住宅小區物業管理要求

第一篇：住宅小區物業管理要求

住宅小區物業特點與管理要求

文章來源：發表日期：2008-12-19

1.住宅小區的特點

(1)以居住功能為主，其他功能設施齊全。居住是住宅小區的主要功能，小區內商業、體育健身、文化教育、娛樂等設施較為齊全，能夠滿足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服務與管理。

(2)人口密度高，人口結構復雜。住宅小區建設是一種社會化的住宅開發，一般都具有一定規模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區內人口密度高的特點。小區內的業主和使用人來自城市各行各業、各個階層，在職業特征、文化素養、傳統習慣、生活方式等方面形成了復雜的結構，長期相互影響中，形成了相對獨立的“社區文化”。

2.住宅小區的物業管理目標及管理要求

(1)住宅小區物業管理的目標

1)創造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環境。

2)提供便利、快捷的多種服務，方便居民生活。

3)發揮物業的最大使用價值，保證物業的正常使用。

(2)住宅小區物業管理要求

1)物質環境要求包括：

① 搞好小區設施配套建設。主要是指治安、消防、衛生、交通、文體、娛樂等公共設施的配套，一般按照“統籌兼顧、添建補缺”的原則，就近方便地配置。

② 美化環境。保護環境，衛生保潔，保證園區的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規劃園區，提供宜人的環境。

③ 做好小區的基礎管理工作，尤其是房屋修繕、公共設施保養維護、道路交通管理等工作要做到規范正規、便捷優質。

2)社會環境管理要求

① 健全機構，形成機制，實行專業管理與業主自治管理相結合的模式。充分發揮業主委員會的作用，調動多方面的積極性，使專業管理與民主管理相結合。

② 完善制度，協調理順內、外部各方關系，進行綜合治理。

③ 開展社區文化活動，加強精神文明建設，豐富業主和使用人業余文化生

第二篇：小區管理處主任職責與要求

物管經理職責與要求

管理處經理崗位要求與職責

要求：

1.大專以上學歷。

2.熟悉ISO9000標準與要求,有三年以上相關行業經驗,熟悉物業管理運作程序。

3.一定的協調和組織能力。

4.了解行業法規和要求。

職責：

●參與重大項目的合同或標書的評審;

●編制新增項目的物業管理方案;

●參與新接管項目的驗收工作;

●組織本部門員工的專業技能培訓;

●自我監督與質量體系有關的程序操作,發現不合格時,及時采取糾正措施及適當的預防措施;

●制定各專項規章制度,對本部門員工工作業績予以評審;

●負責所屬項目的物業管理的日常工作,并對部門員工進行業務指導;●檢查監督各項業務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告;●與政府有關部門聯絡,了解行業最新規定;

●推廣新的有效的管理方法,并總結分析,提出合理的建議。

2004年10月28日

基本工作職責

認真貫徹執行省公司和本公司經營方針、政策;制訂分公司相關專業發展規劃及實施細則;確定本部門年度工作總體計劃和實施細則;負責本部門日常管理工作，督促、指導、考評部內工作人員履行崗位職責，保證部內各項工作的有序開展;指導縣(市)局相關專業的工作。

基本任職資格

1、政治思想素質好，具有一定的綜合分析、組織領導和協調能力;

2、從事管理、技術工作3年以上，在副職崗位工作2年以上;

3、具有大學本科及以上學歷和中級及以上專業技術職務任職資格;

4、年齡一般男不超過50周歲、女不超過45周歲;

5、身

體健康，能承擔繁重的工作任務。

管理中心工作職責

1、實施對委托管理物業的驗收和接管;

2、根據《物業管理委托合同》組織提供各項綜合服務以及各項專項服務;

3、組織實施管理中心的各項工作規范,保證各項工作的有序開展。

4、組織員工完成崗位職責，合理調配人力資源，完成對員工的各項考核。

5、組織實施員工勞動保護和安全生產的各項工作規范和措施;

6、對物業管理服務分供方的工作進行監控、檢查和評價;

7、組織物業管理相關費用的收繳工作;

8、處理和記錄客戶的投訴;

