房地產行業壟斷性分析論文范文第1篇
(一) 房地產行業財務報表分析的特點
房地產行業與其他行業相比, 具有開發投資回收期長、前期資金投入量大、實行預售制度、受國家宏觀調控的影響較大等特點, 這就注定了房地產行業的經營管理與會計核算的特殊性, 其財務報表所顯示的信息與一般企業財務信息相比, 往往在理解判斷會有較大的偏差。因此對房地產企業財務報表的分析解讀不能完全拘泥于一般企業財務報表的分析方法和判斷。
(二) 房地產行業財務報表分析的重要性
房地產企業的財務報表分析在整個房地產行業會計分析工作中占有重要的地位與作用, 采取科學合理的財務報表分析方法定期進行分析和總結, 可以準確而全面地反映房地產企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況, 還可以揭示房地產企業面臨的各種潛在風險, 并對企業預算完成進行分析考核, 促進房地產企業穩定、健康發展。
二、房地產行業財務報表分析主要指標及其分析方法的具體應用
房地產企業財務報表的結構框架, 和一般企業并無分別, 使用的財務指標體系基本一致, 但從中會有不同的選擇取舍。
(一) 成長能力分析
主要指標:營業收入增長率、凈利增長率、股東權益增長率、總資產增長率。
營業收入增長率表示營業收入當期與上期相比的增減變動情況, 是評價企業成長能力和發展狀況的重要指標?？山Y合企業近幾年的該項指標做出趨勢性分析判斷。
凈利潤增長率代表企業凈利潤當期與上期相比的增長幅度, 指標值越大代表企業盈利能力越強。它是衡量一個企業經營效益的重要指標。
股東權益增長比率越高, 說明企業資本積累能力越強, 企業的發展能力也越好。
總資產增長率反映企業當期資產規模的增長變動情況。它是分析企業資本積累能力和發展能力的主要指標。
(二) 盈利能力分析
主要指標:銷售毛利率、銷售凈利率、總資產報酬率、凈資產收益率。
銷售毛利率指標表示要有足夠大的銷售毛利才能彌補期間費用形成盈利。企業要與行業平均毛利率相比, 才能知道自身的毛利率水平高低。
銷售凈利率表示銷售收入的收益水平。分析時應關注在企業增加銷售收入的同時, 凈利潤的增減程度, 由此來考察銷售收入增長的效益。
總資產報酬率表示企業運用全部資產的總體獲利能力, 是評價企業資產運營效益的重要指標。
凈資產收益率指標反映股東權益的收益能力, 是衡量股東資金使用效率的重要財務比率。通過對該指標的同行業對比分析, 可以看出企業獲利能力水平。
(三) 營運能力分析
主要指標:總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨產周轉率。
總資產周轉率指標反映資產總額的周轉速度和利用效率的重要指標。周轉率越大, 說明總資產周轉越快, 銷售能力越強, 從而帶來利潤絕對額的增加。
流動資產周轉率反映流動資產的周轉速度, 是從企業資產中流動性最強的流動資產角度對企業資產的利用效率進行分析, 是評價企業資產利用率的另一重要指標。
存貨周轉率用于反映存貨的周轉速度。存貨周轉速度越快, 存貨占用水平越低, 流動性就越強, 存貨轉化為現金或應收賬款的速度就越快, 企業的短期償債能力及獲利能力就越強。
需要注意的是應收賬款周轉率在一般企業中是比較重要的衡量企業運營能力的指標, 但是在房地產企業, 應收賬款規模不大, 其回收變現對房企持續運營能力影響不大, 故該指標在房地產企業中意義不大。
(四) 償債能力分析
主要指標:流動比率、速動比率、現金流動負債比率、凈負債率。
流動比率是指流動資產和流動負債的比率, 它是衡量企業的流動資產在其短期債務到期前可以變現用于償還流動負債的能力。
速動比率是指企業速動資產與流動負債的比率, 速動資產是企業的流動資產減去存貨和預付費用后的余額。一般來說流動比率與速動比率的比值在1.5比1左右最為合適。
現金流動負債比率, 是企業一定時期的經營現金凈流量同流動負債的比率, 它是從現金流量角度來反映企業當期償付短期負債的能力。
凈負債率是海外投行考察地產公司負債水平最多用到的指標。凈負債率高的企業財務費用支出相對較多, 利潤空間被壓縮。如果有息負債中短期負債占比較高, 企業將面臨償債壓力。另一方面, 當凈負債率較低, 甚至為負時, 表明企業債務杠桿水平較低, 部分資金閑置, 不利于企業的快速發展。
需要注意的是流動負債和負債總額中包含有預收賬款。在房地產業, 由于預收賬款并不需要用現金來償付, 因此在衡量企業短期償債能力時應將其從流動負債中扣除。而且預收賬款數額巨大, 其對指標的影響程度也較大, 故傳統的資產負債率也不適合衡量房地產企業負債狀況, 因此本文將其替換為凈負債率指標。
三、房地產行業財務報表分析方法的案例分析
本文以房地產行業標桿企業萬科集團為例, 并對比2017年中國房地產行業銷售金額突破5000億元的另外兩家公司恒大和碧桂園, 對其近三年的財務報表進行分析。
(一) 成長能力分析
萬科集團營業總收入在2015至2016年連續兩年達到兩位數增長的情況下, 2017年仍實現營業總收入2429億元, 同比增長1.00%, 到達最高峰值;2017年實現凈利潤372億元, 同比增長30.99%, 取得可觀的增長率;2017年股東權益1867億元, 同比增長15.46%, 連續三年增長率超過15%;2017年總資產達11653億元, 首次達到萬億資產規模, 同比增長40.28%, 連續三年增長率超過20%?？梢? 萬科集團在總資產規?？焖僭鲩L的同時, 銷售收入和凈利潤實現高增長, 給股東帶來高額回報。
(二) 盈利能力分析
萬科公司2015年至2017年的凈資產收益率分別為19.14%、19.68%及22.80%, 凈資產收益率持續回升;2015年至2017年的銷售毛利率分別為29.35%、29.41%及34.10%, 盈利能力亦持續回升。
對比恒大和碧桂園, 萬科近三年盈利能力指標均值除凈資產收益率略低外, 其他三項指標均值最高?？梢? 萬科的盈利能力是最高的, 不愧是行業之王。
(三) 營運能力分析
從上表可以看出, 萬科的存貨周轉率最高, 總資產周轉率略低于碧桂園, 流動資產周轉率也比碧桂園低了不少, 恒大的三項指標最低;但三項周轉率指標均有逐年下降趨勢, 并且2017年指標都低于三年均值, 可見, 萬科公司在擴大資產規模的同時, 各項資產使用效率有下降趨勢, 應引起注意。
(四) 償債能力分析
2017年末萬科公司凈負債率為8.84%, 較2016年末大幅下降17個百分點, 負債率下降明顯。其中有息負債合計人民幣1906億元, 占總資產的比例為16.4%。有息負債中, 短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣622.7億元, 占比為32.7%;一年以上有息負債人民幣1, 283.5億元, 占比為67.3%。期末公司持有貨幣資金1741億元, 遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和, 短期償債能力很好, 由于近三年長期負債在總負債中占比都較小, 負債總額剔除預收賬款后計算的調整后資產負債率都在50%一下, 長期償債能力較強, 財務狀況非常穩健。
通過以上財務分析, 萬科公司近年來大部分財務數據顯示較為可觀, 發展潛力較大, 只有考察營運能力的三項周轉率指標均出現少有的逐年下降趨勢, 說明資產規模擴大的同時管理效率逐年降低, 存貨流動性變慢, 公司購產銷之間的平衡效率不高。
四、問題和建議
由于房地產企業存貨在總資產中占比較高, 提高存貨周轉率即成為提高營運能力的主要目標。對于提高存貨周轉率, 早在2010年萬科就運用“5986”高周轉模式創造了前所未有的銷售額, 但這一模式因施工安全、房屋質量等問題被逐漸放棄。而近年快速崛起的碧桂園, 開發出對高周轉予以傳承并發揮到極致的“456”模式。這種高周轉的商業模式成就了房企的輝煌, 但速度太快代價也很慘重, 近期接踵而來的生產事故, 引發人們對其高周轉模式的詬病。
“高周轉”運營模式本身并無對錯。在速度至上的壓力下, 盲目追求高周轉而壓縮周期、違法施工是造成生產安全事故、影響產品質量的重要原因。所以對房企高周轉模式進行有效的監管和制約是解決問題的唯一途徑。
(1) 房企必須建立規范嚴謹的高周轉流程管控制度、施工安全執行制度和質量管理制度等等。比如質量管理要實行三級質量管理體系, 強化工程實施全過程管理。
(2) 工程監理應保持自己的獨立性, 不要成為施工方的利益共同體, 嚴把質量關和程序關的審核。
(3) 貸款銀行對房企的資金供應要有控制, 按合理工期安排階段性資金需求。
(4) 房地產管理部門及各專業機構要對各節點工程質量加強監管, 對房企的違規行為加強處罰力度, 嚴厲問責。
摘要：由于房地產行業自身的特點及其會計核算的特殊性和重要性, 所以對該行業的財務報表分析方法相應也有其特點和重要性。本文結合房地產企業的行業及會計核算特點, 從成長能力、盈利能力、營運能力和償債能力四個方面, 對適用于房地產企業的財務報表分析的主要指標進行闡述, 并結合萬科股份有限公司近三年財務報表做出具體分析, 試圖通過分析方法解讀該公司的財務報表, 并對目前房地產企業“高周轉”運營管理存在的問題, 提出可供參考的建議。
關鍵詞：房地產行業,財務報表分析,問題,對策
參考文獻
[1] 李唯.房地產上市公司財務報表分析[J].中國市場, 2016 (34) .
