土地增值稅清算申請書范文第1篇
也許您已經注意到了，2016年5月房地產營改增后，地稅局征稅重點逐漸轉移到了土地增值稅和個人所得稅上。據我所熟悉的房地產企業反饋，他們各地的項目陸陸續續的收到了主管稅務機關下達的土地增值稅清算通知書。
財務小伙伴們就開始困惑了，收到稅務局的清算通知，就必須要清算土地增值稅嗎?
還是讓我們通過一個案例來解開大家的疑惑吧。
一、舉例說明
假定神州九鼎房地產(北京)公司開發了九鼎花園住宅項目，2016年10月取得預售許可證。由于九鼎花園項目處于京城黃金地段，一開盤就熱銷。
2017年3月，主管稅務機關給這個該項目公司下發了土地增值稅清算通知書。
企業接到通知后，財務負責人就非常著急。原因是，該項目盡管銷售進度已達到95%，但是工程進度只有76%，如果此時進行清算則存在兩個問題：
1. 銷售進度與工程開發進度嚴重不匹配，工程進度遠遠落后于銷售進度;
2. 發票取得困難：根據房地產項目開發的特點，前期預付開發成本或開發費用在這個時間節點上很難立刻取得正規發票。
如果在這種情況下進行清算，一定會存在土地增值稅嚴重超交的情況。
也許很多財務小伙伴會想到二次清算。
二、開發項目是否可以二次清算 1.在國家的土地增值稅文件中沒有二次清算明確的規定。
2.在各地地方稅務局土地增值稅文件中，只有少數幾個省份地稅局允許進行土地增值稅二次清算，稅款多退少補，但是在實際操作過程中很難實現。
三、國家土地增值稅清算相關規定
國家發布的政策中，涉及到土地增值稅清算的全部政策，如下圖所示：
其中在土地增值稅清算方式上，國家把土地增值稅清算分為“主動清算”和“通知清算”兩種方式。
(一)主動清算條件：
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第
(一)款規定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
3.直接轉讓土地使用權的。
(二)通知清算條件：
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第
(二)款規定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
4.省稅務機關規定的其他情況。
四、地方代表性規定
以山東省為例，《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》(山東省地方稅務局公告2017年第5號)第二十二條規定，對符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。
其中第二十三條補充說明：上述所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產開發項目符合下列條件之一的情形：
(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;
(二)開發產品已開始投入使用;
(三)開發產品已取得了初始產權證明。
從以上條款中不難看出，山東省對于土地增值稅通知清算條件的前兩條基本與國家法規一致。值得注意的是該文件的第二十三條，明確指出了 “全部竣工”、“已竣工驗收”的條件。
當那個焦慮的財務經理向我咨詢是否應該清算時，我問他了如下問題：
1.你的項目竣工驗收了嗎?
2.你的項目竣工證明材料報房地產管理部門備案了嗎?
3.你的開發產品交付使用了嗎?
4.你的開發產品辦理初始產權證明了嗎?
5.你的最后一份銷售(預售)許可證滿三年了嗎?
他均肯定的回答：沒有!
我依據國家法規與當地文件，已經判定這個項目不具備土地增值稅清算條件。
我建議他先回去仔細閱讀、揣摩國稅發[2006]187號文件與國稅發[2009]91號文件相應條款，之后再去找主管稅務機關溝通。
過后不久，財務經理向我反饋說，稅務機關核實情況后，又收回了土地增值稅清算通知書。
土地增值稅清算申請書范文第2篇
也許您已經注意到了，2016年5月房地產營改增后，地稅局征稅重點逐漸轉移到了土地增值稅和個人所得稅上。據我所熟悉的房地產企業反饋，他們各地的項目陸陸續續的收到了主管稅務機關下達的土地增值稅清算通知書。
財務小伙伴們就開始困惑了，收到稅務局的清算通知，就必須要清算土地增值稅嗎?
