第一篇：住宅小區物業衛生管理
佛山市城市物業住宅小區衛生管理工作匯報
佛山市建設局
近三年來，我局根據市政府辦公室《關于印發佛山市全面創建國家衛生城市方案的通知》(佛府辦[2004]111號)精神，結合建設、房地產行業管理的特點，努力做好對物業住宅公司的管理工作?，F對近三年我市城市物業住宅公司衛生管理工作匯報如下: 近幾年來，我局著重做好物業管理企業資質年審檢查工作，深入各管理小區(大廈)進行環境衛生檢查;要求企業做好季度自查工作，促使小區(大廈)保持高質服務狀態;做好企業申報全國、省物業管理示范項目的組織工作，提升我市房地產市場的整體水平。。
4、無違反規定飼養寵物家禽、家畜;排放油煙、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染。 對物業綠化管理方面
要求花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
若在年審檢查中發現還存有衛生死角和工作沒有到位，或業主和承租人對管理小區(大廈)有關于環境衛生方面投訴的，我局將按照《物業管理企業資質管理辦法》有關規定對企業進行相應處罰。
二、積極配合市場發展需要，做好小區物業定級工作
在每年申報全國、省物業管理示范項目工作中，我局為了配合市場的發展需要，積極聯合佛山市房地產協會，組織市內較好的物業小區(大廈)申報工作。讓取得“全國、省物業管理示范項目”稱號的物業小區(大廈)能夠起到模范作用，促使我市其他小區(大廈)相互競爭和相互比較，提升房地產市場整體水平，每年我局在全市范圍內開展“全國、省物業管理示范項目”考評工作，組織專家小組分別到各申報項目中進行檢查考評，規范各小區(大廈)的管理工作，并根據“全國物業管理示范項目標準及評分細則”對物業加強環境衛生考評工作，2003年--2005年物業小區管理取得很大成效，具體情況如下:2003年我市有九家企業所管理的項目獲得“市物業管理示范小區”稱號，六家企業獲得“廣東省物業管理示范小區”稱號，2004年我市共有11家企業所管理項目取得“佛山市物業管理示范項目”稱號，有1家物業管理小區取得”廣東省物業管理示范項目”稱號(附件9),有3家企業所管理項目取得“全國物業管理示范項目”稱號， 2005年我市共有13家企業所管理的項目取得“廣東省物業管理示范項目”稱號，有2家物業管理小區取得“廣東省物業管理示范項目”稱號，2006年我局在穩固禪城區和南海區物業管理小區(大廈)的環境衛生管理情況外，重點是規范順德區、三水區和高明區的物業管理小區(大廈)的環境衛生管理，提高順德區、三水區和高明區的物業管理水平。今年，全市共有24個小區(大廈)申報，現正進行現場評審工作。以上數據顯示，我市衛生比較成熟的小區(大廈)在不斷增多，這表明我局在指導和規范各區的物業管理方式是正確的，有成效的，我局還準備繼續努力把高明區的物業管理水平提上臺階，以縮小各區物業管理水平差距。
我局將在每年的資質年審和抽查中，以取得“全國、省物業管理示范項目”稱號的小區(大廈)作為衛生典范，讓其他小區(大廈)向其學習。 近年來，我局除了在年審、抽查和申報示范項目工作中抓環境衛生，還要求市內各小區(大廈)積極聯合各街道辦事處、居委會，并協助市衛生局，抓好各自清運工作，嚴格按照《佛山市除四害管理工作實施意見》來處理環境衛生工作，在流感期間更是從嚴要求各物業管理企業的管理行為，防止疾病的爆發。
第二篇：縣級城鎮老舊小區落實物業管理創建文明衛生城鎮的總體方案
縣級城鎮老舊小區落實物業管理
創建文明衛生城鎮的總體方案
為了盡早實現創建文明衛生城市，提升城市形象，建設文明社區和諧家園，征對縣級城鎮老舊住宅小區房屋舊、設施差、無配套、無資金、無管理、有違建的特點，在老舊實施物業管理“低收費、廣覆蓋、有補貼”的長效機制，根據《四川省物業管理條例》和《四川省業主大會和業主委員會指導規則》等法規，擬對城鎮老舊小區落實如下物業管理方案：
一、以立法的形式保障老舊小區物業管理規范實施 我縣可以參照省內外的相關作法，以人大立法的形式制定我縣《城區老舊住宅小區管理辦法》和《老舊小區維修資金歸集管理辦法》等地方法規，明確老舊小區的概念等(可以2004年為界劃分)，確保政府換屆或領導人事變動依然能有效推行，同時保證財政補貼專項資金從預算到撥付依法保障到位;確保落實物業管理后大型維修改造有資金來源;確保老舊小區業主、居民依法參與。
二、實施改造硬件與物業管理改善相結合
結合危舊房屋改造，根據城市功能變化和物業管理改善進行物業區域劃分，建議由財政資金投入對車位、綠地的安
1 排、消防設施和物業管理用房等硬件設施進行統籌規劃改造修繕，在不影響消防通道的情況下劃定停車位實行有償使用，由水、電、氣等專業經營單位負責管網改造。做到危舊房改造和老舊住宅改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
三、落實責任主體
堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，由所屬鄉、鎮政府和社區居委會的牽頭組織，硬件設施改造由住建局協助落實，物業管理改善由房管局指導落實。財政、城管、公安、環保、物價等部門按職能協助配合。