9、組織開展顧客意見征詢和調查活動;

10、對托管物業實施物業管理服務時的對外聯絡工作;

11、實施相關文件和資料及質量記錄的管理;

12、組織相關標識的實施及管理;

13、完成公司交辦的其他工作。

崗位名稱 管理中心經理 所屬部門 管理中心

直接上級 公司副總經理 下屬員工 副主任、管理員、事務員、各班組長

工作目的 組織管理中心全體員工完成公司下達的責任目標

工 作 描 述

職責任務

1、按照物業服務合同約定，完成物業管理區域的房屋及配套設施設備和相關場地

的維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，協助做好物業管理區域內的安全防范工作;

2、認真貫徹落實公司的經營方針，完成公司下達的經營管理目標;

3、組織實施公司質量管理體系，服務達到質量要求，滿足客戶需求;

4、組織實施服務對象滿意度調查活動;

5、協助做好專業服務分供方的選擇;

6、積極開展市場調查，了解客戶需求，及時增設特約服務項目或內容;

7、協調好與業主(業主委員會)、街道辦事處(居委會)、派出所等相關單位的

關系;

8、提出管理中心人力資源配置的建議;督促、指導、考評管理中心人員履行崗位

職責，定期對管理中心員工進行績效考核，公正評價員工的工作業績;保證管理中心各項工作的有序開展;

9、落實安全生產責任制。

關鍵業績標準

1、業務收入、生產成本;

2、設備完好率;

3、設備設施保養質量和

零修及時率;

4、設備設施安全;

5、重大事故、重大投訴;

6、核心員工管理(滿意度、流失率);

7、客戶滿意率;

8、公司重大、改革工作的完成情況。

工作難點

1、全面熟悉管理中心業務，服務達到質量要求，滿足顧客需求;

2、處理好客戶關系及社區關系;

3、調動員工的積極性和合作精神，發揮最佳的團隊效應。工作禁忌

1、管理意識、經營意識薄弱，原則性不強，給企業造成有形或無形損失;

2、缺乏統籌計劃，協調能力差。

工作時間 正常工作時間，應自覺延時。遇特殊情況能及時到位。

其他要求

崗位名稱 管理中心副經理 所屬部門 管理中心

直接上級 公司副總經理 下屬員工 副主任、管理員、事務員、各班組長

工作目的 組織管理中心全體員工完成公司下達的責任目標

工 作 描 述

職責任務

1、按照物業服務合同約定，協助完成物業管理區域的房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，協助做好物業管理區域內的安全防范工作;

2、認真貫徹落實公司的經營方針，協助完成公司下達的經營管理目標;

3、協助組織實施公司質量管理體系，服務達到質量要求，滿足客戶需求;

4、協助組織實施服務對象滿意度調查活動;

5、協助做好專業服務分供方的選擇;

6、積極開展市場調查，了解客戶需求，及時增設特約服務項目或內容;

7、協調好與業主(業主委員會)、街道辦事處(居委會)、派出所等相關單位的關系;

8、協助提出管理中心人力資源配置的建議;督促、指導、考評管理中心人員履行崗位職責，定期對管理中心員工進行績效考核，公正評價員工的工作業績;保證管理中心各項工作的有序開展;

9、 落實安全生產責任制;

10、協助經理做好部門管理工作，做好本部門員工管理和本專業隊伍建設。

關鍵業績標準

1、業務收入、生產成本;

2、設備完好率;

3、設備設施保養質量和零修及時率;

4、設備設施安全;

5、重大事故、重大投訴;

6、核心員工管理(滿意度、流失率);

7、客戶滿意率;

8、公司重大、改革工作的完成情況。

工作難點

1、全面熟悉管理中心業務，服務達到質量要求，滿足顧客需求;

2、處理好客戶關系及社區關系;

3、調動員工的積極性和合作精神，發揮最佳的團隊效應。

工作禁忌

1、管理意識、經營意識薄弱，原則性不強，給企業造成有形或無形損失;

