評職稱或畢業的時候，都會遇到論文的煩惱，為此精選了《房屋承租權分析論文(精選3篇)》，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。摘要：房屋租賃業的發展日漸迅猛，糾紛日益增多。本文嘗試在確保出租人合法利益得到保護的同時，加強對承租人利益的保護，以實現公平正義。關鍵詞：租賃；優先承租權作者簡介：楊素敏（1988-），女，河北邯鄲人，首都經濟貿易大學研究生，研究方向：民商法學。
房屋承租權分析論文 篇1：
淺析房屋租賃合同中的“優先承租權”
摘 要：優先承租權，一般指租賃合同到期后，原承租人在同等條件下，享有優先與出租人簽訂租賃合同的權利。我國合同法及其司法解釋中，沒有關于優先承租權的相關規定。從保護承租人的優先承租權的角度出發，本文將對房屋租賃中的優先承租權問題進行分析。
關鍵詞：房屋租賃;優先承租權;次承租人
現實生活中，近些年來有關承租人是否享有優先承租權的租賃案件大量出現。由于房屋屬于不動產，承租人在租賃合同期限即將屆滿想要繼續簽訂租賃合同時，房屋出租人利用自己的優勢，有絕對選擇承租人的權利，而原承租人顯然是處于弱勢。設立優先承租權，則是對原承租人的一種救濟。而且我國相關的法律規定十分匱乏，并沒有對優先承租權作出相應的規定，司法實踐又將如何操作？因此有必要在房屋租賃業務的管理方面對租賃合同的優先承租權問題進行一番探討。
一、關于轉租中的法律關系
所謂轉租，是指承租人將租賃物之全部或一部分復出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人則支付租金，而承租人本身并不脫離原租賃關系之行為[1]。在這里，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據《中華人民共和國合同法》第224條規定，承租人在出租人同意轉租的情況下，可以將租賃物出租給第三人，于是形成了出租人、轉租人與次承租人三者之間相互聯系的法律關系。
轉租人與次承租人之間的轉租合同成立生效后，除合同有特別約定外，雙方權利義務與普通租賃合同上當事人的權利義務內容并無差異。應該注意的是，由于轉租行為是建立在轉租人租賃權基礎上的，次承租人的新租賃權以轉租人的租賃權為前提而成立[2]，故次承租人對租賃物的使用收益權能受轉租人使用收益權能范圍的一定限制。
二、優先承租權的含義及行使要件
優先承租權的含義是指在租賃關系中原承租人在原房屋租賃合同期屆滿要求續租時，在同等條件下享有優先于其他第三人承租的權利[3]，目前優先承租權并無法律明確規定。因此，租賃合同中所說的優先承租權在我國并非一種法定權利，在生活實踐和實際操作中，當事人更多是通過合同進行約定，根據合同的相對性原理，該權利義務只限于合同雙方當事人對第三人沒有約束力，出租人與善意第三人簽訂的租賃合同不會因此而導致無效。
優先承租權行使要件。在沒有明確的法律依據而約定又十分簡單的情況下，當事人將如何規范行使優先承租權？筆者結合司法實踐并參照承租人優先購買權的相關規定，認為應當滿足以下形式要件和實質要件。
（一）形式要件
