土地增值收益范文第1篇
近年來,我國工業化實現了舉世矚目的快速發展,城鎮化率從1978年的17.92%以每年平均1%的速度提高到了2012年的52.57%,現階段城鎮化也已經進入了快速發展的時期。作為社會現代化過程中的突出特征,我國新型城鎮化不僅引發了土地產權的變化和土地利用方式的轉變,而且使土地的經濟屬性變得更加重要,巨大的土地增值收益導致政府和農民之間產生了如何分配的問題,并引起了人們的廣泛關注。2011年中央農村工作會議提出:“中國經濟發展水平有了很大提高,不能再靠犧牲農民土地財產權利降低工業化城鎮化成本,有必要、也有條件大幅度提高農民在土地增值收益中的分配比例?！?012年中共十八大報告指出:“改革征地制度,提高農民在土地增值收益中的分配比例”;“讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果”,“促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置”。2013年十八屆三中全會指出:“改革目標是建立兩種所有制土地權利平等、市場統一、增值收益公平共享的土地制度,促進土地利用方式和經濟發展方式轉變?！北M管國家不斷出臺提高農地征收的補償標準,但農地非農化征收與出讓過程中農民的土地收益占土地出讓收益比例仍然偏低,而地方政府的收益份額則一直居高不下。在新型城鎮化的過程中,土地增值收益分配的不合理現象既不能長久地解決失地農民的生活保障,也不能為我國社會和經濟持續發展提供動力。
土地增值收益分配的本質是一個外部性管理的問題,是市場失靈條件下的政府管理職責,但與政府作為土地公有制的代理所有人身份產生了根本沖突。土地增值收益分配需要考慮不同的土地產權所有者(包括政府、農民、村集體等)之間復雜的利益關系,以及中央與地方、效率與公平以及發展與環境之間的平衡,不是依靠簡單的市場化途徑或統一管理體制就能解決。本文基于新型城鎮化中我國農村土地增值收益分配的格局,探索公平合理的土地增值收益分配機制,以使失地農民能夠通過這種分配機制獲得土地增值收益的“分紅”,確保他們共享新型城鎮化的長效收益。
2 現階段我國農村土地增值收益分配格局
農村土地增值收益的分配構成主要包括三個部分:地方政府的土地出讓金收入、各級政府的稅費收入以及農民的征地補償。
2.1 地方政府是土地增值收益格局中的主要獲益者
土地出讓金收入是土地供應環節中產生的純收益,主要表現為土地供應價格扣除征地補償費、政府稅費以及土地開發成本的余額。隨著1994年我國開始實施分稅制財政管理體制以后,中央上收了大量財權,地方政府財權縮小而事權范圍擴大,從而導致稅收收入在地方財政收入中的比重明顯下降。同時,地方政府的事權支出范圍卻越來越大,負擔也越來越重,進而導致地方政府出讓土地以追求地方財政收入的增加,政府土地出讓金占財政收入的比重從2001年的14.4%增加到了2012年的31%。政府以農村土地在轉為國有土地后的增值收益的大部分用以經濟建設和城市的發展,失地農民只能獲得較少的征地補償,社會保障也就失去了支撐。
2.2 各級政府是土地增值收益格局中的重要參與者
土地征收中產生的稅費由五部分組成,分別是耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、征地管理費、農業重點開發建設資金等。近年來,我國政府在土地征收中獲得的稅費占土地供應價格的比重遠遠超過征地補償費在土地供應價格中所占的比重。土地征收稅費主要在中央、省、市、縣等政府中按照一定比例進行分配,國家相繼出臺了土地稅費的使用規定,明確規定將這些稅費運用在農村土地的復墾、整治等提高農地數量和質量的方案中,真正做到“取之于農村、農民,用之于農村、農民”,然而在實際中,由于使用、監管及審計人員的工作疏漏無法保證這些資金完全物盡其用,造成這部分財政支持的不到位,從而在一定程度上侵害了失地農民在增值收益分配上的權益。
2.3 農民并未共享土地增值收益
征地補償部分,主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費以及地上附著物補償費等。在我國現行土地制度下,農村土地屬于集體,農民只擁有承包土地的經營權。隨著城鎮化和工業化的發展和需要,大量農村土地被國家收回,轉變為工業化、商業化等國有用地進行售賣。中國失地農民的總量已經達到4000萬-5000萬人左右,而且仍以每年約300萬人的速度遞增,預計到2030年將增至1.1億人左右。雖然地方政府也為失地農民提供了以耕地產值為測算標準的補償費用和基本的社會保障,然而卻沒有讓廣大的失地農民共享土地被征后龐大的增值收益,失地農民權益缺失難以避免,他們成為了降低工業化、城鎮化成本的犧牲者。
3 政策與建議
3.1 構建合理的土地增值收益測算方法
構建合理的土地增值收益測算方法首先要分析土地增值收益的來源,土地增值來自兩方面:一是供求關系,二是經由多種要素投入引起的。供求關系所帶來的增值主要基于需求拉動和供給推動兩個方面。需求對土地增值的拉動主要是通過人口、經濟發展、城市化、產業結構等因素進行傳導,而供給對土地增值的帶動則是基于政府干預、科技以及區域等因素的傳導。土地要素、勞動要素、資本要素、管理要素等的增加是土地增值的另一原因,通過兩方面因素的界定和計算可以得到合理的土地增值收益測算結果。3.2對于被政府征收土地,將按照原用途補償的標準改為公平補償,農民房屋按市價補償
我國農地被征收后,土地通過農用改為工業或商業等其他用途后會產生巨大的增值收益,而對于失地農民的征地補償仍然沒有脫離以農地的農用價值為基礎核算的基本思路,即按耕地產值進行測算,這顯然是極不合理的。因此,對于被政府征收的農村土地,應將按照原用途補償的標準改為公平補償,并且被征收的農民房屋通過具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估,按照市價進行補償。
3.3 確定合理的收益比例和靈活多樣的分配方式
確定政府和失地農民合理的收益分配比例,并且探索和建立農民長效共享收益增值的分配機制以及靈活多樣的分配方式,例如采取現金、物業、以地入股分紅、收取土地年租金等靈活多樣的利益分成方式,實現失地農民、企業、政府等多方共贏,使農民也能以地生財、致富,保障其長期生活,也有利于社會的穩定和和諧發展。3.4合理確定用于建設的征用土地與農民留用土地的比例
在確定合理收益比例的同時還應在被征土地中確定用于建設的征用土地與農民留用土地的比例,即為失地村集體配置一定面積的自留土地,規定其明確的建筑用途,例如由村集體經濟組織建造標準廠房、鋪面等出租,租金收益以股份形式在村民中分配。實際上,村留用地不僅能夠促進村級經濟壯大,并且土地分紅還能成為發達地區農民長期分享土地級差收益的重要途徑。
3.5 建立國家土地基金制度