[2] 喬智華.從財務報表分析看房地產企業戰略的執行[J].全國流通經濟, 2017 (29) .
房地產行業壟斷性分析論文范文第2篇
摘要：基于醫療服務行業所具有信息不對稱性、行政壟斷性、公共品屬性及外部效應致使該行業市場失靈與政府失靈同時并存。本文認為壟斷、公共產品的供給、信息不對稱及外部效應引致了市場失靈的產生；政府的內部效應、尋租活動、政府的低效率及信息不完全導致了政府失靈的產生。本文分析了醫療服務行業中市場失靈和政府失靈的具體表現，并就市場失靈和政府失靈的情況提出了矯正失靈具體對策。本文認為應該從矯正醫療服務行業的信息不對稱、壟斷、外部效應、公共產品及優化政府規制等方面矯正其產生的市場失靈。應該從醫療服務行業引入競爭優化壟斷競爭格局、加大對公共醫療服務的投入緩解供給短缺及加強制度建設遏制腐敗和尋租矯正其產生的政府失靈。
關鍵詞：市場失靈 政府失靈 失靈矯正 醫療服務
古典經濟學認為市場是一只看不見的手，能夠通過供求及價格機制對稀缺資源進行配置以達到其均衡。因此市場通常是一種組織經濟活動的好方法。但是市場并不能夠有效的處理好所有物品的分配以達到社會福利最大化。市場經濟運行中會出現市場失靈，需要政府出面進行管理，但政府也不是萬能的，對經濟和社會的管理中會出現政府失靈現象。本文將對市場失靈和政府失靈進行剖析，探討其各自表現，分析其原因，提出矯正的措施。
一、市場失靈、政府失靈及其原因
市場失靈和政府失靈都是被人熟知的術語，但其內涵如何則需要做進一步的探究，本節將就市場失靈和政府失靈的涵義及其產生的原因進行剖析。
（一）市場失靈
1、市場失靈的涵義
市場失靈是指因為市場機制本身的缺陷或者因為外部環境的某種限制，而使得的市場機制難以或不能夠實現資源的有效配置的情形。市場失靈在一般情況下也可稱為稱市場缺陷，其概念有狹義和廣義之分。狹義上的市場失靈是由于完全競爭的市場條件無法實現，導致市場機制不能充分地發揮作用，從而經濟資源配置無法達到帕累托最優的情況。廣義的市場失靈，不僅包括狹義的市場失靈，還包括即便市場機制能夠充分發揮作用，社會福利仍然不能達到最大化的情形。市場失靈出現的有其必然性，經濟學理論能夠佐證，在一系列理想的假定條件下，自由競爭的市場經濟可以導致資源配置達到帕累托最優狀態，但理想化的假定條件與現實情況并不總是相符合，市場本身存在的功能缺陷可能出現導致市場無法有效率地分配資源、商品及勞務的情況，于是就出現了市場失靈的情形。
2、市場失靈的原因
市場失靈主要表現在以下領域：壟斷，外部效應，公共產品的提供，信息的不對稱等方面。
（1）壟斷形成市場失靈
為了保證“看不見的手”能夠充分發揮資源配置和調節經濟的作用，充分的競爭是不可或缺的重要條件，只有保持競爭，市場機制才能有效地發揮作用，但激烈的市場競爭所導致的優勝劣汰過程，必定引起生產要素的集中，而生產集中達到一定程度必然會走向壟斷。因此，市場競爭本身具有走向壟斷的趨勢，而壟斷反過來又抑制競爭，抑制市場機制的有效運作，妨礙經濟效率的提高。壟斷者能夠影響或決定市場價格，阻止競爭者進入，依據其具有壟斷的優勢使產品的價格和產出偏離了社會資源最優配置的要求，使產品在消費者之間的配置和資源在生產者之間的配置不能達到最優狀態，降低了資源配置效率，影響了市場自發調節經濟的作用，造成了市場的失靈情況。
（2）公共產品的供給形成市場失靈
公共產品的非競爭性和非排他性，導致公共產品的提供存在市場機制無法解決的關鍵問題導致市場失靈：一是由于公共產品的非排它性，產生搭便車問題。二是因為消費者不愿意真實表達自己對公共產品的主觀需求狀態，致使公共產品生產者所面臨的需求曲線無法確定，而偏好顯示的不真實，就使價格反映偏好的機制失靈。三是由于公共產品的非競爭性，應該免費提供這類產品，但是由于在非競爭性的條件下產生者往往不能回收成本并賺取利潤，基于利潤最大化追求的生產者將不會提供這類產品，市場機制在這種狀態下就失靈了。
（3）信息不對稱導致市場失靈
信息不對稱是在市場交易中各方所擁有不對等的信息，比如買賣的雙方掌握的服務或商品的價格、質量等信息不相同，一方可能比另一方占有較多的相關信息，則就有一方處于信息優勢地位，而另一方則處于信息劣勢地位。信息的不對稱或不完全會破壞市場經濟機制中的優勝劣汰機制，可能出現劣幣驅逐良幣現象，以致可能出現優汰劣勝的資源配置，這就破壞了市場經濟中社會利益最大化的原則，使社會資源難以實現最優配置。再則，人們要獲得信息就必須付出交易成本，信息不對稱的情況會增加交易成本，降低交易效率，導致市場機制對資源配置的效率低下。
（4）外部效應引致市場失靈
完全競爭市場要求所有產品的成本和收益都內在化，而在現實中，有些產品或服務具有外部性，會產生外部效應。外部效應可分為正的外部效應與負的外部效應。正外部效應的存在因為其不能充分地反映該服務或物品能夠引致的社會邊際的效益，就可能扭曲資源配置的合理性，使服務或物品的供給處于不足的狀態，負的外部效應會導致資源配置效率的扭曲，使產量處于過多的狀態。在存在外部效應的情況下，成本和收益不對稱，就會影響市場配置資源的效率，其結果會遠離帕累托效率狀態。
（二）政府失靈
1、政府失靈的涵義
公共選擇學派認為政府失靈是指政府在市場缺陷彌補的過程中，又致使政府活動產生新的非市場性的缺陷，通常是政府為能夠克服市場功能的缺陷而采取各種經濟政策、行政管理手段及立法手段，在實施過程中出現各種偏差，產生事與愿違的結果和問題，導致了政府干預經濟的社會福利損失和低下的效率。斯蒂格利茨認為政府內部競爭、部門產權讓渡、再分配政策、政府信息及政府合同等的缺失就會出現政府失靈，而薩繆爾森則認為政府做出了降低經濟效率的決策或不能實施改善經濟效率的決策時政府失靈便出現了。我們認為政府失靈是指因為政府權力主體信息的不完全以及自身人性假設的偏差等機制的缺陷，出現決策失誤、政府行為低效率及尋租等現象，使得政府行為不能有效地提高市場效率和提升調控能力，從而使政府的目標難以實現的一種現象。
2、政府失靈的原因
（1）政府的內部效應導致政府失靈
政府部門及其官員追求自身和組織目標及利益而非公共利益或社會福利的現象，稱為內部效應。政府機構行為主體由政府官員所組成，其具有與市場中的經濟人一樣的經濟人特性，都是以追求個人利益最大化為其最基本動機，在政治市場中可能受到權利、職位及其相關物質利益的驅動，而謀求個性效用最大化。當政府官員的個人利益與社會公共利益不相一致，甚至是背離時，官員將實施和選擇可以給他們帶來最大化效用的行為準則，這樣選擇的結果就偏離了公共目標，公共機構不再發揮公共的職能。政府決策的內部效應將促使公共決策的考量被個人的或機構和組織的成本和利潤所支配，內部效應會影響非市場活動的結果，使其高于技術上的成本，出現較高的單位成本和比社會有效水平更低的非市場產出水平，帶來了政府失靈。
（2）尋租活動導致政府失靈
尋租是經濟人運用經濟的、政治的、非法的，甚至是合法的手段及方法，從政府官員那里獲得壟斷特權，促使政府幫助其建立優勢地位，獲取超額利潤，或者政府機構及其官員直接憑借其壟斷特權而取得租金的活動。尋租是非生產性的活動，它本身并不增加新財富和新產品，并導致政府部門及官員爭權奪利，影響政府聲譽和增加廉政成本，同時也將妨礙公共政策的制定與執行，降低行政運轉速度甚至危及政權穩定。尋租是政府干預的必然產物，政府的干預將帶來租金形式的經濟利益，從而為這種利益進行的游說活動的產生創造了必要條件。尋租的存在產生了不公平的市場競爭，而為了維持這一與生產性活動無關的逐利活動，社會資源被大量浪費，最終尋租活動將造成資源配置扭曲，導致政府失靈。
（3）政府的低效率導致政府失靈
政府的低效率是政府失靈的主要表現。從政策制定和執行上，政府要做出經濟決策，需要充分了解基層的經濟信息，容易產生認識時滯，這樣就會致使政策出臺產生偏差，讓其不能發揮應有的作用。政府的決策往往要通過公共秩序集體得出，時間多于個人的決策周期，而政府內部的存在官僚主義作風，加之下級政府的認識和自身利益等因素又致使在執行中發生拖沓或路徑偏移，這樣將影響政策執行的結果，有可能使好的政策產生惡的結果。在政府官員的激勵上，因為政府官員是逐級任命的，政府工作人員之間缺乏競爭，缺乏競爭導致無效率，沒有競爭的壓力，其就不能高效率地工作。從政府提供的服務上，政府部門的行為不以盈利為目的，政府官員不會把所提供的公共服務的成本壓到最低，所以政府部門的活動大多不計成本，由此往往出現公共物品的多度提供，造成社會資源的浪費。
（4）信息不完全導致政府失靈
經濟理論表明，信息是一種有價的商品，獲取充分信息的成本昂貴，政府通常是在不完全信息狀態下進行決策的，這樣通過政府理智地縱向傳遞信息并不一定比通過市場自發地橫向傳遞更有效，而依據不全面也不準確的信息制定的經濟政策，政策的預期效果是不確定的。由于市場信息和政策信息的不完全，使得政府及其成員在制定各種政策和決策時，既不能完全掌握人們的偏好，更無法了解政府計劃的各種結果，難以確定對正當福利受益者作出正確的選擇，從而發生了公共福利錯向分配的決策錯誤。政府的組織結構本身就不利于信息的傳導，其設置是金字塔式結構，這種結構中信息傳遞要經過多個環節、多個部門，阻礙了各種信息的及時傳輸和政令的及時下達，可能導致對政策指導意義和認識產生嚴重的偏差。
二、醫療服務行業的特征及屬性