還是讓我們通過一個案例來解開大家的疑惑吧。
一、舉例說明
假定神州九鼎房地產(北京)公司開發了九鼎花園住宅項目，2016年10月取得預售許可證。由于九鼎花園項目處于京城黃金地段，一開盤就熱銷。
2017年3月，主管稅務機關給這個該項目公司下發了土地增值稅清算通知書。
企業接到通知后，財務負責人就非常著急。原因是，該項目盡管銷售進度已達到95%，但是工程進度只有76%，如果此時進行清算則存在兩個問題：
1. 銷售進度與工程開發進度嚴重不匹配，工程進度遠遠落后于銷售進度;
2. 發票取得困難：根據房地產項目開發的特點，前期預付開發成本或開發費用在這個時間節點上很難立刻取得正規發票。
如果在這種情況下進行清算，一定會存在土地增值稅嚴重超交的情況。
也許很多財務小伙伴會想到二次清算。
二、開發項目是否可以二次清算 1.在國家的土地增值稅文件中沒有二次清算明確的規定。
2.在各地地方稅務局土地增值稅文件中，只有少數幾個省份地稅局允許進行土地增值稅二次清算，稅款多退少補，但是在實際操作過程中很難實現。
三、國家土地增值稅清算相關規定
國家發布的政策中，涉及到土地增值稅清算的全部政策，如下圖所示：
其中在土地增值稅清算方式上，國家把土地增值稅清算分為“主動清算”和“通知清算”兩種方式。
(一)主動清算條件：
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第
(一)款規定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
3.直接轉讓土地使用權的。
(二)通知清算條件：
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條第
(二)款規定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
4.省稅務機關規定的其他情況。
四、地方代表性規定
以山東省為例，《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》(山東省地方稅務局公告2017年第5號)第二十二條規定，對符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。
其中第二十三條補充說明：上述所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產開發項目符合下列條件之一的情形：
(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;
(二)開發產品已開始投入使用;
(三)開發產品已取得了初始產權證明。
從以上條款中不難看出，山東省對于土地增值稅通知清算條件的前兩條基本與國家法規一致。值得注意的是該文件的第二十三條，明確指出了 “全部竣工”、“已竣工驗收”的條件。
當那個焦慮的財務經理向我咨詢是否應該清算時，我問他了如下問題：
1.你的項目竣工驗收了嗎?
2.你的項目竣工證明材料報房地產管理部門備案了嗎?
3.你的開發產品交付使用了嗎?
4.你的開發產品辦理初始產權證明了嗎?
5.你的最后一份銷售(預售)許可證滿三年了嗎?
他均肯定的回答：沒有!
我依據國家法規與當地文件，已經判定這個項目不具備土地增值稅清算條件。
我建議他先回去仔細閱讀、揣摩國稅發[2006]187號文件與國稅發[2009]91號文件相應條款，之后再去找主管稅務機關溝通。
過后不久，財務經理向我反饋說，稅務機關核實情況后，又收回了土地增值稅清算通知書。
土地增值稅清算申請書范文第3篇
一、房企土增的清算程序
(一) 土增清算前的準備事項
稅收對國家調整宏觀經濟具有重要的印象概念股, 是政府發揮其職能的基礎, 近年來隨房地產市場的發展, 對房地產企業征收土地增值稅, 是發揮稅收對社會分配的作用的有效手段, 能夠在一定程度上抑制房價的上升, 保障房地產市場的健康有序發展, 值得關注的是, 房地產土地增值稅的清算涉及面較廣, 清算的方法和內容也相對復雜, 對各類憑證和資料的審核煩瑣, 需要清算人員事前做好相關的準備, 比如認真核對原始憑證。
(二) 對收入總額的清算
