合肥商業綜合體范文第1篇
1 完成首個規劃, 促經營質態全面改善
合肥科農行改制成立七年來, 特別是2007年以來, 在總行領導班子帶領下, 科學制定并圓滿完成首個三年發展戰略規劃, 經營管理和業務開拓實現了上臺階、提層次和創新高, 實現了戰略轉型, 其規模、質量、效益協調發展。
——經營規模成倍增長。截至2013年9月末, 資產規模、存款余額和貸款余額分別達到431.45億元、288.85億元和215.39億元, 分別是改制前的5.14、7.05和7.18倍。
——經營效益大幅提高。截至2013年9月末實現凈利潤額累計18.46億元, 特別是2012年總收入達13.39億元, 稅前利潤3.54億元, 稅前利潤接近2007年前的7倍。
——經營質量全面改善。截至2013年9月末, 全行不良貸款率為1.02%, 較2007年之前的12.33%, 下降了12.09倍, 資產結構持續改善向好, 強化了前、中、后臺監控與風險管理體系, 努力實現流程銀行改造。
——銀行品牌形象顯著提升。
品牌:在安徽省農村金融系統83家行社內各項指標排位第一, 被譽為“百姓身邊的銀行, 中小企業主辦行”“合肥人自己的銀行”;
理念:“和諧致勝、創新致遠”“嚴格、規范、謹慎、誠信、創新”等。
榮譽:累計納稅7.68億元, 投放信貸資金達1500多億元。相繼榮獲全國、省、市授予的“支持地方經濟建設和企業發展一等獎”“合肥市五一勞動獎狀”及合肥市委、市政府先進單位榮譽稱號, 連續多年被省聯社授予資產質量和效益“雙十佳”單位等300多個獎項。
2 體制機制改革, 推經營管理持續升級
2.1 持續強化內部改革, 科學管理機制不斷完善
按照“一級法人”要求, 建立健全黨委統籌下“董事會戰略決策、監事會依法監督、高管層授權經營”的公司治理運行機制, 全面推進深化分支機構改革, 實現了管理架構的轉變, 縮短決策、執行、監督鏈條, 提高管理效能, 為“管轄支行做大做強, 經營網點做優做精”奠定基礎, 流程銀行改造優化不斷深入, 實現資金清算架構體系歷史性變革, 完成賬務核算架構的調整, 后督集中、授權集中、核算集中、放款集中、參數集中的“五集中”工程成效漸顯, 票據集中提入平臺運行平穩, 金庫資源整合和財務集中管理穩步推進, 高效規范的集約化運營機制初步構建。
2.2 堅守嚴控風險底線, 穩健經營根基不斷夯實
面對復雜嚴峻的經濟金融形勢, 強化“從嚴治行、從嚴治紀、從嚴治財、從嚴治貸”的管理理念, 持續加強全面風險管理體系建設, 搭建起以總行、管轄支行兩級全面風險管理委員會與風險控制小組為載體, 涵蓋六大風險體系的全面風險管理架構以及全口徑、多維度、定性與定量并舉的全面風險管理考評體系。統籌推進巴塞爾協議和資產負債比例管理辦法實施工作, 突出加強信貸準入、運行和退出的全過程管理。堅持查防并舉, 強化內控評估和專項審計, 構建前臺經營、中臺風控、后臺審計稽核監督相配合的“三道防線”, 內控和案防水平顯著提升。
2.3 著力推進經營轉型, 結構優化效果不斷顯現
堅持“不惟大小, 只惟優劣, 實施大、中、小客戶匹配”的信貸發展戰略。截至2013年9月末, BBB、A、AA級 (含) 以上信用等級客戶貸款余額占比80%, 客戶結構不斷優化。扎實推進“200戶戰略大客戶”工程, 逐步實現50家分理處網點轉型、升級、布局和渠道優化工程建設, 分層次、差異化、專業化的客戶服務模式初步構建, 網點營銷服務能力積極提升。同時, 網上銀行、電話銀行、手機銀行等電子渠道的業務覆蓋率、產品覆蓋率和客戶覆蓋率不斷提高, 渠道結構持續改進。特約商戶、代理銷售、直銷銀行、貿易商戶、代理銷售、電子銀行、貿易結算和貿易融資、機構業務等中間業務收入實現了開啟與增長, 收入結構不斷改善。
合肥科農行還始終堅持科技、人才興行, 提高發展軟實力。大力實施“人才興行”戰略, 目前全行員工為816人, 其中本科及以上學歷人員占57%, 中級職稱以上占20%, 有公司類客戶經理71人, 零售客戶經理55人, 柜員355人, 員工隊伍素質大幅提高。
從昨天走來, 向明天進發。面對瞬息萬變的市場環境和暗流涌動的同業競爭, 站在新歷史起點, 合肥科農行將在黨和群眾路線教育實踐活動精神指引下, 以改革轉型和風險防控為帆, 以產品創新和服務提升作槳, 向著建設一流現代商業銀行的目標, 揚帆遠航, 不斷前行!
3 經營管理分析結論及推動發展的重要措施
經過改制后的七年發展, 已取得令人欣慰的成績。但是, 新的經營形勢面臨嚴峻的挑戰。惟有創新才有機遇, 才能搶占發展戰略制高點, 才能拓展更廣闊的發展領域和空間。全行上下要自覺秉承創新發展理念, 主動打開創新思維空間, 牢固樹立存款立行思想, 緊緊圍繞業務發展主線, 大力增強創新發展意識, 努力探索創新發展的方向和路徑, 著力構建創新的服務平臺, 全力打造創新銀行品牌, 力爭實現“小銀行、大平臺、大發展”的發展格局, 有力推動全行又好又快的發展。
要在全行樹立“兩心兩性”, 即事業心和責任心, 積極性和創造性的風范;樹立“業績論英雄, 無功便是過, 業績才是硬道理”觀念, 確立科學的推進目標。組織力量, 嚴謹制定創新發展規劃和實施方案。未來五年內:首先, 通過成立創新管理領導小組、組建創新發展研究團隊, 建立創新業務試驗基地, 開展創新主題文化活動, 制定創新成果獎勵辦法;其次, 以搭建人才、產品、渠道、營銷、服務、技術等六大平臺為抓手, 以實現跨越式發展、優化服務理念、再造盈利模式等三大轉變為目的;再次, 積極鼓勵、引導全行員工在管理體制、運行機制、發展路徑、營銷模式、產品研發、渠道建設、品牌推廣、內控管理、隊伍建設、信息技術等“十個方面”實現新突破;最后, 創造取得“涌現一批德才兼備的骨干人才, 找到一條快速增長的發展模式, 探索一套高效運轉的運行機制, 研發一批極具競爭力的金融產品, 開發一套先進實用的科技系統”等新突破。
3.1 戰略發展與總體思路
認真貫徹落實黨中央十八屆三中全會改革精神, 以“十二五”規劃為指導, 堅持以人為本、科學發展, 以創新發展為動力, 以搭建平臺為手段, 以客戶需求為導向, 以培育基礎客戶群為重點, 著力加強內部控制建設, 全面提升管理和服務水平, 積極探索差異化、特色化的發展路徑, 努力實現各項業務邁上一個新臺階。
1) 扎實培養基礎客戶群體。即年新增公司客戶1000戶、小企業客戶1000戶、零售有效客戶10萬戶。逐年適時出臺各條線營銷指引, 做好營銷工作。特別強調:一是公司業務在繼續加大省 (市) 、地區、縣級政府及國有大中型企業營銷的同時, 還應重點營銷工業及信息化產業, 大型及大宗商品經營企業, 教、科、文、衛等事業單位;二是城市、農村中小微企業要以拓展優質客戶群體為目標, 重點營銷發展符合國家產業政策、具有市場競爭優勢、成長性良好、抗周期能力較強的優質小企業客戶, 重點支持電子制造、環保、文化產業、信息設備、交通運輸、農業加工、商貿流通等行業;三是零售業務要重點營銷中、高端個人優質客戶、返鄉農民的存款業務;四是組織策劃向人行、監管部門申報審批成功國際業務經營資格、理財資格、信用卡業務資格。
2) 大力做好三農小微企業工作。支持三農小微企業發展, 不僅符合國家戰略和產業政策, 更是“中小企業銀行”的發展戰略和市場定位。今后要重點支持實體經濟尤其是符合產業政策的中小微企業, 著力在品牌、區域市場份額、盈利能力等方面傾力打造“小微企業金融服務商”的良好外部形象, 小企業金融中心要立足培養基礎客戶群, 確立客戶發展目標, 明確計劃發展任務并進行跟蹤、考評;同時, 要著力進行組織架構、營銷體系、考核模式的優化, 持續激發全行各經營機構拓展小企業業務的積極性, 實現年平均增長不低于30%, 適時設立總行現代農業金融事業部, 將小企業中心升級為總行一級部門, 實現管理與經營一體化。完善為三農、小微企業金融服務體系的建設, 全面推廣“信貸工廠”服務模式;設立小企業營銷團隊、公司業務營銷團隊、零售業務營銷團隊、社區銀行、小企業支行和特色支行;加大小企業客戶經理隊伍建設;優化審批流程, 全面提高服務效率。
