老舊小區改造管理建議范文第1篇
一、現狀與舉措
(一)現狀
1.模式方面。一是社區居委會自管，約占月城區的90%，主要以保潔為主，小區綠化、維修等分別由區有關部門承擔;二是物業產權單位委托社區居委會從事保安、保潔工作，其他綠化、維修等工作由產權單位出資委托管理，約占5%;三是房管站及街道開展簡單的物業管理工作，約占5%。
2.規模方面。月城區八個街道共有老舊小區無物業管理房屋1978幢、97416套，約687萬平方米。從2009年開始已在8個街道9個小區的153幢、7632套、52.6萬平方米先期實施準物業管理試點(介于專業物業管理與社區自治管理的一種模式)，在試點的基礎上，今年又確定在16個小區334幢、15688套、1307152平方米繼續推進準物業管理。至今，已有約22%的無物業管理老舊住宅小區推行了社區化準物業管理。 3.管護方面。老舊小區的物業大多是上世紀90年代以前建設的，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于老舊小區實行的是低租福利制的管理模式，物業費收取率及低，使得房屋和基礎設施得不到及時維修和保養，致使房屋設備陳舊、老化。盡管近幾年月城區政府投入大量資金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小區綠化改造提升，但由于缺乏長效機制，小區“失管、失養、失修”等問題嚴重存在。
(二)主要舉措
1.建立機構。為保障物業改善工程的順利實施，月城區政府于2015年8月成立了月城區物業管理改善工程領導小組，各街道、社區也相繼成立準物業管理工作機構，一般由社區書記或主任兼任物管負責人。通過區、街道、社區三級聯動機制，推進改善工程。同時召開物改工作的專題會議，明確了月城區各職能部門的工作職責，并制訂了《月城區老舊小區住宅小區物業管理改善工程實施方案》。
2.營造氛圍。積極宣傳相關法律法規和政策，在月城區8個街道71個社區張貼準物業管理“宣傳海報”，對無物業管理狀況作了全面的調查，進行了分類梳理。深入社區逐一聽政，并落實“四問四權”(問情于民、問需于民、問計于民、問績于民;知情權、選擇權、參與權、監督權)，廣泛征求意見、建議，形成共識。組織試點單位負責人參加市、區兩級宣傳教育和業務培訓，幫助引導廣大居民對準物業管理的知曉和參與，培養物業管理有償服務意識，為推行物業管理提供組織保證和良好的外部環境。
3.落實資金。根據市配套政策要求落實了社區準物業管理中的經費，去年撥付25萬元，今年共安排87萬余元，也已全部到帳。主要是對生活困難的家庭救助、幫扶，補貼等方式，保證其也能享有相應的權利。同時加強了物業維修基金的使用。
4.建章立制。對老舊居住小區開展準物業管理在我市是一種嘗試，在月城區也是一種新事物，主管部門在開展此項工作時，做了大量調查研究工作，提出了試點單位要達到“八個有”的規范要求，即：有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維護、有綠化養護、有道路保養、有維修服務。從對去年9個小區實行準物業管理視察情況看，基本達到要求，并在不斷創新和規范中。
二、問題與困難
(一)觀念陳舊。多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，在調查中，90%以上的居民對住宅小區“要不要物業管理”給予了肯定的答復，但65%以上的居民認為，物管是政府的事，應有政府承擔一切費用，35%的居民認為如果引進物管要花錢，還不如不引進，心里有抵觸情緒。消費觀念有待轉變，“花錢買服務”的意識淡薄。去年杭州市出臺文件，統一收取每平方物管費為0.15 元，即便是如此低廉的費用，物管負責人對能否收齊物管費心存疑慮。物管收費難一定程度上制約了物業服務質量和水平的提高。
(二)產權分散。老舊小區住房產權形式有商品房，房改房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房等。住房的產權人也具復雜性，有居民個人、直管公房、單位產權人(包括省級單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、電信、郵政、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。且大多各自為“居”，難以形成一定規模的物業管理區域。有的老舊小區城市主干道、支路橫穿其中，有大量社會車輛通行，無法實施封閉管理。
(三)基礎薄弱。老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市居民生活水平的提高，對硬件設施的提升提出了更高的要求，如管理用房不夠、大小市政配套不到位，還如綠化面積過小、機動車停車難，大部分老舊小區沒有體育健身設施和文化活動空間等，有些是可以通過大量投入進行改造提升，有些項目就是投入了也無法改變，如居住空間方面的問題等。
(四)管理缺失。社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾，業主期望值與物業管理現狀倒掛。從一項“住宅小區環境衛生方面”問卷中，對清潔狀況反映最大的是：小廣告亂貼，占56.39%，垃圾隨地棄置占20.28%;對社區綠化評價一般的和不滿意的占了52%;對停車占道，認為經常發生的占39.13%，沒有占道的僅為6.67%。有些居民竟在自己家邊搭雞棚、圈狗窩、種蔬菜，法律對業主的行為存在缺失。社區與物業的矛盾、物業與業主的矛盾，以及公共維修、綠化養護、停車管理等矛盾錯綜復雜，有時難以調和。
三、對策與建議
