第一篇：住宅小區物業檔案管理
住宅小區物業檔案管理措施
物業管理中檔案管理具體管理內容涉及建筑物、業主檔案、管理運作、歷史檔案。根據要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。
①建筑物檔案
A、建筑物原始檔案
包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下：
產權資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執照。
(1)產權資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執照。
(2)技術資料。包括：竣工圖-總平面圖、建筑圖、結構圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質勘察報告、工程預算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。
(3)竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、主要材料的質量保證書、新材料、構配件的鑒定合格證書，水、電、衛生器具等設備及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業公司代管的設備。
(4)房屋使用資料。包括：業主名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。
(5)供電、供水系統如需物業公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協議及證書。包括：供用電協議書、用電許可證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水計劃報告單。
B、建筑物維護、改造檔案
建筑物維護、改造檔案是指物業管理單位在物業管理工作中對所管物業建筑本體進行維護、改造的有關資料：
(1)維護改造申請表及批準文件
(2)維護改造工程施工許可證
(3)維護改造方案
(4)維護改造工程合同
(5)維護改造工程預算書及批準文件
(6)維護改造工程驗收說明書
(7)維護改造工程結算(核算)表
(8)各設備及工程使用維護說明書]
(9)各設備及工程使用許可證(政府規定需要申辦的應全部具有)
(10)維護改造工程施工設計圖及竣工圖
C、用戶裝修、改造工程檔案
用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產權或經業主授權的房屋進行裝修、改造工程所產生的文件和圖紙材料，一般內容如下：
(1)裝修、改造申請表及審查意見
(2)裝修設計圖
(3)裝修、改造過程中的管理、監理資料
(4)完工后的驗收意見
②管理工作檔案
管理工作檔案是指物業管理公司在物業管理日常工作中產生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為：
(1)政府頒發的物業管理各項法規、條例、通知等;
(2)制訂的各種管理規定、公約;
(3)公司 ISO體系文件
(4)財務資料
(5)工作計劃、方針、目標記錄
(6)各項管理工作日志
(7)糾正和預防措施方案
(8)質量/環境/安全控制記錄
(9)設備設施保養規程，巡查、維修、養護記錄
(10)滿意度調查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表
(11)投訴及投訴處理記錄
(12)其他需要收集歸檔的工作記錄、服務記錄。
3、檔案的管理
(1)檔案的分類、編目及著錄
(2)檔案的整理裝訂
(3)檔案的電腦化管理
第二篇：住宅小區物業管理
浙江廣廈建設職業技術學院
管理工程學院
2009/2010學年第1學期
課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任
第三篇：住宅小區的物業管理
住宅小區的物業管理準確的講應當是指對居住為主要功用的物業進行管理。除住宅外還應包括公寓、別墅等，有別于以居用為主的物業。也許是住宅離我們的日常生活更近一些，所以每當提起物業管理總是與住宅小區的物業管理聯系起來。
如果以普通人的眼光給物業管理下一個非專業性定義，那么我想應該是：由專業人員組成的法人機構對居住小區中的社區文明、舒適度、安全保障所構成的現代生活空間，按企業行為進行構想、計劃、組織實施，以滿足社會群體和個體生活的均衡需求。
在住宅小區的物業管理中，管理公司的工作是以以下五個方面為工作重點開展的。
