報告在當前的社會發展階段，已經成為常見的事后總結方式，報告的內容，是以嚴謹、準確為特點的，有效的報告一般都具有哪些要素呢？今天小編為大家精心挑選了關于《投資價值分析報告免費》相關資料，歡迎閱讀！
第一篇：投資價值分析報告免費
投資價值分析報告
一、 物業價值構成
1、 地段分析；
闡述地段優勢
2、 商鋪結構分析；
闡述商鋪的實用性
3、 周邊配套分析；
闡述周邊配套對商鋪的現在價值影響以及升值的影響
4、 城市規劃分析；
闡述城市規劃對片區及商鋪升值的影響
5、 人流量分析
現有人流量以及將來人流量的預估
6、 小結
分析其升值前景。及預估三年后的價格
二、 投資回報
1、 投入；
實際投入（首付款及稅費），不含銀行貸款
2、 投資收益
1）、3年收益
A3年租金收入
B租金存款利息收益
C升值收益
2）3年除本金外的支出
A銀行貸款支付利息
3）總投資收益=1)-2)
3、 投資回報率
A3年總投資回報率=總投資收益/實際投入
B年均投資回報率=3年總投資回報率/3
C凈年均投資回報率=年均投資回報-通貨膨脹率
D3年凈總收益=實際投入*凈年均投資回報率*3
4、 對比分析
1） 銀行存款投資回報
A凈年均投資回報率=3年期定期存款利率-通貨膨脹率
B3年凈收益=實際投入*凈年均投資回報*3
2） 銀行存款對比商鋪投資收益
A總收益差距=商鋪3年凈總收益-銀行存款3年凈收益
B年均凈投資回報率差距=商鋪凈年均投資回報率-銀行存款凈年均投資回報率
C3年凈投資回報率差距=年均凈投資回報率差距*3
第二篇：項目投資價值分析報告
一、基本情況分析
中捷股份總股本為4.37億，其中流通股為4.37億。最新分配預案2011年中期利潤不分配不轉增。最新財務指標為：每股收益0.14元，每股凈資產2.18元，凈資產收益率6.32%，主營收入增長率71.28%，凈利潤增長率224.17%，每股未分配利潤0.39元。最新股東人數為42,985，人均持股為10,161.24，人均持股變動39.59%。
最新市場估值指標分別是，市盈率為81.
58、市凈率為70.8
2、市現率為28.6
4、市售率為71.
36、PEG為93.65;而同期行業均值分別為49.
21、47.9
6、36.0
2、42.0
5、77.43。
二、行業對比分析
中捷股份所屬行業為專用設備制造業，本行業共有113家企業。行業平均凈資產收益率為5.17%，公司為6.32%，高于行業標準值1.15%，并且近3年凈資產收益率平均上升1.65%;行業平均毛利潤率為30.14%，公司為22.81%，低于行業標準值7.33%，并且近3年毛利潤率平均下降1.82%;行業平均資產負債率為37.63%，公司為59.43%，高于行業標準值21.80%，并且近3年資產負債率平均上升6.42%。
三、趨勢變動分析
通過當期與近3年指標平均值比較可以看出，流動比率低于平均值0.45;凈資產收益率高于平均值6.47%;毛利潤率低于平均值9.30%;資產周轉率高于平均值12.41%;資產負債率高于平均值14.32%;營業收入增長率高于平均值106.03%;凈利潤增長率高于平均值351.03%;每股經營現金流低于平均值0.46;每股凈資產低于平均值0.51;每股收益高于平均值0.13;由此可見企業盈利能力增強;企業發展能力增強;企業現金回報能力減弱。
四、估值分析
按照當前每股凈資產2.18元、近3年平均年凈資產收益率-0.29%、年分紅率為10%，PE15倍至25倍估值，評定每股價值人民幣-0.09--0.16元。
按照當前每股凈資產2.18元、預計年凈資產收益率10%、年分紅率為10%，PE15倍至25倍估值，評定每股價值人民幣5.02-8.37元。
(我們并不保證利益的獲得。雖然我們盡我們的可能來使分析準確，但是由于很多不確定和未知的因素會導致不利的后果，所以以上僅供參考，據此入市責任自負。股市有風險，入市需謹慎。)
第三篇：美的集團投資價值分析報告
錢晴
南京信息工程大學會計系，南京 210044
一、 引言
1.1 研究背景與意義
家電行業是國民經濟的支柱產業之一，與百姓的生活息息相關。近年來我國家電行業產值穩定增長，同時還帶動了服務業、運輸業的發展，對維持國民經濟健康有序平穩發展做出了重要貢獻。我國家電自80年代開始起步，通過引進國外的生產線和生產技術，在國內市場的強大需求拉動下，一大批家電生產企業應運而生。我國的家電行業從導入期到成長期，最后到成熟期，經歷了一段高速的發展時期。二十世紀九十年代中后期，我國家電企業進入了它的成熟期，一些企業建立了現代企業制度，管理水平不斷提高，家電品牌逐步形成。由于激烈的市場競爭和優勝劣汰，家電行業的整合加劇，產生了像美的、海爾、TCL等家電航母。目前，彩電、空調、冰箱、洗衣機等主要家用電器產品的產業集中度已達75%以上，我國獨立的家電企業已由1997年的100多家銳減到10多家，家電企業規模在擴大，產能也在增長，已經成為全球家電生產制造基地。我國的家電行業發展到今天，已經成為了一個相當成熟的行業，基本上掌握了核心技術。目前，由于我國家電產能的急劇增長，市場競爭更加激烈，作為在國內比較知名的家電品牌，美的集團在通過各種營銷手段搶占市場份額的同時還需要通過不斷通過增強自身綜合實力來吸引投資者的注意，吸收更多的資金來完善企業，全面提高公司的綜合實力。
近年來，隨著家電業上市公司的增多，這些家電上市公司的財務狀況及經營狀況越來越受到投資人及相關利益者的關注，而美的集團作為其中較為知名的品牌之一，尤為受到投資人合相關利益者的關注。所以本為針對美的集團進行了投資價值分析，分析研究美的集團投資價值，為投資人提供參考價值具有重要意義。首先，有助于投資者制造正確的投資政策。其次，對美的集團投資價值研究是能否降低投資風險，取得投資成功的關鍵。再次，研究美的集團的投資價值有助于其他將要上市的家電公司學習參考。最后，有利于促進家電業健康發展。投資者越來越看重對公司的投資價值的研究，如果只是片面和不規范的分析，不僅威脅到投資者的利益，也會擾亂家電行業的市場秩序。
1.2 研究思路與框架
1 一般而言，上市公司分析的主要方法有基本分析法、技術分析法等?；痉治龇ㄊ侵竿ㄟ^對決定股票內在價值和影響股票價格的宏觀經濟形勢、行業狀況、公司經營狀況等進行分析，評估股票的投資價值和合理價值，與股票市場價進行比較，進而形成買賣的建議。因為基本分析法在預測股票的中長期走勢和評估股票的內在價值上具有獨特的優勢，因此也深得價值投資型投資者的青睞，比如著名的投資大師巴菲特就認為：對一家企業進行投資主要看這家企業的會計報表。另外，上市公司的股票幾乎每天都在交易，股票價格時刻都在變化，此時技術分析就有用武之地。技術分析法從股票的成交量、價格、達到這些價格和成交量所用的時間、價格波動的空間幾個方面分析走勢并預測未來。本文的用到的主要研究方法還有：一是理論聯系實際的方法，即結合了老師所講的有關證券投資的理論知識對股票進行相關分析;二是文獻分析法，筆者將充分搜集相關文獻資料，包括印刷與電子文獻，如相關論著、學位論文，以及發布于報紙和網絡的原創分析文章，并對其進行整理和分析，在此基礎上展開系統研究;三是比較研究方法，即運用各種技術分析方法對美的集團的整體經營狀況、財務狀況、股票價值進行縱向比較。
本論文是在前人研究的基礎上，充分結合當下經濟環境和行業、公司狀況，對美的集團進行進一步的專業、系統的分析。本文將以公司行業分析與財務分析及股票技術分析相結合的手段對美的集團的投資價值進行分析，旨在幫助投資者進一步了解該公司的財務及經營狀況，為投資者投資決策提供有價值的參考信息。
二、 公司基本情況分析
2.1公司情況簡介
