《合同法》第230條規定:“出租人出賣租賃房屋的, 應當在出賣之前的合理期限內通知承租人, 承租人享有以同等條件優先購買的權利。”依據上述法律規定, 出租人“出賣”房屋是房屋承租人行使優先購買權的前提, 但在審判實踐中, 如何理解《合同法》第230條所稱的“出賣”, 其是否僅限于嚴格意義上的“有償轉讓所有權”, 還是包括一系列類似的“轉移房屋所有權”情形, 存在爭議。下面, 本文將對此展開論述。
一、互易
從法律效果上看, 互易同出賣一樣都導致第三人取得租賃房屋的所有權, 不同點在于互易中第三人是以金錢之外的財產權作為對價。因此, 鑒于互易與買賣所產生的所有權移轉之法律效果相同, 如果承租人能提供同樣的互易對價, 滿足了“同等條件”的要求, 就應使他對租賃房屋享有優先購買權, 在住房租賃關系中尤其應該如此。當然, 如果出租人通過互易旨在獲得第三人提供的特定物, 此時即使認為承租人有優先購買權, 但由于無法滿足“同等條件”的要求, 其權利實際上無法行使。有鑒于此, 在解釋論上, 不能直接將《合同法》第230條或法釋[2009]11號的相關規定直接適用于互易。但可依據《合同法》第175條關于互易參照買賣合同的規定, 認定在互易的情形下房屋承租人亦享有優先購買權, 但前提是承租人行使其權利時應滿足“同等條件”的要求。
二、代物清償、以物抵債
代物清償是指, 債務人以其他給付代替原合同約定的給付形式, 債權人實際接受, 從而消滅債權債務關系的行為。我國的現行立法并未明文規定該制度, 但在審判實踐中這種現象經常發生, 通常被稱為“以物抵債”。關于因代物清償或以物抵債導致租賃房屋的所有權發生移轉時, 承租人可否行使優先購買權, 我國裁判例采取了否定的立場。例如, 有法院認為, 以租賃房屋作價抵償債務時, 該項房屋所有權的移轉并非建立在買賣關系之上, 房屋所有權人 (債務人) 和債權人之間并不存在“出賣”關系, 并不符合房屋承租人優先購買權的成立條件, 因此, 承租人并不能要求優先購買房屋, 相應地, 房屋所有權的移轉 (以物抵債) 不構成對原告享有的優先購買權的侵害。1又如, 法院在一則判決書中寫道, “被上訴人與第三人之間約定以房屋抵償部分工程欠款, 雙方當事人之間并沒有房屋買賣的意思表示, 該協議實質是以物抵債的協議, 由此而產生的房屋所有權轉移是以房屋抵償工程款的必然結果。”據此, 房屋承租人主張優先購買權的理由亦是不成立。2筆者認為, 上述裁判例的立場并不妥當, 代物清償或以物抵債與在效果上與買賣無異, 同樣發生租賃物所有權的移轉, 在解釋論上應類推適用《合同法》第230條或法釋[2009]11號第21條的規定, 允許承租人在代物清償或以物抵債的場合行使優先購買權。
三、法院執行拍賣、變賣
法釋[2009]11號第22條和第23條分別規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋, 以及出租人委托拍賣租賃房屋的情形, 沒有規定未經出租人委托的法院強制執行拍賣或變賣租賃房屋的情形。但根據2004年最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條的規定, 在民事執行的拍賣或變賣中“優先購買權人”有權行使優先購買權, 此處的“優先購買權人”應包括房屋承租人。由此可見, 不論此等拍賣或變賣是否經出租人委托, 承租人均享有優先購買權, 但其請求權規范基礎不同, 在適用法律時應注意區分。