嚴格的土地出讓收益基金專項管理制度不僅能夠為農村和包含失地農民在內的廣大農民提供保障,也可以為土地稅收向財產稅制的轉移提前做準備。對于土地出讓的收益和費用實施?？顚Ｓ玫幕鸸芾矸绞?采用“收支兩條線”的形式。收支全額預算管理有助于征地補償資金的真正到位,并由政府機構負責支付失地農民的全部補償費用?；诂F行的稅費使用規定,對失地農民社會保障、土地收購儲備、基礎設施建設和風險備用金的具體標準和比例進行更加清晰、明確的規定。
3.6 建立國有土地資產經營制度
改變目前政府賣地的現狀,建立國有土地資產經營制度,政府以國有土地所有者身份取得土地的經營資格,成立國有土地資產公司進行土地出讓經營,從而促進國有土地資產交易市場的成熟和發展。
摘要：農地征收出讓中的土地增值收益分配關系到“三農”發展甚至整個經濟社會發展。盡管國家不斷地提供農地征收補償標準,但農地非農化征收與出讓過程中農民的土地收益占土地出讓收益比例偏低,而地方政府的收益份額則居高不下。研究結果表明,保障農民土地收益權、構建農民長期分享土地增值收益機制需要改革現行征地補償制度,在合理的土地增值收益測算方法的基礎上,確定增值收益分配比例、分配方式及建設用地與農民留用土地的比例,建立國家土地基金制度及國有土地資產經營制度。
土地增值收益范文第2篇
1昆明城中村改造現狀
2008年昆明市開啟大規模城中村改造工程, 政府計劃用五年時間到2013年年底完成對382個城中村的改造。2010年昆明市人民政府又出臺了《關于推進土地一級開發整理全覆蓋工作的通知》, 這一文件的出臺使得城中村改造進一步加快。按照這一文件的規定, 對于城中村的改造涉及到土地以及開發整理的, 統一由屬地人民政府或市屬平臺公司負責組織實施。
從當前昆明市城中村改造現狀來看, 效果并不理想。從2008年到2015年, 已經過去了七年時間, 三環內及沿線195個城中村并未全部改造完成, 更不用說382個城中村了。從改造完成度來看還不到一成。實際改造完成數量同原先計劃完成數量相比有明顯差距。從昆明市各區城中村改造完成情況來看, 盤龍區49個城中村只完成了11個, 西山區50個城中村完成了7個, 五華區54個城中村完成7個、官渡區42個城中村完成2個?？偟膩砜闯侵写甯脑焱瓿陕蔬€是比較低的。從這些數據中就可以看出當前昆明市城中村改造遇到了較大難題, 通過分析就會發現當前最重要的難題就是土地增值收益分配問題難以解決, 這一問題如果得不到有效解決就會拖延改造進度。
2土地增值收益分配問題
當前昆明市城中村改造過程中土地增值收益分配還存在一些問題, 對這些問題進行科學分析有重要意義。通過分析可以發現當前存在以下幾個方面的問題: (1) 開發商角色定位失當。從當前實際分配情況來看, 開發商是土地增值收益的最大贏家。在城中村改造過程中開發商扮演者極其重要地角色, 開發商擁有一定土地增值收益具有一定合理性?？墒菑漠斍拔沂械膶嶋H情況來看, 開發商是作為資本家參與土地增值收益分配的, 在這個過程中開發商既沒有產權合法性, 同時也沒有行政合法性, 它是市場機制允許下的參與主體。當前開發商在昆明市城中村改造中在土地增值收益分配中所占比重比較大, 一方面開發商在參與土地一級開發時占有一定的土地增值收益, 另一方面在參與二級土地市場時也得到相應的土地增值收益。這樣一種分配格局顯然是存在不合理的地方; (2) 集體土地權益得不到有效劃分。在城中村改造過程中往往會涉及到集體土地所有權和土地使用權的變化, 正是因為這樣的變化才使得村民或者是村集體能夠獲得土地增值收益。由于我國特殊的土地制度, 村集體本身是一個比較寬泛的概念。按照常理村集體在擁有土地所有權基礎上能夠獲得土地增值收益, 但是對于具體如何分配, 法律法規中卻沒有做出詳細規定。當前的規定只是明確了村集體能夠參與到土地增值收益分配中, 但是對于集體利益又如何分配給村民卻沒有做出規定。正因為如此才會導致城中村改造過程中出現了一系列問題。這一問題說到底是集體土地權益無法界定。集體主體概念的寬泛就會使得在同開發商談判過程中, 沒有足夠話語權同其博弈。這是導致當前存在諸多問題的重要因素。因此今后就必須要進一步集體土地產權主體; (3) 缺少有效的土地增值收益回收管理工具。從當前的實際情況來看, 昆明市政府還缺少有效地土地增值收益回收管理工具。政府一方面是利用行政權力來獲得較大的土地增值收益, 另外一方面則是通過干預拆遷改造運用機制, 從而來謀取相應的土地增值收益。長此以往就會使得政府失去公共服務職能。政府在獲得土地增值收益之后往往注重新區建設, 對于老城區擴容提質卻重視程度不夠。2010年昆明市下達了《關于印發昆明市土地儲備支出核算管理辦法》的規定, 這一文件的出臺在一定程度上規范了土地儲備支出, 文件詳細列出了土地儲備支出的構成, 這樣就明確了其用途, 但是在核算辦法和監督管理方面還缺乏完善的管理機制和程序。這就說明當前的管理水平還需要進一步提升; (4) 利益協調機制還不完善。當前在政府、村集體經濟組織、開發商以及村民這些參與者之間還缺乏一個有效地利益協調機制。為了能夠盡快完成城中村改造, 政府有時會急于引入社會資本來實現改造。此時開發商和集體經濟組織在利益分配中往往能夠占據主動地位, 但是村民則是處在被動地位。從以往的經驗來看在實際分配過程中往往是按照誰投資、誰獲益的原則來進行分配, 這樣村民在分配中往往是以獲得極少的增值收益而放棄對土地產權的實際控制權。這樣一種現象的出現在很大程度上是因為當前的利益協調機制不完善, 對于各個參與者無法實現有效協調。這一點是需要引起重視的。
3對策
從上述分析過程中就可以看出當前昆明市城中村土地增值收益分配過程中是存在一些問題的, 這些問題已經嚴重影響到了改造效率。因此就需要采取措施來解決上述問題, 使得土地增值收益分配能夠更加公平合理。本文認為可以采取以下措施來達到這一目的: (1) 進一步規范開發商自身行為。在今后對于開發商的開發行為應該進行嚴格監督檢查, 對于城中村土地一級開發和二級開發應嚴格分開。對于開發商的收益應該是根據社會角色分工與價值來確定。開放商本身是一個投資者, 對于投資者而言往往希望獲得一定收益, 從這一角度出發對于開發商最高收益額的計算就可以根據開發商投資成本來推算, 這樣做是為了有效限制它在土地增值收益分配中的比重。在城中村土地一級開發過程中, 開發商按投資成本來計算收益, 二級開發應全面實現市場化土地供應, 這樣做將有助于實現土地增值收益的公正分配, 并實現整個改造過程的公開化、透明化; (2) 加強土地產權改革, 明確農民土地權益。今后需要進一步明確農民的土地權利主體地位, 要把農民土地權益明晰化、具體化, 同時要依法保障農民的宅基地使用權、土地承包經營權、宅基地上房屋所有權等權利。通過農村土地確權實際上將有助于保證農民的土地增值收益, 這樣做實際上將能夠改變農民在城中村改造過程中的被動和弱勢地位, 廣大農民將能夠充分參與關于土地的各種事項, 這樣也有助于減少村干部以權謀私的幾率; (3) 建立完善的土地增值回收管理制度。首先是要明確基本原則, 在今后應該是堅持效率優先、兼顧公平原則。對于土地增值收益的分配要在體現國家意志的同時, 也要做到公平合理。對于政府部門而言, 在財政部門應該增設土地增值收益的機構, 由專門機構來負責土地增值收益的結算。同時還應該盡量公布土地增值收益支付報告, 要讓土地增值收益部份在陽光下運行。要堅持取之于民、用之于民的原則。對于土地增值收益的使用應該盡可能考慮市民意見, 要有效提升市民參與城市建設力度; (4) 完善利益協調機制。對于利益協調機制的完善, 關鍵是要能夠依據市場規則來進行完善。對于村民或者是村集體他們的角色應該從原來的土地所有者轉化為土地經營者角色, 要保證他們能夠直接參與到城市土地利用決策和土地開發行為當中。這樣做將能夠使得農民能夠獲得更大的土地增值收益分配比例。在城市化進程不斷加快的背景下, 對城中村改造進行科學分析有重要意義。通過土地增值收益分配的研究可以發現當前存在不少問題, 針對這些問題, 本文提出了針對性措施。通過這些措施將能夠促進土地增值收益分配更公正, 合理。