對于房地產企業而言, 其收入總和涵蓋的內容十分廣泛, 不僅僅局限于出售房地產所獲得的收入, 還包含對企業職工的獎勵、對外投資以及股利分配等方面, 同時在核算銷售房地產商品所產生的收入時, 并不是所有的產品在當期能夠實現銷售, 同時需要注意一些尚未銷售完畢的開發產品。2016年5月1日房地產行業“營改增”, 針對“營改增”前后的收入審核還需要劃分含稅收入和不含稅收入。在清算過程中, 需要對房地產企業的清算對象有一個整體的把握, 對房源進行核對, 保證對收入的準確核算。
(三) 對扣除項目的審核
對房地產扣除項目的審核, 直接關系到土地增值稅的征稅稅率, 應當嚴格按照相關的文件規定, 對實際發生的房地產取得成本的房地產開發費用進行核算, 審查其是否具有相應的憑證, 對沒有合法憑證的費用不得扣除。
(四) 土地增值稅清算單位的劃分及應納稅額的計算
在計算房地產企業土地增值稅時, 最關鍵的應該是清算單位的確定, 清算單位不一樣, 項目土地增值稅應納稅額的計算結果不一樣, 有以發改委批復的立項文件為清算單位的, 也有以建設工程規劃許可證為清算單位的, 還有同一項目分普通住宅和非普通住宅為清算單位的。清查單位的不同直接影響應納稅額的計算。在實際的計算過程中, 需要房地產企業對清算單位進行準確劃分分別綜合比較, 選擇對企業有力的計算方法。
二、房企土增清算的現狀分析
(一) 計算繁雜
土地增值稅的計算方式相對特殊, 采用超額累進稅率計算, 因此, 在實際的清算當中, 需要對收入總和、扣除項目和應納稅額進行準確地核算, 同時由于房地產項目的建設周期較長、投資事項復雜, 對采用滾動開發方式房地產企業進行核算, 需要消耗大量的時間, 企業財務部門以及地方稅務部門需要相互配合, 對每個項目進行審核計算, 清算工作十分艱巨。
(二) 項目具有特殊性
從當前的市場情況來看, 許多房地產企業趨向于合作開發, 通過構建具有時限的房地產企業, 在項目開發完畢后企業也不復存在, 企業的賬目很容易混亂, 加上清算的時間較長, 在對于審查出的應補繳稅款, 追繳難度十分大。
(三) 資料不符合規范
對土地增值稅的鑒證報告規范雖然已經有明確的要求, 但是在實際的操作過程中, 由于中介機構的專業程度參差不齊, 所出具的鑒證報告很難達到規定的標準, 給具體的核算工作帶來一定的難度, 不利于稅務機關審查應繳稅款工作的順利進行, 對土地清算工作也造成很大的難度。
三、做好房企土增清算的舉措
(一) 提高清算工作的精準度
在進行土地增值稅的清算工作中, 需要嚴格區分項目對象, 選擇清算方式, 對房地產企業的房源進行全面的核查, 準確的計算房地產企業的各項收入, 在清算工作結束后, 如果房地產企業銷售了已進行清算的產品, 需要根據相關的規定計算繳納土地增值稅, 避免企業偷稅漏稅現象的發生。
(二) 嚴格審核清算項目的完工面積
在實際的操作過程中, 房地產企業常常將以非貨幣轉讓的房地產商品排除在納稅范圍之外, 但在國家稅收文件當中, 明確規定了要將用于職工福利等的非貨幣形式轉讓房地產開發產品的行為視同銷售, 需要計算相關的稅款, 土地增值稅也應當按照規定進行計算繳納。
(三) 準確核定銷售收入
房地產在進行房地產商品的銷售時, 需要將其價款與市場上的價款進行比較, 防止企業為避免繳納稅款壓低交易價格, 同時對其銷售方式進行全方位的考慮, 防止企業故意拖延繳納稅款的時間。
(四) 嚴格控制扣除項目
針對目前一些房地產企業故意增加開發成本和費用, 增加扣除項目, 采用虛開發票的形式高估成本的行為, 需要對房地產企業的成本進行審核, 及時追查發票管理中的漏洞, 杜絕虛開發票的行為。
四、結語
近年來, 我國房地產行業實現了跨時代的發展, 國家對土地增值稅的監管力度不斷加大, 房地產企業土地增值稅的清算工作越來越嚴格。以加強土地增值稅清算監管為著手點, 及時解決房地產土地增值稅清算過程中的問題, 對促進房地產行業的健康有序發展具有積極的作用, 基于此, 需要房地產企業嚴格按相關的法律法規, 做好對土地增值稅的清算工作。
摘要：房地產企業土地增值稅是由國家對房地產行業調控的重要舉措, 但由于土地增值稅工作比較復雜, 在數據清算過程中存在一系列問題, 根據我國稅務局對于房地產企業土地增值稅清算管理相關文件表明, 土地增值稅對于企業影響比較大, 基于此, 我國需要進一步加強對于房地產行業調控力度, 確保房地產企業土地增值稅清算的工作順利進行, 更好地為社會服務。
關鍵詞：房地產企業,土地增值稅,清算程序
參考文獻
[1] 曹蘭.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].當代會計, 2018 (1) .