1.存在合法有效的租賃合同關系。房屋承租人優先承租權產生的前提就是承租人與出租人之間存在合法有效的租賃合同，如果無租賃關系的存在，房屋承租人優先承租權則無從談起。
2、行使主體只能是承租人。權利是法律賦予主體享有或取得一定利益的資格和線路，能夠享有和行使房屋承租人優先承租權的主體僅限于房屋承租人，這是因為承租人向出租人支付租金，從而取得租賃房屋的使用權和收益權的特定民事主體。優先承租權存在的基礎關系是租賃合同權利的產生并從屬于基礎法律關系，一旦基礎法律關系不存在則該權利就喪失存續的前提，因此優先承租權不能繼承，也不可單獨轉讓。
3、出租人繼續出租租賃房屋，如果出租人將房屋收回，自用或者打算出賣時，便不存在優先承租權的產生，只有當出租人愿意繼續出租原租賃合同中房屋的時候，原承租人才有可能主張優先承租權，但現實中出租人可能首先做出不再繼續出租房屋的意思表示，待一段時間后再將房屋出租給他人，從而剝奪承租人的優先承租權。為防止規避合同約定的情形出現維護承租人的合法權益，出租人收回后，如果短期內又出租人不能構成對優先承租權的阻斷，但對于短期如何界定存在一定困難，一般情況下可考慮三個月超過三個月了，出租人可另行出租。
4、出租人在租賃合同到期前履行通知義務。為便于承租人行使優先承租權，出租人應當在租賃合同到期前合理期限向承租人做出是否繼續承租租賃房屋的通知，出租人發出通知后，優先承租權人應當在什么期限內行使權力需要商榷，期限過長，商機稍縱即逝。容易失去與第三人進行磋商交易的機會不利于出租人利益的，保護期限過短，承租人往往考慮不夠，欠缺準備權衡利弊，因此需要依靠法律規定適合的來維護其利益。
（二）實質要件。即為同等條件，所謂同等條件是指優先承租權人承租出租人房屋時，其租賃條件與出租人和第三人達成的租賃條件相同，而不是以優于第三人的條件承租出租人的房屋。實踐中當事人對優先承租權的約定往往有簡單的確定同種條件卻沒有具體的解釋。
三、優先承租權的實現與次承租人優先承租權的沖突
1、次承租人優先承租權的認定。根據《合同法》的有關規定，承租人經出租人同意，可以將房屋轉租給第三人。該第三人是次承租人。房屋轉租的情形下，承租人是房屋的實際承租人。2、兩者沖突的表現形式。在合法的轉租情況下，承租人和次承租人均是合法的承租人，都應當享有優先承租權，所以導致承租人次承租人之間的矛盾也頻繁出現。3、兩者沖突的解決途徑。至于次承租人是否享有優先租賃權，筆者主張承租人如果約定了優先租賃權，承租人和次承租人在轉租協議中如果也約定了承租人另轉租的優先租賃權的話，那么當承租人到期后，不主張優先租賃權的次承租人，可以依照承租人和出租人簽訂的租賃合同中的約定代為享有優先租賃權。本文認為從簡化法律關系減少糾紛，穩定經濟生活秩序的目的出發，次承租人的優先承租權應優于承租人的優先承租權，承租人將房屋轉租證明這該轉租房屋而言是次承租人的需求性更大，并且次承租人實際占有了該租賃房屋，基于占用的效率次承租人的優先承租權，理應順序在先，只有當次承租人放棄優先承租權時，承租人才可以行使其優先承租權。
參考文獻
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[2] 史向寬.債法各論[M].中國政法大學出版社，2000. 183.
