土地增值稅報告范文第1篇
(200 )土增鑒字××號
(單位)：
我們接受委托，對貴單位轉讓"×××"項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》、財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)、國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)的規定，并參照《中國注冊會計師執業準則》對貴公司所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的審計程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及恰商資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。
經審核，貴單位" ×××"項目：
一、取得轉讓房地產收入為：
元;
其中：
1、普通標準住宅取得收入為：
元;
2、其他開發項目取得收入為：
元;
按取得收入形式劃分現金收入 ：
元;實物收入：
元;其他收入：
元;
二、 扣除項目總金額為：
元;
其中：
1、取得土地使用權所支付的金額為：
元;
2、開發土地和新建房及配套設施的成本為：
元;
3、開發土地和新建房及配套設施的費用為：
元;
4、舊房及建筑物的評估價格為：
元;
5、與轉讓房地產有關的稅金為 元;
6、從事房地產開發的納稅人加計扣除額為 元;
7、財政部規定的其他扣除項目金額 元;
三、增值額為：
元;其中：普通標準住宅為：
元、其他開發項目為：
元;
四、增值額與扣除項目金額之比
%;其中：普通標準住宅為：
%、其他開發項目為：
%;
五、應繳土地增值稅稅額為：
元;
六、免繳土地增值稅稅額：
元;
七、已繳土地增值稅稅額為：
元;
八、項目竣工清算應補(退)土地增值稅稅額為：
元。
特此報告。
稅務中介機構名稱：(蓋章)
年
月
日
中介機構負責人：(簽名)
中國注冊稅務師：(簽名) 地址：
聯系電話： 附件：
1、《土地增值稅納稅鑒證表》
2、《土地增值稅繳款情況匯總表》
3、《房地產轉讓收入審定表》
4、《扣除項目匯總表》
5、《取得土地使用權所支付的金額審定表》
6、《土地征用及拆遷補償費審定表》
7、《前期工程費審定表》
8、《建筑安裝工程費審定表》
9、《基礎設施費審定表》
10、《公配套設施費審定表》
11、《開發間接費審定表》
12、《利息支出匯總表》
13、《與轉讓房地產有關的稅金審定表》
14、《財政部規定的其他扣除項目審定表》
備注：附件
1、3應按普通標準住宅、其他開發項目分別填制
土 地 增 值 稅 納 稅 鑒 證 說 明
我們接受委托，對貴單位轉讓"××× "項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了審計，現將審計情況說明如下：
一、 基本情況：
(1)項目簡介、(2)項目座落地、(3)總建筑面積、(4)本次清算建筑面積、(5)立項批復文件、(6)竣工驗收單
二、主要會計政策：
1、公司執行《
會計制度》及有關規定
2、公司會計自 年 月 日至 年 月 日
3、公司會計核算方法
4、記帳本位幣
5、其他
三、 轉讓房地產取得收入說明：
1、房地產銷售數量及面積情況說明：(普通標準住宅：
套、面積
平方米，店面：
套、面積
平方米，其他項目：
套、面積
平方米)
2、轉讓房地產取得收入：
元;(普通標準住宅、店面、其他項目)
3、取得收入形式(貨幣收入、實物收入、其他收入、)
四、扣除項目有關情況：依據房地產開發企業會計制度，對成本所涉及的項目加以詳細說明。同時，主要審核成本的結轉是否正確，有無虛列、多轉房地產銷售成本的情況。
五、納稅情況詳細計算過程：(按普通標準住宅、其他開發項目分別說明 )
六、其他審核事項說明：
稅務中介機構名稱：(蓋章)
年
月
日
土地增值稅報告范文第2篇
關鍵詞：土地流轉,反租倒包,模式
2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中明確提出, 允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權, 發展多種形式的適度規模經營。這一重要政策創新引發了社會各界的熱烈討論。安徽小崗村、浙江溫州等一些地方都已走在政策出臺之前, 率先開展了有關土地流轉的一些嘗試。對于南方村莊的這些嘗試, 北方村莊是否也有自己的一套模式, 同時在土地流轉過程中, 其中民主建設又落實的如何?帶著這些疑問, 2009年2月, 東北大學文法學院行政管理專業2005級和思想政治教育2006級、2007級學生組成的調研小組, 對遼寧省大連市瓦房店炮臺鎮的土地流轉情況進行了實地調研。
一、炮臺鎮土地流轉中的成就與問題
炮臺鎮位于我國遼寧大連瓦房店市最南端, 全鎮土地面積10.8萬畝, 海岸線35.8公里, 近海面積34平方公里, 由于大量灘涂地的存在, 使得當地農業發展一直存在著瓶頸。自大連實施土地流轉政策后, 炮臺鎮抓住時機, 結合自身特點, 制定相應政策, 在政府和當地農民的共同努力下, 其土地流轉的發展已邁入了大連市土地流轉的前列。
(一) 土地流轉現狀及其成果。
所謂土地流轉是指土地作為一種生產要素在農業生產者之間流動, 從而達到土地資源優化配置的過程。土地流轉的形式可以是各種各樣的, 如買賣、出租、轉包等。
炮臺鎮在土地流轉方面有比較好的經驗和先進的模式———反租倒包。即政府先將土地從農民手中承包回來, 經過對土地進行一定的調整、統一規劃, 根據科學技術理論, 將土地分為不同等級, 不同土地種植不同的作物, 使土地升值, 再將其以相應的價格出租出去, 將農民手中土地調活, 農民調富的過程。這種模式, 不僅打破了很大程度上存在的“一刀切”的規范, 有利于科學決策與民主的執行, 并且在更長遠的方向上, 實現了土地流轉中的科技富農, 使得農民的利益得到了切切實實的提高。
(二) 土地流轉過程中的問題。
調查過程中, 我們在充分肯定了炮臺鎮政府在土地流轉中的顯著成績, 同時也發現了其中的一些不足。
1、農民群眾思想意識仍有待提高。意識對實踐具有能動的反作用。在調查過程中我們也發現, 農民雖然大多已經擺脫了保守的觀念, 但仍有農戶對土地存有依賴性, 害怕承擔風險等等, 從而成為流轉過程中的一大障礙。
2、土地流轉的市場機制不夠完善, 中介組織匱乏。據不完全統計, 截至2007年底, 大連市農村土地流轉中, 涉及的近200個中介組織中, 95%為村級中介服務組織, 15%為鄉級中介服務組織。專業中介組織的缺乏、流轉服務體系的不健全, 直接影響了土地流轉的質量, 也造成了其市場運行的不規范。
3、“反租倒包”模式易帶來收益分配不合理, 農民利益受損。目前, 實行“反租倒包”尚缺乏相關法律約束和合理的信息發布平臺。許多鄉村基層干部直接把農地流轉的收益收歸集體, 剝奪了流轉農地農民的應有權益, 更易造成擅自降低流轉和補償費用。
二、炮臺鎮土地流轉成果的原因分析
在炮臺鎮調查的整個過程中, 讓我們看到的是一個在國家惠農政策下一派欣欣向榮的景象。土地流轉是一個隨著市場經濟的引入而調整出的新生事物, 因此其成果與挫折, 都值得我們深入思考其中深涵的原因, 進而成為在發展中不斷汲取積累而成的寶貴經驗。那么, 在成績與問題的背后其深層次的原因到底存在何處?對此, 主要綜合分析如下:
(一) 政府參與的雙重影響。
2009年2月1日發布的中央“一號文件”再次重申要穩定農村土地承包關系, 建立健全土地承包經營權流轉市場, 實行最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度, 并強調要抓緊修訂、完善相關法律法規和政策。這些對于土地的保障都需要政府緊密的參與支持。
為了進一步擴大內需, 促進經濟平穩較快增長, 國務院常務會議不久前出臺了擴大內需促進經濟平穩較快增長的十項措施, 并決定第四季度先增加安排中央投資1, 000億元。加快農村基礎設施建設, 就成為1, 000億元“大蛋糕”中的一大塊。然而, 政府的參與程度, 政府參與與農民自由、自主的關系調整, 以及對于土地流轉的有效運行所產生的影響亦具有雙重性。