土地增值稅清算申請書范文第4篇
1.1 稅務機關征管力度加強, 對土地增值稅清算要求提高
由于國家的宏觀調控力度加大, 所以稅收機關針對土地增值稅的清算要求和征管力度也隨之提高。在這種情況下, 對于近些年來房地產行業積壓的未清算項目進行了全面清算。與其他的增值稅相比較來說, 土地增值稅清算與其他的會計處理存在較大差異。
1.2 對于土地增值稅清算人員的專業要求也比較高
由于土地增值稅清算的特殊性與復雜性, 所以清算人員不僅要具有專業知識, 能夠根據實際情況判斷國家政策, 實事求是的解決土地增值稅清算問題, 很多的房地產企業由于對增值稅認識不夠深入, 所以通常會將增值稅清算與通常會計核算進行混淆, 但是兩者之間的差距非常大, 通常情況下, 企業土地增值稅清算工作, 會增加企業的承擔稅額在, 而如果企業沒有有, 沒有準確地認識到這一點很容易缺乏對于土地增值稅的合理考量, 對于后期的財務處理與籌劃, 缺少納稅軟件, 導致納稅增多。甚至會出現事后補救的問題同時, 有的企業由于缺乏土地增值稅清算的專業人員, 很容易造成土地增值稅清算處理不夠專業, 另一方面還必須要有足夠的經驗來合理地完成清算, 保證既符合國家要求, 又能夠避免房地產企業多繳納稅費的問題。
1.3 土地增值稅清算許多政策不明確
由于目前國家對于土地宏觀調控的強度不斷加強, 對于許多的政策依然存在適用范圍不明確的問題。例如土地增值稅收入和扣除金額確認問題就非常復雜, 所以在其運算的過程中, 如果清算人員對于模糊的問題難以把握, 很容易導致稅收清算適用條例錯誤導致清算困難。
1.4 土地增值稅清算風險不斷增大
房地產企業經營復雜性和長期性導致房地產開發項目的每一個項目都需要大量的資金投入和長期的經營管理, 并且還會受到外界因素嚴重的挑戰。從目前來看, 由于土地增值稅清算工作管理不當, 很容易導致房地產企業效益蒙受損失, 最終損害房地產企業的整體發展形象, 甚至會影響房地產企業正常工作, 導致房地產企業陷入稅務糾紛中, 阻礙房地產企業的可持續發展。
2 當前房地產加強土地增值稅清算工作的思路與對策
2.1 處理好國家大政策和地方政策的關系
從目前來看, 房地產工作必須要重視土地增值稅清算的大環境, 有足夠的思想準備去應對土地增值稅的問題。通過積極協調國家層面與地方政府對于房產清算政策方面的問題進行協調, 可以明確未來房地產行業的發展趨勢, 更好地提高對于房地產行業的會計清算水平。此外, 通過國家的持續管控, 可以避免房地產行業的發展出現泡沫經濟問題。同時, 加強對于房地產行業的宏觀調控手段還可以有效地提高土地增值稅增收工作, 為此房地產企業應該積極針對土地增值稅的征收與清算工作進行適應, 避免忽視清算的相關問題。由于我國貧富差距日益嚴重, 所以大部分地區對房地產行業的發展都存在不協調的問題, 在這種情況下, 通過土地增值稅能夠為緩解貧富差距過大的問題。許多的地區通過土地增值稅來促進當地的經濟發展, 所以在土地增值稅變通方面。會議具有較大的空間, 為此房地產企業必須要積極利用地方政策, 協調國家管控與地方政策之間的關系保證能夠合理利用地方性政策避免土地增值稅的違法問題, 從根本上降低房地產企業土地增值稅納稅的風險。
2.2 房地產企業應該重視土地增值稅清算工作