首先，大量的日常工作是圍繞居住保障進行的，也就是滿足居民最基本的居住需求，它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩定，冬季的用暖供給，土建結構的安全保障，外墻裝飾的破損補救，以及對突發事故的急修、搶修等。這一切是通過對物業各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等一系列復雜繁重的技術勞動完成的。
這一切既滿足了居民最基本的需求，也保障了物業經濟價值的實現，并減緩了由于時間造成的物值的降低。
環境的保障和建設是物業管理工作的又一重點，這既是物業的居住環境、公共空間的清潔、衛生、綠化園藝的設計、維護，也包括了杜絕任何可能影響居住生活環境的現象，行為的產生，如視覺環境污染、亂設攤點、嗓音、臨時施工等。對于小區VI系統的導入和管理應是現代小區物業管理的一個新的重要組成部分。
另一個影響我們居住生活的環境是人際互動的空間環境，隨著都市化進程的加快，人際空間的重新構建已經成為我們面臨的一個新課題，消彌心理障礙，形成自由系交住，這既是社會學家，也是物業管理公司通過理論研究和實踐探索共同解決的問題。
為個體生活提供全方位的服務是居住小區舒適度的一個重要標志?，F代生活節奏的加快，帶給人們對現代居住生活更多更高的要求，人們希求便捷周到的服務，以最大限度的滿足個體生活所需。
由于國家政策規定和發展商出于商業目的需要，大多在小區內建立一定的生活配套設施，這些配套設施在初期設定時常常是概念型的，無法確定縝密的運行安排，隨著居用者的入住，居住群體進行一般需求分析和商圈調查，對小區的配套設施進行延伸設計和定位的強化，以尋求有效需求和有效供給的鍥合點，初步確定小區基本的生活設施和配套服務，如：學校、幼兒園、商店、郵局等，并針對所議定項目制定實際運營方案，最大限度的提高配套設施場地的使用價值。繼而，管理公司在可能提供的服務空間和相應資金保障的前提下，針對小區內的居住群體進行目標群體的細分，通過調查分析以進行特別服務設計或特色服務的設計。這一過程既要考慮對不同的家居人口狀況，年齡構成，居住者的實際生活水平等基本要素，同時又要考慮由于不同文化背景，經濟收入差異所形成的品味趨向、國別、民族，不同文化生活背景，宗教信仰的差異，以及現化生活所形成的價值取向，最終尋求調和不同群體內的共性和差異以確定公共生活空間的利用和特殊、特色服務項目的設定，如康樂、消閑設施，品類眾多的社會服務
活動的實施，并根據運行過程中居用者的反饋予以補充、完善，以形成小區居用生活服務舒適度相對較高的水準。
在對小區居住者的問題上，大多樂于談及的是服務，而諱于談的是管理。首先應指出的是物業管理中對人的管理是指對公共生活秩序的管理，是相對于個人私生活而言的。作為物業管理的重要組成部分，是衡量物業管理水平的關鍵。人可以以個體形式存在，卻無法以個體形式生活，共同生活的方式必然會涉及公共生活秩序的管理，我們的日常生活中常常會遇到這樣一些現象，不名物體從空而落傷及無辜，庭園花木攀折跆盡、私搭亂建比比皆是，樓道堆積舉步難行，夜間裝修擾人好夢等等，不勝枚舉。 這一切不能簡而化歸到“素質”一欄，在個體生活自律的同時，也需要物業管理，公司的他律性規范，更需要公眾的參與完成。
對于公共生活秩序的管理是以社區精神文明建設保障大多數居用者的舒適，文明的居用生活為前提，是以提高社區文明程度為目標的。在管理過程是，按照“以法為據，有約可依”的原則，通過公約書來約束個體生活中影響群體利益的行為，杜絕不符合社會公德和傷害公共生活秩序的現象發生，作為居用生活的準則。
有別于傳統居住區，新建小區的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱環節，而這些又常常是引發強烈不滿的重要原因。物業管理公司對小區提供物業管理服務的同時也還扮演著一個法律、法規維護者的角色，大量煩瑣棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業公司一項重要的工作內容。圍繞著防火安全治安防范交通管治、技術安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調解等一系列過去本應由多個部門共同完成的工作。
除了配合公安法機關加強小區安全管理防范措施的制定和落實外，還地做好對違章、違紀、違規現象的糾正工作，杜絕一切可能影響居用者生活的行為產生，由于這一類工作極易引發居用者之間的矛盾的產生，故還應積極做好宣傳教育工作，使小區安全保障系數提升到最高點。
