溫泉調查報告范文第1篇
XXX酒店，是XXX集團鳳凰酒店連鎖體系又一鼎力之作。酒店以建設五星級新商務度假酒店為經營方向，除擁有完善的住宿、餐飲娛樂和商務配套外，還配有大型戶外拓展培訓基地、故鄉里主題公園、國際標準的高爾夫球場、夏威夷風情街、大型濱水公園等休閑配套設施。同時酒店周邊旅游景點豐富，與溫泉、漂流等毗鄰，構成了一種獨特的商務度假休閑模式。因其獨特的風格，酒店已成為會議團體、旅行者和高爾夫球愛好者的商務度假勝地。 酒店擁有精致豪華的客房200多間，并配有豪華套房、總統套房、水藍灣別墅、超豪別墅等多種房型可供選擇。同時酒店內設中西餐廳、各類型多功能會議室、大型星月灣夜總會和大型康體娛樂設施。其中包括大型戶外園林泳池、桑拿沐足、健身室、乒乓球室、桌球室、閱覽室和室外標準網球場等，酒店附設的大型國際標準高爾夫球場和"故鄉里"主題公園，造就了更典型的商務休閑度假酒店風格。
一、實習目的
這次的頂崗專業實習的目的是為了提高自己的人際交往能力，提高自己的服務意識，了解酒店的運作、經營管理、經營狀況，鍛煉自己的實踐動手能力、職業服務技能、和職業精神;讓我對所學的專業知識及其在實際中的應用聯系起來，從而幫助我將酒店管理課堂上所學的理論知識與實際相結合，為日后課程的學習打下良好的基礎，更有利于對專業基礎和專業課的學習進修、理解和掌握;能夠使自己更加清晰地認識到目前的就業環境和就業形勢，加以確定自己以后的就業目標和就業方向，同時這次酒店頂崗實習的工作經驗也能為以后的就業打下一定的基礎。
二、實習內容
在學校的安排下，我來到了XXX酒店進行了為期五個半月的頂崗實習。實習期間，在經過入職培訓和崗前培訓之后，我被分到了酒店的管家部進行學習和工作，在管家部的工作繁瑣而枯燥，每天都在重復相同的內容，疊布草，吸塵，澆花，打掃客房，鋪床洗馬桶等等看似簡單卻不簡單的事。鋪床的每一步都有要求，而整個鋪床過程包括甩單、套被子并鋪平、三線合一和套枕套等都必
須在最短時間內完成。首先的甩單就很艱難，普通要求是一次完成，并且保證床單的中線要和整張床的中線重合。然后是給床單包角，即把床單四角有模有樣的放到床墊之下，這里要的不能讓床單和床墊之間有空隙，否則床單將不能保持平整。接下來開始套被子，這個也很講究，也很有技巧性，即只需把被子和被套的角相對應然后用力甩幾下就行，其它可以通過細節拾掇，這里有一個要求就是被子的中線要和床、被單的中線重合，這就是鋪床過程中的“三線合一”，我們領班總是要求我們鋪床要做到三線合一，要么不做要么就做到最好。做完了這些，最后一步是把枕頭放進枕套里，要保持枕套開口的一面朝向墻壁(內壁)，這樣做也是為了美觀。我們每天早上去到工作間就是先把布草疊好，然后補自己的工作車。然后再去一間間地打掃客房衛生，從敲門進入房間，第一步打開窗戶，然后收拾房間里的垃圾倒掉，接著就是鋪床，要先撤下已經被客人用過的被子、床單和枕套等，按照鋪床步驟依次換上干凈的床上用品。這一切結束之后開始打掃衛生，抹塵洗吧房，要留意的是這里用濕布擦木制家具，干布則擦金屬和玻璃制的家具，每一個小地方都不能放過，整個進程中還要把各種家具、器皿歸回原位，還有檢查房間里耗費了的日常用品并補齊，假如有喪失的物品，則要記載并上報領班，在整個清理進程中要細心、仔細。打掃過之后要用拖把拖地板，在拖好地板之后還要吸塵，確定房間里一切齊備之后關閉窗戶、退出房間?；叵胍幌?，這個崗位的工作其實并不是那么枯燥無味，現在看來，我也學到了很多東西。
除了這些基本的工作之外，我們還可以主動的為客人提供個性化服務，關注每一位客人需要，盡量滿足他們的需求，做到用心服務，細心觀察客人的舉動，耐心傾聽客人的要求，，多站在客人的角度，為客人著想，真心提供真誠的服務，注意服務過程中的感情交流，使客人感到我們的每一個微笑，每一次問候，每一次服務都是發自肺腑的，真正體現一種獨特的關注，要重視和善待每一位客人。努力做到看到客人需要網線、水果刀、煙灰缸、充電器等主動地為客人提供;為客人放在洗手盆旁邊的化妝品墊上一條小方巾，以防客人洗手時水濺出來將其弄濕;看到客人的充電寶或者手機正在充電，打掃完房間衛生出房間時不拔走工作時用的取電卡;看到客人感冒了，為客人煮好開水并提醒客人注意休息照顧好自己;看到客人衣服紐扣松掉了拿針線包幫客人縫好等等。我們不能等著客人來向我們要求服務，這樣被動地工作，而是要主動地為客人準備好他們需要的東西，
主動關心他們，可以使客人感覺到自己受重視，讓客人感到被關注和溫暖，感受到你的認真和努力。見到客人要主動熱情地微笑問好打招呼，不僅要記住客人的名字，也要用心留意客人不同的需求……許多事情都很細微，很小，但是用心去做好后，總能使客人非常滿意，露出贊許的笑臉。
三、實習效果、實習體會
實習是我們了解社會，真正走進社會的一個途徑，酒店可以說是一個小型的社會，形形色色的人都有，經常會遇到各種紛繁混亂的突發事件、問題和狀況，不同的環境，接觸不同的人和事，同時也提高了自己對突發事件處理和解決的能力，使自己有了較強的應變能力，在酒店工作真的能得到很大的鍛煉。在經濟發展越來越快，對人才要求越來越高，就業競爭和壓力越來越大的現代社會，我們不只要學好學校里所學到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現自已，鍛煉自己的能力，提高自己的服務意識和水平。這次的實習讓我受益匪淺，雖然開始覺得不適應，覺得好辛苦好累，每天十一間房的房量讓我吃不消，每天都爆房，每天如機械一樣不停地工作，由剛開始的每天下班累到像身體散架，早上醒來全身酸痛，到后來的慢慢習慣，每當看到亂糟糟的房間被自己收拾得干干凈凈、井然有序時，向客人提供個性化服務受到客人表揚時，在工作表現得到領班經理的肯定時，在日常工作中無意間收到客人的回饋和由衷的贊賞時的那種滿足感、成就感和開心欣慰是無以言表的。在勞累之余，一起實習的同學們的一個甜美的、加油打氣的微笑，一句再普通不過的“辛苦了”都會讓人分外感動。所有的這些小感動、小成就都讓我覺得每一次的付出都是有收獲的，每一步的努力都是值得的。
五個半月的實習就這樣的結束了，這個過程里有笑也有淚，有開心也有迷茫，有埋怨也有委屈，但到最后沉淀下來的都是令人難忘的、寶貴的一次經歷和實踐。通過實習的這些日子，我的服務意識有了很大的提高，學習了酒店服務的基本方法和技巧，學會了如何為客人提供滿意高質的服務，學會了多做事、多觀察、多思考、多用心、多付出，培養了我吃苦耐勞、堅持不懈、不輕言放棄的精神。對酒店也有了更深的認識，也有機會把自己在課堂上所學的理論知識運用到實踐中來，在實習中，我們要處理好不同的關系，上下級之間的關系、同事之間的關系、與客人之間的關系等等，很多完全不像我們在學校那么簡單和直接，在酒店里面
受很多的約束，每天干那么多體力活，有時還要“忍氣吞聲”，挺磨練心境的，學會了調整好自己的心態來面對，初步體驗到服務人員的艱辛與不易，同時也體會到了收獲的快樂。無論當時的多苦多累多難熬，但是走過了，經歷了，心境也就開闊許多，遇到問題考慮得會更全面，看待問題的角度會更切合實際。并且對這個酒店的經營理念和文化建設也有了一個更深刻的了解，對整個酒店業的運作及經營管理有了一定的認識，并且從酒店領導的身上學到很多東西，領略他們作為管理者的風采，觀察和學習他們對每個人不同的待人接物方法，學習他們的領導能力和管理能力。
四、對實習的意見、建議
就我自己觀察到的東西而言，我會有這樣的感受：XXX的酒店領導人并沒有具有管理好酒店的能力，可是他們又很會利用資源式地勉強維持經營。酒店的員工保障制度很差，工資待遇低、經常超體能地為酒店加班卻沒有應得的加班費，休假福利也沒有，沒有晉升的機會。因此，酒店留不住人才，也吸引不了新的勞動力，其實這個酒店的培訓，包括入職前的培訓、戶外拓展培訓、工作期間進行的培訓等都是做得不錯的，甚至可以說是做得無可挑剔，就我自己而言，我每次參加培訓后都覺得學到很多東西，感觸很深?？墒?，就算一個酒店的培訓做得再好，酒店中、高層管理者缺乏對下屬的日常生活工作的關心和對下屬工作能力、工作成績的肯定，同時，卻安排最大量的工作分配給每個員工，壓榨式地把員工當機器用，沒有安排合理的工作量和休息時間，有些工作制度欠合理，引起員工的不滿，員工對酒店沒有歸屬感，沒有想要維護酒店的那種感情，是沒有用的。這個酒店并沒有多少長期工，全都是靠與中專、大專、本科大學等學校簽約獲得勞動力，一批又一批的實習生是酒店的主力軍，是酒店維持日常運作經營的主要保障，這樣使得酒店在一定程度上處于被動狀態。
XXX集團，是一家以房地產為主營業務，涵蓋建筑、裝修、物業管理、酒店開發及管理、教育等行業的國內著名綜合性企業集團，中國房地產十強企業，是國內最大的房地產開發企業之一，涉及的產業也比較多比較廣，涉及酒店、教育、等多個行業，除房地產主營業務外，XXX集團還下轄國家一級資質建筑公司、國家一級資質物業管理公司、甲級資質設計院、高星級酒店連鎖、國際IBO教育等子板塊。就是這樣的一個綜合性企業，它的很多業務都是相互聯系的，都是可以相通的，資源是互用的、共享的，企業形象和宣傳也是統一的一體的。所以一般而言，XXX的五星級酒店形象在人們心里是潛移默化地被接受了，即使XXX在硬件設施和軟件服務質量等方面都不不足以評為五星級，也不會受到人們太多的質疑。酒店很會利用資源體現在，酒店絕大多數的客源都是高爾夫球的球會成員，還有琶洲廣交會的外國友人和參與廣交會的商人，酒店打著五星級的口號標注幾千的房價卻以一兩百的低價出售給旅游團和一些會議團體。