所以在土地增值稅全過程增加都要加強對于土地增值稅的籌劃工作。應用專業人才, 通過專業知識有效解讀國家層面和地方層面, 對于土地增值稅的政策問題從根本上提升企業土地增值稅的實效性, 保護企業的經濟利益。為了有效地應對, 土地增值稅清算工作存在的問題, 必須要建立相關的增值稅管理部門統籌協調各個環節, 加強對于增值稅管理問題的安排。通過將土地增值稅作為企業發展的專業事務。進一步降低增值稅的稅費。利用土地增值稅清算管理系統來輔助企業土地增值稅管理方面的問題, 這樣能夠有效地提高土地增值稅。就算的是效率, 同時也避免了。企業偷稅漏稅的行為, 保證企業能夠正常納稅, 合理避稅。對于大規模的相關要求, 同時也能夠保證房地產進行重點控把握。這樣才能夠保證土地增值稅清算工作符合國家的要求。
2.3 規避土地增值稅清算風險
由于我國的稅收法律具有強制性, 所以必須要嚴格按照國家的稅法進行清稅。在這種情況下, 房地產保證土地增值稅清算附近符合國家要求, 又符合房地產企業自身的需求。同時還可以有效的利用地方政策減稅。根據不同需求應該進行合理的籌劃。符合企業長期發展的需要。
3 結語
本文針對房地產企業土地增值稅清算面臨的問題進行深入的研究, 從而有效地保證房地產土地增值稅清算工作順應國家的政策法規, 同時合理利用地方政策, 做到合理避稅、節稅、通過這樣的方式來提升房地產企業的經濟效益。
摘要：為了能夠合理地保證土地增值稅避稅和籌劃水平, 必須加強對房地產企業土地增值稅清算的管理, 本文據此展開論述。希望通過本文的研究能夠合理有效解決房地產企業土地增值稅清算的問題。
關鍵詞：房地產企業,土地增值稅,清算挑戰,解決對策
參考文獻
[1] 劉彩娜.“營改增”對房地產企業土地增值稅清算的影響及籌劃[J].現代經濟信息, 2017 (24) .
[2] 劉彩娜.房地產公司土地增值稅清算工作中存在的弊端與策略寫作[J].經貿實踐, 2017 (24) .
土地增值稅清算申請書范文第5篇
(一) 收入核算中預繳基數不正確、銷售價格偏低
房地產項目開發周期長, 土地增值稅通常采用預繳方式, 待項目竣工后進行清算。預繳基數的確定是預繳階段的核心環節, 而實務中經常存在預繳基數核算不正確的現象。在清算階段, 部分房地產企業為抵償債務或獎勵股東等, 將開發產品以較低價格進行銷售, 或進行投資、分紅等非貨幣性資產交換等未視同銷售, 若按市場同期銷售價格勢必會影響股東等個人利益, 而少繳土地增值稅則會損害國家利益。
(二) 土地使用權入賬金額復雜、資料不完善
土地使用權可通過行政劃撥、出讓、投資入股等方式獲得, 企業根據規劃、資金預算等出現一次性購地、分次開發現象, 各開發項目可據實選擇不同分攤標準, 使土地使用權的入賬核算較為復雜。因房地產開發項目跨期較長, 土地資料的保管不善使得土地成本不能扣除, 造成稅負偏高。部分企業未辦理土地轉讓手續, 獲得不合法土地使用權, 使得開發產品不能正常銷售, 造成國家土地增值稅的流失。
(三) 虛報工程成本、成本分攤不規范
土地增值稅的成本扣除依據是“以票控稅”, 部分房地產企業為逃避稅費而虛報工程成本、與施工方偽造工程項目、采用甲供材方式虛增業務量等, 獲得“合法”票據, 造成工程計量成本與實際成本存在較大偏差。為延遲納稅等, 前期統一規劃的基礎設施、公共配套、地下車庫等成本一次扣除, 未在后期各開發項目之間進行分攤, 或者分攤標準選擇不當, 使得成本分攤不規范。
(四) 開發費用未提供相關證明、開發間接費列支錯誤
為解決開發項目的資金問題, 大多數開發商采用委托借款、統借統還等借款方式, 在清算時故意將全部利息分攤至開發成本, 或不提供相關證明, 在多期開發項目中多列支費用、將期間費用、竣工后費用列支為開發間接費等, 以期少繳土地增值稅。
二、房地產企業土地增值稅清算中常見問題的對策
(一) 明確計稅價格、加強核算基礎工作
