寫字樓項目產品定位范文第1篇
-——以寶潔公司為例
目錄; 前言; 一，飄柔 二，海飛絲 三，潘婷 四，沙宣 五，產品定價
六，寶潔產品的市場細分 七，目標市場的選擇 前言; 中國的市場環境
(1)寶潔進入中國市場前的在進駐中國市場前，中國的洗發用品市場上，幾乎沒有什么高檔的洗發、護發用品，蜂花、奧尼洗發香波占據市場主導地位，但它們同樣靠低價策略來贏得，所以在當時，他們已經算是相對比較高檔的產品了。由于傳統的生活和消費觀念，有更多的中國消費者還在使用洗發膏和散裝洗發水。
(2)當今的市場環境。在寶潔公司的全新理念的洗發水進入中國后，又有許多得品牌的洗發水出現在中國的市場上。其洗發水市場經歷了10多年的發展，逐漸趨于成熟，競爭日益激烈化，由80年代的寶潔時代進如了發展到了如今的狀況：
①擁有夏士蓮和力士兩大洗發水品牌的聯合利華在第一集團成為寶潔最強有力的對手。 ②處于第二集團的絲寶集團的舒蕾通過有效的營銷手段，規避寶潔的強勢風頭，從“農村包圍城市”，成為與漂柔、海飛絲進入洗發水市場的前3名。 ③另外還有近幾年在洗發水市場異?；钴S的處于第三集團的好迪、拉芳、亮莊、蒂花之秀等所謂的廣東集團，雖然實力不強，但也形成了對寶潔的圍攻之勢。
寶潔公司自1988年進入中國市場以來，每年至少推出一個新品牌，盡管推出的產品價格為同類產品的3~5倍，但不不阻礙其成為暢銷品?？梢哉f，只要有寶潔品牌銷售的地方，該產品就是市場的領導者。
一， 飄柔的進駐
(1)市場定位
作為中國市場洗發水第一品牌，飄柔的品牌命名為其品牌樹立奠定了很好基礎。從語言學角度看，飄柔是一個動詞，其柔性、女性、動感以及相關性等特征使得飄柔在語義傳播上占盡了先機。
與西方消費者不同，在中國女性的心目中，美麗秀發的標準永遠都是柔柔亮亮，順滑易梳。潮流來來去去，惟獨這點從未改變。這也正是飄柔十六年來一直致力帶給中國女性的。挑戰柔順極限，不斷帶給人們升極的柔順體驗，這就是飄柔。
飄柔剛進入中國的時候，是當時賣得最貴、定位最高的洗護發二合一產品(200毫升的綠飄曾經賣到30元)。此后，飄柔的零售價格雖略有下調，但幅度都不算大，直到2003年11月的某一天， 9.9元的飄柔赫然出現在我國的西陲邊境重慶市場，行業內外一片嘩然，其中不乏有“品牌錯位”、“品牌沖突”和“品牌自殺”等多種批判性的論調。“從原來的30元降到現在超出市民心理底線的9.9塊，從原來的高端定位到現在的大眾人群，從原來的單身品牌到現在的品牌延伸。”飄柔品牌大眾化、大品牌策略的轉變，是進軍中低端市場的目標和中國市場競爭環境的需要。
(2)產品定位
“飄柔”草綠色的包裝給人以青春美的感受，“含絲質潤發素，洗發護發一次完成，令頭發飄逸柔順”的廣告語，再配以少女甩動如絲般頭發的畫面，更深化了消費者對“飄柔”飄逸柔順效果的印象。
最近兩年，飄柔打出自信的概念大旗，從“飄柔吵架篇”、“飄柔老師篇”到現在的“飄柔指揮家篇”，飄柔廣告無不以自信作為品牌的訴求點。此外，飄柔還相繼推出“飄柔自信學院”、“多重挑戰”、“同樣自信”、“職場新人”、“說出你的自信”等系列活動，將“自信”概念演繹得爐火純青。通過利益訴求與情感訴求的有機結合，大大地提高了品牌的文化內涵。
二，海飛絲
(1) 產品定位—去屑止癢
海飛絲是寶潔公司針對去屑市場的洗發水品牌，其品牌命名依然顯示了卓越的技巧。首先，海飛絲具備動詞屬性，其飛揚的調性讓人為之側目，由于海飛絲是針對去屑市場的洗發水品牌，其飛的動作也使得頭皮屑不翼而飛的氣勢獲得了張揚;其次是絲的頭發特征屬性與海洋的蔚藍顏色特征都真切地反映了品牌定位特點。