醫療服務行業與一般的行業有所不同，其應該具有一定的公共性；同時在醫療服務中醫生和患者問可能存在對于病情情況，治療方案等的信息不對稱；醫療服務行業應該具有一定的外部效應，政府通常也對其進行規制。
（一）醫療服務是一種委托代理關系并具有信息不對稱性
醫療衛生服務是以信息不對和稱委托代理關系為主要特征的。在醫療服務中，通過患者就醫，他將診療決策權給予了醫療服務供給者，兩者間就形成了委托代理關系。在醫療服務過程中，作為醫療服務供給方的醫生和服務需求方的患者的信息是高度不對稱的，而作為委托人的患者更希望作為代理人的醫生和醫療機構是一個完美代理人，將患者的利益置于首要地位。應該看到醫生和醫療機構是患者的代理人，同時又扮演著醫療服務供給者的角色，醫生掌握的信息要比病人掌握的多，既掌握著病情的信息，又有較多的診治手段和藥品的選擇權，負責決定治療的方案，更運用專業技術執行治療方案。相對充分的信息，讓醫生清楚如何為患者多提供服務取得更高酬金。作為醫療服務需求者的患者，沒有具備足夠的醫學知識和信息能夠對醫生的行為進行監督和評估，對提供的醫療服務質量及其差異也了解不多，無法判別技術質量，進而不能夠自行選擇產品與服務，總體上處于信息劣勢地位。醫療服務供給者在信息不對稱的這種情況之下，完全有能力并且傾向于利用其所掌握的信息優勢選擇更符合自身利益最大化的決策，就可能會利用其優勢地位掠奪信息劣勢方的利益。
（二）醫療服務具有公共物品屬性
與一般消費品不同，大部分的醫療衛生服務具有公共品或準公共品性質。在醫療衛生服務領域有一部分產品是具有邊際收益遞增特性和自然壟斷傾向的公共物品屬性的產品，如衛生監督、預防保健等。在公共衛生領域，包括安全飲用水的可獲得性、傳染病與寄生蟲的衛生防疫、病菌傳播媒介的檢測、監視和控制，以及計劃生育教育和衛生知識普及在內的公共衛生和疾病預防服務屬于純公共物品，如果預防做得越好，病人會越少，醫院收入會下降，因而市場上的醫院并不愿意提供這樣的服務。
（三）醫療服務市場具有壟斷性
醫療服務市場并非完全競爭市場，而是壟斷競爭市場。醫療服務行業具有自然走向壟斷的傾向，基于醫療服務產業在一定時期內其技術特征和經濟特征內生性決定能夠成為自然而然的具有一定壟斷性的產業，而壟斷的形成一定程度上也是是市場過程自發形成的結果。因為在醫療服務供給者所處地理位置、醫療服務供給者所提供服務的品種、質量和技術水平、患者從居住地前往各醫療服務供給者地點所花費的時間及成本、患者對不同醫療服務供給者所提供服務的主觀偏好的等都存在個體性的差異，并且醫療服務內容的診斷治療等針對每一患者的特定需要而進行的，具有不可轉售的特性，由此醫療機構能夠擁有一定的市場勢力且具有壟斷性。壟斷性往往表現為在少數幾家的醫療機構壟斷著地區的醫療服務市場在該區域內占據了很高的市場份額，患者在與醫療機構或醫生的博弈中處于被動地位，價格向高而服務的質量水平可能低下。醫療服務市場存在政府壟斷，政府的壟斷行為有廣義壟斷和狹義壟斷之說。由政府權力引起并以國家強制力予以保護的壟斷歸為廣義的政府壟斷，其包括一些必要的政府介入形式，如知識產權、專利保護、行醫執照等。狹義的政府壟斷主要是指政府通過頒布各種法令、政策或規章等形式，對醫療服務市場施加排他性控制、消除或限制市場競爭而介入微觀經濟領域形成的壟斷格局的行為。政府的壟斷一個明顯的例證是，我國絕大多數的醫院床位、設備和醫務人員等衛生資源掌握在政府辦的公立醫院手上，在政府所辦的公立醫院中，少數醫院憑借著政府的長期扶持已經集中了最優等的衛生資源，形成了致使其他醫院不能夠與之進行競爭的強勢壟斷地位。
（四）醫療服務具有外部效應
在醫療衛生及其服務領域，無論是衛生監督、傳染病控制、環境治理、健康教育等純公共產品，還是預防接種、傳染性疾病防治等準公共產品都具有很強的外部效應。針對絕大部分的常見病、多發病基本醫療服務具有利益外溢的特征，即受到良好醫療服務的人們有利于全民身體素質的提高，從而使整個社會受益。公共衛生中的傳染病預防和治療有正的外部效應，例如預防接種可以使接種者免于感染傳染病，也減少傳染病傳播的概率；母嬰保健有利于減少先天殘疾和嬰幼兒殘疾，提高未來的社會生產力。而抗生素的使用則有負的外部效應。
三、醫療服務行業市場失靈及其矯正
由上所述在醫療服務行業領域，出現市場失靈的出現是必然的，本節將分析市場失靈的具體表現，并針對性的提出矯正失靈的方法。
（一）市場失靈的表現
在醫療服務行業，市場失靈的集中表現在如下方面：一是醫療服務領域存在的信息不對稱導致了市場的失靈。表現為，醫生掌握的信息要比病人掌握的多，他決定診治手段、治療的方案和藥品的消費，同時完全有能力憑借專業水平和能力說服患者接受其打算的治療方案并購買藥品，這樣醫療服務的主動權就掌握在了醫生的手中，對于患者而言由于信息不對稱，他無從判斷和權衡醫生向其提出的治療方案的優劣，在接受治療、診斷的過程中處于被動的地位。信息不對稱的存在，阻礙了市場中雙方平等交易的實現，市場力量不足以約束價格、限制醫療服務的需求，以最優化資源配置，帶來了道德風險和逆向選擇。二是醫療行業外部效應的存在導致了市場失靈的出現。醫療行業的正外部效應廣泛存在于公共衛生和公共醫療服務領域，比如公共衛生中的傳染病預防和治療，常見病、多發病的基本醫療服務等；此外在許多醫療服務中存在負的外部效應，負外部性的存在危及到了他人的健康和生命安全，從而造成了社會利益的流失和社會成本的增加。比如，抗生素的使用、傳染病的傳染等。三是醫療行業的壟斷性導致了市場的失靈。從技術上，醫療行業的技術復雜并具有高度的專業性；在從事醫療行業的準入門檻上，政府對從事該行業有嚴格的要求和規制；從醫療機構上，公立醫院占據主體，其中一些醫院在政府的扶持下形成了持久和強大的壟斷優勢。在以上具有壟斷性的條件下，對醫療行業和醫療機構，市場優勝劣汰的調節機制就無效了。四是醫療服務行業的公共物品屬性導致市場失靈。醫療服務領域中的公共衛生服務屬于純公共產品，在消費上具有非競爭性和非排他性，在市場的作用下消費中容易產生搭便車問題，于是該類醫療服務公共物品不能由私人供給和生產，也不能由市場交易來實現最優的配置。
（二）對市場失靈的矯正
1、信息不對稱引起市場失靈的矯正
在信息很難獲得和準確評價的情況下，可以由政府的政策干預和供給來矯正醫療服務行業由市場的失靈造成資源配置的扭曲和社會福利的減少，從而監督和保護消費者的利益。對于醫生運用相對患者的信息優勢濫用職權，降低服務質量，提供不必要但有利可圖的服務的問題，政府可以通過建立制約機制，以達到限制利用信息優勢損害患者利益、增大違規的醫療成本。政府可以采取更加嚴格的執業醫師執照審批、控制藥品的處方權、推進病歷和處方的標準化、建立醫療機構質量保障體系、要求醫療服務單位實施強制性的信息披露制度等。同時，在患者被提供低質或不當的醫療服務時，應該給患者創造訴求的收集渠道以及尋求賠償的機制，來削弱醫療機構利用信息優勢牟利的可能。同時，醫療保險機構通過負責支付患者的醫療費用，成為醫療服務交易的重要環節，從而使醫療保險機構有足夠的積極性去維護患者的利益，這尤其是在抑制醫生誘導需求方面能發揮作用，政府應該鼓勵私人醫療保險或社會醫療保險機構的發展，通過醫療保險彌補醫療服務市場的信息不對稱所產生的問題。
2、矯正壟斷性導致的市場失靈
政府要通過引入充分競爭打破壟斷來干預由技術門檻、沉淀資本等形成的行業壟斷。為改變目前公立醫院一家獨大，及其運營所帶來的低效率等問題，對于醫療行業政府可以放開并鼓勵民營、外資等多元化的醫療機構設立，促進醫療機構的多元化發展，通過設立盈利醫療機構，將其與非盈利性醫療機構展開競爭，讓盈利與非盈利機構的同時存在，促成逐步打破某些公立醫療機構的壟斷經營，克服行業壟斷的消極作用，以滿足社會多層次的醫療需求。對于醫療行業壟斷的格局打破，還應該通過政府的介入，加強對醫療機構的成本監控，對其經營成本進行嚴格認真的審核，合理地確定成本，促其規范價格定制成本，同時還要根據國家政策以及消費者的承受能力綜合確定服務價格定價的機制。
3、矯正外部效應導致的市場失靈
醫療服務外部效應會導致該醫療服務需求不足，因此政府的積極干預是很有必要的。在經濟學中，外部效應可以通過外部效應內在化來解決。邊際效益被加到私人邊際效益上，產品的價格反映了全部的社會效益是正外部效應的內在化，其表現為政府的矯正性財政補貼。外部邊際成本加到私人邊際成本之上，產品的價格反映全部的社會邊際成本是負外部效應的內在化，其表現為政府的矯正性稅收。對于外部效應明顯的公共衛生和基本醫療服務，政府介入并發揮主導作用是十分必要的。在該類醫療服務中，政府可以通過一定的政策和工具來干預資源配置，可以采取財政補貼的方式，比如對有正的外部效應的預防接種者給予補貼，對健康設施建設和醫學教育給予補貼；可以公共供給以及轉移支付支持衛生保健的發展，比如實行對老年人和窮人的醫療救助計劃。
4、矯正公共產品及公共服務導致的市場失靈
公共產品和公共服務會導致出現市場的失靈，該類產品或服務不會由市場自動提供，政府是提供該類服務和產品的主體。對提供該類產品的原則是，政府可以直接生產或者通過激勵非政府部門提供該類產品或服務。通常，政府可以采用經濟資助手段，鼓勵民營企業生產公共產品，或者可以以補助津貼、優惠貸款、無償贈款、減免稅收等經濟資助手段，引導民營企業參與公共產品生產。在醫療服務公共物品的提供和生產上，政府應該就提供公共醫療服務產品和服務的種類、數量和質量，直接生產還是向私人部門購買，生產出來或購買后的產品或服務如何分配進行綜合考慮。比如，醫療服務行業中的公共衛生領域，是典型的公共產品或公共服務，政府必須為這類項目提供充足的資金，政府應該直接生產或向其他機構購買以確保這類服務的有效供給。其中，直接生產是由政府直接舉辦并管理醫療機構，為民眾提供醫療服務；而購買是由政府向包括公立醫院、私人營利醫院和私人非營利醫院等醫療機構購買醫療服務。