2、缺乏統籌計劃，協調能力差。

工作時間 正常工作時間，應自覺延時。遇特殊情況能及時到位。

其他要求

崗位名稱 管理處主任 所屬部門 管理中心

直接上級 管理中心主任 下屬員工 管理中心人員

工作目的 組織管理中心全體員工完成公司下達的責任目標

工 作 描 述

職責任務

1、按照物業服務合同約定，完成物業管理區域的房屋及配套設施設備和

相關場地的維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，協助做好物業

管理區域內的安全防范工作;

2、認真貫徹落實公司的經營方針，完成公司下達的

經營管理目標;

3、組織實施服務質量管理體系，處理不合格服務事項，提出預防

和糾正措施并組織實施和跟蹤;

4、處理用戶投訴，對重大投訴及時報告;

5、落實

安全生產責任制;

6、協助做好專業服務分供方的選擇;

7、協助組織實施服務對象

滿意度調查活動;

8、協調好與業主(業主委員會)、街道辦事處(居委會)、公

安派出所等相關單位的關系;

9、提出管理中心人力資源配置的建議;督促、指導、

考評管理中心人員履行崗位職責，定期對管理中心員工進行績效考核。

關鍵業績標準

1、業務收入，生產成本;

2、設備完好率、設備設施保養質量和零

修及時率、設備設施安全;

3、重大事故、重大投訴;

4、核心員工管理(滿意度、流失率);

5、客戶滿意率;

6、公司重大、改革工作的完成情況。

工作難點

1、全面熟悉管理中心業務，服務達到質量要求，滿足顧客需求;

2、處理好客戶關系及社區關系;

3、調動管理中心員工的積極性和合作精神，發揮最佳的團隊效應。

工作禁忌

1、服務意識淡薄、原則性不強，給企業造成有形或無形損失;

2、管理工作中缺乏積極性、主動性。

工作時間 正常工作時間，應自覺延時。遇特殊情況能及時到位。

第三篇：水岸星城業主關于小區物業安保整改的要求

水岸星城物業管理公司暨水岸社區居委會：

水岸星城于7月17日晚發生入戶搶盜竊事件,從被盜搶的H19業主家的案發現場看，盜賊將入戶大門強行踹開入室，將大門徹底破壞。盜賊如入無人之境的從容和水岸感覺較好的安保硬件環境對比，暴露的是水岸物業管理水平的低劣。別的不談，一個外人要進入洋房區業主家門外，有小區大門、組團入口、單元門入口三道關卡，但此次都未起作用。被盜業主所在單元門長期關不嚴，被盜業主半年前以來就多次反復向物業要求修復、還原功能，但物業管理方每次敷衍塞責、不予落實，這道最后關卡的缺失是此次盜搶事件發生的直接原因。那么，要解決這個單元門到底有多困難呢?7月19日下午被盜業主到物業找物業經理交涉，下樓時看到門依舊是壞的，在和經理交涉時又提出維修恢復要求，經理電話，業主回家，上樓看門就已修好，前后20分鐘。事發之后，監控錄像在晚上是一片漆黑，監控錄像的這種狀況，小區業主毫不知情，物業長期以來竟然也是無動于衷，聽之任之!

此次事件的發生，并非業主自身防范意識的薄弱，相反正是由于業主的一貫謹慎小心才使得最大限度的避免了人員財產損失。一再的事件，使得水岸星城業主們普遍感覺物業管理每況日下的感受得到印證。水岸星城部分業主于7月23日下午自發在水岸售樓部碰頭集中交流，大家都痛陳當前物業華而不實、花花架子的看法。并形成共識，我們不是要和物業管理公司對抗，是希望經過共同努力使我們安居的家園更美好。有業主業主提出：整個小區進出太自由，無論從哪個大門進入都沒有安保人員詢問，西門尤甚;洋房區的進出大門開關緩慢，車庫進出自由，門禁形同虛設;很少能見到安保人員，近期未見夜間巡邏人員巡查。感到小區的安保人員在減少，配備的安保人員也經驗不足，服務意識不強。鑒于安全問題是個最基本的問題，現集中各位業主的意見，對小區安保相關事項的整改向物業提出如下要求，以下要求物業應限期落實，我們水岸業主保留進一步維權的所有權利和手段。