在工作之余，我還自己去了解XXX酒店的管理模式和運作流程，在工作中，經常觀察酒店中、高級管理者對其下屬和低沉員工的管理方式的優勢與不足，思考并學習他們好的方面。從總體上來看這個酒店的經營管理，從我的這五個半月的實習中可以大體總結出如下幾個方面的不足：
(一)缺乏人性化管理
酒店員工宿舍的條件簡陋，經常冬天沒有熱水洗澡、員工飯堂的伙食也不好，員工的日常生活都沒有好的保障，工作的時候哪會有好的狀態呢。酒店中、高層管理者缺乏對下屬的日常生活工作的關心和對下屬工作能力、工作成績的肯定，同時，卻安排最大量的工作分配給每個員工，壓榨式地把員工當機器用，沒有安排合理的工作量和休息時間，有些工作制度欠合理，引起員工的不滿。此外，酒店員工的工資待遇都普遍不高，據我了解，酒店員工對酒店是沒有什么歸屬感的，對酒店也沒有什么感情，長期工也沒有幾個，都是靠一批又撲一批的實習生來維持運營，所以XXX酒店，基本上是留不住人才的，也吸引不了新勞動力。
(二)管理人員管理水平偏低
管理層之間缺乏有效的溝通和交流，致使一些相關的工作信息無法按照正常的順序進行上傳下達。經常是這個領導說是這樣做，然后那個領導又說應該這樣做，然后，因為這些下達信息的不統一，導致一件很小的事卻讓一線員工做好了又重做。
經過我一直以來的觀察，XXX酒店的各個部門的經理只熟悉本部門的工作流程和細節，對于其他部門的運作不了解，大堂副理也只是專門處理調解客人對酒店的投訴以及突發的問題，不懂得每個部門的工作細則，有時候處理問題還固執的按程序走，墨守成規不能酌情處理，不會靈活變通。有些主管、領班等并不是酒店管理專業的，缺乏科學管理手法。
(三)企業缺少一套有效的激勵機制和晉升制度
酒店的激勵機制落實力度不夠，既不注重于物質上的激勵，也忽視了精神上的激勵。很多時候大家勤勤懇懇的工作卻沒有得到上司的肯定，有些時候領導對員工的一個微笑或是一句贊賞的收效也是很大的，它能提高員工的自信心和工作的積極性。據我了解，很多老員工在酒店工作的時間已經很長，有的中專畢業出來就已經在這里做了十幾年，個人服務意識和工作技能也達到了非常高的水平，可是他們卻沒有獲得什么激勵和晉升。
(四)各項規章制度落實不是特別到位，管理體系亂
前臺退房手續越來越隨便，使得客房部的員工老是得罪客人，同一部門各崗位之間由于缺乏溝通協調，沒有默契，團隊凝聚力不夠，致使一些相關的工作信息無法按照正常的順序進行上傳下達，經常導致服務人員與客人發生糾紛，或者不同部門服務人員之間發生糾紛。
對于以上的不足我提出以下一些建議：
現代企業的經營管理必須堅持“三個上帝”，即：市場、顧客和員工!“善待員工，做個好領導，記住，你管理的不全都是機器。”我想這也許是每一位員工都想對領導所說的話吧。管理者應該改變對待員工的態度。希望管理者在做出決策前，除了站在酒店的利益考慮的同時能多為員工考慮，只有這樣的決策才能得到更多員工的支持，員工才會對酒店有歸屬感并努力為酒店做出貢獻。我覺得如果酒店能做到對員工好這一點，酒店就能很好地解決因員工對酒店不滿而消極工作使酒店運營的各環節出現的問題，解決勞動力短缺的問題。完善酒店的管理人員深造培訓制度以及完善酒店的管理體系制度，提高管理人員入職門檻，提高管理人員整體水平和專業素質。酒店領導應該做到知人善任，要懂得識才用才惜才。
溫泉調查報告范文第2篇
我換好衣服就和李志遠一起迫不及待地去溫泉池。
我們剛走帶溫泉池，就大吃一驚，這個溫泉池真大呀，像一個“凹”字形，里面有很多不同形狀的小池子，有圓的、有長方形、正方形的、還有菱形的。整個溫泉池上冒著白煙，煙霧繚繞的，映襯著周圍的景色，就像到了人間仙境。
我試了一下水溫，不冷不熱剛剛好，于是我們就開始泡起來，可真舒服呀!
我們泡著泡著，天空中下起了小雨，媽媽說：“泡溫泉的時候下點小雨是很舒服的，如果能下點小雪就更舒服了。”我也覺得有道理，因為泡溫泉，多泡會就會熱了，下點小雨或小雪就不那么熱了。
我們泡了一會覺得身子暖和了就去其他地方“探險”。我們看見有很多兒童娛樂設施，可是只有夏天才能玩。往前走，我看見了許多小池子，顏色和普通的溫泉不一樣，有紅色、紫色、綠色、黃色和白色，紅色的是玫瑰、紫色的是薰衣草、綠色的是蘆薈、黃色的是檸檬、白色的是牛奶。這些溫泉池像一顆顆彩石點綴在溫泉池的邊緣，好一處人間仙境!我每個池子都泡了一下，我想：這樣會讓我變得更帥、讓媽媽更年輕吧。泡溫泉的周記范文2
今天，我們一家人去余姚陽明溫泉山莊去泡溫泉。我懷著激動的心情出發了。經過一個多小時的車程，我們終于到了余姚陽明溫溫泉山莊。
到了山莊一看，發現這里三面環山，林木郁郁蔥蔥，空氣可清新了，環境非常優雅漂亮，讓人仿佛處于世外桃源一般。
爸爸、媽媽和我買了票后，我們就分別進了更衣室，換上了游泳衣，來到了露天溫泉。陽光照著室外一個個小溫泉池，有牛奶池，有青瓜池，有紅酒池，有人參池等等，真的各種各樣，應有盡有。還有非常好玩的魚療池，我下去了一下，真有趣!在魚療時，溫泉魚會在我們一動不動的時候，輕輕啄食我的皮膚，癢癢的，據說可以去除死皮。接著，我們到了一個最大的溫泉池，我還能在哪里仰泳，真的好開心啊!泡完溫泉，我們還品嘗了溫泉提供的免費的小番茄、小餅干和果汁。
從溫泉出來，我非常的輕松，還真有點依依不舍，多希望爸爸媽媽下次能帶我再來這里玩!泡溫泉的周記范文3
寒假里，爸爸帶我和媽媽一起去寧海森林公園泡溫泉。
來到寧海森林溫泉度假村，首先我們先換好泳衣，我們走到了溫泉那里，溫泉池里熱氣騰騰，好像是仙境一般，我慢慢地泡進溫泉里，暖暖的，那可真舒服呀。不過我的最愛的還是露天溫泉，那里是室外，有一片美麗的樹林，可惜我進不去。還有溫泉里那一片片枯黃的樹葉，還有那一些不整齊的石頭在溫泉池的底部，還有一根根的管子流下來的溫泉，那管子好像一條條大象的長鼻子。我還喜歡的一個溫泉叫玫瑰泉，那個玫瑰泉散發著一陣陣的清香，玫瑰泉里面還不時的傳了優美的音樂呢!我就跟著這優美的音樂一起翩翩起舞，完全沉浸在這仙境般的溫泉音樂世界中了。當我把這個優美的舞蹈跳完時，泡在溫泉里的人們都響起了掌聲，我感到非常的開心。玫瑰泉還有一個特點就是有很多各種各樣花瓣，我最喜歡的就是玫瑰花的花瓣了，因為玫瑰的名字好聽花又漂亮。
這次來泡溫泉給了我一次享受的機會。我希望以后能多來泡溫泉，可以讓自己放松心情，使身心更健康!泡溫泉的周記范文4
隨著春節的到來，我們來到了新銀盞溫泉酒店。
到了酒店，我急急忙忙翻開背包，拿出那件粉色的泳衣，牽著媽媽的手，拉著爸爸的衣服，以劉翔的速度沖向更衣室。換完衣服后，我們走進了露天溫泉。雖然披著兩件浴巾，可呼呼作嘯的風一直往我們身上刮，刮得我瑟瑟發抖。
爸爸真不愧是這里的老游客，一下子就帶我們找到了一個既安靜，又偏僻，泉水還很清澈的高溫溫泉。
這個溫泉非同尋常，四周由草包圍，時不時還傳來幾聲蟋蟀的歌聲，溫柔動聽的歌聲使我迫不及待地跳了下去，泉水覆蓋著我的整個身體，暖暖的溫度，讓我的皮膚瞬間從冰涼變得溫暖。我悠閑的靠在爸爸的手臂里，舒服極了。
泡玩溫度適宜的溫泉后，我又來到刺激的冰火池。
所謂的冰火池，就是先在一個四十多度的高溫處中讓身體發燙，然后再跳進冷水池。我伸手摸了摸冰池的水，哇，這就像一大堆剛融化的冰一樣，我的手都快要凍僵了!
再泡完暖身的火池后，下定決心試一下寒冷的冰池。我站起身來，撲通一聲跳進冰池，忍不住大叫了一聲，頓時，皮膚周圍好像聚集了很多小泡泡，圍繞著我的身體，沒過多久，我沒什么感覺了，爸爸叫我快點回到火池，我可是一刻都不敢猶豫，馬上沖進火池，哦，太舒服了，我感覺下來之后好像連炎熱的火池都變成恒溫的了，我松了一口氣，終于得救了。泡溫泉的周記范文5
大年初二，我們一家來到攀枝花紅格鎮泡溫泉。
一聽說要泡溫泉，我和姐姐高興地跳了起來。傍晚，三叔把我們送到了目的地——紅格溫泉大酒店。大家快步走進更衣室，換上泳裝，披上浴巾跑到溫泉池邊。當我看見牌子上寫著“蒸鍋溫泉”，心想：“難道水很燙嗎?”果不其然，遠遠就聽見撲通撲通的聲音，走近一看，好像是媽媽平時煮餃子一樣，還冒著熱氣呢!于是我和姐姐把自己當成餃子，“餃子下鍋嘍!”我大喊起來。我倆一步一步的走了下去，水熱的要命，呼吸也逐漸困難了，我們又跳出水面，換了一個溫水池玩。
“哇!這里設備真多啊!”姐姐大聲叫起來，“水流按摩椅，噴射器，人工小瀑布……”還沒看完，我倆就迫不及待地跳了下去。我們一人占領了一個“水流按摩椅”，接著又游到人工小瀑布去洗背，“好舒服啊!”我們異口同聲地說。最后，我們又打起了水仗，姐姐不停地向我潑水，結果全部沒中。該我攻擊了，趁她不注意，我打開水炮向她噴了一束水，正中目標，看著她的狼狽樣，我開心極了。
泡溫泉真好玩啊，我好想下次再來哦!泡溫泉的周記范文6
現在正是冬天，天氣非常寒冷，我們都穿著厚厚的.棉襖?？赡阒绬?前幾天的一個晚上，我們穿著泳褲在游泳呢!我們可不是在練習冬泳，告訴你們吧，其實我們是在寧海森林溫泉泡澡。那感覺真爽啊!