1、政府的深入參與是炮臺鎮土地流轉工作能夠達到今日規?；潭鹊囊粋€最有說服力的保障。政府掌握工作的主動權, 在作用上說, 積極成分是主要的:第一, 政府深入到實踐當中去, 了解農民的真實需要, 就能夠在資金、資源、政策以及制度等多個方面給予農民一定的保障。前面已經提到, 就“反租倒包”一項政策, 農民在其中的多重受益, 就直接或者說是主要來自于政府, 同時也就證明了政府———這樣一個主體作用存在的重要性了;第二, 有利于在總體上把握土地流轉的方向, 讓土地流轉不會盲目的開展, 浪費資源。如對于土地流轉工作人員進行針對性培訓, 使得當地的土地流轉過程更具有專業性和科學性, 提升了農業科技應用和機械化水平, 就如當地一政府人員所說, “讓土地都吃上‘配套餐’”。
2、一鋒必有雙刃, 反過來從另一個層面上去分析, 政府的參與也同時隱喻著一些問題的產生。目前, 我國現行征地制度仍存在一些突出問題, 一是征地補償過低;二是“公共目的征地”無限擴大, 經營性用地也采取征用方式;三是在實際征地過程中截留征地補償款。這些問題的實質是公權嚴重侵犯私權, 行政權力代替了農民土地的財產權利。在對農民集體土地的征收、征用過程中, 政府始終處于強勢地位, 它既是征收、征用的主體, 又是補償的主體, 因而不能保證協調的公正性和征地農民的知情權、參與權、申訴權。
具體到我們走訪的炮臺鎮來說, 政府過多的參與到土地流轉的過程當中, 使得土地流轉中農民的主動性受到挫折;同時, 政府工作人員專業性程度尚待考證, 在處理相關問題的時候就可能出現各種矛盾與糾紛。就炮臺鎮政府的“中介人”角色來講, 其代替了市場化的中介服務機構, 從而導致了流轉信息渠道不暢, 缺乏靈活性與自主性。
(二) 對于市場的雙向運用。
一般認為, 小農和大市場是不匹配的。但是, 根據中國社會科學院農村發展研究所黨國英的一項調查數據發現, 兩者在一定程度上還是可以匹配的。特別是現代農業的發展, 更是在方方面面都與市場發生著千絲萬縷的關系。也如我們在解讀十七屆三中全會時所提出的:農村改革也正是需要在市場的發展實踐中不斷獲得突破。
土地流轉在某種程度上說也是我國社會主義市場經濟體系的一部分, 因此要保障這一過程的科學性與實用性, 就必須根據市場的規律以及實踐去論證土地流轉的真正成效以及其中仍然存在的問題, 進而完善市場體系, 為土地流轉提供多方服務。
對于市場在土地流轉中的運用, 既是需要融入過程之中的, 又是結果里不可或缺的一部分。堅持市場導向, 多種渠道流轉, 雙向互動運用, 才能讓土地流轉更加具有實際意義。
1、過程上看, 土地流轉本身就是一個變革土地參與市場的過程, 因此要保障過程的科學性, 就必須真正的認識市場、融入市場、利用市場。炮臺鎮在進行“反租倒包”的土地流轉中, 實行按地質論價, 根據土地的質量劃分等級, 雖然缺乏嚴格的標準, 但這種做法本身就是一個遵循市場經濟規律的反映, 讓土地流轉在開始的過程中, 就增加著市場的競爭意識, 從而使得今后的土地流轉在總體收益與農民的利益上都具有雙重的思考與收獲。
2、結果上講, 市場是對于土地流轉最終成果的一個檢驗。無論是資源的調配, 還是土地的調整與規劃, 最終只有經過市場的反復論證, 才能是科學的, 也才能是我們所期望的給農民真正帶來利益的方式。炮臺鎮一方面在市場的作用下增加了農民的收入, 一定程度上達到了土地流轉的目的;另一方面它的關于土地調整與資源分配、政府介入等方面的改革, 都或多或少的脫離了市場的驗證, 從而缺乏了一定的科學性和實效性, 這也就成為炮臺鎮土地流轉發展的一個空間所在。
(三) 第三產業外延的承接作用。
調查過程中, 政府相關工作人員向我們介紹當地的發展時提到, 炮臺鎮現擁有企業已經達到558家, 其中第三產業所占比例甚重。第三產業本身就具有以專業市場為載體帶動非專業區域發展的特點, 第三產業的高速發展, 無論是對于整體經濟的提高, 還是對于其他包括第一、第二產業的雙向帶動, 都有著不可忽視的作用。這么多的企業集中于一個鄉鎮之中, 可以說, 是在“土地”之外充當了一個很好的承接角色。
第一, 土地流轉最直接的效應是土地和勞動力兩大資源得到優化配置。土地流轉不僅有效解決了農民土地撂荒現象, 而且提高了土地利用率, 同時解放了大量的農村勞動力。在炮臺鎮, 土地大棚的管理幾乎都是婦女以及60歲以上的老人, 也就是被當地俗稱為的“3860”群體, 這樣一來, 就解放了大量的勞動力, 僅第三產業就吸收了其中大量的勞動力。
第二, 農產品資金回饋的升級加工廠。農產品經過加工, 增加了其自身的價值, 不但解決了農業資金短缺難題, 而且實現了農村土地資源的資本化、市場化, 意義深遠而重大。調查中了解到, 炮臺鎮的許多農副產品在“出土”之后, 就地在對口的企業中進行了產品的回籠再加工, 從而實實在在地讓農民的收益在自家的土地上翻了倍。
第三, 在許多地區, 第三產業也以人性化的方式進入了農民的生活當中。如對于多種形式新型農村金融組織和以服務農村為主的地區性中小銀行的建立與發展, 使得農民的生活有了更安全的保障, 也一定程度上給土地流轉減少了后顧之憂。這些都是在土地流轉的外延之上, 更加完整的保障與提升。
三、我國未來土地流轉模式探索
加快農村土地流轉, 實現我國農業經濟的集約化發展是建設社會主義新農村的必經之路。探索一套符合我國實際的土地流轉模式是當前乃至于一段時期內三農問題理論與實踐的雙向任務, 在瓦房店市調查的基礎上, 結合國內其他地市的發展狀況, 構建了一套綜合性較強的流轉模式圖, 如圖1所示。 (圖1)
反租倒包, 即政府先將土地從農民手中承包回來, 經過對土地進行一定的調整, 再將其出租出去, 將農民手中土地調活、農民調富的過程。
土地銀行, 即政府引導農民將“土地”作為資本存入“銀行”, 按照儲蓄年限設定收益狀況。
組織架構, 即“土地銀行”建立, 要在資源相對貧窮地區。政府通過招商引資等形式讓投資者投入資金流, 但前提是要尋找到開拓農業市場的企業, 企業以法人資質設立銀行, 以企業資產作為農民權益的保障。
土地入股, 即在堅持土地集體所有和土地承包經營權個人擁有的前提下, 以農民個人的土地承包經營權和集體對土地的所有權分別入股經濟實體, 獲得“土地股權”的方式。
定位, 即土地入股的農民作為持股人 (原始股東) 完成企業設置后, 農民個人作為企業的主人, 通過現代企業制度經營自己的企業。
四、結束語
農村土地流轉能夠有效改善土地資源配置的效率, 進一步激活農業剩余勞動力的轉移, 為農業規?；?、集約化、高效化經營提供廣闊空間。進而實現農業生產的標準化, 形成安全的產業生產模式。土地流轉將開啟城鄉一體化的新路徑, 打破傳統的城鄉二元結構。一方面通過適當的集中與合理的土地置換, 可以避免農村居民點過于分散的住房方式所造成的土地浪費, 推進新農村建設并化解耕地紅線失守的尷尬;另一方面有利于提高農民非農轉移的穩定性, 從而有利于弱化城鄉二元體制并推進城鄉一體化進程。至此, 土地流轉的意義是深刻而又現實的, 任重而道遠, 良好的土地流轉模式是實現順利流轉的必要要素。因此, 要不斷在實踐中發展完善土地流轉模式, 為節約農村資源、造福后代、實現城鄉一體化、提高農業人口的政治地位作出突出的貢獻。
參考文獻
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土地增值稅報告范文第3篇
復墾項目工程監理總結報告書
一、概況
某市某鎮某村土地平整復墾項目由某市國土局于穗國房函
[2009]31號、穗發改農[2008]31號批準建設。該項目位于某鎮某村，項目建設規模某畝。該項目總投資約某萬元，全部為財政資金。該項目工程于某年某月某日開始動工，于某年某月某日竣工。 項目建設單位為某市土地開墾中心，廣州市某建筑工程有限公司承擔工程施工，我公司負責工程施工監理。
我公司對該項目實施工程施工監理的依據主要包括：
1.《廣東省土地開發整理補充耕地項目管理辦法｝)(粵府辦〔2008]74號);
2.《建設工程監理規范》;
3、某市某鎮某村土地平整復墾項目規劃設計預算資料及有關批準文件;
4、項目有關合同、協議資料。
5、施工圖紙。
我公司自擔任本項目工程監理以來，嚴格執行監理程序，按照《建設工程監理規范》、設計圖紙及省、市有關規定對項目進行進度和質量等的控制。首先組織圖紙會審，檢查質量保證體系，督促施工單位按照設計要求施工，上道工序未經檢驗合格，絕不允許進行下道工序。嚴把工程質量關，使竣工工程質量合格率達 ·1·
100%.
