河南省物業費管理辦法

第一篇：河南省物業費管理辦法

河南省物業費管理辦法

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河南省物業服務收費管理辦法

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業服務事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、和國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》的規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經建設行政主管部門核準其資質等級的專(兼)營的物業管理企業，為業主、使用人或單位提供社會化、專業化物業服務收費的管理、監督。

本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、相關場地、生活秩序和環境衛生等項目開展維護、修繕、養護、管理，提供其它與業主(使用人)生活相關的服務所收取的費用。

第三條

物業服務收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費的政策，指導全省物業服務收費管理工作。

省轄市、縣(市)政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理權限負責當地行政區域內物業服務收費的日常管

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理和監督工作。

第四條

政府提倡建設單位、業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業收費通過市場競爭形成。

第五條

物業管理企業開展物業服務收費應當遵循合理、公開、公正、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條 根據物業服務企業所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，物業公共性服務、裝修服務收費、特約服務收費，分別實行政府指導價和市場調節價管理。

住宅區域內的(普通商品房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、未成立業主委員會住宅小區)公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。

非住宅物業服務收費、滿足部分業主(使用人)需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

第七條 住宅的公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配臵等情況分為：管理綜合服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及共用部位、公用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項，等級從高到低，一級為最高級。

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第八條 實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業服務項目、等級標準(詳見附件一)。

省轄市、縣、(市)價格主管部門會同同級房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，制定當地住宅物業服務分項目分等級指導價標準，并向社會公布。

根據物價上漲、服務成本等因素，適時調整物業服務標準。一般為3-5年調整一次。

第九條 住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。

第十條

鼓勵建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業。以招投標方式選擇前期物業服務企業的由當地建設(房地產)行政主管部門和價格主管部門審核物業服務等級資質、收費資格。

具體招標形式、方法由當地建設(房地產)行政主管部門和價格主管部門確定。

建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，擬定的住宅前期物業服務收費標準，填列《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》(見附件二)。

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第十一條

建設單位或物業服務企業應在房屋預(銷)售前15個工作日內持《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》，到當地價格主管部門辦理收費相關手續。

建設單位預(銷)售時，應在核定的物業收費指導價范圍內，在房屋交易合同中與物業買受人預先約定物業服務內容、服務規范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

住宅前期物業服務收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明確的，業主有權拒絕付費。

第十二條 業主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業服務收費標準由當地價格主管部門在當地公布的住宅物業服務分項目分等級指導價標準內核定。物業服務企業地價格主管部門辦理相關手續，亮證收費。

業主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性服務收費標準，以及由物業服務企業和業主委員會經業主大會同意選擇協商確定的公共性物業服務費合同期內的執行標準，應由物業服務企業填列《公共性物業服務費備案登記表》(見附件三)，報當地價格主管部門、建設(房地產)主管部門備案。第十三條 業主委員會經業主大會依法、依程序決定與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同自然終止。

住宅公共性服務收費具體標準由業主委員會經業主大會同意和

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物業服務企業在公布的指導價范圍內，根據選擇的服務項目及等級、小區規模、服務要求、服務質量(獲優秀物業管理稱號及住戶滿意度等情況)、服務成本、物價指數、盈利水平、物業新舊程度等因素，協商確定一個合同期內的執行標準。必要時可邀請所屬地人民政府及街道社區參與協調。

因提供本辦法(附件一)未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業服務成本的(如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務)，可根據其服務方式、時間另行在物業服務合同中約定收費標準。

第十四條 物業管理住宅區，因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。

第十五條 實行市場調節價的物業服務收費，前期物業管理期間由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

各級價格、房產主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定服務收費及有關事項。

第十六條 業主與物業管理企業可采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。

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具體定價形式由各地價格主管部門會同同級建設(房地產)行政主管部門確定.

第十七條 物業管理公共性服務費用成本構成，應以《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的規定執行。一般構成：

1、人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。

2、物業公共部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行維護及檢測費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購臵工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、(除垃圾處理費以外的)環衛所需費用等。

4、物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

5、物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需

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的綠化工具購臵費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

6、物業服務企業辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業服務項目內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。

7、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。

8、辦公費，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。

9、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

10、法定稅費。

第十八條 為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主(使用人)收取。

第十九條 住宅公共性物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。

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物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。

第二十條 物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位交納。

物業竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房后，物業服務費由買受人交納。

物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房合同約定的條件，整改期間的物業服務費由建設單位交納。 物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。

已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照80%交納?？筛邔优c多層分兩個標準 (因為現在新建小區空臵率較高，收取50%無法維持小區的日常開支)

第二十一條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物

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業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定政府指導價服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

第二十二條

物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在產權轉移時應向物業服務企業了解物業服務合同、管理規約等情況，并督促原業主結清相關物業服務費用，出現費用未結清時，由物業受讓人承擔連帶交納責任。

第二十三條 住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業主、業主委員會經業主大會或經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。第二十四條 物業管理區域內的車輛停放服務，包括場地(臨時)使用服務、停車物業服務及車輛特約保管服務。

已購買或租賃場地使用權的，不再收取場地使用費。非規劃區的停車場地使用費由業主委員會經業主大會確定。 停車物業服務

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費和規劃區的停車場地使用費實行政府指導價，車輛停放服務收費由價格主管部門另行制定。車輛特約保管服務費實行市場調節價;

第二十五條 業主(使用人)對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修開工前，應當向物業服務企業申報。并簽訂物業裝飾裝修協議，繳納裝修保證金與每平方米2-3元的裝修管理費用。 其中含工人出入證工本費、裝修所產生的垃圾清運、裝修過程中物業公司日常管理費用等。