(一)認識要再統一。加強老舊小區的物業管理，是踐行“以人為本、以民為先”理念、解決人民群眾最關心最直接最現實利益問題、提升人民群眾生活品質的民心工程，是推進“和諧社區”建設、提高城市文明程度和管理水平的基礎工程，是落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的實事工程，區各有關部門要進一步解放思想、創新思路、落實舉措。街道辦事處要切實將推進物業管理作為一項重要工作任務來抓。要充分發揮社區黨委核心作用，建立和健全小區綜合管理體制，保證老舊小區物業管理工作順利推進，并及時總結經驗，建立和完善物管長效機制。
(二)經費要再落實。按照“全覆蓋、低收費、有補貼”的要求，用好、用足市政府關于推進物業管理相關資金和配套政策，區、街要按文件要求，及時匹配到位，并保證這一資金和政策的持續性，同時積極爭取市財政補助資金按社會發展和物價上漲指數有一個增長的比例。規范物管服務收費行為，物管小區可以根據管理規模、服務成本、經營收入等情況，在政府指導價(每月每平方米建筑面積1.2元，可上浮20%)規定的幅度內，充分征求居民意見后確定具體收費標準。對確實入不敷出的物管小區，建議以街道為單位進行統籌，?？顚Ｓ?。同時建議月城區政府要減免相關物管稅費，出臺相應的扶持政策，對小區物管自有經營房、停車收入和小區廣告收入要全部足額用于小區物業管理。
(三)硬件要再改善。對老舊小區硬件設施的改造和提升，是提高居民生活品質的根本問題，也是實行物業管理的核心環節，因此在推進“庭改”工作中，結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行全面改善，特別是小區道路、房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業管線改造、公共照明、監控設施、保安門、綠化配置、停車位劃定等，與大市政和整體布局相適應，盡可能一步到位，不留遺憾。抓住市政府對購買物管用房的補貼政策，盡快在全區開展排摸、統計，能新建的就新建，能新購的就新購，能置換的就置換，能補辦手續的就補辦手續，總之，要保證物管用房足額配置到位。因多種原因，暫時不能配置物管用房的，也要采取臨時借用、租賃等過渡性辦法解決。
(四)服務要再提升。月城區政府在加強對物管人員職業培訓和技能培訓的同時，要加大對街道物業管理推進工作的考核，并列入年終工作考核內容。建立健全基層物管組織機構，建議在街道城管科增掛物管辦牌子。在條件許可的社區設立物管專管員，因條件限制一時無法解決的，通過整合資源，明確現小區配備的城管協理員兼管物業管理工作。加強社區準物業管理臺帳。規范工作制度，不斷深化服務標準，落實責任片，規范便民卡。盡快建立爭議化解和糾紛處理工作機制，制定物業管理中投訴糾紛中的工作職責和處理程序，制定和完善物業應急管理機制，為廣大居民提供最便捷、最有效的服務。加強資源整合，為使有限的經費發揮更大的作用，以街道為單位配備專業技術人員，由街道城管科(物管辦)對技術人員進行統一調度，為各小區居民提供各項維護和維修服務。
(五)部門要再聯動。盡快成立區、街推進物業管理領導小組，進一步明確建設、城管、行政執法、工商、公安、民政、衛生、國土、規劃、環保等部門和相關專業單位的管理職責，各相關部門和專業單位要按職責分工、制定管理細則，做到不越位、不錯位、不缺位。月城區政府應定期召開物管工作例會，分析研究、協調解決物管工作和準物業管理推進工作中碰頭的困難和問題。共同推進老舊小區的物業管理。充分發揮街道和社區在物業管理中綜合協調作用。社區居委會也要將物業管理納入日常管理工作，開展相關的宣傳、協調、檢查和考核等工作，確保正常運行。
老舊小區改造管理建議范文第2篇
一、指導思想
深入貫徹落實科學發展觀，著眼于加快推進城市建設，以改善民生為核心，以優化城市人居環境、提高居住品質為目標，堅持政府主導、社會參與、業主自治，著眼長遠、標本兼治，屬地負責，突出重點、分布實施的原則，著力解決老舊小區建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等群眾反映強烈的問題。
二、主要目標
在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、基本原則
(一)分類實施、統籌推進。老舊小區綜合治理分為基本型和提升性，在改造過程中優先進行基本型改造，結合實施條件和示范要求實施提升性?；拘托^整治是將影響居民生活的滲漏、危樓加固、下水道疏通、道路、消技防設施、維修、照明、綠化補植、停車場復建、物業管理等作為基本內容，有條件實施墻體出新、配套體育設施等;提升性整治是在滿足基本型改造后，增加節能改造或“適老化”改造內容。
(二)綜合整治、標本兼治。注重改造老舊小區的整體環境，改造水、電、排污等生活配套設施，既要對小區環境進行硬化、綠化、美化、亮化等，又要注重日常物業管理長效機制建立，實現建管并舉、標本兼治。
(三)政府主導、居民參與。在綜合整治和后期物業管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民共同管理小區的義務與職責。
四、整治內容
(一)完善基礎設施
1.清除違章搭建。小區內搭建的一切違章建筑要在項目施工前全部拆除，私占的用于種菜、養家禽等的公共用地要求居民在項目實施前自行恢復原狀。 2.修整、翻建小區道路。小區道路達到城市居住區道路建設規范標準，做到道路暢通，路面平整無坑洼，路牙整齊無缺損，有條件的小區應符合無障礙通行要求。 3.疏通、翻建地下管網。更換破損窖井蓋，清理、整修、補建化糞池。實施雨污分流，保證排水通暢。
4.改造水、電、氣三表出戶管網。水、電、氣三表未出戶的要實行出戶管網改造，確保水、電、氣收費直收到戶。有條件的小區應鋪設天然氣管道。
5.修整、規范桿管線設施。完善和規范路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃氣、消防等桿管線及設施設備，有條件的小區要做到桿管線下地，條件不具備的小區要統一高度和線路走向，杜絕亂拉亂接。