項目主要監理事項。
二、項目建設任務完成情況
(項目規劃建設內容)
1、土地平整工程土地平整依據《土地開發整理標準》結合項目區內地形、土地利用結構調整、中低產田改良和當地耕作習慣等來進行，項目區地勢平坦，現有田間高程起伏不大，能滿足自流灌溉排水要求，不需進行土地平整。但項目區內園地，牧草地沒有得到有效利用，產出率低，規劃對其進行平整、填平、覆蓋表土，整理成耕地。經設計計算項目區共需運土方某立方，土地平整工程推土機推土量為某立方。
2、農田水利工程
項目區可代灌溉水源主要是地表水，區內西部以西福河作為灌溉水源，南部以項目區邊界的坑水河作為灌溉水源。根據《土地開發整理項目規劃設計規范》和《灌溉與排水工程設計規范》結合當地實際狀況和現代化農業生產要求，本項目渠道系統設計分為灌溉渠道工程、排水溝工程和配套工程三部分。
(1)灌溉渠道工程設計
支渠采用UD 某長某米;灌排斗渠某條其中采用UD某灌排斗渠。長度某米，采用UD60灌排斗渠，長度350米，共1274米;斗渠2條其中采用JD60斗渠.長度1545米，采用UD60斗渠：長度某米，共某3609米;采用UD40農渠58條共某米。
(2)排水溝工程設計
斗渠2條，斗溝，規格。,5X2.5 X I長度1012米，斗溝z規格0.5 X 2.5X1長度1018米，長度某米;農溝60條規格0.3 X 1.75 X 0.7長度某米。
(3)配套工程設計
涵管(800長4米1個;涵管(800長8米4個;涵管(600長4米1個，( 600長2米14個，共28米;(500長2米32個，共64米;4)300長4米26個，共104米。單座水閘工程設計，斗渠進水閘3座;農渠分水閘58座。
3、田間道路工程設計
道路布置原則：盡量與項目區原有道路銜接，滿足交通運輸、農機行駛、田間生產與管理的要求。項目區共規劃田間道8條，總長4189米，路面寬4米，素土夯實路基厚0.3米，泥結碎石路面厚0.2米;生產道路51條，總長8006米，路面寬2米，素土夯實路基厚0.2米，泥結碎石路面厚0.1米。
(1)田間道路工程設計
新建田間道4條總長度1405米;改建田間道5條，總長度2784米。
(2)生產道工程設計
新建生產道45條，總長6497米;改建生產道6條，總長度1509米。
(二)項目設計變更情況
項目在施工前期準備工作中，由建設單位會同中新鎮烏石村民委員會、施工單位、監理單位在進行土地整理規劃及工程施工
圖紙會審中發現規劃設計的灌排斗渠1和灌排斗渠2采用斷面規格UD60不能滿足作物灌溉需水量要求，為了有效地確保農田耕作灌溉，建設單位根據某鎮某村民委員會對該項目工程提出的變更申請，通過現場實地查勘和征詢監理單位意見及設計單位意見，經廣州市土地利用規劃編制中心《關于某市某鎮某村土地整理項目工程變更的復函》穗土地規函仁2009]60號批準同意將灌排斗渠1, 2原設計LJD60型號變更為UD 100型號。變更后各單項工程觀感良好各類試件試驗結果均合格，能滿足變更設計要求。
(三)工程建設完成情況
1、土地平整工程
平整范圍按照地形進行，采取以分區為平整單位，局部平整的方式進行土地平整工程。各個分區依據自流灌溉、便于排水的要求進行平整。按照高程近似、挖填平衡的原則。將地面推平或填平，該項目區原為水田、菜地、果園，主要工程包括平整土方、清除雜樹草、修整加固邊坡。該項目共完成汽車運土22554立方，項目區內推土平整67662立方。經現場驗收檢測，竣工后各田塊及坡邊符合設計要求。
2、農田水利工程
該項目灌排方式，依據灌排區域和灌溉水源及排水容泄區地形條件，結合當地的農田水利現狀進行設計。項目區排水以原有河溪為容泄區，布設斗農溝，排出田間多余水，灌水渠布置在地勢相對較高處，排水溝布置在地勢相對較低處。項目工程包括灌溉渠道工程、排水溝工程和配套工程三部分。
(1)灌溉渠道工程
項目區共修筑灌溉渠道總長9328米。修筑支渠1446米，其中規格UD 100長度1223米、規格UD60長度223米;灌排斗渠，設計規格UD60長924米，變更后采用UD 100修筑924米，灌排斗渠，設計規格〔JD60長350米，變更后采用UD 100修筑350米;斗渠，設計規格UD60長1545米，變更后采用UD 100修筑1545米;斗渠：設計規格UD60長2064米，變更后采用UD 100修筑2064米;規劃設計規格UD40農渠共58條，總長度7588米，實際修筑農渠UD40長2529米，比規劃設計減少5059米。增加斗渠1條UD60長度470米。
(2)排水溝工程
項目區內規劃設計斗溝2條，斗溝。長度1012米，斗溝：長度1018米;農溝60條總長度 8103米。由于項目區內原有排水溝能滿足自流排水要求，經各個合作社提出意見，村委會考慮到當地耕作習慣，同意不需進行修筑。
項目區另變更修排水溝總長1336米，其中修筑排水斗溝規格為UD 100長度1018米，修筑排水農溝，規格為DU40長度318米。修筑涵管(400長96米;修筑路橋3座。
農田水利各項工程在施工中能按設計要求開挖土方斷面，認真澆灌硅和進行渠砌筑，滿足設計要求。
3、田間道路工程
該項目共修筑4米寬田間道2959米，其中規劃設計新建田間道1405米，實際修筑新建田間道583米，比規劃設計減少822米。
規劃設計改建田間道2784米，實際修筑改建田間道2376米，比規劃設計減少408米。項目共修筑2米生產道2021米，其中規劃設計新建生產道6497米，實際修筑新建生產道512米，比規劃設計減少5985米;規劃設計改建生產道1509米，實際修筑改建生產道1509米。各型道路路基的壓實度和路面材料的配合比、平整度均符合設計要求，滿足交通運輸、農機行駛、田間生產與管理的要求。
三、項目工程質量總評
綜上所述，該項目各項工程符合《廣東省土地開發整理補充耕地項目管理辦法》和《建設工程監理規范｝)，符合設計文件和施工合同要求，各項工程質量符合《廣東省土地開發整理補充耕地項目質量驗收標準》，工程觀感良好，項目工程質量總體評定為合格。
土地增值稅報告范文第4篇
工程竣工質量評估報告
武漢市漢南區水洪基本農田土地整理項目
工 程 竣 工 質 量 評 估 報 告 編 制 人：
總監理工程師：
技術負責人：
武漢宏基建設工程監理有限公司
日 期： 2010 年 4 月 5 日
-0- 武漢宏基建設工程監理有限公司
工程竣工質量評估報告
工程竣工質量評估報告
一、前言
1、本報告針對的是單位工程;
2、編寫本報告的條件：以承包單位對分項工程的自檢合格資料為基礎，根據監理工程師巡查、旁站、建筑材料試驗、見證取樣、平行檢查、復查、資料審核等方式所掌握的情況，結合本工程的初驗意見;
3、本報告編寫做到評估客觀、公正、真實;對監理過程作出綜合描述;反映工程的主要質量狀況、工程的結構安全、觀感質量。
二、工程項目概況
(一)工程地址：武漢市漢南區鄧南街鞋尖村至新溝村;
(二)工程項目參建情況：
1.建設單位: 武漢市漢南區土地開發整理復懇中心; 2.設計單位: 湖北星湖勘測設計咨詢有限公司; 3.施工單位: ①第一標段：武漢市日月星建筑工程公司; ②第二標段：武漢市德源市政工程有限公司; ③第三標段：武漢金牛水利水電工程有限公司; ④第四標段：湖北紅旗建筑工程有限公司; ⑤第五標段：武漢山鑫建筑工程有限公司; 4.監理單位: 武漢宏基建設工程監理有限公司;
(三)工程項目布置規模:
1、項目區地理位置和范圍