根據房屋安全管理規定，裝修期間，不得隨意、擅自、改動公共部分的設施(公共走廊、墻面等)、設備(電梯、對講門等)但是，裝修期間損壞的共用部分(公共走廊、墻面等)、共用設施設備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業服務企業，應在裝飾裝修管理服務協議中明確向業主和裝飾裝修企業收取保證金中扣取進行修復，其余部分應在裝飾裝修工程完成后退回。

上述收費標準由當地價格主管部門會同房產主管部門制定并公布外，物業服務企業不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。

第二十六條 有關單位向物業管理區域內提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，

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并直接向業主(使用權人)收費和提供服務。需要委托物業服務企業代收費的，委托單位應當與物業服務企業簽訂委托代收、代繳合同，不得向業主(使用人)收取服務費。

第二十七條 在簽訂物業服務合同之前，物業服務企業應查驗接管物業管理區域的公共配套服務設施，對公共配套服務設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位或業主大會完善，不能完善的，其物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，可參照本辦法在服務合同中明確。

物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業服務企業應根據有關規定與建設單位或業主大會在服務合同中明確。

第二十八條 物業服務收費實行收費公示制度和服務收費登記制度。物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位臵，將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準(含指導價標準、允許浮動幅度、實際收費標準)和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示。接受業主的監督和質詢。

公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。

第二十九條 物業服務企業按規定向業主(使用人)收取

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物業服務費時，應持合法有效文件自行向業主(使用人)收取。 其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。

未經委托人委托，物業服務企業自行提供其他服務收取費用的，委托人有權拒付。

第三十條 物業服務企業在物業服務中應當遵守法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業服務企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。

物業服務企業不得向進入物業管理區域為約定業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業主(使用人)收取任何未予標明的費用。

第三十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其及時足額繳納物業服務費用;逾期仍不交納的按《物業服務合同》約定，交納相應的滯納金，物業服務企業可以依法追繳。

第三十二條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會經業主大會同意與依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以其并非合同當事人為由拒交物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受或者無需

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接受為由拒交物業服務費。

第三十三條 各級價格主管部門應會同房產主管部門，加強對物業服務企業的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監督。

第三十四條

物業服務企業凡有下列違反本辦法之一者，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》、《物業收費明碼標價規定》等法律、法規、規章規定予以處罰。

一、未經物價部門批準，擅自設立收費項目和收費標準的;

二、不按規定實行明碼標價和公示收費標準的;

三、提供服務質價不符的;

四、只收費不服務或多收費少服務的;

五、其它違反本辦法行為的。

第三十五條 未實施專業化物業服務的公共機構物業及原房改房的收費參照本辦法。

業主自行組織管理物業的，其物業服務及收費可參照本辦法執行，并由業主大會所在屬人民政府(街道辦事處)的指導下具體實行。

住宅區域內規劃建設的學校、幼兒園的物業服務收費參照所在地住宅物業服務收費標準執行，并在物業服務合同中約定。

第三十六條 本辦法由省發展改革委、省住房城鄉建設廳各自負

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責解釋。

第三十七條 各地價格主管部門、建設(房地產)行政主管部門可根據本辦法制定實施細則，并報省發展改革委、省住房城鄉建設廳備案。

第三十八條

本辦法公布之前的有關規定與本辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。

第三十九條 本辦法自發布之日起實行。原河南省物價局、省建設廳關于印發《河南省城市住宅小區物業管理服務收費試行辦法的》通知(豫價房字[1996]247號)廢止。

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第二篇：河南省物業服務收費管理辦法

為規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業服務事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、、和國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》的規定，結合我省實際，制定本辦法。

本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經建設行政主管部門核準其資質等級的專(兼)營的物業管理企業，為業主、使用人或單位提供社會化、專業化物業服務收費的管理、監督。 本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、相關場地、生活秩序和環境衛生等項目開展維護、修繕、養護、管理，提供其它與業主(使用人)生活相關的服務所收取的費用。

物業服務收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費的政策，指導全省物業服務收費管理工作。省轄市、縣(市)政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理權限負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。

政府提倡建設單位、業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業收費通過市場競爭形成。

物業管理企業開展物業服務收費應當遵循合理、公開、公正、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。

根據物業服務企業所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，物業公共性服務、裝修服務收費、特約服務收費，分別實行政府指導價和市場調節價管理。住宅區域內的(普通商品房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、未成立業主委員會住宅小區)公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。非住宅物業服務收費、滿足部分業主(使用人)需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

住宅的公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配臵等情況分為：管理綜合服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及 共用部位、公用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項，等級從高到低，一級為最高級。

實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業服務項目、等級標準(詳見附件一)。 省轄市、縣、(市)價格主管部門會同同級房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，制定當地住宅物業服務分項目分等級指導價標準，并向社會公布。 根據物價上漲、服務成本等因素，適時調整物業服務標準。一般為3-5年調整一次。

住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。

鼓勵建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業。以招投標方式選擇前期物業服務企業的由當地建設(房地產)行政主管部門和價格主管部門審核物業服務等級資質、收費資格。具體招標形式、方法由當地建設(房地產)行政主管部門和價格主管部門確定。 建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務 等級，擬定的住宅前期物業服務收費標準，填列《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》(見附件二)。

建設單位或物業服務企業應在房屋預(銷)售前15個工作日內持《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》，到當地價格主管部門辦理收費相關手續。 建設單位預(銷)售時，應在核定的物業收費指導價范圍內，在房屋交易合同中與物業買受人預先約定物業服務內容、服務規范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。 住宅前期物業服務收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明確的，業主有權拒絕付費。