一、人防工作整改要求：

完善門衛值班、執勤制度

1、建立外來人員進出詢問及登記制度，要完整登記外來人員基本信息、

確認訪問對象、進入時間等。

2、建立外來車輛出入小區登記制度，要完整登記車輛牌照號碼、確認訪

問對象、進出時間等。

3、建立發現報告制度，發生強行闖入小區車輛、人員或異常情況要立即

報告管理處保安隊長、領班和小區經理，必要時應立即報告公安機關

并視情采取適當措施。

完善巡視、巡邏值班制度

1、建立小區重點目標、重點部位每日巡查、巡邏制度，要明確巡查、巡邏的路線、次數和相關內容，主要包括水泵房、消防泵房、蓄水

池、地下車庫、架空層、設備機房、監控室、水箱等部位。

2、建立每日巡查記錄，記錄要及時、真實、完整。

3、建立發現報告制度，發現異常情況要立即報告管理處保安隊長、領

班和小區經理，必要時應立即報告公安機關并視情采取適當措施。

著裝、禮儀和門衛室秩序

1、門衛值班、值勤人員應著裝整潔，注重禮節禮貌，按規定佩戴相關

標識。

2、 門衛室應保持整潔衛生，各類值班執勤用品應存放有序

二、技防工作整改要求

完善技防工作制度

1、 建立技防監控24小時值班制度，值班工作制度公布上墻。

2、維護技防設備和設施運行良好，能夠按技防管理規范和要求保存監控

視頻資料。特別確保監控錄像夜間運行有效性。

3、建立技防監控室值班記錄，記錄要真實完整。

4、建立發現報告制度，發現異常情況要立即報告管理處保安隊長、領班

和小區經理，必要時應立即報告公安機關并視情采取適當措施。

三、檢查制度整改要求

落實小區安防檢查制度

1、落實小區經理日查，物業公司、業主代表雙周查制度。

2、檢查記錄要及時、完整、真實。

四、重點目標、重要部位安全防范整改要求

制定重點目標、重點部位安全防范措施和制度，明確責任人

1、制定重點目標、重點部位安全防范措施，措施應編制成冊并公布上墻，

相關管理人員應熟悉安相關全防范措施。

2、落實重點目標、重點部位安全防范責任人，明確責任人和責任追究制

度。

3、建立定人、定崗、定責、定時、定期對重點目標、重點部位進行巡查

制度。

4、建立巡查記錄，巡查記錄要完整、真實。

5、建立發現報告制度，發現異常情況要立即報告管理處保安隊長、領班

和小區經理，必要時應立即報告公安機關并視情采取適當措施

五、突發事件處置整改要求

建立物業管理區域內突發事件處置預案

1、建立物業管理區域內突發事件處置應急預案，預案要有文本，相關工

作人員應熟悉預案內容并熟練處置。

2、定期進行突發事件應急預案演練，做好演練記錄。

3、完善和執行物業管理區域重大事件報告制度，有關人員應熟悉重大事

件報告的有關要求及報告電話。

4、儲備突發事件處置物資。

六、消防安全管理整改要求

建立和完善物業管理區域內消防安全工作制度，落實各項安全措施

1、應嚴格按照物業服務合同約定和消防安全管理規定，定期檢查住宅小

區各類消防設施設備，維護設施設備的正常運行并保持完好，做好檢測檢查記錄。

2、發現消防設施設備損壞應及時報告和公安消防管理部門，督促產權人

及時安排資金予以修復。對接到消防設施設備損壞應報告要及時落實。

3、安保、物管員工必須掌握住宅小區火災救援處置的一般常識。物業管

理方有義務向業主普及住宅小區火災救援處置的一般常識。

第四篇：開發物業分業經營是建設和諧小區的必然要求

萊西市房產管理局孫承浩

對居民而言，真正的安居是從優質的物業管理開始的。我市物業管理起步較晚，但發展比較迅速，從2003年開始至今，物業管理企業已發展至25家，從業人員500多人，管理類型已涉足到住宅、寫字樓、商場、工業廠房、事業單位和社會后勤等各個類別，管理面積已達400多萬平方米。物業管理作為一個涉及千家萬戶的新興行業，其關注度越來越高，行業地位也越來越重要。然而，目前我市物業管理企業大多依附于房地產開發商，成為房地產開發商下屬的子公司。這種自建自管的壟斷式物業管理模式已嚴重制約了物業管理行業的健康、快速發展。在此種背景下，房地產業和物業管理業分業經營的優勢就逐步顯現出來。