美的集團是一家以家電制造業為主的大型綜合性企業集團，于2013年9月18日在深交所上市，擁有美的、小天鵝、威靈、華凌、安得、美芝等十余個品牌。在全國各地設有強大的營銷網絡，并在海外各主要市場設有近30個分支機構。創業于1968年的美的集團，是一家以家電業為主，涉足照明電器、房地產、物流寶貝等領域的大型綜合性現代化企業集團，旗下擁有四大產業集團，是中國最具規模的白色家電生產基地和出口基地之一。1980年，美的正式進入家電業;1981年開始使用美的品牌。據尚蛙會員聯盟調查顯示，美的集團員工13萬人，旗下擁有美的、小天鵝、威靈、華凌等十余個品牌。除順德總部外，美的集團還在國內的廣州，中山，重慶，安徽合肥及蕪湖，湖北武漢及荊州，江蘇無錫、淮安及蘇州，山西臨汾，河北邯鄲等地建有生產基地;并在越南、白俄羅斯建有生產基地。美的集團在全國各地設有強大的營銷網絡，并在海外各主要市場設有超過30個分支機構。
美的集團一直保持著健康、穩定、快速的增長。上世紀80年代平均增長速度為60%，90年代平均增長速度為50%。21世紀以來，年均增長速度超過30%。2012年，美的集團整體實現銷售收入達1027億元，其中外銷銷售收入達72億美元。2013年“中國最有價值品牌” 2 評價中，美的品牌價值達到653.36億元，名列全國最有價值品牌第5位。公司總股本為421580.85萬股,當前股票價格為17.5 元每股。
2.2公司經營能力分析
現階段,方洪波現任美的集團有限公司董事局主席兼總裁、1992年加入美的集團。擁有豐富的管理經驗及一支精英團隊。美的集團一直堅持“薄利多銷,服務當先”的經營理念,依靠準確的市場定位和不斷創新的經營策略,引領家電消費潮流,為消費者提供個性化、多樣化的服務,美的品牌得到中國廣大消費者的青睞。美的集團與全球知名家電制造企業保持緊密、友好、互助的戰略合作伙伴關系,成為眾多知名家電廠家在中國的最大的經銷商。美的以“為人類創造美好生活,為客戶創造價值、為員工創造機會、為股東創造利潤、為社會創造財富”為使命,其經營準則是：理性追求：寧慢兩步、不錯半步。授權經營：充分授權、業績導向。協作共享：價值為尊、利益共享。美的將繼續堅持有效、協調、健康、科學的發展方針,形成產業多元化、發展規?；?、經營專業化、業務區域化、管理差異化的產業格局。擁有健康的財務結構和明顯的企業核心競爭優勢,并初步具備全球范圍內資源調配使用的能力,以企業整體價值最大化為目標,進一步完善企業組織架構和管理模式,在2013年成為年銷售額突破1200億元人民幣的國際化消費類電器制造企業集團,躋身全球白色家電制造商前五名,成為中國最有價值的家電品牌。美的的未來將會向更好的方向發展。
2.3公司競爭能力分析
美的集團是行業龍頭，具有一定規模的消費人群，知名度高，有著良好的售后服務。美的集團資源豐富，涉及經營制造的產品種類廣，擁有中國最大最完整的空調產業鏈、微波爐產業鏈和小家電產品及廚房用具產業集群。美的擁有6家控股子公司入選國家級高新技術企業。根據有關規定，企業自獲得高新技術企業認定后3年內，所得稅可享受10%的優惠。優惠的稅收政策為美的集團節約了資金，有利于美的集團更好的改進技術，研發新產品，擴大生產，鞏固自己的行業地位。
美的集團旗下擁有美的、小天鵝、 威靈、華凌等十余個品牌，有著強勁的競爭優勢。營銷網絡遍及全國，在海外市場設有分支機構。美的集團的技術更新速度快，產品創新能力強，技術水平高。同時具有高效靈活，治理較為完善的管理優勢和上佳的技術優勢與品質保障。作為白色家電業的龍頭，美的集團有著完整的白色家電產業鏈，是具有國際競爭力的白色家電制造商。國內白色家電龍頭，具有專業的技術和品牌優勢。其中空調、冰箱、洗衣機和空調壓縮機的市場占有率均位列行業三甲?？照{出口量全國第一，內銷第二，有著良好的海外銷售市場，完整的白色家電產業鏈以及上佳的技術優勢和品質保障。作為空調行業的龍頭，美的集團受益于行業良性發展?？照{業務具備領先優勢也將成為美的集團業績增長的重要來 3 源。同時美的品牌全面覆蓋高中低端，是銷量的主要支撐。美的一直保持著良好的發展狀態，具有很好的市場發展前景。美的的各種財務數據表現出來的結果，都證明美的電器在不斷地 發展著，進步著，2014年美的電器將會有更好的表現。
三、公司所屬行業分析
3.1宏觀經濟分析
美的電器于1992年經過股份制改造后，于 1993年在深交所上市，為我國第一家經中國證監會批準的鄉鎮企業改制而來的上市公司。自成立以來，美的電器在激烈的市場競爭中脫穎而出，迅速成長為我國白色大家電行業的龍頭企業之一。2013年9月12日，美的電器退市，美的集團正式上市，自此美的集團完成整體上市?！督洕{皮書》指出，2013年我國經濟呈現增長趨穩、就業增加、結構改善的特征。2014年盡管經濟發展中的不確定因素仍然較多，但我國經濟發展長期向好的趨勢沒有改變。2013年，考慮到應對通貨膨脹的政策效應，預計經濟增速將有所回落，但宏觀經濟運行總體上仍將保持增長較快、通脹可控的態勢。自2010年5月以后，我國的物價總水平在一路走高，全年達到3.3%;PPI也逐季走高，上升的壓力越來越大。造成通脹壓力增加的諸多因素也沒有減少，有些因素的作用還在加強。導致了通貨膨脹的越加嚴重，而各國為了抑制通貨膨脹而采取的貨幣政策和財政政策通常會導致高失業率和GDP的低增長。而美的集團調控政策的密集出臺，讓美的集團的某些產業成為持續下跌的“重災區”。
眾所周知，國民經濟的發展決定著股市的發展， 股市是反映國民經濟狀況的一個窗口，股市的興衰反過來也影響著國民經濟發展的好壞與快慢。在股票市場，各種信息出現的隨機性和不可預期性是股票價格隨機波動的根源，所有影響價格的因素都反映在價格波動上。 綜合種種，從股市的短期運行來看，美的集團的牛市與熊市的轉換將會不斷進行，“牛”來“熊”往是一種正常的狀態，無論美的集團調控還是加息預期增強，出發點都是防止出現資產泡沫和惡性通貨膨脹。即使這種調整會打壓某些板塊的股價，這也是一種正?；卣{。
3.2家電行業分析
我國家電產業正處于整合期，原材料價格上漲為整合提供了絕好的時機，強勢企業憑借規模和成本優勢， 壓縮盈利空間以淘汰弱勢企業，提升產業集中度。由于沒有消費稅等因素的制約，行業競爭環境較為公平，有助于強勢企業增強競爭力，加速產業整合。整合是以競價和壓縮利潤為代價的，是一個痛苦的過程，伴隨著價格的下滑和利潤率的降低。隨著強勢企業份額不斷擴大和弱勢企業持續退出，競爭將會從競價逐漸轉向提升技術、質量、渠道和服務為主的模式。
4 我國家電制造業是在大規模制造的基礎上發展起來的，龍頭企業的競爭力、零配件的自制比率、對渠道的管控力、成本控制力都是極為出色的。在未來行業產品升級成為越來越重要的增長驅動力的情況下，制造企業將充分獲取產品升級紅利，引來盈利提升期。未來優勢企業將長期呈現利潤增速快于收入增速高于銷量增速的格局。
3.3行業競爭地位
家電行業是個充分競爭的產業，美的是個純粹的民營企業，能在激烈的市場競爭中存活下來，穩居市場龍頭地位，彰顯出卓越的競爭實力和經營能力。2013年美的集團完成整體上市，所有家電相關業務全部打包進入上市公司資產，資源共享和協同效率顯著提升，目前空調、微波爐、電飯煲、電磁爐等多個品類在市場上穩居前列，空氣凈化、水凈化產業領域也實現提前布局，未來綜合競爭力會不斷提升。2014年，美的在電商和研發領域持續加大投入力度，盈利能力有望持續提升。
四、公司財務狀況分析
4.1每股指標分析
如表所示
報告日期 每股指標
攤薄每股收益(元) 加權每股收益(元) 每股收益_調整后(元)
扣除非經常性損益后的每股收益(元) 每股凈資產_調整前(元) 每股凈資產_調整后(元) 每股經營性現金流(元) 每股資本公積金(元) 每股未分配利潤(元)
1.6964 1.51 1.51 -- 24.7312 20.8273 1.9117 9.0889 10.5815
4.9205 4.33 4.33 3.18 23.175 19.4787 5.9622 9.2632 9.076
4.0056 3.73 3.73 -- 22.5304 18.9476 3.218 9.4846 8.6037
4.7418 2.65 2.65 2.13 36.1046 16.91 3.5694 3.0184 13.1375