物業管理公司能夠提供優秀的管理和服務，居住者能夠享有高品質的居住生活，首先應明確二者之間的關系。這既有一般意義上的“管理與被管理，服務與被服務”的常規概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關系。
物業管理公司與居住者及所成立的業主委員會通過法律協定委托管理協議和管理公約，而形成的契約關系，依據國家及政府相關部門所界定的權限及合約中的各項條款明晰雙方的各項行為，保障雙方的權益。不管是法人機構(管理公司)與自然人(居用者)，還是法人機構(管理公司)與非獨立法人社團(業主委員會)之間所形成的各項契約的前提均是平等的，是具的法律效益的。居住者與物業管理公司的另一層關系是政策法規及合約所約定的經濟關系。物業管理公司收取相應標準的管理費，獲得一定的權益，向居住者提供管理與服務，居用者支付一定的費用并出讓一定的權益，獲得相應的服務，物業管理公司所提供的管理服務做為企業行為有別于過去政府部門提供的公益行為，是有償的，做為開放改革新形勢下的市場經濟的產物正逐漸被社會所接納，企業化做為其重要表征也為國家所大力提倡。
物業管理作為一個新興的行業，則以社會化為其重要標志的有別于傳統的具有政府強制行為色彩的社會行為，其平等的法律地位和鮮明的企業色彩決定了物業管理公司與居住者最重要的一層關系棗相對自由的社會關系，是以共識為基礎，通過共管共建來調和不同社會角色的差異，最終達到居住小區社區文明，舒
適程度，安全保障系數的提高，共同營造現代人的生活空間，共享現代生活這一終極目標
第四篇： 住宅小區物業管理辦法
為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。
一、物業管理企業
1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。(2)對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
(3)對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質;制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。
6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第五篇：住宅小區物業電梯管理制度
一、電梯的運行管理
為確保小區電梯安全運行，延長電梯使用壽命，保障使用人安全，小區電梯維保工作由專業電梯公司負責，并接受管理服務中心的監督檢查。
二、電梯服務標準
1、電梯公司維保人員依據《電梯維護養護標準》，對小區電梯實施維修保養。
2、轎廂內須張掛“電梯服務標準”、和“乘梯須知”;
3、執行溫州市房屋電梯運行相關標準。
4、司機須持證上崗，統一工作服，禮貌待客，按時交接班，認真填寫運行記錄;
5、維修保養及時，嚴格執行保養規程，認真填寫保養記錄
6、轎箱環境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房干凈，整潔，各種應急設施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。
7、按計劃進行大、中修，并提前2天通知管理服務中心，經同意方可實施。
三、安全質量管理
1、電梯公司質管部門定期對小區電梯維保工作進行安全檢驗并填寫《電梯安全普查表》，電梯維修質量實行內檢，互檢，專職驗檢制度，填寫《電梯維修保養檢查驗收摘要》確保電梯維修質量，電梯運行安全可靠。
2、電梯公司定期對電梯進行檢查填寫《電梯運行維修(周)檢查表》。
3、維修、保養電梯時應在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護措施。
4、電梯設備出現停電、故障、火災、浸水等緊急情況時，啟用《電梯故障應急方案》。
四、電梯設備檔案管理
1、電梯運行及保養、修理過程的記錄表應建檔，保存期為兩年。
2、建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調試等原始資料。
五、質量監督檢查
1、管理中心事務員每日對小區電梯運行情況進行抽查，填寫《電梯運行抽查記錄》。
2、每月3號前事務員將上月《電梯運行抽查、考核記錄》，交中心主任審核后，上報公司財務部，公司財務按照維保合同中相關約定，按電梯維保工作考核實際得分情況支付維保費用，電梯維保費用計算公式：月承包費×乙方實得分數%.
3、在維保合同到期前一個月，物業管理部根據服務中心每月的《電梯維修保養考核表》，對電梯公司進行評定，以此決定是否續簽合同。