摘要：城市土地資源的日益緊張使得昆明城中村土地快速升值。在對城中村改造過程中土地增值收益分配問題逐漸成為關鍵問題, 直接影響到改造效率。為了實現順利改造就應該對土地增值收益分配問題進行深入分析。本文將結合昆明城中村改造實際情況來探討這一問題。
關鍵詞：城中村,土地增值,利益分配
參考文獻
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土地增值收益范文第3篇
在現有的土地產權制度的基礎上引入土地發展權的概念, 構建城鄉建設用地增減掛鉤中土地增值收益分配模型, 確定不同分配主體之間的土地增值收益分配比例, 探求對現有分配體制的影響。
1 土地增值收益測算與分配模型構建
1.1 土地增值收益的測算
借鑒朱一中等人在“農轉非”過程中構建的土地增值收益測算與分配模型, 基于本研究選擇的城鄉建設用地增減掛鉤項目實際情況對其進行了相應的修正。城鄉建設用地增減掛鉤中收益主要來源于土地出讓金, 所要扣除費用包括“五通一平”費用以及農地農業用途價值, 土地增值收益為兩者之差:
Fz=Fb-Fa-E
式中:Fz表示該區域土地增值;Fb代表土地出讓價格;E表示研究區對生地進行“五通一平”的基礎建設的成本;Fa代表土地為農業用地時的價值。
1.2 土地農業用途價值與農地多功能價值測算
1.2.1 土地農業用途價值測算。
農地農業用途價值可用收益還原法進行折算:
式中:A表示農地年凈收益;ga表示農業用地利用效益的年增長率;r表示折現率;t為農地使用剩余年期。
1.2.2 農地社會保障價值測算。
農地人均養老保險價值的測算:
式中:V1表示農業用地所具有的人均養老保險價值;Me表示月保險費基數;Mt表示按照月保險費領取標準的基本生活費;a表示研究區人口的平均年齡;V1ma、V1wa分別為年齡為a的男性公民和女性公民養老保險費躉交金額基數;m表示研究區性別為男性的人口占總人口的比例;w表示研究區性別為女性的人口占總人口的比例。
農地人均醫療保險價值的測算:
式中:V2表示農用地所具有的人均醫療保險價值;V2ma、V2wa表示年齡為a的男性公民和女性公民躉交醫療保險費的金額。
農地人均失業保險價值的測算:
式中:V3表示農業用地所具有的人均失業保險價值;Tm表示男性公民距離退休的年限;Tw表示女性公民距離退休的年限;M表示研究區域年最低生活保障金額。
研究區單位面積農用地的社會保障價值測算:
式中:Va代表研究區某位公民由農業用地所提供的社會保障價值;Ae研究區農業用地總面積;Aa代表研究區人均農用地面積;V代表整個研究的農業用地社會保障總值;VP代表單位面積農用地的社會保障價值。
1.2.3 農地發展權價值測算。
農地發展權價值主要是指農地最佳用途價值扣除農地農業用途的價值以及農用地轉為最佳用途成本之后的剩余部分。我國對于農用地發展權價值的歸屬問題并沒有一個明確的規定, 本研究中考慮到農用地歸農民集體所有, 并且其價值增值主要是由于土地用途的改變, 這屬于自然增值。因此, 農地發展權價值歸農民所有。農業用地發展權的價格即生地價格扣除農地價格。對農地發展權價格進行量化, 公式為:
公式中M1表示土地農地發展權價格, F表示待出讓熟地的平均價格。
1.3 土地增值收益分配模型構建
農民應該得到的土地增值收益:
式中:VP代表單位面積農用地的社會保障價值;M1代表屬于農民的農地發展權價格。
政府應該得到的土地增值收益:
開發商應該得到的土地增值收益:
式中, 表示社會資本平均利潤率, I表示從征收農業用地到出售房地產的過程中房地產開發商投入的總資本。
2 城鄉建設用地增減掛鉤中土地增值收益分配實證分析
2.1 各項指標的測算
2012年, 東港市主要農業作物包括水稻、花生、西紅柿, 其中水稻年凈收益漲幅為15.92%;花生年凈收益降低4.09%;西紅柿年凈收益降低28.52%。對上述三種作物的凈利潤增長率按照種植面積進行加權平均, 其農作物凈收益年均增長率為12.01%, 每畝凈利潤985.63元。折現率采用風險調整值與安全利率之和的方法推算出折現率為6.31%, 本研究中剩余使用年限選取30年, 采用收益還原法求出土地在農業用途時的市場價格為6.89元/m2。
根據2012年東港市國民經濟統計資料可知, 2012年東港市農業人口總數為472147人, 平均年齡為42歲, 男女性別比例是50.45:49.55, 農用地面積96988hm2, 人均農用地面積為2054.19m2。
本次研究所采取養老保險標準是參考太平洋保險公司所推出的長壽養老保險A款和長健醫療保險A款, 測算東港市農用地醫療保險價值和社會養老保險價值。農業用地失業保險價值的測算是通過相關公式, 將失業時間段定義為從土地被征收到法定退休年齡這一段時間, 利用農村最低生活保障標準進行計算。東港市農村最低生活保障標準為人均135元/月。由此計算出東港市農村農業用地為農村居民所提供的醫療保險價值、養老保險價值和失業保險價值分別是15448.09元、1270.99元、25073.55元。
醫療保險價值、養老保險價值和失業保險價值三者之和為農用地提供的社會保障總值, 為41792.63元, 因為人均農用地面積為2054.19m2, 所以單位面積農地提供的人均社會保障價值為20.35元/m2。
2.2 土地增值收益分配
根據2012年東港市基準地價表, 并以2010年東港市出讓的住宅用地、商業用地、工業用地面積作為加權數計算得出出讓土地的平均基準地價為647.70元/m2。因建設用地“五通一平”的費用為130元/m2, 土地在農業用途時的市場價格為6.89元/m2, 將兩者扣除, 得出農業用地發展權價格為510.81元/m2。農民應該獲得的土地增值收益為農業用地發展權價格與農業用地社會保障價值之和, 由單位面積農地提供的人均社會保障價值為20.35元/m2, 可知農民應該獲得的農用地增值收益為531.16元/m2。
根據東港市國有建設用地使用權出讓會審表, 結合不同用途土地出讓面積進行加權平均得出東港市土地出讓平均價格為966.54元/m2, 求出政府應該得到的土地增值收益為298.49元/m2。