地理位置：武漢市漢南區位于武漢市西南部，是長江與其支流東荊河(長河)兩水相夾的一個狹長地帶，地跨東經113º45ˊ～114º6ˊ10"、北緯30º12ˊ～30 º22ˊ20"，南與東南面臨長江，和江夏區、嘉魚縣隔江相望，北至西北以東荊河為界，同蔡甸區相鄰，東北部在大軍山南麓不遠處的狹窄地段與經濟開發區軍山街接壤，西恙西南以東荊河的支流通順河及保豐垸堤為分界線與仙桃市毗鄰，在東荊河改道截流工程入江口處，與洪湖水土相連。區轄范圍東西間最遠距離達35.25公里，南北間最寬處15.3公里，最窄處僅2.6公里。
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武漢宏基建設工程監理有限公司
工程竣工質量評估報告
項目區地形：漢南區鄧南街地貌形態屬沿江沖積平原，系長江在多年泛濫沉積后面形成的高亢河漫灘，故多辟為旱地種植，在長江、東荊河兩水河漫之間的低洼河漫灘或稱灘后洼地，則零星辟為水田種植，地勢平坦，沿江岸呈垂直方向內向傾斜，基本無河湖港汊，調蓄能力極低。
項目區地勢呈東高西低、南高北低，沿河高、腹部低的特點，項目區內海拔高程在21.4m—25.8m之間。地勢起伏不大，適宜于大規模，成塊的整理開發。
項目區范圍：武漢市鄧南街水洪基本農田土地整理項目區處于漢南區鄧南街。項目北片涉及水二村、水三村和鞋尖村三個行政村，區內總面積542.66公頃，跨東經113º51ˊ12"～113º53ˊ19"，北緯30º14ˊ32"～30º17ˊ15"。
項目南片涉及新溝村、水一村和水二村三個行政村，區內總面積544.79公頃，跨東經113º50ˊ38"～113º52ˊ26"，北緯30º12ˊ14"～30º15ˊ13"。 項目包括：平田整地、灌溉與排水、田間道路、防護林。
地質及水文：項目區降水豐富，地勢較低，地表和地下水資源豐富。漢南區有長江、通順河兩條過境河流，境內還有螞蟻河、協子河、內荊河等自然河流。項目區內主要由長江、東荊河引水灌溉。長江年均流量為2.26萬方/秒，年過境的總水量達到7127億立方米，東荊河的年均流量為44.7方/秒，年過境總水量為14.1億立方米。只要在項目區內設提水泵站，其用水極為便利，生產生活用水有保障。
2、項目建設的主要內容和工程量
(1)平田整地: 項目區土地總面積1000公頃，整理總面積為1000公頃。平整理田塊13866.83m³，填塘47038.29 m³，廢棄路平整2980.74 m³。 (2)灌溉與排水: 新修斗渠6條，總長4.10公里;修復斗渠10條，總長10.22公里，新修農渠-129條，總長11.358公里，新修農渠-2 22條，總長13.76公里，修復農渠-1 11條，總長3.96公里，修復農渠-2 5 條，總長3.58公里，新修斗溝 1 條，總長1.27公里，新修斗溝 16 條，總長40.89公里，修復斗溝襯砌 19 條，總長12.731公里，新修節制閘17座，新修倒虹吸140座，新修下田埠422處，新修分水口421個，新修斗門9個，新修農門105個，新建泵站2座，修復泵站2座，溝清淤，長 公里，翻水井4個，新建渡槽12個，修復渡槽1個。
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工程竣工質量評估報告
(3)田間道路：修復田間道路 25 條，總長21.63公里。新修生產路6 條，總長3.47公里，修復生產路 22 條，總長11.08公里; (4)防護林;總植樹1.5965萬株; 3.項目實施后，共新增耕地30.3公頃，新增耕地率達到3.03%。平整田塊138661.83m3,填塘47038.29m3,填溝渠13710.46m3,廢棄路平整2980.74m3,新修斗渠4.10km，新修800涵管8.33 km，修復800U形渠1.91 km，新修矩形渠0.99 km，新修農渠-1總長16.90km，新修農渠-2總長8.21km，修復農渠-1總長4.92km，修復農渠-2 總長2.63km ，新修斗溝1.26km，新修斗溝28.89km，修復斗溝襯砌12.75km，新修節制閘21座，新修倒虹吸68座，新修下田埠422處，新修分水口421個，新修斗門9個，新修農門105個，新建泵站2座，修復泵站2座，修復田間道路21.63km，新修生產路總長3.47km，修復生產路11.08km，栽種農田防護樹木15965株。
(四)工程特點概述: 1.本項目為武漢市漢南區土地整理項目，外部交通條件便利，但是建筑物較多、較分散，增加管理難度，田間地塊材料運輸量比較大也比較難。
2.施工用電將是困撓本工程的難點，需要施工單位自帶發電機。 3.工作任務大，工期較緊，土方工程量大，增加了工程施工難度，增加了協調和組織的難度。
(五)完成工程總造價為 1940.66萬元。
(六)工程開工竣工時間: 1.工程開工時間:2009年4月1日 2.工程竣工時間:2010年3月31日
三、質量評估依據
1、設計文件：
(1)湖北星湖勘測設計咨詢有限公司設計的全套施工圖;
(2)工程設計交底記錄、圖紙會審紀要和建設單位提出的變更要求。 (3)設計變更、洽商記錄;
2、工程建設方面法律、法規 2.1法律:
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2.1.1《中華人民共和國建筑法》; 2.1.2《中華人民共和國合同法》; 2.1.3《中華人民共和國安全生產法》; 2.1.4《中華人民共和國土地管理法》。 2.2、法規: 2.2.1《建筑工程質量管理條例》; 2.2.2《安全生產管理條例》;
2.2.3《中華人民共和國土地管理法實施條例》; 2.2.4《房屋建筑工程施工旁站監理管理辦法(試行)》; 2.2.5《城市建設檔案管理辦法》;
2.2.6《國家投資土地開發整理項目竣工驗收暫行辦法》; 2.2.7《國家投資土地開發整理項目實施管理暫行辦法》; 2.2.8《湖北省土地開發整理項目竣工驗收管理暫行辦法》; 2.2.9《湖北省土地開發整理項目檔案管理暫行辦法》; 2.2.10《湖北省土地整理項目管理暫行規定》;
2.2.11《武漢市土地整理立項、實施、驗收試行辦法》。
3、技術標準、規范、規程 3.1、標準：
3.1.1《建筑工程施工質量驗收統一標準》(GB50300—2001); 3.1.2《建筑施工安全檢查標準》(JGJ59—99); 3.1.3《質量管理體系標準》(GB/T19001—2000); 3.1.4《土地開發整理標準》(TD/T1011-1013─2000); 3.1.5《公路工程技術標準》(JTGB─2003);
3.1.6《土地整治專項工程施工質量檢驗標準》(DB42/T563—2009); 3.2、規范：
3.2.1《建筑工程監理規范》(GB50319—2000); 3.2.2《工程測量規范》(GB50026—2007);
3.2.3《水土保持綜合治理 技術規范 坡耕地治理技術》(GB/T16453.1-1996);
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3.2.4《水土保持綜合治理 技術規范 溝壑治理技術》(GB/T16453.3-1996); 3.2.5《水土保持綜合治理 技術規范 小型蓄排引水工程》(GB/ T16453.4- 2002);
3.2.6《節水灌溉工程技術規范》(GB/T 50363-2006); 3.2.7《農田排水工程技術規范》(SL/T4—1999); 3.2.8《渠道防滲工程技術規范》(SL18—2004); 3.2.9《雨水集蓄利用工程技術規范》(SL267—2001); 3.2.10《水閘設計規范》(SL265—2001);
3.2.11《水土保持治溝骨干工程技術規范》(SL289—2003);