3) 加強金融產品創新, 提升理財業務營銷能力。整合內外部資源能力, 拓寬同業合作渠道。要主動走出去, 發展一批異地銀行和本地城商行、農商行等潛在機構理財客戶, 與更多的信托公司、租賃公司、資產管理公司、基金公司、證券公司、私募基金、保險公司等同業機構建立業務通道關系, 大力發展定向資產管理業務, 借鑒同業先進經驗, 拓寬業務合作渠道, 有效整合外部資源。加大理財產品創新力度, 提升理財產品銷售占比。大力發展自主研發、主導的理財產品, 開發同業機構間理財產品、實物投資理財產品、票據理財產品、小企業打包理財產品、農民財產性增值理財產品, 積極探索信貸資產證券化理財, 嘗試銀行與P2P, “支付寶”的上線、下線等合作業務發展新模式。實現理財深度營銷, 培育客戶理財需求, 改變本行資產結構。
4) 開源截流, 大力發展票據業務。票據業務發展的關鍵是解決票據進口與出口的問題, 從而分解票據貼現占貸款規模而無法有效釋放到渠道;盡快組織推動全行票據營銷, 要從源頭上截流客戶票據入口, 把握客戶票據來源, 大力發展票據業務, 進一步推動總行票據中心的市場化經營, 發揮職能作用, 如銀票的50種產品研究、創新、應用和推廣, 力爭每年銀行承兌匯票以新增100億元的速度發展票據業務。
3.2 落實專門力量, 加快推進品牌和渠道建設
為全面提升品牌形象, 通過落實專門力量加大宣傳力度, 打造拳頭產品, 提供優質服務, 擴大客戶群體, 提高客戶、社會對科農行的認知度、美譽度, 提升社會影響力?？傂幸O立專門機構落實網點建設按計劃有序推進, 同時啟動省轄地級市、縣級 (市) 分支行的籌建規劃工作。完善和優化電子渠道建設, 加快手機銀行和互聯網金融運行模式的優化應用, 新設機構:2013年2~3家支行, 2014年新設3~5家支行, 2015年新設5~7家支行, 在市內商場、酒店、企事業單位等建筑物內新設離行式自助銀行每年2家, 擴大范圍安裝POS商務布點1000戶, 提升交易額。
3.3 采取有效辦法建設人才隊伍, 完善激勵機制
圍繞全行戰略發展目標, 創新干部工作, 充實人才隊伍。要打破傳統思維和方法, 多渠道引進人才, 用事業聚集人才、感情留住人才。使干部隊伍從數量和質量上適應銀行發展的需要。進一步健全培訓機制, 完善員工培訓體系, 盡快實施薪酬體系改革, 實現人力資源的保值增值。制定相應的激勵政策, 將員工培訓學習與考核、職務晉升掛鉤, 鼓勵員工主動學習, 打造學習型組織, 盡快論證全行薪酬制度方案。
3.4 夯實基礎管理和提升服務能力
1) 繼續深化首問責任制和限時服務承諾制, 大力改進機關工作作風, 倡導二線為一線服務、總行為支行服務、領導為員工服務、銀行為客戶服務, 從而促進全行業務發展。
2) 著力構建風險管理、合規管理、內部控制體系。風險管理方面, 以強化市場風險、信用風險、操作風險、流動性風險管理為突破口, 將管理關口前移, 完善管理系統、管理制度, 明確管理要求和標準, 為逐步建立全面風險監測、分析和風險控制體系奠定基礎, 增強為各業務條線提供信息服務的能力。
3) 加強案件防控和安全保衛工作。積極布置落實年度案防工作重點, 加強案防培訓, 實施案件風險滾動式排查, 嚴防案件風險, 確保各年無重大安全責任事故和案件發生。
4) 提高內審工作能力, 為全行健康發展保駕護航。內審工作要堅持服務于全行業務發展, 主動適應全行戰略發展需要, 適應異地經營要求, 以構建有效的內審監督體系為目標。
5) 圍繞全行中心工作, 鞏固企業文化建設成績, 繼續開展各種主題活動, 做深做細、上檔升級、擴大影響, 打造科農行特色企業文化品牌, 培育企業核心價值觀, 增強團隊凝聚力和員工對銀行的認同感。
3.5 堅持科技興行, 提升IT對業務的支撐力度
加快IT基礎、產品、系統、管理平臺的建設, 支持全行業務發展。建立現代化數據中心、備災中心, 確保信息系統安全穩定運行, 提升IT風險防范能力, 支持全行業務發展。
做到無限貼近客戶, 以客戶為中心, 全天候、不間斷提供金融服務, 真正成為“您身邊不下班的銀行”。
3.6 適時推出金融產品創新與開發設計
金融理財產品的創新也是務必確定的戰略方向, 隨著人民幣資本項目自由結匯、跨境貿易結算、國際資本流動、利率市場化及10月25日央行正式宣布“LPR”——“運行基準利率集中報價和發布機制”, 這有利于進一步加大市場化改革, 息差空間收窄;存款保險制度評估方案年底前出臺、民營銀行的成立、金融脫媒, 銀行中介功能開放化, 民間資本解禁, 民生投資增值, 三中全會后金融體制的深化改革, 通貨膨脹的多因素, 亟需金融產品創新與設計。
同時, 還要從服務創新、科技創新、機制創新、流程創新、國內外保理業務、在離岸金融業務等方面進行認真研究思考。
3.7 進一步規范管理, 強化營運功能
1) 進一步夯實管理基礎。一是深化內控制度建設, 新建、修訂內控制度成文, 同時前瞻性地開展轄地分支行內控體系設計與制度框架建設工作。二是強化資產負債管理, 建立資產負債管理委員會周會制度, 提高全行資產負債配置效率, 開展流動性風險應急演練預案。三是加強營銷推動和指導, 成立營銷委員會, 研究決策全行的營銷政策和營銷策略, 統籌新業務、新產品研發和內部資金轉移定價政策。四是對績效管理機制的優化進行探索, 建立經營機構三年滾動發展考核目標, 調整考核利潤為核心的績效考核體系。
2) 進一步強化授信管理。授信評審和放款效率要提高, 做到有力地支持業務增長。嚴格遵照“三個辦法、一個指引”貸款新規, 加強放款審核, 發揮授信職責、功能在銀行創新業務產品組合, 盈利模式, 風險權重, 風險計量, 風險資本, 定價管理, 條線授權, 獨立審批官派駐制等方面的有效匹配作用。
3) 進一步加強信貸資產管理。重新明確部門人員對不良貸款2.2億元的清理重組工作, 對歷史遺留問題要盡快組織力量、采取多種措施盡快處置完畢。不良貸款率降至0%, 收息率達到100%, 為增加全行利潤作出應有的貢獻。
4) 進一步加強規范服務形象。全面推行營業網點標準化服務規范, 對全行營業網點環境布置、服務禮儀、柜臺業務辦理等細節實施標準化、規范化管理, 服務質量務必提升。同時, 在總行內各級推行首問負責制和服務承諾制, 不斷強化服務意識。
5) 進一步完善服務渠道。一是上線企業網銀和個人網銀, 并加快電子商務領域的滲透, 要尋求國內有實力的第三方支付牌照建成“支付寶”互聯網金融業務, 推廣手機銀行, 電視銀行。二是完善卡服務功能, 并針對優質個人客戶推出貴賓金卡, 打造較為完備的三農、小微企業廣大農民、城鎮居民業務產品體系。
合肥商業綜合體范文第2篇
上海英都企劃部
城市綜合體(英文為HOPSCA)，是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shoppingmall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個英文字母的縮寫。
城市綜合體既要有政府規劃升級，交通調整帶來的商業價值紅利，又有需要超大額資金投入對區域發展的強力支撐，城市綜合體一亮相便收到了市場的積極關注。
作為超大型綜合體可以覆射整個區域板塊。區域內人口數量隨著眾多大型居住社區的新建，以及周邊產業升級工業人口的涌入等原因將逐漸增多，人口的密集也對區域內商業配套提出了要求，單靠傳統的單一性商業難以滿足需求，而城市綜合體的亮相，不僅彌補了區域內商業配套量的不足，更在商業檔次上進行了提升。