我們先來到魚療池，一坐進池里，就有成千上萬條小魚包圍著我們的身體?？蓜e小看這些小魚，它們就像一位位醫生，清理我們的皮膚。你瞧，它們用小嘴把我的腳趾弄得癢癢的，可舒服了。
沿著彎彎曲曲的走廊，來到烏龍泉，它的形狀像彎彎的小船。水面冒著熱氣。我們接二連三地跳進池子里，這水溫很高，過來一會兒，大家個個頭上冒汗。
我們又來到艾葉池，一走近池子，就聞到一股清香。我迫不及待地跳進池子里，池水清澈無比，我套著游泳圈，像一條歡快的小魚游來游去。
那里共有二十二個形狀不一、療效不同的溫泉，我們只泡了其中的六個，我盼望下次能再來泡溫泉。泡溫泉的周記范文7
大年初二，陽光明媚，我們一家和小伙伴們一起去武義泡溫泉。一場美妙之旅開始了。
一路上我們說說笑笑，不一會兒就到了。下了車，我直沖沁溫泉大廳，拿了手環，換好衣服，我興沖沖地跑出更衣室去泡溫泉。根據以往的經驗，需先在室內溫泉把身子泡熱，這樣才能勇敢地在冬天穿著泳衣走到室外。
來到室外，映入眼簾的是一個大游泳池，但游泳池的水太冷，媽媽說：“先到高溫池把身子泡熱再來游泳池吧!”于是，我們在游泳池邊上找了個蘋果牛奶高溫池，因為我太冷了，沒試水溫就直接跳下去，結果“哎呀”一聲慘叫，水燙死了，但媽媽的皮比我厚多了，她正在一旁悠閑地泡著。
泡了一會兒，我好像被煮熟了，臉漲得通紅，我就站起來拉著媽媽去挑戰游泳池。下了游泳池，因為身體暖和所以就不覺得水冷了，我便游了起來，可是游了十五分鐘，覺得沒意思了，就去尋找“新目標”。突然，我看見海浪池，海浪池十二點開放，我就喊上小伙伴和大人一起過來等浪。
哇，大浪來臨了!我興奮極了，第一次的大浪一來我就奮力一躍，跳過大浪;第二次，我做出跳水的姿勢跳過大浪;爸爸趁第三次的浪沒來，說：“這里浪太小，我們坐臺階上吧!”于是，我、爸爸和姜智耀坐在臺階上等浪，浪來了，哎呀，這浪太大了，把我從臺階上打了下來!海浪池結束了，我們又去玩了高速滑道，爸爸在第一個彎的時候就翻“車”了，而小孩子們卻完好無損，玩了一次又一次，好過癮。
時間過得真快呀!四點半了，我們戀戀不舍地離開了武義?；丶业穆飞?，我覺得我還在溫泉里嬉戲、玩耍……泡溫泉的周記范文8
到了三亞，如果不去泡泡溫泉，那可是一件遺憾的事哦!今天我們來到了珠江南田溫泉。我們在更衣室里換好衣服，披著毛巾，一路走去。剛進南田溫泉，我就覺得比外面要熱一些。我們接著往里面走，那里的溫泉許許多多，各式各樣：有趣味無窮的水上兒童樂園;有熱氣騰騰的紅酒泉;還有舒適溫柔的花瓣泉……但是，我最喜歡的還是魚療泉。
魚療泉里水溫適中，魚群密密麻麻。這些魚專吃人身上的死皮，就像在治療皮膚病一樣，因而得名“魚療”。我脫下沙灘鞋，沿著臺階走入池子，我剛下去的時候，小魚們都跑了。我想：“不能動，動了小魚就會離我遠遠的了。”我坐在水里一動不動，不一會兒，忽然又一條小魚游了過來圍著我的腳轉了幾圈，然后他它就在我的腳背上“巴”的親了一下，我對媽媽說“媽媽，小魚親了我一下，是‘巴’的一下，好癢哦，小魚有沒有來親你?”“禺禺，小魚也親了媽媽了，也是‘巴’的一下的。”哈哈，太好玩了，小魚每親一口，我就忍不住動一下。
接著我又去了花瓣泉、紅酒泉。在泡了幾個溫泉池后，我們來到了一個非常非常大的溫泉池跟前。“媽媽，你快看。”哇，我實在是太激動了，原來不知不覺中我們來到了水上兒童樂園。這里有水上滑梯呢!這個滑梯很大很長，呈S形，我迫不及待地沖進水中，爬到了水上滑梯的頂上。我一滑，只聽“唰”地一聲，我就滑到水底去了。哈哈，實在是太好玩了，我一次又一次地玩了很多次。
這次的泡溫泉真是次奇妙的經歷啊!有機會我一定還要再到三亞珠江南田溫泉來玩。
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溫泉調查報告范文第3篇
溫泉度假村贏得市場競爭的關鍵是開發模式的創新，開發企業應當高度關注，因為這不僅直接決定著溫泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影響著溫泉度假村的投資回報。
綠維創景溫泉水療與度假酒店設計中心在系統梳理我國現有溫泉度假村六大經典開發模式的基礎上，結合相關案例，初步提出溫泉度假村開發模式創新的五個關鍵思路，以期對全國的溫泉度假村投資開發起到一定的指導作用。
一、中國溫泉度假村呼喚開發模式創新突破
溫泉項目是旅游項目中最具快速盈利潛力的項目之一。中國溫泉度假村的開發，目前已經從原來的沐浴、療養、休閑、娛樂時代進入了全新的主題化、復合性、度假型溫泉時代，開發水準也得到了空前提升。在這樣的大勢下，開發模式的創新，從戰略上直接決定著溫泉度假村的盈利效應，不僅是一大批已建成的溫泉度假村亟待通過改造來重塑吸引力，而且新開發的溫泉度假村更需要通過創新來構建核心競爭力。
二、中國溫泉度假村六大經典開發模式總結
盡管關于溫泉度假村開發模式的研究還非常落后，但是，中國的一大批先行的溫泉度假村，實際上已經在多年經營實踐中，通過開發模式的創新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經典開發模式：
1.特色溫泉景區模式——“特色溫泉+景區”
所謂“特色溫泉景區”模式，就是以創造獨具特色的溫泉泡浴景區來贏得市場的模式，這是溫泉度假村開發最根本的模式。這類溫泉度假村規模不一定很大，但在一定程度上是在創造現代溫泉文化、締造溫泉行業標準、引領中國溫泉行業的整體發展。其關鍵是運用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區，主要包括兩種類型：
其一，面向大眾的精品溫泉景區。以御溫泉和天沐溫泉為代表。不論是御溫泉耳熟能詳的“御泉道”、“太醫五體”、“N福湯六次方”，還是天沐的“真山水溫泉”、“太極八湯”、“美人四潤湯”、“九步六法沐湯儀式”，以及他們所共同提倡的“夏季泡溫泉”，實際上都是在開創和豐富現代溫泉文化。正因為致力于創造溫泉文化，挖掘溫泉養生的內涵，構建溫泉生活方式，御溫泉和天沐溫泉成為了行業的標桿，不僅獲得項目開發的成功，而且成功鑄就了企業品牌，形成管理團隊和經營模式，使其有資本輸出品牌，實行全國性的戰略擴張。
其二，面向小眾的高端SPA景區。以昆明的柏聯SPA為代表。柏聯SPA利用昆明陽宗海旅游度假區作為高端休閑度假產品集聚區的區域優勢，以個性化的高端產品為重點，強調人均高消費而不是大規模游客量，最終使其被評為“亞洲第一溫泉SPA”，獲得了開發經營的極大成功。我們判斷，隨著中國高端休閑消費人群的增加，柏聯SPA的模式將成為未來溫泉度假村開發最重要的方向之一。
2.溫泉會議中心模式——“溫泉+會議休閑”
“溫泉+會議”的模式，是溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開發模式，分為“溫泉+大型會議”及“溫泉+中小型會議”兩種模式。
其一，“溫泉+大型會議”模式。北京九華山莊無疑是最典型的代表。它敏銳地看到了北京地區龐大的會議市場，充分利用溫泉的康體療養價值與休閑整合效應，把溫泉與會議融合的文章做大，把商務會議作為最重要的一項服務來對待。建設完善的商務及會議設施(其會議室數量和規模令人震驚)，配套專職會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運動、保健、體檢和購物服務，再加之強有力的關系營銷，使其最終成為京城當之無愧的“溫泉會都”。這種溫泉會都模式，通過大型會議會展與溫泉的結合，并圍繞會都來進行各項配套建設與經營服務，會議會展成為主角，溫泉成為配角，但最終實現的是溫泉資源綜合開發價值的巨大突破，是一種典型的創新模式，但其會議市場的龐大規模是支撐其成功的關鍵。
其二，“溫泉+中小型會議”模式。此種模式依托于中等城市或省會城市，主要利用溫泉的休閑養生價值吸引中小規模的團體會議市場，是我國目前絕大多數溫泉度假村最基本的開發模式。由于對市場規模、資源價值、資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開發模式。但是，此類開發模式的最大問題是競爭相對激烈，因此對溫泉度假村的主題定位、產品特色、經營水準特別是以旅行社為主要渠道的營銷實力提出了較高要求，特別需要從一開始就要進行高水準的策劃規劃。
3.溫泉休閑樂園模式——“溫泉+運動游樂”
溫泉與運動游樂的結合，也是溫泉度假村最常見的開發模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎上，通過發展滿足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力，延長游客停留時間甚至改善溫泉度假村的淡季
經營問題，提高人均消費水平，實現整體開發經營的突破。以下主要介紹四個典型：
其一，溫泉+水游樂。把夏季最受家庭市場歡迎的水游樂項目引進溫泉度假村，彌補夏季這一淡季產品開發不足，對于提升溫泉度假村的整體經營，具有非常突出的效果。以北京溫都水城的水空間、被稱為“中國動感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉———浙江武義清水灣·沁溫泉等為代表，它們都是通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯等一系列時尚、動感、刺激的水游樂項目的引入，實現了溫泉度假村夏季經營的火爆。此模式已經被證明是最成功的開發模式之一，但未來競爭的關鍵在于水游樂項目的持續創新，這就對水游樂的投資規模和設備更新提出了更高要求。 其二，溫泉+高爾夫。以上海太陽島高爾夫溫泉度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、惠州湯泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津寶坻珠江帝景溫泉度假村為代表，通過高端溫泉水療SPA與高爾夫運動的充分結合，形成了面向高端市場的高端休閑經典組合產品———溫泉高爾夫，是頂級度假村開發的經典模式。在這一模式中，文化的創新融入是整體品質提升的關鍵。 其三，溫泉+滑雪場。以青島即墨天泰溫泉滑雪場、遼陽弓長嶺溫泉滑雪場為代表。溫泉結合冬季最時尚、最具挑戰性的滑雪項目，是養生與運動的美妙結合，將形成強大的吸引力與競爭力，“活力冬季”的概念也應運而生，從而有力推動冬季旅游的突破。此種模式應成為北方地區溫泉度假村開發的重要模式。
其四，溫泉+綜合游樂。以珠海海泉灣為代表。把相對靜態的溫泉泡浴與多種動感游樂項目結合起來，動靜結合，養生休閑與游樂體驗搭配，能夠極大地增強溫泉度假村的整體吸引力并提高綜合收益。海泉灣度假區以少有的海洋溫泉為核心，由五星級酒店、神秘島主題樂園、漁人碼頭、夢幻劇場、體檢中心、加勒比海岸、運動俱樂部、拓展訓練營、高爾夫項目、休閑垂釣區以及自駕車營地等項目組成，是中國目前功能最齊全、綜合配套最完善的超大型旅游休閑度假區，被國家旅游局授予全國首家“國家旅游休閑度假示范區”稱號。此種模式把溫泉與多元化的游樂項目的結合發揮到了極致，從而產生了極大的市場吸引力。
4.溫泉康復基地模式———“溫泉+康復療養”
溫泉吸引市場最核心的本質是健康養生，隨著社會上亞健康狀態人群的不斷加大，人們對于養生、康復的需求越來越大，把溫泉和康復療養結合起來，最能做成一項大產業。依托醫院、生命科學研究中心等機構，充分發揮醫學、生命科學與健康管理的作用，結合現代理療手法的應用，把溫泉的健康養生價值與日常的體檢、醫療、診斷、康復、療養、健身等一系列手段深度結合，打造溫泉康復療養基地，完全可以做大溫泉健康養生的文章，獲得巨大效益。此類模式以全國四大康復理療中心、亞洲著名溫泉———湯崗子溫泉療養院為代表。
5.溫泉生態莊園模式———“溫泉+生態農莊”
此類模式以北京蟹島度假村為代表。按照“溫泉生態莊園”的模式，將溫泉資源與生態農莊開發有機融合，將實現雙重目標：
一方面是有力發揮溫泉資源的延伸利用價值，以地熱營造溫室，發展高附加值種養殖項目、溫泉生態農業項目，有助于推動生態農業從單一的產品經濟向服務經濟邁進。另一方面，生態農莊的建設有效地改善了溫泉度假村的休閑環境，更可以利用生態農莊的設施載體，創造出極具特色的溫泉泡浴場所。以綠維創景設計的北京藍調莊園為例，通過溫室大棚的藝術化改造，成為溫泉泡浴中心的核心場所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態農莊結合的典范。此種模式對于在非建設用地區域開發溫泉度假村非常適用。
6.溫泉度假社區模式———“溫泉+旅游地產”
由于溫泉在健康養生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產特別是旅游地產的開發創造了非常突出的優勢，往往能夠以“養生休閑”特色在地產市場上形成巨大的競爭力，從而取得非?？捎^的投資回報。因此，“溫泉+旅游地產”模式成為全國絕大多數溫泉度假村最優先考慮的開發模式之一。
珠江帝景溫泉度假村、重慶海蘭云天溫泉度假村、咸寧XX溫泉度假村等，都是溫泉度假社區模式的典型代表。溫泉與旅游地產的廣泛結合，甚至形成了一大批大型溫泉度假區、溫泉小鎮、溫泉新城(區)等項目，帶動了大型區域的整體開發。我們認為，“溫泉+旅游地產”的開發模式仍將是未來溫泉度假村開發最為重要的模式之一。