對此, 也有裁判例認為, 房屋被強制轉讓或用于清償抵押債務時, 只要是采用買賣方式, 承租人可通過參與購買方式取得所有權的, 在承租人、出租人及買受人三者關系中, 保護承租人的優先購買權, 并不損害其他各方的利益, 故承租人的優先權仍應當受到法律保護。3但是, 如果因法人的合并或分立而改變房屋所有人, 其目的并不在于取得價金, 通常只發生所有權人名義的變更, 也并非徹底改變或終止原有資產的整體性關聯, 此時, 房屋承租人優先購買權產生所需要的“承租人出賣房屋”條件并不具備。當然, 如果在此過程中, 轉讓租賃房屋的目的就在于取得價金, 此時承租人便可以通過提供同樣的價金來行使其優先購買權。
但值得指出的是, 實際上, 各國通行做法中, 對于法院強制執行、拍賣中優先購買權的行使, 是持否定態度的。因為法院的強制執行、拍賣往往是在債務人的財產不足以完全清償債權人債權的情況下進行的, 如果還優先保護優先購買權人利益, 則勢必會損害債權人債權的完全實現。所以, 在法院強制執行、拍賣過程中, 一般是禁止優先購買權人行使優先購買權。如《德國民法典》第471條即禁止在強制執行程序中行使各類優先購買權。臺灣地區亦有類似主張。
四、政策性的房屋分配
在政策性的房屋分配中, 有資格參與房屋分配的人往往必須具備一系列特殊的條件, 如達到一定工齡、獲得某些獎勵、具備某些職稱等, 如果允許房屋承租人主張優先購買權取得房屋, 則可能造成房屋分配的實際結果與房屋分配的政策背離, 此時不宜承認承租人的優先購買權。如何識別那些情形屬于政策性的房屋分配, 是司法實踐中的難點。例如, 法院認為出租人依據《關于省政府辦公廳經營性資產處置的決定》將租賃房屋出售給其屬下干部徐光某某, “屬于單位內部分配并出售房屋的行為, 原房屋承租人不享有優先購買權。”4再如, 另一起案件中, 法院認為在房改過程中出租人將租賃房屋出售給第三人, 屬于單位內部分房, 其所簽訂的出售公有住房協議書, 并不是一般意義上的房屋買賣, 不涉及適用優先購買權問題。5再如, 法院認為出租人與第三人之間存在的是拆遷安置補償關系, 而非房屋買賣合同關系。拆遷后建造的房屋, 并非承租人所承租的房屋。針對該安置房屋, 出租人與第三人之間并不存在買賣合同, 并不屬于出租人“出賣”房屋, 因此, 房屋承租人并不能依據《合同法》第230條主張房屋承租人優先購買權。6
五、合作開發、自拆聯建
合作開發、自拆聯建是指, 房屋所有人將自己的房屋拆除重建, 其他投資人進行投資, 雙方共同對于新建的房屋享有相應比例的房屋所有權。在一些地方性法規和規章中, 這種情況下的出租人以其房屋及土地使用權出資和他人合作建房行為, 也被認為是“出售”房屋。7但在審判實踐中, 針對合作開發和自拆聯建租賃房屋等情形, 法院通常不認可承租人有優先購買權。在一份判決書中法院寫道, “被告與第三人將房屋買賣合同變更為合作開發協議后, 原告對本案訟爭的房屋就不再享有優先購買權, 故原告要求確認被告侵犯了原告的優先購買權的主張, 本院不予支持。”8另有法院認為“糖酒公司與竹都建司之間應屬于自拆聯建。糖酒經營站所稱雙方系房屋買賣無相應證據證明, 其優先購買的請求不予支持。”9此外, 在吉林一起判決中, 法院認為, 出租人與第三人簽訂的換建房屋協議, 并非是有意規避法律剝奪承租人享有的優先購買房屋的權利。同時認為, 即使將換建房屋協議認定為買賣, 承租人亦不具備行使優先購買權的同等條件。因為房屋開發建設牽涉到開發資質、條件許可等諸多要求, 這些條件第三人具備, 但承租人不具有此項資格, 不具備買此房后開發建設的條件, 也不享有優先購買權。10事實上, 在合作開發和自拆聯建租賃房屋的情形下, 出租人并非旨在于取得價金, 第三人也多有資格方面的要求。但為了防止出租人與第三人串通, 以合作開發或自拆聯建的名義進行買賣租賃房屋, 在實踐中應根據各方證據判定合同的性質。