城市綜合體還可以平衡商業發展與人類生活的宜居性。生活質量不同于生活水平。生活水平代表為滿足物質、文化生活需要而消費的產品和勞務的多與少，偏于客觀;生活質量則是在此基礎上強調的主觀精神感受。
合肥商業綜合體范文第3篇
文本
聯系人 周老師：***市商業網點規劃 (2011—2015)***市商務局 二〇一一年八月
目錄
第一章 總 則 ............. 1
第二章 商品市場發展總體戰略 ......... 錯誤!未定義書簽。
第一節 商品市場定位及理念 ........ 錯誤!未定義書簽。
第二節 規劃原則 ........... 錯誤!未定義書簽。
第三節 規劃目標 ........... 錯誤!未定義書簽。
第三章 商業網點建設規劃 ...... 錯誤!未定義書簽。
第一節 標志性商業格局建設 ........ 錯誤!未定義書簽。
第二節 商業網點分級與空間布局 .... 錯誤!未定義書簽。
第三節 商業街規劃布局 ..... 錯誤!未定義書簽。
第四節 人防地下商業街規劃布局 .... 錯誤!未定義書簽。
第五節 零售網點規劃布局 .......... 錯誤!未定義書簽。
第六節 批發市場規劃布局 .......... 錯誤!未定義書簽。
第七節 餐飲住宿網點規劃布局 ...... 錯誤!未定義書簽。
第八節 特種行業規劃布局 .......... 錯誤!未定義書簽。
第九節 現代物流規劃布局 .......... 錯誤!未定義書簽。
第十節 會展業規劃布局 ..... 錯誤!未定義書簽。
第四章 牡丹江市商品市場發展政策和措施 錯誤!未定義書簽。
第五章 附 則 .......... 錯誤!未定義書簽。
聯系人 周老師 13804554658hero1068@126.com
第一章 總 則
第一條為適應國家轉變經濟發展方式、大經濟區城市組團發展的趨勢，打造“大牡丹江”都市商圈，促進和引導城市商業網點健康發展，使商業網點的建設發展與城市總體布局相匹配，提升牡丹江市的整體功能。根據國家、省、市的有關要求，結合本地實際情況，制定本規劃。
第二條 本規劃由牡丹江市商務局會同有關部門組織實施，任何單位和個人在本規劃區域范圍內進行的商業網點建設選址，均應遵循本規劃。
第三條 規劃范圍
本規劃范圍為2760平方公里，其中包括《牡丹江市城市總體規劃(2006年—2020年)》確定的城區規劃范圍，面積為1351平方公里，以及新增五林鎮、磨刀石鎮、海南鄉、原范家鄉區域。
第四條 規劃內容
(一)商業區
規劃對象為市級商業中心、區域商業中心、社區商業和郊區商業。
(二)商業街
規劃對象為特色商業街、專業商業街和綜合商業街。
(三)零售網點
規劃對象為大型綜合超市、購物中心、大型百貨店、專業店、倉儲商店、專賣店、便利店和早(夜)市攤區。
(四)批發市場
規劃對象為消費品批發市場、生產資料批發市場和農產品批發市場。
(五)餐飲住宿網點
規劃對象為餐飲住宿場所、美容美發場所和沐浴場所等。
(六)特種行業
規劃對象為二手車交易市場、拍賣業、舊貨業、典當業、租賃業、報廢汽車回收業、古玩民俗用品市場、花卉寵物市場、再生資源集散市場、成品油市場等特種行業或專營?？厣唐返氖袌?。
(七)現代物流
規劃對象為物流網絡、物流節點、物流通道、物流產業體系等。
(八)會展業
重點規劃對象為會展設施、會展主體和會展品牌。
第五條 規劃期限
規劃期限為2011年-2015年，即“十二五”期間。
鑒于本規劃中部分商業網點的建設規模較大，可根據實際情況，適當向后延期完成。
規劃說明書和圖紙。
合肥商業綜合體范文第4篇
城市綜合體1986年誕生在巴黎拉德芳斯，興盛于紐約曼哈頓。它具有完整街區的特點，是整體布局完整，功能特色明顯，資源集合共享、多樣化多層次的現代服務業集聚區。它具有地段稀缺性、交通便捷優勢、現代城市設計、景觀與環境設計和大都市地標等典型特征，是現代化城市的服務功能的新型載體。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，在東南沿海等很多地區的大城市中心商務區內逐漸形成了很多以大型購物中心為主體的，集餐飲、娛樂等為一體的城市商業中心。此類商業中心一般規模都以10萬平方米為起點，并且還與星級酒店、寫字樓、高級公寓等相結合，形成了體量龐大、功能齊全的綜合性城市商業綜合體。城市商業綜合體在我國發展的十多年中，雖然時間遠不及外國城市發展的久遠，但是其中一些項目經過在實踐中積累了寶貴的經驗，水平有所提高，形成了新的業態設計新趨勢。
隨著我市經濟不斷發展，現代化、城市化不斷推進，消費品市場日漸繁榮，商業業態更加豐富多樣。除了傳統的超市、百貨商場外，城市綜合體的說法越來越流行。但對于什么樣的模式是或者不是城市綜合體，目前尚沒有正式統一的界定。一般而言，城市綜合體是融合商業零售、商務辦公、公寓住宅、酒店餐飲、娛樂休閑五大核心功能于一體的“城中城”，根據主導業態的不同可分為商業綜合體、商務綜合體、生活綜合體、單一綜合體以及綜合體集群。其中，商業綜合體一般為區域中心，以購物中心為主導，將商業、旅店、餐飲、辦公、文娛等三項以上城市生活功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互促進的聯動關系，形成一個有機整體。為了解我市商業綜合體發展情況，近期在全市范圍內開展了商業綜合體調查。
一、商業綜合體對經濟發展的意義 1.構建新的商業系統
商業綜合體集合了大型購物中心、休閑娛樂、餐飲、酒店、寫字樓，形成多種功能配套的商業集合體。各業態之間緊密聯系、相互依存、良性互動，從而強化各自功能，放大彼此價值，有助于形成“1+1>2”的效果，通過新的商業系統促進消費市場的發展。
2.優化城市產業結構
商業綜合體內聚集的多為零售、餐飲、居民服務、文化、娛樂等相關行業單位，有利于形成產業集聚，發揮集聚效應，促進第三產業的發展，優化城市整體產業結構。同時，由于綜合體具有功能協同、空間緊湊的特點，也有利于城市土地、交通等資源的集約高效利用。 3.提升居民生活品質
綜合體集購物、就餐、娛樂、休閑等多種功能于一體，給市民帶來便捷的生活體驗和豐富的物質文化選擇。同時，由于公共設施的完備、環境衛生的改善，能夠極大地提升市民生活品質和居住幸福感。
二、我市商業綜合體發展現狀 1.起步較晚，發展較快
國際上一般認為，當人均GDP達到4000美元、城市化水平在45%-50%時，消費需求開始由單一的購物需求向綜合性消費需求發展，此時就具備了建設城市綜合體的條件;當人均GDP在5000-8000美元之間，城市綜合體有了一定的抗風險能力，進入發展階段;當人均GDP超過10000美元，城市綜合體便進入了高速發展階段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已經達到4100美元，2002年、2006年和2014年分別達到6100美元、1.15萬美元和2.97萬美元，2014年常住人口城鎮化率71.21%，已經進入城市綜合體的高速發展階段。
根據調查結果看，城市綜合體這一業態從2011年開始進入我市大眾視野，目前已有商業綜合體6個，分別是昆山高新區的中茵世貿廣場和超華城市廣場、城北的九方城(今年10月底開業)、昆山開發區的金鷹天地(今年1月底開業)和世茂廣場、花橋經濟開發區的綠地樂和城以及張浦鎮的首席MALL商業廣場(今年5月開業)，總建筑面積約80萬平方米，入駐商家880余戶，從業人員近10000人，今年上半年合計實現營業收入超1.3億元(不含新開業的九方城)。此外，還有在建的港龍城、五豐廣場、萬達廣場、正大商業廣場等。由此可以看出，我市城市綜合體發展起步雖晚，但發展速度較快。