6.整治、新建停車設施。新建、改擴建和整修公共非機動車(棚)，盡量滿足小區內居民非機動車停放需求：整頓機動車庫(位)使用秩序，回復車庫停車功能;增設交通標志，劃設機動車停放位置;有條件的小區可改建、補建機動車停車位。 7.更新、規范環衛設施。增設標準化垃圾桶，保障小區居民生活垃圾傾倒和堆放。
(二)修繕改造房屋
1.整修屋面。在不影響相鄰住戶采光、房屋結構、抗震設防要求的前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面改造成斜坡屋面。
2.整治外觀。對破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻進行防滲、粉刷處理，達到防漏、美觀效果。整修、更換破損落水管道。
3.整治樓道。清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，刷白樓道內墻，整修樓梯扶手、欄桿、樓道窗，修繕破損臺階，修繕、添置公共照明、郵政設施。 4.節能改造。有條件的小區或樓棟可進行外墻和屋面保溫改造。
(三)提示環境質量
1.整治綠化。優化綠化布局，拆除占綠、毀綠的違章建筑物(構筑物)，恢復綠化功能，盡可能提升綠化檔次。
2.配套休閑設施。維修改造原有休閑場地，配置健身器材等文體設施，有條件的小區要新建休閑設施。
3規范文化宣傳設施。在小區主要出入口設置小區平面示意圖，方便群眾了解小區總體布局;合理配置宣傳欄、公示牌等設施，力求美觀整潔。
(四)完善公建配套 1.整治配套用房。對被占用或閑置的公建配套用房進行清理、清退和調整，恢復原有使用功能。
2.規范設置公共服務設施。根據規范要求，結合小區規模，補建和完善社區服務、居民文化活動等公共服務設施。
(五)改造技防設施
1.實行封閉管理。對尚未實施封閉管理的小區，有條件的要實施封閉管理。合理確定小區大門的位置和數量，有條件的小區要設立門衛室、警務室、治安報警點;零星住宅樓盡量并入臨近小區進行統一管理。
老舊小區改造管理建議范文第3篇
一、基于社區居家養老視角的城鎮老舊小區改造的迫切性
（一）我國城鎮老齡人口不斷攀升
國家統計局于2019年2月28日發布的《中華人民共和國2018年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，截至2018年末，全國內會總人口139538萬人，其中城鎮常住人口83137萬人，占總人口比重為59.58%，60周歲及以上人口24949萬人，占總人口比重的17.9%;65周歲及以上人口16658萬人，占總人口比重的11.9%。這一數據與2017年末相比較，城鎮常住總人口比重上升了1.06個百分點;60周歲和65周歲以上人口比重分別上升了0.6和0.5個百分點，揭示了我國城市化人口和老年人人口比例逐年增長。世界衛生組織通常將60周歲以上老齡人口占總人口的比例超過10%，或者65周歲以上的老齡人口占總人口比例超過7%的國家定義為老齡化國家。根據這一定義，我國早已步入老齡化國家的行列，且老齡化比例在未來一段時間內會不斷攀升。
（二）社區居家養老成為主流，老舊小區配套不完善
1. 社區居家養老模式是我國城鎮居民養老的首選
我國基本養老模式大致可以分為三類：家庭養老、機構養老和社區居家養老三類。家庭養老指老年人與子女或親友共同居住，由家人及親友提供生活照料和情感慰藉。機構養老是指老人在福利院、敬老院、老年公寓、老年護理院等養老機構進行養老。社區居家養老指老年人以社區服務為依托、居住在自己的家庭養老。由于我國20世紀70年代實行計劃生育政策，以及城市化進程的加快，人口流動頻繁等因素，傳統大家庭越來越少，傳統家庭養老也隨之越來越少。同時由于受傳統文化、費用以及機構養老床位緊張且不健全等因素影響，選擇機構養老方式的老年人占比也較低，據相關人員統計，只有5%的老年人愿意接受機構養老?；谖覈幕緡?，絕大多數老人采取社區居家養老，因此，得到政府的高度重視，全國老齡辦等十部委在《關于加快發展養老服務業的意見》中強調“要逐步建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老服務體系”。
2. 老舊小區養老功能存在欠缺
據住建部調查統計，全國共有老舊小區約16萬個，建筑面積約40萬億平方米，這些老舊小區不同程度存在著基礎設施和配套設施不完善的缺陷，絕大部分沒有或者缺少養老配套設施。多層住宅由于時代因素大部分未設立電梯，使老年人處于上不去、下不來的尷尬境地，給老年人居家養老造成了諸多不便。隨著我國城市化進程和老年人比例的不斷遞增，老舊小區養老設施的改善需求越來越迫切，國家部署推進城鎮老舊小區改造，為改善老舊小區居家養老環境帶來重大契機。
二、老舊小區居家養老改造建設對策
（一）政府主導，政策扶持
1. 地方政府制訂老舊小區改造建設方案
首先，地方政府應成立專門老舊小區改造機構，負責轄區內老舊小區改造工作。其次，地方政府應制訂詳細的老舊小區改造流程和實施方案，使老舊小區改造建設有章可循，依法建設，可引導老舊小區根據自身具體情況，制訂具體的改造建設規劃方案，實施“一小區一方案”，區別實施。
2. 各級政府加快出臺老舊小區改造優惠政策
首先，各級政府應充分認識老舊小區改造的重要性和迫切性，盡快出臺大力度的改造扶持政策，在老舊小區改造用地、規劃及建設等方面出臺優惠政策。其次，在老舊小區改造建設資金方面予以支持。專門設立專項基金，對小區改造予以一定比例的扶持，通過政府補一點，業主攤一點的方式多方籌措資金，對于老舊小區業主承擔確有困難的，通過引導社會資金注入項目，加快項目開展實施。
3. 積極倡導，做好老舊小區改造的宣傳工作
老舊小區改造建設牽涉面廣，涉及群眾切身利益，政府應積極倡導，通過各級宣傳媒體，做好群眾的思想工作，促進老舊小區改造工作的順利開展。
（二）全面提升老舊小區居家養老硬件設施
1. 完善老舊小區基礎配套設施