開發商從土地征收到房地產銷售整個過程中所應該獲得的土地增值收益, 是由單位面積的土地投資額度以及社會平均利潤率決定的。因為氣候、經濟等原因會造成房地產開發面積與同年的土地出讓面積不一致的情況, 所以為了保證數據的準確性, 我們選取2009年和2010年的相關數據進行加權平均計算, 根據資料可知, 東港市2009年房地產開發本年完成投資額為59931萬元, 施工房屋總面積為383916m2;2010年房地產開發本年完成投資額為97260萬元, 施工房屋總面積為799942m2。根據施工房屋面積進行加權平均得出東港市房地產開發商單位面積房地產投資額度為1327.78元/m2。而東港市2010年社會平均利潤率為7.25%, 因此估算2010年房地產開發商應獲土地增值收益為96.26元/m2。
因此, 在“增減掛鉤”從征地到房地產銷售的過程中, 農民、政府以及開發商得到的土地增值收益之比為57:33:10。
3 結論與建議
3.1 結論
從土地發展權的理念來看, 考慮到農用地所具有的社會保障價值, 在此基礎上分析了“增減掛鉤”中建新區的土地增值收益分配問題, 這種分配方式考慮到了農用地的社會保障價值, 明確了“增減掛鉤”中增值收益產生的根源, 即土地發展權的價值。其結果表明:在“增減掛鉤”從征地到房地產銷售的過程中, 農民應該得到土地增值收益的57%;政府應該得到土地增值收益的33%;開發商應該得到土地增值收益的10%;從征地到土地出讓過程中, 農民應該得到土地增值收益的64%, 政府應該得到土地增值收益的36%。
肖屹、曲福田等人在研究土地征用中農民權益受損程度一文中得到的結論是:在修正因“剪刀差”導致農民利益損失的部分, 顯化農地的生態價值與社會保障價值, 并消除各因素影響之后, 農民分享土地收益的比例增加到59.5%;馬文君等人以福建省為例, 研究“增減掛鉤”中土地增值收益分配問題, 得出在“增減掛鉤”中農村集體應該得到土地增值收益的63.5%, 地方政府應該得到土地增值收益的36.5%。我們基于土地發展權角度測算在“增減掛鉤”中的土地增值收益分配結果與以上結果一致, 這種分配比例與目前的分配比例 (地方政府和土地開發企業獲得了60%~70%的土地增值收益, 農村集體獲得了25%~30%的土地增值收益, 農民僅僅獲得了5%~10%的土地增值收益) 相比, 更能全面的體現農用地的價值, 從而能夠更加合理的保障農民的權益, 更加符合國務院關于進一步保障失地農民權益的要求。
根據收集到的資料可以發現, 東港市“增減掛鉤”項目區在實際操作過程中, 當建新地塊用途為工業用地時, 農民得到的土地增值收益約占總收益的62%;當建新地塊為工業、住宅以及商業綜合用途時, 農民得到的土地增值收益約占總收益的54%;當建新地塊為商業用途時, 農民得到的土地增值收益約占總收益的48%。將測算結果與實際分配比率相比較可以看出:當建新用地用途為工業用地時, 土地增值收益分配合理;當建新用地用途為工業用地、住宅用地和商業用地組合時土地增值收益分配較合理;當建新用地用途為商業用地時明顯的土地增值收益分配存在不合理現象。
3.2 建議
3.2.1 完善征地補償制度, 考慮農地發展權價值, 明確補償標準。
首先, 在確定征地補償費時應該綜合考慮社會、經濟等各方面的狀況, 充分考慮征地對象的因素, 針對不同情況, 制定不同標準, 不能搞“一刀切”。其次, 保障建新區的合法權益, 完善有關法律中對于土地發展權的規定, 對農戶發放安置補償費要嚴格執行這些相關規定, 使補償費的發放真正做到公平、合理、高效, 既保證農民的權益, 又杜絕各類違法現象的產生。
3.2.2 提高農民在特定用途的土地增值收益分配比例。
根據結論可以發現, 東港市應保持當建新用地用途為工業用地時的土地增值收益分配比例, 提高當建新用地用途為商業用地時的土地增值收益分配比例。并在保障農民集體土地權屬轉讓權益的基礎上, 對集體土地所有權的轉變征收轉讓稅, 通過政府財政轉移支付, 橫向補貼偏遠農村地區, 并優先用于農民社會保障。
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土地增值收益范文第4篇
關鍵詞：農地非農化,土地增值收益,土地發展權,分配機制
我國指出,建立新型城鎮化是現代化的必由之路,是解決“三農”問題的重要途徑。自2003年以來,“三農”問題被列為中央“一號文件”全部工作的重中之重?！叭r”問題中農民問題是關鍵,而農民問題的核心是農民權益問題[1,2]。據統計,我國每年70%以上的農村群體性上訪事件基本是因為土地征收后增值收益分配不當引起的[3]。1997—2010年,全國非農征用耕地183.1×104hm2,其中90%以上是集體土地。就吉林省而言,1997—2010年非農建設占用耕地3.33×104hm2,都是集體土地。在當前新型城鎮化背景下,鼓勵農民進城,使農民真正成為城市的主人,實現“人的城鎮化”是建立新型城鎮化的目的。而實現進城農民城鎮化的關鍵是合理處置進城農民的土地,這是解決我國“三農”問題的重要途徑。
由于土地非農化所產生的高額增值收益的刺激驅動,伴隨著城鎮化、工業化進程的加速推進,集體非農建設用地自發入市的例子屢見不鮮。由于土地所有權的“二元化”,被征地的農民基本上未獲得任何增值收益,甚至由于土地被征收導致失業淪為“三無”狀態[4]。因此,當前土地征收成為農民利益受損的主要原因,甚至由于利益分配問題影響到國家的安定團結與社會和諧[1]。圍繞農地非農化進程中的土地增值收益分配問題,農民的土地產權權益被隔離,喪失了土地發展權,被征地的農民得到的只是土地原用途下的低廉價格,農民被排斥在巨大土地增值收益分配系統之外,對增值收益農民幾乎沒有份,巨大差價使農民認為不合理與不公平,征地與被征地之間矛盾重重,農村群體性上訪事件屢屢發生。失地農民的征地補償問題不僅僅是經濟問題,更是影響國家長治久安的社會政治問題[5]。在農地非農化增值收益分配過程中,政府對征地后土地增值分配和相關稅費征收的比重過大,而失地農民的社會保障缺失、安置分配方式單一,農民沒有享受到土地發展權益,被孤立在土地增值收益分配鏈條之外。
我國提出兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,保護農民的合法權益。本文通過對吉林省農地非農化征收中的土地收益分配格局及農地非農化征收出讓中農民土地權益受損成因的分析,提出農村土地增值收益分配機制,為農地非農化征收土地增值收益分配政策的制定提供理論支持,旨在為其他地區及全國同類研究提供參考。
1 農村土地增值收益分配現狀分析
1.1 農地非農化征收中土地收益組成
農地非農化征收出讓中土地收益由征地補償、相關稅費、純收益三部分組成。根據“吉政辦明電[2009]28號”,征地補償費是征地單位征收后的農村集體土地依法支付給被征地農村集體經濟組織和農戶的經濟補償。相關稅賦隨著實際交易完成由政府收取,中央和地方各級政府按照一定的比例關系分配,根據用途按規定支配使用。純收益與區位、用途、開發程度有關,在調研中純收益考慮開發成本。即土地供應價款扣除地上附著物的補償費、青苗補償費、拆遷補償費、土地開發費、政府稅費和土地開發成本的余額。
