新城投資模式范文第1篇
產業園區新城主要是以產業園區為主體構建的新城鎮。產業園區主要包括工業園、高新科技產業園等諸多模式。改革開放的30多年來，我國產業園區從無到有，發展迅猛。截至2007年底，全國規劃建設的“國家級經濟技術開發區”就已經達到了54個，園區營業總收入達到54925.2億元，工業增加值達到10715.4億元，完成工業總產值44376.9億元，實現凈利潤3159.3億元，上繳稅額2614.1億元，進出口總額達到2495.2億美元。這些產業園區的發展成為我國新城發展的一個重要主體。
與此同時，大學城模式也在一定程度上促進了中國新城鎮的發展。1999年10月，由北京外企集團投資建設的廊坊東方大學城正式奠基，從而拉開了中國興建“大學城”的序幕。其后上海松江、北京昌平、重慶虎溪等大學城相繼拔地而起，各地大學城建設風起云涌。截至2008年底，全國已建和在建的大學城個數近60個。
然而，時至今日，不管是產業新城模式，還是大學城發展模式，均遭遇到了發展中的瓶頸。包括作為區域增長極新城鎮尚未形成、區域擴散和回流效應尚不明顯等諸多問題。由此引發了政府和學界對相關問題的思索，在各種新城市發展的模式中，哪一種更好呢?有沒有可能找到另外一種更好的發展模式呢?
按照卡爾·門格爾的觀點，價值是人們對經濟財貨與人們維持其生命和福利的關系間的評價，這種評價來源于人們的主觀意識，與客觀財貨無直接關系。價值概念根源于財貨的經濟性質，從而只是對經濟財貨的意識評價。從價值出發可以得到諸多概念：使用價值是人們對某經濟財貨在滿足人們的特定欲望方面的性質的評價，交換價值是人們在交換過程中對不同經濟財貨在滿足人們的欲望方面的性質的評價，而價值尺度則是人們在評價經濟財貨滿足人們的欲望的程度時所采取的評價標準。財貨價值量是人們對財貨價值認識的轉移，財貨價值量將取決于對人類欲望滿足程度的掌握和財貨序列與欲望序列之間關系的把握。
新城鎮發展中的建設模式評價實際上就是對大學城和產業新城兩種經濟財貨的價值評價。大學城和產業新城由于其數量有限以及人們對新生城市的較大需求之間的缺口構成了大學城和產業新城的經濟性質。其價值評價主要取決于其在滿足人們的相關具體欲望，并以此維持人們的生存和福利過程中的相關意義。由此，新城鎮建設和發展中的模式評價和選擇將直接取決于各種模式中人們的福利是否得以提升。一般地說，福利經濟學要求一項新政策的實施必須在至少不損害任何一方福利的基礎上，使得其他主體的福利有所提升，由此構成福利的“帕累托改進”?；诖?，大學城模式和產業新城模式的價值評價中最重要的就是各種模式下福利主體的福利變化情況。
在大學城模式中，福利主體主要包括政府部門、學校、教師以及學生四方。對于政府而言，其福利變化可能將是不確定的。在將主城區的大學遷移至新城過程中，政府需要提供相應的配套經費。然而，這一配套經費可能得到來自于置換土地經費的相關補償，大學新城的地價畢竟不如主城地價;同時，這一土地置換的行為也將間接帶來一定的稅收收入，因為不管是置換后入駐的是商用房地產或者住宅用房地產，房地產商將交納一部分稅費，而地產商用后也將給政府提供持續的稅收收入。對于學校而言，福利變化將是有利的。首先，學校的搬遷將得到政府的相關配套經費，盡管可能這部分配套經費是短暫的;同時，學校的搬遷將意味著學校的相關硬件設施的改進和基礎設施的完善;當然，作為學校代表的學校高層也將因此獲得政績和升遷的資本。對于教師而言，大學城新城建設模式將意味著工作日內部分時間浪費于交通車上，這部分時間可能對教師的休閑或者工作是一種擠占，是一種福利損失;當然，這種損失可能得到相關補償，比如大學城住宅補償或者大學城津貼補償等。由此，教師的福利也將是不確定的。然而，遺憾的是，大學城模式下學生的福利基本是損失的。首先，學生將損失一部分金錢，這種收入可能來自于主城區的兼職收入以及來自于大學城和主城區之間的通勤費用;同時，學生將因其與社會隔絕，而缺乏必要的社會經驗熏陶，以致培養的畢業生缺乏必要的社會經驗;再者，學生還將因其與教師間溝通變少，而缺乏必要的素質熏陶。當然，這并不否定大學城模式下學生可能能夠用更多的時間用于學習。然而，一個刻苦的學生不論在什么條件下他都是能夠合理安排時間進行學習的。由此，大學城新城模式對學生而言是一種福利損失，對教師和政府而言福利變化情況待定，對大學本身和大學高層而言可能是一種福利的增進。
在產業新城模式下，福利主體將包括政府、企業和企業職工三個方面，如果把產業園區管委會作為政府主體的一部分的話。作為政府，一方面，將提供相關的土地和公共基礎設施以供園區開發利用，同時，必須提供相關的配套經費以及優惠的政策措施以及補貼等以促進相關企業入駐園區，這是一種福利的損失;另一方面，政府也將從園區入駐企業中獲得好處，即從園區入駐企業的長期發展中獲得持續的稅收收入;當然，產業新城的規模及其發展程度本身也是政府福利提升的標志。作為企業而言，企業入駐園區將獲得資金、土地租金以及其他方面的政策優惠，當然，這也包括來自于主城和園區不同位置的租金有所不同的差額收入;同時，園區企業也將因為行業經驗、行業集聚以及物流便利等外部規模經濟的獲得而提高福利。由此，企業的福利將基本上是增加的。至于企業內職工，企業可以憑借其所獲得的福利增加部分補償職工的相關損失。
綜上所述，相比較而言，產業園區模式優于大學城新城建設模式。然而，即便是產業園區新城模式仍然面臨著許多問題，這尤其體現在由政府的官本位造成的一系列問題上，包括行政審批手續繁多以及園區規劃過于僵硬，園區對周邊經濟拉動效應不明顯等問題。有沒有一種更好的新城建設模式呢?
中國經濟發展歷來是一種政治經濟發展模式。由此, 新城模式將可以采取一種“政府新城”的建設模式。在這種模式下, 產業較為發達區域的政府機構可以集中遷移到鄰近的欠發達區域, 以此促進該欠發達區域的城市發展。在政府新政建設模式下, 基本上只存在兩個福利主體:政府和政府職員。按照政府的相關職責, 城市發展和基礎設施建設等將是政府的基本目標之一。由此, 盡管在政府新城建設中可能耗費一定的成本, 但這并不影響政府機構福利的獲得和增進。而對于政府職員而言, 作為執政機構的代言人和公共權力的掌握者, 盡管他們可能會受到一些顯性的福利損失, 但這并不影響他們通過顯性和隱性的途徑獲得福利補償, 從而政府職員的福利是可以保持不變的。因此, 政府新城建設模式將是一種“帕累托改進”的新城建設模式。而就新城鎮發展的速度和水平而言, 毫無疑問, 政府新城模式必將快于產業園區新城模式和大學城新城模式。
編輯后記
新城建設是新型城市化背景下解決都市“城市病”的重要途徑，通過新城建設分離城市功能、實現從單中心向多中心模式轉變，是世界城市發展趨勢，這一探索在發達國家已經進行了相當長的時間，并取得了許多經驗和教訓。
目前我國的許多大中型城市，已經進入了一個郊區化時代。我們的新城建設應努力找到生態、社會、經濟效益三者之間的最佳平衡點，把握好城市和區域空間演變和城市功能疊加的客觀規律，做好城市功能增量的加法、資源節約和環境友好的減法、城市存量載體的乘法、產業結構優化的除法，走科學的城市化道路。
新城投資模式范文第2篇
自2008年我國第一條高速鐵路京津城際鐵路的開通以來, 我國就開啟了高鐵的高速發展時代, 據相關數據顯示, 截止至2017年, 我國已具有超過12.7萬公里的鐵路營業里程, 其中包括已達2.5萬公里、將近世界總里程三分之一的高速鐵路的里程, 穩居世界第一。高鐵背后有著巨大價值, 高鐵站點是作為城市的重要交通樞紐, 對于周邊的經濟要素有著極大的吸引力, 使經濟要素主動進入及聚集, 通過自身的優先發展來進一步輻射周邊經濟腹地, 推動與周邊地區的共同發展。全國高鐵的全面建設, 必須有相關土建工程的相輔相成, 因此打造成熟完善的高鐵新城, 對于實現新舊兩城的協調發展以及推動偏遠落后地區的持續發展具有重要意義。
一、高鐵新城及其主要特點
(一) 高鐵新城的概念
高速鐵路及其樞紐的建設是現代城市發展的重要保障, 因其占地面積大、資金投入多、影響環境范圍大且建設周期長, 所以一般選在距大城市較遠的郊區。高速鐵路在施工建設過程中就可以提供很多工作崗位, 所以以高速鐵路及其樞紐為核心, 建設配套的住宅、休閑、醫療、娛樂與商務設施, 就形成了一個初具規模的城市。
(二) 高鐵新城的主要特點
1. 空間結構獨立