三、溫泉度假村開發模式創新的五個關鍵思路
如何實現開發模式的創新?結合上述六大經典開發模式的總結，我們提出五個關鍵思路：
1.充分把握溫泉度假村未來發展大勢，走“溫泉+X”的大溫泉開發之路
從戰略上把握趨勢，跳出傳統溫泉度假村的行業壁壘尋找藍海，通過溫泉與其他產業的嫁接以達成1+1>2的效果，必將是溫泉度假村發展的大趨勢。僅從以上六個經典模式中就可以看到，中國溫泉度假村的先行者已經通過溫泉與外部產業的嫁接取得了巨大的成功。
因而，在溫泉本身競爭異常激烈特別是已經出現了若干個難以超越的頂級溫泉開發企業的今天，新建的溫泉度假村要想突破，首先必須高瞻遠矚地把握溫泉度假村未來發展大勢，從戰略高度上首先確定要走“溫泉+X”(溫泉與特色休閑產業嫁接)的大溫泉開發之路，才能跳出傳統溫泉度假村在溫泉自身上浴血火拼的層面。
2.通過文化主題的整合及泡浴模式的創新，把溫泉泡浴板塊的特色做足
溫泉泡浴板塊本身是最核心、最重要的部分，尤其對于新建的溫泉度假村來說。只有把溫泉泡浴板塊自身的特色做足，才能夠與“X”(其他特色休閑產業)共同構建強大的市場競爭力。其重點包括以下兩個方面：
其一，文化主題的整合。溫泉度假村競爭的關鍵是文化的競爭，深入挖掘當地最具特色的文化，并與溫泉、休閑等概念充分整合，形成獨具特色與感召力的文化主題，繼而通過溫泉產品將文化主題充分演繹，是溫泉度假村創造特色的關鍵手段。在綠維創景策劃設計的貴安溫泉度假區項目中，我們提出打造“天下福湯”的概念，以福州最有價值的福文化進行主題整合并通過一系列福文化體驗產品來充分演繹，形成了鮮明的特色。
其二，泡浴模式的創新。溫泉泡浴模式是溫泉泡浴板塊最根本的落腳點，創新溫泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環境的完美結合甚至要優化提升乃至創造一個優美獨特的環境，也要注重結合輔助養生材料、養生手段及現代科技康療手法的運用，才能實現持續創新。
3.以溫泉帶動特色休閑產業發展，實現溫泉度假村綜合開發價值最大化
在“溫泉+X”的結構中，這個“X”是一個變量，就是指特色休閑產業。溫泉度假村要真正實現綜合開發價值的整體突破，必須充分發揮溫泉的休閑產業整合效應，在“X”上形成突破。我們認為，“X”的選擇應著重考慮三個因素：第一，是否有市場足以支撐合理的建設投資;第二，是否能夠與溫泉形成優勢互補實現綜合收益突破;第三，是否能夠整合利用溫泉度假村的場地資源。
但是，究竟溫泉適合與哪些特色產業嫁接?哪些貌合神離，哪些渾然一體?溫泉如何提升這些特色產業?這些特色產業又是如何反過來強化溫泉的?都需要進行詳細而系統的研究。復制的價值是有限的，原創“X”，才是最有價值的創新。
4.把景區化打造理念引入溫泉度假村的開發，提升溫泉度假村整體品質
我們提出，把景區化打造的理念引入溫泉度假村的開發，把整個度假村按照一個4A甚至5A級景區的標準來完善各項建設、提高各項服務，為旅游者創造更好的溫泉旅游體驗，必將極大地提升溫泉度假村的整體品質。在這方面，很多溫泉度假村已經走在了前列，如廈門日月谷溫泉、從化碧水灣、廣西嘉和城溫泉谷(均為4A級旅游區)等。這樣的理念，應當在溫泉度假村的建設之初，就予以重視和考慮。
5.以高水準的策劃規劃設計指導開發，是實現開發模式創新的關鍵戰略
由于投資較大、風險較大，溫泉度假村的開發，更應注重在開發建設之前做好項目策劃規劃設計工作，應高端關注兩個方面：
其一，策劃規劃設計要符合溫泉項目自身經營的特點，要站在經營的角度來考慮策劃規劃設計問題，才能夠確保未來經營的成功。
其二，策劃規劃設計要對旅游休閑產業特別是溫泉與休閑產業的互動關系有深度研究，才能夠超越“就溫泉做溫泉”的層面，通過“溫泉+X”實現質的騰飛。
溫泉調查報告范文第4篇
第二部分：項目定位篇-----------------------------第16頁
第三部分：營銷推廣篇----------------------------第37頁
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《第一部分：市場篇》
一、 產權式酒店概述及在國內發展近況----第3頁
二、 產權式酒店呈現的產品形式-------------第6頁
三、 國內產權式酒店的一般開發與運營模式-----------------------------第7頁
四、 產權式酒店的流行趨勢-------------------第12頁
五、 經典酒店項目案例分析-------------------第13頁
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一、產權式酒店概述及在國內發展近況 1.產權式酒店的定義
產權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區，英文全稱是"TIMESHARE"(中文譯為"泰慕賽爾")即"時空共享"，其共同特點是都建于景色優美的旅游業和經濟比較活躍的地區，以保證酒店有較高的出租率和物業升值空間。產權酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經濟資源共享的基本原則，它使業主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務又是家產，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產業和旅游業的有效結合，是經濟發展到一定程度的必然產物。無論對發展商還是投資商，產權酒店都孕育著豐富的商機。
2. 產權式酒店的性質
在歐美等旅游及經貿發達的國家和地區，產權酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑，度假，娛樂為目的新型物業形式，屬于旅游房地產類，它與旅游經濟，貿易及房地產是有機結合互動發展的關系。產權酒店與別墅，普通商品住宅及商務寫字樓等又有明顯區別，購買產權式酒店，在享受超值服務，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風險小，回報更
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豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。
3. 國內產權式酒店的開發與發展
90年代開始，隨著國內經濟和旅游業的迅速發展，產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店; 2002年完工的陜西漢中的"21世紀萬龍大酒店";倡導"e時代人性化商務空間"的廈門悅華酒店;10%投資回報+房屋產權由新加坡開發的公寓式大酒店;還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽(假日)鄉村俱樂部，龍脈溫泉等。 1)開 發
目前，國內產權式酒店的開發集中在國內經濟發展較為前沿的城市和國內各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉移，這其中有以海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務交往為主功能的產權式酒店業在蓬勃興起之中，整個產權式酒店的開發熱潮正處在前所未有的興起之中。 2)經 營
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目前，無論以何種方式運營的產權式酒店，其一般的運營方式均為：開發——銷售——委托專業酒店經營管理公司經管(或成立專業的酒店經營管理隊伍經管)——兌現購買者應得得投資收益。
這一運營模式下實現銷售的關鍵環節在購買者對酒店未來經營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經營管理方的選擇以及監督其日常經營行為的體制、機制(即保證購買者利益實現的體制、機制)尤為重要。
正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業額的30%左右，以此計算酒店正常的營業利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業保證的區位優勢和非常有價值的賣點，投資產權酒店的風險實際非常之小，而一旦收益實現，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。
目前，對于產權式酒店的經營管理，國內已經積累了非常成熟的管理經驗，上海、廣州擁有眾多專業的酒店經營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實際上酒店成型后的經營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業的管理公司還是成立專業的項目公司承擔銷售后經營管理的職能，開發商均不必為尋找銷售以后的經營管理公司擔心，日后的收益兌現關鍵在于選用的經營模式與所處地角的匹配性上。 3)銷 售
因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產權式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、
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上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產權式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經營市場和消費者對酒店經營投資的信心。
二、產權式酒店呈現的產品形式 1.時權酒店
時權酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如：一年產值51周，共51個時間份)，出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權。
2.純產權酒店
純產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。
3.養老型酒店
是指投資人(往往是最終消費者)，購買用于退休后養老的物業。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業在產權人去世后由管理公司回購，再出售，
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收益其家人所有。
4.高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村
指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發的度假別墅項目。
5.時值度假型酒店
指消費者購買一定數量的"分數"，這些"分數"就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些"分數"在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利，優惠和更多選擇。"分數"消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。
三、 國內產權式酒店的一般開發與運營模式 1. 國內產權式酒店的一般開發主體
產權式酒店的運營主體一般分為三類：酒店經營管理公司、旅游度假項目開發公司、房地產開發商，開發完成后一般均交由專業的酒店管理公司經營管理，開發者退居幕后或進行附加價值、增值項目的開發。
2. 國內產權式酒店的一般銷售模式
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依據其主要功能不同，產權式酒店的一般分類在上面已經提到，但依據其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內出現，現根據調研情況分別簡述如下： 產權式酒店
又叫分紅式產權酒店，是產權式酒店的第一代產品，亦是真正意義上的產權酒店，終身產權歸購買者所有，購買者通過酒店的經營盈利分紅，在不改變使用性質的情況下(不影響酒店整體經營)購買者有權轉讓、抵押、繼承、租賃，自主權利極大，依據開發商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監督運營的制度略有不同，但這一形式下產權酒店的基本運營模式為：
(1)、聘請專業的酒店經營管理公司負責經營 (2)、開發商履行日常經營監管義務