5、政府規制的優化
醫療服務領域存在大量的社會福利損失以及市場失靈，要讓該領域的規制制度趨向合理，保證醫療服務市場及行業的健康發展。優化政府規制體制首先應該建立和完善醫療服務領域的法律體系，讓政府運用法律授權的專門規制機構執行規制，改變政府以直接控制醫療機構運作和發展的模式。同時，在法律框架內明確政府、醫療機構、從業人員、患者的責、權、利，為政府規制有法可依，并最終形成以醫療服務法為基礎的醫療服務市場政府規制法律體系，規范政府在醫療衛生領域的規制行為。優化規制，政府應該改革醫療管理體制，構建有效可行的醫療規制體制，構建包括政府部門、行業自律組織和消費者保護組織參與以及公眾輿論監督框架在內的完整的現代規制體制。優化政府規制應該研究和設計有效而切實可行的規制機制，包括進入退出機制、價格調控機制、信息披露機制、醫療機構和醫藥及設備生產企業內部治理機制等。
四、醫療服務行業的政府失靈及其矯正
醫療行業的特殊性必然導致政府失靈的出現，政府失靈將導致消極影響。本節將探討政府失靈的表現并嘗試給出矯正失靈的思路。
（一）政府失靈的表現
在醫療服務行業中，政府的失靈在以下幾方面較為典型。一是在對醫療公共產品的供給方面，存在供給失衡。表現在，政府財政對醫療公共產品和公共服務領域的支持吃緊，導致這些服務和產品的供給量不足。就醫療保障制度而言，醫療保障制度的不完善，導致醫療費用增加，政府財政壓力加大，加重了民眾的負擔。二是政府干預使得醫療服務市場中原本存在嚴重的信息不對稱問題更加突出，從而導致更高昂的交易成本。醫療服務行業信息不對稱廣泛存在于患者、醫生和政府管理部門之間，而作為占據信息優勢的醫療機構和醫生出于利益動機竭盡全力保留自身的信息優勢，這樣政府干預加劇了醫療市場信息不對稱的復雜性，使用于建立信息披露制度并進行管理的資金大大增加，提高了各方進行交易的成本。三是醫療服務行業由政府推動形成的行政性壟斷明顯，政府通過采取法律對競爭進行限制，通過財政補助創造一個不公平競爭的平臺，用低于成本價提供產品與服務及供給公共產品從而在醫療服務行業形成壟斷權力。四是政府對醫療服務領域的廣泛的干預導致公共壟斷權力的濫用，產生大量的尋租、腐敗行為。以藥品監督管理部門為例，對藥品行業的政府監管，應該維護市場秩序、糾正市場失靈，但藥品監管體制不但未能有效治理市場失靈，反而因為尋租行為和監管權力的惡性擴張導致了更嚴重的市場失靈。五是過度醫療問題仍然明顯。因為醫療服務行業由政府推動形成壟斷格局，使得醫療需求缺乏價格彈性，過度醫療是醫方必然選擇的價格策略，因此過度醫療問題的根源也在于政府的失靈。
（二）對政府失靈的矯正
1、引入競爭優化壟斷競爭格局
醫療服務市場壟斷競爭的格局，致使在醫療服務供給優質市場存在嚴重的稀缺，需要政府通過多種途徑去增加醫療衛生服務的供給，進行醫療機構內部改革，引入市場競爭機制。要對醫療衛生服務市場的壟斷性競爭市場進行優化，首先要增加市場主體數量，培育多元化的市場主體，形成多元化并且資源充足的醫療供應體系。為此，政府要逐步的放寬醫療機構的準入條件。政府應該通過醫療衛生機構準入規劃控制標準的降低，讓符合資格的個人或資本能夠進入醫療服務市場，從而擴大醫療服務供給。政府應該在對申請設立機構的社會力量的信用情況、從業條件等進行嚴格審查的基礎上，通過制訂財政、信貸、融資、土地使用等相關優惠政策，允許甚至鼓勵民間資本投資組建醫院、藥店及相關醫療設施，彌補政府投入的不足。對于醫院的發展，政府應該制定措施促進公立醫院的真正放權，進行股份制改革，促進私營醫院、合伙制醫院和中外合資醫院發展，加強綜合醫療服務，大力發展社區醫療服務，鼓勵能成本節約且能夠有效提供醫療服務的各種形式的診所的發展。
2、加大對公共醫療服務的投入緩解供給短缺
政府投入不足導致公共醫療服務供給量的不足是政府失靈的一種重要表現。當前，要保障醫療服務行業的健康發展，保證每個公民的基本醫療，僅靠市場和個人是不夠的，加大政府財政對公共衛生和公共醫療服務的投入力度是解決這一問題的關鍵。政府的部分新增開支應當用在補貼貧困的中西部省份的公共醫療和公共服務上，財政投入公共醫療的重點應放在農村和社區。中央政府的衛生投入需要有更強的針對性，可以嘗試從對城市醫院的供方補貼轉向對需方補貼，從富裕的東部省份轉向不富裕的西部和中部省份，同時還要使政府的花費更有利于低收入人群。在醫療保障制度的建設上，政府應該明確責任，強化公共財政對醫療保障制度提供的資金保障，加大投資力度，承擔醫療保障范圍全覆蓋的主體責任，體現社會公平，建立使弱勢勞動者與強勢勞動者一樣享有平等的醫療照顧。同時，政府應承擔醫療資源優化配置的責任應，公平分配醫療資源，合理配置醫療資源，協調運作醫療資源。
3、加強制度建設，遏制腐敗和尋租
政府在對醫療服務行業的介入的過程中，需要進行政體制改革，及時轉變政府職能，明確自己要做什么能夠做什么，擺正自己的角色定位，構建有利于增進醫療行業健康發展的政府職能模式。政府應該加強自身的法律制度建設，通過推動政府經濟行為法制化并進行法律規范來限制其對醫療服務市場經濟活動的干預程度和范圍，以行政立法的手段對醫療服務行業依法進行管制。政府要加強其對醫療服務行業調控行為的監督和約束，完善政府本身的內外監督體系和機制，增加政府在調控過程的透明度。醫療服務行業供給中的尋租是政府官員在提供服務中為了自己的私利而進行的腐敗行為，政府尋租與腐敗行為導致政府在對醫療行業進行服務和管制中的效率損失。為對腐敗和尋租的行為進行遏制，政府應該掃除自身行為的監管盲點，改革自身不合理的監管關系，以法律的規范和約束力使政府官員轉變觀念，將官員作風引到廉政高效上。同時，通過立法明確政府官員尋租和腐敗行為的懲治力度，對官員起到警示作用，減少官員行為的隨意性，遏制腐敗和尋租行為的發生。
五、結語
醫療服務行具有特殊的屬性：醫療關系是一種委托代理關系，在醫療服務提供的過程中醫患雙方具有嚴重的信息不對稱性；醫療服務市場是一種壟斷競爭的市場，政府在壟斷格局的形成中發揮了重要的作用；一部分醫療服務具有公共品屬性，例如公共衛生服務等屬于純公共品；醫療服務的提供還具有外部效應。因此，醫療服務行業發展中必將存在市場失靈和政府失靈，而對市場失靈和政府失靈的考察是厘清醫療服務行業內在發展脈絡的有效路徑。壟斷、公共產品的供給、信息不對稱及外部效應引致了市場失靈的產生；而政府的內部效應、尋租活動、政府的低效率及信息不完全導致了政府失靈的產生。醫療服務行業市場失靈主要體現在醫療服務領域存在的信息不對稱，醫療行業外部效應的存在，醫療行業的壟斷性格局，醫療服務行業的公共物品屬性特征。在信息很難獲得和準確評價的情況下，由政府的政策干預和供給可以矯正醫療服務行業的市場失靈狀況。對于醫療行業壟斷的格局，通過政府的介入，促進醫療機構的多元化發展，通過政府設立非盈利醫療機構和支持盈利性醫療機構的發展，將其與盈利性醫療機構展開競爭，克服行業壟斷消極作用，矯正市場失靈。對醫療服務外部效應，政府的積極干預是很有必要的，可以通過外部效應內在化來解決。對醫療公共產品和公共服務會出現的市場失靈，可以通過政府的作用來彌補，政府可以直接生產或者通過激勵非政府部門提供該類產品或服務。同時，優化政府的規制制度也能夠對市場失靈起到矯正的作用。醫療服務行業政府失靈的典型表現有：政府對醫療服務行業公共品的供給存在失衡，政府干預加劇了醫療服務市場中原本存在嚴重的信息不對稱性，醫療服務行業行政性壟斷明顯，尋租活動和腐敗行為給行業發展帶來明顯副作用及過度醫療的廣泛存在。通過引入競爭優化壟斷競爭格局、加大對公共醫療服務的投入緩解供給短缺以及加強制度建設，遏制腐敗和尋租等能夠對政府失靈進行矯正。
責任編輯：姚開建
房地產行業壟斷性分析論文范文第3篇
從房地產去庫存的意義來看，主要有以下四點：首先，由于房地產業在我國經濟中作為支柱性產業，因此房地產去庫存不僅對于房地產業的健康發展有推動作用，而且對于經濟穩增長具有重要意義;其次，房地產去庫存也有助于地方政府擺脫土地財政依賴，通過轉變經濟發展方式和創新驅動去拓展新的財政收入來源;再次，房地產去庫存也有利于產業的進一步轉型;最后，房地產去庫存有助于引導房地產回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。
一、全國房地產去庫存政策脈絡
近些年，房地產去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產去庫存被多次提及：
2015年11月10日，習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議時提到，推進經濟結構性改革，要針對突出問題、抓住關鍵點。要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。這是中央領導首次提及房地產庫存問題。
2015年12月14日，中央政治局會議再次提出要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。