2.零售餐飲為主，其他行業為輔
我市現有的商業綜合體多以大型超市、購物中心為主導，如中茵世貿廣場的百盛、超華城市廣場的歐尚、世茂廣場的大潤發、綠地樂和城的易買得等，聚集大量零售、餐飲商家，輔以部分居民服務業單位，有的再引入影院、兒童樂園、KTV等娛樂場所經營單位，其中約80%為個體戶，法人和產業活動單位較少。就從業人員來看，餐飲業和零售業從業人員最多，但就平均每單位的吸納就業能力而言，住宿業、餐飲業和娛樂業較強。從今年上半年實現的營業收入來看，仍以零售業為主，在全部調查單位中零售單位營業收入占比62%，其次為餐飲業，占比15%(詳見下圖)。但就調查了解的情況看，也有不少零售商家認為本店客流不大，人氣不夠，而大部分餐飲單位生意好，甚至需排隊等候，即存在“餐飲火爆、商業冷清”的現象。
圖1 我市商業綜合體基本經營情況
3.地理位臵優越為主要優勢，其他優勢不明顯
通過調查發現，多數商家認為綜合體地理位臵優越與否，是否能夠帶來大量客流是影響本店經營狀況好壞的最主要因素，而商場知名度、自身經營品牌知名度以及產品價格對銷量并無很大影響。相對于不在綜合體內經營的單位，客流量大和消費環境好是兩個最大優勢，其他方面則不存在明顯競爭力。
4.商戶規模較小，交易分散
就調查結果看，346家零售單位中，除購物中心及少數其他零售企業外，95%的單位今年上半年營業收入不到200萬元;225家餐飲單位中，72%的單位上半年營業收入不到100萬元。雖總體營業收入可觀，但就單個商家而言，規模普遍較小，交易較為分散。
5.餐飲網絡銷售普遍，零售單位較少觸網
隨著電商的不斷發展，互聯網銷售已逐漸向各行業滲透。通過對綜合體內商家的調查了解到，大多數餐飲單位都已加入美團、大眾點評等團購網站，且通過這些互聯網平臺的下單量大，不僅促進了銷售，而且起到了很好的宣傳效果。而零售單位中，除少數認為電商對自身影響不大或者通過已淘寶、天貓、微店等平臺進行網絡銷售外，大部分商家認為電商對行業發展造成了很大沖擊，使傳統的實體市場萎縮，但目前并沒有開展電商業務。
三、我市商業綜合體發展中存在的問題 1.缺乏統一科學規劃
空間布局不均衡，城區內大型商業業態密集，總體水平相對較高，而其他區域商業網點規模較小，大型業態缺乏，功能組合落后。目前，我市商業綜合體主要集中在昆山高新區和昆山開發區，其他區鎮除花橋經濟開發區和張浦鎮外都還沒有。另外，綜合體開發模式單一，定位不清，差異化不足。從調查結果看，我市商業綜合體無論在行業構成還是品牌入駐上都具有很大的相似性。
2.配套環境不夠成熟
作為一項系統工程，商業綜合體的開發應與城市產業發展水平、居民消費能力以及基礎設施建設相匹配。調查發現，不少商戶反映綜合體內停車位不足，周邊也沒有近距離的公共停車場，影響了客流的聚集。同時，周邊休閑、游樂設施不足，綜合體顯得較為孤立，影響長遠發展。
3.綜合體品質不高
普遍而言，現在的城市綜合體建設比較追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、后期運營管理水平不高等諸多問題。一方面，公共衛生、休憩等硬件設施有待完善;更重要的是軟環境方面存在很多欠缺，如文化內涵不夠，管理運營以及品牌塑造能力不足、商家與綜合體管理機構的配合不充分、缺少與周邊區域的互動等等，從而降低了城市綜合體應該具有的綜合價值，制約了升值空間，導致經濟資源難以聚集甚至有所流失。
四、促進措施
1.合理規劃，明確自身定位
隨著近幾年大量項目建成齊聚亮相，我市商業綜合體逐步壯大，未來競爭也將比較激烈，很可能出現兩極分化。要想取得成功，長遠發展，必須進行合理規劃，一是要明確目標群體及商圈范圍，二是要有區別于其他綜合體的經營特色，三是要清楚自身建筑特色對綜合體發展的影響。要綜合考慮外部環境和自身優劣勢，找準自身定位，避免照搬其他綜合體模式，走出一條差異化道路，否則容易引起不良競爭，影響綜合體的招商和未來發展，進而影響全市整體的經濟發展。
2.完善配套設施建設
要加強對商業功能與其他功能的協調研究，加快完善周邊基礎設施，暢通道路交通網絡、加快停車場及其他市政基礎設施建設，消除交通、環境等因素對商業綜合體發展造成的障礙和制約，以良好的外部環境促進綜合體發展。在良好的環境中種下“梧桐樹”，以便招來“金鳳凰”。
3.加大招商引資力度
商業綜合體和入駐商家是利益共同體，只有相互依存、相互合作才能共同發展。加強與大型商貿流通企業的合作，以重點項目為支撐，引領綜合體發展，吸引企業入駐。通過高檔、中檔不同層次品牌的結合，滿足不同群體的消費需求，增強綜合體的生命力和發展潛力。
4.創新經營管理制度
隨著越來越多的商戶入駐，商業綜合體已經成為城市商業的重要組成部分。除個別達到統計限上標準的外，更多的是未達到限上標準的經營單位及個體戶，在現有統計制度下，沒有達到限上標準的單位經營情況無法直接在限上統計數據中體現，只能通過限下抽樣推算。因此，有必要探索新的經營管理制度，既有利于商業綜合體的發展，又能夠符合統計制度的要求，使統計數據更準確地反映消費市場的發展情況。
商業綜合體發展的成功要素
選址、業態組合及營運策略已成為商業綜合體開發的三大關鍵問題，同時也是商業綜合體開發的成功之匙。
選址是綜合性項目開發過程中的第一步，也是決定該項目成敗的重要一環，因此選擇區位時一定要統籌規劃。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨認為：“盡管中央商務區的風險較小，但選址時考慮到第三產業發展的需要，亦可選擇農村或者工業城市進行開發。”
綜合開發區的成功與否仍取決于各個業態的組合，目前的城市商業綜合體包括四大核心業態：寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業態協同性最優，是商業綜合體開發最普遍的組合。從開發商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業綜合體開發業態組合的關鍵。
在開發過程中，不少開發商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態，開發商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。
城市商業綜合體，特指位于城市市區中心或主要商業區的商業綜合體，集社區公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等 為一體，綜合開發的房地產項目。規模和體量可大可小。
城市商業綜合體把城市中不同性質、不同使用功能的社會生活空間相結合，進行統一規劃，統一開發和管理，充分發揮城市功能與用地及建筑空間的共同作 用，形成一個完整的街區，滿足人們對于居住、消費、環保、休閑等多方面和諧統一的需求。
當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區域中心城市集中，現代生活方式和商業資源向郊區和二三線城市滲透、擴展，如何建設合理規劃的現代化的城市商業綜合體，是擺在實業界和政府面前的重要任務。
筆者多年從事城市商業綜合體的策劃和運營，有幾點體會： 一城市商業綜合體首先要符合城市發展規劃
隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區建設，還是舊區改造，都需要合理布局的商業網點配套，需要適合商業環境的新的商業物業內容，政府規劃部 門首先在用地上，應該充分預留商業用地，并科學規劃用地內容和控制性規劃要點。
由于城市商業綜合體首先是房地產建設項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現商業資源與城市功能的重新配臵，達到集約目的，是發展商和運營商 應該積極有為的工作。