(3)、在業主大會監督下成立業主委員會或直接委托開發商進行財務監管 (4)、對營業收入—全部營業成本和營業費用后的純利進行分紅 (5)、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年 (6)、每季財務報告受監督者認可授權的會計師事務所嚴格審核
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(7)、開發商依據客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(又叫分紅比數)，購買者依據所購客房的收益比數享受收益：
收益的計算方式為：
分紅總額 ╳
該房間收益比數
收益比數的計算方式為： 房間面積/營業總面積
或 房間總價款/全部房間總價款
(8)、購買者只享受收益、不對虧損負責，營業虧損由開發商負責或由酒店經營管理公司轉嫁 (9)、酒店精裝修、開發商配全套家具、家電并負責酒店第一期經營啟動所須的全部投入
(10)、酒店經營管理公司經營不佳，業主大會有權通過業主委員會或開發商進行酒店經營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經營管理公司的聘用合同。
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評價：
上述模式既為此類產權式酒店一般的運營模式 。此類產權式酒店的開發商一般為房地產開發商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產開發利潤，多出現在旅游不發達的城市或優勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業機構，用于投資收益或節省企業經營(招待)成本，適合與不以酒店經營管理為主而專注于地產項目開發、在酒店經營、運作的能力經驗上又較為弱勢的開發商。
返租式產權酒店
其基本的開發模式與分紅式產權酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產權酒店是以經營收益為依托，以利潤為總分紅標的的，購買者投資收益大小與酒店的經營業績好壞息息相關，而返租式產權酒店的投資收益與酒店的經營沒有任何關系，其以每年固定的投資回報(一般為6—8%為/年)為主要的收益體現形式，再就是坐享每年的地產升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為：
房產總價╳事先約定的年回報比例(一般為6—8%)
在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產權式酒店是不一樣的，因為收益與經營效益掛鉤的原因，純產權式
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酒店一般采用無區分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優劣，往往以同一價格進行銷售，不做區分，但返租式產權酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產權式酒店，其不同的房間依據其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。
度假式產權酒店(分時度假式產權酒店)
度假式產權酒店與上述兩種產權式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產權式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產權酒店的根本利益體現在交換和休閑度假上。
一般以此類方式為開發目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業主可以以此物業作為資源與該組織內其他地方的酒店業主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權，用于休閑度假。
此種類型的酒店多建設與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發主體多為旅游度假類的開發公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產生金錢上的收益。所以，其與上述
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兩個產權式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。
目前，此種模式的產權酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當嚴格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內部配套和城市環境的要求也有非常高的標準。
四、產權式酒店的流行趨勢
產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發展起來。據資料顯示，全球產權酒店1986—1995年年平均增長15.8%;1980年，在全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店;到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。
在我國，“產權式酒店”已有十多年的發展歷史，且多分布在深圳等沿海地區。“產權式酒店”已成為旅游經營業里一種重要的創新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國內經濟和旅游業的迅速發展，產
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權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店;在2002年完工的陜西漢中的“21世紀萬龍大酒店”;倡導“e時代人性化商務空間”的廈門悅華酒店;“10%投資回報+房屋產權”由新加坡開發的公寓式大酒店--青島佳信大酒店;還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽(假日)鄉村俱樂部、金色假日酒店等。
在海南，自幾年前?？诘谝患椰F代意義的產權酒店出現后，至今已有盡幾十家不同規模、特點的產權式酒店問世。如海航集團的康樂園產權酒店、?？诨使诩偃债a權酒店、由“爛尾樓”改造的華發大廈產權酒店式公寓、中化集團與海南龍泉集團開發的龍泉海景大酒店等，均是一經推出即被看好，特別是華發大廈產權酒店式公寓，創下了7天銷售420多套的紀錄，而龍泉海景大酒店則更是實現了項目開工之日即是投資收回之時，在項目運作前期即與數百名投資者達成了訂購投資意向?？梢哉f隨著海南旅游條件的進一步成熟完善，產權式酒店的投資已經進入了一個高速發展的階段。
五、 經典酒店項目案例分析
案例一 ： ?？谒鞣铺厍把鼐频?產權式)
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項目概況：
?？谒鞣铺厍把鼐频暧汕把乜毓杉瘓F投資開發的國內首個全海景五星房產權式酒店。作為亞洲財富領袖俱樂部永久性會址及2004年唯一榮膺中國國際商業地產博覽會50強的產權式酒店，它的首次亮相引起業內外人士的普遍關注。該酒店位于海南省?？谑形骱０兜挠癁I半島，是旅游度假的黃金地段。
均價：13000元/平方米 項目類型：底商 入住時間：2005-12-30 建筑面積：2.6895萬平方米 主力戶型：70-80平方米 總戶數：304戶
其銷售訴求點是：70年產權、每年9%的回報率、5年回購計劃、業主坐享每年21天的免費入住與穩定分紅，使業主擁有安心的投資回饋保障。并且展示出了前沿集團無比雄厚的經濟實力以及對投資業主的誠意投資前景比較樂觀。
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案例二
太和溫泉休閑酒店
目概況：
太和溫泉休閑酒店是由海南鈞恒房地產開發有限公司投資1.4億元，按國際星級標準規劃設計、建造、裝修的第一家溫泉休閑酒店;也是目前?？谑袃任ㄒ灰患疑鷳B溫泉別墅式休閑酒店。酒店位于?？谑协偵絽^新大洲大道三公里(海府大道、鳳翔大道、新大洲大道、東線高速公路四條主要交通干線的交匯點，距離僅200米。 占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。酒店擁有歐式風格別墅38棟，各類客房500間(套)，可滿足商務散客、旅游團隊、會議、休閑等不同客人的需求，房間內部裝修考究，格調新穎，均配有現代化的設備和安全設施。均價在6800元/平方米。
其銷售策略采取的是：分時休閑 + 產權酒店;
銷售訴求點是：休閑 + 贏利 + 資產增值。投資者用每年在其店 21 天的免費入住權通過公司參與國內分時度假機構多家酒店的入住交換，并可進入國際交換網，出國旅游休閑，其銷售模式可以值得我們借鑒。
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《第二部分：項目定位》
一、?？谑懈艣r-------------------第17頁
二、項目概況----------------------第18頁
三、項目SWOT分析------------第20頁
四、項目定位----------------------第22頁
五、客群定位----------------------第30頁
第16頁
一、?？谑懈艣r
行政區劃：海南省省會，是海南省政治、文化、經濟、交通中心， 亦是海、陸、空交通的樞紐。由于它位于海南島最大的河流——南渡江口西側，地當南渡江的出海之口，故取名為?？??？偯娣e218平方公里，市區面積25平方公里。人口四十余萬。轄2鎮、6鄉。市區范圍內設振東區、新華區和秀英區等3個區。?？谑形挥诤Ｄ蠉u北端、南渡江出?？?，西鄰澄邁縣，東及南接瓊山市，北瀕瓊州海峽。陸地面積2304.84平方千米，海域面積830平方千米。 2004年底，常住人口171.03萬人;戶籍人口143.07萬人，其中非農業人口822506人。
交通運輸：公路交通運輸有海榆東線、海榆中線、海榆西線公路和環島東線高速公路。水陸聯運交通，可乘瓊州海峽渡輪在海安港轉乘長途汽車通往廣東、廣西各地。?？诟酆托阌⒏勖咳沼锌洼喓叫袕V州、湛江、北海等港口，有定期班輪直達香港。?？跈C場國內航線直飛廣州、北京、上海、成都、西安、沈陽、武漢、貴陽和香港等三十多個城市。國際航線有直飛新加坡、曼谷等。美蘭國際機場為雙跑道國際空港。流經境內的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水，總廠56.36公里。海南島最大的河流南渡江主流經市境東側注入瓊州海峽，支流穿過市區，平均流量為227立方米/秒，年平均水位為1.3米。境內海岸線長27.25公里，主要港灣為海
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口港，港內有秀英港和?？谛赂?。秀英港為對外開放港口，有5000噸級泊位2個，3000噸級以下泊位11個，航線8條。?？谛赂郜F有泊位12個，航線11條，為全島目前最大的貿易港口。
環境氣候：?？谑形挥谥袊钪臒釒u嶼，號稱度假天堂的海南島。?？谌姝h海，陽光燦爛、海水清澈、沙灘平緩，全年平均氣溫23.8℃，長夏無冬。城市綠化覆蓋率42%，人均公共綠地面積8.6平方米，造就了一個世界級的天然城市大氧吧。聯合國環境署調查，全球城市空氣質量?？谂琶谖?。?？诃h境優美，是“國家園林城市”、“國家環境保護模范城市”、“全國環境綜合整治十佳城市”、“全國衛生城市”，因此?？诒?ldquo;世界衛生組織”選定為中國第一個世界城市健康試點城市。得天獨厚的條件造就了中國最理想的第二家園安置地。
風景名勝：?？陲L光秀麗，名勝古跡多，加之近年新開發了不少旅游區和景點，游覽內容十分豐富。比較著名的有五公祠、海瑞墓、丘浚墓、李碩勛烈士紀念亭、秀英炮臺、?？谘轮莨懦?、?？谌嗣窆珗@、?？趦和珗@、萬綠園、假日海灘、寰島游樂城共十一個景點，還有金牛嶺烈士陵園、濱海公園、?？隗w育館等景點，雖格局不太大，?？诘耐撂禺a品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子醬、香蕉、菠蘿及菠蘿蜜等熱帶水果。
二、項目概況
金色陽光溫泉度假酒店公寓位于?？谑形骱０?，占地面積38.5畝，距海邊不足100米，屬海景一線地。 西海