第十二條

業主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業服務收費標準由當地價格主管部門在當地公布的住宅物業服務分項目分等級指導價標準內核定。物業服務企業地價格主管部門辦理相關手續，亮證收費。 業主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性服務收費標準，以及由物業服務企業和業主委員會經業主大會同意選擇協商確定的公共性物業服務費合同期內的執行標準，應由物業服務企業填列《公共性物業服務費備案登記表》(見附件三)，報當地價格主管部門、建設(房地產)主管部門備案。

第十三條

業主委員會經業主大會依法、依程序決定與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同自然終止。 住宅公共性服務收費具體標準由業主委員會經業主大會同意和物業服務企業在公布的指導價范圍內，根據選擇的服務項目及等級、小區規模、服務要求、服務質量(獲優秀物業管理稱號及住戶滿意度等情況)、服務成本、物價指數、盈利水平、物業新舊程度等因素，協商確定一個合同期內的執行標準。必要時可邀請所屬地人民政府及街道社區參與協調。 因提供本辦法(附件一)未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業服務成本的(如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務)，可根據其服務方式、時間另行在物業服務合同中約定收費標準。

第十四條

物業管理住宅區，因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。

第十五條

實行市場調節價的物業服務收費，前期物業管理期間由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。 各級價格、房產主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定服務收費及有關事項。

第十六條

業主與物業管理企業可采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。 具體定價形式由各地價格主管部門會同同級建設(房地產)行政主管部門確定. 第十七條

物業管理公共性服務費用成本構成，應以《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的規定執行。一般構成：

1、人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。

2、物業公共部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行維護及檢測費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購臵工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、(除垃圾處理費以外的)環衛所需費用等。

4、物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

5、物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需的綠化工具購臵費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

6、物業服務企業辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業服務項目內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。

7、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。

8、辦公費，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。

9、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

10、法定稅費。 第十八條

為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主(使用人)收取。

第十九條

住宅公共性物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。

第二十條

物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位交納。 物業竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房后，物業服務費由買受人交納。 物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房合同約定的條件，整改期間的物業服務費由建設單位交納。 物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。 已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照80%交納?？筛邔优c多層分兩個標準 (因為現在新建小區空臵率較高，收取50%無法維持小區的日常開支)

第二十一條

前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定政府指導價服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

第二十二條

物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在產權轉移時應向物業服務企業了解物業服務合同、管理規約等情況，并督促原業主結清相關物業服務費用，出現費用未結清時，由物業受讓人承擔連帶交納責任。

第二十三條

住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。 利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業主、業主委員會經業主大會或經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。

第二十四條

物業管理區域內的車輛停放服務，包括場地(臨時)使用服務、停車物業服務及車輛特約保管服務。 已購買或租賃場地使用權的，不再收取場地使用費。非規劃區的停車場地使用費由業主委員會經業主大會確定。 停車物業服務費和規劃區的停車場地使用費實行政府指導價，車輛停放服務收費由價格主管部門另行制定。車輛特約保管服務費實行市場調節價;

第二十五條

業主(使用人)對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修開工前，應當向物業服務企業申報。并簽訂物業裝飾裝修協議，繳納裝修保證金與每平方米2-3元的裝修管理費用。 其中含工人出入證工本費、裝修所產生的垃圾清運、裝修過程中物業公司日常管理費用等。 根據房屋安全管理規定，裝修期間，不得隨意、擅自、改動公共部分的設施(公共走廊、墻面等)、設備(電梯、對講門等)但是，裝修期間損壞的共用部分(公共走廊、墻面等)、共用設施設備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業服務企業，應在裝飾裝修管理服務協議中明確向業主和裝飾裝修企業收取保證金中扣取進行修復，其余部分應在裝飾裝修工程完成后退回。 上述收費標準由當地價格主管部門會同房產主管部門制定并公布外，物業服務企業不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。

第二十六條

有關單位向物業管理區域內提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向業主(使用權人)收費和提供服務。需要委托物業服務企業代收費的，委托單位應當與物業服務企業簽訂委托代收、代繳合同，不得向業主(使用人)收取服務費。

第二十七條

在簽訂物業服務合同之前，物業服務企業應查驗接管物業管理區域的公共配套服務設施，對公共配套服務設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位或業主大會完善，不能完善的，其物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，可參照本辦法在服務合同中明確。 物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業服務企業應根據有關規定與建設單位或業主大會在服務合同中明確。

第二十八條

物業服務收費實行收費公示制度和服務收費登記制度。物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位臵，將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準(含指導價標準、允許浮動幅度、實際收費標準)和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358 等進行公示。接受業主的監督和質詢。公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。

第二十九條

物業服務企業按規定向業主(使用人)收取物業服務費時，應持合法有效文件自行向業主(使用人)收取。 其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。 未經委托人委托，物業服務企業自行提供其他服務收取費用的，委托人有權拒付。

第三十條

物業服務企業在物業服務中應當遵守法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業服務企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。 物業服務企業不得向進入物業管理區域為約定業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業主(使用人)收取任何未予標明的費用。

第三十一條

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其及時足額繳納物業服務費用;逾期仍不交納的按《物業服務合同》約定，交納相應的滯納金，物業服務企業可以依法追繳。

第三十二條

建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會經業主大會同意與依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以其并非合同當事人為由拒交物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受或者無需接受為由拒交物業服務費。