因高鐵新城一般位于與城市相隔較遠的郊區或傳統城市與郊區的結合部, 所以其是作為一個相對較為完整的結構存在于對應的范圍內。但因為高鐵新城最為直接的功能是把客流疏散到城市, 所以高鐵新城需要在空間布局和發展模式等相關方面與所在城市功能相互補充, 然后進一步推動高鐵新城的發展, 實現其對城市整體結構的補充與擴展。
2. 經濟相對獨立
高鐵新城是一個相對獨立的實體。新城雖然在建設之初會被所在城市的經濟輻射所影響, 但是因其本身就是一個大的經濟增長點, 可以吸引大量流動人口, 從而為規模較大的服務產業提供了支撐。所以, 高鐵新城的發展過程中要規劃好其獨立的經濟戰略, 并通過經濟運作進一步實現城市發展的目標, 并逐漸成長為一個相對獨立的經濟體。
3. 社會空間相對獨立
因為高鐵新城發展空間的獨立性, 雖然其主要功能是為城市提供人流疏散與相關的服務功能, 但與此同時也解決了部分城市居民的居住和就業等問題。而且高鐵新城在積聚效應發揮之后, 將會進一步完善其整體功能和結構。新城與傳統城市的社會交流將會逐漸減少, 使高鐵新城社會慢慢趨于穩定, 并逐步發展為相對獨立的社會結構體。
4. 規劃相對獨立
高速鐵路目前已經成為十分普遍的交通方式, 因其站點的選址一般都在距傳統城市較遠的區域, 所以高鐵新城的規劃和建設都需要獨立處理。也就是說高鐵新城建設過程中的規劃是相對獨立的, 當然還需要進一步探索獨立的管理模式與經營模式, 從而實現高鐵新城成為獨立的、完整的體系。
二、典型的高鐵新城發展模式
(一) “半獨立式”空間發展模式
這種空間發展模式適用于那些距中心城區不遠的高鐵沿線城市的新城建設, 因其位于城市邊緣, 區位條件仍然較好, 以新城本身的設施建設為基礎, 再取得中心城市的大力支持, 吸收城市的人口、經濟因素等, 在緩解中心城市壓力的同時促進自身的發展, 不過很容易受中心城區的影響, 新城會在功能與區位上對中心城區產生一定的依賴, 從而在一定程度上影響了新城的可塑性。這種發展模式的一個典型代表就是哈爾濱的哈新西區, 這一新區以西客站為核心, 哈爾濱西客站位于哈大高鐵最北端。哈西新區與多所大學還有科研院所毗鄰, 教育文化氣息十分濃厚, 再加上萬達、紅博等知名企業的進駐, 哈西新區逐漸發展為一個集大型商場、星級酒店以及高檔寫字樓等功能于一體的綜合體。
(二) “獨立式”空間發展模式
采用這種發展模式的高鐵新城一般以距中心城區不遠的高鐵車站, 不過這種模式的發展是要以工業產業、扶持政策等優勢的支撐為保障, 要使新城自身功能完善, 且其城市功能和行政管理權限要保持獨立, 推動新城與原有中心城市的相互支持、共同發展。“獨立式”發展模式的一個典型代表就是無錫的錫東新城。錫東新城的建設雖以高鐵站為重要依托, 但其還需要承擔除沿線的交通職能之外的科研教育、公共服務以及游憩出行等其它職能, 產業布局已經比較完備, 具備城市的完整功能, 能夠實現與老城的相輔相成與共同發展。
(三) “衛星城式”空間發展模式
位于大城市外圍, 距中心城區較遠但與城市之間有便捷的交通系統的中小城市就是衛星城, 衛星城能夠在一個十分廣闊的空間內對城市發揮作用, 其完備的城市設施可以為周邊城市提供就業崗位、住宅以及各項服務設施, 這些能夠有效緩解城市的人口與就業壓力, 能夠使大城市的過度擴張在一定程度上得到有效控制。雖然衛星城相對獨立, 但是其職能與中心城市有著十分明顯的從屬關系, 衛星城主要發揮著輔助中心城市行政管理、文化﹑經濟、生活等的重要職能, 因此會對新城特色功能的形成與高端產業的發展造成不利影響。“衛星城”發展模式的一個典型就是廣州高鐵新城。其位于廣佛都市圈的中心, 區位條件可以說是得天獨厚, 與周圍區域中心的距離在10~20公里的范圍之內。用永久綠化帶將高鐵新城和中心城市進行隔離, 這樣既能夠為新城創造處良好的生態環境, 還能使其相對獨立于中心城市。高鐵車站僅僅承擔交通運輸的職能, 還能夠帶來物流、人流、信息流與資金流等重要因素的集散, 并發揮居住、商務、工業等職能。
四、高鐵新城發展的具體對策
第一, 要進一步明確高鐵新城的發展目標、功能定位以及產業布局。高鐵新城扮演著城市副中心的角色, 承擔了推動城市未來發展的重要任務, 所以必須充分發揮新城的引擎作用, 推動城市以及其周邊地區的完善與發展。這就需要對新城的發展目標進行明確, 做好城市功能的定位與產業的布局, 并結合實際制定錯位發展戰略。其次, 還要積極引進那些帶動性較強的重大項目進駐新城, 進行大規模建設, 并以重點項目為依托推動新城層次鮮明的基礎產業格局的建設與完善, 促進城市配套設施與功能的完善, 并且不斷開發并發展新功能。還要進一步鞏固新城作為產業樞紐的地位, 以達到新老城區功能互補的重要目標, 不斷向周邊地區及相關產業進行輻射。
第二, 要著力打造高鐵車站CBD。新城要大力推動第三產業的建設與發展, 要為新城第三產業的發展提供強有力的支持, 從而吸引“溢出”資本投資, 要大力支持發展那些能夠塑造獨特形象的大項目, 不斷推動基礎設施的完善與經濟環境的優化, 從而形成高鐵車站CBD格局。同時, 政府也需要發揮其重要作用, 積極制定優惠政策吸引優質企業主動駐扎。
第三, 構建大型的、完備的旅游集散中心。旅游核心城市面臨著巨大的環境壓力, 這就需要進一步創新高鐵新城的職能來有效分擔城市所面臨的環境壓力。這就需要在新城建設一個大型的旅游集散中心, 并且需要構建樞紐型的商業旅游服務綜合體以及完善的公共服務平臺, 與中心城市相互配合, 分散中心城市的游客壓力, 發展成為城市新的經濟增長點。同時還需要不斷提升集散中心的質量和服務水平, 要以為游客提供高品質、高水準的接待服務水平為主要目標。
第四, 還需要進一步提升并優化新城的生態環境。高鐵車站主要建設在距城市稍遠的郊區或鄉村, 生態環境優勢十分明顯, 這是推動高鐵新城建設的一個重要外部因素。新城的建設需要明確生態廊道建設目標, 還有充分考慮當地的環境容量, 對片區的總體形象進行合理設計, 打造出開放式與現代化兼具的高鐵新城的生態景觀, 要對新城建設與生態的相互影響和相互作用加以重視和分析, 可以在新城和中心城區的中間地帶搭建綠化帶, 或者是保留當地的原有農田。同時還要把廣場、公園、街區以及城市綠地等設施有機聯合, 塑造出舒適的宜居環境, 從而為城市打造一塊全新的生態區域。
結語:
高鐵新城的空間發展會受到很多因素的影響, 并且這些因素具有可變性與多樣性, 所以在制定發展模式制和設計規劃時不能一成不變, 而是預留一定的空間來應對各種因素的變化。所以, 在制定城市的空間發展模式時要保障整個規劃工作的彈性和可延展性, 還需要重視對土地充分利用, 從而實現各功能區域的相互影響與相互融合。使城市形成更加合理的空間結構, 推動城市的可持續發展。
摘要：交通是一個地區經濟發展的重要保障, 隨著交通網絡的不斷發展和完善, 高速鐵路對于城市的持續發展發揮著重要作用。隨著高鐵網絡的發展完善使得高鐵沿線城市都開始建設自己的高鐵新城, 進一步為城市發展拓展了極大的空間, 但建設一個科學高效的高鐵新城的關鍵在于確定最適宜的發展模式以及功能定位。目前我國的高鐵新城建設正如火如荼, 本文將對現有高鐵新城的建設背景以及發展模式進行深入分析, 從而總結影響發展模式的各項因素, 希望希望可以為日后的建設提供借鑒。
關鍵詞：高速鐵路,高鐵新城,發展模式
參考文獻
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新城投資模式范文第3篇
新城 (New Town) 這一稱呼始于英國, 其最初來源于“臥城”。新城經過科學規劃, 強調居民居住、就近就業、商業服務三方面職能活動的綜合平衡, 注重培育相對獨立的綜合功能, 為現代化大城市系統的內部功能區域, 是城市區域開發的節點和城市集聚人口的分流點。新城通常處于大城市的邊緣位置, 該區域擁有便利的交通設施、整潔干凈的自然環境、完善的生活配套區和產業區, 是不依賴于中心城區而獨立存在的。
目前全國各地有很多新城開發項目正在規劃建設, 本文就此類項目招標選擇PPP模式還是EPC模式進行了分析比照, 探討了采用不同模式進行招標的可行性, 并詳述實際招標操作流程和實施推進中需要關注的重點。
1 采用PPP模式進行招標
1.1 采用PPP模式推進的項目類型