2015年12月18日，中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”作為2016年經濟工作五大任務之一，并提出六個方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場;二要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求;三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要
出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口;四要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業;五要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度;六要取消過時的限制性措施。
可見，房地產去庫存已成為2016年中國經濟工作與房地產政策的主要目標。從今年以來國家出臺的降房貸首付比例、調降房產交易稅費等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產庫存的決心。
2月2日，央行、銀監會發布房貸新政，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。
2月2日，國務院出臺《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》指出，要加快發展專業化住房租賃市場。通過實施土地、規劃、金融、稅收等相關支持政策，培育專業化市場主體，引導企業投資購房用于租賃經營，支持房地產企業調整資產配置持有住房用于租賃經營，引導住房租賃企業和房地產開發企業經營新建租賃住房;健全房地產市場調控機制，調整完善差別化住房信貸政策，發展個人住房貸款保險業務，提高對農民工等中低收入群體的住房金融服務水平;進一步提高城鎮棚戶區改造以及其他房屋征收項目貨幣化安置比例，鼓勵引導農民在中小城市就近購房。
2月19日，財政部、國稅總局、住建部就調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策發布通知。通知自2016年2月22日起執行。通知指出，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關于營業稅政策，個人將購買不足2年的住房
對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。通知強調，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策及第二條營業稅優惠政策。
3月5日，李克強總理作兩會政府工作報告，其中涉及房地產方面的內容主要是：推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。
4月12日，國土資源部發布《國土資源“十三五”規劃綱要》提出，結合房地產去庫存，實施有效用地調節政策，保持房地產市場平穩運行。在住房供求關系緊張地區適度增加用地規模;對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應;允許尚未開工房地產項目用地按照有關規定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。
4月20日，財政部官網公布《關于進一步做好棚戶區改造相關工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進一步提高棚戶區改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關部門搭建平臺，組織棚戶區改造居民采取團購方式購置安置住房，切實化解存量商品住房。
4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作。對于房地產方面，會議強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。
5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。
二、地方房地產去庫存政策的分類與特征
隨著2015年底中央經濟工作會議的結束，一些地方政府陸續出臺了刺激房地產市場發展的措施，房地產去庫存也逐步在各地得到落實。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標的刺激型政策主要可歸納為六大類：
1、采取寬松的財政稅費政策
多地出臺了包括減免稅收、清理房企開發過程中行政事業性收費等措施，為房企減輕負擔，推動市場和企業走出低潮期。列舉如下：
重慶市：對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。
江西?。喝嫦抡{房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區范圍內多個開發項目的銷售未完工產品計稅毛利率，由原來的24%調整為22%，其他經濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調整為3%。
遼寧?。航档烷_發企業未完工開發產品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。
同時，在房地產需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。列舉如下：
甘肅?。簩⒆》哭D讓手續費整體下調33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。
新疆維吾爾自治區：將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。
2、積極利用公積金杠桿工具
住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。列舉如下：
江西省和甘肅?。洪_始落實公積金貸款全省“一體化”政策。
四川?。号c全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協議，積極推進異地購房。并推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋。
湖北?。禾剿髟卩l鎮建立健全住房公積金制度。
陜西?。夯罨斯e金的用途，支持職工租房、購房、“養房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。
3、多舉措鼓勵支持農民進城購房
去年底召開的中央經濟工作會議提出，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。今年的政府工作報告再次強調，要加快農業轉移人口市民化，推動農民工在中小城市安家。截止今年4月，全國已有20余省先后出臺政策鼓勵農民工進城購房。主要舉措包括：將農民工納入住房公積金制度范圍、發放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：
江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農民工在內的新市民納入住房公積金制度范圍。
河南省和甘肅?。阂笥霉挝灰獙⒔⒎€定勞動關系的農民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。
河南、山東、江蘇等省份：通過發放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業補貼等方式，展示出吸引農民工來當地購房的誠意。
廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當地農行分行展開合作，推出“農民安家貸”產品，可以較為靈活地處理貸款業務。
四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。
4、推進棚改、商品房回購等工作
不少地區利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產庫存。列舉如下：
甘肅?。河媱澖衲?.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。 福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏玫陀?0%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發商自持、各類機構投資者購買存量房開展住房租賃業務，扶持以住房租賃為主營業務的企業。