一、物業管理實施分業經營的必然性

(一)物業管理實施分業經營是社會化分工的必然結果。生產力是推動社會發展的根本動力。生產力水平越高，要求社會分工越細，專業化程度越強。我市房地產業自1992年以來得到了穩步、健康、快速的發展，特別是近幾年來，隨著北部新區大規模、高標準的開發建設，標志著我市房地產業生產力發展水平達到了前所未有的高度。因此，物業管理業從房地產業中分離出來，不為人為因素所制約，獨立發展，是生產力發展到一定程度，社會化分工的必然趨勢，也是歷史發展的必然結果。

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(二)政府的高度重視和引導。實施物業管理從某種角度上講政府是最大的受益者。一方面，政府可從日常繁瑣的管理事務中解脫出來，節約了大量的管理成本，增加了社會的和諧穩定;另一方面，推動和深化了住房制度的改革，促進了房地產業的進一步發展，同時解決了部分待業人員的就業問題。為此，推動物業管理業與房地產業的分業經營是政府的一項重要工作，政府應在法規、政策引導等方面，推動房地產業與物業管理業分業經營的形成。

(三)經濟市場促使物業管理的分業經營。我市蓬勃發展的房地產開發業為物業管理奠定了龐大的市場基礎。雖然物業管理是一種微利性行業，但較低的行業風險仍會吸引大量的資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，必然會推動物業管理市場化的進程，而物業管理市場化的進程必然會導致物業管理規?；推放苹男纬?，其結果必將推動物業管理分業經營的形成。因此，物業管理的分業經營也是物業管理市場化、品牌化發展的必然結果。

二、物業管理分業經營存在的問題

(一)房地產業的生產力水平所限，制約了物業管理的分業經營。過去一段時期，我市一直實施的是福利建房和福利管房，這使得房地產業對最新知識和科技的需求動力不足，房地產業中的新科學和新技術難以轉化為現實的生產力，制約了我市房地產業的發展。雖然自1999年底，我市房地產業的生產力水平隨著住房實物分配的截止及住房分配貨幣化的啟動，得到了迅速提高，但由于歷史原因，與周邊地區相比，仍存在著一定的差距。如住宅產業化尚未形成，房地產業的社會化分工程度不高等等，給分業經營工作帶來了難度。

(二)我市物業管理現狀制約了物業管理的分業經營。我市的

物業管理從產生之日起就沒有走市場化發展之路，這是歷史和經濟發展的原因所致。最初的物業管理公司是房地產開發企業為管理自己所開發的物業而成立的。這種自建自管的物業管理模式使房地產開發企業將物業管理中應有的利潤轉移到房地產開發中，實際上損害了眾多小業主的利益。同時，房地產開發中的遺留問題也要下屬物業管理企業來承擔，造成物業管理處于微利或虧本狀態，物業管理工作難度大，投訴多，效益低，致使物業管理的市場化難以啟動和推進，阻礙了分業經營工作的開展。

(三)業主對物業管理認識不足，業主委員會作用發揮不明顯。由于傳統福利管房對人們造成根深蒂固的影響，人們對物業管理及對業主委員會的作用認識不足，支持不夠。目前業主委員會委員處于一種義務服務狀態，優秀人士不愿意參加業主委員會，個別業主委員會委員動機不純等眾多因素的影響，致使業主委員會成立、運作困難或運作不規范，業主委員會的作用微乎其微，不能有效行使招投標的權利，難以打破物業管理的自建自管模式，分業經營實施困難。