2014-03-31 2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 5 調整后的每股凈資產(元) -- -- -- --
從這張兩張表中可以看出該公司在2012和2013每股收益較平穩，而每股收益的高低體現的是公司盈利能力的高低，該公司于其他同行相比，明顯高出同行兩倍以上，格力電器在2014年第一季度每股收益只有0.75元，海爾集團只有0.31元，忽略風險因素，投資美的集團無疑會獲得較高收益。此外美的集團的每股凈資產以及每股經營現金流量與同行業相比都較高，而且美的集團20
12、2013的每股凈資產得到較大幅度增長，增長了40%。而每股經營現金流量雖有下降但幅度不大，總的來說，投資者若想投資家電行業，美的集團不是為一個不錯的選擇。
4.2償債能力分析
如表所示
流動比率 速動比率 現金比率(%) 股東權益比率(%) 長期負債比率(%) 產權比率(%) 資產負債率(%)
1.1631 0.9908 39.4066 36.6561 0.7163 169.7671 63.3439
1.1532 0.8849 29.1228 40.3117 0.7339 146.7708 59.6883
1.1198 0.9528 30.5933 38.9307 0.7722 155.7753 61.0693
1.0974 0.9423 31.6324 38.1768 1.4806 160.7967 61.8232 6 總資產(元) 113773421440 96946024770 97592821550 94572048700 根據西方經驗，流動比率在2：1左右比較合適，這個比率是衡量企業償債能力的一個重要財務指標，這個比率越高說明企業償還流動負債的能力越強。速動比率同樣是衡量企業短期償債能力的一個重要指標，速動比率越高，說明企業短期償債能力越強。產權比率反映了債權人所提供資金與股東所提供資金的對比關系。該比率越低，說明企業長期財務狀況越好，債權人貸款的安全越有保障，企業財務風險越小。就前兩個指標來看，美的集團的短期償債能力較好，但長期償債能力較差，投資該企業有一定的風險，投資者應謹慎考慮。
4.3盈利能力分析
盈利能力
成本費用利潤率(%) 營業利潤率(%) 主營業務成本率(%) 銷售凈利率(%) 股本報酬率(%) 凈資產報酬率(%) 資產報酬率(%) 銷售毛利率(%) 主營業務利潤(元) 凈資產收益率(%)
10.1044 8.9021 74.8086 7.4591 169.6386 6.8593 2.5143 25.1914 9445898250 7.23
8.8476 7.7071 76.725 6.8589 1088.4159 46.9651 18.9324 23.275 27547007470 16.19
9.4071 8.2434 76.717 7.2053 400.5606 17.7787 6.9214 23.283 21339359360 12.58
9.3683 8.3637 77.0685 7.1912 474.1841 13.1336 5.014 22.9315 14776043630 15.65
營利毛利率指企業營業收入凈額與營業成本的差額。毛利率越大說明在營業收入凈額中營業成本所占比重越小，企業通過銷售獲取利潤的能力越強。營業凈利率說明了企業凈利潤占營業收入的比例。該比率越高說明企業通過擴大銷售獲取收益的能力越強。從上表可以看出美的集團的營業毛利率和營業凈利率在2013年和2014年都是較高的，而且在2014年第一季度我們可以看出該集團在這一年發展態勢是良好的。
五、公司內在價值評估
1.1市凈率估值法
7
股價估值=市凈率估值×每股凈資產預測值
市凈率指的是每股股價與每股凈資產的比率。 市凈率可用于投資分析，一般來說市凈率較低的股票，投資價值較高，相反，則投資價值較低;但在判斷投資價值時還要考慮當時的市場環境以及公司經營情況、盈利能力等因素。目前美的集團的市凈率在0.91左右，相對于家電業的平均市凈率來說是比較低的，該股票的投資價值較高。而且用市凈率估值×每股凈資產預測值所得出的股價估值只有16塊多，與目前美的集團股價19.07元相比是低估了該公司股票價值的，說明該股票未來有上升空間。其中市凈率估值和每股凈資產預測值都是采用家電行業平均值算出來的。
1.2市銷率估值法
股價估值=市銷率估值×每股銷售收入預測值
市銷率是證券市場中出現的一個新概念，又稱為收入乘數，是指普通股每股市價與每股銷售入的比率。市銷率越低，說明該公司股票目前的投資價值越大。收入分析是評估企業經營前景至關重要的一步。沒有銷售，就不可能有收益。這也是最近兩年在國際資本市場新興起來的市場比率，主要用于創業板的企業或高科技企業。在NASDAQ市場上市的公司不要求有盈利業績，因此無法用市盈率對股票投資的價值或風險進行判斷，而用該指標進行評判。同時，在國內證券市場運用這一指標來選股可以剔除那些市盈率很低但主營又沒有核心競爭力而主要是依靠非經常性損益而增加利潤的股票(上市公司)。因此該項指標既有助于考察公司收益基礎的穩定性和可靠性，又能有效把握其收益的質量水平。通過該集團的數據計算出來的市銷率在4.4左右，有家電行業平均值相比也比較低，因此該公司股票目前有較高的投資價值。同時又行業市銷率平均值和每股銷售收入預測值所算出的股價與目前的股價相比是偏低的，所以該公司股票價格還有上升空間值得投資。
六、投資建議與風險提示
6.1 股價走勢分析——K線分析
從上面的一年k線圖和周K線圖可知美的集團的股票一直保持平穩發展的態勢，漲幅和跌幅都不是特別大，其中在4月30日的時候，美的的股票價格一下子從40多元降到17元左右，但其實這是因為在4月30日是除權除息日，該集團向股東發放了20元現金股利和每股發放1.5的股票股利，該股票價格是除權除息后的價格，其實該股票的價格是基本沒有多大變化的。再看該股票的成交量，可以看出概股票成交量在平穩中有逐步上升的趨勢。最后再看該K線圖的下半部分，根據黃線下穿白線即白線在黃線上方買進股票，黃線上穿白線即黃線在白線上方賣出股票的規律，在這個時候作為股民買進股票能獲得利益的可能性較大。
9 6.2 股票投資建議
通過股票內在價值估計、K線分析以及結合接下來幾個月的市場環境來看，我認為該集團的股票是值得購買和增持的。首先該集團的股票存在被低估的情況，這說明未來該股票升值的可能性較大，而且該集團的市凈率和市銷率都較低這也說明投資該集團可以獲得較大的投資價值。其次，通過該集團的K線圖來看，股票價格在平穩中有要持續上升的趨勢，成交量也在穩步上升，而且圖中所顯示的提示也是購買該股票。最后，結合市場狀況來看，在接下來幾個月是空調、電風扇、電冰箱等家用電器的銷售旺季，就目前家電行業的排名來看，美的集團在各個方面與同行相比都有很大的優勢，其未來的銷售額和凈利潤上升幅度會很快，股票價格的上升也與公司的經營狀況存在一定的聯系，經營狀況好的企業其股票升值的機會更大。綜合以上幾點，我的建議是投資者可以買入或增持該股票。
6.3 主要風險提示
(1)宏觀經濟波動風險
公司銷售的產品包括空調、冰箱、洗衣機以及各類小家電產品等，屬于消費類電器產品，其市場需求受經濟形勢和宏觀調控的影響較大，如果宏觀經濟或消費者需求增長出現放緩趨勢，則公司所處的家電市場增長也將隨之減速，從而對于美的集團的產品銷售造成影響。
(2) 市場競爭風險
中國家電行業為完全競爭行業，家電生產企業數量較多，外資企業與本土企業、國外品牌與自主品牌、在各類產品之間均存在較為激烈的競爭。盡管公司在家電行業具有一定的競爭優勢，但仍然面臨行業競爭加劇及互聯網經濟下新的商業模式的沖擊等市場風險，從而可能會影響到公司的經營業績和財務狀況。
(3) 生產要素價格波動風險
美的集團用于制造家電及電機產品的主要原材料為各種等級的銅材、鋼材、鋁材和塑料等，且家電制造屬于勞動密集型行業，若原材料價格出現較大波動，或因宏觀經濟環境變化和政策調整使得勞動力、水、電、土地等生產要素成本出現較大波動，而終端產品的銷售價格不能夠完全消化成本波動影響，將會對公司的經營業績產生一定影響。