河南?。撼雠_新政策探索“租售并舉”，規定公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。
湖北?。簩嵭?ldquo;市場租金、分類補貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產權房的建設和銷售，嚴格規范私人建房。
珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設保障性住房，政府按規定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。
5、實施房地產供給側改革
鼓勵企業利用存量房發展旅游、養老、創業等地產，開展多元化經營等措施，已經逐步在庫存量較大的地區出臺。列舉如下：
山東、海南、遼寧、新疆、江西等?。禾剿鲗⒖罩煤＞胺?、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租客棧等持有型物業;將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產、“創客空間”等;還允許開發企業修改城鎮規劃、允許調整住房套型結構相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地產或新興產業用地。
新疆、遼寧、江西等?。汗膭钇髽I通過兼并重組等方式整合資源，提高產業集中度，做大做強。
6、進一步拓展購房群體
北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的，境外個人在境內工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房;境外機構在北京市設立分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。
沈陽市：支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。
海南?。汗膭罡咧藛T購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年(含)以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。
房地產行業壟斷性分析論文范文第4篇
萬科企業創建在二十世紀八十年代, 是當前我國知名度較高的重要住宅開發公司, 還是我國具備典型意義的藍籌股。企業最初創建地點是深圳, 在多年發展之后, 開始在國內大部分發達地區建設下屬組織。萬科是國內業績首屈一指的房地產企業, 1991年初期正式上市, 股票代碼為000002, 也是我國早期上市的股票之一, 在股市中具有不容忽視的重要地位, 其具有較高的投資價值, 被各界人士所認可。因此以萬科為案例對該行業股票價格變化相關因素開展深入研究可以得到可靠的結論。
一、房地產上市公司股價影響因素及變量的選擇
本文重點研究房地產領域上市企業的股票價格, 與上述股票價格有關的因素較多, 根據理論內容進行研究, 本文從下述多個方面進行選擇。
(一) 股市大盤
上證綜指由上海證券交易所制作, 以內部掛牌上市的所有股票作為統計對象, 以發行量作為權數綜合進行統計得到的可以體現該交易所整體發展走勢的指數。因為在該交易所上市的企業規模龐大, 此外體現出一定的實用價值, 通常使用該數據表示大盤指數。本文主要對其進行研究, 信息源自wind金融數據庫。
(二) 通貨膨脹
通貨膨脹 (Inflation) 表示在紙幣正常流通時期, 因供應量高于現實需求量, 民眾購買水平超過產出供應水平, 造成貨幣貶值問題, 隨之產生的特定時期內物價不斷上漲的現象。此現象對股票價格產生了不可忽視的影響。其不僅會刺激價格, 此外也會在一定程度上抑制整個行業的發展。在問題產生的初期, 因為產品價格提高以及存貨價值變高, 人們普遍認為企業會得到較高的經濟效益, 因此會增加分派股息, 促使價格變高。通貨膨脹導致其余投資產品的價值降低, 風險增加, 人們為了資金穩妥傾向于買入股票, 因此市場對股票需求量變多, 促使價格升高。然而, 在通貨膨脹后期、物價不斷提高的時候, 公司產品價格升高的速度落后于原料、成本、薪資、利息等上漲速度, 投資人員預計企業效益降低, 因此會大量售賣股票, 導致價格變低。無法控制的通貨膨脹會阻礙社會經濟的穩定發展, 導致公司不能順利開展經營活動。政府使用緊縮性宏觀調控方針, 會深刻地影響股票價格的變化。
根據各國實踐經驗以及數據可知, 股票收益與通貨膨脹之間存在密切的關系。有關專家指出逆周期的貨幣方針會強化兩者的負相關性, 反之, 負相關性不斷弱化。國外專家指出供給沖擊導致上述兩者產生負相關, 其中需求沖擊導致雙方產生正相關。不管具體關系如何, 通貨膨脹都成為專家學者研究的重點。
本文確定消費物價指數 (CPI) 為主要研究指標。信息源自我國統計局。
(三) 固定資產投資額
一般使用固定資產投資額評估國家投資情況。專家指出, 投資漲幅變高會促進社會經濟的全面發展, 可以加快股市的擴張。然而假如漲幅過高, 也不利于社會經濟的結構性優化, 造成經濟發展水平較低、效益較低。如此就會導致股市發展風險加劇。所以專家指出, 只借助理論研究依然無法明確固定資產投資額和股價指數之間的關系。
本文選擇固定資產投資價格指數作為固定資產投資額的具體指標。數據來源為中國統計局。
(四) 國內生產總值和基準貨幣供應量
一般我們使用某個國家的生產總值來評估其綜合經濟發展情況, 其還是國民經濟計算的主要指標。國內生產總值表示宏觀經濟發展情況, 根據上述指標我們就能清楚地了解到國家經濟位于怎樣的發展時期。因此投資者研究國內生產總值來判斷國家經濟的發展方向, 促使股票需求量增加, 價格提高。
基準貨幣供應量是中央銀行調節以及控制利率的主要方式, 其中市場利率的多少決定大眾是把錢存放到銀行得到相對穩定的利息收益還是把錢投入到股市得到較高的經濟效益。在貨幣供應量變多的時候, 市場利率降低, 大部分民眾把流動資金投放到證券領域, 股票價格開始升高。
二、數據處理
(一) 模型的建立
本文主要使用下述多個指標研究與萬科企業股票價格相關的因素, 在下文進行詳細闡述以及分析。且在分析之后創建完整的回歸模型:
Y:2006-2013年, 每季度最終交易日的股票價格;
X1:CPI, 居民消費價格指數;
X2:固定資產投資價格指數;
X3:上證綜指指數。
由于本文重點分析萬科企業股票價格, 創建涵蓋不同變量的完整模型, 主要選擇時間序列信息, 具體是2010到2017年的相關信息內容, 總共包含三十二組信息。
本文主要研究2010-2017年相關股票價格、上證綜指指數。在我國統計局官方平臺可查詢到CPI等相關數據內容。
(二) 各變量序列平穩性檢驗
對各個變量進行ADF檢驗, 根據最終結論可知X1.、X2平穩, X3、Y不平穩, 為了全面探究不同變量之間的聯系, 開展一介差分, 得出變量變化較小, 繼而開展相關協整檢驗, 根據結果可知上述變量間存在的協整關系。接下來創建完整的模型。
三、多元回歸模型
(一) 多元回歸模型的估計
利用EVIEWS工具開展深入的研究, 得出下述結果:
從回歸結果來看, 在a=0.05的顯著水平下, X1與X2的t值不顯著, 可能會出現明顯的多重共線性。
(二) 多重共線性的修正
參考逐步回歸法明確模型的主要環節為:
第一步, 進行基礎回歸, 得出
參考R2統計量數據進行排列, 了解到不同變量的重要度從大到小為X3, X2, X1。
第二步, 將Y=15.89165X3-0.202660作為前提, 開始添加X2, X1。
第一添加X2得出最終結果為
R2從0.495852提高到0.534768, 因此可以繼續保留X2。
由于本文所選擇的解釋變量為三個, 因此不需要帶入X1, 因此最終模型為:Y=-0.389986X2+15.25608X3-0.185098
四、結論與建議
根據專家分析結果可知, 與股票價格相關的因素較多, 主要是國家綜合經濟發展情況、股票活躍度等多方面因素。本文主要使用模型回歸進行計算, 固定值產價格指數與上證綜指指數所產生的影響最大, 此外前者的影響更為深遠。所以, 國家要重視股票行業的發展, 即便在我國對外開放以及社會經濟持續發展, 股市得到良好發展的時候, 我國市場化程度依舊較低, 政府過度干涉導致市場效率不高。所以, 政府要全面思考眾多因素, 確定高效合理的方案自主引導資金進入市場, 確保國內股票市場可以得到長久穩定的發展, 加快社會經濟的發展, 最終促進國家經濟的騰飛。
(一) 對投資者的建議
