第一篇：物業費欠費的處理方式
物業費欠費的處理方式
物業費欠費包括民用住宅類物業費欠費和商用寫字樓欠費兩種，那么物業公司怎樣應對這兩種物業費拖欠的情況呢?
1.明確業主不交物業費的原因。了解了業主拖欠物業費的原因之后，主動打電話以及上門溝通，了解雙方的訴求，明確業主對繳納物業費不滿意的地方，積極提高服務質量。
2.明確告知業主不繳納物業費的后果。首先如果物業管理費晚交了，有可能要被收取滯納金。這是業主肯定不愿意見到的后果。其次如果拖欠物業費嚴重的話，可能會被物業公司起訴。對物業公司來說，起訴不是目的，與業主積極溝通協商將問題解決才是對雙方最好的結果。上法院費時費力不說，即使勝訴，也存在執行困難的問題。能不能收繳物業費也是未知數。
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第二篇：物業管理糾紛的處理方式和程序
一、糾紛處理方式概述
物業管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：
1、當事人各方自選協商和解;
2、各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門行政調解。
3、當事人之間約定仲裁;
4、司法訴訟。
以上幾種方式孰優孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
二、糾紛的調解
物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意并執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執行，則前功盡棄。
物業管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要借助其他手段解決。
民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。
三、物業管理民事糾紛的仲裁
可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國《仲裁法》的規定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。”
仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協議。仲裁協議要寫明以下內容：
1、請求仲裁的意思表示;
2、仲裁事項;
3、待定的仲裁委員會。如一個在廣州履行的合同寫明：“有關本合同的爭議，雙方應協商解決，無法協商時提交廣州仲裁委員會仲裁。”達成仲裁協議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。
物業管理糾紛仲裁處理的一般程序是：
1、一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書;
2、委員會于收到申請書后5日內決定立案或不立案;
3、立案后在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。
4、被申請人在規定期限內答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理 時由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理;
5、開庭：庭審調查質證、辯論、提議調解;
6、制作調解書或調解不成時制作裁決書;
7、當事人向法院申請執行。
與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。
四、物業管理糾紛的訴訟、
當事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發法院對已提交訴訟的當事人管轄是強制性的。
物業管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟：
1、當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;
2、法院立案后將起訴狀副本送達被告;
3、被告提交答辯狀;
4、開庭：調查、辯論、調解;
5、制作調解書或一審判決書;
6、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進入第二審程序;
7、第二審審理：制作二審調解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上述;
8、執行。
無論仲裁還是司法訴訟，均應貫徹合法公正的原則，即以事實為根據，以法律為準繩。由于物業管理法規規章不健全，實踐中應注重民法、房地產法、合同法等一般法律與物業管理專門法規及地方法規規章的銜接，并依據憲法處理好法規的競爭力認定和沖突的解決;同時，在訴訟或仲裁活動中，對業主、業主大會、業主委員會的代表地位和訴權、請求權行使要有明確的了解和認可，處理好單個業主的意見與小區業主意志的關系，確認業主委員會在物業管理糾紛中的代表地位，以便及時處理糾紛，理順關系，建立良好的物業管理和權利義務關系。
第三篇：物業管理收取水費的三種賬務處理方式
新規上手!物業管理收取水費，你知道有三種賬務處
理方式嗎?
案例
甲企業是物業管理公司，一般納稅人。2016年12月收取業主物業費的同時收取自來水費。支付自來水公司自來水費價款合計103萬元，取得自來水公司開具的增值稅專用發票上注明稅額3萬元，并認證相符。由于甲企業未實行一戶一表，因此將該自來水費用按照各業主房間建筑面積分攤。收取業主自來水費的價格中包含為業主繳納水費的服務費共10萬元。
案例解析
一、營改增后物業管理服務收取自來水費的稅率差問題
營改增后，提供物業管理服務的納稅人，代業主向自來水公司支付的自來水費用，作為轉售處理，會產生稅率差的問題。自產的自來水可選擇簡易計稅，開具3%增值稅專用發票;而物業管理服務納稅人向業主收取自來水費不符合自產條件，只能選擇13%稅率計征增值稅。
二、各地方政策解決方案的缺陷
之前為解決物業管理服務水費稅率差問題，不少地區規定物業管理服務納稅人轉售給業主的自來水費，可選擇3%征收率。但是該規定在稅理上有漏洞，選擇3%簡易計稅卻能抵扣進項稅，這與用于簡易計稅的進項稅不能抵扣的原則相悖;同時提供物業管理服務的小規模納稅人仍然存在著不能抵扣自來水進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的稅負增加問題(對于小規模納稅人來講，其他電費暖氣費也存在同樣的問題)。
三、國家稅務總局采取差額征稅簡易計稅政策
2016年8月，國家稅務總局發布《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年54號，下簡稱54號公告)規定，