按法規設立業主大會，選舉業主委員會，組織業主、居民廣泛參與，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”對物業管理活動進行長效組織實施。
四、落實物業管理“軟”“硬”結合
完善業主公約和各項管理制度，在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
五、實施步驟
1、由鄉鎮政府牽頭，住建、房管部門協助指導，各社區居委會具體落實，在廣泛征求業主、居民意見的基礎上進
2 行物業管理區域的科學劃分，達到全覆蓋、無間隙。
2、根據物業管理基本要求對劃分的區域進行配套設施的改造、修繕，完善道路、消防、管網系統，化糞池、電梯增設等，結合天網建設增設小區監控，劃分車位，撤除違法搭建，物管用房可根據具體條件，利用小區空閑地建設臨時設施、使用公共房屋或租用居民房屋。
3、按劃分的物業區域組織召開業主大會，選舉業主委員會，制定管理規約，確定物業管理的模式。
4、落實物業管理
物業管理模式可根據小區實際，實行業主自我管理和專業化物業管理。
業主自我管理可利用本小區富余人員和社區公益崗位，通過組織培訓從事保潔、保安、維修等工作，可由社區網格管理員負責監督，業委會組織實施。
專業化物業管理，由業主大會選聘物業服務企業，業主委員會代表業主簽訂《物業服務合同》，按政府指導價和服務等級標準實施。鄉鎮政府和社區居委會協調督促，房產管理部門進行業務指導和行業管理。
六、費用和資金
鄉、鎮人民政府動員組織居民按當地現行維修資金歸集標準籌集首次維修資金，普通住宅
元/平方米，電梯公寓
元/平方米，財政補貼50%，組成一個物業區域的
3 維修資金帳戶，按照《四川省維修資金管理實施細則》使用，對改造后的物業小區公共設施和共用設備進行再次維修、養護準備資金，首次的維修資金使用到30%時由業委會組織業主兩次歸集，房產管理局和社區居委會督促。
老舊小區物業管理費建議在0.5-0.8元/每平米.月之間，財政可制定補貼標準，減少居民負擔，對低保，五保等貧困家庭可公示減免物業費用，小區內劃定的露天停車位可適當收取停車費，用于補貼物業費用。
綜上，老舊小區通過這樣人大立法，政府主導，鄉、鎮組織，行業監管，群眾出錢，財政補貼，環境美化，社會共享，基本可實現規范管理，創建文明衛生城鎮。
二0一八年七月十八日
第三篇：住宅小區物業管理
浙江廣廈建設職業技術學院
管理工程學院
2009/2010學年第1學期
課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任
第四篇：住宅小區的物業管理
住宅小區的物業管理準確的講應當是指對居住為主要功用的物業進行管理。除住宅外還應包括公寓、別墅等，有別于以居用為主的物業。也許是住宅離我們的日常生活更近一些，所以每當提起物業管理總是與住宅小區的物業管理聯系起來。
如果以普通人的眼光給物業管理下一個非專業性定義，那么我想應該是：由專業人員組成的法人機構對居住小區中的社區文明、舒適度、安全保障所構成的現代生活空間，按企業行為進行構想、計劃、組織實施，以滿足社會群體和個體生活的均衡需求。
在住宅小區的物業管理中，管理公司的工作是以以下五個方面為工作重點開展的。
首先，大量的日常工作是圍繞居住保障進行的，也就是滿足居民最基本的居住需求，它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩定，冬季的用暖供給，土建結構的安全保障，外墻裝飾的破損補救，以及對突發事故的急修、搶修等。這一切是通過對物業各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等一系列復雜繁重的技術勞動完成的。
這一切既滿足了居民最基本的需求，也保障了物業經濟價值的實現，并減緩了由于時間造成的物值的降低。
環境的保障和建設是物業管理工作的又一重點，這既是物業的居住環境、公共空間的清潔、衛生、綠化園藝的設計、維護，也包括了杜絕任何可能影響居住生活環境的現象，行為的產生，如視覺環境污染、亂設攤點、嗓音、臨時施工等。對于小區VI系統的導入和管理應是現代小區物業管理的一個新的重要組成部分。
另一個影響我們居住生活的環境是人際互動的空間環境，隨著都市化進程的加快，人際空間的重新構建已經成為我們面臨的一個新課題，消彌心理障礙，形成自由系交住，這既是社會學家，也是物業管理公司通過理論研究和實踐探索共同解決的問題。
為個體生活提供全方位的服務是居住小區舒適度的一個重要標志?，F代生活節奏的加快，帶給人們對現代居住生活更多更高的要求，人們希求便捷周到的服務，以最大限度的滿足個體生活所需。