3.2.12《公路路基設計規范》(JTGD30—2004);
3.2.13《建筑工程文件歸檔整理規范》(GB50328—2001); 3.2.14《泵站施工規范》(SL234-1999);
3.2.15《土地整治通用工程施工質量檢驗標準》(DB42/T562—2009); 3.2.15《土地整治工程施工質量驗收規范》(DB42/T564—2009);
四、質量受控狀況
1、工程開工前督促施工單位建立健全質量保證體系，重點落實責任到位，檢查各項管理制度是否健全，加強對每道工序進行自檢、互檢和交工藝、交措施、交標準，嚴格執行國家的驗評標準和施工規范，加強質量管理，通過一些強有力的措施，使工程質量達到控制目標。
2、開工前進行圖紙會審和技術交底，嚴格監控施工單位按圖施工，按規程操作。土建專業監理師跟蹤檢查，按施工圖嚴格監控，施工單位予以配合，對檢查出來的質量問題，先通知施工單位責任人，再研究整改方案，上報監理部，由總監簽字認可后，按方案實施整改，并派專業監理師跟蹤整改情況，整改合格才能進入下一道工序。
3、定期召開工地例會，組織項目經理、施工員和專業施工隊負責人進行交流，解決工地存在的質量問題，協調各工種之間關系，很好解決了各工種之間施工矛盾。土建專業監理師就工地現場存在的質量問題逐一通報給各責任人，各責任人制訂下一步如何加強質量管理方案，并上報監理部，監理師則督促施工單位按方案執行。
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4、監理部檢測使用主要儀器：水準儀、經緯儀、靠尺、對角檢測尺、塞尺、反光鏡、百格網、焊接檢測尺、內外直角尺、卷線尺器、鋼卷尺、游標卡尺、空鼓錘、砼回彈儀等。
5、對各種原材料進場嚴格按批量進行復檢，復檢合格后才能使用在該工程上，否則下達通知撤出現場。嚴禁不合格偽劣產品用到工程上，任何材料在使用前，監理工程師均要求施工單位填寫材料、報驗單，詳細說明材料來源、產地、規格、使用部位、見證取樣后，陪同施工單位一起送檢。施工過程中水泥、鋼筋、砂石、鋼結構材料進行見證取樣送檢，并實行報驗許可制度。由于監理人員工作到位，施工單位予以配合，從而保證了原材料的質量。各種設備在開工前報驗，均能正常工作，滿足該工程項目的要求。
五、分部工程質量評估
(2)工程質量驗收
項目監理機構依據驗收規范、標準、設計圖紙及經批準的項目劃分，分批、分層次按照單元工程、分部工程、單位工程逐級驗收。
單元工程驗收：
本項目一標實際完成單元170個，二標實際完成單元287個，三標實際完成單元565個，四標實際完成單元565個，五標實際完成單元191個。項目實際完成單元工程1778個。各分部工程所屬單元工程詳見項目劃分表。按保證項目、基本項目、允許偏差項目進行。含隱蔽工程項目的單元工程首先驗收隱蔽工程，隱蔽工程質量合格后方可進行下一步工程施工。驗收要求保證項目必須符合施工規范及驗收規范要求;基本項目參照施工驗收規范標準劃分不合格、合格、二個等級進行;允許偏差項目必須符合規范要求。
一標段:
1、單元工程驗收
共劃分為170個單元工程，實際驗收170個單元工程。各分部工程所含單元工程施工記錄完整，自檢、交接檢、互檢記錄完整;相關施工人員簽字齊全;所用材料質量證明資料齊全，復檢合格;施工資料、證明資料完整、齊全;現場報驗、監理檢查驗收符合規定要求。
2、分部工程驗收:
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依據國土資源部《土地開發整理項目驗收規程》(修訂)征求意見稿的驗收內容、程序、方法由監理機構主持對分部工程進行了驗收，驗收的方法是全數檢查單元工程質量評定資料的完備性，并查看工程現場觀感質量，從而認定分部工程質量等級，并付遺留問題提出處理意見。
一標段分部工程劃分為平田整地工程、灌溉與排水、道路工程、生態防護林工程。分部工程驗收主要檢查其所含單元工程是否全部完成施工任務，有無漏項，施工、技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，簽字級別是否符合要求;現場觀感質量如何等。
依據上述要求，經資料核查、現場檢查各分部工程驗收情況如下： ①平田整地工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
②溉與排水工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
③田間道路工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。 ④防護林工程：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。
3、單位工程驗收：
在完成單元工程、分部工程驗收之后，單位工程驗收只是檢查所含分部工程資料是否齊全、完整、現場檢查工程外觀質量。
經資料檢查核實和現場檢查，單位工程所含53個分部工程中的53個分部工程為合格工程，評定單位工程合格工程。
二標段:
1、單元工程驗收
共劃分為287個單元工程，實際驗收287個單元工程。各分部工程所含單元工程施工記錄完整，自檢、交接檢、互檢記錄完整;相關施工人員簽字齊全;所用材料質量證明資料齊全，復檢合格;施工資料、證明資料完整、齊全;現場報驗、監理檢查驗收符合規定要求。
2、分部工程驗收: 依據國土資源部《土地開發整理項目驗收規程》(修訂)征求意見稿的驗收內容、程序、方法由監理機構主持對分部工程進行了驗收，驗收的方法是全數檢
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查單元工程質量評定資料的完備性，并查看工程現場觀感質量，從而認定分部工程質量等級，并付遺留問題提出處理意見。
分部工程驗收主要檢查其所含單元工程是否全部完成施工任務，有無漏項，施工、技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，簽字級別是否符合要求;現場觀感質量如何等。
依據上述要求，經資料核查、現場檢查各分部工程驗收情況如下： ①平田整地工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
②溉與排水工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
③田間道路工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。 ④防護林工程：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。
3、單位工程驗收：
在完成單元工程、分部工程驗收之后，單位工程驗收只是檢查所含分部工程資料是否齊全、完整、現場檢查工程外觀質量。
經資料檢查核實和現場檢查，單位工程所含53個分部工程中的53個分部工程為合格工程，評定單位工程合格工程。
三標段:
1、單元工程驗收
共劃分為565個單元工程，實際驗收565個單元工程。各分部工程所含單元工程施工記錄完整，自檢、交接檢、互檢記錄完整;相關施工人員簽字齊全;所用材料質量證明資料齊全，復檢合格;施工資料、證明資料完整、齊全;現場報驗、監理檢查驗收符合規定要求。
2、分部工程驗收: 依據國土資源部《土地開發整理項目驗收規程》(修訂)征求意見稿的驗收內容、程序、方法由監理機構主持對分部工程進行了驗收，驗收的方法是全數檢查單元工程質量評定資料的完備性，并查看工程現場觀感質量，從而認定分部工程質量等級，并付遺留問題提出處理意見。