[3] 王亦平，馬強。合同法典型案例判解研究。北京：人民法院出版社，1998，241
作者：王曉峰
房屋承租權分析論文 篇2：
承租人的優先承租權問題研究
摘要：房屋租賃業的發展日漸迅猛，糾紛日益增多。本文嘗試在確保出租人合法利益得到保護的同時，加強對承租人利益的保護，以實現公平正義。
關鍵詞：租賃；優先承租權
作者簡介：楊素敏（1988-），女，河北邯鄲人，首都經濟貿易大學研究生，研究方向：民商法學。
一、問題的提出
引起筆者對優先承租權問題關注的是前段時間來律所咨詢的一個客戶，該客戶是一家餐飲公司的負責人。2009年1月，該餐飲公司與某商貿公司簽訂商鋪租賃合同（以下簡稱A和B），A公司承租B公司位于昌平區西關路5號的商業樓用于餐飲經營活動，租期截止到2014年8月，合同到期后，如果房屋繼續對外出租，在同等條件下A公司享有優先承租權。雙方應在租約期滿前一個月另行簽訂續租協議。2014年5月，B公司致函A公司稱租期屆滿后將收回房屋，不再與A續租。A公司認為，根據雙方合同約定，只要條件相同，A公司有優先承租權，請B公司將具體續租條件書面告知，但B公司只是強調對該房屋已另有安排，請A公司到期搬出。對該餐飲公司而言，不能續租意味著其在經營過程中投入的巨額裝修費用、擴建費用和宣傳費用等將化為烏有。而且，遷出廣為人知的黃金地段不僅今后的生意要受到影響，這些年建立起的品牌效應和客戶群體也很可能流失。
在實踐中，承租人和出租人一般都會在租賃合同中約定，合同到期后，如果出租人的房屋繼續對外出租，在同等條件下，承租人可以優先承租該房屋。然而，租賃關系在現實中是相當復雜的，而且出租人很容易就可以規避這條約定的限制，例如出租人可以以自用或第三人出更高價格的理由來拒絕原承租人繼續承租該房屋的要求，他也可以遲遲不告知原承租人房屋續租的具體條件，等到合同到期后，基于原合同約定的優先承租權也就失去效力，承租人的權利無法得以保護。針對此，承租人優先承租出租人房屋的權利怎樣才能得到有效保護？對承租人優先承租權的侵犯具體包括哪些方式等，筆者在以下內容中擬就以上問題做一探討。[1]
二、優先承租權的概念和法律性質
（一）含義
優先承租權，是指在租賃關系中，原房屋租賃合同到期時，原承租人要求續租的，在同等條件下，原承租人有優先于第三人承租的權利。
（二）法律性質[2]
1.優先承租權是一種債權。原出租人和原承租人之間簽有租賃合同，該合同效力無任何瑕疵，且雙方在合同中約定有優先承租的權利，是承租人享有優先承租權的前提條件，所以這個權利具有債權屬性。眾所周知，合同具有相對性，只約束雙方當事人，對第三人沒有約束力，所以，若善意第三人與原出租人簽訂租賃合同，則該合同并不會因為優先承租權的存在而無效。
2.優先承租權具有期限性。合法有效的房屋租賃關系是優先承租權存在的基礎，在合同到期后，如果出租人有意向繼續出租房屋，原承租人在一定期限內作出繼續承租的意思表示，當然還要表明愿意承擔同等條件，此時原承租人才享有優先承租權。而這個期限并不是永久存在的，如果超過這一期限，原承租人將不能再主張優先承租權。
3.優先承租權并不是一項法定的權利，而是一種約定的權利。根據合同法的意思自治原則，若承租人與出租人在租賃合同中約定了優先承租權，則承租人當然享有優先承租權。對于雙方沒有在合同中約定優先承租權，承租人是否享有優先承租權，筆者認為，法定的權利需來源于法律的明文規定，才具有普遍約束力，不宜隨意類推適用。在目前法律尚未作出明確規定的情況下，若雙方當事人未在合同中明確約定該權利，則承租人的優先承租權也就無從談起。
三、我國對優先承租權的相關規定
到目前為止，我國的法律、行政法規中，對于優先承租權的相關規定還是一片空白，可以說我國在法律層面還沒建立起來優先承租權制度。對于優先承租權的相關規定主要散見在一些地方性法規中，①如：《深圳經濟特區房屋租賃條例》第42條規定：“租賃期限屆滿，…在同等條件下，承租人有優先承租權?！蓖瑯右幎ǔ凶馊讼碛袃炏瘸凶鈾嗟倪€有《上海市房屋租賃條例》第44條，《浙江省房屋租賃管理條例》第38條，《廣東省城鎮房屋租賃條例》第21條，雖然這些地方性法規已經對優先承租權進行相關規定，但在實務中可操作性并不強，由于缺少更高位階法律的支持，導致司法審判依據不統一，甚至發生同案不同判的情形，這就給司法保護帶來很大難度，導致承租人的權利難以充分實現。