七、結論
根據以上分析，對公司的價值和未來成長可以做出如下判斷：
(1)美的集團自2013年上市以來，經過了2013年和2014年上半年這一年半的高速發展，雖然中間股票也會因為公司的經營而發生波動，但是該集團的總體發展態勢良好，未來股票升值的可能性非常大。
(2)美的集團作為家電行業的行業領導者，在相關行業上積極拓展，在面對本行業風險和世界經濟和國際貿易的風險上具備了更強的抵抗力。
10 (3)美的集團經過公司各方面策略的調整，公司的運營能力、償債能力和盈利能力等其他方面的能力都在不斷加強，2014年的發展情況非常樂觀，其公司的運營能力、償債能力和盈利能力極有可能得到進一步提高。
整體來看，美的集團具有很強的持續增長性。所以我的結論是：投資者可以買入或繼續增持該股票。
第四篇：金地集團投資價值分析報告
做中國最有價值的地產企業——金地集團投資價值分析報告
一、公司概況
快速成長的房地產業后起之秀
金地集團是一家正在快速成長的房地產公司。自1993年進入房地產行業以來，經過十年的發展，金地已經從深圳福田區的一家區域性地產公司，發展成為具有相當資產規模、跨區域發展、品牌影響力顯著的全國性房地產公司。在1999-2003的四年間，公司的總資產和主營收入分別增長了6.4倍和4.1倍，年均復合增長率分別高達64.8%和50.2%。到2003年底，金地集團的主營收入、凈利潤和總資產三項指標均位列房地產上市公司前10位。
金地的核心競爭力
與大多數資源性的房地產公司不同，金地并沒有實力雄厚的股東背景，土地儲備方面也沒有天然的優勢，公司之所以能夠取得成功主要歸因于其所擁有的相互制衡的公司治理結構、科學而具有競爭力的內部激勵機制、前瞻性的戰略、卓越的產品開發能力和優秀的管理團隊。
相互制衡的公司治理結構
金地集團是較早進行現代企業制度改革的深圳本地企業。早在1994年5月，經深圳市體改辦批準，公司就成為了“現代化企業制度改革”的試點企業，并于1996年2月完成股份制改造。在歷次改制過程中，公司先后吸收了多家外部企業成為戰略性股東，并形成了相互制衡的股東結構。這可以從公司董事會成員的構成中得到證明：在總共15位董事中，來自股東單位的占6席，獨立董事占5席，而公司內部的執行董事僅占4席。顯然，這個結構能夠全面地反映各方股東的利益，確保公司的發展不會偏離股東財富增值的目標。
科學而具有競爭力的內部激勵機制
房地產公司基本上是以項目為單位進行運營的，因此員工的短期行為傾向比較突出，而這不利于企業建立長期的品牌和信譽。另一方面，近幾年大量民營資本加入行業競爭，導致行業內互相挖角現象日益普遍，企業內有經驗的核心人才流動頻繁。金地充分意識到這點，在實踐中探索建立起了以“延期支付計劃”為核心的長期激勵機制，不僅保證了團隊的穩定而且提高了企業的經營績效。
所謂“延期支付計劃”是指公司每年確定一個合理的業績目標，如果被激勵對象經過努力實現了預定的業績目標，則根據業績表現提取一定的激勵基金對其進行獎勵，但激勵基金遞延支付。金地的董事會是長期激勵計劃的管理機構，并下設薪酬與考核委員會負責長期激勵制度的實施。激勵對象具有相當大的普遍性，不僅包括集團層面的高級管理人員、公司的中層管理人員、子公司或分公司的負責人，對公司有突出貢獻的核心骨干也能參與分享。因此，科學而富有競爭力的激勵制度成為了金地持續成長的內在動力。
前瞻性的戰略
金地非常重視前瞻性的戰略思考，“快人一步”是金地的指導思想和不懈追求。在這種思想的指導下，在大多數深圳房地產企業仍然致力于本地市場爭奪的2000年，金地就邁出了跨區域擴張的腳步，先后進入北京和上海市場，并在隨后的幾年中在這兩個城市站穩了腳跟，取得了不俗的業績。這種戰略性的安排不僅使金地避免了在競爭日趨激烈的深圳土地市場上以高價拍地的尷尬，又充分握住了北京和上海近幾年房地產市場的戰略性機遇，從而獲得了豐厚的投資回報。當前，在目前大多數地產商都在進行跨區域發展之際，金地的戰略性思考已經深入到：如何在幾個重點區域實現區域化發展、如何通過更科學合理的投資體系安排進一步提高資金的使用效率等更深層次的問題。
卓越的產品開發能力
金地強調產品的人本、優質和創新。經過幾年的摸索，金地已經形成了一套貫穿產品開
發全過程的科學的開發體系。公司在設計施工過程中堅持以滿足客戶需求為導向，使產品最大限度地滿足客戶的需要;集團制定了全流程管理制度，在規劃設計、建筑設計、建筑施工、客戶服務等重要節點都實現了標準化，確保公司所有的工程優良率都達到了100%。與此同時，金地非常注重產品的創新，始終確保公司開發的項目與同類產品相比具有先進性和差異化。因此，公司開發的產品都能受到了客戶和業內廣泛的認可，項目的銷售率都非常高。以公司2004年銷售的幾個項目為例：香蜜山一期在短短半年時間內，便取得了95%以上的銷售率;武漢金地格林小城首期銷售就出現了1500多人搶購400余套精品房的情況;上海格林春岸兩度出現當天推出房源當天售罄的盛況。
遠見卓識、凝聚力高、管理能力強的管理團隊
金地的管理團隊和管理風格非常具有個性，主要具有以下的特征：第
一、公司的決策堅持理性主義原則，無論是對區域的選擇，還是具體項目的規劃設計，管理層都秉持科學決策的理念，而不是憑借個人的經驗和直覺決策。金地或許會因此失去一些機會，但絕不會出現大的決策失誤，這也正是公司以往開發的項目都能取得成功的重要原因。第
二、團隊的凝聚力極強。金地將近60人的中高層管理團隊在公司平均的服務年限超過5年，董事長凌克與總裁張華綱在公司服務的年限都在10年以上。第
三、對戰略和運營的研究非常重視。對戰略的重視表明公司是一家有抱負有理想的企業，并不只是跟隨行業發展而隨波逐流;另一方面，金地又十分注重執行力，善于利用各種行之有效的管理工具提高運營效率，達成的途徑包括向世界一流的專業顧問公司尋求支持，或直接從外部聘請專才。
二、發展戰略
遠景———“做中國最有價值的地產企業”
金地的遠景是“做中國最有價值的地產企業”，其對價值的定義包括四個主要方面：第
一、為正在形成和壯大的中產階層提供高品質的生活空間和增值服務;第
二、為股東和投資者創造最大的價值;第
三、為員工提供良好的職業環境和發展機會;第
四、為社會創造價值，承擔社會責任，實現可持續發展。
與萬科注重規模擴張的“成為行業領跑者”的愿景相比，金地更加注重品質與價值的提升，并在此基礎上進行適度有序的規模擴張。這保證了公司項目開發極高的成功率，同時管理質量也不會降低。實際上，到目前為止公司已經和正在開發的10多個項目中沒有一個失敗的案例。
全國性擴張戰略———多層次、高質量的有序擴張
從1998年的住房制度改革開始，中國的房地產行業進入了高速增長的階段;另一方面，中國各地區的經濟發展水平和房地產市場的發展水平差距較大，總體上呈現此起彼伏的態勢。為了充分把握行業的發展機會，金地從2000年起開始實施了全國性的擴張戰略。與許多地產公司的擴張沖動不同，金地的擴張相當理性，區域與項目的選擇經過慎重的篩選、實施的步驟有條不紊，管理質量始終如一。
金地的全國性擴張戰略分為三個層次：區域性公司、城市性公司和項目公司。所謂區域性公司，是指金地在中國經濟增長最具活力的三大經濟圈———長江三角洲、珠江三角洲和環渤海經濟圈，設立負責三大片區項目管理的區域性公司。金地希望通過區域性公司來運作更多的項目擴大整體開發規模，并籍此進一步提高集團的開發和營銷能力，并且分散單個城市的投資風險。目前集團已經在北京、上海和深圳建立了區域性管理中心并在當地開發項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。目前，深圳公司已經將項目擴展到了珠海、東莞，并且正在廣州尋找投資機會;金地在天津的項目拓展工作也進行的非常順利，公司還在長三角周邊城市積極尋找投資機會和合作伙伴。在第二個層次，公司計劃在中、西部內陸地區挑選若干個具有發展潛力的中心城市，設立分公司進行長期運作。公司已經巨資投入的武漢就屬于這一類型，此外金地已經對重慶、成都、沈陽等區域中心城市進行了充分的研究和考查，并