六、混合贈與
如果純粹的贈與租賃房屋, 已完全溢出了出賣房屋的文義, 當不成立承租人的優先購買權。但如果租賃房屋的讓與中混合了出賣和贈與的雙重因素, 這種讓與應認定為出賣還是贈與?不同的定性將直接影響到房屋承租人是否享有先買權。在學說上, 如果一個契約中所含的構成部分屬于不同的契約類型, 其中具有半贈與意思的, 屬于混合贈與。于此情形, 原則上應分別適用此不同類型的規定。法釋[2009]11號24條第2項吸收了既往的審判經驗, 規定出租人將房屋出賣給其“近親屬”時承租人不享有優先購買權。作這種規定的理由是, 近親屬之間的房屋買賣中包含有贈與、感恩等感情因素, 其性質多為混合贈與, 不能完全適用買賣合同的規定。如果允許承租人以同等條件優先購買, 上述基于感情因素的贈與利益反為承租人偏沾, 違反了讓與租賃房屋的根本目的, 因此在此情形下承租人不應享有優先購買權。為避免這種例外的無限擴大適用, 法釋[2009]11號24條第2項將出租人的“近親屬”的范圍限定為其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。但問題是, 這種例外可否做擴大解釋, 認為出租人向與其具有其他特殊親密關系的人出賣租賃房屋時承租人亦不享有優先購買權?在法學方法論上, 雖然有人認為當頒布一條針對一個確定的例外情況或一組這樣的情況的規定時, 這個規定不可以當然地類比適用到其中沒有產生例外情勢的案件上。這種認識, 乃所謂的“例外規定應作限制解釋”, 但此可作為參考而不能作為準則, 仍須依法律意旨加以認定。就法釋[2009]11號24條第2項而言, 出租人向其“近親屬”出賣租賃房屋時承租人例外地不享有優先購買權, 該規范意旨在于避免贈與的利益為承租人偏沾而有違讓與租賃房屋的根本目的。僅此而言, 如果存有符合該例外規定的規范意旨的其他情形, 仍可將此例外規定適用之。關于這個問題, 我國法院審理的一則案件深具啟發性和可參考性。在該案中, 某村委會討論形成的“黨員村民代表會議記錄”上載明, “大家討論認為, 誰給錢多賣給誰, 但本村村民優先”。據此, 法院認為, 村委會及村民代表會議實質上賦予了本村村民以優先購買權。因第三人系該村的村民, 而承租人是城市戶口, 因此雙方同作為購買人, 在身份上則不具有同等性。依據上述村民代表會議決定, 應當是本村村民優先購買權優先于房屋承租人優先購買權, 故該房屋承租人不得主張優先購買權?！?1法釋[2009]11號24條第2項實施后, 針對類似的案件, 在解釋論上應對該項規定作類推適用。
摘要：房屋承租人優先購買權的適用范圍不僅僅局限于出租人“出賣”房屋, 在出租人“互易”、“代物清償”、“以物抵債”、“法院執行拍賣或變賣”等情況下, 房屋承租人依然應當享有優先購買權。但是, 在出租人“法人破產、合并或分立”、“政策性分配房屋”、“合作開發建房”、“自拆聯建房屋”、“混合贈與”等情況下, 房屋承租人不應當享有優先購買權。承租部分房屋, 但房屋整體出賣時, 承租部分房屋的承租人的優先購買權則需要視情況具體分析。
關鍵詞：互易,代物清償,混合贈與,合作開發建房
參考文獻
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