以新北區為例, 新北區的住宅小區建設起步較晚, 在1992年11月經國務院批準成立高新區開始, 為安置當地的拆遷農民才開始規劃建設集中的住宅小區, 有農民自建新農村和政府統一建設住宅小區兩種形式。由于農民自建房屋很難規范統一, 在王家新村、匯豐新村以后沒有再規劃農民自建小區。在1993年至2000年, 由政府集中規劃建設了河海、富都、燕興、蘭翔二村等住宅小區。以匯豐新村、天安新城市花園等為代表的房地產開發小區在1996年以后開始建設。
1 小區市政工程管理現狀及分析
市政公用設施包括道路與標志標識、停車場 (庫) 、室外公共照明、環衛設施、各類公用管線 (供水、電力、電信、燃氣、供熱、有線電視、雨水、污水等) 及相關的建筑物、構筑物。由于新北區的住宅小區建設起步晚, 缺乏經驗, 管理機構和人員嚴重不足, 供電、供水、污水、燃氣、通訊等很多公用配套還要靠市級部門來實施。在小區開發過程中市政公用工程的建設主要存在以下幾方面問題。
1.1 管理職責不清
市政公用工程作為小區開發建設中非常重要的配套工程, 缺少統一扎口管理、統一組織協調的政府機構?；疽越ㄔO單位、開發商為主進行市政工程的規劃、建設工作, 道路、綠化建設的標準以開發商的意見為主, 而在協調給水、供電、通訊等公用事業單位時開發商又處于劣勢, 缺少第三方的監管。目前的房地產開發小區都是預售制度, 簽訂合同時, 買房的人看到的只是一張規劃平面圖, 建成后會有什么樣的市政公用配套完全看開發商的良心和責任心。目前只有規劃部門扎口對小區的規劃總平面圖、小區管線綜合進行評審和審批, 建設局的質監部門開始對小區的市政工程要求質監, 但是總體上新北區完成的小區市政公用工程量有多少?目前的運行情況怎么樣?沒有一個部門能說得清楚。
1.2 圖紙審查不嚴, 標準不一
小區市政公用工程涉及的內容很多, 各小區建設時標準都不一樣, 設計單位和建設單位在采用標準時隨意性較大。如小區的道路路面結構有混凝土、瀝青、道板混凝土路面的厚度也不同;雨污水管道有的管材采用混凝土管, 有的采用UPVC管有的采用PE管 (環剛度有SN4-SN16多種) 等等。以上市政公用工程的施工圖紙均沒有經過第三方審圖, 特別是一些通訊管線沒有正規設計, 有的還是草圖, 也缺少政府部門監管, 標準很難統一, 難免存在設計標準低的現象, 綠化工程由于設計上的原因造價相差甚大。缺少設計審查, 很多由于設計的不合理也造成了工程造價增加, 投資浪費, 如按規范小區內雨污水管道埋深只要滿足70cm, 出戶管覆土40cm就可以, 有的設計人員從市政支管標高倒推, 到末端覆土還有1.5m以上, 增加了投資, 也增加了養護的難度。
1.3 施工監管缺失
目前小區市政公用工程建設過程中施工隊伍大部分是房屋土建隊伍, 缺少必要的市政工程施工培訓, 在溝槽的開挖、回填過程中質量很難達到設計要求。小區市政工程的施工監管主要靠監理, 但由于我國的監理事業尚處于起步階段, 監理人員的綜合素質不高, 經驗不足, 住宅小區的市政工程通常都是由負責房屋的土建監理工程師附帶進行監理, 思想上不夠重視, 專業工程師缺乏, 質量就是靠施工隊伍自覺。新北區質監站在小區的市政工程監管中由于人員嚴重不足, 且很多市級公用部門不接受區級質監站管理, 施工中缺少監管。
1.4 竣工驗收過場
市政公用工程的接管單位為由建設單位和開發商選擇的物業單位, 物業單位地位比較被動, 對開發商提供的產品很難提出高的要求, 只能被動接受。參與工程建設和管理的單位只想早點將工程結束, 只要沒有大的問題, 自然愿意盡快驗收交接, 今后發生問題可以由物業用公共維修基金解決。
1.5 檔案缺失
由于工程管理混亂, 基本程序不到位造成目前小區市政公用工程的資料缺失嚴重, 在區城建檔案館, 沒有一個小區的市政公用工程資料是齊全的。檔案管理單位在小區驗收過程中只能收到部分道路、雨污水管線圖紙, 其他的很難收到。
2 管理不到位帶來的問題
由于住宅小區市政公用工程建設過程中的管理不能到位, 在居民入住以后可能會產生很多問題, 影響居民出行和居住環境, 影響水體環境, 特別是政府開發的老小區, 從2003年開始, 區政府每年都要安排一部分資金用于老小區和水環境的整治工作。主要存在以下幾個問題。
2.1 雨污水沒有完全分流