且正在尋找合適的時機進入。最后，作為對前兩個層次的補充，公司還會根據個別項目的收益情況，在一些
二、三線城市選擇一些個別項目投資，以提高集團的盈利水平，并使公司未來的業績增長更加平穩。
土地儲備戰略———優化結構、提高周轉率
雖然目前金地的土地儲備規模并不是非常大，但從結構上看一些項目的開發周期偏長。這樣的土地儲備結構是公司上一輪土地儲備戰略所形成的結果，并實現了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現了這一戰略的成功。不過，這種長周期的土地儲備結構使得集團的資產周轉率偏低，不利于規模擴張和分散風險，公司的利潤和現金流的波動幅度也較大。
金地充分意識到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強調優化土地儲備結構，提高集團的資產周轉率。在未來新增的土地儲備中，短期項目將占55%左右，而中期項目將占到35%左右，長期項目僅占10%。結合現有的項目儲備，未來將基本形成“長、中、短搭配”的土地儲備結構。區域布局方面，公司的區域布局將更加分散化，三大經濟圈之外的投資比重將有所提高。
產品競爭策略———注重產品品質和社區價值的提升
總體上，金地的產品競爭策略是：通過對客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場細分策略，并據此調整和安排公司的業務流程，集中利用企業有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產品或服務，提高客戶的滿意度，最終形成企業持續的競爭優勢。金地的市場細分策略是：為中國日益擴大的中產白領階層(主流市場與潛力市場)提供高品質的生活空間和房地產增值服務(居住價值與社區價值)。
針對目標客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質的居住空間和增值服務：一方面，公司采取差異化的競爭戰略，通過提高產品的附加值來提高客戶的價值。首先，公司通過科學的社區規劃和完善的社區運營，滿足客戶的需求，尤其是將塑造社區文化的理念植入社區價值體系中，公司開發的北京格林小鎮就是這樣的成功典范;其次在產品開發方面，金地在堅持設計和工程質量的同時，注重運用新材料、新技術和新工藝來提高產品的附加值。另一方面，公司將通過項目系列化和產品標準化提升開發效能，縮短項目開發周期，提高項目的運營效率。
三、業務及項目介紹
在建項目的概況
(1)北京金地國際花園
■ 北京金地國際花園是對公司2004年盈利貢獻最大的一個項目，也是金地集團在北京提升品牌形象的力作，公司在項目中擁有60%權益。該項目位于朝陽區建國路北側，東西兩側為規劃中的光輝里路，屬于中央商務區(CBD板塊)，與知名樓盤現代城隔街相對。項目總規劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區。其中，北區5幢高層住宅已經達到90%以上的預售率，并大部分將在04年竣工結算。南區則由一幢甲級寫字樓、一幢服務式公寓和一個三層的商業設施組成，預計將在07年產生利潤貢獻。
(2)上海格林春曉
■ 格林春曉是金地集團在上海開發的第一個項目，公司擁有90%的權益。該項目坐落于上海西北部的古鎮南翔，緊臨滬嘉高速公路和滬宜公路，且臨近規劃中的軌道交通R3線(該線將F1賽場所在地安亭鎮與市區徐家匯相連)。南翔雖屬于嘉定區，但距離市中心不足1小時的車程，為嘉定區最靠近市區的地塊。因此，該樓盤優越的地理位置吸引了區域以外購買者的追捧。格林春曉的占地面積為13.5萬平米，規劃建筑面積為9.6萬平米，容積率為0.7，共有聯體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設銷售，目前僅存2套未售，而售價從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。
(3)上海格林春岸
■ 格林春岸位于嘉定區的中心地帶，為一舊城改造項目，公司擁有100%的權益。項目的占地面積為12.2萬平米，總規劃建筑面積為15.3萬平米，容積率為1.2，共有總戶數為974套住宅和4間商鋪。項目分為兩期開發，分別在04年和05年竣工結算。該項目貼合了當地政府對老城區“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生態型為基本原則”的主導思想，以水景社區為賣點，推出低密度花園洋房、六層電梯公寓、親水疊加別墅、河濱聯體別墅、錯層小高層等多種物業形態，以滿足當地高端客戶的不同需求。憑借超前的設計和極佳品質，該樓盤在當地的區域市場上獨領風騷,銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預售率都在95%以上，而售價從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。
(4)上海格林世界
■ 格林世界項目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側，與格林春曉項目臨近,公司擁有70%的權益。該項目的占地面積為136.66萬平米，規劃建筑面積90.2萬平米，容積率為0.66，為一個以別墅為主的低密度大型社區。項目一期800畝已經開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。按規劃，將建成具有法國南部普羅旺斯風格的社區，住宅部分將分成小高層、聯排別墅、獨幢別墅等，該項目將是公司06年以后的主要利潤來源。值得注意的是，該項目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一。另外，去年10月份，南翔鎮臨近的另一塊土地拍出了130萬/畝的價格(普通居住用地、容積率為1.2)，因此這個項目的地價升值幅度相當可觀。
(5)上海浦東未來域
■ 該項目是金地集團與上海的浦發集團合作的第一個項目，公司擁有49%的權益,并擁有經營管理權。該項目位于浦東三林路西側，占地面積為10.5萬平米，建筑面積為14.1萬平米，容積率為1.3，由多層及小高層組成。2005年三月份一期將對外銷售，預計售價將在8000元左右。該項目將在05年及06年為集團提供利潤貢獻。
(6)深圳香蜜山
■ 該項目地處深圳福田區香蓮立交路口，屬于當今深圳市地段極佳的中心地區，公司擁有100%的權益。該項目依山而建，并容納了深圳的國際網球中心，是一個具有運動、健康特色的山體住宅項目，也是深圳首個獲得國家住宅中心認證的健康住宅。項目對外推出之后，當即受到各界好評,成為業界學習的典范。項目總建筑面積約17萬平米，分成二期。其中，一期已經達成95%以上的預售率，并將在04年提供利潤貢獻。
(7)武漢格林小城
■ 武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區，是武漢市二環線內為數不多的可大規模開發的中心地塊。該項目最大的特點在于東臨南湖水域這一天然的水景社區。項目的左右兩側將是市政規劃中的600畝超大規模水上公園。公司規劃把格林小城打造成為德國風情的精品社區。項目的占地面積為43.8萬平米，規劃建筑面積為65.7萬平米,將分成六期開發。該項目的一期A1組團在04年11月預售，首次推出的458套房源，當天就成交了442套，成交率高達96.5%，創造了武漢樓市的新記錄。
(8)東莞格林小城
■ 該項目毗鄰東莞市中心區，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地理位置優越。該項目占地面積為13.6萬,總規劃建筑面積約為24.5萬平米,共分為7個組團。第一組團在04年下半年推出，銷售情況良好。該項目從05年起將持續為集團提供利潤貢獻。