發展商和運營商應積極為政府相關規劃提供有效建議，使建設項目的功能直接被接納到城市功能規劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發展規劃與 資源配臵的更好結合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區商業中心”區塊二級用地開發問題，對于緩解城市居住、交通、環境與治安等壓 力都是可以得到政府積極支持的，用地和規劃上也可獲得優惠便利的政策條件。
二、城市商業綜合體開發的關鍵原則
城市商業綜合體開發建設，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發，系統性強，工程巨大，包容內容 復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營必須堅持四大原則：
符合“剛性規劃”的原則：
城市商業綜合體復合了交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展 規劃中，引導和主導一個城市或城區的功能定位，如商業網點配套、街區產業復興、文化特色構成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其 商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制，以實際街區或項目用地進行策劃，用科學分析的數據和策劃報 審，突出土地利用與城市發展目標的完美結合，實行城市再造與城市文化內涵的融合，獲得用地和技術經濟指標上的批準，獲得開發報建過程的通暢。
2、符合“以商定產”的原則：
城市商業綜合體，一般是城市區域重點的商業中心樞紐設施或居住區重要的配套商業設施，也是對舊的街區商業的揚棄、繼承、創新、發展的過程，需要全面進行商業 資源、形態和業態的調查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優化配臵商業資源，提高投產物業資產利用價值的目的。特別是主力店、國內外一線二線的 商業品牌資源、具備主題商業價值的新的消費形態，需要在建筑設計前就落實主力店商家的各項工程技術要求和商業規范，落實商業業態匹配的空間營造和商鋪分 割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業規劃目的。如果不熟悉商業資源和商業發展趨勢，就是盲人摸象，結果自然可知。因此，建筑設計之前一定要進行充分的商圈、社區市場調研和商業規劃定位。
符合“以人為本”的原則： 城市商業綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規劃設計、建筑結構設計、空間 設計、景觀設計、綠化、區間布局及流線設計、交通組織、環保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務 的，深度設計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強 社會公眾參與性，給百姓創造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節到一厘米”的物業品質，形成消費者的精神共鳴和文化認知。
符合“投資共贏”的原則：
城市商業綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業街、公寓、高尚住宅、大型購 物中心、環境及市政配套等等物業設施，投資非常巨大，各類物業投資回報方式和周期多樣化。在項目產品規劃投產前，需要將概念性規劃設計與項目可行性財務分 析，以及投資開發周期、物業租售留回報方式結合，進行綜合分析，進行項目規模、產品內容、布局、體量的配臵，滿足各個利益相關方的權益組合，滿足項目實際 的資金籌措和回收。
三、把項目開發的程序做對
城市商業綜合體的建設和投產是投資商、發展商和運營商，以及相關服務機構、零售商、供應商，等等，高度協同的社會化勞動，作為投資商、發展商和運營商擔當著統籌項目的重要角色，也是最大的風險承擔者。
由于一些發展商自認為是“老板”，做事拍腦袋，或者財力不足盲目投資，或者專業能力局限，造成項目失敗的案例比比皆是。特別是產品規劃和硬件投產方面的問題，給項目帶來的損失相當巨大。所以，有錢有權不等于你有專業能力，也不等于你可以忽視商業地產的專業規范。
項目的操作應該以“格物致知、專業管控”的態度去進行，項目的投資運營、開發運營和商業運營都應該進行集中的計劃統籌，按照設定的程序，一環扣一環銜接實施。
二三線城市商業綜合體開發運營的要點
1、做對投資運營的程序。
土地成本、開發成本、運營成本都需要產品實現和變現，才能收回。而投資回報的方式依賴于不同項目產品的使用價值和資產屬性，租售留需反復測算論證。因此，投 資前的項目產品論證和概念性規劃設計，實際已經決定了項目投資的成敗。好的項目產品規劃設計，結合了商業、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費者等，多方 面的認同，可以在項目投產前就贏得投資機構和個人的認可和投入，使得發展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權融資、股權融資、施工單位代建等多種方式 建立良性投資組合，實現滾動開發，也可以在項目投產后較容易實現產品現貨變現，盤活現金流，甚至成為資本市場的上好產品。
2、做對開發運營的程序。
城市商業綜合體，往往是銷售型物業和持有型物業相結合進行產品總成，開發程序就要結合本地的情況設定，在規劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過大 盤住宅和寫字樓的先期投產，提前收回項目投資，而將配臵好的商業綜合體部分實現“訂單式”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構持有，或經 營權租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產品質量的關鍵，特別是擴初設計不細節和工藝程序的失敗也將直 接導致產品無法使用。
做對商業運營的程序。
城市商業綜合體歸根到底還是活的商業內容，構成一座活的城市生命體，提供給人們生產和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物 種，任何新生事物的產生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統一商業規劃和運營管理，項目要具備 獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產，需要嚴格按照商業運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業安防界面、開業營銷界面等工作的統籌，達到投產后的可持續經營，實現穩場和旺場的不同階段目的。 總之，做好城市商業綜合體，要符合具體的城市、區域的現實發展需要，在現有土地利用價值最大化上實現項目產品合理、符合投資目的、建設周期短、與居住社區和 城市商業格局匹配的預期建設目標，住宅產品和商鋪產品能夠保證收回投資，并持有部分經營性物業，形成穩場和旺場的城市商業綜合體。這要求投資發展商具備必 要的專業能力和眼光，需要專業的運營商全程專業管理，需要各類節點服務商提供專業經驗和技術規范!