第三十三條

各級價格主管部門應會同房產主管部門，加強對物業服務企業的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監督。

第三十四條

物業服務企業凡有下列違反本辦法之一者，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》、《物業收費明碼標價規定》等法律、法規、規章規定予以處罰。

一、未經物價部門批準，擅自設立收費項目和收費標準的;

二、不按規定實行明碼標價和公示收費標準的;

三、提供服務質價不符的;

四、只收費不服務或多收費少服務的;

五、其它違反本辦法行為的。

第三十五條

未實施專業化物業服務的公共機構物業及原房改房的收費參照本辦法。 業主自行組織管理物業的，其物業服務及收費可參照本辦法執行，并由業主大會所在屬人民政府(街道辦事處)的指導 下具體實行。住宅區域內規劃建設的學校、幼兒園的物業服務收費參照所在地住宅物業服務收費標準執行，并在物業服務合同中約定。 第三十六條

本辦法由省發展改革委、省住房城鄉建設廳各自負責解釋。 第三十七條

各地價格主管部門、建設(房地產)行政主管部門可根據本辦法制定實施細則，并報省發展改革委、省住房城鄉建設廳備案。

第三十八條

本辦法公布之前的有關規定與本辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。

第三篇：河南省物業管理條例

第一章

總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

本條例所稱物業，是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當堅持以人為本、誠實信用，堅持依法依規、公開公正，堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。

第四條倡導綠色物業管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

促進互聯網與物業管理的深度融合，物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網絡化物業管理的新模式。

鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。

第五條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制，促進物業服務行業發展和文明小區建設。

第六條 縣級以上人民政府住房城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：

(一)對物業服務質量進行監督管理;

(二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;

(三)對物業招投標活動進行監督管理;

(四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

(五)處理物業管理中的投訴;

(六)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;

(七)建立健全物業管理電子信息平臺;

(八)法律、法規規定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關行政部門按照各自職責，負責物業管理活動相關的監督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)，選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調和監督老舊小區物業管理，協調物業管理與社區建設之間的關系。 社區居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

第二章 物業管理區域及設施(略)

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第十六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)提議召開并參加業主大會會議，提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議;

(二)選舉業主委員會成員，并享有選舉權和被選舉權;

(三)監督業主委員會工作，監督物業服務企業履行物業服務合同;

(四)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權;

(五)向業主委員會和物業服務企業提出建議;

(六)要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為;

(七)參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(八)法律、法規規定的其他權利。

第十七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務:

(一)遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照有關規定交納專項維修資金;

(五)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;

(六)按時交納物業服務費用;

(七)法律、法規規定的其他義務。 業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第十八條 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。 第十九條 物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列文件資料：

(一)物業管理區域證明;

(二)業主名冊;

(三)房屋及建筑物面積清冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業管理用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

第二十條 符合成立業主大會條件的，建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居(村)民委員會、建設單位的代表組成，其中業主代表人數比例不低于二分之一;業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定?；I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

單位小區首次業主大會會議的籌備工作，由其所在單位發起，物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。

新建小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費，由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費，由縣級人民政府承擔。 第二十二條 業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(二)制定和修改業主大會會議表決規則;

(三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;

(四)確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務企業;

(五)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

(七)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;

(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(九)決定籌集和使用專項維修資金;

(十)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用，決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準;

(十一)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(十二)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第

八、九項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十三條 業主公約或者管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀，不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害社會公共利益;應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約或者規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第二十七條 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，對其負責，受其監督，其成員應當符合下列條件:

(一)遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則，積極履行業主義務，按時交納物業服務費等相關費用;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)熱心公益事業，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律;

(四)具有一定的組織能力和履職時間;對業主委員會成員，應當根據工作情況給予適當補貼。 第二十八條 業主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。

第四章 物業服務企業

第三十六條 物業服務企業享有下列權利：

(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理;

(二)制止損害物業或者妨礙物業管理的行為;

(三)依照物業服務合同約定收取物業服務費用;

(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。 第三十七條 物業服務企業應當承擔下列義務：

(一)依照物業服務合同約定，提供物業管理服務;

(二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督;

(三)建立和完善物業服務應急預案，做好應急工作;

(四)維護物業管理區域內的環境衛生，引導業主進行垃圾分類處理;

(五)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修;

(六)發現違反法律、法規、業主公約或者管理規約的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告;

(七)法律、法規和物業服務合同規定的其他義務。 第三十八條 未經業主大會同意，物業服務企業不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動，擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點。

物業服務企業不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。 第三十九條 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息：

(一)企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況;

(三)電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式及維護保養情況;

(四)業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;

(五)物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況;

(六)其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當答復。

第四十條 物業服務企業應當按照法律、法規規定及物業服務合同約定落實安全防范措施，并協助公安等相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。

物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，并協助做好救助工作。

物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五章

物業管理與服務

第四十八條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意;沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第五十一條 物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人，并報街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第五十二條 業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在約定的時間撤出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在約定的撤出時間內，應當維持正常的物業管理秩序。

業主大會決定選聘新物業服務企業或者自行管理的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業，履行下列交接義務:

(一)移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備;

(二)移交物業承接查驗的有關資料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄;

(四)結清預收、代收和預付、代付費用;

(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第六章 物業的使用和維護

第五十五條 物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規、業主公約或者管理規約的規定，不得損害公共利益和他人合法權益。 第五十六條 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結構、主體結構;

(二)侵占、損壞共用部位、共用設施設備;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;

(四)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

(六)擅自架設電線、電纜;

(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;

(八)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電;

(九)排放有毒、有害等污染環境的物質，露天燒烤、露天焚燒雜物;