四、實施開發物業分業經營的具體措施

(一)以立法確定必須通過物業管理招投標的方式選聘物業管理公司后才能獲得土地的使用權。目前，在物業管理立法中，影響物業管理分業經營最大的一個“黑洞”就是在前期物業管理中，房地產開發企業可以指定物業管理公司。這種立法導致房地產開發企業紛紛成立自己的物業管理公司，并指定下屬的物業管理公司管理自己所開發的物業，延續了自建自管式的經營模式。為此，在土地批租時(房地產一級市場)，就應把通過招投標選聘物業管理企業作為獲取土地使用權的一個附加條件，這樣可從源頭上解決物業管

理的分業經營難題。

(二)立法要求物業管理企業必須實施前期介入。由于規劃、設計、建設等因素的影響，房地產開發過程中出現的問題會逐步在后期管理中表現出來。如物業保修期已過或其他原因，業主對房地產開發商的投訴就會轉嫁到物業管理者的身上，使物業管理企業成為房地產開發商的“替罪羊”。為此，物業管理企業必須實施前期介入，從物業管理的角度和準業主的身份，為房地產開發企業提供更多的建議，同時記錄相關數據。這樣一方面可提高樓盤的質量，便于日后的管理;另一方面有效減少房地產開發過程中的遺留問題，從而保證物業管理分業經營的順利實施。

(三)確定物業的共用設施、設備及公共場地的產權性質及監管責任。物業管理的共用設施、設備及公共場地是物業管理多種經營的一種良好資源，其收益可用于彌補物業管理費用的不足。但在目前物業管理中，雖然對物業的共用設施、設備及公共場地的產權屬性有所界定，但監管責任不是很明確，比較模糊。房地產開發商如覺得有利可圖，可隨意將這些部分賣掉。如將停車位賣給業主或其他人，將樓頂產權(或使用權)賣給業主等等，這種情況極易造成無法處理的管理糾紛。所以必須以立法形式在確定物業共用設施、設備及公共場地的權屬同時，確定監管責任，明確權、責、利，以利于開發物業管理的分業經營。

第五篇：無錫市新建住宅小區公建配套立項核準申報要求

一、申報材料要求：

(1)建設單位的立項核準申請報告; (2)《無錫市住宅小區公建配套立項審批表》;

(3) 無錫市國有土地使用權出讓合同及相關補充合同、無錫市國有土地使用權出讓有關費用代收協議書(若有變化，須提供有關的補充合同); (4)市發改委立項批文;

(5)市規劃局規劃定點圖、規劃設計要點、規劃設計方案審查意見; (6)建設用地規劃許可證;

(7)市建設局立項批文(農民拆遷安置房、經濟適用房地塊需提供);

(8)教育設施、市政設施配套立項核準聯系單(經濟適用房地塊、農民拆遷安置房地塊和教育設施代建資金未明確的地塊);

二、注意事項：

(1) 建設單位立項核準申請報告需明確住宅小區可建設用地面積、容積率、總建筑面積、擬建住宅建筑面積、擬建住宅戶數、申請公建配套設施建筑面積和投資額、分期建設情況。申請報告需蓋有建設單位公章;

(2) 建設單位、住宅小區名稱、容積率、土地出讓合同公建配套內容(僅指商品房)、規劃設計條件公建配套內容(僅指經濟適用房和農民拆遷安置房)變更的，需提供相關政府部門批準文件。其中商品房需提供國土部門的土地出讓變更補充合同; (3) 住宅小區分期建設的，應按照住宅小區總體進行公建配套申請; (4) 確應特殊原因需分期申請公建配套時，需提供充足的分期申請理由。分期申請時需提供地塊總體規劃、已立項前期地塊定點圖、規劃設計條件、公建配套立項批復及實際建設情況說明;

(5) 針對經濟適用房地塊、農民拆遷安置房地塊和教育設施代建資金未明確的地塊，由建設單位向我局申領教育設施配套立項核準聯系單，向市教育局或市教育局委托的區教育局辦理聯系意見。

三、辦理：

(1) 辦理部門：市建設局總師辦 (2) 受理人：陳江渝

(3) 聯系電話：

0510-82720784 (4) 工作期限：20工作日