1.2 非農化征收出讓中的土地收益分配格局
本研究于2015年5—8月深入長春城區、吉林城區、松原城區三個地區的國土管理部門與當地評估公司進行調研,收集了三個地區2010—2013年4個年度的工業、商業、居住三種用途的土地市場交易樣本數據各10份,結合三個地區的基準地價進行統計分析。
征地補償費———被征地農民及其集體獲取的收益:三個地區的補償標準自2010年均采用各地區的區片價。根據調研數據統計分析,2010—2013年長春市三種用途的征地補償費占當年土地市場價格的平均比例分別為19.69%、20.12%、20.42%、21.05%;吉林市征地補償費占當年土地市場價格的平均比例分別為24.64%、24.64%、25.15%、25.01%;松原市征地補償費占當年土地市場價格的平均比例分別為18.75%、19.4%、19.96%、20.6%。2010年以后,各地的征地補償標準有所提高,征地補償費占土地市場價格的比例雖然也有所提高,但長春、吉林、松原的增幅很小,僅分別提高了1.36%、0.37%、1.85%左右;征地補償費所占的土地市場供應價格有所增加,但均沒有超過2%?？梢?三個地區的征地補償費占土地市場價格的比例在不同的年份和不同的土地用途下存在較大差異(表1)。從土地用途來看,只有工業用地征地補償費占工業用地土地供應價格的比例較高,為25%—30%,工業用地市場交易價格較低。居住用地、商業用地征地補償費占土地市場價格的比例并沒有隨著出讓價格的上升而相應提高,僅上升了1%左右。
注:數據來源于長春市、吉林市、松原市土地交易市場網及各地評估公司抽樣調查數據,表2—4同。
土地征收稅費———各級政府獲取的收益:吉林省的長春市、吉林市、松原市三個地區的稅費標準不同。根據土地用途來看,三個地區的工業用地征地稅費占市場價格的比例最高均超過了10%。從時間維度來看,2010—2013年三個地區的工業用地征地稅費基本保持一致。長春地區工業用地征地稅費占市場價格工業用地4年均為14.25%,商業用地、居住用地均以0.2%、1%小幅增加,吉林地區工業用地4年以2%的速度增加,居住用地以2.09%的幅度增加,商業用地增幅最小為0.04%;松原地區工業用地4年以1%的速度增加,居住用地以0.88%的速度小幅增加,商業用地增幅為1.07%。從區域空間來看,長春高于吉林、松原。但從平均來看,松原高于吉林,這是由于石油產業的帶動,松原近年經濟發展的增速高于吉林。
土地出讓純收益———政府獲取的土地增值收益:從土地供應市場價格變化情況來看,長春、吉林、松原三個地區的土地供應價格存在著較大的差異(表3)。2010—2013年三個地區的工業用地、商業用地和居住用地價格均逐年上漲,但工業用地的市場價格卻偏低,長春、吉林地區基本持平,只有松原地區的增幅最大達51.95%,到2013年為351元/m2,但仍低于長春2010年的384元/m2、吉林2010年的353元/m2。商業用地2010—2013年增幅均較大,松原增幅最大為58.28%,其次為長春29.58%,吉林最小為19.93%。居住用地2010—2013年都有增加,松原增幅最大為67.2%,其次為長春45.51%,吉林最小為10.88%。土地純收益是指土地總收益扣除總費用后的余額。一般以年為計算單位?？傎M用包括征地補償費、相關稅費及土地開發和配套費等。本研究是根據三個地區基準地價及相關交易案例測算得出的。
注:2016—2011年數據來源于《吉林省國土資源統計年報》,2012年、2013年數據來源土地市場動態監管系統。
從表4可見,長春、吉林、松原的土地純收益均表現為增加的變化規律。長春從2010年的768元/m2增加到2013年的979元/m2,增幅為27.47%;吉林從2010年的297元/m2增加到2013年的336元/m2,增幅為13.13%;松原從2010年的197元/m2增加到2013年的302元/m2,增幅為53.30%。長春、松原增幅較大,吉林增幅較少。政府獲取的土地增值收益與土地用途有關,商業用地最高,其次是居住用地,工業用地最低(表4)。一是因為土地有償使用率不高。2006—2012年,吉林全省供應建設用地52274.03hm2,劃撥供地21036.65hm2,有償使用31237.38hm2,有償使用率平均為60.45%(表5)。隨著國家對基礎設施建設大量投入,這些土地一般通過劃撥方式取得,使吉林省有償使用率僅在2006年、2010年達到70%以上,而2009年僅為44.33%。二是土地市場化程度雖然較高,但工業用地“招拍掛”流于形式。吉林省各地區市場化程度2011年和2012年均在90%以上(表6)。根據長春、吉林、松原地區調研,工業用地、商業用地和居住用地價格均逐年上漲,但工業用地的市場價格卻偏低(表3),“招拍掛”流于形式,部分地方政府把降低土地出讓金作為優惠條件來招商引資。所以,吉林省目前的土地市場化水平較高,市場決定性作用發揮不明顯,沒有起到市場配置資源的作用。從表4可見,在商業和居住兩種用途的土地中長、吉、松三個地區土地純收益均呈現上升趨勢,長春商業和居住用地增幅分別為20.61%、43.38%;吉林商業和居住用地增幅分別為13.98%、11.23%;松原商業和居住用地增幅分別為55.17%、47.67%?？梢婇L春地區土地純收益較大,松原地區土地純收益少,但增幅較大;長春居住用地的土地純收益較大,在一定程度上拉動了土地供應價格,使長春的商業用地價格遠遠高于吉林、松原兩個地區。
注:2011年數據來源于《吉林省國土資源統計年報》,2012年數據來源土地市場動態監管系統。
1.3 不同利益主體的收益分配
農民和村集體獲得的土地補償偏低:自2004年以來國家在征地補償方面出臺了一系列法律法規,吉林省也相繼出臺了相關的配套政策,把保護被征地農民的權益放在首位,不斷提高征地補償標準。特別是2010年以后對大中城市采用綜合區片價,補償標準不斷提高,但現有的以提高農地產值標準和補償倍數的一次性補償機制割斷了被征地農民持續分享農地非農化后的增收[7]。如吉林省柳河縣在2013年確定城區公益事業征地補償標準為92.4萬元/hm2,經營性用地補償標準為120萬元/hm2,最大限度維護了農民的權益,相應地征地補償的絕對值也有明顯增加。長春、吉林、松原三個地區土地征收后的平均市場價格盡管有所上升,增幅分別為35.65%、10.38%、50.20%(表3),但三個地區征地補償費占土地市場價格的比例增幅均低于2%(表1)?？梢?三個地區被征地的農民和村集體所獲得的征地補償費并沒有隨著土地征收的市場交易價格上升而增加。