(十)制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風;

(十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

(十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材;

(十三)在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;

(十四)擅自改變房屋用途，將住宅變為非住宅，從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動;

(十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛; (十六)違反規定飼養動物，干擾他人正常生活;

(十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動; (十八)法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

第五十七條 禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標準由省公安機關會同省畜牧部門、省城市管理部門確定，并自本條例實施之日起一年內向社會公布。

業主、物業使用人在物業管理區域內飼養前款規定以外其他犬只，應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約。攜犬出戶的，應當束犬鏈牽引。

第五十八條 電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、保養和維護。物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應當立即采取措施，通知電梯維護保養單位及時維修，電梯維護保養單位應當及時搶修。電梯存在嚴重安全隱患，無改造、修理價值，或者達到安全技術規范規定的報廢條件的，物業服務企業應當及時公示并報告業主，積極協調辦理報廢事宜。

第五十九條 鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區主管單位或者業主委員會負責組織，需經單元(棟)三分之二以上業主同意。相關業主應當配合，不得阻攔。規劃、住房城鄉建設、財政、國土資源、質監、環保等有關行政部門應當支持。

第六十一條 建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，建設單位應當向物業買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。

建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余規劃車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第六十二條 物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

利用物業管理區域內公共道路、場地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務費、收益分配方式等，在業主大會成立前，應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;業主大會成立后，由業主大會按照法律、法規、管理規約等要求決定。 第六十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

第六十四條 業主或者物業使用人應當在住宅裝飾裝修工程開工前，向物業服務企業辦理登記手續，簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。 因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業主、物業使用人應當負責修復和賠償。

第六十五條 專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

物業管理行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則，依法保障專項維修資金的正常合理使用。

第六十六條專項維修資金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第六十七條 專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣人民政府應當建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主大會成立前，專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。

第六十八條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

第七十條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，物業服務企業應當立即組織應急維修：

(一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞，無法正常使用的;

(二)屋面、外墻滲漏的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險的;

(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(五)公共護欄(圍)破損嚴重的;

(六)其他緊急情況。

出現前款情形之一的，物業管理行政主管部門接到申請后，應當即時核準并撥付專項維修資金。應急維修費用應當向業主公示。

業主大會自行管理物業專項維修資金的，按照前款規定執行。

第七十一條 電纜、供水供氣供熱管道等專業經營設施設備發生故障或者損壞時，業主、業主委員會、物業服務企業應當及時報告。專業經營單位應當及時維修、養護、更新。

第七章 監督管理

第七十二條 省物業管理行政主管部門應當制定全省物業服務市場主體和從業人員信用標準，建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平臺，公開物業服務項目信息和信用信息，并會同相關部門及有關單位對失信物業服務市場主體實施聯合懲戒。

第七十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題。 第七十五條 縣級以上人民政府發展改革、住房城鄉建設、規劃、公安、環保、城市管理、工商、人防、質監等有關部門，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。

第八章 法律責任 第七十六條 違反本條例規定，法律、行政法規已有法律責任規定的，從其規定。

第八十條 違反本條例第十九條、第二十條第四款規定，未及時報送文件資料、建設單位不提供籌備費用的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

第八十一條 違反本條例第三十八條第一款規定，物業服務企業擅自利用或者擅自允許他人利用物業共用部位、共用設備設施進行廣告、宣傳和經營等活動，擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，處五萬元以上二十萬元以下罰款。 違反本條例第三十八條第二款規定，物業服務企業泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為的，由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定處罰。

第八十二條 違反本條例第三十九條規定，物業服務企業未在物業管理區域顯著位置公示有關信息的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。 第八十三條 違反本條例第五十二條第一款規定，物業服務企業未按照規定辦理移交手續的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二十萬元罰款;物業服務企業未按照約定時間提前撤出物業管理區域的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第五十二條第二款規定，原物業服務企業未在規定時間內退出物業管理區域的，縣級以上人民政府物業管理行政主管部門自規定時間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。

第八十四條 違反本條例第五十六條第一款第一項規定，損壞房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款;造成他人損失，應當依法賠償。

違反本條例第五十六條第一款第二項規定，侵占、損壞共用部位、共用設施設備的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門，責令限期改正，恢復原狀，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

違反本條例第五十六條第一款第四項規定，違法搭建建筑物、構筑物、障礙物的，由縣級以上人民政府城市管理執法部門責令限期拆除，視情節輕重，可以處二千元以上二萬元以下罰款;逾期未拆除的，人民政府城市管理執法部門可以申請所在地縣級以上人民政府組織強制拆除。

違反本條例第五十六條第一款其他禁止行為規定的，由依法行使監督管理權的部門依照相關法律法規給予行政處罰。

第八十五條 違反本條例第五十七條第一款規定，在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬的，由公安機關或者具有城市管理行政執法權的部門沒收犬只，并處五千元以上一萬元以下罰款。

違反本條例第五十七條第二款規定，攜犬出戶未束犬鏈牽引的，由具有城市管理行政執法權的部門責令改正;拒不改正的，處五百元以上一千元以下罰款;情節惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。犬只傷害他人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

第八十六條 違反本條例第五十八條規定，物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患，未立即采取措施，致使乘客滯留電梯轎廂，情節嚴重的，由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門處五千元以上一萬元以下罰款。電梯維護保養單位接到通知后，未及時搶修導致電梯事故的，由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門處五萬元以上二十萬元以下罰款。電梯達到安全技術規范規定的報廢條件，物業服務企業未及時公示并報告業主，未積極協調辦理報廢事宜的，由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門責令立即改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款。因電梯事故給他人造成人身、財產損害的，應當承擔相應的法律責任。