房地產企業銷售方式為一次性全額收款、分期收款和銀行按揭等, 對于分期和按揭房款, 應在合同中注明付款時間, 按照銷售合同或協議中的價款計收入。隨著2016年5月1日營改增的全面實施, 老項目應確認的收入為預收款/ (1+5%) , 新項目應確認的收入為預收款/ (1+11%) (財稅[2016]43號) 。企業制定銷售價格應根據當地同期同類的均格作為參照標準, 對于銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%且無正當理由的, 按照均價確認收入, 將開發產品進行投資、分紅、獎勵等, 視同銷售進行賬務處理 (國稅發[2006]187號) , 此外, 應及時結轉預收賬款, 以免出現長期掛賬現象。
(二) 嚴格規范土地使用權, 合理確定分攤標準
房地產企業在獲得土地使用權時, 應嚴格依照國家的審批手續, 獲得合法的土地來源。對于投資入股的土地, 目前按照評估價值入賬繳納契稅, 暫免征收土地增值稅, 在后期清算階段應密切關注稅務機關的相關規定。對于涵蓋多個開發項目的, 應對各開發項目制定合理的分攤標準。
(三) 審核票據真實性、進行成本項目分析
在扣除項目中審核票據的合法性、真實性, 對于實際發生而未取得合法票據的, 不予扣除, 根據發票金額、付款金額、合同金額、決算金額孰低原則, 確認成本?？鄢杀緫獓栏癜凑湛鄢椖窟M行歸集, 不得混淆, 對于歸類錯誤的項目應及時進行重分類調整, 以準確進行成本項目分析。測算各成本項目的單位成本, 特別注重將建筑安裝成本與當期類似房地產開發項目或當地建設主管部門公布的單位定額成本進行比較, 判斷是否存在虛報等異常項目。
(四) 做好證明核實工作, 各期開發成本準確分攤
對于開發間接費中的利息問題, 應核實資金來源并取得相關相關金融機構的證明, 利息支出中凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的, 允許扣除, 最高不得超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額。不能提供金融機構證明的, 按照取得土地使用權支付金額與開發成本之和的5%扣除。對于多期開發項目, 應將成本總額在各期進行分攤, 對于公共配套和基礎設施在多期共享的項目支出, 應制定合理的分攤標準。
(五) 做好土地增值稅清算管理
(1) 加強財務人員核算管理水平, 保持各部門間的相互配合。加強財務與銷售、工程等部門的溝通, 做到銷售合同、臺賬、入賬金額的一致, 將成本項目嚴格按照類別進行歸納整理, 并整理相關發票、合同, 使成本真實、合法。 (2) 定期組織財務人員進行土地增值稅清算案例探討, 對出臺的相關政策法規進行解讀, 復雜業務向中介機構、稅務機關咨詢。 (3) 完善信息交流機制。房地產企業財務人員、管理人員、稅務機關、政府、住建等部門應相互配合, 構建信息交流平臺, 規范納稅行為。
三、結語
為提高房地產企業整體競爭力, 管理者應高度重視土地增值稅清算工作, 使工程、銷售與財務人員積極配合, 提高核算管理水平。與稅務中介充分溝通, 結合實地查證資料, 規范清算流程, 并與稅務、住建等部門通力合作, 使得土地增值稅清算工作的順利開展, 以實現企業穩健、長遠、可持續發展。
摘要：房地產企業土地增值稅清算計算過程繁雜, 是財務管理中的核心環節。本文對房地產企業土地增值稅清算中常見問題進行梳理, 并結合實際提出建議, 為清算工作的順利進行提供參考。
關鍵詞：土地增值稅清算,工程成本,開發費用
參考文獻
[1] 蒲亞萍.房地產企業土地增值稅清算中的主要問題和對策[J].中國總會計師, 2018 (174) .