政府征收的相關土地稅費比重相對較高:根據本文的分析可見,地方政府征收的相關土地稅費占土地市場價格均在10%以上[8,9]。這些費用主要用于農村土地開發、整治、復墾等項目。吉林省近幾年在全省各縣市均開展了土地整治重大項目及新菜田建設項目,補充了耕地數量,提高了土地質量。由于項目實施地并不一定是被征地的所在地,因此在一定程度上損害了被征地農民的土地權益,被征地農民個體并沒有從中獲得收益。
用地市場化程度低,被征地農民的利益被邊緣化:自2007年以來國家要求土地出讓一律采用“招拍掛”出讓,但一些地方政府為了企業的長期產業稅費收益,往往采用當地工業用地最低出讓價格進行出讓。特別是近幾年,國家在吉林省進行了大量的基礎設施建設,這些項目占用了大量土地,雖然地方政府不斷提高集體土地征地補償標準和耕地統一年產值標準,但施工企業為了降低費用均不愿高價補償征地農民,增加自身的經濟負擔,在維護穩定的前提下盡量以低價獲取土地,這樣被征地農民的利益往往被邊緣化。
被征地農民被排除在土地增值收益分配鏈條之外:盡管吉林省在2009年以后出臺了一系列征地補償標準,地級市采用區片價,相應的市縣區也提高了征地統一年產值標準,但仍然是由政府征收、農民一次性獲得補償,土地一旦被征收,農民便無法享受農地非農化使用后的價值增值和其他的相關權益,被排除在土地資本化收益的分配之外。雖然一些地方在探索“土地換保障”措施,但只不過是補償方案的技術革新,把補償農民的費用以社會保障形式給農民,其實農民并沒有真正獲取更多的土地補償或土地用途改變帶來的增值收益。
2 農民土地權益受損的成因
2.1 土地補償標準偏低,補償年限偏短
當前土地補償標準無論采用區片價還是年產值來確定,僅從土地農用角度來計算,沒有考慮土地發展權益。如長春市高新區按照區片價最高補償標準為160元/m2來計算,這與征用后土地用途轉變后的土地所產生的經濟效益形成了強烈的反差。2011年長春市高新區宗地號61-193-4成交后的居住用地價格是2449元/m2,兩者差距非常大,被征地農民僅得到市場交易價格的6.53%左右,可見這樣的征用補償標準是不合理的。
根據我國相關法律規定,耕地、草地、林地的承包期分別為30年、30—50年、30—70年,且可續包。依據現行《土地管理法》最高不超過前3年平均產值的30倍,草地、果園的補償倍數最高為12年,所以按照現行補償標準補償倍數偏低、年限偏短。
2.2 被征地農民所獲收益比重小
當前我國各地都在探索的方法“土地換保障”,吉林省一些地區對被征地農民給予養老、醫療等方面的保障,但與土地征收后出讓金及用途轉用后的土地增值收益相比,被征地的農民作為利益分配主體,與政府和用地單位相比,他們所獲得的分配比重仍然很小。根據長春市國土局的公告,在土地征收環節中補償給被征收土地的農民各項費用最多為150萬元/hm2,政府出讓價格達450—750萬元/hm2,土地開發后的市場價值達2250萬元/hm2以上。由此可見,被征地的農民只得到土地增值收益的1/17左右。在土地征收利益分配的主體上,被征地的農民失去了土地的增值收益。
2.3 土地收益使用不規范
根據財政部2015年公布的財政決算,2014年各級政府國有土地使用權出讓金比2013年增加了3.4%,為40385.86億元。土地收益是各級政府財政收入的重要組成部分,支持土地商業開發也是地方政府政績的重要來源。對各級政府而言,尤其是縣級政府,通過土地出讓的收入比發展相關產業所獲得的收入更快、更多、更容易。因此,各級政府在土地收益極大的激勵下,往往以犧牲被征地農民和集體利益來獲取土地增值收益[10]。土地收益雖然納入國家專項基金管理,各級政府在信息公開、地價評估、決策方面制定了操作規范,但一些地方政府在資金使用管理上存在違規征地、以租代征、違規協議出讓工業和經營性用地、土地開發整理項目實施效果不佳等違規問題。盡管國家要求土地出讓收益用于被征地農民的社會保障和土地開發整理等,但現實中用于支持農業開發和農村建設的土地出讓收益多用于城市地區。
3 完善社會保障體系
我國提出“要建立城鄉統一的建設用地市場”,為土地制度深化改革指明了方向。我國一系列方針政策均利好于農民的土地財產權益,為農村土地增值收益分配機制創新明確了目標與路徑。當前把被征地農民從土地增值收益中割裂開來,以犧牲農民和集體的權益來發展工業化和城鎮化已成為歷史,因此本著以保障農民的合法權益為目標,提出農村土地增值收益的分配機制新思路。
3.1 建立城鄉統一用地市場
有學者認為,農村集體土地價值不但包括糧食安全、社會保障、生態安全、市場的價值,而且還包括發展權價值。然而,我國土地補償是一次性給農民進行補償,農地產權人犧牲了實際發展所獲得的機會成本的補償利益。我國相關法律規定農村土地歸農民集體所有,但卻沒有明確指出土地究竟是歸誰所有,農村土地產權不明晰引發了很多的社會問題。在某些地區,由于農民個人沒有擁有土地的產權,土地被當地政府強制買賣。農村土地被征用后,大部分資金被政府或村集體支配,農民只得到其中的一小部分。政府將轉讓土地的暴利作為財政稅收的重要來源,導致房地產價格不斷攀升,土地市場畸形,給建立城鄉統一的建設用地市場帶來了困難[11]。因此,通過建立城鄉統一用地市場,使農民享有農地非農化進程中帶來的增值收益是非常重要的。
3.2 完善社會保障體系
現階段被征收土地的農民所獲得的收益比重小,所引發的各種問題已對和諧社會的建設構成潛在威脅。我國制定的相關政策推進了城鄉一體化進程和土地征收的相關配套機制,使各級政府在新常態經濟發展下改變地方政府依賴土地財政的模式。完善被征地農民的社會保障建設工作,將土地增值收益用于被征地的農民技能培訓,提高農民就業、創業機會,同時完善社會保障體系,保證農民享有土地增值的收益。
3.3 賦予農民具有分享土地增值收益的法律憑證
土地增值收益范文第5篇
我國于建國初期即開設了農業保險, 1953年農業保險被停辦。國內保險業務恢復后, 1982年重新開始嘗試農業保險。但由于長期受計劃經濟體制的影響, 農業保險制度嚴重落后于農業生產發展的實際需要。主要表現為:
(一) 農業保險缺乏完善的立法支持。
從1995年10月1日起執行的《中華人民共和國保險法》主要是規范商業性保險公司的經營行為, 對農業保險的規定是很籠統的。直到2004年至2006年的中央1號文件、《國務院關于保險業改革發展的若干意見》都對農業保險發展提出了明確要求。但我國農業保險至今仍未建立統一的農業保險法規體系, 除了《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國農業法》有原則性規定以外, 基本處于無法可依的局面。由于缺乏長效機制推動和保障, 各地做法不一, 程度不同, 極不利于農業保險的規范發展。
(二) 農業保險經營主體缺位。
農業保險的商業化運營, 使經營農業保險業務的保險公司業務風險集中, 再加上農業保險的綜合賠付率較高, 形成了保險公司“小保小賠, 大保大賠, 不保不賠”的現象。由此, 農業保險經營主體不斷減少, 農業保險的有效供給出現不足。目前, 國內開辦農業保險并形成一定規模的, 只有中國人民保險公司和中華聯合財產保險公司 (原新疆兵團財產保險公司) 兩家國有保險公司, 其他股份制保險公司基本未予涉及。