在2006年開展的柴支浜水環境整治過程中, 區城建局聯合市排水管理處、環保分局組織對沿線140多個小區和廠區進行系統檢查, 80%以上存在雨污水串流、倒流、滲漏等現象。主要反映在一些老小區內, 這些小區在開發初期, 有的是污水管道標準低導致破損、堵塞, 有的是設計就是雨污水混流, 有的是設計流向倒坡引起堵塞, 有的是雨污水完全不分, 有的污水管道長期沒有出路導致淤塞;不僅是老小區, 到目前為止, 雖然大部分企業內部雨污水串流被堵住, 但還經常會因為污水水位過高有莫名的大量污水突然通過雨水管道流入柴支浜形成黑水, 說明還有部分小區的雨污水管道還存在串通現象。
2.2 后期質量問題
市政公用工程管理不到位, 交付后容易產生質量問題。有的開發商采用的地面鋪裝材料過于光滑, 雨雪天氣特別容易造成行人摔跤;有的小區店面門口地坪標準低, 導致道板破損、路面下沉;有的店面門口由于污水長期沒有出路, 造成二樓居民家中經常積水;有的外圍污水管道由于長期沒有出路基本被糞便淤塞;有的檢查井蓋特別容易破損造成井蓋長期缺失等等。而且造成質量問題時找不到責任人和維修部門, 最后還是政府買單。
2.3 使用問題
市政公用工程的建設是否到位, 代表著開發商的品牌形象, 居民在使用產品的過程中會有深刻的體會, 配套到位的住宅小區, 環境優美, 道路美觀, 設施齊全, 服務便捷。一個道路經常破損, 污水經常外溢, 井蓋經常缺失, 綠化稀稀落落的小區給人的感覺會是什么樣的呢?由于開發商在建設時對車位考慮太少導致停車難, 近兩年政府每年都需要投入資金進行停車位建設;有的開發商太注重經濟效益, 建成停車庫后不對外出租, 一定要進行出售, 而售價又高得離譜, 導致小區內地下車庫一輛車也沒有, 地面上又車滿為患。
2.4 養護維修問題
目前小區的市政公用工程養護維修工作還沒有一個統一模式, 由于建設初期職責不清, 建設時都由開發商進行建設, 小區交付時對市政公用工程沒有一個明確的交接手續, 沒有制定市政公用工程的養護管理制度, 雖然物業公司接手了小區的物業管理, 短期內也不會出現大的問題, 但是很少物業公司有小區內市政設施的竣工圖紙, 基本沒有物業公司制定道路、雨、污水管道的養護計劃, 一旦發生雨水淤積, 污水溢出的情況時就會束手無策。污水管道施工時由市排水管理處負責監管, 但是不負責養護。燃氣、給水、供電、通訊管道由專業部門負責維護。但是消防管道完工后沒有單位接管, 有的物業公司接手后沒有納入正常管理, 特別是高層住宅小區, 消防系統的維修養護特別重要, 否則一旦失火, 消防系統發揮不了作用時后果不堪設想。
3 解決的辦法與對策
要解決住宅小區市政公用工程的建設和管理方面的問題, 我認為要加強以下幾方面的工作。
3.1 明確管理部門和完善管理制度
要明確政府部門的牽頭協調管理部門, 落實管理責任, 可由建設局的房產開發處, 或市政公用事業部門牽頭, 統一建設和驗收的標準, 牽頭協調各類公用單位組織實施。小區道路、排水由市政管理部門負責監管和驗收, 消防系統的建設由消防部門負責監管, 所有的市政公用工程均需要納入質監站的質量監督范圍, 所有工程的竣工資料均由城建檔案館負責收集。
要規范小區市政公用工程的建設, 制度是保障, 根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《城市建設檔案管理規定》及《江蘇省工程建設管理條例》、《江蘇省城建檔案管理辦法》、《常州市城建檔案管理實施細則》等, 需要針對住宅小區的市政公用工程建設制定相應的管理辦法。
3.2 加強前期審批
市政公用工程由于靈活性大, 不同的設計人員設計的內容可能完全不一樣, 造價也相差很大, 可以說比建筑設計更需要加強方案的論證, 從系統、科學、質量、安全、造價等多方面綜合比較, 確保方案最優。特別是要加強規劃階段、施工圖方案階段的審批。
3.2.1 加強規劃審批程序
住宅小區內市政公用設施的規劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區內的各項市政公用設施和道路、各種工程管線等要由城市規劃管理部門實施統一的規劃管理, 住宅小區內新建道路及各種工程管線須向城市規劃主管部門申請, 辦理建設工程規劃許可證手續, 并按照許可證的要求進行建設。城市住宅小區公用設施的規劃管理要嚴格按照住宅小區規劃和有關各專業規劃及規范的要求實施。
3.2.2 加強設計單位資質的管理
現在住宅小區內市政道路、雨污水等的設計基本都是由建筑設計單位順帶設計, 建筑設計單位雖然在房屋設計方面具有專長, 但是在市政公用設計方面與專業設計確實還存在較大的差異, 對專業知識及新材料、新技術等了解不夠, 這體現在路燈、通訊、自來水、煤氣等設計無法指導專業施工隊伍施工, 必須由專業施工單位重新設計后才能施工。