分部工程驗收主要檢查其所含單元工程是否全部完成施工任務，有無漏項，施工、
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技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，項，施工、技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，簽字級別是否符合要求;現場觀感質量如何等。
依據上述要求，經資料核查、現場檢查各分部工程驗收情況如下： ①平田整地工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
②溉與排水工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
③田間道路工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。 ④防護林工程：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。
3、單位工程驗收：
在完成單元工程、分部工程驗收之后，單位工程驗收只是檢查所含分部工程資料是否齊全、完整、現場檢查工程外觀質量。
經資料檢查核實和現場檢查，單位工程所含53個分部工程中的53個分部工程為合格工程，評定單位工程合格工程。
四標段:
1、單元工程驗收
共劃分為565個單元工程，實際驗收565個單元工程。各分部工程所含單元工程施工記錄完整，自檢、交接檢、互檢記錄完整;相關施工人員簽字齊全;所用材料質量證明資料齊全，復檢合格;施工資料、證明資料完整、齊全;現場報驗、監理檢查驗收符合規定要求。
2、分部工程驗收: 依據國土資源部《土地開發整理項目驗收規程》(修訂)征求意見稿的驗收內容、程序、方法由監理機構主持對分部工程進行了驗收，驗收的方法是全數檢查單元工程質量評定資料的完備性，并查看工程現場觀感質量，從而認定分部工程質量等級，并付遺留問題提出處理意見。
分部工程驗收主要檢查其所含單元工程是否全部完成施工任務，有無漏項，施工、技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，項，施工、技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，簽字級別是否符合要求;
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現場觀感質量如何等。
依據上述要求，經資料核查、現場檢查各分部工程驗收情況如下： ①平田整地工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
②溉與排水工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
③田間道路工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。 ④防護林工程：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。
3、單位工程驗收：
在完成單元工程、分部工程驗收之后，單位工程驗收只是檢查所含分部工程資料是否齊全、完整、現場檢查工程外觀質量。
經資料檢查核實和現場檢查，單位工程所含53個分部工程中的53個分部工程為合格工程，評定單位工程合格工程。
五標段:
1、單元工程驗收
共劃分為191個單元工程，實際驗收191個單元工程。各分部工程所含單元工程施工記錄完整，自檢、交接檢、互檢記錄完整;相關施工人員簽字齊全;所用材料質量證明資料齊全，復檢合格;施工資料、證明資料完整、齊全;現場報驗、監理檢查驗收符合規定要求。
2、分部工程驗收: 依據國土資源部《土地開發整理項目驗收規程》(修訂)征求意見稿的驗收內容、程序、方法由監理機構主持對分部工程進行了驗收，驗收的方法是全數檢查單元工程質量評定資料的完備性，并查看工程現場觀感質量，從而認定分部工程質量等級，并付遺留問題提出處理意見。
分部工程驗收主要檢查其所含單元工程是否全部完成施工任務，有無漏項，施工、技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，項，施工、技術、質量證明資料是否完整、齊全，相關簽字人員是否簽字，簽字級別是否符合要求;現場觀感質量如何等。
依據上述要求，經資料核查、現場檢查各分部工程驗收情況如下：
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工程竣工質量評估報告
①平田整地工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
②溉與排水工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部工程評為合格工程。
③田間道路工程分部：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。 ④防護林工程：所含單元工程全部為合格工程。該分部評為合格工程。
3、單位工程驗收：
在完成單元工程、分部工程驗收之后，單位工程驗收只是檢查所含分部工程資料是否齊全、完整、現場檢查工程外觀質量。
經資料檢查核實和現場檢查，單位工程所含53個分部工程中的53個分部工程為合格工程，評定單位工程合格工程。
六、質量保證資料核查
1、工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查：基本齊全，符合驗收規范要求。
2、工程質量控制資料核查：基本齊全，符合驗收規范要求。
3、工程觀感質量檢查：經項目監理部檢查,工程觀感質量“一般”。
七、質量評估結論
1、本工程各檢驗批的主控項目和一般項目均符合設計要求和施工驗收規范規定。
2、工程技術資料齊全、有效，符合要求。
3、觀感質量檢查：“一般”。
5、評估結論：本工程共 個分部：基礎分部合格、主體分部合格、裝飾分部合格、屋面分部合格、給排水分部合格、電氣分部合格。本工程質量評估合格。 總監理工程師(簽字)： 技術負責人(簽字)：
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2010年4月1日
土地增值稅報告范文第5篇
讀書報告2：《基于統籌發展理論的縣級土地利用規劃研究》思考此次閱讀書籍為《基于統籌發展理論的縣級土地利用規劃研究》，由趙婷婷編著，于2013年2月1日由知識產權出版社出版。 在縣級土地利用規劃編制的相關理論研究基礎上，從總結揭示規劃對區域社會經濟調控的作用和對土地資源調控的作用、梳理現行規劃編制與執行過程中凸顯的矛盾及問題出發，探討“五個統籌”思想在規劃編制過程中的應用策略及關鍵點，將“耕地保護及糧食安全”、“城鄉建設用地擴展及增減聯動”、“區域綠色空間保護及構建”三個土地利用核心問題分別與“區域統籌”、“城鄉統籌”、“人與自然統籌”思想相銜接，以統籌思想指導土地資源配置為目標，集成多期土地利用數據庫、統計資料、管理部門座談和入戶調查等多方面數據資料，綜合運用Arcgis、Arcview、F
當前，我國農村面臨著一個全新的發展形勢?？傮w上看，已經進入以工促農、以城帶鄉的發展階段，進入了加快改造傳統農業、走中國特色農業現代化道路的關鍵時刻，進入了加速破除城鄉二元結構、形成城鄉經濟社會發展一體化新格局的重要時期。新的形勢下，要推進社會主義新農村建設，必須統籌謀劃、科學部署、扎實推動土地利用總