PPP為公私合作Public-Private Partnership的簡寫, 是政府機構 (Public) 與私營機構 (Private) 形成合作伙伴關系 (Partnership) , 主要應用于基礎設施項目建設的一種模式, 于20世紀90年代早期由英國的Reymont最早提出。PPP模式即公共部門與私人企業合作模式, 政府方和社會資本方參與項目建設、運營, 由各方共同承擔項目的投融資、建設、運營的責任和風險。PPP模式的主要適用范圍, 在國家部委出臺的通知中描述如下:
《財政部關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知》 (財金[2014]76號) :“重點關注城市基礎設施及公共服務領域, 如城市供水、供暖、供氣、污水和垃圾處理、保障性安居工程、地下綜合管廊、軌道交通、醫療和養老服務設施等, 優先選擇收費定價機制透明、有穩定現金流的項目?！必斦客瞥龅牡谝慌痉俄椖抗灿?0個;2015年9月29日, 財政部公布了第二批政府和社會資本合作 (簡稱“PPP”) 示范項目, 項目總計206個, 投資總額為6 589億元, 數量為首批示范項目 (30個) 的近7倍, 投資金額為首批的近3.7倍。第二批項目覆蓋范圍更廣, 包括交通、水務、市政、教育、養老、醫療、科技、文化、旅游等多個領域。
1.2 采用PPP模式實施的補貼和資金扶持政策
(1) 2015年11月, 國家發展改革委辦公廳出臺《政府和社會資本合作項目前期工作專項補助資金管理暫行辦法》。
(2) 2015年12月, 財政部出臺《關于實施政府和社會資本合作項目以獎代補政策的通知》 (財金[2015]158號) 。
(3) 2016年3月4日, 注冊資本為1 800億元的中國政企合作投資基金股份有限公司正式成立, 這是我國第一個國家級PPP基金, 也是目前最大的PPP基金。3月5日, 李克強總理在《政府工作報告》中提出“完善政府和社會資本合作模式, 用好1 800億元引導基金, 依法嚴格履行合同, 充分激發社會資本參與熱情”。
(4) 2015年, 全國各省市紛紛出臺了相關通知, 對PPP項目實施進行資金扶持和補貼。
1.3 采用PPP模式招標需要關注的重點
1.3.1 PPP招標咨詢機構的確定
2014年國家開始大力推行按PPP模式進行項目運作, 作為新型項目建設、運營的模式, 政府方往往沒有相關經驗, 需要有專業的咨詢機構協助政府方共同做好項目推進, 政府方可采用公開招標、邀請招標或約談的方式確定PPP咨詢機構。
1.3.2 PPP招標的監管流程
PPP項目招標的監管部門為財政部門, PPP項目招標過程的監管按照政府采購的法律體系進行推進, 但其中涉及建設領域的部分仍應參照招投標相關法規執行。目前, 全國各省紛紛成立PPP中心, 各市縣財政局也基本成立或指定了處室對PPP項目實施進行監管, PPP的招標采購流程一般由市縣政府采購中心負責實施, 省級或國家級示范項目由省級采購中心負責實施。
1.3.3 PPP模式招標流程時間
PPP模式招標的周期一般在6個月左右, 水處理、餐廚固廢處理、收費高速公路等傳統BOT項目招標周期較短, 而對新城開發、軌道交通等投資金額大、項目范圍大、內容復雜的PPP項目, 從項目PPP流程開始啟動到項目公司落地, 招標實施周期一般在6~12個月之間。
1.3.4 PPP招標的重點
1.3.4. 1 重點做好PPP模式招標實施方案設計與編制
對于政府和項目來講, 能否引入合適的社會資本方, 通過政府和社會資本方共同投融資建設運營項目, 為公眾提供良好的社會服務, 對項目的成敗生死攸關。政府方必須盡職做好項目調查, 做好實施方案中的方案架構設計、物有所值評價、財政可承受能力測算工作, 必須對相關合同條款的合法合規性進行充分研究, 對擬參與項目的社會資本方的情況進行充分調研, 確保招標文件中設定的社會資本方的資格條件符合法規, 同時切合項目要求。
1.3.4. 2 選擇合適的采購方式
項目實施機構應根據項目的采購需求特點, 依法選擇適當的招標采購方式。公開招標是首選的方式, 如果屬于政府采購法律、條例等法規所規定的可以不進行公開招標情形的, 可通過競爭性談判、競爭性磋商、單一來源采購方式進行采購。在選擇社會資本階段采取公開招標方式的, 根據招投標相關法規能夠自行建設、生產或提供的社會資本, 可以不經過招標投標由中標的社會資本方在其建設資質范圍內承擔項目工程的建設。因此, 若PPP項目招標選擇投融資、建設、運營一體化招標, 建議通過公開招標方式選擇社會資本方, 但社會資本方應具備相應的建設資質。若項目公開招標不成功, 則按相關法律法規變更招標方式。
1.3.4. 3 采購市場測試
通過在招標采購程序中安排市場測試, 可以在交易初期建立交易雙方的溝通機制, 對形成雙方合理預期、促成交易有重要意義, 這也是一種富有彈性的博弈機制。
2 采用EPC模式進行招標
EPC (Engineering Procurement Construction) 是指承包單位按合同約定對工程建設項目的設計、采購、施工、試運行等實行全過程或若干階段的承包, 在總價合同條件下, 對所承包工程的質量、安全、費用和進度負責。在EPC模式中, Engineering不僅包括具體的設計工作, 而且可能包括整個建設工程內容的總體策劃以及整個建設工程實施組織管理的策劃和具體工作;Procurement也不是一般意義上的建筑設備材料采購, 而更多的是指專業設備、材料的采購;Construction意為“建設”, 內容包括施工、安裝、試車、技術培訓等。
2.1 采用EPC模式招標的項目類型
國內采用EPC方式進行推進的項目較多, 項目類型目前主要集中在能源、污水處理、專業機械設施、化工等領域, 而新城開發屬于市政基礎設施建設項目, 以往在市政領域采用EPC招標的類似項目很少。
2015年1月, 住建部就《關于進一步推進工程總承包發展的若干意見 (征求意見稿) 》向各地征求意見, 可見采用EPC方式建設項目將成為今后重點推進的方向。
2.2 采用EPC模式招標需要關注的重點
如采用EPC模式進行招標, 則應在工程建設項目招投標法的法律體系下進行推進, 建議注意以下幾點:
2.2.1 新城開發項目采用EPC招標少有先例可循
國內EPC招標項目主要以專業類型居多, 市政新城開發類型的項目采用EPC模式招標少有可參考的先例, 因此在招標文件的編制及合同條款等方面, 應針對市政項目的特點進行深入研究, 并結合新城開發的相關內容進行編制。
需要解決進場招標的問題:市政類項目屬于政府投資項目, 如采用傳統的方式, 在初步設計完成后一般應根據招投標相關法規的要求進公共資源交易中心進行招標, 而國內EPC招標由于通常為專業類項目, 往往不一定在公共資源交易中心平臺進行。
新城開發項目如采用EPC招標, 則作為政府投資項目必須在公共資源交易中心進行, 否則在建設過程中辦理相關手續和通過政府審計會存在一系列后續問題。由于沒有先例可循, 公共資源交易中心可能會不愿意接收項目進場招投標, 需要項目實施機構通過政府部門協調項目招標進場以及相關監管事宜。
2.2.2 招標監管過程問題
從公共資源交易中心監管的角度存在一系列問題, 包括不能采用網上開評標, 采用國家2012年EPC標準范本而不是交易中心的范本, EPC項目評標專家庫的建立, 投標人聯合體投標的網上設置, 招標文件的合法合規性審核等多方面。
2.2.3 招標咨詢機構的選擇
一般情況下, 新城開發管委會或實施機構往往具備自行招標的能力, 但由于新城開發項目的EPC招標不同于普通招標項目, 其不僅涉及招投標咨詢, 還涉及法律咨詢等方面, 且招標金額大、合同涵蓋范圍寬、內容復雜, 建議選擇一家有相關經驗的招標咨詢機構對項目的招標進行全過程專業咨詢, 這對項目的順利推進將起到積極作用。
2.2.4 招標流程時間
項目如采用EPC模式進行招標, 招標時間要求應遵循工程建設項目招投標相關法規, 由于項目較復雜, 且屬于新型項目, 除去前期所需的溝通協調時間, 在招標文件編制所需材料準備充分的前提下, 從編制招標文件到開評標完成預計一般需要4個月。
2.2.5 關于EPC總包后的分包