四、國外對房屋租賃優先承租權的立法現狀
英國在住宅的租賃立法上和商業租賃的立法上均突出了對相對處于弱勢地位的承租人的保護。英國在1927年的《不動產租賃法》中規定，在商業用房的租賃中，承租人在合同到期時，可以就其商譽損失請求予以補償。到了1954年的《不動產租賃法》，又賦予承租人對于原租賃合同進行更新的權利。這種權利是法律明文規定的權利，是法定的權利，無論當事人在合同中如何規定，均不能排除這一權利的適用。
法國從一戰結束后開始關注商業承租人的利益保護，從最初的將商業租賃承租人的續約權納入法律范疇，經歷確認承租人的續展權的法律地位，再到系統的納入商法典的規定，商業租賃承租人的續展租約的權利被逐漸完善起來。從該制度的規定來看，承租人若想享有商業租賃的續展權，需要滿足以下幾個條件：（1）承租人必須是商人，且在政府相關部門取得登記；（2）因商事用途而租賃場所；（3）合同期限不得低于9年；（4）承租人應當是營業資產的所有人。滿足條件的承租人在商鋪租賃到期時，可以申請對原來的租賃關系進行續展，若非承租人的原因導致其不能繼續承租該商鋪，承租人可以基于其所受到的損害請求出租人給予補償金。②
不僅英國、法國，世界上還有很多國家已經對承租人的優先承租權做了相關規定，有些國家還將其作為法定的權利予以保護。為了滿足社會發展的需求，使我國租賃市場得以健康、穩定的發展，我國應該借鑒國外的立法經驗，并結合自身特點，制定出符合國情的租賃制度。
五、建立和完善我國房屋租賃優先承租權的法律思考
（一）明確優先承租權行使的前提條件
1.雙方的租賃合同必須合法有效。因為房租承租人之所以享有優先承租權，其前提就是基于合法有效的租賃合同。如果房屋租賃合同存在著重大缺陷或者違反法律規定等事由，該合同就會被撤銷或者被確認無效，此時，承租人就不能再基于這樣的合同而享有合同中所規定的權益，作為優先承租權行使的基礎自然不復存在。
2.出租人決定繼續出租所涉房屋。出租人對房屋享有所有權，其當然可以自由處置該房屋，他可以收回自用也可以轉讓，此時就無所謂優先承租權；只有出租人決定繼續出租，才可以討論優先承租權。但是，現實中出租人可能為了規避這一限制，先以自用的理由收回房屋，而后再出租給他人。為了杜絕這一現象，筆者認為，可以設定一個時間限制，比如三個月，在三個月內出租人再行出租的，原承租人仍然享有優先承租權。
（二）明確同等條件的標準
筆者認為，“同等條件”是指以下幾個方面：第一，必須具備同等的價格。如果低于第三人的價格，仍然保護承租人的優先承租權，則勢必會損害出租人的權益；第二，支付方式相同，如分期付款和全款支付對于出租人的影響是完全不同的，若原承租人不能提供同等優勢的支付方式，出租人應當有權利出租給第三人；第三，其他交易條件等同。若出租人與第三人租賃合同中約定有從給付義務，原承租人同樣應當履行該從給付義務。
（三）侵害優先承租權的法律救濟
當事人在合同中約定有優先承租權的，若出租人有以下情形之一即視為違約，需賠償因違約給承租人帶來的實際損失。第一，在不通知承租人的情況下承租給第三人；第二，拒不告知承租人續租條件，待原租賃合同期滿后出租給他人；第三，出租人以自用房屋為由收回房屋，在三個月內又將房屋出租給他人。
六、結語
我國經濟社會的快速發展以及人多地少的特殊國情決定了房屋租賃的發展趨勢。隨著租賃糾紛的增多，相關的房屋租賃立法亦需不斷完善。本文通過對優先承租權基礎理論的論述，分析這一權利實現過程中出現的問題，并針對性的提出立法建議。相信通過立法完善，我國的房屋租賃事業會更加蓬勃發展。
[ 注釋 ]
①<人民法院報>2014年7月7日第006版.