體規劃的實施和完善，以實現區域社會經濟發展用地集約高效、持續和諧的目標。
土地增值稅報告范文第6篇
按照市人大常委會的工作要點和《2007年市人大代表活動安排意見》，農村農業代表專業小組于5月中下旬，在常委會余榮靄、李漢章副主任的帶領下，圍繞社會主義新農村建設中的“農村集體土地流轉和宅基地建設問題”，深入到香洲、金灣、斗門三個區進行了專題調研;與市國土資源局、市規劃局召開了專題座談會;專程赴佛山、中山兩市學習好的經驗和做法。通過調研，了解了我市農村集體土地流轉和宅基地建設的現狀，對存在的問題及其原因進行了分析，并提出了一些意見和建議?，F將有關情況綜述如下：
一、我市農村集體土地流轉和農民宅基地建設的現狀
(一)農村集體生產、生活留用地的確權狀況
1988—1993年，我市對農村集體土地進行了統征或預征，在保留原舊村場的同時，按征地時各村在冊人數和戶數，以一定指標，劃給各行政村相應數量的生產、生活留用地，其中生活留用地(宅基地)用于農民建房。香洲區范圍內(包括高新區)各區的生產、生活留用地基本上辦理了《建設用地規劃許可證》和《建設用地批準書》，而部份舊村場因沒有進行土地確權，未辦理上述一證一書。斗門、金灣(包括臨港工業區)，由于農村土地利用未作出規劃，農村建設用地確權工作尚未完成，斗門各村的生產生活留用地和舊村場基本上沒有辦理《建設用地規劃許可證》和《建設用地批準書》。萬山的情況與金灣、斗門兩區的情況類似。也就是說，香洲區已完成了生產建設用地和宅基地的確權工作，而金灣的一部份、斗門的大部份尚未確權，主城區的留用地已大部份使用，而金灣、斗門尚未充分使用，東部與西部發展不平衡。
(二)我市未實施農村集體土地使用權流轉政策，農村集體用地無法實現“同地、同權、同價”。
2005年省政府頒布了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(省政府100號令)，但我市并未實施，農村集體用地不能流轉，無法實現“同地、同權、同價”。集體用地無法進入市場交易、無法進行抵押借貸，村集體無力融資開發，經濟發展受到較嚴重的制約，開發商對無法辦理產權的村集體用地不敢大膽使用，給招商引資帶來了難度。由于沒有規范的流轉渠道，部分農村為發展經濟，在利益的驅動下，只好自主、零星、沒有按規劃地建設，以出租給企業和外來人員獲取集體和個人的利益，因而造成工業園區周邊出現了不少違章建筑。但市政府在已完成了征地任務的香洲區，采取集體建設用地部份轉為國有用地的辦法進行了流轉，從九十年代初開始，實行了村集體建設用地的30%轉為國有商用地進行開發建設和流轉，較好地解決了城郊征地農村和農民的收益問題。而斗門、金灣未實行過此項政策。
(三)近幾年，農民宅基地的建設無序狀態嚴重
從1999年開始，城郊的村停止了宅基地的審批報建，斗門自改區后也停止了報建。雖然停止了報建，但由于工業園區周邊的生活配套不完善，市場需求較大，在利益的驅動下，村集體或村民進行自主建設，改建、搶建等違章建筑多，非法搭建嚴重。城中舊村改造讓村民嘗到了甜頭，許多人在舊村改造前也搶建。但也有一部分村民，住宅出現了危房，確急需維修拆建的，也有一些家庭子女長大，成家立業需要分戶的，由于農村規劃嚴重滯后和政府對農村建設缺乏有效的積極政策，不給報建，農民違章建設比較普遍。目前，無序建設狀態嚴重，個別嚴重的村已到了“法不治眾”的地步(如南屏廣昌村曾出現過集體上訪、堵路、毆打執法人員的情況)，一些村民經常上訪，已出現了不穩定的因素。
(四)宅基地布局零散，影響城鄉一體化的推進
規劃劃撥農村新村用地位置時，大多數村基本上是在原有舊村的周圍就近劃撥，這樣的留地方式造成兩個不利的后果：一是每個村的新地舊地都統統劃在一起，使得村莊的面積比原來舊村的范圍更加大了，不但改變不了村民以往單家獨戶建私房的習慣，也由于新舊村混在一起，增加了改造舊村和推進城市化工作的難度;二是生活用地和生產用地都是在每個村的現狀位置附近劃撥，造成每個村鎮的生產用地位置分散，無法形成具有一定規模的工業集中片區，無法推進現代化大生產。因此，布局零散影響了城鄉一體化的推進。
(五)舊村改造存在一些歷史遺留問題
2006年6月，市委市政府作出了“改造城中舊村，建設文明社區”的重大決策。經過多年的推進，列入改造城中舊村范圍的26個行政村41個項目，至今已有23個行政村中的33個項目確定了開發商，并取得了實質性效果。這33個項目中，已有23個項目建好并回遷;5個項目建好部分回遷房回遷;3個項目待建(江村、吉大、官村);2個項目未啟動(前山B、C地塊)。除此33個項目外，余下的8個項目(翠微、造貝、蓮塘、上沖、梅溪、聯安、高沙、關閘)，市政府決定暫緩改建。
七年的城中村改造，雖然取得了較大的成績，但也存在一些歷史遺留問題。目前遺留的最大問題：一是回遷房建設速度慢，簽訂合同后未及時按期改建引起補償爭議。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回遷，造成成本加重，開發商與村民矛盾較大。二是村集體資產補償和村民拆遷補償問題，開發商與村民意見不一致，僵持不下。如北嶺村，回遷房已全部建好，由于集體資產補償開發商與村民無法達成一致意見，阻礙了回遷。南村項目中關于村綜合樓的補償，雙方仍在打官司中。夏村改建項目，村民要求提高回遷補償標準，許多村民還拒絕與開發商簽訂合同，嚴重阻礙了拆遷工作，幾年的改造才回遷了58戶，余下的80%多仍未拆遷。三是有的回遷后至今無法辦理房地產權證。如南村改建項目，部分村民原產權資料不完備，無法核對原房屋拆遷情況，回遷房遲遲未能辦理房地產權證。四是個別村的村民內部糾紛影響了改建項目的實施。如吉大村，村民因歷史上恩怨分成派，對所擁有的集體資產分別成立了兩個股份公司(富泓股份公司、日昇股份公司)，兩公司對改建、補償等問題無法統一意見，互相斗氣，根本無法統一對開發商談判簽約，致使整個項目癱瘓。五是舊村改建問題成為群眾上訪的焦點。村民經常到市、區兩級上訪，存在較大的不穩定因素。
二、存在問題的原因
(一)農村規劃滯后制約了農村建設的發展。 珠海歷年來對規劃的投入重點放在城區，而對數量眾多的農村及郊區的規劃投入極少，基本依靠村鎮有限的投入，加上農村規劃編制的主體不明確，使農村規劃遠遠滯后于城市規劃。據統計，已編制了較完善的村域規劃的行政村和社區不超過總數的15%，且多為90年代初編制的成果，已遠不能適應建設社會主義新農村的發展要求。在實際操作中，各村在使用生活留用地作為宅基地分配和建設時，往往只是做了局部的簡單規劃，而沒有經費做全村整體的規劃來統籌和指引村的建設和發展，對市政基礎設施和公共服務設施考慮往往不足，集體生產留用地與宅基地資源缺乏長遠規劃。因此，土地的利用、確權尚未完成，土地的利用規劃和建設規劃滯后，農村集體生產留用地的建設與宅基地的建設難以在規劃的指導下實施，出現混亂的狀態在所難免。
目前，在新農村建設中已意識到這個問題，并致力于扭轉局面。2006年啟動并完成了全市21條試點村的規劃編制，今年又計劃推動54條行政村的新農村規劃編制工作，并擬在總結試點村規劃及其實施經驗的基礎上，2009年底前完成全市121條行政村的新農村建設規劃。但是對平沙、紅旗兩個華僑農場，未列入新農村規劃編制中。
(二)農村集體土地流轉和宅基地建設缺乏相應可操作的配套政策。