根據《建設部關于培育發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見 (建市[2003]30號) 》, “ (二) 工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業;分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責”中明確要求“依法”發包給相應分包企業。由于無論分包與否, 國有資金投資項目的性質不變, 所以所述分包工程依法必須招標。
新城管委會或實施機構在進行EPC總承包招標時, 可明確由承包單位直接報價項目 (在總承包商資質許可范圍內, 不再進行二次招標) 和暫定價項目 (由業主和總承包單位聯合或總承包單位獨立招標) , 二次招標也應在公共資源交易中心的監管下進行, 使招標采購活動完全符合法律法規的要求。
3 結語
通過以上分析可以發現, 新城開發項目的招標既可采用PPP模式, 也可采用EPC模式, 目前采用PPP模式的較多, 采用EPC模式的較少。二者均屬創新型模式, 但它們在招標推進過程中所要關注的要點和重點研究落實的內容有所不同, 只有解決了核心問題, 才能使項目順利推進。
參考文獻
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新城投資模式范文第4篇
亞里士多德早在2000 多年前就對城市有了深刻的理解,“人們為了生活來到城邦,為了更好的生活留在城邦”。面對科學技術的飛速發展,人們對城市范疇的認識也與時俱進。特別是對生態、環境等要素的需求越來越受到重視。因此,將人的發展放在城市建設首位,是一座城市建設和發展的根本。
西咸新區建設作為陜西省建設西安國際化大都市的重要部署,其發展理念和目標先進,對實現以人為本,創新城市發展方式具有很強的示范引領作用。作為西咸新區五大組團之一,灃西新城建設現代田園城市框架下的城鄉統籌始終將人的發展放在第一位,這也是西咸新區創新城市發展方式、建設現代田園城市的重要目標。以人為本的西咸新區創新城市發展方式將對陜西省及其他省市的城鄉一體化發展提供理論支撐和現實借鑒。
一、國內外發展理論
(一)國外發展理論
1.城鄉一體發展理論
其中代表性的觀點有:空想社會主義的代表圣西門、傅里葉和歐文認為“城鄉一體”是未來理想社會的一種普遍趨勢,城鄉差別和城鄉對立逐漸消失,社會更加和諧,城市和鄉村互為補充和發展空間,二者經濟和地位趨于平等。斯大林認為,城鄉的融合與發展,不是消滅城市和農村,而是指在城市和農村內部特征或者形態上具有同等的生活條件。馬克思認為,實現共產主義理想的前提是消除城鄉之間的差別,并提出了“鄉村城市化”的理論。恩格斯則同時提出了“城鄉融合”發展的概念,通過城鄉融合使彼此各自包含對方特征,實現城鄉差別的逐漸消失。芒福德則認為,城鄉是相輔相成的,不能將城鄉分開或者區別對待。城鄉應該同等重要,是有機的結合體。如果問城市與鄉村誰更重要,應當說“自然環境比人工環境更重要”?；羧A德“田園城市”理論為現代城鄉發展,特別是城鄉一體化發展提供了有力參考?；羧A德認為,用“田園城市”來代替舊的城鄉對立格局,建設一種包含有城市和農村共同特征的“田園城市”是未來城鄉發展的趨勢。加拿大學者麥基則認為,第三世界國家應該走不同于西方國家的城市化道路,并設計出了著名的城鄉一體化區域模式———Desakotasi模型,即模糊城市與鄉村的界限,逐步實現一體化發展。日本學者岸根卓郎的“城鄉融合設計”模式,是一個基于理想的、超越傳統城鄉社會界限的“人類經營空間”和與自然交融的新的生存社會體系。通過“農工一體復合社會系統”、“自然- 空間- 人類”系統等組成三維立體規劃,實現城鄉融合發展。杜能提出的“孤立國”理論最初是針對農業的,因而這一理論又被稱為農業區位論,為城鄉聯系的研究奠定了基礎?！肮铝崩碚摷俣?一個位于孤立國中的都市,且該都市與鄉村彼此供給所需的農產品工業品。在此條件下都市外圍按距離都市中心遠近劃分為成多個圈帶(杜能圈),因此,得出結論:農產品種類圍繞市場呈環帶狀分布,為以后“距離衰減法則和空間相互作用原理”的提出提供了準備。
2.工業—城市導向模式理論
其中代表性的觀點有:劉易斯在他的“二元經濟”模型中提出,二元經濟發展其根本是勞動力從傳統部門向現代部門(工業部門)的持續轉移。劉易斯指出,要想讓全部居民都享受真正的城市生活的益處,就要通過不斷建立城市中心形成具有一定規模的區域統一體,實現建城鄉之間逐步平衡。喬根森模型對劉- 費- 拉尼斯模型提出不同看法,主要集中于工業部門的增長如何依賴于農業部門的發展。喬根森的觀點認為,為了使經濟持續發展并避免陷入低水平“均衡陷阱”,工業部門積累資本是必要的,但其前提要保證農業有剩余。工業部門的技術進步越快,其儲蓄率就越高,勞動力增長越快,經濟也就增長越快,最終完成二元經濟結構的轉化;繆爾達爾提出了城鄉協調發展的經典理論———“地理上的二元經濟”結構理論,解釋其形成的原因和作用機制?？姞栠_爾認為,因為經濟發展所帶來的資本、人員、商品、技術等要素的自由流動,可能導致先進的地區更先進,落后的地區更落后,并使城鄉差異在逐步增大,最終出現馬太效應,形成“中心-外圍”結構。費景漢- 拉尼斯模型進一步對二元經濟發展中勞動力配置的全過程進行詮釋,他將工業和農業兩個部門的平衡增長列入影響經濟增長重要指標,指出,勞動力從農業部門向工業部門的持續轉移,可以推動經濟發展,而且有利于實現商品化。哈里斯- 托達羅指出發展農村經濟,提高農民收入是解決城市失業和“城市病”及“農村病”的根本途徑。
3.城鎮帶動城鄉發展理論
其中代表性的觀點有:弗里德曼和道格拉斯提出了農業城鎮發展模式,強調通過合理的城鄉聯系在全國范圍內建立經濟與社會均衡發展的新格局。他們提出,在農村區一級管理層次(5 萬—15 萬人口)集中發展農業城鎮,一方面可以分散過度集中于大城市的規劃與權力機構,另一方面為農村居民提供一個有利于自身發展的場所。朗迪勒里認為,發展中國家要獲得社會和區域的全面發展,就要基于地域范圍分散投資,表現為地理上的分散投資。同時要求,要建立一個完整且分散的城鎮體系,以給整個國家或地區的人們提供進入市場、獲得各種服務的機會。
(二)國內發展理論
我國的城鄉一體化理論主要有四種觀點,主要集中在我國城鄉一體化內涵、意義的界定和實現路徑方面。
1.城市中心論
城市中心論強調“城市—工業”對農村和農業的輻射帶動作用,主張跳出“就農業論農業,就農村論農村”的傳統思維局限,將新農村建設與城鎮化相結合,通過城鎮化促進城鄉經濟相融,推進城鄉統籌發展。黃偉雄認為,珠江三角洲應采取環形珠鏈狀格局,形成珠三角城鄉一體化的城鎮骨架和經濟發展軸鏈,進而帶動其周邊地區的發展。
2.農村本位論
農村本位論認為統籌城鄉發展不只是依靠工業化解決農業問題,也不只是靠市民化解決農民問題,更不只是靠城鎮化來解決農村問題,所以,不能把農業和農村僅僅當做工業化和城市化的一個工具,而應該把農業和農村當做與工業化、城市化既獨立又密切聯系的目標。從政策層面上轉變重工輕農的工業化發展戰略,通過政策傾斜于農村發展的視角轉變目前農業為弱質產業、農民為弱勢群體的格局,從調整農村內部結構入手,提高農業生產能力,大力發展農村經濟,通過農業和農村本身的發展來縮小城鄉差距。
3.城鄉聯系論
從城鄉關聯視角分析,主張通過人流、物流、軟件流和資金流的有效流通促進城鄉二元結構的轉變。費孝通認為,農村地區小城鎮的出現,是大城市與廣大農村之間聯系和溝通的紐帶和“棋子”,有效地將城市和鄉村有機的銜接起來。
4.城鄉統籌論
從城鄉統籌視角分析,主張在保留城鄉各自特點的基礎上,創造平等統一的新型城鄉關系,實現城鄉相互融合、雙向演進的協調發展關系。姚士謀等認為,德國經濟發達地區萊茵河- 魯爾區的成功經驗表明,突破行政區劃分割,全面考慮各地區、區域、各城鎮的整體利益是構建區域城鄉一體化模式的有力借鑒。
5.城鄉差別化協調發展論
城鄉差別化協調發表論主張按照城鄉各自的發展規律,走城鄉差別化協調發展道路。仇保興認為,城鄉發展具有明顯差異,表現為生產、消費、公共品供給以及空間關系。實現城鄉協調發展,應承認和利用這些差異的存在,并遵循生態文明觀建設村鎮。