土地增值稅清算申請書范文第6篇
單位或者個人將建筑物、土地使用權、相關附著物進行轉讓, 從獲得的實物、貨幣及其他收入中減去國家法定扣除項目金額以后得到的增值額作為計稅的依據, 根據這一依據向國家繳納的稅款就是增值稅, 除繼承、贈予及無償轉讓外。從目前的納稅情況來看, 房地產企業是納稅重點群體。房地產企業需要對我國征稅政策進行深入的了解, 然后在合規合法的情況下制定納稅方案, 通過對土地增值稅稅收籌劃以及清算技巧來減少不必要的稅收成本。
2 房產企業土地增值稅籌劃的作用
2.1 建立健全法律法規
目前, 在我國土地增值稅稅收的規范上, 我國僅僅只有相關政策規定和條例, 還沒有相關的法律規定, 因此還有許多地方亟須完善。一是減免稅條例規范性存在不足;二是稅率不合理;三是稅額缺乏科學的計算方法。然而, 增值稅籌劃的主要目的之一正是利用和研究土地增值稅稅收政策, 因此, 它將有助于及時發現稅收政策中不合理的地方或者問題, 并幫助完善稅收法律。
2.2 幫助強化宏觀調控
在我國經濟的發展中, 房地產行業扮演著不可或缺的角色, 尤其在國民經濟發展方面, 有著至關重要的作用。因此, 要想我國經濟更快更好的發展, 就必須強化房地產行業宏觀層面的調控。作為在宏觀層面進行調控的重要手段之一, 稅收政策將激勵和指引房地產行業的發展。例如, 通過我國優惠的征稅政策來鼓勵房地產企業進行投資開發。對企業來說, 這樣不僅可以使企業經濟效益最大化, 還能夠減輕企業經濟負擔。所以說要使宏觀調控政策目標得以實現, 我國的房地產企業就必須加強土地增值稅籌劃, 以積極滿足土地增值稅優惠條件。
2.3 幫助提高經濟效益
通過土地增值稅的籌劃工作, 財務人員能夠對土地增值稅相關政策加深了解。土地增值稅籌劃工作本身較為復雜, 因此需要財務人員加強財務核算工作, 并嚴格遵守相關政策規定, 以確?；I劃能夠有效開展。一方面, 稅收籌劃有利于企業提升財務管理水平;另一方面, 有助于提高企業的納稅意識。同時, 在對相關稅收政策充分掌握的情況下, 企業可以合理避稅, 減少納稅成本, 從而提高經濟效益。
3 房產企業增值稅籌劃及清算方法
3.1 充分利用國家優惠政策
近幾年, 我國加強了對房地產企業的宏觀調控, 由于土地增值稅是我國最重要的調控政治手段, 所以土地增值稅的征稅政策變化逐漸變快, 而房地產企業也要盡快地了解我國相關稅收政策的形勢, 并對征稅政策的優惠條件進行深入的研究。房地產企業對土地增值稅進行納稅籌劃時, 必須要提前掌握稅收政策的各個相關細節, 并制定相應的措施。在制定措施時, 千萬要注意不能為了免稅和節稅, 而違反國家的稅收法規, 更不能去逃稅。房地產企業還需要通過對納稅的籌劃, 來選擇納稅成本較低的繳納方法, 并以此為依據來設計清算技巧。目前, 我國有一些征稅政策的優惠條件, 比如, 當房地產企業的增值稅率超過20%的時候, 就可以不用按照優惠稅收的相關條款來進行納稅, 而是依據企業實際納稅的情況, 來進行整合換算, 從而找到符合自身企業的納稅方式。
房地產企業在開發項目的時候, 所繳納的土地增值稅稅額越大, 獲得的利潤就越高, 相反, 如果房地產企業繳納的土地增值稅稅額越低, 獲取的利潤就越少。所以, 房地產企業在建設商品房的時候, 如果房子賣得越便宜, 繳納的土地增值稅就越少, 在這種狀態下, 房地產企業能夠獲得的利潤是正常的利潤。我國稅法的收稅優惠規定了增值額超過扣除項目金額20%的, 其所有增值額都要按照規定來計稅。房地產企業要深入研究我國征稅政策優惠條件, 然后進行科學合理的納稅籌劃, 從而減輕企業的納稅壓力。
3.2 選擇恰當的清算時機