對《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》和《珠海市土地管理條例》的實施，政府沒有出臺相應的實施細則，土地流轉沒有得以實施。在宅基地建設上，從1999年起。我市主城區范圍內基本上停止了村民住宅報建，斗門改區后也停止了報建。停止至今，一直沒制定出可操作的配套政策。集體建設用地使用權有流轉的需求，宅基地建設有迫切建設的需要，但流轉、報建缺乏可操作性，只堵不疏，沒有暢通渠道，勢必會出現自主違章的建設。
(三)查處違章建筑執法操作較難。
過去，由于法律、法規不健全，對正在建設過程中的違章搶建實施強制拆除缺乏法律、法規的支持，申請法院強制執行又失去時效性，客觀上造成一些違章建筑的歷史問題?！吨楹Ｊ邢鄬行姓幜P權條例》實施后，雖然賦予了執法人員強制拆除違章建筑的權力，但村民報建的合理需求得不到滿足，對立情緒嚴重，執法難度大。執法手段缺乏，不具備足夠有效的強制力，當遇到暴力抗法事件時，執法人員的安全沒有保障，影響執法力度。新修訂的《珠海市規劃條例》中雖有了明確的罰款條款(如九十四條)，但操作起來也難于落實(需有關部門核定出“全市平均建筑安裝造價”，難及時作出處罰決定)。行政執法力量薄弱，部門協同配合力度不夠，加上近年來執法體制的不穩定，給執法也帶來了一定的影響。
(四)國家的土地法和廣東省人民政府的集體建設用地使用權流轉管理辦法以及珠海市的土地管理條例有不一致的地方。
國家土地法第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，也明確規定農民集體所有的土地必須征為國有后才能出讓。這里所指的集體土地不知是否含括了農村集體留用的生產建設用地和生活建設用地。廣東省人民政府頒布的100號令關于集體建設用地使用權流轉管理辦法，明確規定和規范了建設用地使用權的出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，允許在該辦法規范下流轉。而珠海市土地管理條例第四十九條規定，“農民集體經濟組織不得將本村的集體建設用地使用權轉讓或抵押”。因此，對國家的法律如何理解實施，對省政府的流轉管理辦法如何貫徹執行，對珠海市的土地管理條例如何理解執行并作出相應的實施細則，還需要相關部門的研究，理出既不違背上位法，又有利于提高集體建設用地的利用率和產出效益的可操作的辦法來。這點也是當前影響我市集體用地流轉的一個原因。佛山、中山市的經驗告訴我們，按省政府的100號令實施并作出相應的實施細則，已取得了較好的效果。
(五)城中舊村的改建既有政府職能管理和政策引導問題，也有村民對改建政策不理解和過高補償要求的問題。
政府在管理上設立了舊村改建領導小組，但下設的辦公室是香洲區的改建辦，這樣的協調機構難于行使政府的管理職能，遇到問題時，靠向市領導報告和商請有關規劃、建設、行政執法等部門的配合，對解決拆遷補償糾紛的行政裁決和依法強制拆遷也難以實施。對類似延遲未拆，但簽了合同又付給了村民幾年租金，或已拆并被搬遷(如長沙工業區2002年5月市旅游路建設市政府要求長沙工業區馬上搬遷，但后來調整又不需拆除，但廠區廠商已在規定時間全部搬走并已拆除了部分建筑，市有關部門未作任何補償)但又未獲得任何補償的，政府在制定“拆一免幾”的政策時，未作出相應的優惠政策引導。加上村民對改建政策不理解，額外要求對宅基地或村集體土地作出補償;有的村民對補償要求過高超出改建政策標準;違章大戶利益得不到滿足，阻礙或煽動其他村民不予配合;幾年的拖延，村民認為市場價值升高，提出了更高的補償要求。這些都在不同程度上影響了舊村改建的推進。
三、建議意見
農村的留用地，是解決被征地農民長遠生活的重要保障。一方面用于發展集體經濟，提高農民的生活水平并使農民生活長久有保障，另一方面用于解決農民住房問題，建設好社會主義新農村。因此，在解決集體建設用地流轉和宅基地建設問題上，要緊緊圍繞增強農村集體經濟發展能力和保障好農民的生活來研究制定我們的政策。針對我市存在的一些問題，按照有關的法律、法規，借鑒佛山、中山市的經驗，提出了如下一些意見和建議：
(一)堅持規劃先行
規劃是龍頭，規劃是基礎，規劃也是關鍵。無論是城市總體規劃、土地利用總體規劃和新農村建設規劃還是城鎮建設規劃，規劃編制工作都要走在各項工作的前面。堅持規劃先行，要解決好以下幾個問題：一是加大經費投入問題。二是解決好零星的生產、生活留用地的整合，按推進城鄉一體化進行規劃建設，特別是城鄉結合部更應如此。要積極穩妥地推進農村“三集中”(工業向園區集中、土地向規模經營集中、農民向集鎮小區集中)。三是新農村的規劃要“因地制宜，因區制宜”，規劃模式不搞“一刀切”。香洲片區應鼓勵“上樓”，金灣、斗門根據現狀和發展作出規劃，能“上樓”則“上樓”，并給予相應的優惠。對分散的村適當臨近以片區組團規劃;對經濟落后，沒有條件上樓的以改危建新村進行規劃。四是盡快完善金灣、斗門土地利用規劃。五是為提高土地的經濟產出效益，按照“集體建設用地總量不變，位置變”的辦法，做出調整用地規劃。
(二)加快農村集體土地的確權、發證工作。盡快完善全市舊村的確權和農村生產、生 活留用地確認、登記、發證等手續，為規劃先行作好準備，為流轉和建設打下基礎。
(三)制定農村集體建設用地流轉和村民宅基地報建方面的相關政策。
一是盡快出臺土地流轉實施辦法。二是政策上增加農村集體建設用地功能的兼容性。根據用地位置，應突破農村集體建設用地(包括舊村場)用地功能的限制，凡符合規劃的，用地功能上都給予支持，宜工則工、宜商則商、宜住則住。三是在金灣、斗門積極實施允許集體建設用地按一定的比例轉為國有用地的政策。四是盡快出臺新的珠海市農民住宅報建管理規定和宅基地分配管理辦法等。最好能綜合建設、規劃、國土等部門的管理職能統一出臺一管理辦法，即制定《珠海市社會主義新農村建設管理辦法》，為加快新農村建設和規范報建提供法規上的支持。五是制定出鼓勵村民“上樓”的優惠政策，使有限的建設用地資源發揮出更大的產出效益。
(四)加強領導，加大清理違章建筑的力度，實行堵疏結合。
要借鑒中山的成功經驗，解決我市目前的無序狀態問題。歷史上，中山也有嚴重亂建的情況，如十四村就是典型。但中山從1998年開始就制止了這種情況，市長親自掛帥進行清理整頓，依法堵截亂建行為，并加強依法報建，渠道暢通，堵疏結合，很快就進入了規范和有序的狀態。借鑒中山的經驗，應加強領導，加大清理打擊力度，同時要盡快出臺政策，疏通報建渠道，讓有迫切需求的集體和村民的報建簡便快捷，縮減審批環節和費用，對公寓式“上樓”有容積率和報建面積的優惠，以暢通的渠道、優惠的政策引導村民走上自覺報建的軌道。
(五)完善舊村改造政策和辦法，解決舊村改建中的歷史遺留問題，推動城郊城區的舊村改造工作。
對舊村改建中的遺留問題，應從全面統籌、統一政策、一攬子解決去考慮制定相應的政策，力爭盡快解決。在改建中，大力推動公寓式住宅建設，按照政府扶持、集體組織、個人出資、規范戶型、市場運作的原則建設公寓式住宅，讓征地農民宅基地優惠政策在市場化和舊村改造中得到兌現，既保障征地農民宅基地合法權益，又以市場經濟規律配置資源，發揮土地資源的最大效益，促進社會經濟發展。
(六)要建立保障農民村民利益的長效機制。
機制要與土地流轉的收益綑綁起來，按照省人民政府100號令《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》第二十五條規定“集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行(農村信用社)專戶，?？钣糜诒炯w經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。”江蘇已有成功的經驗，把征地款打入社保賬戶，用于保障農民的長遠利益。