伴隨著城鎮化的深入推進,傳統的“城鄉二元結構”已經不能適應新的發展要求,用城鄉一體的新社會結構形態來取代城鄉分離、城鄉對立是經濟社會發展的必然趨勢,也是我國經濟改革和發展的戰略核心?？v觀世界各國,不論是發達國家還是發展中國家,在進行工業化和城鎮化進程中都經歷了城鄉發展的不平衡,如何發展“三農”成為大多數國家在統籌城鄉發展過程中遇到的難題。因此,為指導城鄉一體化建設,促進農村與城市和諧發展,國內外學者和專家都對城鄉統籌理論進行了積極的探索。但從國內外研究理論成果看,國內外研究視角、范圍存在很大差異。國外研究理論致力于一國或者更大區域的城鄉發展,角度雖然不同,但研究思路基本是介于美好藍圖下措施、方法的差異。國內研究更趨于實踐,在現有政策體系架構難以有所突破的前提下構建出的依賴于不同前置條件的經驗分析。由于國內復雜的區域經濟環境,上述研究成果并非放之四海而皆準,而是具有明顯的區域性特點。因此,結合灃西新城實際,分析限定區域規模條件下,對限定區域城鄉統籌進行研究很有必要。
二、灃西新城理論模式選擇
(一)灃西新城概況
西咸新區是陜西省“十二五“規劃的重點建設新區,是加快推進西咸一體化、建設西安國際化大都市的重大戰略,同時也是陜西省城鄉一體化發展的先行區。灃西新城作為西咸新區的五大組團之一,緊鄰咸陽市主城區,靠近西安市主城區,與西安主城區直線距離僅為19.23 公里,東至灃河,南至大王鎮及馬王街辦南端,西至規劃中的西咸環線,北至渭河南岸,包括戶縣的大王鎮,長安區的馬王街道、高橋鄉,秦都區的釣臺、陳陽寨街道,總面積143 平方公里,規劃建設用地64 平方公里,農業用地約80 平方公里。西咸新區按照“核心版塊支撐、快捷交通連接、優美小鎮點綴、都市農業襯托”的現代田園新城為發展目標,綜合新城建設與農業發展統籌布局,積極創新城市發展方式,實現城鄉統籌發展和城鄉協調發展的目標。其主要思想是以田園城市的理念建設西咸新區,將新區建設成為現代農業和城市建設高度融合的新城市。
(二)研究范圍界定
狹義上的農業發展用地以種植為主。廣義上,如果考慮到城鄉融合①發展,農業用地范圍將有所擴大,而且用地位置也不限于都市農業區,包括城市核心區用于農業開發的土地、灃河水域、綠廊水域等等。根據灃西新城現狀,本文將研究范圍界定如下:一是灃西新城無論城鄉統籌還是發展都市農業,有限的資源、政策、規劃等均限定于在143 平方公里內;二是農業發展絕不限于都市農業區,不能就農業論農業,要將農業與城市發展、城鄉統籌等更為復雜的問題協同考慮,這些問題是相互關聯、相互制約的。
(三)目標定位
西咸新區自成立以來,將建設現代田園城市作為城市發展目標,構建出“核心板塊支撐,快捷交通連接,優美小鎮點綴,都市農業襯托”的城市空間藍圖。但灃西新城在實踐過程中發現,實現田園城市的規劃目標要依托城鄉協調發展來實現,包括城鄉經濟、社會、文化、生態等和諧發展。岸根卓郎的研究印證了上述觀點。因此,灃西新城將城鄉融合、自然生態優美、經濟社會和諧作為現代田園城市的發展目標。
(四)限定區域條件下的戰略分析
1.分析假定
限定區域條件下,有以下分析假定:
(1)區域范圍設置為143 平方公里范圍內,全域城市化;
(2)區域內可利用城市核心區建設用地為初始值X0、農業發展用地為初始值Y0、農村集體建設用地為初始值Z0、現有農村勞動力為初始值A0、城市戶籍人口為初始值B0、農業土地單位面積產值為初始值C0;城市最大人口承載力為D;
(3)灃西新城具有內部市場和外部市場;
(4)灃西新城具有政策制定和外部資源獲取能力,且能力有限;
(5)發展目標不變、政策具有延續性。
2.發展的界定
將田園城市建設成功作為終極發展目標。設立以下發展指標:
i代表相應年限。
Ci>C0是都市農業發展的充分條件;其他增量指標和固定社會發展指標這里不再列出。實際上,上述發展指標只是理想狀態下的發展愿景,實際操作中可根據實際情況適當調整相應指標。
3.限定區域的一般特性
可以用“氣球”模型分析城鄉差異,見圖2。
所謂“氣球”模型,是指在有限資源條件下,為保持整體的勻稱,有必要對資源集中區施加一定壓力,以迫使資源向我們所希望的區域流動的意向模型。城市核心區就好比資源集中區,都市農業區好比資源匱乏區。
自然條件下,城市核心區與都市農業區在初始期差距是天然存在的。城市核心區橢圓輪廓較大(見圖2),代表資本豐厚、勞動力素質高、土地產出高、管理和技術水平高;都市農業區上述因素均較低。在西咸新區成立之前,都市農業區域城市核心區沒有形成,各區域均處于在外界發展條件影響下的自然發展狀態,區域發展較均衡。西咸新區成立后,根據規劃,灃西新城核心區發展要素資源集聚規模不斷擴大,都市農業區差距形成。在此條件下,如果持續以核心區作為建設重點,要素資源不斷向城市核心區集中,那么,隨著時間的推移,灃西新城城市雛形逐漸形成的過程中,會伴隨著農村地區自發的自然而然的階段性演進。但這個演進的過程將滯后于城市發展,是一個十分漫長的發展過程。然而,根據西咸新區建設理念,建設現代田園城市的目標必須將城鄉統籌和城鄉一體化作為城市發展的重要環節,需要人為施加政策壓力,以保障都市農業區發展,擺脫城市擴散效用依賴。為此,利用“氣球”模型分析促進要素流動的措施。
(1)圖2 中箭頭①代表政策或機制壓力。是通過政策和機制創新(土地流轉政策、支農政策、城鄉統籌措施等),促使更多城市資源向都市農業區流動,包括資金、觀念、生活方式、市場、管理技術、科技、人力資本等,是全方位的要素流動,主要代表是資金向都市農業區的單向流動。然而,政策或機制創新對于地方政府具有很難的突破性,主要表現在政府機構的視角狹隘性。如果過分強調資金流動,忽略資金流動可能帶來的農村利益格局變化以及矛盾等負外部性,則陷入公共選擇困境。因此,政策和機制創新雖是實現城鄉一體化發展的重要手段,但必須系統、整體、協同推進城鄉發展政策的實施。
(2)圖2 中箭頭②代表城鄉聯系、溝通的管道。計劃經濟時期,城鄉分治政策導致城鄉之間基本是隔絕的,要素流動渠道極其狹窄。今天,將城鄉一體化發展作為重要發展目標,城鄉關系逐漸融洽。但是,城鄉聯系的渠道尚沒有完全打開,主要表現是土地要素資源的不可流動性。因此,灃西新城政策和機制創新應重點集中在如何擴大城鄉聯系的渠道上面。主要目標是要素市場一體化、產品市場一體化,最終實現城鄉政治、經濟、社會一體化。
(3)圖2 中箭頭③代表都市農業區容納城市核心區要素資源的承載空間。在政策和機制逐步完善,渠道逐步擴大的情況下,如果都市農業區沒有足夠的承載能力也是無效率的。表現在外來資本如何參與都市農業區建設、參與者角色如何定位、利益分配和糾紛解決機制等等?？梢愿爬槿齻€政策框架體系:土地、人口、資金技術扶持。其中,土地政策主要包括農用地所有權政策、農業用地流轉政策、集體建設用地流轉、集體建設用地入市政策;人口政策主要包括戶籍政策、城鄉就業政策、農民工政策等;資金技術扶持主要包括財政轉移政策、投資促進政策、技術轉化政策等。除此之外,還包括農村社會治理結構政策等。通過上述一系列政策和機制設計,拓寬都市農業區外來要素資源容納空間。在不改變農村原住民既有權利的條件下,促使城市核心區要素資源與都市農業區要素資源融合,實現更高價值。
三、結論與政策建議
灃西新城在限定的區域條件下都市農業和城鄉統籌問題依然是復雜和系統性的。李兵弟在《中國城鄉統籌規劃的實踐探索》一書中指出,單純依托城市要素的擴散或更大范圍內區域要素的整合(包括環境要素),或者是原有的區域規劃模式,農村地區仍將處于被動的地位。因此,限定區域規模條件下城鄉統籌仍然是一件復雜的系統性工程。
第一,城市發展速度、發展階段以及政策有效導向性將直接影響城鄉協調發展。就目前灃西新城的現狀看,城市發展速度十分快,但發展階段和政策有效導向性尚缺乏影響力。發展階段的初級水平是不可改變的,卻可以依靠加強政策的有效導向性予以彌補。主要在高素質人才引進、金融資本引入、本地居民生產和生活方式引導等方面施加壓力。
第二,如果不采取任何發展措施,都市農業區的發展將十分緩慢,是在投入最小的情況下,實現城鄉融合發展的措施之一。而如果采取政策加壓的措施,城鄉融合發展的過程將加快,但政府投入的政策等資源將十分巨大。實現城鄉融合發展,政策加壓是重要手段。
第三,政策體系建設貫穿于城、鄉、企業三方之間,且只有保障城、鄉、企業三方聯動,政策有效性才會充分體現。
鑒于以上分析結論,灃西新城應該在政策環境營造、生產要素流動渠道疏通以及農村承載環境等方面努力,不斷提高區域市場投資活力,積極培育多元化的農業生產經營主體,實現城、鄉、企共同發展。
參考文獻
[1]李兵弟.中國城鄉統籌規劃的實踐探索[M].北京:中國建筑工業出版社,2012.