我想先說問題的提出，是在中國房地產業協會商業休閑旅游地產專業委員會的指導下，結合這兩年我們在河北、內蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，
三、四線城市商業綜合體的實踐經過不完全統計提出一些個人意見供大家討論。有些數據在統計當中比較難得到，所以說是不完全統計，供大家參考使用。
商業地產(專題閱讀)的概念大家都清楚，為什么要把這個問題提出來，就是在三四線商業地產設計當中，融資的問題比一二線城市更困難。也就是說國際通行的商業地產隸屬于不動產范疇，簡單說就是自持物業，作為商業地產的開發建設應該遵循不賣的原則。但實際上我們通過設計實踐發現，這個問題并不是那么簡單。第二個就性質，商業地產具有金融產品的性質，依靠物業升值和租金作為資本積累的途徑，對于住宅地產有很大的不同，大家做商業地產設計的時候不是建筑師想怎么樣做都可以，一定要按照資本運營的規律來做。中國商業地產的現狀一方面是被片面地過度集中在以零售商業為依托的開發建筑商。商業建筑很容易引起大家跟商場、商店的聯系。就我們建設部和商業建設專業委員會的建議應該歸類于非住宅類地產。我們忽視了商業地產其他領域的開發建設。另一方面在以零售商業為依托的商業地產開發建設中，一定程度上存在著說唱兩張皮的現象。我是做實際設計的，我的發言可能更具體，更容易反映一線的實際情況。
一是 中國現階段生存和發展的環境，許多商業地產開發商做不到一平米不賣?，F實中商業地產開發建設中，賣商鋪，賣商場，賣寫字類，甚至賣酒店的企業企圖和交易實實在在比較普遍地存在。我說的比較普遍包括現在國內大家公認為做得非常好的領軍開發商是一樣的。
二是傳統開發商做住宅開發的慣性導致了做商業地產開發中帶有銷售商業的色彩是一種直接和看得見的現象。
三是在中國融資的困境是許多開發商發展中面臨的現實，賣掉是無奈的選擇。商業地產沒錢根本就沒得做，要想做就必須想辦法弄錢。談得不管怎么樣冠冕堂皇就是錢，住宅有一個好處一賣就是錢，沒有賣不掉的住宅但是有賣不掉的商業。商業地產短期難見效，我了解的情況和我接觸的情況賣商業是為了保持利潤率，一邊股價保值。
商業地產的復雜性、技術難度、安全感等諸多因素不是許多開發商可以想像和承受的，賣商業是許多開發商一開始就制定的開發計劃。
也接觸過房地產的基金，比如說我們在內蒙做的項目，融資渠道在一定程度上存在著好說不好做，好看不好使的現象，國際基金機構運作的要求和國內的理念、運行模式還相差比較遠，談得多，成的少，這也是現實。
第四個我想把成功的商業地產開發商，自持物業和銷售物業的概況給大家介紹一下?；旌祥_發的規模大約在40萬到60萬還有更大的，自持物業比例是
合肥商業綜合體范文第5篇
城市綜合體1986年誕生在巴黎拉德芳斯，興盛于紐約曼哈頓。它具有完整街區的特點，是整體布局完整，功能特色明顯，資源集合共享、多樣化多層次的現代服務業集聚區。它具有地段稀缺性、交通便捷優勢、現代城市設計、景觀與環境設計和大都市地標等典型特征，是現代化城市的服務功能的新型載體。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，在東南沿海等很多地區的大城市中心商務區內逐漸形成了很多以大型購物中心為主體的，集餐飲、娛樂等為一體的城市商業中心。此類商業中心一般規模都以10萬平方米為起點，并且還與星級酒店、寫字樓、高級公寓等相結合，形成了體量龐大、功能齊全的綜合性城市商業綜合體。城市商業綜合體在我國發展的十多年中，雖然時間遠不及外國城市發展的久遠，但是其中一些項目經過在實踐中積累了寶貴的經驗，水平有所提高，形成了新的業態設計新趨勢。
隨著我市經濟不斷發展，現代化、城市化不斷推進，消費品市場日漸繁榮，商業業態更加豐富多樣。除了傳統的超市、百貨商場外，城市綜合體的說法越來越流行。但對于什么樣的模式是或者不是城市綜合體，目前尚沒有正式統一的界定。一般而言，城市綜合體是融合商業零售、商務辦公、公寓住宅、酒店餐飲、娛樂休閑五大核心功能于一體的“城中城”，根據主導業態的不同可分為商業綜合體、商務綜合體、生活綜合體、單一綜合體以及綜合體集群。其中，商業綜合體一般為區域中心，以購物中心為主導，將商業、旅店、餐飲、辦公、文娛等三項以上城市生活功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互促進的聯動關系，形成一個有機整體。為了解我市商業綜合體發展情況，近期在全市范圍內開展了商業綜合體調查。
一、商業綜合體對經濟發展的意義 1.構建新的商業系統
商業綜合體集合了大型購物中心、休閑娛樂、餐飲、酒店、寫字樓，形成多種功能配套的商業集合體。各業態之間緊密聯系、相互依存、良性互動，從而強化各自功能，放大彼此價值，有助于形成“1+1>2”的效果，通過新的商業系統促進消費市場的發展。
2.優化城市產業結構
商業綜合體內聚集的多為零售、餐飲、居民服務、文化、娛樂等相關行業單位，有利于形成產業集聚，發揮集聚效應，促進第三產業的發展，優化城市整體產業結構。同時，由于綜合體具有功能協同、空間緊湊的特點，也有利于城市土地、交通等資源的集約高效利用。 3.提升居民生活品質
綜合體集購物、就餐、娛樂、休閑等多種功能于一體，給市民帶來便捷的生活體驗和豐富的物質文化選擇。同時，由于公共設施的完備、環境衛生的改善，能夠極大地提升市民生活品質和居住幸福感。
二、我市商業綜合體發展現狀 1.起步較晚，發展較快
國際上一般認為，當人均GDP達到4000美元、城市化水平在45%-50%時，消費需求開始由單一的購物需求向綜合性消費需求發展，此時就具備了建設城市綜合體的條件;當人均GDP在5000-8000美元之間，城市綜合體有了一定的抗風險能力，進入發展階段;當人均GDP超過10000美元，城市綜合體便進入了高速發展階段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已經達到4100美元，2002年、2006年和2014年分別達到6100美元、1.15萬美元和2.97萬美元，2014年常住人口城鎮化率71.21%，已經進入城市綜合體的高速發展階段。
根據調查結果看，城市綜合體這一業態從2011年開始進入我市大眾視野，目前已有商業綜合體6個，分別是昆山高新區的中茵世貿廣場和超華城市廣場、城北的九方城(今年10月底開業)、昆山開發區的金鷹天地(今年1月底開業)和世茂廣場、花橋經濟開發區的綠地樂和城以及張浦鎮的首席MALL商業廣場(今年5月開業)，總建筑面積約80萬平方米，入駐商家880余戶，從業人員近10000人，今年上半年合計實現營業收入超1.3億元(不含新開業的九方城)。此外，還有在建的港龍城、五豐廣場、萬達廣場、正大商業廣場等。由此可以看出，我市城市綜合體發展起步雖晚，但發展速度較快。
2.零售餐飲為主，其他行業為輔
我市現有的商業綜合體多以大型超市、購物中心為主導，如中茵世貿廣場的百盛、超華城市廣場的歐尚、世茂廣場的大潤發、綠地樂和城的易買得等，聚集大量零售、餐飲商家，輔以部分居民服務業單位，有的再引入影院、兒童樂園、KTV等娛樂場所經營單位，其中約80%為個體戶，法人和產業活動單位較少。就從業人員來看，餐飲業和零售業從業人員最多，但就平均每單位的吸納就業能力而言，住宿業、餐飲業和娛樂業較強。從今年上半年實現的營業收入來看，仍以零售業為主，在全部調查單位中零售單位營業收入占比62%，其次為餐飲業，占比15%(詳見下圖)。但就調查了解的情況看，也有不少零售商家認為本店客流不大，人氣不夠，而大部分餐飲單位生意好，甚至需排隊等候，即存在“餐飲火爆、商業冷清”的現象。
圖1 我市商業綜合體基本經營情況
3.地理位臵優越為主要優勢，其他優勢不明顯
通過調查發現，多數商家認為綜合體地理位臵優越與否，是否能夠帶來大量客流是影響本店經營狀況好壞的最主要因素，而商場知名度、自身經營品牌知名度以及產品價格對銷量并無很大影響。相對于不在綜合體內經營的單位，客流量大和消費環境好是兩個最大優勢，其他方面則不存在明顯競爭力。
4.商戶規模較小，交易分散
就調查結果看，346家零售單位中，除購物中心及少數其他零售企業外，95%的單位今年上半年營業收入不到200萬元;225家餐飲單位中，72%的單位上半年營業收入不到100萬元。雖總體營業收入可觀，但就單個商家而言，規模普遍較小，交易較為分散。
5.餐飲網絡銷售普遍，零售單位較少觸網
隨著電商的不斷發展，互聯網銷售已逐漸向各行業滲透。通過對綜合體內商家的調查了解到，大多數餐飲單位都已加入美團、大眾點評等團購網站，且通過這些互聯網平臺的下單量大，不僅促進了銷售，而且起到了很好的宣傳效果。而零售單位中，除少數認為電商對自身影響不大或者通過已淘寶、天貓、微店等平臺進行網絡銷售外，大部分商家認為電商對行業發展造成了很大沖擊，使傳統的實體市場萎縮，但目前并沒有開展電商業務。
三、我市商業綜合體發展中存在的問題 1.缺乏統一科學規劃
空間布局不均衡，城區內大型商業業態密集，總體水平相對較高，而其他區域商業網點規模較小，大型業態缺乏，功能組合落后。目前，我市商業綜合體主要集中在昆山高新區和昆山開發區，其他區鎮除花橋經濟開發區和張浦鎮外都還沒有。另外，綜合體開發模式單一，定位不清，差異化不足。從調查結果看，我市商業綜合體無論在行業構成還是品牌入駐上都具有很大的相似性。