股票市場體現出投資屬性以及投機屬性。投資群體持股時間相對較長, 所承擔的風險不高, 獲益周期長;投機群體持股時間短暫, 承擔的風險高, 獲益周期短。然而上述兩者的參與目標基本相似, 主要是在持股的時候得到較高的經濟效益。因此在空頭情況下, 大眾沒有自信, 導致低價出售股票的現象頻繁出現;在多頭情況下大眾充滿信心, 因此不斷追漲造成股價不斷提高。然而, 股市變化和眾多不確定性情況有關。比如地產企業重要事務、地產企業業績、散戶數量、高額資金的出入等, 都會在一定程度上左右股價, 也許會在短期內反應, 也許會在未來出現反應。但是地產股票的發行受到國家宏觀調控的影響, 因此要時刻重視宏觀政策的變化, 掌握未來經濟發展方向, 只有如此才可以全面了解股票行業的變動。不能隨意追漲或道聽途說, 在投資的時候要保持理性, 避免受到股價不正常變化的影響。2014年底到現在, 國家多次進行降準、降息、降公積金貸款利率, 所以我們就可以清楚地了解到政策趨勢是在加快社會經濟進步的時候促進房地產的發展, 相關利好政策表明當前是發展房地產的最佳時機。然而即便發展趨勢如此, 我們也需要深入研究股票的變化規律, 在選擇股票的時候要保持理性, 不能隨意跟風, 深入研究股市變化以及發展的規律, 只有如此才可以得到效益。
(二) 對房地產商的建議
2014年底, 我國社科院公開信息表明國內住房投資投機開始消退, 房價從全面上升到大范圍降低, 商品住宅過多, 成交量減少。住房行業步入全新發展時期。到目前為止, 北京、上海等部分城市因本身購房需求的獨特性依舊在實施限購政策, 其余地區第二套房產限購政策開始普遍開放, 發達地區的房價降低成為現實。而處理上述問題的寬松調控政策也陸續制定出來, 國家開始陸續取消限購政策, 且不斷減少購房時所上交的各種稅費等, 政府重視保障房的建設和發展, 樓市開始恢復穩定。救市方針政策被不斷制定出來, 可以高效規避樓市突發變動, 弱化大眾恐慌心理, 避免市場崩盤問題。即便政策被制定出來, 思考到當前住房供給過多, 即便政府為樓市發展提供幫助, 房地產業依舊會繼續疲軟。此外, 城市流動人數不斷增加的情況也無法挽救房地產行業的疲軟問題, 一直到人口城鎮化拐點產生以前, 發達城市房價降低的幅度較低, 市場剛需依然較多。因此對房地產公司提出的意見為, 在優惠政策的引導下自主調節房價, 重點出售存量房, 當前開發商的蓋房水平較高, 規模不大的開發商在近期可退出市場, 規模較大的開發商可以延緩建設進度, 追求精品, 建設高規格建筑, 滿足各種群體的現實需求。此外, 因為地產股價和企業的業績有關, 此類企業的信息公開不僅便于有關組織進行監管, 此外也便于投資者了解公司發展現狀, 避免因為企業信息披露不足給自己帶來的經濟損失。
(三) 對政府宏觀調控的建議
目前, 我國房地產行業逐漸從主要依賴市場調節變成市場為主導, 宏觀調控政策為輔的發展格局。在整體行業頹靡的時候, 我國陸續制定寬松政策, 減少利息加快貨幣高效流動, 減少存款準備金率增加信貸量, 減少公積金貸款利率, 實施統一的房貸政策, 保障剛需購房人群的自信。房地產行業因為投機問題導致過熱問題, 房價持續提高, 眾多住房閑置, 只依靠剛需群體也無法購買全部庫存產品, 過高的房價以及較低的購買力導致開發商無法得到較高的經濟效益, 整個行業開始下滑現象。因此我國開始減少貨幣供應量以及信貸量, 全面打壓市場投機行為, 降低購房熱度。在整個行業受到限制的時候, 逐漸降低房價、開始推出寬松的政策, 確保房價穩定降低, 民眾購買力開始恢復, 行業得到穩定發展, 上市企業效益增多, 行業股票升高。我國對市場進行積相應的政策干預, 加強對股市、房地產企業的監管。有關政府組織對此類企業的披露活動進行高效的監管, 此外也需要對監管部門開展相應的監督。健全信息披露機制, 進一步避免交易時期出現的違法行為、虛假信息。證監會的責任是監管國內證券期貨行業, 確保行業平穩發展, 保證其正常運作, 目前我國要強化監督, 健全相關法律條文, 避免行業違規問題的出現。
摘要：目前證券行業持續擴張, 上市企業信息披露制度不斷健全, 上市企業的財務信息對投資者的決策產生深遠的影響, 在市場中表現為企業的股票價格會跟隨財務信息的變化而改變。本文將萬科作為典型, 深入分析與房地產公司股票價格變化有關的因素, 結果表明上證綜合指數對其影響深遠, 實證檢驗結果為廣大投資者做出投資決策提供了有效的依據。
關鍵詞：房地產,VAR,多元回歸
參考文獻
[1] 陳沐陽, 劉琰.房地產行業股票價格的影響因素[J].時代金融, 2016 (24) .
[2] 曹妍.宏觀因素對房地產行業股票價格影響的分析[J].江蘇科技信息, 2015 (9) .
[3] 郭麗芳, 林珊.中國房地產、股票價格變動對經濟增長的差異性影響[J].亞太經濟, 2013 (5) .
[4] 陳星宇, 陳江.房地產股板塊指數影響因素的實證分析[J].當代經濟, 2013 (19) .
房地產行業壟斷性分析論文范文第5篇
黨的十九大報告中明確了“房子是用來住的, 不是用來炒的”的定位后, 許多地方出臺了一系列有針對性的措施來穩定市場, 房地產行業如火如荼的上漲趨勢逐漸得到遏制, 房地產行業從以前的暴利狀態轉入了微利時代。因此, 如何降低房地產行業自身成本, 進行高效的稅收籌劃, 對房地產行業來說就顯得尤為重要。筆者從土地增值稅的角度來分析房地產行業的稅收籌劃。
2 稅收籌劃的含義、特點
稅收籌劃就是企業如何合理避稅。它來源于1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。到21世紀, 人們把在法律允許的條件下, 納稅人通過對投資、經營、理財活動進行事先籌劃, 盡可能取得節稅的經濟利益的這種情況稱作為稅收籌劃。
其特點有以下三點:
(1) 稅收籌劃的最明顯特征就是它符合法律規定, 是納稅人在合法合規的條件下對應繳稅款做出利益最大化的一種方法, 進行籌劃的同時保證企業涉稅零風險。
(2) 稅收籌劃是事前的籌劃, 通常在企業生產經營開始前就要對企業內的各項將要展開的生產經營活動進行分析, 合理地規劃以達到納稅額度最小。這種方式可有效防止納稅人事后利用隱瞞收入等手段偷稅漏稅, 避免企業受到懲罰。
(3) 稅收籌劃最明確的目的就是通過一切合法的手段, 利用國家的相關條例和優惠措施使企業達到稅負最小化。從而使企業能夠以更好、更合理的狀況健康發展。
3 房地產企業開展稅收籌劃的必要性
房地產行業涉及的稅種很多, 稅負也比較重。其最主要的稅種包括土地增值稅、房產稅和企業所得稅等, 其中土地增值稅的由于實行四級超率累進稅率, 最高可達60%, 如表1所示:
表1說明土地增值額越大, 稅負就越重。當然, 如此高的稅率, 既可以為地方政府增加財政收入, 同時也是政府宏觀調控的重要手段, 但對房地產行業來說則是沉重的負擔。目前, 有的房地產企業由于對國家的稅收政策沒有很好地把握;房地產行業的領導人員缺乏對稅收籌劃的必要性的認識;財務人員的專業水平不高;與稅務機關的溝通不暢等原因, 使得企業對土地增值稅的籌劃還是缺乏整體思考。因此, 如何通過對房地產行業的土地增值稅的納稅籌劃, 來提升企業的綜合競爭力、降低企業稅負、實現利潤最大化、改善企業經營環境就顯得十分必要。
4 基于土地增值稅的房地產行業的稅收籌劃
房地產項目在開發過程中, 往往時間比較長、所需資金量比較大、涉及的數據又比較雜, 如果要實現利潤的最大化, 就必須要認真進行稅收籌劃。我國的土地增值稅是指企業在取得轉讓建筑物及其附著物、國有土地使用權所得后扣除法定扣除項目金額 (土地開發的成本、獲得土地使用權的成本、新建房及配套設施的成本, 建筑物及舊房的評估價格等) 的增值額為計稅依據繳稅的一個稅種。由于土地增值稅計算方式和自身清算時間的原因, 也使其成為房地產企業所有稅種里面最好籌劃, 籌劃空間最大的一個稅種。當然所有的稅收籌劃都必須建立在遵守法規政策的前提下。
4.1 利用增值率比例進行籌劃
利用房地產行業增值率比例指的就是通過控制銷售收入與扣除項目金額之間的增值額, 來達到適用低稅率的目的。按稅法規定, 房地產企業銷售普通住宅, 其增值額小于20%時, 則可以免征土地增值稅;高于20%時則按照土地增值稅的各級稅率要求繳稅。
例如, A房地產開發企業銷售自己開發的某小區普通住宅, 獲得款項為6600萬元, 可扣除的項目費用為5400萬元。增值率的計算方案為:
方案一:直接計算, 此次銷售取得的土地增值稅的增值額為:6600-5400=1200 (萬元) , 增值率:1200÷5400=22.22%。根據表1所示, 必須按照30%的稅率計算:1200×30%=360 (萬元) 。
方案二:假設A房地產開發企業能夠將取得的款項降為6460萬元, 那么增值額就變為:6460-5400=1060 (萬元) ;增值率:1060÷5400=19.63%。增值率小于20%, 免于征收。此時, 雖然企業的銷售收入降低為6460萬, 但不需繳納稅款, 稅前利潤也增加了220萬元。
由上可以看出, 方案一的房價比方案二高了140萬元, 但通過籌劃, 方案二卻使企業所得的利潤增加了220萬元。也就是說, 高房價并沒有給企業帶來高利潤。因此, 選擇第二個方案更好。
4.2 企業處理代收取款項的稅收籌劃
根據我國相關稅法的規定, 如果房地產企業在銷售過程中有代收費用, 且計入購房者的購買價格中, 那么代收費用就可以作為收入計稅, 并在扣除項目中一起扣除。如果代收費用沒有計入購房者的購買價格中, 而是另外單獨收取, 就不可以作為收入計稅, 也不能在計算增值額時扣除。
例如, B房地產開發企業銷售一批房地產, 獲得款項3000萬元, 企業登記的可扣除項目總共為1750萬元, 為當地人民政府代收費用120萬元, 此時是否應該將120萬元代收費用并入購房價中呢?