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[3]吳敬璉.當代中國經濟改革教程[M].上海:上海遠東出版社,2012.
[4]中國發展研究基金會.促進人的發展的中國新型城市化戰略[M].北京:人民出版社,2010.
新城投資模式范文第5篇
一、中信濱海新城項目運營情況
(一) 濱海新城項目概況
中信濱海新城位于南海之濱的廣東省汕頭市濠江區, 該處三面環海, 海岸線長達92.8千米, 規劃控制面積約168平方公里, 整個項目開發周期計劃為25年。中信濱海新城項目包括城市基礎設施、土地一級開發、公建配套和產業投資等一系列資源整合。
首開區南濱片區12.4平方公里, 投資超過120億元, 是中信集團與汕頭市政府合作開發、在市場主導下實施的大型城市綜合開發運營案例, 也是廣東省“新型城鎮化”標桿項目。中信地產作為城市運營商, 從2012年開始對濱海新城項目進行了前期基礎數據的搜集摸查, 土地規劃, 特許經營協議、交易架構以及投融資方案的設計制定, 2014年2月底正式動工。此外, 中信的工作還包括后期的管理營運, 立志將中信濱海新城打造成生態、服務、文化相協調的高端生活區域, 提升區域整體價值。
(二) 項目實施情況
截至2015年底, 濱海新城項目的各大重點項目正在抓緊建設中, 于2015年4月27日動工的汕頭海灣隧道南岸圍堰工程已順利合攏, 圍堰工程已轉入上部施工階段, 同時主體工程建設權轉交給中鐵隧道集團有限公司;潮汕歷史文化博覽中心的觀海平臺已經啟動建設, 屋面鋼結構的施工已經完成90%, 累計投資3.5億;南濱片區多條市政道路、南濱路岸線景觀改造工程及南濱南路也在如火如荼的建設當中, 累計投資2.74億元;2015年12月南濱片區首批325畝土地成功出讓, 最終中海地產以14.02億元的總價成功獲得土地的經營建設權, 主要用來建設住宅和部分商業地產。
二、中信濱海新城項目投融資規劃與合作模式
(一) 項目戰略框架與投融資規劃
2010年底, 中信集團與汕頭市政府簽訂《中信濱海新城項目戰略合作框架協議》, 其協議規定:中信地產和濠江區政府共同運作土地, 并共享土地增值收益;項目的規劃、開發以及運營的任務全部由中信地產完成。中信地產在2011年成立了城市運營部, 專門用于城市運營項目的開展和管理運作。
濠江區政府根據授權建立隧道項目公司, 并允許其一級開發統征地和建設蘇埃隧道工程。然后由中信地產與其他社會資本以51%對49%的股權比例, 出資5億元成立中信濱海新城投資開發公司, 并由其通過增資、收購股權等方式, 持有蘇埃通道項目公司51%的股權。
隧道項目公司負責與隧道項目相關的100多平方公里的規劃, 以及基礎設施、物業等的建設, 并根據建設需求招商引資, 最終從土地出讓收入中扣除開發成本、政府預提稅費, 之后由公司中各股東按照股權比例分成。另外, 非統征土地經過招拍掛后, 其全部收入在扣除一級開發成本、出讓稅費、提取政府規定的基金比例之后, 剩余的利潤由中信濱海新城項目公司、隧道公司、濠江區政府按照事先約定的6∶2∶2進行分成。
政府和中信濱海新城公司按占權比例分配項目公司收益。占比49%的政府收益部分用來支付統征土地前期的歷史成本和債務, 如果該部分資金不足, 則濱海新城公司51%的收益部分優先補彌政府的歷史成本以及債務缺口, 其剩余部分則作為濱海新城公司最終的收益。
在資金籌措方面, 中信地產與集團內部的金融機構、中國農業發展銀行為代表的集團外部的金融機構建立了戰略合作關系, 使得國家政策性貸款、商業銀行貸款、基金、債券、信托等金融工具得到充分的利用, 在公共設施和土地整理領域引入了社會資金, 多元化的項目融資渠道得以形成。并且因為中信地產采用的融資方案能夠較好地匹配項目建設的內容, 從而大大降低了項目的融資成本, 資本運作效率得到大幅度的提升。
與此同時, 中信地產與濠江區政府協商之后決定, 借助運營基金的建立, 對來往的外地車輛收取費用, 與此同時對濠江區的經營性土地收取配套費用, 這部分資金的獲取為未來隧道投入使用后的維修費用做出了保障, 使得海灣隧道在通車以后能夠達到預期使用效果。
(二) 項目運營中的合作模式
中信濱海新城項目合作模式上有以下3個特征:
1. 建立合法穩定的合作關系
通過以下方式形成了穩定的合作關系: (1) 通過公開招標的方式, 政府明確了中信作為整體項目區域開發總協調人的法律地位及項目城市運營的投資主體合法性。 (2) 確定了投資雙方的權利及義務, 政府作為參與者為項目的運營提供土地及政策資源, 中信集團負責的主要任務是項目的策劃規劃和資本運作。 (3) 明確共同的發展目標, 在合作前期明確約定雙方的合作范圍、期限以及項目進度。 (4) 形成了由九大協議構成的法律支持體系。
2. 實現利益共享
雙方共享以下收益: (1) 土地增值收益。將項目土地出讓收益扣除項目成本以及政府提留的基金稅費后的溢價部分按股權比例由政府和中信分享。 (2) 綜合收益。隨著項目的推進, 政府將獲得大量的社會綜合效益, 城鎮化建設的加快、城市形象的提升以及長期的稅源和就業保障等都是政府長期無形的收益, 中信地產按照股權的占比分享。
3. 建立風險共擔機制
通過以下方式建立了風險共擔機制: (1) 地方人大對項目的合作模式和要點進行商議并批準。 (2) 汕頭市授予中信地產特殊經營權對項目進行建設管理, 同時濠江區具有地級市的行政管理權。 (3) 土地開發特權, 保障土地未來的收益能夠較好地捆綁于特定基礎設施的建設, 是我國首個把土地儲備證放在項目公司的城市開發運營項目。 (4) 設立了相對完善的項目退出機制。
在中信濱海新城項目中, 基于新型城鎮化的背景, 中信與汕頭市政府協調合作, 把資本運作作為主導力量, 通過產業整合和土地開發運營, 探索PPP模式下的城市運營模式, 政府和企業作為合作伙伴共同參與項目的整個周期的建設運營, 共享利益, 共擔風險。
三、中信濱海新城項目中的投融資風險及其應對
中信濱海新城項目PPP模式運營中, 投融資風險包括外部風險和內部風險。
(一) 外部風險的識別及應對
該項目外部風險包括政治風險、金融風險、法律風險、不可抗力風險、市場風險以及信用風險。
1. 政治風險
中信濱海新城項目建設過程中, 可能會遇到的政治風險包括相關法律法規的變更、稅率變化以及在某項目上的政府付款延期、某個具體項目在建設過程中可能會因為流程問題導致相關審批的延誤以及可能性相對較小的政治事件或者政府主要負責人的變更等。
政治風險的應對措施: (1) 獲得政府的批準, 項目的建設規劃、設計方案、投融資計劃等得到汕頭市人大和法院的審查和批準之后進行, 可避免出現因政府的意愿更改而變更或者終止項目的情況。 (2) 通過溝通, 確保政府部門不會沒收或者直接國有化建設中的項目, 即使出現, 政府也要給予合適的補償, 并通過與政府簽訂協議和法律文件的形式, 保障蘇埃隧道特許經營權的有效性、持續性、可轉移性等。
2. 金融風險
項目建設周期長, 投資額度大, 且大部分資金是通過外部融資, 可能會由于利率的上升、當地的通貨膨脹、匯率變動而導致的融資成本提高。
金融風險的應對措施: (1) 在戰略規劃階段, 中信地產就對具有合作可能性的金融機構、利率水平以及相關的政策等進行了分析, 制定出了通過充分利用政策性銀行、商業銀行、信托、夾層基金、大型機械融資租賃等手段進行融資的方案, 并且估算了項目的融資成本。 (2) 在雙方簽署的承購合同文件中, 明確規定了中信濱海新城項目公司有權把項目產品或服務價格在通貨膨脹發生時, 根據當地的通貨膨脹指數來進行合理的調整, 以彌補通貨膨脹增加的成本。
3. 法律風險
至今, 我國沒有形成一套規范PPP模式城市運營的全周期的法規體系, 這使中信濱海新城項目在建設中潛藏著法律風險。中信地產通過聘請國內知名律師, 創新性的就濱海新城項目與汕頭市法院形成法律文件, 明確自身和政府的權利責任, 以及利益和風險分配等問題, 使得中信濱海新城成為我國首個獲得政府立法保證的PPP項目, 大大降低了法律風險。