(三) 農業保險的范圍不適應農業發展的需要, 農業保險水平低。
農業保險責任范圍的大小及險種的設置是判斷一國農業保險事業發展水平的重要標準。一般而言, 農業保險的范圍越大, 一國的農業保險水平就越高。目前, 中國的農業保險主要集中在農作物保險和養殖業保險。農作物保險主要是承保自然災害險, 而自然災害外的社會政治經濟風險則屬于保險責任以外的, 如農藥污染、有毒化學物質泄漏等所造成的損失未列入保險責任之內。從嚴格經濟意義上講, 我國尚未真正建立起農業保險機制。
二、適合我國農業保險發展道路的探索
盡管我國農業保險面臨諸多困難, 多年以來我國一直在探索一條適合我國國情的農業保險發展道路。在總結中國農業保險發展經驗教訓, 對國內外各類農業保險制度進行深入調研和比較分析基礎上, 中國保監會提出, 現階段中國開展農業保險應先在具備條件的地區和市場開展試點, 逐步建立多層次體系、多渠道支持、多主體經營的符合國情的農業保險制度。
(一) 明確了關于農業保險的一系列理論問題。
明確了不同種類的農業保險具有不同的性質和推行政策性農業保險的意義。那些保險標的對國計民生具有重要戰略意義, 保險風險比較廣泛或巨大的農、林、牧、漁產品生產的保險, 例如多風險農作物保險、畜禽死亡保險、漁船保險和漁民人身傷害保險等, 具有準公共產品的性質, 要實行政策性經營。其他的農業保險種類, 例如風險容易分散, 保費負擔相對較小的農作物雹災保險、火災保險等可以由商業性保險公司通過保險市場供給。
(二) 明晰了政策性農業保險對國家經濟發展戰略與城鄉統籌和諧發展的特殊意義和作用。
政府實際上是政策性農業保險的第一需求者。在我國加入世貿組織之后, 開辦政策性農業保險不僅是最大限度運用WTO的規則加強農業風險管理和提升我國農業發展水平的需要, 也是現階段農村社會保障制度建設的需要。政策性農業保險需要通過一系列政策來推進, 其中最重要和核心的政策就是財政補貼政策和稅收優惠政策。這實際上是世界上所有推行農業保險的國家成功經營的共同經驗。
(三) 通過試驗, 我國探索出了適合政策性農業保險的多種組織形式和經營模式。
除了商業性保險公司之外, 還出現了 (或出現過) 經營農業保險的保險合作社, 農業專業協會、相互保險公司等組織形式, 也同時探索了多種經營模式。不僅豐富了我國的保險業的經營實踐, 也為政策性農業保險的模式選擇和法律規范提供了基礎。
三、我國農業保險發展前景廣闊
(一) 《農業保險條例》有望出臺。
相對于一般保險, 農業保險具有眾多特殊之處, 尤其是農業和農村發展具有重要意義的政策性農業保險, 更是不可能再按照商業保險的模式在市場順暢交易。因而早在1995年《保險法》頒布時, 就明確提出要另行制定農業保險法律法規。11年后, 中國保監會、財政部和農業部根據2006年6月頒布的《國十條》的精神, 聯合組成工作小組開始起草中國《農業保險條例》。條例有望在近期提交國務院法制辦。該條例將對農業保險特別是政策性農業保險的制度目標、管理制度、經營原則、政府、農戶和農業保險經營機構的角色定位和責任、政府的相關財政稅收政策、政策性農業保險的監管規則等方面做出明確規定?！掇r業保險條例》注定將成為中國農業保險的一個里程碑。它的出臺不僅意味著中國特色的農業保險制度的正式確立, 更意味著農業保險步入了“有法可依”、“有章可循”的全新時代, 農業保險的試驗和全面推行將指日可待。
(二) 支持農業保險的財政政策將正式啟動。
農業保險最需要的政策莫過于財政政策, 倘若沒有政府的財政補貼, 農業保險是不可能真正啟動的。近兩年, 上海、浙江、江蘇、黑龍江、吉林等省都給予農業保險試驗一定的保險費補貼, 中央財政還給黑龍江陽光農業相互保險公司經營的農業保險少量的具有象征意義的保費補貼。這些補貼雖然只占保費的30%～50%, 但對這些地區農業保險的成功試驗將起到重要的推動作用。值得國內農業保險業注意的是, 在農業保險經營方面擁有成熟經驗的法國在我國四川省設立了安盟農業保險公司, 期望能夠在這個農業大省迅速拓展業務, 有所作為。然而卻因為沒有任何補貼而導致開辦三年來一直陷入虧損的泥潭而難以自拔。正是由于農業保險的這一特殊性, 使得財力有限或者財政政策不明確的地區不敢貿然試水。面對如此情形, 《國十條》和“中央一號文件”都明確強調, 中央和地方政府要給農業保險財政補貼, 包括保險費、管理費和再保險費的補貼。
(三) 試點的規模將迅速擴大。
由于目前中央的相關政策尚不明確, 加之地方財力相對較弱, 因而除了少數東部經濟發達的省市外, 較大規模試驗農業保險的省、市、自治區還為數不多。特別是在10多個產糧大省匯集的中西部地區, 他們尤為盼望政策性農業保險制度的建立, 為本地區的農業和農村發展保駕護航。多年來, 這些地區一直在邊籌備、邊等待中央的統一制度框架和具體的政策。一旦有關法律正式頒布、各項政策明朗之后, 我國農業保險將會以省級作為推行農業保險的決策主體, 各省市自治區會根據本地的實際情況安排農業保險試點, 自主決定政策性農業保險的范圍和農、林、牧、漁業的保險項目、補貼范圍和補貼力度。各種稅收優惠政策也會相繼出臺, 如果地方具有很大的決策自由度又有中央的財政政策的支持, 試驗和推廣農業保險的積極性將被極大地調動。2009年北京、海南、廣東、福建、山東、陜西、山西等幾個省、市、自治區已經制定試點方案, 并且已經將數額不小的資金正式列入財政預算。不難預見, 農業保險的試點范圍將成倍擴大, 農戶獲得的風險保障水平也將會大幅度提高, 這無疑將對我國現代化新農村建設具有重要意義。
(四) 試驗經營主體將逐步增多。
試驗和推廣農業保險離不開經營主體, 而商業保險公司出于經營效益的考慮輕易又不敢涉足這個領域。因而很長的一段時間里, 我國農業保險公司只有中國人保和中華聯合保險公司試驗經營, 后者還只是在新疆生產建設兵團的范圍內經營。近幾年來, 我國不僅設立了安信、安華股份制和黑龍江陽光相互保險性、專業性農業保險公司, 還有不少普通商業性財產保險公司也積極加入政策性農業保險試驗經營行列。其中, 浙江有10家財產保險公司共同為省內的水稻、蔬菜、瓜果和養魚等生產提供保障, 這在我國農業保險發展的歷史上具有里程碑意義。此外, 北京也有一些農業專業服務性組織, 如谷物協會、西瓜協會、蘋果協會、奶牛協會、養雞協會在江泰保險經紀公司的幫助下, 積極參與試驗經營保險, 已經邁出可喜的步伐。有的地方例如吉林、山西等地在保險中介公司的幫助下, 成立了“農業保險互助社”, 以合作組織的形式試驗經營農業保險。他們以低成本和易于控制道德風險等優勢, 在初期的農業保險試驗中顯示出較好的發展前景。
(五) 中國農業保險市場已經具備了快速發展的條件。