儲備項目的概況
(9)北京格林小城
■ 北京格林小城位于北京亦莊經濟技術開發區內，是格林小鎮的后繼項目。該項目占地
面積約為60萬平米。由于用地手續尚在辦理中，尚未開工。
(10)深圳龍華項目
■ 該項目位于深圳龍華地區，占地面積約為18萬平米，總規劃建筑面積約為42萬平米。目前該項目正在前期設計中，預計可在06年提供利潤貢獻。
與房地產相關的其他業務
金地在長期專注于住宅開發領域的同時，也一直在審慎地嘗試新業務的拓展。這種拓展的目的有兩個方面：第
一、是為了降低經營風險，增加公司的利潤來源;第
二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發領域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。實際上，香港、新加坡的大型地產公司往往采取了類似的經營模式，其業務范圍涉及到：地產開發、投資物業、房地產信托管理等與房地產相關的多個領域，并具有逐步向房地產金融領域滲透的趨勢。金地也看到了房地產行業發展的未來趨勢，從培養人才、積累經驗的角度出發，開始逐步涉足這些領域。
房地產信托
美國、香港等地大型地產公司的案例已經證明：房地產信托投資基金能很好地為住宅開發業務提供互補的協同效應。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產項目公司權益投資的一個信托計劃。公司希望通過參與項目的篩選、談判、投資的全過程，增長房地產投資的專業經驗，為將來參與房地產信托投資基金管理(REIT)業務做準備。
房地產不良資產處置
公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產不良資產處置業務。三方通過設立合資公司，以折扣價購買了中國建設銀行的不良資產，然后通過各種方式變現獲得收益。所謂的不良資產實際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項目篩選、結構融資、處置變現等多個環節，而三個合資方在這些方面又各有所長。除了獲取豐厚的收益以外，金地希望借此為未來進入商業地產等新的領域積累經驗和人才。
物業管理
物業管理則是金地早期為樹立品牌而進入的領域。目前，金地的物業管理已經覆蓋全國30個大中城市，管理和顧問的項目總數達到118個，總面積超過1600多萬平方米，在全國位居前三位。雖然，這項業務本身對集團的盈利貢獻并不大，但公司在此領域的經營卻是和自身的發展戰略緊密相關的。物業管理不僅可以幫助公司樹立良好的品牌形象，對公司的跨區域發展尤為有利，同時物業管理也是差異化競爭策略中的重要一環，公司通過優質的物業管理服務提高自身產品的價值和差異化，并以此構筑公司的競爭優勢。
四、行業背景及區域分析
中國住宅產業————— 一個長期增長的故事
我們認為，1998年下半年開始的住房制度改革是中國住宅產業長期持續發展的開端。雖然，受到宏觀經濟因素和政策變化的影響，過程中必然會存在著調整，但基于以下的理由，我們認為增長是行業發展的主導趨勢：第
一、中國經濟的持續增長趨勢仍將繼續得以維持，而居民收入的持續提高也是可以預期的;第
二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農民子弟具有強烈的愿望在大城市找到他們生活和發展的空間;第
三、在計劃經濟體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉化為不動產是東方國家普遍的文化傳統。第四，從居住質量的角度，中國住宅產業仍處在較低的水平，而舊城改造等重建計劃也將推動多次置業需求的產生。
短期即使出現調整，長期仍然可以看好
不可否認的是，從2003年起全國房價出現了上漲加速的趨勢。2004年1-11月份，全國住宅價格同比大約上漲了12%。尤其是，長江三角洲地區的許多城市，過去三年房價的累
計漲幅超過了一倍。除了地區經濟高速發展的合理因素以外，投資性購房比重過高和買房者的看漲預期也對房價的上漲起到相當大的作用。
從今年開始，政府采取了包括加息在內的一系列的調控措施來抑制房價的上漲。我們認為，在未來一至兩年內，政府有可能繼續提高利率，而當累積加息幅度超過100個基點之后，房地產市場有可能出現短暫的調整。但是，基于以下兩個的判斷，我們認為調整的幅度和時間都不會太大：第
一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應量增速放慢;第
二、經濟持續增長和居民收入持續增加，將使得購房者的對房價的承受力加強。
主要區域住宅市場分析
上海 ——— 土地供應放慢，房價居高不下
從1998年下半年以來，上海房地產市場的表現大幅超越了北京和深圳，無論采取何種數據計算，上海住宅價格累計漲幅都超過一倍以上。對此，我們認為2002年以前上海房價的上漲是符合經濟發展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第
一、上海經濟持續快速增長，經濟中心的地位得到確立和加強;第
二、由于看好上海的投資環境，近幾年國內外的資金大量涌入，外來人口的持續增長產生了源源不斷的需求;第
三、過去幾年，上海的城市基礎設施建設和動拆遷投資巨大，提升了環境和地段價值;第
四、自內外銷并軌之后，海外人士購房需求被大大激發，在人民幣升值的預期下，海外資金紛紛投資于上海的房地產。
房價漲幅過大，房價收入比創新高
不可否認的是，隨著房價的持續上漲，投資者的比重增加過快，而購房者對房價繼續上漲的預期也得到加強。因此，從2003年起，上海房地產市場出現了一些非理性的成份。從從房價收入比的角度來看，當前的倍數已經達到了16倍左右，不僅超過了97年的高點，從在全國范圍內來看，也遠遠超出了平均水平。
土地供應已放慢，在建規模并不大
值得關注的是，從今年起，土地的供應速度出現了明顯的放慢。一方面，上海市動拆遷政策改變后，動拆遷量已經大幅下降，而自實行招標以后，土地供應的節奏明顯放慢;另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，新開工量增速也在放緩。2003年，上海市商品住宅新開工面積僅同比增長13.1%，預計04年將進一步放慢到10%左右，而明年可能會更低。從當前在建的規模來看，在建住宅面積大約相當于03年預售面積的1.7倍，這個比例雖比02年有所提高，但仍舊低于1998年房地產低谷時的水平，這表明當前的在建規模并不大。綜合分析，我們認為雖然上海的房價高企，但由于供應的放緩，兩至三年內未必會出現大幅下跌。
政府高度關注，房價有望軟著陸
房價的上漲已經引起政府的高度關注。從2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大對土地供應的調控力度，放慢動拆遷、限制期房轉讓、增加中低價住宅用地供應，實施房地產交易合同網上備案制度、健全住房保障體系等一系列措施。我們認為，政府的一系列調控措施終會起到成效，上海房價不會出現暴漲暴跌的現象，有望實現軟著陸。
深圳———空置率見底，未來房價看漲
前幾年，深圳的房地產市場總體上處于調整吸納存量的過程中。深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的。
特區外城市化帶來發展契機
2003年深圳市的國內生產總值為2861億元，增長17.3%，達到八年新高，在全國居第四位。人均GDP為54560元/人，居全國首位。2003年6月CEPA的簽署、2003年底，深圳特區外城市化進程全面啟動，以及地鐵建設等城市基礎設施的加快建設，將使深圳房地產市場面臨巨大的發展機遇。
政府控制土地供應，市場消化吸納存量