(2) 市場定位
海飛絲品牌名綜合看，也可以感受到很好的精神元素，想象的空間巨大。 寶潔公司在海飛絲市場導入期時的促銷主要以推薦海飛絲是專為中國人的發質設計的去頭屑洗發水，有效去除頭屑的訴求為主，在促銷表現上以去除模型假發上的頭屑的演示為潛在消費者提供直觀的功能記憶點。
“去頭屑，讓你靠的更近。”
看看海飛絲的廣告：海飛絲洗發水，海藍色的包裝，首先讓人聯想到尉藍色的大海，帶來清新涼爽的視覺效果，“頭屑去無蹤，秀發更出眾”的廣告語，更進一步在消費者心目中樹立起“海飛絲”去頭屑的信念。
三，潘婷
(1)產品定位—營養發根
我們在從事日化品牌名稱研究中發現，中國人在名稱學上有非常明顯的偏好，中國女性名稱中，芳、翠、蓮、婷、麗等非常多，其中，芳、翠等女性名稱都為農村女孩名稱，而蓮、婷等則偏重城市女性用名，因此，我們在對潘婷、夏士蓮、拉芳、舒蕾等日化品牌名稱進行測試時便直接選擇了用女性化的方式進行姓名學測試，發現潘婷名稱更多被描述成職業女性，而這一點與潘婷洗發水品牌定位十分吻合，反映了寶潔在進行品牌命名上的前瞻性思考，相反，我們如今見到的不少日化品牌在命名上艱澀拗口，仿佛決心考驗消費者的智商，消費者只能從名稱上選擇敬而遠之。
(2)傳播活動
潘婷洗發水自上市以來品牌傳播可以說是在與明星的互動中完成的，也充分運用了與其他品牌的關聯性公關，推出了潘婷健康之星、英特爾數碼音樂錄象帶、以及激爽活力新星等獎項，使得活動效應被有效放大。從目前我們的統計來看，為完成潘婷品牌傳播任務，潘婷動用了八位當紅明星。貫穿了潘婷主流的八項公關與傳播活動。 “獨含VB5，滋養你的秀發”
“含豐富的維他命原B5，能由發根滲透至發梢，補充養份，使頭發健康、亮澤”突出了潘婷的營養型個性。
“潘婷”，用了杏黃色的包裝，首先給人以營養豐富的視覺效果。
四，沙宣
(1)產品定位——垂直定型(專業)
沙宣是寶潔為專業市場設計的洗發水品牌，沙宣文字調性短促，語義簡潔明了，與沙宣品牌本身的定位非常吻合。并且，圍繞沙宣品牌命名展開的一系列傳播活動以及推廣活動都使得沙宣命名凸現細膩、專業、適度張揚的顯性特征。沙宣的品牌名稱同樣給消費者以廣闊的想象空間與動態的美感。
(2) 市場定位
沙宣廣告選用很酷的不知名的金發美女 沙宣根據國際專業發廊需求，針對東方人的發質精心研制，給人以專業形象的沙宣系列，應屬于洗發護發類產品中，較為高檔的產品。其中沙宣洗發露含獨特的天然蛋白質與保濕因子混全體，能在頭發表面形成保護膜，有效減少日常吹風整燙及周圍環境帶來的損傷;沙宣去屑洗發露，能在去屑的同時有效滋潤頭發;沙宣保濕潤發露，含防護因子和鎖水精華素，堪稱護發中的上品。
五，產品定價 從價格上說：海飛絲，沙宣是最貴的，潘婷其次，飄柔的空間幅度大。并沒有特別高端的分別，像是現在，飄柔就在向無屑方面做廣告。
其品牌總和在32億美元的美國洗衣粉市場中取得了53%的市場份額，大大超過了僅憑一種品牌所能得到的市場份額。
六，市場細分
一個市場由購買者所構成，洗發水市場也是有不同的購買者構成。不同的購買者可能有不同的欲望、不同的資源、不同的購買態度或不同的購買行為，正是因為這些差異，一個公司在進入一個市場之前，就一定要先對市場進行細分，而那些所存在的差異就是市場細分化的基礎，據此，將一個總體的市場細分為若干個消費者群體，每個消費群便是一個細分市場。