20世紀90年代以前建成的老舊小區中居住者大多是趕上福利分房時代的老人，老齡化程度遠高于新建小區。由于時代因素，當年建造標準與現代存在較大差異，許多老舊小區中樓梯單元出入口沒有坡道，也缺少電梯，一些居住在較高樓層的老人由于腿腳不便，常年無法下樓，一旦生病需要兩三個人抬輪椅才能成行，給生活帶來較大困擾。老舊小區改造應首先解決老人能下得來、出得去的問題，設法在老舊小區加裝電梯，內部空間受限的樓體可考慮加裝外掛電梯，電梯也應充分考慮現代急救因素，選取擔架能出入的型號，并且應考慮老年人日常乘坐安全，在電梯內側加裝扶手。樓道出入口也應增設緩行坡道，樓道地面應選擇防滑建材。此外，還應充分考慮老年人生理及生活特點，在小區道路、綠化、配套設施等方面融入適老化改造，如在休閑空間加裝休憩座椅、路標指示牌字體加大等，適應老年人生活需要。
2. 完善老舊小區的養老設施
首先，應配建社區醫療站，方便老年人體檢、日常用藥、簡單醫療等，還應適當設立心理醫生，加強老年人心理疏導。大型社區還應考慮設立社區病房和托老院，對于日?；疾±先撕投唐跓o人照料的老人進行治療、收養。其次，應考慮適當配建便老配套設施，如菜市場、便利店、銀行、餐飲等，引入專業餐飲公司開辦社區食堂等。最后，應根據社區情況配建老年娛樂類、學習類、養生類、社交類的活動設施，如棋牌室、老年大學、閱覽室、養生俱樂部、健身中心、戶外茶室、風雨戲臺等，為老年人積極養老創造良好環境。
（三）全面提升老舊小區居家養老服務及管理水平
1. 政府牽頭，全面深化居家養老服務體系
各級政府應深入細化養老服務的相關配套政策，地方政府更應將社區養老納入政府管理和保障范疇，不斷探索適應時代發展的養老服務管理措施。同時，教育行政部門應積極倡導發展養老服務體系的人才培養，盡快彌補養老服務人才短缺的困境，適應現代養老的需求。
2. 提高物業公司的居家養老服務水平
目前，許多小區物業管理不到位，在服務方面存在差距，老舊小區在設施改造建設的同時，應不斷加強小區物業管理及服務質量的建設。通過選聘大型專業化物業管理公司，加強物業公司居家養老專項培訓及考核，提高物業公司居家養老服務水平。
結束語
總之，隨著我國老齡化程度的不斷提高，老舊小區不能適應老年人居家養老的矛盾愈發突出，我們應積極倡導加快老舊小區改造建設，全面提升老舊小區居家養老硬件設施，不斷提高社區管理和服務水平，為老年人高品質居家養老生活創造環境。
摘要：我國老齡化程度越來越高，養老問題已成為社會的焦點問題，社區居家養老成為絕大部分老人的選擇，但許多老舊小區現實環境不能滿足老年人居家養老的需求，加強老舊小區居家養老配套建設刻不容緩。目前，國家部署推進城鎮老舊小區改造，我們應抓住機會，搞好老舊小區居家養老配套建設，為老年人居家養老創造良好環境，同時拉動國內經濟發展。
關鍵詞：社區居家養老,老舊小區,改造
參考文獻
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老舊小區改造管理建議范文第4篇
物業公司在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心;以滿足小區業主的需求為目標;以業主的滿意為公司的最高追求;在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。
一、管理內容
1、服務星級標準。
小區二星級服務標準。設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、消防安全及安全保衛工作。
小區出入口做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏;能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、
家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。
保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。
3、持證上崗掛牌服務。
物業公司管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。
4、定期公開相關費用或資金支出情況。
堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況(至少每季度公布一次);在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。物業公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。
5、培訓學習。
定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常;供水、供電、供氣等設備使用正常;規范活動場所，機動車、非機動車停車場，
機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
6、小區綠化管。
制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
7、保潔管理。
將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。
8、設施設備管理。
老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律;在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。
對共用設施設備進行日常管理和維修養護。建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人;操作維護人員
嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。