從2001年起，深圳市政府實施了“三年內控制土地供應”的措施，因此過高的投資增幅得到有效的控制。我們將歷年的新開工面積減去當年的竣工面積后的數值，來衡量供應量的變化。從圖中可以看到，供應的變化呈現明顯的周期性變動，而從2003年開始市場已經進入了供應減少、吸納存量的周期。
銷售率回升，房價收入比下降
銷售方面，我們將歷年的竣工面積與銷售面積之差定義為空置量的變化，而銷售面積與竣工面積的商定義為銷售率。由于市場的整體規模的逐步提高，近三年空置量的絕對值比較高，但銷售率從2001年起已經逐步開始回升，這意味著供大于求的局面已經得到遏制。價格方面，深圳住宅價格從1999年開始就走出底部開始回升，由于收入的增長略高于房價的漲幅，因此，房價收入比總體上是處于逐年下降的，這點與全國的情況相似。綜合上面的分析，我們認為，與95年前后的房地產熱相比，當前深圳的房地產市場更加健康，政府控制供應的措施將使未來三年內市場的空置量顯著下降，而房價將穩中有升。
北京———奧運帶動基建，房價穩中趨升
前幾年，北京房地產市場同樣處于調整消化存量的過程中。與寫字樓市場的整體供大于求相比，住宅市場正在逐步回復到供求平衡的狀態。值得關注的是，從今年起北京房價出現了比較明顯的回升。展望未來，奧運工程帶動北京的城市基礎設施建設，北京土地供應日趨規范，對當地房地產的市場都是正面的，我們對北京住宅市場持樂觀的看法。
房地產投資回歸理性
2001年以前，北京市的房地產投資出現了過快的增長，遠遠超出本地經濟的增長速度。其后幾年，房地產投資增速逐年回落，市場逐步回歸理性，并于經濟增長速度相匹配。截至2004年第三季度數據，北京的房地產投資額增長幅度為GDP增長幅度的1.81倍，已經回到2000年以前的低位，這表明市場正朝著更為平衡、健康的方向發展。
供求關系有所緩和
從施工面積與銷售面積數據情況來看，供過于求局面已有控制。最近4年，北京的施工與銷售面積之比基本穩定在4-5倍區間;而銷售面積與竣工面積之比維持在70%以上，并逐年提高，這表明市場在逐步消化存量之后，供求關系已經大為緩和。
居民對房價承受能力有所增強
最近幾年，北京的房價整體上呈現穩中略降的態勢。相反，居民的收入卻持續增加。因此，從房價收入比的情況來看，北京的房價收入比已經從1997年的23倍降到了2003年的11倍，這意味著北京居民對房價的承受能力在加強。
武漢 —————中部重鎮，潛力無窮
武漢歷來是中部地區的交通樞紐和工業重鎮，由于各種原因武漢的發展潛力一直沒有得到充分的發揮。最近幾年，武漢出現了明顯的正面變化：城市建設和招商引資的力度明顯增強，已有多條地鐵和過江隧道項目通過國家審批。同時，位于漢陽的沌口經濟開發區已經吸引到了神龍富康、海爾和美的空調等大企業的入駐。我們認為，未來三至五年內，武漢的經濟和房地產市場將有相當大的發展機會，這一點與當前的天津和三年前上海的情況很類似。
高檔商品住宅市場潛力巨大
長期以來，武漢市的房地政策的主基調是：土地出讓以協議為主且價格相當低廉、政府積極鼓勵興建大規模的經濟適用房社區。在這種背景之下，武漢的房價在全國省會級城市中屬于偏低水平。2003年的住宅平均售價仍舊在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，當地住宅的總體品質較低。因此，武漢的高檔商品住宅市場具有巨大的潛力。
舊改力度加大，推動住宅消費
從2003年開始，為了改善城市形象，武漢市的舊城改造力度相當大。根據武漢房產局
的數據，2003年全年武漢完成了29塊片區、總占地面積為8267畝的舊城改造，比02年同比增長了292.7%,全市的拆遷面積達到260萬平米，同比增長34.7%,拆遷戶數為24433戶，比02年增加了11413戶。我們認為，大規模的舊城改造將減少市場的存量，并帶動住宅消費，成為促進房地產市場繁榮的“助推器”。
需求旺盛，房價加速上揚
2003年，武漢市商品房銷、預售面積為961.32萬平方米，增長26.60%，總銷預售金額為191.72億元，增長44.74%，增幅巨大。進入2004年，在銷售淡季的一季度，即實現銷預售商品房262.48萬平方米，同比增長60.11%，商品房銷預售收入為33.52億元，同比增長62.56%，增幅均創歷年之最。價格方面，從2003年9月份以來，武漢市商品房銷售均價連續三個季度加速上揚(漲幅分別為1.5%、3.6%、5.1%)，其中2004年一季度5.1%的單季漲幅為近年之最。
從歷史數據來看，武漢的住宅消費起步于2001年，但2000-2002年間的房地產投資增速一直維持在10%—15%之間的溫和增長，在過去的四年間，銷售面積始終大于當年的竣工面積。因此，我們認為武漢住宅市場供不應求的局面至少還會維持兩至三年，而房價正處于起飛的初期。
五、盈利預測和財務分析
基本假設
■ 未來三年內，中國經濟增長速度仍將保持7-8% 左右的年均增長速度，而居民收入的增長速度可維持在10%以上
■ 利率的上調幅度和頻率是溫和的，三年內累積加息幅度不超過2%
■ 全國房地產的銷售速度與供給增長速度基本相當，房價的漲幅保持在5%左右
■ 金地集團的項目開工、建設和銷售均能按計劃進行，各項目竣工時的銷售率仍維持在95%以上
■ 以下的項目預測均以目前公司已經擁有的項目為基礎，尚未考慮公司未來新增項目或收購股權可能帶來的盈利增長
六、房地產上市公司比較
區域發展模式
目前，中國的房地產上市公司大至可以分為三類：全國性、區域性和以項目為主的公司。我們對比了不同類型的房地產開發商，并結合當前中國房地產行業的特征后認為：在未來十年甚至更長的時間段內，全國性布局的房地產公司具有更好的發展前景，主要理由包括：第
一、中國的房地產行業正進入一個持續的高速增長階段，這為行業內的領先者提供了廣闊的增長空間，全國性開發商的擴張能力更強;第
二、中國的房地產行業的專業化水平都比較低，因此全國性開發商可以通過經驗和信息資源的共享，提高專業化水平;第
三、中國房地產企業的品牌知名度比較弱，全國性的品牌更是屈指可數，未來行業的競爭將由項目的競爭轉向品牌的競爭，這一方面全國性的開發商又可以占得先機。
目前，在上市公司中，除了萬科是公認的全國性開發商以外，金地已經初步確定了全國性的布局，并從2004年起進入收獲期。招商地產從去年開始也開始了跨區域的發展，但仍處于轉型過程中。
產品定位
金地的目標客戶群鎖定為國內正在迅速成長的中產階層，其產品檔次明顯高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行業平均。公司將中產階層更進一步劃分為25-30歲首次置業的年輕白領，產品類型為高品質中、小戶型公寓;30-40歲的一二次置業的社會中堅，產品類型為城區高尚公寓小區(小高層、高層)、城郊高尚社區(多層、花園洋房、經濟性別墅等);35-45歲二次或多次置業的中產精英產品類型為城市中心黃金地段高檔公寓、城郊景
觀別墅。金地的策略是將重心放在社會中堅(占70%)層次上，同時兼顧年輕白領和中產精英的需求，為中產階層各個主要層次的客戶提供高品質的生活空間和增值服務，從而建立清晰的客戶梯度，提高客戶忠誠度，實現金地品牌價值最大化。
在房地產上市公司中，對自身所開發產品具有明確定位的實屬少數，大多數的公司還停留在根據個別項目的實際情況進行客戶定位，尚不具備從滿足目標客戶需求的角度去尋找項目、并有針對性地進行開發產品的意識和能力。因此，大多數的地產商只能提供同質化的產品和獲得行業平均水平的利潤率，而無法享受到客戶支付的溢價。在這方面，金地又表現出了“快人一步”的意識。
財務比較