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岸屬?？诟蝗藚^，全長22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應、海天一色;十大主題景區及高尚海景別墅、高爾夫球場(27洞)、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中;一流的生態景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套，匯成了?？谧罡呱?、最迷人的風景線，是全國不可多得的濱海生態住宅區。
根據規劃，?？谑姓缭?004年就已決定將西海岸建成海南省第二個亞龍灣。目前，西海岸的環境建設僅初具規模，尚不如海南亞龍灣。但在二到三年后，一定能和亞龍灣相媲美。
酒店公寓的東側便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業主可盡收眼底;酒店公寓西側為計劃在2007年開工建設占地439畝，建筑面積22萬平方米的酒店、別墅區，小區內擁有約10000平方米的大型購物中心，8個大型餐廳及娛樂設施。該區域的生活配套設施給金色陽光溫泉酒店公寓提供了更加周到、便利的生活環境。
金色陽光溫泉酒店公寓的園林景觀約10000平方米，道路實行人車分流。綠地率達50%以上，園林、景觀的設計是以巴厘島熱帶度假圣地為構思藍本，將海景、水系、庭院、雕塑和形色各異的近百種熱帶植物、花卉有機結合起來，創造了一個詩情畫意般的異國風情。
此外，?？谑姓畬⒁w移至酒店公寓對面濱海大道南側。計劃2006年底開工建設，2008年投入使用。屆時，
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此地將成為新的政治、文化、旅游中心，各種配套的生活服務設置將一應俱全。酒店公寓距新市政府約有3公里，而且中間有濱海大道和海洋公園相隔，實為鬧中取靜之地。
三、項目SWOT分析 1. 優勢——S 區域優勢——本案位于海南?？谖骱Ｑ聝?，屬于?？诟蝗藚^，第二個亞龍灣，高爾夫球場(27洞)、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中。
品質優勢——本案為五星級酒店公寓，每套公寓均為180°的全海景。擁有四大水系。一是標準溫泉游池(50×20M)，并有設計優雅的游池吧相配套，四季恒溫(24℃—28℃)。二是在建筑的北側還建有寬度約200米酒店公寓專用的金沙灘海水浴場。三是專為婦女、兒童設的娛樂性游池，約1380M2。四是五個溫泉泡池。以上均為客人在海南省創造了獨一無二的游泳條件。
戶型優勢：從60平方米左右的一室一廳戶型(約占總套數的84%)，到160平方米的三室兩廳，可滿足不同消費層次人員的需求。
產品優勢：兼有酒店與公寓的雙重功能。該房屋既具有居家生活的全部功能又兼有酒店式服務和統一經營管理
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的功能。
配套優勢：有中、西餐廳、多功能廳、商務中心、商店、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、醫務室、美容美發中心、洗衣房、衛星電視、寬帶網、IP電話、冷暖空調、24小時溫泉熱水、網球場、186個停車位等。
設計優勢：L型建設，面向大海面建，大堂的設計超凡脫俗、高雅新穎?？偯娣e600多平方米，凈高達8米，并與半室內的游池交相呼應，盡顯富麗堂皇。由于大堂的設計標高抬高，且前后通透、錯落有致，可形成泳池、園景、海景相連的開闊視野，具有極強的視覺沖擊力。 2. 劣勢——W
季節性較強—— 在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份;
3、機會——O 客源遞增——來海南旅游的人數逐年增加。 市政府正在大力發展本區域，打造第二個亞龍灣。 4. 威脅——T 區域內的競爭——目前海南擁有溫泉酒店，市場競爭激烈。
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綜合評述，本項目資源優勢很大，市場環境優越，潛力巨大。如何尋找溫泉與度假旅游酒店關聯度;項目表現怎樣與品牌行銷相結合，成為本案行銷的重點。
通過上述項目市場分析，我們得出一個復合地產的新概念：酒店式公寓+溫泉 ，通過兩者有機結合，讓項目發揮自身最大優勢和魅力所在，這也是本項目策劃主線。
四、項目定位
1、你會為溫泉買單嗎?——溫泉地產消費調查
在房地產業界一直就有著“溫泉板塊”的說法，近年溫泉地產熱度興起，許多開發商都借助開發溫泉，來提升樓盤知名度。在許多人眼中，溫泉板塊成了豪華、高貴、享受的樓盤的代名詞，以下是來自博智市場研究公司進行的大調查。
本次調查采用定點攔截訪問的方式，共收到311份有效問卷。受調查者的學歷絕大部分分布在高中及其以上學歷，達到了96.7%。在職業分布上，主要集中在大學生、普通公司職員、技術工人、個體經營者等人群?？梢?，這些人群將有可能成為未來一年年房地產消費市場的主力軍。
目標客戶群 年齡分布：30—39歲為購房中堅力量
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調查結果表明，受訪者中30～34歲的青年人比例最大，為20.3%，其次是25～29歲和35～39歲的人群，分別為17.7%和16.5%。其余年齡段的被調查者比例相差不大，在4%到11%之間。而30～39歲的群體也正是購房客群的中堅力量，是需要市場重點關注的。 ? 溫泉樓盤：我會考慮
調查表明，近6成的購房者會考慮選擇購買有溫泉的樓盤?？梢?，帶有溫泉的樓盤是消費者選擇住房的重要因素之一。難怪開發商們想方設法地以“溫泉”為賣點，即使當地沒有溫泉也不惜耗巨資長途跋涉引入，為的也是吸引更多購房者的關注。
圖1 如果您在選購住宅時，您會不會考慮選擇購買有溫泉的樓盤?
59.0%20.7%20.3%會不會說不清
? 溫泉：我喜歡
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數據表明，55.9%的購買者表示非常喜歡溫泉，溫泉具有保健的功能，同時可以充分利用地熱資源。況且，自古以來就有利用溫泉的傳統，一半以上的消費者非常喜歡溫泉是屬于很正常的事，而不喜歡溫泉的只有極少數，只占了1.8%。
圖2 您喜歡溫泉嗎?
55.9%42.3%1.8%非常喜歡 一般 不喜歡 圖3 你認為，有沒有溫泉的同等樓盤其價位差應該是多少錢?49.3%33.7%17.1%增加10%以下 10%-30% 30%30%以上第24頁
在消費者的心目中，溫泉樓盤仍然被定位
為高檔樓盤。
? 溫泉樓盤：是一種生活享受
溫泉樓盤仍然是一種奢侈品，在有意向購買溫泉樓盤的人中，有55.3%的人看中了溫泉樓盤所代表的生活享受。購買有溫泉的樓盤代表了在生活上的滿足，代表了對生活的追求進入了一個高的層次——享受生活。
圖7 您看中了溫泉樓盤的什么特點?
55.3%12.0%17.5%5.1%一種生活享受 地位的顯耀 8.3%環保就是覺得溫泉好 1.8%其 它藥用功效
? 溫泉樓盤的發展：我看好
調查中，有57%的被訪者表示看好溫泉樓盤的發展，筆者認為許多的人信心應該是基于以上的理由。
圖9 您看好溫泉樓盤的發展嗎?
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57.0%29.6%13.4%看好 不看好 不清楚 由此可見，溫泉地產在受廣大消費的青睞，也將是本案最大的脈點。“冬天到海南泡溫泉” 對我國北方地區及日本、韓國、北歐、東歐等國的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。據有關部門統計，去年到海南省旅游的國外游客是30多萬人，今年前三季度已經超過去年一翻，其中大部分游客是沖著海南氣候而來。據海南省統計局提供的資料，2006前11個月全省旅游收入比去年同期增長21.2%，接待旅游過夜人數比去年同期增長16.0%。
2項目定位
定位是房地產營銷中的一個重要環節，定位的基本方法在于，不是去創造某種新奇或與眾不同的事項，而是去操縱已經存在與心的事物，去重新組合已經存在的相互關系，它對物業的發展具有以下的優勢： a) 在市場中有清晰的形象，便于消費者識別，因為具有一個 明確的市場位置;
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b) 針對自己已經定位明確的目標客戶需求做安排，可以有的放矢，先發制人; c) 價格和服務只針對特定人可能的制服能力、偏好、文化背景等; d) 可以使廣告宣傳更集中到目標客戶上;
要使項目銷售達到預期的市場期望值，必須對項目基本功能、環境乃至產品文化附加值等等，各個構成要素都賦予個性化、特質化、差異化。只有存在鮮明良好特質的項目，才能創造出差異性，獨特性，并在眾多競爭對手中脫穎而出，獲得市場認同，獲得經濟效益和社會效益。
根據我司對項目所在區域、乃至整個?？谑?、瓊山市的房地產市場，認真研究、論證和充分考慮本項目自身條件、周邊自然環境 和人文環境等因素，并結合項目之優劣勢分析，我司提出以下定位：
(一)項目發展的宗旨、理念、目標、設想
—— 項目發展的宗旨：
打造出迎合區域經濟發展的現代化的時尚、尊貴、豪華、獨樹一格的溫泉酒店公寓
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—— 項目發展的理念
以旅游業發展為前提，作為純粹休閑、娛樂用途的度假式的第三類住宅，
—— 項目發展的目標
最受消費者追捧的、區域內、外引起共鳴的、大型的山景、海景、度假、休閑式的豪華、高尚的投資領域。
──項目發展的設想
第三類住宅與旅游業聯動
以旅游業發展為前提作為純粹休閑、娛樂用途的度假式住宅，第三類住宅不僅對其周邊自然環境、景觀具有嚴格要求，同時對周邊的娛樂、休閑設施亦要求較高，一般要求娛樂、休閑設施要齊全完善。因為消費者購買第三類住宅的根本目的是用來休閑享受，如果只有景觀而無休閑設施，只有“靜景”而無“動景”，則其吸引力便會大大降低。因此可以說，開發第三類住宅的前提是該區域具有發達的旅游業，第三類住宅的興起必須以旅游業的發展為前提。
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(二)項目的綜合定位
1、項目形象定位：
投資型、產權式、休閑、度假五星級酒店的物業 ? 具有非常優越的地理、海景觀的自然優勢。 ? 本項目正好符合現代一部分人的生活需求。
2、項目檔次定位：
高檔次的五星級溫泉酒店
總結起來：
本案主題概念：把產權式酒店和溫泉度假兩者完美結合 運營模式：把分時度假和產權式投資回報相結合 特征定位：健康之旅
休閑之旅
生態之旅
所有健康既有環境有助于的健康，又有溫泉的保健功能促進身體的健康。
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五、客群定位
? 從世界以及其它城市的發展歷程分析，旅游業與房地產業總是相輔相成的。
發展商開發項目定位的不同，所針對的客戶群體可以有很大的差異，如針對年青的自由旅行者，提供較廉價住宿服務的青年旅館;針對來海濱度假的家庭，提供度假別墅;針對來自全世界各地的新婚夫婦，提供浪漫的蜜月服務;利用獨特的地理位置、氣候、靜觀，針對療養人士提供設施先進、專業醫療服務的海濱療養基地服務;
我司通過對?？诜康禺a市場的調研，以及以往的銷售經驗，加上總結本項目所購買的實際客戶分析來看，產權式酒店所針對的客戶，絕對不是屬于很有錢的人士、 金字塔頂尖的群體，這些客戶達不到無限制消費的水平，但卻具有一定的消費能力，也有這種欲望，本項目潛在的目標客戶，都是靠自己的勤奮和努力積累的現有資本，他們本身的住房已經很好，不想再去購買住房，具有較強的投資能力，但是覺得投資商鋪或股票等，均有缺陷，反而購買產權式酒店的根本原因是他們具有此種需求，即用以調節工作壓力的一個地方，所以其第一目的不是居住，含有投資、休閑、度假的目的，其產生的原因歸結為兩點：一是人們的收入水平還達不到獨自享用別墅的經濟能力;二是人們有回歸自然、放松身心的欲望;
本項目推向市場后，根據現在的房地產市場的需求狀況分析，我司對目標客戶的預測，購買產權式酒店的目
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標客戶有兩類人群：
我司針對本項目的特性，購買本項目的消費群體定位于： 1. 私營企業或外資企業老總級人物; 高科技工作者，如：IT、生物科技界工作者; 金融、證券界高級管理階層; 個體經商者人士;
創富階層包括：中產階級和準貴族
有財力支撐，經常飛往世界各地的跨國集團的管理層群體，
此階層注重社區環境、生活講品位、崇尚高品質的生活，此類人群以香港、臺灣、東南亞、新加坡、印尼等，以及其它區域的外籍人士。 具體分析：
A、投資型買家(約占45%)
(1) 主要人群結構：這類客戶以境外客戶及當地原居民為主;
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2.