第八十七條 違反本條例第六十一條第二款規定，建設單位將車位車庫出售給本區域業主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期返還;逾期不改正的，沒收違法所得，每違規出售一個車位、車庫，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。 違反本條例第六十一條第三款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人租賃期限超過六個月的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。 第八十八條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內公示等形式督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。 第九章 附 則

第九十五條 本條例自2018年1月1日起施行。2001年1月13日河南省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過，根據2010年7月30日河南省第十一屆人民代表大會常務委員會第十六次會議修正的《河南省物業管理條例》同時廢止。

第四篇：海南省物業服務收費管理辦法

海南省物價局 省住房和城鄉建設廳關于

印發《海南省物業服務收費管理辦法》的通知

瓊價費管[2011]154號

QSF—2011—700004 各市縣物價局、住房保障和房產管理局，洋浦經濟發展局、建設局：

為進一步加強我省物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》，國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》和《海南經濟特區物業管理條例》的規定，結合我省實際，重新修訂《海南省物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

附件：海南省物業服務收費管理辦法

二○一一年四月十二日

附件

海南省物業服務收費管理辦法

第一條

為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《海南經濟特區物業管理條例》以及國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規章，結合本省實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本省范圍內物業服務收費行為。

第三條

本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或使用人所收取的費用。

第四條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第五條

省人民政府價格主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第六條

物業服務收費根據不同的物業類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅物業服務收費實行政府指導價。

其他物業的物業服務收費實行市場調節價。

物業服務企業接受業主的委托提供物業服務合同約定以外的特約服務收費實行市場調節價。

物業管理區域內車輛停放服務收費實行政府指導價。

第七條

實行政府指導價的物業服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門根據普通住宅物業類型、服務內容及服務成本等情況，制定相應的物業服務收費基準價及浮動幅度，并每三年向社會公布一次。

基準價根據物業服務的社會平均成本、居民消費價格指數和社會承受能力等因素適時調整。制定或調整物業服務收費政府指導價應當實行成本監審和聽證。

第八條

實行政府指導價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會根據業主大會的決定對照普通住宅物業服務分等收費標準，在相應等級基準價和規定的幅度內協商確定具體收費標準，并在物業管理區域的顯著位置公布協商確定的結果。

未成立業主委員會的，物業服務收費標準不得超過政府指導價的基準價標準，具體收費標準由物業服務企業依據提供的服務內容與業主或使用人協商確定。

第九條

實行政府指導價的物業服務收費應當按規定報價格主管部門備案。物業服務企業自商定物業服務收費標準之日起30日內，報所在地價格主管部門辦理備案登記手續后，方可實施收費。

物業服務企業辦理收費標準備案登記應提交下列材料：

1、物業服務收費備案申請報告及物業服務收費備案登記表一式三份;

2、企業合法的經營證照復印件;

3、物業服務合同復印件;

4、物業服務企業與業主委員會(或業主代表、使用人)關于商議物業服務收費標準的會議紀要;

5、已成立業主委員會的應提交批準成立業主委員會的相關材料;

6、物業管理各項規章制度;

7、其他相關材料。

經審查符合規定的，予以備案登記，不符合規定的，責成限期改正，不改正的，不予備案登記。

第十條

經價格主管部門備案登記的物業服務收費標準，是業主交費、物業服務企業執收和價格主管部門監督執法的依據，應當嚴格執行。

第十一條

物業服務收費每次備案有效期限為三年，備案期滿后應當重新辦理備案登記手續。物業服務企業變更、住宅區域改變、服務項目和質量等情況發生變化，經雙方當事人協商需對物業服務收費項目和收費標準做相應調整的，應當重新辦理備案登記手續。

第十二條

物業服務收費實行市場調節價的，建設單位或物業服務企業與物業買受人或業主應當簽訂服務合同，合同應載明服務內容、收費項目和收費標準。

第十三條

業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業服務費用。

第十四條

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

第十五條

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業服務收費采用酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構，對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度決算情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

第十六條

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常管理和維護養護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護(不含水、電)費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業服務企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其他費用。

第十七條

物業管理區域共用部位、共用設施設備使用的水、電等費用應單獨安裝計量器具，據實另行分攤，具體分攤辦法由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十八條

物業服務企業應當每半年向業主、使用人公布物業服務費收支情況，接受業主、使用人和相關部門的監督。

第十九條

物業服務收費按法定產權建筑面積計收，可以按月、年收取。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中建筑面積為準。

第二十條

物業服務企業收費應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第二十一條

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業產權或者租賃權發生轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第二十二條

物業管理區域尚未出售或已出售但未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由開發建設單位按照物業管理區域同類物業的標準全額交納。

第二十三條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當抄表到戶，并向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取額外費用。

第二十四條

物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十五條

經業主委員會或業主共同決定，物業服務企業利用物業共用部位、場所、設施設備進行經營的，應當按照規定辦理有關手續，經營收入扣除物業服務企業經營成本、相關稅費后，其收益分配按合同約定執行，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十六條

業主對其物業進行室內裝修的，業主應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修承諾書，承諾書應當載明裝修建筑垃圾清運及費用事項。

物業服務企業對住宅裝修進行指導和監督，不得擅自向業主收取押金或管理費等其他費用。

第二十七條

業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，由業主委員會負責出面調解，或由物業所在地價格主管部門、物業主管部門進行調解，價格主管部門和物業主管部門應當及時處理，并將處理意見回復投訴人。