寶潔公司在進入中國的洗發水行業，首先對整個中國的洗發水市場劃分為多個細分的市場。
(1)整個中國的市場可以分為高、中、低檔三個部分
(2)同時在每個部分市場又可以根據不同的標準劃分出更細的細分市場如根據適合不同發質的和不同消費者喜好分成各種專用功能市場;如根據市場的人密度又可以分為都市、市郊、和鄉村;根據年齡可分為青年、中年和老年市場等等。
對于寶潔這樣的公司，他必須考慮到每個細分出來的市場，并對他加以分析和衡量，根據自身和市場的特點去選擇目標市場。
七，目標市場的選擇
選擇目標市場，從已經細分的市場選擇可行性的市場進入，首先要從本身存在的市場條件出發。
(1)最初進入的市場選擇
在寶潔開始進入的時候，當時各種中低檔的細發水充斥著中國的市場，而當時正處于中國第二次經濟發展的高潮，老百姓的生活水平在提高的同時，各種觀念也在更新。 寶潔公司選擇在當時進入中國市場，帶給中國的消費者一種全新的洗發理念和消費理念，可以說是經過了嚴密的市場調查和分析的結果，有了對中國市場的初步了解和對消費者的準確拿捏，才有對中國人需在什么樣的洗發用品的準確把握。
寶潔公司采用的集中性的營銷策略，選擇城市市場上比較注重個人形象和生活品位的人群，他們通常收入和教育水平都比較高，能夠比較容易接受新鮮事物，只要是好產品，也通常不會太在意價格。明確目標市場后，集中力量打出飄柔等品牌。
所以說，最初，寶潔公司運用集中性的營銷策略，將收入水平較高，追求品質的時尚一族作為寶潔最初的目標市場。
(2)目標市場的選擇的進一步發展
經過十幾年的發展，寶潔在洗發水市場也越做越大，從集中的策略轉向差異化，不再是單一單調的產品，而其他的企業也漸漸崛起。當今的中國洗發水市場呈現三足鼎立的局勢：寶潔、聯合利華和“廣東集團”，競爭的激烈程度可想而知。雖然寶潔的實力強大，但是要在激烈的競爭中獲得更多的利潤，寶潔必須尋找到可行性的目標市場，通過分析競爭對手的市場戰略狀況，揚長避短，采用了差異性營銷的策略，力求在每個細分的市場有一定的占有率，實現更高的銷售額。 聯合利華作為寶潔的第一對手，既有高檔的品牌如”力士”,大眾品牌如“夏士蓮”。其品牌的營銷策略有著過人之處，新的“力士”不但換了包裝還啟用了香港影星莫文蔚作為形象代言人，這也是力士為降低消費者年齡成次而實施的重要舉措。而“夏士蓮”以“揭開秀發的自然奧秘”為主題，從大自然中提取營養成分，開發出黑芝麻、人參、綠茶、皂角和核桃仁等系列以天然成分為主的洗發水，讓自然黑亮頭發的概念深入人心。加之，聯合麗華的產品，無論是高檔品牌力士，還是其大眾品牌都在不同程度上下調了價格，和保潔打起價格戰。通過這些，聯合麗華已經搶占了保潔的市場分額。 而處于第三集團的廣東洗發水行業，也已經在大眾洗發水的行業蒸蒸日上。
寫字樓項目產品定位范文第2篇
丹東商務第一樓
丹東終于有了商務公寓
秉持都市商務樓開發理念，北京雄業選擇了在丹東繁華商業中心地帶，開發建設SOHO概念商務樓，由此，在國際經濟一體化迅猛發展的今天，丹東終于有了“啟航SOHO”商務公寓，關于SOHO的概念，或許你并不陌生，但透視“啟航SOHO”，你一定另有收獲：
具體而微，簡約而不簡單。四十到一百平米的房間雖然不大，但足有三米二的層高會讓你體會到商務空間的寬松;世界領先的三菱高速電梯讓你感受著“上上下下的享受”;智能消防噴淋系統更是在帶給您安全保障的同時提醒著 —“這兒，并不是普通公寓”;地下停車場、商務中心、會議廳、咖啡吧、百兆高速寬帶網絡等完善的商務功能，商務食堂、洗衣店、健身房、康體館、空中網球場等更完備的生活娛樂設施，使你時刻沉浸于VIP身份尊貴和幸福的感覺中……。