2.配套環境不夠成熟
作為一項系統工程，商業綜合體的開發應與城市產業發展水平、居民消費能力以及基礎設施建設相匹配。調查發現，不少商戶反映綜合體內停車位不足，周邊也沒有近距離的公共停車場，影響了客流的聚集。同時，周邊休閑、游樂設施不足，綜合體顯得較為孤立，影響長遠發展。
3.綜合體品質不高
普遍而言，現在的城市綜合體建設比較追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、后期運營管理水平不高等諸多問題。一方面，公共衛生、休憩等硬件設施有待完善;更重要的是軟環境方面存在很多欠缺，如文化內涵不夠，管理運營以及品牌塑造能力不足、商家與綜合體管理機構的配合不充分、缺少與周邊區域的互動等等，從而降低了城市綜合體應該具有的綜合價值，制約了升值空間，導致經濟資源難以聚集甚至有所流失。
四、促進措施
1.合理規劃，明確自身定位
隨著近幾年大量項目建成齊聚亮相，我市商業綜合體逐步壯大，未來競爭也將比較激烈，很可能出現兩極分化。要想取得成功，長遠發展，必須進行合理規劃，一是要明確目標群體及商圈范圍，二是要有區別于其他綜合體的經營特色，三是要清楚自身建筑特色對綜合體發展的影響。要綜合考慮外部環境和自身優劣勢，找準自身定位，避免照搬其他綜合體模式，走出一條差異化道路，否則容易引起不良競爭，影響綜合體的招商和未來發展，進而影響全市整體的經濟發展。
2.完善配套設施建設
要加強對商業功能與其他功能的協調研究，加快完善周邊基礎設施，暢通道路交通網絡、加快停車場及其他市政基礎設施建設，消除交通、環境等因素對商業綜合體發展造成的障礙和制約，以良好的外部環境促進綜合體發展。在良好的環境中種下“梧桐樹”，以便招來“金鳳凰”。
3.加大招商引資力度
商業綜合體和入駐商家是利益共同體，只有相互依存、相互合作才能共同發展。加強與大型商貿流通企業的合作，以重點項目為支撐，引領綜合體發展，吸引企業入駐。通過高檔、中檔不同層次品牌的結合，滿足不同群體的消費需求，增強綜合體的生命力和發展潛力。
4.創新經營管理制度
隨著越來越多的商戶入駐，商業綜合體已經成為城市商業的重要組成部分。除個別達到統計限上標準的外，更多的是未達到限上標準的經營單位及個體戶，在現有統計制度下，沒有達到限上標準的單位經營情況無法直接在限上統計數據中體現，只能通過限下抽樣推算。因此，有必要探索新的經營管理制度，既有利于商業綜合體的發展，又能夠符合統計制度的要求，使統計數據更準確地反映消費市場的發展情況。
商業綜合體發展的成功要素
選址、業態組合及營運策略已成為商業綜合體開發的三大關鍵問題，同時也是商業綜合體開發的成功之匙。
選址是綜合性項目開發過程中的第一步，也是決定該項目成敗的重要一環，因此選擇區位時一定要統籌規劃。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨認為：“盡管中央商務區的風險較小，但選址時考慮到第三產業發展的需要，亦可選擇農村或者工業城市進行開發。”
綜合開發區的成功與否仍取決于各個業態的組合，目前的城市商業綜合體包括四大核心業態：寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業態協同性最優，是商業綜合體開發最普遍的組合。從開發商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業綜合體開發業態組合的關鍵。
在開發過程中，不少開發商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態，開發商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。
城市商業綜合體，特指位于城市市區中心或主要商業區的商業綜合體，集社區公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等 為一體，綜合開發的房地產項目。規模和體量可大可小。
城市商業綜合體把城市中不同性質、不同使用功能的社會生活空間相結合，進行統一規劃，統一開發和管理，充分發揮城市功能與用地及建筑空間的共同作 用，形成一個完整的街區，滿足人們對于居住、消費、環保、休閑等多方面和諧統一的需求。
當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區域中心城市集中，現代生活方式和商業資源向郊區和二三線城市滲透、擴展，如何建設合理規劃的現代化的城市商業綜合體，是擺在實業界和政府面前的重要任務。
筆者多年從事城市商業綜合體的策劃和運營，有幾點體會： 一城市商業綜合體首先要符合城市發展規劃
隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區建設，還是舊區改造，都需要合理布局的商業網點配套，需要適合商業環境的新的商業物業內容，政府規劃部 門首先在用地上，應該充分預留商業用地，并科學規劃用地內容和控制性規劃要點。
由于城市商業綜合體首先是房地產建設項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現商業資源與城市功能的重新配臵，達到集約目的，是發展商和運營商 應該積極有為的工作。
發展商和運營商應積極為政府相關規劃提供有效建議，使建設項目的功能直接被接納到城市功能規劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發展規劃與 資源配臵的更好結合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區商業中心”區塊二級用地開發問題，對于緩解城市居住、交通、環境與治安等壓 力都是可以得到政府積極支持的，用地和規劃上也可獲得優惠便利的政策條件。
二、城市商業綜合體開發的關鍵原則
城市商業綜合體開發建設，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發，系統性強，工程巨大，包容內容 復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營必須堅持四大原則：
符合“剛性規劃”的原則：
城市商業綜合體復合了交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展 規劃中，引導和主導一個城市或城區的功能定位，如商業網點配套、街區產業復興、文化特色構成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其 商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制，以實際街區或項目用地進行策劃，用科學分析的數據和策劃報 審，突出土地利用與城市發展目標的完美結合，實行城市再造與城市文化內涵的融合，獲得用地和技術經濟指標上的批準，獲得開發報建過程的通暢。
2、符合“以商定產”的原則：
城市商業綜合體，一般是城市區域重點的商業中心樞紐設施或居住區重要的配套商業設施，也是對舊的街區商業的揚棄、繼承、創新、發展的過程，需要全面進行商業 資源、形態和業態的調查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優化配臵商業資源，提高投產物業資產利用價值的目的。特別是主力店、國內外一線二線的 商業品牌資源、具備主題商業價值的新的消費形態，需要在建筑設計前就落實主力店商家的各項工程技術要求和商業規范，落實商業業態匹配的空間營造和商鋪分 割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業規劃目的。如果不熟悉商業資源和商業發展趨勢，就是盲人摸象，結果自然可知。因此，建筑設計之前一定要進行充分的商圈、社區市場調研和商業規劃定位。
符合“以人為本”的原則： 城市商業綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規劃設計、建筑結構設計、空間 設計、景觀設計、綠化、區間布局及流線設計、交通組織、環保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務 的，深度設計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強 社會公眾參與性，給百姓創造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節到一厘米”的物業品質，形成消費者的精神共鳴和文化認知。
符合“投資共贏”的原則：
城市商業綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業街、公寓、高尚住宅、大型購 物中心、環境及市政配套等等物業設施，投資非常巨大，各類物業投資回報方式和周期多樣化。在項目產品規劃投產前，需要將概念性規劃設計與項目可行性財務分 析，以及投資開發周期、物業租售留回報方式結合，進行綜合分析，進行項目規模、產品內容、布局、體量的配臵，滿足各個利益相關方的權益組合，滿足項目實際 的資金籌措和回收。