隨著中央各項強農惠農政策落實和農村經濟發展, 農村居民消費能力不斷提高, 農民的保險意識逐漸增強, 農村保險需求大大增強, 從被動保險到主動保險, 為保險業發展創造了巨大的新市場。農村保險已經成為中國各個保險公司財險業務中重要的增長點。近年來特別是2007年, 中國農業保險公司財險農險業務實現了跨越式發展, 業務規模創下歷史新高。進一步有效地推進農業保險市場的發展, 為農業保險業的發展提供了廣闊的空間。目前全國有近90%的省、市、區采取多種形式、多種渠道發展農業保險, 已經開辦的各類農業保險險種達160余種, 涵蓋了包括種養兩業、農民家財、人身傷害、醫療健康等涉及農民生產生活的各個領域。我國農業保險市場的潛力十分巨大。
(六) 中國各保險公司采取了創新的方式, 不斷增大對農業保險的推進力度。
創新保險服務首先是在組織結構上的創新, 制定實施新的農村市場戰略, 形成多部門橫向快速協調機制, 創新保險產品也是推進發展農業保險的一大亮點。根據各地經濟條件、保險標的、政策性保險與商業性保險的不同, 采取統一條款和區域性條款相結合的方式, 在承保條件和理賠辦法上不斷創新, 開發出許多種農險產品, 以滿足農業生產和農民群眾多樣化的保險需求。
農業保險是新農村建設的重要組成部分, 也是我國工業反哺農業政策, 加大農業投入的重要途徑和手段。透過頻繁顯現的政策利好和多年來的實踐經驗, 有理由相信, 在這些理論和政策被廣泛認可和付諸實施的時候, 中國農業保險發展的前景愈來愈廣闊。
摘要：中國是一個人口眾多的農業大國, 一直以來, 農業在國民經濟中處于基礎地位。但是作為世界上農業自然災害比較嚴重的國家, 中國脆弱的農業, 亟須農業保險的有力保障和支持。隨著多年來探索適合我國國情的農業保險制度和模式, 各項制度的完善和政府不斷出臺的利好農業保險政策的實施, 使我國農業保險取得了一定的成效, 發展的空間越來越廣闊。
關鍵詞：農業保險,保險制度,保險市場,商業保險
參考文獻
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土地增值收益范文第6篇
一、住房公積金增值收益概述
住房公積金增值收益是指住房公積金形成的業務收入與業務支出之間的差額, 此差額形成了住房公積金的增值收益。住房公積金形成的業務收入主要是指利息收入, 包括公積金存款利息收入、委托貸款形成的利息收入、國債利息收入和其他收入。住房公積金形成的業務支出主要是指利息支出和手續費支出。不難看出, 在住房公積金的收入和支出中, 利息收入和支出是其主要的組成的部分。
二、住房公積金增值收益分配問題
(一) 住房公積金貸款風險準備金提取存在問題
我國貸款風險準備金的提取方法包括準備金比例不低于住房公積金增值收益的60%核定和不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定, 各個省市根據自身實際情況可以自行選擇合適的方法提取風險準備金。但是兩種方法的使得準備金金額上有較大差異, 通過計算可得, 選用不同的計提方法會在較大程度上影響廉租住房建設的補充資金。如果過多地提取風險準備金, 就有可能占用廉租房建設補充資金, 如果提取過少又不能起到的風險覆蓋的作用。
(二) 公積金管理中心管理費用存在的問題
按照規定, 公積金管理中心管理費用的劃撥首先應該根據規定測算上報給同級財政部門審核批準后, 公積金中心才能提取公積金增值收益上交給財政, 最后由財政部門根據使用進度劃撥給公積金管理中心。同時還規定, 公積金的管理費用制定預算時的費用可以略高于國家規定的事業單位的費用標準。因為略高于在實際操作過程中不容易把握, 沒有統一的衡量標準, 最終導致管理費用出現寬嚴不一致的情況, 進而會影響到廉租住房建設補充資金的累積。
(三) 住房公積金機構設置尚不足
目前關于住房公積金的各類重大決策主要是由管理委員會決定, 公積金管理中心只是負責執行管委會下達的決策以及貸款的發放。管委會因為是決策的主體, 需要承擔法律責任, 公積金管理中心沒有承擔風險的責任以及能力, 因為管理中心是不盈利的, 沒有多余的資金承擔風險。由此可見, 現有的公積金機構設置并不合理, 責任不明確是主要問題, 不能有效管理和分配住房公積金增值收益。
三、完善住房公積金增值收益分配機制對策
(一) 統一標準分配住房公積金增值收益
統一標準包括統一住房公積金貸款風險準備金計提以及管理費用兩個方面的標準。統一住房公積金貸款風險準備金計提標準是為了更好地防范貸款風險, 加強住房公積金增值收益的管理。公積金貸款風險準備金的計提可以參考商業貸款風險準備金的計提方法, 公積金貸款風險準備金可以采用不需逐年累積且根據貸款余額固定比例計提, 保證金額是根據貸款余額的變化而變化的。針對管理費用的計提標準, 我國相關條例中沒有做出明確的規定, 造成我國各個地方管理費用的計提有著較大的差別, 激勵機制不完善。統一標準的管理費用務必要做到嚴格控制費用的支出, 由財政部門根據事業單位核準管理費用, 采取獎勵的方法, 將員工工資與績效掛鉤, 最大限度地調動員工積極性, 促進我國住房公積金增值收益分配問題有效解決。
(二) 針對低收入群體建立專項補貼
我國住房公積金增值收益在滿足了貸款風險準備金計提后, 增值收益余額還應該分配給專項補貼, 不應該全部用于目前飽受爭議的廉租房建設補充資金。如果廉租房建設補充資金完全依靠住房公積金增值收益補充, 純屬拆東墻補西墻的做法, 不能解決根本問題, 因此它可以依靠中央的財政補貼或者是地方政府的籌集。利用住房公積金增值收益建立專項補貼, 不僅可以將其用作固定收入人群住房公積金貸款利息補貼, 還可以用于住房租金補貼。與廉租房建設補充資金補充, 專項補貼可以加強住房公積金互助性的特點, 是比較科學合理的做法。增值收益的未分配部分應該全部歸屬于待分配的增值收益賬戶, 如此一來, 不僅可以彌補以前年度的虧損, 還能將這部分資金靈活運用, 使得住房公積金增值收益增多。住房公積金增值收益余額增大可以保證低收入群體, 充分體現分配過程中的公平公正。
(三) 加強住房公積金增值收益監督保障機制的建立
住房公積金增值收益監督保證機制的建立很大程度上依賴于立法保障機制。當前, 我國關于住房公積金的法律規章制度較散亂, 沒有系統化體制化, 甚至出現了法律法規之間相互矛盾, 阻礙住房公積金監督保障機制的健康發展, 因此, 完善立法是目前監督保障機制建立亟需解決的問題。提高立法效率層次是基礎, 將其上升為法律制度, 由全國人民代表大會常委會立法, 同時還要理順地方政府運用的法規。將法律內容具體化, 對住房公積金增值收益依法進行歸集、整理、提取以及貸款等業務。建立完善的法律體制有利于住房公積金增值收益監督保障機制的建立, 使得住房資金的管理得到明確, 保證住房公積金增值收益高效, 規范的運行。
四、結語
住房公積金增值收益分配問題越來越受到人們的關注, 增值收益如何分配才能保證科學合理是目前爭論的主要焦點, 統一標準, 構建監督保障機制是解決增值收益問題的當務之急。進一步細化和完善住房公積金政策, 合理分配增值收益使得我國低收入群體擁有住房, 最大限度地通過公積金增收收益解決我國人民的住房問題, 也是住房公積金管理部門不懈追求的目標。
參考文獻
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