4. 不可抗力風險
中信濱海新城項目周期長, 未來的不確定性大, 其存在的不可抗力風險包括環境破壞、戰爭、自然災害、氣象變化、氣候條件的變化等。
為應對不可抗力風險, 中信地產采取以下措施: (1) 以成功模式為藍本。在與汕頭市政府合作之前, 中信地產就對濱海新區進行了全面考察, 2010年合作協議簽訂后, 通過三年的摸索期, 形成了具有中信特色的PPP城市運營模式, 并將該模式用于中信濱海新城的建設指導。 (2) 合同中明確要求當發生不可抗力風險時, 政府應給予一定的資金補償, 共同分擔風險, 降低項目參與方單方面的風險承擔成本。 (3) 建立與合作伙伴的風險分擔機制。中信地產在與各合作伙伴簽訂合作合同時, 標明了各參與方應該采取的措施以及風險分擔方案。
5. 市場風險
該項目的市場風險體現在服務或產品價格的變化等導致現金流低于預期的風險, 再者由于長達25年的建設周期, 很難保證市場環境的長期穩定。
市場風險的應對措施: (1) 中信地產在前期就對市場進行了充足的調研, 做好風險分析, 全方位把控項目。 (2) 與政府設立風險共擔機制。 (3) 中信通過二次招標, 將部分土地的建設權轉交給其他開發商, 分散風險。
6. 信用風險
就中信濱海新城項目而言, 我國宏觀經濟的周期性波動是導致信用風險的一個主要原因。
信用風險的應對措施: (1) 與中信證券、中信銀行、中信建設等組成聯合體, 通過相互協作, 為中信地產PPP模式城市運營推波助瀾, 同時由于企業的同源性, 降低了項目的信用風險。 (2) 嚴格篩選合作對象, 通過嚴格的資格審查、技術審查和商務審查, 篩選出勝任的合作對象。比如在設立中信濱海新城投資發展公司時, 選擇中建總公司、五洲交通等實力雄厚的合作者招商引資將近2.5億元。
(二) 內部風險的識別及應對
在PPP模式城市運營中, 由于信息不對稱等原因導致各參與方之間分工不明確, 導致內部風險發生。
1. 建設風險
影響中信濱海新城項目建設風險的因素較多也較為復雜, 如由于物資供應成本上升、維護費用過高等因素造成成本超支, 項目質量風險, 土地能否及時獲得, 生產技術故障和管理能力不足, 以及如果遇到地質因素或歷史遺跡而改變項目建設條件等。
建設風險的應對措施: (1) 對于在建的蘇埃通道項目, 由于抗震能力要求高, 海底地質條件復雜, 施工技術難度大。為此, 成立了專家委員會, 為工程的結構抗震、消防減災、盾構機的選型和掘進控制、海底硬巖及孤石處理、工程風險的控制、建設管理等方面進行全方位的技術指導。 (2) 引入實力強的建設單位。蘇埃通道的主體工程由中鐵隧道集團有限公司以38.84億元中招, 中鐵隧道集團是世界上最大的盾構施工企業, 盾構設備保有量居全球第一。
2. 完工風險
在PPP模式城市運營中, 由于一些原因導致項目不能按時交接, 從而引發時間、人力等其他成本增加, 或者直接導致項目失敗的風險, 這就是完工風險。一般主要歸責于建筑承包商。
完工風險的應對措施: (1) 項目的甲方通過競標, 選擇有實力的公司。通過組織專業的招標專家小組, 認真審查投標公司的資格、技術、商務, 篩選出符合公司要求的投標公司, 確保其能在規定的時間內完成項目。 (2) 在選好中標公司后, 通過簽訂合作合同, 將風險進行轉移, 督促他們在規定的時間內完成合同。 (3) 中信運用最新的風險管理理念, 采用“風險預控”思路代替常規的“風險事后管理”, 在前期項目論證中即將風險控制機制嵌入到規劃修編、運營策略等中, 并通過經濟測算的動態數據模型進行論證, 對風險點的敏感性進行分析, 在規劃方案及運營計劃及后期的運營中盡量規避項目的敏感性風險點。
3. 財務風險
中信濱海新城項目的資金來源較為安全, 財務風險較小。
財務風險的應對措施: (1) 拓展融資渠道。中信以500億為“磚”引出了數千億資本的參與。以建設跨海隧道為例, 為保障該項目的資金運作, 中信地產設立了“跨海隧道運營基金”和“城鎮運營發展基金”, 其中商業銀行、政策性銀行、境外資金組成了城鎮運營發展基金。 (2) 中信銀行、中信債券等金融子公司和中信地產、中信建設、中信工程、中信環保等非金融子公司參與到中信城市運營聯合體, 其各具特色的行業領先水平將助力PPP模式城市運營。
4. 合作風險
因為中信地產以往就與汕頭市政府有良好的合作關系, 因此合作風險較小。但是, 仍存在以下風險, 如與合作方溝通不足導致的溝通成本加劇, 聯合體企業會因審批流程復雜而提高合作成本等問題。
合作風險的應對措施: (1) 由于合作企業的不同, 以及利益的趨向性, 可能會出現合作不順暢、溝通成本提高等問題, 為了將這種風險降到最小, 中信地產嚴格選擇合作方。在合作方確定以后, 在合同中明確各種合同事宜, 以及出現合作風險時風險的分擔情況。 (2) 由于中信地產屬于國企, 其在與中信銀行、中信建設等公司合作過程中, 容易因國有企業審批流程程序復雜, 導致時間成本增高。中信濱海新城項目剛剛起步, 中信聯合體也成立不久, 目前針對聯合體合作流程的規定還沒有形成標準性文件, 接下來中信集團應進一步籌劃如何理順中信聯合體的內部合作事宜。
四、中信地產應對濱海新城投融資風險的經驗借鑒
在濱海新城的PPP運營中, 中信對投融資風險的識別與應對有以下成功經驗可供借鑒。
(一) 項目前期準備工作充分
中信地產在濱海新城項目投標之前, 就對汕頭市甚至濠江區的經濟發展、政府固定資產投入等情況有所掌握, 正是洞察了汕頭市良好的發展前景, 中信地產才愿意大手筆投資濱海新城項目。與汕頭市政府簽訂戰略規劃協議之后, 通過兩年時間與當地政府溝通協調簽訂了11個大型合同, 幾乎涵蓋項目建設中的所有事項。明確了雙方的合作范圍、期限以及項目的進度, 針對可能出現的風險提前提出應對措施, 使得“土地+產業+資本”的中信PPP城市運營模式進展順利。
(二) 創新性的立法保障
我國還沒有形成專門用于規范PPP項目的法律文件。中信濱海新城項目建設周期長, 預計投資500億, 并且將引進更多的民間資本。過大的法律風險, 很容易導致項目最終走向失敗, 而中信地產不僅要面臨巨大的資金風險, 也會使得其探索PPP模式的道路困難重重?；诖? 中信地產創新性地與汕頭市、區二級政府訂立法律文件, 并得到人大政府的通過, 形成了涵括九大協議的法律支持體系, 使得中信濱海新城項目在我國專項法律體制不健全的情況下, 成為我國首個獲得立法保障的PPP項目。法律的保駕護航, 大大降低了中信濱海新城項目的政治風險、與政府的合作風險以及法律風險。
(三) 高新技術與人才的投入
在中信濱海新城項目的前期規劃階段, 中信地產委托華南理工大學建筑學院的相關學者和專家參與, 共同謀劃中信濱海新城的土地開發規劃并形成規劃圖。為了保障海灣隧道的順利建成, 中信地產不僅組成了專家委員會, 為項目提供規劃、建設指導以及全程的監督工作, 并通過二次招標的形式把隧道主體的建設委托給具有世界領先水平的中鐵隧道集團有限公司, 大大降低了海灣隧道的建設風險。
(四) 充足的運營資金
中信濱海新城項目建設周期長, 涉及范圍廣, 需要大量的資金投入。在資金方面, 中信地產首先憑借自身的資金實力, 借助良好的信譽, 成立專項基金, 吸引大量的社會資本注入。其次在項目資金使用和利潤回收設計上, 采用滾動式的資金投入和收回方式, 保證了足夠的資金支撐項目建設。最后中信地產與同屬于母公司的兄弟公司組成中信聯合體, 從而可以有效利用中信銀行、中信證券等的高資金運作水平。目前來看有了以上行為的保障, 中信濱海新城項目的建設運營過程不會因資金鏈問題而出現建設不流暢等情況。
綜上來看, 中信地產對于PPP模式城市運營的投融資風險識別、應對的能力較強, 目前的風險較小, 但是由于未來很多不確定因素的存在, 不能一勞永逸地認為現在風險管控得較好, 未來不會出現新的風險。應該時刻保有風險意識, 在很好的管理現有風險的同時, 防范新風險的出現。