方案一:假設該筆代收取款項不體現在購房款中而單獨收取, 那么該企業可扣除項目為:1750萬元, 增值額為:3000-1750=1250 (萬元) , 增值率為:1250÷1750=71.42%, 應納稅款為:1250×40%-1750×5%=412.5 (萬元) 。
方案二:假設該筆費用體現在購房款中, 該房地產可扣除項目金額為:1750+120=1870 (萬元) , 增值額為:3000+120-1870=1250 (萬元) , 增值率為:1250÷1870=66.84%, 應納稅款:1250×40%-1870×5%=406.5 (萬元) 。
由上可以看出, 房地產企業最后取得的增值額與企業對代收費用的處理方式無關, 但是會對房地產開發的總成本有一定影響。以上方案中, 方案一把代收費用不計入購房款中, 增值率提高;方案二把代收費用計入購房款中, 增值率下降, 而且比方案一減少了6萬元的稅負。也就是說, 代收費用計入購房款中可以減少稅負。因此, 選擇方案二更好。
4.3 企業借款的稅收籌劃
很多房地產開發企業自身在成立或經營時, 往往沒有足夠多的流動資金, 為解決這一難題, 企業常常對外大筆借款, 這其中不可避免地要牽扯到可能產生的利息。在這一點上, 我國相關法規明確, 房地產開發企業能向稅務機關提供金融機構證明的, 開發費用可以據實扣除;不能向稅務機關提供證明的, 則按開發成本與取得土地使用權所支付的金額兩者之和的10%扣除;其他開發費用, 則按5%扣除。也就是說, 是否向稅務機關提供金融機構的證明就直接影響開發費用扣除的多少。對房地產開發企業來說, 在增值率20%以下的情況下, 增加開發費用, 增值額就可以降低, 土地增值稅也可以降低。因此, 對企業來說, 就要努力增加扣除部分來減輕稅負。
例如, C房地產開發企業計劃開發銷售一批房地產, 企業為取得土地使用權向對方支付了近1500萬元, 開發成本為1800萬元, 企業所產生的財務費用為利息300萬元, 未超過規定的商業銀行同類同期貸款利率。
方案一:假設企業能夠在納稅申報時提供相關的金融機構證明, 開發費用為:300+ (1500+1800) ×5%=180 (萬元) 。
方案二:假設企業不能提供相關的金融機構證明, 則開發費用為:300+ (1500+1800) ×5%×10%=18 (萬元) 。
由上可以看出, 向稅務機關提供金融機構證明的, 開發費用更高, 其增值額就可以降低, 土地增值稅也可以相應得到降低。
4.4 按售房品種不同分別進行核算的稅收籌劃
根據我國稅法規定, 房地產企業在開發普通住宅時, 一般不能同時開發其他類型的房地產, 如果有此類情況, 那么就應該把兩者分開來核算增值額, 如果不把兩者分開核算或不能準確核算的, 那么其普通住宅就不能享受免稅政策。在現實生活中, 房地產企業可以充分利用這一優惠政策, 從而降低稅負。
例如, D房地產有限公司開發銷售了一批豪華房產, 獲得款項2900萬元, 核算后的可扣除項目金額為1100萬元, 后又增加銷售了一批普通住宅, 獲得款項2500萬元, 核算后的可扣除項目金額為2150萬元, 該如何進行稅收籌劃呢?
方案一:假設將兩項收入合并計算, 則增值額為:2900+2500-1100-2150=2150, 增值率為:2150÷ (1100+2150) =66.15%, 應納稅款為:2150×40%-3250×5%=697.5萬元。
方案二:假設將兩項收入分開核算, 則增值額分別為2900-1100=1800萬元, 2500-2150=350萬元, 增值率分別為1800÷1100=163.64%, 350÷2150=16.27%, 應納稅款分別為1800×50%-1100×15%=735萬元及0萬元?？晒澥《惤?7.5萬元。
由上可以看出, 分開核算更為有利。
4.5 通過分立合同進行稅收籌劃
通常, 房產銷售和裝修都是訂立一個合同后進行稅款計算, 但這種方式很容易使得企業的土地增值稅的增值額上升, 最終稅負升高, 而如果將房產銷售和房產裝修分別訂立兩個合同, 分別進行土地增值稅核算, 就可化整為零, 最大程度降低企業所承擔的稅負。
例如, F房地產開發企業開發一批裝修好的房產進行銷售, 房屋銷售取得1000萬, 扣除項目550萬;裝修取得收入200萬, 扣除項目180萬。
方案一:若訂立一個合同, 則增值率為 (1000+200-550-180) ÷730=64.38%, 適用40%的土地增值稅稅率:470×40%-730×5%=151.5萬元。
方案二:若分別訂立銷售合同和裝修合同, 則裝修所得增值額小于20%, 免征土地增值稅。僅對銷售所得納稅: (1000-550) ÷550=81.82%, 450×40%-550×5%=140.5萬元。
由上可以看出, 房地產企業訂立多個合同有助于減稅。
5 結語
我國房地產行業適用稅種多樣, 本文討論的土地增值稅所涉及的各種稅收籌劃方法的應用僅僅是冰山一角, 在實際操作中還有更多可挖掘的空間。雖然每一項稅收籌劃所能給企業帶來的利益不大, 但如果納稅人能夠始終保持全局觀念, 做事時具備一定的超前意識, 而相關財務人員又能夠熟練地運用稅收法律知識, 最終能夠為企業創造更大的財富。
摘要：如何降低房地產行業自身成本, 進行高效的稅收籌劃, 對稅負較重而利潤較薄的房地產行業來說尤為重要。本文以土地增值稅為例來分析房地產行業稅收籌劃的必要性, 并分別從增值比率、待收款項、企業借款、分品種核算以及分立合同等方面給出了稅收籌劃建議, 使企業稅負最小化, 保障企業健康穩定發展。
關鍵詞：土地增值稅,房地產行業,稅收籌劃
參考文獻
[1] 丁萍.淺議稅收籌劃在公司中的運用[J].時代金融, 2013 (5) .
[2] 李俐.淺析房地產企業繳納土地增值稅的納稅籌劃[J].行政事務資產與財務, 2014 (15) .
[3] 陳方.房地產企業土地增值稅的稅收籌劃[J].企業改革與管理, 2016 (4)
[4] 胡艷.巧用臨界點進行典型稅種的稅收籌劃[J].石家莊經濟學院學報, 2014 (2)
[5] 黃俁.房地產企業土地增值稅稅收籌劃研究[D].吉林財經大學, 2016.
房地產行業壟斷性分析論文范文第6篇
摘 要：隨著社會經濟的發展，會計工作越發重要。房地產行業會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經濟管理服務。如果房地產行業會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產企業在一定時期內的經濟業務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經濟管理和經濟決策的依據，也不能提高管理水平和經濟效益。
關鍵詞：房地產；會計信息；失真
一、影響房地產行業會計信息失真的成因
會計信息失真就是指會計信息對它的使用者而言失去了真實客觀性，它可以分為主觀會計信息失真和客觀會計信息失真?？陀^會計信息失真是指由物價指數變動、幣值變動，會計原則之間不協調導致主觀方法介入等客觀因素導致的會計失真。一般說來，會計人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計信息失真，它是無法避免的。主觀會計信息失真是相關人員由于利益驅使而人為制造的會計信息失真。導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。
（一）會計法規制度和會計法規尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產行業監督機制不健全
房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。
（三）房地產行業會計人員自身素質較低
總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、對房地產行業會計信息失真的治理辦法分析
（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系
會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。
（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制
一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。
（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍
房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。
參考文獻：
[1]啜華。會計信息質量與財務約束機制研究[J].財會通訊，2009（2）。
[2]李益婧。會計信息失真的原因及防范對策的思考[J].吉林工商學院學報，2010（1）。
作者簡介：王喆（1972.7.31-），男，大連新型房地產開發有限公司財務部，成本會計，會計師，上海立信會計高等?？茖W校（現上海立信會計學院）畢業，研究方向：房地產會計，房地產成本控制，內部控制等。