3.
4.
5.
6. (2) 主要目的：他們購買物業的目的是為了充分利用自己的閑置資金獲得一個長期穩定的收入; (3) 主要特點：
?
擁有相對穩定與豐厚的收入或者是不薄的積蓄，希望尋求一種風險較低的投資方式; ?
投資利潤可觀，具有較大吸引力;
?
緣于一定的危機感和經濟意識，希望能夠鞏固個人與家庭的未來經濟基礎，但又沒有足夠的精力與能力進行其它的商業運作，所以把目光放在租金回報這一方式，自由選擇面大，且消耗力低的長線投資上; (4) 關注的要點：
? 項目所處的位置能否獲得理想投資回報;
? 項目未來長期走勢，由于是長線投資，所以項目本身的素質一直影響回報率的高低; ? 付款方式，即首期款及按揭的年限;
B、自用型買家(約占34%) (1) 主要人群構成：
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這一類客戶以私營企業主等為主;
(2) 主要目的：
他們購買物業的目的是改善自己的自己生活方式、提高生活品位的需要; (3) 主要特點
? 擁有一定的資金; ? 較強的經濟意識;
? 購買以能滿足自己需求為出發點; (4) 其主要關注點：
? 項目本身的一切軟、硬條件，如所處地段、交通狀況等; ? 項目的物業管理和周邊的配套設施等是否能夠滿足他們的需求; C、過渡型買家(約占15%)
(1)主要的客戶群： 跨國集團高級階層及管理人員;
(2) 主要目的：他們購買物業的目的是具有良好自然生態居住環境，可自用，并隨時可能將物業轉賣或出租;
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(3)主要特點：
? 擁有一定的資金，但可用于購買豪宅的閑散資金有限; ? 有較強的生活品位意識; ? 購買與運作都以實際為出發點;
(4) 主要關注點：
? 物業的環境是否滿足其居住環境的要求;
? 物業的升值潛力，將來出租或出售是否能獲得較大利潤; ? 注重物業的景觀環境、檔次，將來是否容易轉讓。 D、炒作型買家(約占6%)
(1)主要人群結構：這類客戶主要以炒作物業為生的炒家，以當地有雄厚經濟基礎的原居民及部分境外客戶
為主;
(2)主要目的：他們購買物業的目的在于短期內的轉手所帶來的差價利潤;
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(3)主要特點：
? 相對于投資者來說，他們的資金周轉上的壓力較小; ? 經濟意識強烈，操作經驗豐富;
? 長期從事物業炒作，融資能力強，一次性投資能力高; (4)主要關注點：
? 短期內項目的聲勢能否壯大，在市場上受關注的程度有多高，這一點決定了自己所購買的物業能否在預期內出手，而不至于積壓資金;
? 物業價格調整的幅度頻率，因為這會直接影響到物業升值的速度和升值空間的大小，決定投資所能獲得的回報率高低;
以上分析的目標客戶四種類型，示意圖如下圖所示：
目標客戶示意圖
(圖四)
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目標市場選擇：
一級目標市場：北京、上海、深圳
二級目標市場：內陸城市武漢、沈陽、大連、天津、
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《第三部分：營銷篇推廣篇》
一、營銷目標-------------------第39頁
二、營銷推廣思路---------------第40頁
三、推廣主題-------------------第41頁
四、推出時機---------------第42頁
五、推廣進程---------------第44頁
六、全國推廣銷售策略---第45頁
七、全國宣傳策略---------第46頁
八、“造勢”策略-----------第47頁
九、常規宣傳策略----------第47頁
十、媒體選擇策略----------第47頁
十一 總體銷售策略----------第48頁
十二、具體銷售策略的運用----------------------------第51頁
第37頁
十三：銷售方案----------------------第56頁
十四：廣告媒介策略----------------第59頁 十
五、推廣計劃所需具體事項----第62頁
十六、面臨的威脅與風險---------第64頁
十七、銷售時期規避經營市場風險的策略-------------------第65頁
十八、售前的準備工作及安排-----第66頁
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目前，我國的房地產業發展迅速，房地產市場營銷手段也在不斷翻新，實踐證明，只有把市場分析透徹，才能有效的瞄準目標消費群體，占領更多的市場份額，取得良好的社會效益和經濟效益;
同時，房地產市場上供大于求的因素，客戶可選擇的范圍十分廣，我司通過對房地產營銷的市場細分，通過對消費者的文化水平、經濟收入等，以及對物業檔次、質量、風格、面積的不同需求的因素作全面的破釋。
因此，本項目在推廣上應努力挖掘項目的文化內涵和賣點，促進銷售順利進行，以此提高項目在市場的知名度和美譽度。
一、營銷目標
1、 將項目的各個賣點有效地傳達給目標市場，樹立目標客戶的購買信心，使目標市場的客戶對本項目形成購買偏好;
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2、 促進項目的良好銷售，實現項目較高的回報收益率;
3、 通過立體三維體，滲透式的推廣，樹立良好的社會形象，并提升產品的附加值;
4、 以本項目為依托，為發展商樹立良好的社會品牌形象。
二、營銷推廣思路
房地產是價格款額較大的商品，消費者購買是一個較長時間的判斷、相比的過程，同時，房地產市場上供大于求的因素， 客戶可選擇的范圍十分廣。因此，本項目在推廣上應努力挖掘項目的文化內涵和賣點，促進銷售順利進行，以此提高項目在市場的知名度和美譽度。 具體推廣應遵循以下內容：
1) 推廣的重點就是要在統一推廣形象的基礎上，利用各種媒體手段，使目標客戶對本項目形成良好的主觀軟價值的認同感。
2) 有效組合媒體的相應特點和本項目自身的特質，通過遞進式、立體式的媒體組合，產生良好的廣告覆蓋率的效果。
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3) 利用廣告的持續發布，實現潛在客戶從欣賞到信任再到最終購買本項目的一個過程。 4) 通過實際操作中的滾動式的推廣和合理的資金投放，使推廣費用所產生的效用最大化。
5) 要加強滲透式宣傳攻勢，強塑品牌，帶動市場人氣，以此形成品牌效應，在銷售戰略上，做到“以點帶面”、漸進式的推廣。
6) 通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市場中起到強強聯合的推廣效果。 7) 根據發展商和項目的需要，引入具有戰略性意義的品牌營銷戰略。實現項目的效益最大化，并以此帶來多贏的局面。
三、推廣主題
基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前房地產市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，我司建議圍繞 下面幾個方面進行：
1)、投資型、產權式、休閑、度假五星級酒店物業概念;
2)、宣傳項目升值的潛力及投資回報價值;
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3)、本項目配套設施完善，投資、度假、休閑、皆相宜：強調本項目為業主的需求，改變生活方式、提高生活品位，提供極大的自然景觀、環境等因素;
4)、塑造高檔次、高追求的產權式酒店物業形象;
5)、宣傳開發商提供保證每年固定的投資回報服務，增強投資者信心。
四、推出時機
利用一個適合的時間和適當的方式，使項目推出后受到廣泛的關注，給人留下強烈的印象，是項目成功營運的關鍵，這樣既能促進整個項目的銷售，又能提升樓盤的整體售價。因此，屆時我司將找準市場切入點，將項目推向境外市場，并利用我司長期在境外展銷所積累的目標客戶群，力求達到促銷的目的;另一方面，為保證整個銷售過程當中，每一期都有各自的市場賣點，維持人們的購買熱情，更好的吸引客戶，我司在銷售時將采用分批推出的策略：
(一)入市應遵循的條件：
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1、準備充分后入市：我們要避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或為入市而入市。在銷售策略不明確、
市場動向沒有把握、銷售工具不齊備、內外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，捉襟見肘，銷售前景將是黯淡的，因此，在項目的正式推出前，我司策劃人員將為項目在知名度和形象上做一個量的積累，蓄勢待發，達到銷售實質的飛躍。
2、無造市不入市：在房地產市場競爭如此激烈的競爭態勢下，業內人士公認：“無造市即無市場”，故入市準備時間再短也不能忽略造勢，要費勁心機的造好勢。
3、銷售旺季入市：通過銷售旺季(9.10的銷售氣氛來實現本項目一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續銷售。
4、控制的入市：根據工程進度、價格策略、銷售導向等分期分批有節奏地向市場推出產品，避免一擁而上，好景觀迅速被搶盡、劣房積壓的局面，實現均衡、有序的銷售目標。
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五、推廣進程：
1、 先設計新樓書;
2、 要求業主設計及為項目設立獨立網站;
3、 設計及制造5,000只VCD，以介紹海南島及項目為大前提，突出項目優勢及投資潛力;
4、 制造展銷會需用的模型，展板及材料樣板;
5、 招募及培訓銷售顧問;
6、 與銀行商討貸款事宜;
7、 搜集所有附近投資地產項目資料及價格，分析成為有用資料以支持本項目;
8、 設計及制造銷售手冊，內容包括所有項目資料、附近樓價比較、貸款安排、投資分析表、合同樣板及所有發展
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商資料及審批文件等等，務求每一銷售顧問均有書可循;
9、 專業培訓及現場參觀，務求令每一銷售顧問了解整個項目細節。
六、全國推廣銷售策略
1) 品牌營銷
通過宣傳特發酒店品牌、實力和產品的質量，來樹立酒店的品牌形象，從而達到促銷的目的;
2) 服務營銷
選擇承諾服務定位，強化產品售后服務意識;
3) 低開高走，分期銷售
先以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛;分期推出，迫使客戶迅速作出選擇的決定;
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七、全國宣傳策略