摘要：PPP模式城市運營作為公私合營的一種綜合城市新型化建設模式, 在我國起步較晚。由于運營周期長、未預期風險較高、相關法律制度不完善等, 該模式潛藏著巨大的投融資風險。文章以中信濱海新城項目為例, 分析其模式特征, 剖析存在的投融資風險及其應對措施, 為其他企業類似項目運營提供借鑒。
關鍵詞：PPP模式,城市運營,投融資風險,中信濱海新城,中信集團
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新城投資模式范文第6篇
摘 要：在不確定和動態發展的創業環境下，創業活動作為一個過程性的概念其過程也包含了多方的博弈。在技術創新和制度變化中的創業者面臨著動態演進的不確定環境、稍縱即逝的機會、有限的資源，其創業手段受限，尋求戰略伙伴進行資源整合尤其是創業融資至關重要。對資本持有者來說新興產業的投資較一般市場的投資回報更為豐厚，創業投資的概念應運而生，創業投資在資本市場中興起并逐漸專業化和制度化。但是創業投資具有高度不確定性和信息不對稱性，創業企業家和創業投資者之間的博弈從未停止過。
關鍵詞：不確定環境；信息不對稱；創業企業；創業投資者
一、創業企業家和創業投資者之間的博弈
創業投資起源于19世紀末的美國，資本市場的繁榮使得一些銀行嘗試在新興產業進行投資并獲得豐厚回報，創業投資很快對各國經濟尤其是高新技術產業產生重大影響并風靡全球。我國的創業投資興起較晚但發展迅速，產業結構轉型升級的需求刺激創業投資行業日益完善，我國創業投資總額達到了世界第一。隨著“大眾創業，萬眾創新”工作的貫徹落實，創業活動達到了空前的繁榮，創業投資行業面臨著巨大的機遇與挑戰。創業投資本身就隱藏著較高的風險，如何在眾多的創業企業和創業者中選擇具有更大發展潛力的進行投資，創業投資者需要進行大量的前期信息收集調查工作，對創業企業和創業者進行細致的評估，對創業企業所在行業發展前景進行預測，創業投資者與創業企業家的博弈就此開始。
在管理決策領域信息不對稱困境一直都存在，但在高度不確定和動態發展的創業決策環境下，信息的不對稱給決策者帶來更大的難題。對于創業企業家來說，面臨具有高度不確定性和動態發展的環境，創業者無法對未來做出精確的預測，甚至無法設立發展目標，只能從現有資源出發，尋求戰略伙伴進行資源整合，或利用偶然性事件盡可能地創造機會。為吸引投資，創業者可能或隱藏自己企業（產品）的弱點、提供樂觀的行業前景預測、忽略潛在的問題，盡可能地美化自己企業及所在行業的信息。而對于創業投資者來說，其擁有的資本吸引眾多創業企業，每個企業都想盡辦法美化自己，其面臨的是一個信息失真的大環境。并且，創業企業來自各行各業，甚至還有新創企業開辟了從未有過的產品、市場、行業，創業投資者可能缺乏相應的專業知識，進行調查和評估工作可能也會遇到難題和瓶頸，投資者往往只能根據創業企業提供的商業計劃書等進行決策。但創業企業提供的信息往往過分美化，隱蔽了許多關鍵的不利于自己的信息，這會使得創業資本投資市場效率低下，長此以往形成惡性循環，創業投資者不敢投資，資本投資市場總額縮小加深創業企業美化信息的程度，最終可能導致創業企業無法發展下去，甚至產生逆向選擇。
假設創業企業（創業者）有兩個選擇，即誠實地公布自己的信息和美化信息，而創業投資者有兩個選擇，即投資和不投資。創業投資者的選擇取決于其基于創業企業提供的信息做出的行業前景預測及對創業企業成功的幾率判斷。那么，創業企業和創業投資者之間的博弈如不完全信息靜態博弈圖所示。
假設創業企業（創業者）在得到投資后創業成功的得益為150，創業投資者投資成功的得益為200，那么創業企業（創業者）誠實地公布信息而創業投資者選擇投資（這時候因為創業成功客觀幾率很大而選擇投資）時雙方的得益為（150，200）。創業企業（創業者）沒得到投資也有可能創業成功，因為假設其沒得到投資的得益為50；創業投資者不投資因為無任何收益也無任何損失，此時雙方得益為（50，0）。創業企業（創業者）在欺瞞了創業投資者得到投資后但創業失敗，因為信用問題損失50得益，創業投資者將會損失200得益，雙方得益為（-50，-200）。如果創業企業（創業者）在美化了信息之后還未得到投資，雙方得益為（-50，0）?；趫D的分析，此博弈的均衡選擇是創業企業美化信息，而創業投資者選擇不投資。創業投資資本市場很有可能陷入惡性循環，創業企業過度美化信息，創業投資者長此以往積累在創業市場的失敗經驗后選擇不投資創業市場，而選擇投資較為穩妥、成熟的資本市場，即最終結果多為創業企業美化信息，創業投資者選擇不投資，這會使得創業資本市場陷入僵局。
二、職業風險投資機構和聯合投資模式的引入
因為創業企業和創業投資者的不完全信息靜態博弈最后使得創業資本投資市場陷入僵局，聯合投資模式和職業風險投資機構的引入打破了這個僵局，給創業資本市場帶來生機。信息不對稱產生的一個主要客觀原因就是投資決策者不具備相關的專業知識，無法做出理性決策。創業投資者將決策權托付給具備豐富經驗和專業團隊的職業投資機構，這么做不僅能有效降低風險，還能提高效率。因為創業投資者具備資本，但不具備知識，職業風險投資機構具備知識，但是將知識傳遞給創業投資者時間成本、精力成本都較大，且效率低下，創業投資者委托職業風險投資機構進行決策，實質上是一種委托代理關系，這種委托代理的成本是目前來看所有方案中成本最小、效率最高的。
并且現在聯合投資模式也越來越受到投資者的青睞。聯合投資模式指很多創業投資者在向創業企業同時進行資金投入，即幾家創業投資企業聯合對一家創業企業投資，每家機構只投入很少一部分資金，累積效應使得利益一致的創業投資企業占有了相對多數的股權，而每一家承擔的投資風險卻沒有增加。這也稱為“集合投資制度”，隨之而生的產物往往是“創業投資基金”。聯合投資模式對創業投資者來說不僅具備委托職業風險投資機構代理投資的效率優勢，還能有效分散風險，彌補資金不足，增加資本流動性，優化項目選擇，產生規模經濟優勢。而對創業企業（創業者）來說可以強化與其它合作伙伴的關系，增強企業在關系網中的地位，提高創業企業的創業績效。聯合投資模式經常發生在有經驗的風險投資機構中間，在投資初期有經驗的創業投資機構會找尋同樣具有經驗的與自己相似的創業投資機構作為聯合投資伙伴。通常都是強強聯合，會提高創業成功的幾率，給創業資本市場帶來穩固的力量。
但是，職業風險投資機構和聯合投資模式的引入也給創業資本投資帶來新的博弈，因為利益的不同訴求博弈方由原來的兩個變成三個，即創業企業（創業者）、創業投資者、風險投資機構三方。因為新博弈方的加入、委托代理關系導致道德風險的產生、創業投資者博弈方人數的變多，這場博弈中的影響因素大大增加，也變得復雜起來。不同博弈方的利益訴求、風險投資機構對創業企業前景的判斷、創業投資者的退出能力、博弈方之間訂立的契約都是影響這場博弈的重要因素。從某種程度上來說這場博弈已經變成一種動態博弈，在這里不作討論。
三、總結
在只有創業企業（創業者）和創業投資者兩個博弈方的不完全信息靜態博弈中，雙方的均衡解會讓創業資本市場失去效率，因為信息不對稱的惡性循環，創業投資可能陷入僵局?，F實中創業資本市場非?；钴S，這得益于風險投資機構和聯合投資模式的引入，但這也給創業投資的博弈帶來更大的復雜性，甚至增加博弈次數，降低創業投資的效率。環境的不確定性已經成為常態，但這種不確定性也給市場帶來更多的機會。所有的博弈方都是決策者，面臨動態的環境，異質性的目標，想要做出理性的決策往往很難。西蒙就提出，人是有限理性的，很多時候決策者無法追求最優解，只能追求最滿意的解。所以，創業投資市場的博弈方再怎么重復博弈也只能做到滿意的解，無法追求自己心目中的最優解，并且外部環境一直在變化，局勢風云莫測，重復博弈只會增加不確定性，只能從外部制度環境入手來增強博弈方的彼此信任。如創業投資市場應盡快制度化、專業化，以制度來催生良好的創業投資環境，形成盡可能簡單的游戲規則，減少創業投資各博弈方之間的信息不對稱以及道德風險，提升創業投資的效率。
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