②伊夫·居榮.法國商法[M].羅結珍譯.北京：法律出版社，2004.
[ 參 考 文 獻 ]
[1]李磊.商法視角下經營場所承租權法律問題初探[J].理論界，2014.
[2]蔡福華.民事優先權新論[M].北京：人民法院出版社，2002.
作者：楊素敏
房屋承租權分析論文 篇3：
承租權在征收中的有限保護
在國有土地上房屋征收與補償中，常常遇到被征收房屋存在租賃現象，如何保護承租權，成為困擾征收實踐中不可忽視的問題。承租權包括公房承租權和市場化承租權。前者一般采取“先房改后補償”的程序，由原產權單位提請房改部門作出批復，通常為三七開、二八開份額，本文不再贅述。后者在征收工作中要么承租人漫天要價，要么忽略承租權保護。這兩種觀點均是錯誤的，解決該問題應當適用最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《租賃司法解釋》），本文通過物權原理及合同相對性原理，闡述征收中承租權的有限保護，作為征收實際工作中解決此類問題的一種參考思路及方案。
一、反思拆遷制度的相關規定
拆遷租賃房屋的補償，同樣是先行協商，通過協商兼顧所有權和承租權這兩種財產權的保護。協商不成，有關部門作出具體行政行為強制解決補償安置爭議?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第27條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。顯然，該規定對被拆遷房屋所有權人與承租人不能達成一致意見的，優先滿足承租人關于產權調換的選擇權，進行產權調換后房屋繼續由承租人承租。該規定看似公平，但實際存在法理障礙，因而是不妥當的。首先，房屋拆遷之所以要對房屋所有權人進行補償，是因為其喪失所有權，是基于所有權喪失而產生的補償；而對承租人的補償是基于租賃合同而產生的債權。當兩者產生沖突時，物權優先于債權，所有權人優先選擇補償方式?？梢姟冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第27條違反了《民法通則》及《物權法》的規定，違反了物權優于債權的原則，應屬無效。其次，租賃通常是有期限的，承租人的損失也僅限于承租期限內，但對房屋所有人來講是長期的權利，當然應該首先滿足房屋所有權人的選擇。同時，承租人的合法權益也應當保護，這種保護是間接的。拆遷補償活動中，拆遷人和被拆遷房屋所有權人的爭議屬于主法律關系；而出租人和承租人的爭議屬于從法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調整。也就是說，承租人因此造成的利益損失，可以通過租賃合同向房屋所有權人以合同糾紛申請仲裁或提起民事訴訟進行救濟。當然，被拆遷房屋所有權人承擔責任后，作為被拆遷人的直接損失再轉嫁給拆遷人。在裁決時，被拆遷人的損失可能還沒有實際確定，因此只需針對拆遷人與被拆遷人之間作出裁決，承租人的損失達不成協議時可以在裁決中留下伏筆，待損失通過法定程序確定后由拆遷人承擔。
二、合同相對性在征收補償中的運用
合同相對性原則是指合同只在合同當事人之間發生效力，任何合同以外的第三人都不得請求合同之債權，也無履行合同義務的義務。征收中存在兩個法律關系：一是征收補償主體與被征收人之間的補償法律關系即一級法律關系，二是出租人與承租人之間的租賃合同關系即二級法律關系。鑒于此，出租人可以起訴承租人要求法院判決解除租賃合同，訴訟期間申請訴訟中先予執行的，人民法院可以受理。根據《民事訴訟法》第97條規定，人民法院先予執行的情形是：追索贍養費、撫養費、撫育費、撫恤金、醫療費、勞動報酬和情況緊急需要先予執行的。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，征收補償采取就近安置的原則，大多數屬于“回遷”安置，由于承租人“釘子戶”的 “維權”，致使安置房屋無法開工建設，眾多的被征收人回遷的愿望無法實現，特別是北方地區施工期限極短，可以理解為“情況緊急需要先予執行”。人民法院裁定先予執行的，應當符合兩個條件：一是當事人之間權利義務關系明確，不先予執行將嚴重影響申請人的生活或者生產經營的；二是被申請人有履行能力。人民法院可以責令申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，駁回申請。申請人敗訴的，應當賠償被申請人或者案外人因先予執行遭受的財產損失；當事人對先予執行的裁定不服的，可以申請復議，復議期間不停止裁定的執行。在現實中，出租人出于種種考慮不愿意起訴承租人，征收主體應當作出征收補償決定，直接在該具體行政行為中決定補償安置房屋所有權、裝修損失、經營損失、搬遷過渡費，出租人或者承租人逾期不搬遷的，政府依法申請法院強制執行。