根據本項目所在區域的現狀及項目的特點，我司采用針對性的宣傳策略，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，達到熱銷的效果;
八、“造勢”策略
與激列的市場競爭中制造銷售氣氛極之重要。為渲染市場氣氛，我司有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，內容主要以宣傳及詳盡介紹該項目地理位置的優越及投資的潛力，從而引出本項目更大的其它優勢，以令市場更注目該酒店。
九、常規宣傳策略
廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于成本較高，因而須緊密配合銷售策略所采用，從而令常規宣傳效果發揮至最大。因此，常規宣傳的策略性推廣將是整體宣傳策略重點計劃。
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十、媒體選擇策略
媒體組合是影響廣告傳遞效果的重要因素之一，本項目媒體選擇應符合以下特征：
1、經濟合理化;
2、符合目標客戶的閱讀習慣、視聽習慣;
3、有高效的閱讀率及覆蓋率。
酒店產品作為一種商品，同樣遵循商品規律，同樣有它的生命周期，在相應階段，廣告策略與行為也要作出相應的調整，廣告媒體在房地產市場上占有十分重要的環節。
十一 總體銷售策略
(一)、銷售總體戰略
在房地產市場上，最常見的現像是眾多的樓宇在銷售達70%左右時，便形成積壓，致使發展商的利潤沉淀在尾盤部分無法解套，出現此類問題的主要原因是：銷售缺乏全盤考慮，前期對房源上市量未進行有效地控制;
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我司具有豐富的全程操盤經驗和嫻熟的運作技巧，對尾盤積壓問題提前解決，實現最理想的銷售業績。
在前面我司已為項目的價格定位在本片區高等水平，同時考慮到本項目的特性，高價入市必將受到市場的排斥，在整體銷售策略上我司建議：采取“低開高走”的策略，以低價單位切入市場，帶旺人氣，配合銷售單位的控制，進而消化高價單位，完成總體銷售;
銷售控制思路： “低價入市”策略，有計劃、有節奏、有步驟地將物業推向市場;
銷售前期以合理比例推出，引起市場注意，營造熱銷氣氛;后續期將房源按比例推出，價格逐級攀升。
項目銷售同期分四個階段進行，分別是：銷售導入期、銷售促進期、熱銷期、尾盤沖刺期;各階段銷售策略如下：
(一)銷售導入期
現階段為為及早參與市場競爭，此階段以形象宣傳、賣點的展示為推廣手段吸引準用家買主注意，并提供優惠
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分期付款計劃和免息優惠以減少買家對購買樓花的顧慮，并吸引投資客介入。
認購單位以低價素質略遜色的單位為主，配以部分中、高素質單位試探市場反應，為下一步銷售奠定基礎。 視當時市場的整體狀況和銷售進度，在適當的時機推出“定期價格攀升”的銷售策略。(此法較為冒險，但若成功收效也大。應視具體市場情況和發展商的態度決定，有關該法詳細的論證將在以后的每階段的具體策劃報告中提交)，即在宣傳中明示市場，項目的價格將會不斷上升，欲購從速。造成“買漲”的心理。同時亦在側面反映了發展商對物業的信心和對市場前景的看好。
(二)銷售促進期
正式公開銷售階段，推廣重點先后放在市場供應較少且具備競爭強勢的單位;以及憑借完善合理戶型、景觀具備競爭實力的單位。注意分期分批推出保留單位，以保證客戶的不同需求，建議每一周期中推出素質較差的單位，并陸續推出素質高的單位，視市場的反映情況來調節單位的價格距離。宣傳策略上再進一步延展樓盤形象和項目賣點以使買家產生偏好的同時，配合主推戶型的總價、戶型特點，作高頻度、高到達率的立體式推廣。
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(三)熱銷期
在前階段成功銷售的基礎上，推出強勢單位元，以良好的工程形象及前期銷售業績高調入市，售出單位以爭取價格為目標。宣傳策略注重表現買家對物業的認同感，并繼續維持整體形象以促進買家對物業的認可。
(四)尾盤沖刺期
超出預期均價水平的基礎上，有步驟地放出余留的，低質素的單位作特價處理，并帶動人氣，消化剩余高價單位。宣傳推廣以價格為主要訴求點，吸引買家注意。這段時間是尾盤推動期，此階段樓宇形象已在市場中樹立了地位，具備了一定的知名度和美譽度，后期的推廣更多在前期推廣積累的基礎上進行，營銷細節方面繼續做出修正;在銷售力度及宣傳力度上做文章，且需要大力推廣剩余的難銷單位。
十二、具體銷售策略的運用 1)第一階段認購期
推出的部分單位，可將銷售起價定在9000元/m2左右，均價比定價低2-3%左右，制造低價熱銷效應。
溫泉調查報告范文第5篇
甲魚又被成為王八、鱉, 具有較高的營養價值, 尤其在滋陰補腎、強脾健胃等方面具有顯著的作用, 是深受消費者歡迎的一種滋補珍品?，F階段, 我國很多地區都大力發展甲魚養殖產業, 在解決就業、發展地方經濟等方面做出巨大貢獻。漳州市位于福建省的東南部, 被譽為中國的“田園都市, 生態之城”, 良好的氣候和水土條件為甲魚的生長創造了條件[1]。一直以來, 漳州市大力發展甲魚養殖產業, 為了提高甲魚養殖品質, 使其在口感和體色方面更接近野生甲魚, 漳州市在甲魚養殖方面不斷創新, 例如, 漳州市的鑫永利公司采用“外塘+保溫大棚”的方法來進行甲魚養殖, 不僅降低了養殖成本, 而且大大提高了養殖的甲魚品質。
2 甲魚溫泉養殖存在的問題
2.1 養殖模式抗風險能力弱
甲魚市場的持續火爆催生了大量養殖戶養殖甲魚。甲魚養殖的方式主要分為溫室養殖和外塘養殖, 甲魚溫室養殖生長速度快、成活率高, 通常在7~8個月就會上市。但是養殖戶為了提高經濟效益, 不斷加大甲魚溫室養殖的密度。一方面造成甲魚生存空間的擠壓, 容易引起各種病害的發生, 存在較大的風險隱患。且一旦發生嚴重病害, 將給養殖戶帶來巨大的經濟損失。另一方面, 甲魚養殖數量的迅猛增加, 改變了市場上的供需關系, 造成甲魚價格的持續下跌, 大量的甲魚被囤積。雖然外塘養殖甲魚生長周期長, 有時需要3 a以上時間才能上市, 價格也比溫室養殖的甲魚高很多, 但對養殖場所、成活率等要求較高。因此, 現階段養殖戶大多采用單一的溫室養殖或者外塘養殖, 養殖模式單一, 抗風險能力弱[2]。
2.2 品牌的持久性和競爭性不強
甲魚品牌使用上進展不快。龍頭公司的引進與培育效果不很明顯。2014年以來, 對甲魚地理標志產品保護的品牌使用上過度依賴外來公司的引進, 且對自身產業龍頭的培育見效不快, 甲魚企業自身勢力不夠、影響力不強, 難以支撐和引領漳州市甲魚產業的健康、持續發展, 導致目前漳州市甲魚地理商標、地標保護與品牌尚未啟用。
2.3 甲魚標準化生產上存在薄弱環節
一是部分養殖戶思想認識有限。部分生產者、經營者只注重眼前利益, 對標準化生產和品牌創建缺乏積極性、主動性, 在一些地區依然不同程度地存在重產量、輕質量的現象。二是部分生產經營企業規范不力。市場體系尚不完善, 沒有真正意義上的龍頭企業, 產業帶動能力不強, 品牌經營管理欠規范, 甲魚標準化生產技術規范執行不到位。三是產業保障有待完善。目前, 漳州市對標準化生產扶持力度不夠, 標準化生產基地建設和基礎設施建設滿后, 產品檢驗檢測體系不夠健全。
2.4 融資太難
甲魚養殖成本高, 投入大, 精養池667 m2平均需要投入生產資金6萬元以上。由于銀信部門貸款門檻高, 只能用固定資產作抵押才能申請貸款, 絕大多數養殖戶根本享受不到國家資金的扶持, 全靠民間借貸, 高成本支撐產業發展, 導致產業停滯不前, 發展后勁不足。
3 甲魚溫泉養殖的發展對策
3.1 改變銷售策略
隨著消費水平的提高和健康意識的增強, 人們對甲魚等營養食品的需求越來越高, 由此可見, 甲魚養殖仍屬于朝陽產業, 具有巨大的發展潛力。漳州市要抓住發展良機, 積極改變傳統銷售策略, 擴大銷售渠道, 如可以將甲魚精細包裝后送到超市進行銷售, 不僅提高產品的知名度, 獲得品牌效應, 也可以及時獲得消費者對產品的反饋和意見[3]。另外, 很多消費者對甲魚比較感興趣, 但由于不懂得甲魚的宰殺技巧和烹飪方法放棄購買, 因此可以提供現場宰殺服務, 或為消費者免費提供烹飪食譜, 以此來擴大甲魚的消費群體。
3.2 加強產業整合, 提高甲魚產業組織化程度
甲魚養殖產業的發展離不開政府、行業協會、企業等多方主體的支持。對于政府而言, 要為甲魚養殖產業發展創造優越的外部環境, 從水質、水源、養殖基地建設等方面予以政策和資金的支持。同時, 加強對外宣傳力度, 極力打造龍頭型甲魚養殖企業, 鼓勵甲魚養殖企業通過企業股份合作、兼并等方式實現資源重組, 提高當地甲魚養殖的知名度。另外, 行業協會要為甲魚養殖提供及時、準確、權威的信息, 定期舉辦一些甲魚養殖的技術講座和信息交流會, 幫助本地甲魚養的品牌的對外營銷和推廣, 逐步將粗放、分散的甲魚養殖整合為規?；?、專業化的現代養殖模式。甲魚養殖企業要強化責任意識, 樹立標準化生產理念, 不斷提高甲魚養殖品質, 從種苗培育、產品加工等環節入手, 嚴格種苗、飼料、用藥關, 為甲魚健康養殖提供優質飼料和苗種, 保障甲魚產品的品質。
3.3 從建基地入手, 擴大甲魚的市場占有份額
提高單產量, 增加市場占有份額, 政府部門要立足資源、區位優勢, 堅持科學布局。一是建立甲魚繁養基地。按照水產健康養殖小區的要求, 切實加大甲魚良種繁育基地、商品甲魚生產基地建設力度。二是建立示范基地[4]。結合漳州市“八個一示范工程”建設要求, 建立水產健康生態養殖示范區, 大力實施生態、健康養殖示范, 帶動廣大養殖戶進行生態健康養殖。三是建立核心基地。按照生態健康養殖基地標準, 重點建設好千畝以上的甲魚健康生態養殖核心基地, 逐步擴大養殖基地規模。
3.4 建立質量安全監測制度和追溯制度
在相關部門的帶領下, 以過程性監測為重點, 采取政府強制性檢測與業主自律性檢測、市場準入檢測相結合, 建立健全適合漳州市甲魚產業發展的產品質量安全監測制度, 積極推動甲魚產品市場準入制度的建立, 定期發布質量安全監測信息, 對產品質量安全狀況實行有效監控。實現生產記錄可存儲、產品流向可追蹤、儲運信息可查詢, 建立完備的質量安全檔案記錄和產品標簽管理制度, 逐步形成產銷一體化的質量安全追溯信息網絡和甲魚養殖企業的誠信檔案體系。
4 結語
在我國, 甲魚有著廣闊的消費市場和巨大的發展空間。漳州市在發展甲魚生產中, 要通過政府、行業協會及企業共同協作, 不斷完善甲魚養殖條件建設, 加快甲魚養殖的產業升級, 增加甲魚養殖技術研發力度, 提高甲魚養殖的品質, 促進甲魚養殖產業的健康長遠發展。
摘要：詳細介紹漳州市溫泉養殖特色與優勢、及發展存在的問題, 分析漳州市甲魚溫泉養殖產業發展的情況, 最后并提出甲魚溫泉養殖產業發展的對策建議, 以期為漳州市乃至全國的甲魚產業的進一步發展提供參考。
關鍵詞：甲魚,仿生態養殖,福建省漳州市
參考文獻
[1] 孫書靜.提高池塘養殖經濟效益的幾條途徑[J].黑龍江水產, 2003 (5) .
[2] 朱愛民, 朱永祥, 王建民, 等.灘涂池塘養殖鰻魚技術[J].淡水漁業, 2000 (11) .
[3] 錢華, 張建, 干波, 等.提高池塘養殖效益的幾種途徑[J].科學養魚, 2002 (5) .