3.2.3 加強設計圖紙的審查, 可以解決圖紙審查不嚴, 標準不一的問題
(1) 審查設計是否合理、是否存在缺項如綠化造價、通信是否設計等。 (2) 審查各種管線是否采用地下敷設方式, 原則上盡量采取在小區規劃道路及后退綠地的地下敷設。 (3) 審查沿小區道路設置的管線是否按規劃執行, 原則上排列次序為電力電纜、供水支管、煤氣管、污水管、雨水管、通訊電纜、熱力管, 路燈一般在側石旁0.5m處。管線走向應與道路中線平行, 橫穿道路時應盡量與道路中線垂直。 (4) 審查各種管線交叉及標高是否存在打架問題, 原則上應以技術條件較低的避讓技術條件較高的, 小管線讓大管線, 支管線讓干管線, 壓力管線讓自流管線, 軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應達到規范規定的距離。 (5) 審查管材設計是否符合規范要求。
3.3 加強培訓
針對住宅小區市政公用工程的參建單位, 一方面要在選擇隊伍上把關, 必須進招投標中心選擇好的隊伍, 另一方面要加強對建設單位、監理單位、施工單位組織培訓, 宣傳國家的法律法規, 加強質量意識培養勞動技能, 推廣新材料、新工藝和新理念。
3.4 嚴格監管
在小區市政公用工程施工過程中, 所有工程必須要執行基本建設程序, 納入質量監督管理范圍, 加強過程的監管。特別強調是嚴格按照規范及設計要求施工, 嚴禁在施工過程中隨意施工, 隨意變更。如需變更, 應完善手續和理由, 辦理變更手續。
3.5 加強竣工驗收
2000年建設部改用建設工程備案制度住宅項目竣工后由建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位共同驗收, 工程合格后由項目所在區或市建設管理單位的備案管理部門簽署意見, 各項合格后簽發《建設工程竣工驗收備案表》, 本意是要精簡機構, 更新管理理念, 進一步轉變政府職能, 讓管理者從紛繁復雜的具體事務中解脫出來, 加大開發商作為第一責任人的責任意識。但這并不是說竣工驗收可以馬馬虎虎過過場了, 住宅小區 (含組團, 下同) 在交付使用前, 小區內的各項市政公用基礎設施和公共服務配套設施項目均須通過竣工驗收, 并辦理綜合驗收的備案手續, 各地針對綜合驗收備案制度也要完善相應的管理辦法。在實際的房地產開發管理過程中, 很多城市仍繼續實施住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收, 如整個山東省、鎮江市等;或采用變通的辦法, 實施交付使用備案或通知書, 如商丘市、徐州市等。政府的市政公用工程管理部門在驗收過程中必須承擔起應有的責任, 認真研究市政公用專項工程驗收相關的標準和制度, 做好第三方的監督作用。
對于市政公用基礎設施, 住宅小區必須具備下列條件后方可交付使用:市政公用工程已按規定辦理了竣工驗收備案, 市政公用事業部門出具供水、燃氣、排水、道路等驗收合格準予交付使用的證明;生活用水納入城市供水管網;雨、污水排放已納入城市雨污水排放系統;生活用電已經落實, 納入城市供電網絡;住宅與交通干道之間有符合標準的道路連接;在具備燃氣供氣的條件下, 燃氣線已接到單位工程樓下;規劃要求建設的公共服務設施和配套設施已建成并具備交付使用條件;消防、防盜等設施已經相關行政管理部門驗收合格準予使用;園林綠化率及綠化標準合格, 已經過驗收。
4 結語
目前我國的房地產正處于飛速發展階段, 開發小區以雨后春筍般的速度在建設, 其它地區房地產開發小區的市政公用配套建設也存在著以上所述的類似問題, 我只是就近幾年的工作經驗提出以上的一些想法, 還不是很成熟, 怎樣規范房地產開發過程中的市政公用工程的建設, 促進社會可持續發展, 是我們面臨的重大課題, 需要政府部門加強研究, 國家、各省市要完善相應的政策和管理細則, 規范房地產開發過程中各類主體的行為, 從而使我國的房地產市場更加健康、有序地發展。
摘要：作者通過在新北區多年的住宅小區市政工程協調、老小區整治、水環境整治、開發小區管線綜合協調的實踐經驗, 深入探討目前小區開發過程中市政公用工程管理中存在的問題, 提出科學合理的管理辦法, 促進小區開發過程中市政公用工程的規劃、建設、管理科學規范、程序到位。
關鍵詞：住宅小區,工程管理