由于國家政策規定和發展商出于商業目的需要，大多在小區內建立一定的生活配套設施，這些配套設施在初期設定時常常是概念型的，無法確定縝密的運行安排，隨著居用者的入住，居住群體進行一般需求分析和商圈調查，對小區的配套設施進行延伸設計和定位的強化，以尋求有效需求和有效供給的鍥合點，初步確定小區基本的生活設施和配套服務，如：學校、幼兒園、商店、郵局等，并針對所議定項目制定實際運營方案，最大限度的提高配套設施場地的使用價值。繼而，管理公司在可能提供的服務空間和相應資金保障的前提下，針對小區內的居住群體進行目標群體的細分，通過調查分析以進行特別服務設計或特色服務的設計。這一過程既要考慮對不同的家居人口狀況，年齡構成，居住者的實際生活水平等基本要素，同時又要考慮由于不同文化背景，經濟收入差異所形成的品味趨向、國別、民族，不同文化生活背景，宗教信仰的差異，以及現化生活所形成的價值取向，最終尋求調和不同群體內的共性和差異以確定公共生活空間的利用和特殊、特色服務項目的設定，如康樂、消閑設施，品類眾多的社會服務
活動的實施，并根據運行過程中居用者的反饋予以補充、完善，以形成小區居用生活服務舒適度相對較高的水準。
在對小區居住者的問題上，大多樂于談及的是服務，而諱于談的是管理。首先應指出的是物業管理中對人的管理是指對公共生活秩序的管理，是相對于個人私生活而言的。作為物業管理的重要組成部分，是衡量物業管理水平的關鍵。人可以以個體形式存在，卻無法以個體形式生活，共同生活的方式必然會涉及公共生活秩序的管理，我們的日常生活中常常會遇到這樣一些現象，不名物體從空而落傷及無辜，庭園花木攀折跆盡、私搭亂建比比皆是，樓道堆積舉步難行，夜間裝修擾人好夢等等，不勝枚舉。 這一切不能簡而化歸到“素質”一欄，在個體生活自律的同時，也需要物業管理，公司的他律性規范，更需要公眾的參與完成。
對于公共生活秩序的管理是以社區精神文明建設保障大多數居用者的舒適，文明的居用生活為前提，是以提高社區文明程度為目標的。在管理過程是，按照“以法為據，有約可依”的原則，通過公約書來約束個體生活中影響群體利益的行為，杜絕不符合社會公德和傷害公共生活秩序的現象發生，作為居用生活的準則。
有別于傳統居住區，新建小區的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱環節，而這些又常常是引發強烈不滿的重要原因。物業管理公司對小區提供物業管理服務的同時也還扮演著一個法律、法規維護者的角色，大量煩瑣棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業公司一項重要的工作內容。圍繞著防火安全治安防范交通管治、技術安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調解等一系列過去本應由多個部門共同完成的工作。
除了配合公安法機關加強小區安全管理防范措施的制定和落實外，還地做好對違章、違紀、違規現象的糾正工作，杜絕一切可能影響居用者生活的行為產生，由于這一類工作極易引發居用者之間的矛盾的產生，故還應積極做好宣傳教育工作，使小區安全保障系數提升到最高點。
物業管理公司能夠提供優秀的管理和服務，居住者能夠享有高品質的居住生活，首先應明確二者之間的關系。這既有一般意義上的“管理與被管理，服務與被服務”的常規概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關系。
物業管理公司與居住者及所成立的業主委員會通過法律協定委托管理協議和管理公約，而形成的契約關系，依據國家及政府相關部門所界定的權限及合約中的各項條款明晰雙方的各項行為，保障雙方的權益。不管是法人機構(管理公司)與自然人(居用者)，還是法人機構(管理公司)與非獨立法人社團(業主委員會)之間所形成的各項契約的前提均是平等的，是具的法律效益的。居住者與物業管理公司的另一層關系是政策法規及合約所約定的經濟關系。物業管理公司收取相應標準的管理費，獲得一定的權益，向居住者提供管理與服務，居用者支付一定的費用并出讓一定的權益，獲得相應的服務，物業管理公司所提供的管理服務做為企業行為有別于過去政府部門提供的公益行為，是有償的，做為開放改革新形勢下的市場經濟的產物正逐漸被社會所接納，企業化做為其重要表征也為國家所大力提倡。
物業管理作為一個新興的行業，則以社會化為其重要標志的有別于傳統的具有政府強制行為色彩的社會行為，其平等的法律地位和鮮明的企業色彩決定了物業管理公司與居住者最重要的一層關系棗相對自由的社會關系，是以共識為基礎，通過共管共建來調和不同社會角色的差異，最終達到居住小區社區文明，舒
適程度，安全保障系數的提高，共同營造現代人的生活空間，共享現代生活這一終極目標
第五篇： 住宅小區物業管理辦法
為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。(2)對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
(3)對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質;制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日