家裝行業一支獨秀。其距離XXX市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮、4鄉，常住人口74.5萬人。
XXX市位于XXXX省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是XXX市的衛星城市以其得天獨厚的資源優勢和歷史文化底蘊構成了膠州市鮮明的地域特色。
本項目的區位恰好處于這個特殊的地理環境之中，項目規模適中，地塊位置是市場未來的熱點——XXX市商業一條街，具有較好的物升值潛力。
二、經濟指標(原規劃指標)
1、規劃用地總面積：125674 M2
2、總建筑面積：114277 M2
多層住宅建筑面積：55313 M2
小高層住宅建筑面積：10750 M2
聯體別墅建筑面積：25968 M2
3、居住總戶數：754戶
4、綠化率：35.8%
5、容積率：0.98
第二節：項目SWOT分析
一、優勢
1、自然環境
本項目地處XXX市XXX西路和XXX路交匯處，是XX市政府規劃的未來商業步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質量佳。
2、交通環境
本項目位于XXX路與XXX路的交匯處，來往有5路、17路途經此地通往市中心及鄉鎮，加強了本市于與周邊各城鎮之間的交流。