這里是創業者揚帆啟航的戰艦。CEO舵手們由此啟航……。 這里是BOBO族自由飛翔的藍天。擺脫了家務的束縛，充分體驗SOHO個性生活帶來的無限愜意，年青人的這種生活方式正漸漸成為都市時尚。
這里是投資慧眼的聚焦點。投資啟航SOHO，比存款收益大得多，卻沒有證券的風險，比開店經營省事得多，卻沒有虧損的可能，由于物價上漲指數大于銀行存款利率，存款實際形成負收益。國家進一步保護耕地，限制城市發展，將加劇城市土地資源緊缺，特別是繁華商業中心地段的不可復制性，決定了啟航SOHO升值的必然，另外，原材料作為有限資源長期價格上漲，也是投資地產收益的原因。
[投資商]北京雄業永基科技發展有限公司
[合作伙伴]丹東華美科技大廈
啟航SOHO商務公寓
丹東商務第一樓
這里是體驗都市全新工作和生活方式的地方。在啟航SOHO商務公寓中，都市化的工作和生活方式，縮短了丹東與世界的距離。
“啟航SOHO” — 矗立于丹東繁華商業中心的第一商務樓。
[投資商]北京雄業永基科技發展有限公司
寫字樓項目產品定位范文第3篇
市場定位并不是你對一件產品本身做些什么，而是你在潛在消費者的心目中做些什么。市場定位的實質是使本企業與其他企業嚴格區分開來，使顧客明顯感覺和認識到這種差別，從而在顧客心目中占有特殊的位置（以上內容摘自百度）。
就目前上海乃至全國的通信行業來說，產品品質和服務品質都是大同小異有些差強人意。要么有市場沒定位，要么有定位沒市場。當然這也正是我們華倉需要做的這也是我們華倉的一次機遇。雖然在通信行業我只是一名新人，但經過這一個多月的工作學習，也讓我對通信行業，對市場，對華倉產品有了一些淺顯的理解。
公司產品的市場定位： 1.產品特色
產品的定義：向市場提供的，引起注意、獲取、使用或者消費，以滿足欲望或需要的任何東西（摘自百度）。
由產品的定義不難看出，產品本身就具有多元化的特點。雖然產品多元化能增加公司的市場范圍也是企業能力的體現，但個人覺得就我們公司目前的發展狀況而言我們更需要擁有自己企業特色，企業文化的核心產品。就我們公司通信產品而言，不求多樣化，不求低價格，通信產品的市場定位
我們要做到專業，專精，專注形成自己的企業口碑。價格也是價值的體現，我們不能為了滿足一部分客戶的要求而一味的降價，而是要有一套完善的定價標準。要相信沒有賣不出去的產品，只有賣不出產品的人。例如我們華倉現有的幾種產品如EPON、IPMAN、BGP、IDC等等，所面地的客戶群都要具有一定消費能力，決策能力和使用需求。找準目標客戶是銷售產品的前提條件。如商務樓宇，首先可以通過保安，物業，樓內物業通告欄，廣告牌，周邊關系人等方式打聽出樓宇相關負責人的姓名，地址或聯系方式。再通過前期準備約見或上門拜訪尋求合作機會。個人覺得約見客戶前的準備工作是銷售成功的必要條件，其中包括對目標客戶所在單位的了解，對自己公司產品的了解。這不僅體現了個人的專業態度也體現了本公司企業文化和員工素養，能帶給用戶良好的形象。通過了解用戶需求與使用環境來制定產品方案，與客戶溝通中盡量突出公司產品優勢，特色，要明白我們賣的不只是產品而是企業品牌。