第二十八條

物業服務企業應當遵守國家的價格法律、法規和規定，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強業務培訓，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十九條

各級價格主管部門和物業主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督，依法查處物業服務企業違法違規行為。

第三十條

本辦法由海南省物價局會同海南省住房和城鄉建設廳負責解釋。

第三十一條

本辦法自2011年5月1日起實施。原海南省發展與改革廳、海南省建設廳印發的《關于印發<海南省物業服務收費管理辦法>的通知》(瓊發改收費〔2006〕1052號)同時廢止。

第五篇：湖南省物業管理收費管理辦法(新)

湖南省物價局 湖南省住房和城鄉建設廳

關于印發《湖南省物業服務收費管理辦法》的通知

二○一○年六月七日

各市州縣物價局、房產局：

為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據國家有關規定，結合我省實際，經召開價格決策聽證會及廣泛聽取意見，并報省人民政府同意，現將《湖南省物業服務收費管理辦法》印發你們，請結合當地實際貫徹執行。

湖南省物業服務收費管理辦法

第一條為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《湖南省服務價格管理條例》、《湖南省價格監督管理條例》、《物業服務收費管理辦法》(發改價格〔2003〕1864號)和《物業服務定價成本監審辦法(試行)》(發改價格〔2007〕2285號)的規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區域內的物業服務、收費及監督管理。

未實施專業化物業服務的全省公共機構物業及原房改房的收費參照本辦法，由省物價局會同省機關事務局另行制定。

業主自行組織管理物業的，其物業服務及收費可參照本辦法執行，并由業主大會在屬地鄉、鎮人民政府(街道辦事處)的指導下具體實行。

第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主(使用人)所收取的費用。

第四條政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條物業服務收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費的政策，指導全省物業服務收費管理工作。

市、州、縣政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理權限，負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。

第六條物業服務收費應當遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則。

第七條物業公共性服務收費、代收代辦收費和特約服務收費，根據物業服務企業所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。

住宅的公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。

非住宅物業服務收費、滿足部分業主(使用人)需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

第八條住宅的公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為：管理綜合服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項，等級從低到高，最高級為五級。

第九條實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業服務分項目、分等級收費基準價，并定期公布(現階段全省分項目、分等級服務及收費基準價詳見附件一《湖南省住宅物業服務分項目分等級基準價標準》)。

市、州、縣價格主管部門會同同級房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，在省定基準價上下30%的幅度內制定當地住宅物業服務分項目分等級指導價，并對同一住宅區內多種住宅類別制定各住宅類別的收費系數，每兩年應公布一次。

第十條住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目收費標準的總和。

業主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業服務收費標準由當地價格主管部門在當地公布的住宅物業服務分項目分等級指導價內核定。

鼓勵建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業，以招投標方式選擇前期物業服務企業的由當地價格主管部門審核物業服務收費資格。

未通過招投標方式確定的住宅前期物業服務收費由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，填列《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》(見附件二)。建設單位在核定的收費指導價范圍內，在房屋交易合同中與物業買受人預先約定物業服務內容、服務規范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

住宅前期物業服務收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明確的，業主有權拒絕付費。

業主委員會經業主大會依法、依程序決定與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同自然終止。住宅公共性服務收費具體標準由業主委員會經業主大會同意和物業服務企業在公布的指導價范圍內，根據選擇的服務項目及等級、小區規模、服務要求、服務質量(獲優秀物業管理稱號及住戶滿意度等情況)、服務成本、物價指數、盈利水平、物業新舊程度等因素，協商確定一個合同期內的執行標準。必要時可邀請屬地鄉、鎮人民政府及街道社區參與協調。

第十一條因提供本辦法(附件一)未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業服務成本的(如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務)，可根據其服務方式、時間另行在物業服務合同中約定收費標準。

第十二條物業管理住宅區，因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。

第十三條實行市場調節價的物業服務收費，前期物業管理期間由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容;已成立業主大會的，由業主委員會經業主大會同意后依法、依規與物業服務企業在物業服務合同中約定。各級價格、房產主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定服務收費及有關事項。

第十四條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費用采用包干制的，住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價管理。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費用采用酬金制的，住宅區公共性物業服務收費可實行市場調節價管理。

第十五條實行酬金制的物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，每年不少于一次向全體業主公布并接受業主委員會或者業主大會的質詢。實行包干制的物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅區內公共性物業服務項目和服務工作情況，聽取業主大會的意見。第十六條物業管理公共性服務費用構成為：

1、人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行維護及檢測費用，不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、(除垃圾處理費以外的)環衛所需費用等。

4、物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

5、物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

6、物業服務企業辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業服務項目內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。

7、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。

8、管理費分攤，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。

9、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用(如文體、聯誼、比賽等必要的社區文化活動等)。

10、法定稅費。

11、合理利潤，住宅物業服務成本利潤率最高不得超過8%。

第十七條為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主(使用人)收取。

第十八條住宅公共性物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。

由業主購買(使用)的車庫、層高達到2.2米雜屋的公共性物業服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取。另有合同約定的從其約定。

改變使用性質的住宅用于辦公的應按照同類住宅收費標準加收100%，用于商業的應加收200%。改變使用性質的雜屋、車庫，用于居住的應按照同類住宅收費標準收取，用于辦公的按同類住宅收費標準加收100%，用于商業(包括商業經營，為經營配套的倉儲、員工食堂等)的按同類住宅收費標準加收200%。

第十九條物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位交納。

物業竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房后，物業服務費由買受人交納;物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房合同約定的條件，整改期間的物業服務費由建設單位交納;物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。