三、把項目開發的程序做對
城市商業綜合體的建設和投產是投資商、發展商和運營商，以及相關服務機構、零售商、供應商，等等，高度協同的社會化勞動，作為投資商、發展商和運營商擔當著統籌項目的重要角色，也是最大的風險承擔者。
由于一些發展商自認為是“老板”，做事拍腦袋，或者財力不足盲目投資，或者專業能力局限，造成項目失敗的案例比比皆是。特別是產品規劃和硬件投產方面的問題，給項目帶來的損失相當巨大。所以，有錢有權不等于你有專業能力，也不等于你可以忽視商業地產的專業規范。
項目的操作應該以“格物致知、專業管控”的態度去進行，項目的投資運營、開發運營和商業運營都應該進行集中的計劃統籌，按照設定的程序，一環扣一環銜接實施。
二三線城市商業綜合體開發運營的要點
1、做對投資運營的程序。
土地成本、開發成本、運營成本都需要產品實現和變現，才能收回。而投資回報的方式依賴于不同項目產品的使用價值和資產屬性，租售留需反復測算論證。因此，投 資前的項目產品論證和概念性規劃設計，實際已經決定了項目投資的成敗。好的項目產品規劃設計，結合了商業、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費者等，多方 面的認同，可以在項目投產前就贏得投資機構和個人的認可和投入，使得發展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權融資、股權融資、施工單位代建等多種方式 建立良性投資組合，實現滾動開發，也可以在項目投產后較容易實現產品現貨變現，盤活現金流，甚至成為資本市場的上好產品。
2、做對開發運營的程序。
城市商業綜合體，往往是銷售型物業和持有型物業相結合進行產品總成，開發程序就要結合本地的情況設定，在規劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過大 盤住宅和寫字樓的先期投產，提前收回項目投資，而將配臵好的商業綜合體部分實現“訂單式”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構持有，或經 營權租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產品質量的關鍵，特別是擴初設計不細節和工藝程序的失敗也將直 接導致產品無法使用。
做對商業運營的程序。
城市商業綜合體歸根到底還是活的商業內容，構成一座活的城市生命體，提供給人們生產和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物 種，任何新生事物的產生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統一商業規劃和運營管理，項目要具備 獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產，需要嚴格按照商業運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業安防界面、開業營銷界面等工作的統籌，達到投產后的可持續經營，實現穩場和旺場的不同階段目的。 總之，做好城市商業綜合體，要符合具體的城市、區域的現實發展需要，在現有土地利用價值最大化上實現項目產品合理、符合投資目的、建設周期短、與居住社區和 城市商業格局匹配的預期建設目標，住宅產品和商鋪產品能夠保證收回投資，并持有部分經營性物業，形成穩場和旺場的城市商業綜合體。這要求投資發展商具備必 要的專業能力和眼光，需要專業的運營商全程專業管理，需要各類節點服務商提供專業經驗和技術規范!
我想先說問題的提出，是在中國房地產業協會商業休閑旅游地產專業委員會的指導下，結合這兩年我們在河北、內蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，
三、四線城市商業綜合體的實踐經過不完全統計提出一些個人意見供大家討論。有些數據在統計當中比較難得到，所以說是不完全統計，供大家參考使用。
商業地產(專題閱讀)的概念大家都清楚，為什么要把這個問題提出來，就是在三四線商業地產設計當中，融資的問題比一二線城市更困難。也就是說國際通行的商業地產隸屬于不動產范疇，簡單說就是自持物業，作為商業地產的開發建設應該遵循不賣的原則。但實際上我們通過設計實踐發現，這個問題并不是那么簡單。第二個就性質，商業地產具有金融產品的性質，依靠物業升值和租金作為資本積累的途徑，對于住宅地產有很大的不同，大家做商業地產設計的時候不是建筑師想怎么樣做都可以，一定要按照資本運營的規律來做。中國商業地產的現狀一方面是被片面地過度集中在以零售商業為依托的開發建筑商。商業建筑很容易引起大家跟商場、商店的聯系。就我們建設部和商業建設專業委員會的建議應該歸類于非住宅類地產。我們忽視了商業地產其他領域的開發建設。另一方面在以零售商業為依托的商業地產開發建設中，一定程度上存在著說唱兩張皮的現象。我是做實際設計的，我的發言可能更具體，更容易反映一線的實際情況。
一是 中國現階段生存和發展的環境，許多商業地產開發商做不到一平米不賣?，F實中商業地產開發建設中，賣商鋪，賣商場，賣寫字類，甚至賣酒店的企業企圖和交易實實在在比較普遍地存在。我說的比較普遍包括現在國內大家公認為做得非常好的領軍開發商是一樣的。
二是傳統開發商做住宅開發的慣性導致了做商業地產開發中帶有銷售商業的色彩是一種直接和看得見的現象。
三是在中國融資的困境是許多開發商發展中面臨的現實，賣掉是無奈的選擇。商業地產沒錢根本就沒得做，要想做就必須想辦法弄錢。談得不管怎么樣冠冕堂皇就是錢，住宅有一個好處一賣就是錢，沒有賣不掉的住宅但是有賣不掉的商業。商業地產短期難見效，我了解的情況和我接觸的情況賣商業是為了保持利潤率，一邊股價保值。
商業地產的復雜性、技術難度、安全感等諸多因素不是許多開發商可以想像和承受的，賣商業是許多開發商一開始就制定的開發計劃。
也接觸過房地產的基金，比如說我們在內蒙做的項目，融資渠道在一定程度上存在著好說不好做，好看不好使的現象，國際基金機構運作的要求和國內的理念、運行模式還相差比較遠，談得多，成的少，這也是現實。
第四個我想把成功的商業地產開發商，自持物業和銷售物業的概況給大家介紹一下?；旌祥_發的規模大約在40萬到60萬還有更大的，自持物業比例是
合肥商業綜合體范文第6篇
城市商業綜合體是經濟、城市、社會發展的必然產物，是社會分工細化的需要，是區域和城市競爭力增強的重要表現形式，是房地產業高度化的重要表現形式。
綜觀目前的商業綜合體有五個發展的方向：即
1、以服務城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業綜合體。
2、以特出以休閑旅游業態為主題的城市休閑旅游的城市商業綜合體。
3、以特出服務總部經濟為重點的商業寫字樓為主體的樓宇經濟城市商業綜合體。
4、以服務知識經濟和創意地產為主的創業地產商業綜合體。
5、以服務特色主導產業為重點的特色商業綜合體。
它是傳統地產的升級版，不僅僅是開發物業那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業功能發展的需要。要了解區域商業不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所能承載商業的功能。必須對區域商業水平有準確研判，對商業建筑形態功能匹配有清醒的定位。
城市商業綜合體是一種復合型地產，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業態之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數效應大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產生的城市品牌名片的效應。要從規劃、空間、工程上研究如何實現，更應該從服務、業態、支撐、可持續、時間維去考慮其的設計定位，要用文化的靈魂去賦予商業綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當地地理位置、政治位置、經濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。
城市的規模等級決定著商業綜合體開發是否必要，以及數量，一般每五十萬城市人口一個商業綜合體是有較強生命力的。
商業綜合體定位上對物業和業態兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應該仔細選擇保留什么產權資產。要實現項目工程周期性的循環、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環，其次要實現銷售的快速循環，還要實現經營的可持續循環提升、實現我們資本的放大變現的循環。