我們比較了10家以住宅開發為主業的房地產上市的財務指標。從毛利率和凈利潤來看，金地不僅高于萬科、招商地產，比包含了小型公司在內的行業平均值也高了2-4個百分點，這主要得益于公司較高的客戶定位和產品品質。從資產回報率的角度來看，金地也處于領先的地位。1999-2000年間，金地的凈資產收益率曾高達18.3%,遠遠超出行業平均水平。2001年，公司發行新股后，雖然凈資產增長了210%，但其凈資產收益率仍屬于中等以上的水平。從表面上看，公司的總資產收益率似乎略低于行業平均水平，這主要是因為公司新增的土地儲備較多而且在建項目的結算大多要到2004年以后。如果剔除這些特殊因素，公司的總資產收益率應該也在行業平均水平之上。資產周轉方面，金地的資產周轉率和存貨周轉率略低于行業平均值，這主要是由于公司的土地儲備較多。對于房地產公司而言，周轉率偏低未必是經營效率低下的反映，相反在房價和地價持續上漲的過程中，反而是公司決策能力高超的體現。唯一略有欠缺的是，金地的資產負債率偏高，這主要是因為過去幾年公司的積極擴張所導致。幸好，完成增發以后，公司的資產負債率將大幅下降到50%左右的安全水平。
七、估值
絕對估值—現金流折現法和重置成本法
房地產公司是以項目為基礎的特殊企業，理論上其價值的計算公式為：
凈資產價值(NAV)=有形資產價值 + 無形資產價值- 債務的價值，
保守起見，一般的評估中都忽略無形資產的價值(品牌及商譽)。對于有形資產的評估，有兩種基本的方法：第
一、現金流折現法，即將公司未來可以從所開發項目中獲得的現金收入現值，減去未來必須支付的投資、費用、稅收和利息等各項成本的現值，即可得到各個項目的凈現值，最后將這些項目的價值與公司其他資產價值相加之后即得到有形資產的總價值。這種方法在理論上比較完善，但需要做多項假定，客觀性較差。第
二、重置成本法，即參照當前的市場價格，對公司土地儲備的重置成本進行評估，作為其評估價值。這種方法簡單明了，但有時限于缺乏可參照的市場成交價或當成交價顯失公允時，將給評估帶來困難。
我們以2004年6月30日以評估基準日，對金地集團的凈資產價值進行評估。需要說明的是，截止6月底公司已售未結算的樓盤銷售面積約為16.2萬平米(這部分面積并未包含在6月底的項目及土地儲備中),這部分未結算面積可為公司帶來的凈利潤約為2.69億元。因此，我們在評估前先對公司的凈資產值做了相應的調整。對于金地集團的未售項目及土地儲備，我們分別采用上述兩種方法進行評估。我們得出的評估結果是：公司的未售項目及土地儲備的的重估增值(扣除少數股東的權益后)分別為14.55億元和14.29億元。以增發前股本計算,金地的每股凈資產重估價值應該在11.82-11.91元之間,目前股價大約折讓20%。
相對估值—市盈率及市凈率
我們選擇了10家以住宅開發為主業的房地產公司，進行相對估值的比較。從市盈率的角度，金地集團的05年的預測市盈率是最低的。從市凈率來看，金地的市凈率也屬于偏低的水平，招商地產的市凈率雖低于金地，但主要的原因在于其房屋租賃業務和供水供電業務的增長相當平緩。此外，中遠發展和銀基發展的市凈率雖低，但這兩家公司的資產回報率和
盈利的持續性遠不如金地。綜合來看，金地的估值相對于其他房地產公司而言，也被明顯低估。
注：金地集團04年的每股收益按增發后的股本估算，萬科05年的每股收益預測未考慮可能發生的轉股因素影響
第五篇：南方航空投資價值分析報告
目錄
第一部航空業宏觀分析 第二部
第三部 行業地位分析 公司簡介與經營狀況
a) 公司簡介
b) 經營狀況
第四部 財務分析
一、經營能力分析
二、盈利能力分析
三、償債能力分析
四、現金流量分析 第五部募集資金分析
一、募集資金投向
二、募集資金投向分析
第六部 風險因素分析
一、 經營風險
二、市場及環境變化風險
第七部技術分析
一、 短期波動預期
二、中期波動預期
第一部航空業宏觀分析
一、民航業高速發展
我國民航運輸業的發展現狀、行業結構、特點和競爭態勢民用航空業作為我國重要的基礎行業，一直受到國家政策的扶持和保護。隨著改革開放的實行和國民經濟的迅速增長，我國民航業獲得了快速的發展。尤其是民航體制改革后，我國航空運輸業平均每年以高于國民經濟的速度增在航空運輸總量、航線網絡的建設、機隊的規模、機場和配套設施建設方面與建國初期和改革開放前相比，都有了翻天覆地的變化，并保持著較高水平。2007 年，我國的旅客運輸量達到8594 萬人，同比增長14.2%，是1978年的37.2 倍;貨郵運輸量達到202 萬噸，同比增長18.2%,是1978 年的31.7倍;運輸總周轉量達到1649266 萬噸公里，同比增長16.8%,是1978 年的55.2倍，年平均增長率為18.25%，增長非常迅速。2008年一季度,我國GDP 增幅達到9.9%,民航運輸的各項指標也呈現快速增長的態勢.一季度,民航運輸總周轉量為42.34 億噸公里,旅客運輸量2200 萬人次,貨郵運輸量50.22 萬噸,分別同比增長6%,14.08%和15.15%。據國際航空運輸協會預測，今后25 年，中國將是世界上增長最快的航空市場。
四、寡頭競爭格局初步形成
1 、中國民航業重組后形成寡頭市場格局
隨著中國民航總局下屬的9 家航空公司組建為3 大航空集團，中國民航運輸業的競爭格局發生了變化。重組將對中國航空運輸市場產生深遠的影響。 重組后的三大航空集團集團成員 中國南方航空(中國北方航空、新疆航空) 、中國國際航空(中國西南航空 、中國航空浙江)、中國東方航空(中國西北航空、云南航空)。從表中看出，三大航空集團占據市場絕對份額。
表1 重組后的三大航空集團 中國北方航空公司 新疆航空公司 501 180 606
34，0892947 59.9
中國西南航空公司 中國航空浙江 573 118 329
20，3251814 57.7 21% 29%
中國西北航空 云南航空 473 118 437
25，1092042 49.8 24% 25%
總資產飛機數量 航線數量 員工數量 2007年 旅客運輸量 貨郵運輸量
旅客運輸量市場份額 34% 貨郵運輸量市場份額 30%
五、我國民航運輸業未來的發展展望 1 、宏觀經濟穩定，行業增長前景良好
從國內宏觀經濟來看，航空運輸業的發展速度與國家宏觀經濟增長速度密切相關，受宏觀經濟增長及經濟周期的影響非常顯著，且一般高于宏觀經濟增長率。中國國民經濟的增長、人均收入水平的提高和中國加入WTO 都會進一步增加對中國航空市場的需求。對航空運輸量的需求與GDP 正相關，與人均收入水平正相關，與貿易量、學術交流和旅游業的繁榮正相關。據國際航空運輸協會預測，今后25 年，中國將是世界上增長最快的航空市場。據民航總局預測，本世紀頭二十年我國航空運輸平均增長速度保持在10%左右，至2020 年運輸總周轉量將達到840 億噸公里左右，將位居世界第二。
2、市場增長潛力大
在中國，民航業屬于朝陽產業，具有廣闊的發展空間。根據中金公司最近的行業報告稱,中國航空與鐵路客運周轉量比例為21 ：79 ，與美國的95 ：5相去甚遠,可以說中國民航運輸業發展潛力巨大。
3 、WTO 給航空運輸業帶來更多的發展機遇和挑戰
具體來講,加入WTO 將會對民航業產生如下影響：
●有利于航空公司降低維修成本和航材購買成本?！裼欣谔岣邍H航線航班的載運率。計算機訂座系統方面的開放，使國外航空公司的計算機訂座系統與中國民航的計算機訂票系統(CRS)的無縫聯結。這一方面將使旅客訂票更為便利，有利于提高國際、國內航空公司國際航線航班的載運率，另一方面將會使國內航空公司經營的國際航線競爭更為激烈。 ● 有利于提高航空公司的管理水平。加入世貿組織后，通過擴大交流，有利于國內航空公
司進一步學習和引進外國航空公司聯盟、代碼共享、市場營銷和收益管理等方法，提高航空公司的管理水平，進而提高經濟效益。
4、國內航空公司負擔重，未來有望減負
受我國航空業政策的影響，目前國內航空公司與國外航空公司相比，企業負擔偏高，其中構成國內航空公司運營成本最主要部分的航油價格明顯高于境外，據統計，近三年境內航油年平均價格高出境外約32.3%;此外，國內航空公司還需繳納民航基礎設施建設基金等稅費，負擔較為沉重;為減輕航空公司的負擔，國家目前已經出臺了暫時性的行業優惠政策。同時業內對于航空公司減負的呼聲越來越高。如果未來國家能為航空公司減負修訂目前的有關政策，作為行業領先者的南方航空將會實現更為高速的業績。