已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。

物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。

第二十條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在產權轉移時應向物業服務企業了解物業服務合同、管理規約等情況，并督促原業主結清相關物業服務費用，出現費用未結清時，由物業受讓人承擔連帶交納責任。

第二十一條住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業主、業主委員會經業主大會或經專有部分占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。第二十二條物業管理區域內的車輛停放服務，包括場地占用服務、停車物業服務及車輛特約保管服務。已購買或租賃場地使用權的，不再收取場地占用費。非規劃區的停車場地占用費由業主委員會經業主大會確定;停車物業服務費和規劃區的停車場地占用費實行政府指導價;車輛特約保管服務費實行市場調節價;車輛停放服務收費由價格主管部門另行制定。

第二十三條業主(使用人)對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業申報。業主、裝修人或者裝飾裝修企業，需要物業服務企業提供特別服務的，可以與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，物業服務企業按照室內裝飾裝修管理服務協議可向業主(使用人)收取以下費用：

(一)裝修服務費：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理服務協議簽訂時一次性向業主收取。裝修服務費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的制作等費用。

(二)裝修垃圾清運費：業主可以委托物業服務企業清運裝修產生的垃圾(不包括拆除墻體產生的建筑垃圾)，也可以按照規定時間自行清運;委托物業服務企業清運的，清運費標準在政府指導價范圍內由業主和物業服務企業協商確定。

(三)出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區，物業服務企業可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。

(四)裝修押金：根據室內裝飾裝修管理服務協議一次性向業主和裝飾裝修企業收取。在裝飾裝修工程完成后應當立即退回。但是，裝修期間損壞的共用部分(公共走廊、墻面等)、共用設施設備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業服務企業可扣取相關裝修押金進行修復，其余部分應在裝飾裝修工程完成后退回。

除上述費用以及實際提供了資料復制服務可以依照市場價格合理收取復印費外，物業服務企業不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。

上述收費標準由當地價格主管部門會同房產主管部門制定并公布。

第二十四條有關單位向物業管理區域內提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向業主收費和提供服務。需要委托物業服務企業代收費的，委托單位應當與物業服務企業簽訂委托代收、代繳合同，并向物業服務企業支付1—3%的代辦服務費。

第二十五條在簽訂物業服務合同之前，物業服務企業應查驗接管物業管理區域的公共配套服務設施，對公共配套服務設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位或業主大會完善，不能完善的，其物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，可參照本辦法在服務合同中明確。

物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業服務企業應根據有關規定與建設單位或業主大會在服務合同中明確。

第二十六條物業服務收費實行收費公示制度和服務價格登記制度。物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位置，將物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準(含指導價標準、允許浮動幅度、實際收費標準)和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示。對需由業主(使用人)分攤的費用，應當公布具體的分攤原則及計算方法，接受業主的監督和質詢。

公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。

業主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性服務收費，建設單位或物業服務企業應在物業銷售(預售)前15個工作日內持《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》，到當地價格主管部門辦理《湖南省服務價格登記證》;業主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性服務收費標準，以及由物業服務企業和業主委員會經業主大會同意選擇協商確定的公共性物業服務費合同期內的執行標準，應由物業服務企業填列《公共性物業服務費備案登記表》(見附件三)，報經當地價格主管部門辦理《湖南省服務價格登記證》，實行亮證收費。

第二十七條物業服務企業按規定向業主(使用人)收取了物業服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。

未經委托人委托，物業服務企業自行提供其他服務，需收取費用的，委托人有權拒付。

第二十八條物業服務企業不承擔收取自身不提供管理或服務的費用。政府有關部門(單位)及社區在物業管理區域內按規定應當向業主(使用人)收取費用的，須持合法有效文件自行向業主(使用人)收取。

第二十九條物業服務企業在物業服務中應當遵守法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價

相符的服務。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業服務企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。

物業服務企業不得向進入物業管理區域為約定業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業主(使用人)收取任何未予標明的費用。

第三十條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其及時足額繳納物業服務費用;逾期仍不交納的按《物業服務合同》約定，交納相應的滯納金，物業服務企業可以依法追繳。

建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會經業主大會同意與依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以其并非合同當事人為由拒交物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受或者無需接受為由拒交物業服務費。

第三十一條物業服務企業將物業服務合同中部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第三十二條物業合同雙方應接受屬地鄉、鎮人民政府及街道社區的監督，發生物業服務糾紛時，可接受其調解。

各級價格主管部門應會同房產主管部門，加強對物業服務企業的服務內容、質量、收費項目、收費標準的監督。

物業服務企業違反物業收費法規及有關規定的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》、《物業服務收費明碼標價規定》、《湖南省服務價格管理條例》和《湖南省價格監督管理條例》等法律、法規、規章規定予以處罰。

第三十三條價格主管部門、房產主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務收費的，由同級人民政府或上級價格主管部門、房產主管部門責令其糾正，并依法對有關責任人做出處理。

第三十四條本辦法自2010年7月1日起實施。各級價格主管部門可會同同級房產主管部門結合當地實際制定實施細則?！逗鲜∥飪r局、湖南省建設廳關于發布湖南省物業服務收費管理實施辦法的通知》(湘價服〔2004〕178號)以及其他與本辦法不符的規定同時廢止。

本辦法實施前已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

本辦法實施時尚未成立業主大會且原有服務等級低于本辦法適用收費標準的，須相應提高服務等級;收費標準低于本辦法相應服務等級的，在業主大會成立前不得擅自提高收費標準。