三、征收制度中承租權的保護
《國有土地上房屋征收與補償條例》取消了《城市房屋拆遷管理條例》第27條的相關內容，是制度的進步，有人認為該條例沒明確規定承租權如何保護存在缺憾。事實上，承租權的保護是不言而喻的事情，無需《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規定，國有土地上房屋征收的標的物主要是國有土地上房屋與土地等物權損失，自然存在征收補償主體與被征收人之間的法律關系；因必然影響租賃合同的履行，致使必然解除被征收人（出租人）與承租人之間的租賃合同關系。兩個法律關系保護的財產權層級不同，前者保護的是物權（一級），后者保護的是債權（二級）。征收必將導致租賃合同無法繼續履行，使得承租人的合同信賴利益無法實現甚至產生直接損失。征收導致被征收房屋滅失，必將導致租賃合同因解除而終止履行。解除租賃合同可能導致承租人三方面的直接損失：預交的租金損失、承租房屋的裝修損失、經營損失。根據合同相對性原理，承租人的上述損失應當向出租人主張。這些損失可以作為出租人的直接損失向征收補償主體主張補償，《租賃司法解釋》第8條第（三）項規定，租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況導致租賃房屋無法使用的，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持。征收具有強制性，強制剝奪所有權，當然導致租賃房屋無法使用。出租人可以向法院起訴解除租賃合同或者租賃合同無效，租賃押金應當退還，裝修損失按照下列情形處理：其一，《租賃司法解釋》第9條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，征收時不予補償。其二，《租賃司法解釋》第10條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，征收時應當對出租人進行裝修損失補償。其三，《租賃司法解釋》第11條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院根據因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。其四，《租賃司法解釋》第12條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。其五，《租賃司法解釋》第13條規定，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔，征收時不予補償。
根據上述分析及法律原理，筆者就征收中涉及被征收房屋存在租賃的情形，提出如下處理建議：
一是，征收涉及租賃的房屋，解除租賃合同，出租人預收的尚未發生的租賃費退還給承租人。
二是，承租人的裝修損失(經營損失)，可以協商也可以通過評估確定，補償金額須經房屋征收部門審查認可后由出租人對其進行補償，承租人不搬遷的，由出租當事人依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間申請人民法院先予執行。
三是，被征收房屋所有權人不依照前款規定配合的，可以由人民政府依法作出征收補償決定。
四是，出租人按照前款程序對承租人補償且房屋搬遷后，由房屋征收部門對出租人進行補償，并對出租人獎勵2000元。
注：作者為法學博士，在最高人民法院從事審判工作多年，對房屋登記、征收拆遷等房地產法律具有深入研究，出版專著多部，現調入廣州大學公法研究中心從事法學研究，兼職為政府提供征收搬遷全程法律服務。作者郵箱：wangda654321@sina.com,電話：13380083168（粵），13701178064（京）。
王春敏/責任編輯
作者：王達