預征是指在項目建設結算后, 通過科學合理的預征率對土地增值稅進行清算的方法。在我國, 目前土地增值稅的征收采用的就是這一方法。這一方法要求房產企業按照預征率, 將獲得預售資格后所得的銷售收入作為計稅依據進行繳稅, 最后再在達到項目清算條件時, 對增值稅進行匯算清繳。然而, 我國各地地方政府對預征率的規定各不相同, 在實際預征中, 當出現應納稅額比清算時應納稅額小的情況時, 需要推遲清算, 但當應納稅額大于清算時的應納稅額時, 就需要盡早的進行清算。房地產企業在進行具體的籌劃時, 需要選擇項目建設的清算時間, 當土地增值率大于土地增值率平衡點的時候就要推遲清算, 當小于土地增值率平衡點的時候就要提早清算。房產企業要時刻做到籌劃清算時間在項目滿足清算條件前, 只有把握好清算時間節點, 才能使企業在土地增值稅清算上具有更多的自主性, 才能使企業的根本利益得到最大程度的保障。
3.3 確定科學的可扣除項目金額
可扣除項目金額在土地增值稅和增值額的確定上具有重要的影響。因此, 確定科學的可扣除項目金額對減輕土地增值稅稅收負擔具有重要意義。通過土地增值稅稅收籌劃, 企業可以使稅前利潤得到有效提高, 與此同時, 可扣除項目金額可能會有所增加, 但整體上來說, 企業的稅收利潤還是較大的, 因此仍能滿足稅收籌劃的要求。在確定可扣除項目金額時, 要立足于企業自身情況, 科學的確定金額, 從而使企業實現稅前利潤最大化的目標, 以達到稅收籌劃的目的。
3.4 充分利用征稅范圍
房地產企業在建設商品房時, 可以通過選擇合作方的方式來減少土地增值稅, 我國的相關稅法中對這種情況有過規定, 按照比例來分房自用的, 可以暫免土地增值稅, 如果是商品房建設, 可以在商品房出售的時候, 按照一定比例的稅率來進行土地增值稅的繳納。所以房地產企業在進行合作方選擇的時候, 可以將這一規定考慮進去, 充分發揮出土地增值稅征稅范圍的作用, 幫助稅收籌劃。除此以外, 房地產企業還能夠利用房地產的代建房來進行節稅, 房地產企業可以在代建房屋的過程中, 獲取代建費用, 不過這種代建費用, 只屬于企業的勞務輸出費用, 但那些建成的房子在沒有進行產權轉移的條件下, 是不用繳納土地增值稅的。房地產企業在建設代建房時, 需要重點考慮房屋的最終用戶, 然后進行合理的開發, 只有這樣才能實現土地增值稅的節與減。
4 結語
對房地產企業而言, 其自身具有資金密度大以及投資周期較長的特點, 在全面實施土地增值稅清算政策后表現得尤為突出。因此, 房地產企業應該強化對土地增值稅稅收籌劃的管控, 積極探究清算技巧, 以使企業的避稅能力得以提高, 從而減輕稅收壓力, 同時增大企業的資金使用效率和效果。具體來說, 房地產企業在財務管理中要制定科學合理的規劃, 將對籌劃的管控滲入到房地產建設的各個環節, 從而為企業的決策以及管理提供助力, 最終減輕企業資金的壓力, 提升企業的經濟效益。
摘要：在房產企業投資開發商品房時, 土地增值稅在稅收成本當中占到很大一部分。目前, 因為房地產企業自身具有資金回收慢以及開發周期長等特點, 導致房地產企業資金使用壓力大。所以對房地產企業而言, 如何在合規合法的前提下實現優良的稅收清算和籌劃, 以及盡可能地減少土地增值稅給房地產企業帶來的稅負壓力, 還有如何盤活房地產企業的資金使用效果與效率, 將直接影響著房地產企業未來的可持續發展和健康?；诖? 本文將探究房產企業土地增值稅清算技巧和稅收籌劃, 希望給房產企業的發展提供建議。
關鍵詞：土地增值稅清算技巧,稅收籌劃,房地產企業
參考文獻
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