“提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅”。
54號公告采取了差額征稅并選擇簡易計稅的辦法，解決了稅理上簡易計稅不能抵扣進項稅的原則問題，以及自來水稅率差對于物業管理納稅人造成的稅負增加問題，以及提供物業管理服務的小規模納稅人銷售自來水的稅負增加問題;
注意，按照差額征稅簡易計稅方式，不能抵扣進項稅。
四、自來水費之外其他費用，小規模納稅人仍然存在稅負增加問題
54號公告只對自來水費進行了差額征稅和簡易計稅規定，這意味著其他的費用如電費和暖氣費等不能采取相同的政策，在按照轉售處理時，采購時抵扣電費17%進項稅，或者13%取暖費進項稅，銷售時也按照相同的稅率計征增值稅，因此對于提供物業管理服務的一般納稅人來講，自來水之外的其他電費氣費等并不存在稅負增加問題。
而對于提供物業管理服務的小規模納稅人來講，轉售自來水之外的其他電費氣費等，仍然存在著不能抵扣進項稅，卻仍要按照3%征收率計征增值稅的問題。即54號公告并未解決小規模納稅人的自來水之外的其他費用稅負增加的問題。
另外，我們不能忽視各地方的政策，比如對上述問題按照代購處理的規定。代購的政策在營改增前即已存在，也是正式有效的文件。
五、如何開發票問題
提供物業管理服務納稅人選擇差額征稅且簡易計稅方式的，54號公告中并未規定扣除部分不得開具增值稅專用發票，因此應不屬于國家稅務總局公告2016年第23號規定的“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票”的情形，在新系統中可不采取差額開票功能，業主可抵扣差額征稅前的進項稅。
六、賬務處理
以下分三種情況進行賬務處理：單位：(萬元，下同)
(一)按照正常轉售自來水處理
可抵扣進項稅，但是不能選擇差額征稅和簡易計稅
甲企業賬務處理：
1、支付自來水公司水費時：
借：主營業務成本
100
應交稅費——應交增值稅(進項稅額)
3[103÷(1+3%)×3%]
貸：銀行存款
103
2、收取業主自來水費時：
借：現金或銀行存款
113(103+10)
貸：主營業務收入
100【113÷(1+13%)】
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)
13【113÷(1+13%)×13%】
3、結轉增值稅：
借：應交稅費——應交增值稅(轉出未交增值稅)
貸：應交稅費——未交增值稅
甲企業應納增值稅額=13-3=10萬元。
(二)按照53號公告差額征稅并簡易計稅政策
按照54號公告采取差額征稅并簡易計稅的處理方式，不能抵扣進項稅。
甲企業賬務處理：
1、支付自來水公司水費時：
借：主營業務成本
100
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)
3【103÷(1+3%)×3%】
貸：銀行存款
103
2、收取業主自來水費時：
借：現金或銀行存款
113
貸：主營業務收入
109.71【113÷(1+3%)】
應交稅費——應交增值稅(簡易計稅)
3.29【113÷(1+3%)×3%】
甲企業應納增值稅額=3.29-3=(113-103)÷(1+3%)×3%=0.29萬元
3、如果自來水增值稅專用發票已經認證，則應轉出進項稅：
借：應交稅費——應交增值稅(進項稅額)
貸：應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出)
(三)按照代購政策處理
對于提供物業管理服務的納稅人收取水電氣費，各地方政策中有將其作為代購處理的規定。比如在不墊付資金，將開具給業主的水電氣費發票轉交給業主等情況下，可以作為代購處理。
收取的業主的代收水電費服務費，應按照經紀代理服務計征增值稅。
按照代購政策賬務處理如下：
1、支付自來水公司水費時：
借：其他應收款
103
貸：銀行存款
103
2、收取業主自來水費時：
借：現金或銀行存款
113
貸：其他應收款
103
主營業務收入——代交水電費收入
9.43【(113-103)÷(1+6%)】
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)
0.57【(113-103)÷(1+6%)×6%】
甲企業應納增值稅額=0.57萬元。
第四篇：物業欠費催款律師函
本律師受××委托，就您(先生、閣下)拖欠委托人欠款一事，專門致函如下：
根據委托人提供的資料證實：(事實情況簡介……)。××××年××月××日為最后還款期限，但截止目前您(先生、閣下)尚未償還欠款本息及違約金，根據我國法律的相關規定及××××合同的相應約定，您的拖欠還款的行為已經構成違約，嚴重危害了委托人的合法權益。
據此，委托人授權本律師鄭重函告您(先生、閣下)：限您從收到律師函之日起××日內，向委托人付清(交納)拖欠款×××元整(其中物業費×××元、×××費×××元、×××費××元…)，利息××元整，違約金××元整，共計人民幣××××元整。否則，本律師將依授權采取進一步法律行動。屆時，閣下將要承擔因此而付出的法律負面代價及個人信譽損失。
望慎重考慮此事，盡快履行還款義務，以免訟累。 特此函告
附件：欠款總額計算方式、還款方式及律師聯系方式
×××律師事務所 律師： ×××
××××年××月××日
第五篇：物業公司能否直接起訴欠費業主
【周一警戒線145：物業公司能否直接起訴欠費業主?】
A項目有若干業主欠繳物業費，但物業公司起訴至法院后，對方律師認為：此物業公司從未向業主書面催繳欠費，法院不應當支持。
業主拒交物業費，物業公司要起訴業主，是否必須先向業主書面催繳?
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》自2009年10月1日起施行，該解釋第六條規定 “經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。顯然，該規定對物業服務企業以訴訟方式向業主催交物業費提出了一個條件： 物業服務企業必須以書面形式向業主催交物業費; 據此，有人認為，如物業公司未先催繳物業費，就可能會面臨敗訴的結果。
雖然，上述觀點仍存在爭議，也有人認為，根據法律的通行理解，物業公司的起訴權并不受是否書面催繳過物業費的影響。但是，鑒于此項規定對于物業服務企業的催交欠費工作提出了明確具體的要求，且在實務中可能對部分法院產生影響，因此物業服務企業應當在起訴前，做好催交物業費的工作，并且做好訴訟證據的保存工作：
1、 要以書面形式催繳，比如特快專遞，或者郵件方式催繳。但寄送的地址必須是業主確認過的地址。
2、 要保存催繳的證據，比如保留快遞回執(回執上的文件內容必須詳細明確是催繳業主欠費，或者對郵件作公證。
3、 在催繳中，應當為業主限定一個合理期限內交納物業費。
4、 催繳應當在訴訟時效之內，爭取同時起到中斷訴訟時效的作用。