設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。
制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。
9、房屋管理。
對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復;屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。
有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。
對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部
門。
10、物業管理制度與檔案、資料管理。
在日常管理中要建立交接班登記制度;建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
11、其他管理
(1)定期開展有意義、健康向上小區文化活動。 (2)積極支持參與社區文化建設。
(3)無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。
老舊小區改造管理建議范文第5篇
物業公司在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心;以滿足小區業主的需求為目標;以業主的滿意為公司的最高追求;在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。
一、管理內容
1、服務星級標準。
小區二星級服務標準。設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、消防安全及安全保衛工作。
小區出入口做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏;能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、
家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。
保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。
3、持證上崗掛牌服務。
物業公司管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。
4、定期公開相關費用或資金支出情況。
堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況(至少每季度公布一次);在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。物業公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。
5、培訓學習。
定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常;供水、供電、供氣等設備使用正常;規范活動場所，機動車、非機動車停車場，
機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
6、小區綠化管。
制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
7、保潔管理。
將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。
8、設施設備管理。
老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律;在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。
對共用設施設備進行日常管理和維修養護。建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人;操作維護人員
嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。
設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。
制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。
9、房屋管理。
對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復;屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。
有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。
對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部
門。
10、物業管理制度與檔案、資料管理。
在日常管理中要建立交接班登記制度;建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
11、其他管理
(1)定期開展有意義、健康向上小區文化活動。 (2)積極支持參與社區文化建設。
(3)無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。
老舊小區改造管理建議范文第6篇
《杭州市區老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案》已經市政府同意，現印發給你們，請遵照實施。
二○○九年六月十五日
杭州市區老舊住宅小區物業管理
改善工程實施方案
為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程?，F制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與杭州經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、主要目標
總體目標：力爭到2011年年末，杭州市區(包括上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區，以下簡稱五城區)實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶)基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、實施范圍
杭州市區五城區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.1999年以前建成;
2.房屋標準成套;
3.尚未開展專業化物業管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。
五、實施步驟
1.調查計劃階段。2009年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。2009年7月-2011年年底，全面推進五城區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中2009年完成100萬平方米，2010年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。
六、改善措施
(一)完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：
(1)劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域;零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。
(2)建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
(3)配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：
(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
(2)環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
(4)公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。
(二)建立物管機制。
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位(一個獨立產權單位為一戶)，采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業;選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。
2.
實
施
物
業
管
理
。
(1)社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照杭州市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。
(2)專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務
費
七
、
資
金
政。 策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危
舊
房
改
善
工
程
專
項
經
費
。
2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：
(1)環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔;承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算
結
果
按
1：
1配
套
解
決
。
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果
按
1：
1配
套
解
決
。
(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔;電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。
(4)物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解
決
八
、
保
障
措
。 施
1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處(鄉鎮政府)應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼;建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免;水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。
4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道(鄉鎮)、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。