互聯網自20世紀60年代末誕生，1994年中國正式接入互聯網到現在，個人，企業和國家對網絡的需求也在不斷上升，同時互聯網也在推進著社會的快速發展。未來公司產品的潛在市場是無限大的，我們華倉的通信產品要想占有一席之地是先做企業品牌還是先做業績，看似兩難的問題實際上關鍵點還是在產品上?？傊痪湓捰懈玫漠a品才有更多的市場才有公司的未來。
通信產品的市場定位
2.服務品質
我個人覺得服務品質是公司發展的臺階，也是成功的捷徑。對大部分目標客戶而言，通信行業的技術水平、硬件基礎建設由于時代的進步互聯網的發展，同行之間產品品質的差異性越來越小，那么產品的服務品質將會是用戶是否使用產品首先考慮的標準了。像IDC托管，租用對目標企業而言我們賣的其實就是服務，做為第三產業，公司不光要有產品特色還要有服務特色。要做好產品要開拓市場，滿足用戶使用需求同時也要滿足用戶服務需求，相當于物質需求和精神需求二者合一。
服務品質我把它細分為售前、售中、售后，我認為這三者的關鍵詞就是溝通。急時溝通、準確溝通、保持溝通，要學會站在用戶的角度考慮問題。
以上只是本人一些淺顯的理解，可能文不對題也可能詞不達意，望領導勿見笑。
寫字樓項目產品定位范文第4篇
1 女性金融產品客戶定位內涵
女性金融產品的客戶定位有著自身的特征、規律和原則。首先, 女性金融產品客戶定位的特征主要表現為女性。這種專屬性是女性金融產品與其他金融產品的明顯差異, 女性的消費、創業信貸與理財產品的營銷都是女性金融產品的主要內容, 它本身而言具有一定的女性意識, 在銷售逢的范疇內注重女性意識和女性消費意識的導入。一方面要通過女性特征去發現和培養客戶。再一方面要根據女性客戶的特點, 實現金融產品的差異化營銷。主要體現在女性的專屬性、個性化以及特殊性。被賦予女性特征的金融產品在客戶定位方面的直接表現一方面是性別的甄別, 再一方面是金融產品的專有客情維護;其次是女性金融產品客戶定位的規律。一般而言, 女性金融產品客戶的定位要考慮營銷的便利性。女性具有消費的偏好, 從個人用戶來看, 女性金融產品的營銷可以滿足客戶的消費需要, 在產品的設計方面可以通過對女性消費偏好的調查來滿足產品的差異化設計, 從而來滿足客戶定位的需要。女性金融產品客戶定位的再一個規律就是可以充分考慮女性客戶在創業中和理財產品的營銷中的剛性需求, 通過對他們的調查訪問和金融產品使用的預測, 來做好渠道管理和客情維護;女性金融產品的客戶定位原則有以下幾點, 第一是女性的專屬性, 便于為女性提供金融信貸服務和其他金融產品營銷中的客戶管理, 這種專屬性非同一般的客戶管理內涵。第二, 特質。女性金融產品的特質是在一定區域、時間、階段內的金融產品的發布與銷售, 客戶管理要認識到這種性別差異, 和銀行部門的相關差異化政策。第三, 女性金融產品的客戶定位要更加感性化, 而且體現人文關懷, 這樣可以充分體現以人為本的客戶關系管理原則。
2 女性金融產品客戶定位的創新思考
2.1 女性客戶的層級化管理優化
女性金融產品的客戶定位也講究客戶的層級管理。一方面要注重客戶的層級劃分, 對于一般客戶, 忠誠客戶有優質客戶要實施不同的管理策略, 針對客戶的表現制定相應的客戶管理計劃;再一方面客戶的層化管理要注重客戶的圈子, 注重客戶的經濟收入和消費偏好, 進而分析客戶的層級對金融產品營銷的影響和促動因素;還有就是要做好女性創業信貸的金融服務的工作, 要給予更合理的人文關懷, 還要在資金、神品、政策上給予一定的優惠。
2.2 注重客戶的細分
客戶的細分就是要通過客戶的消費資料來判斷客戶的消費偏好, 消費習慣和整體性的收益等。通過客戶的經濟和生活圈子來對客戶產生的關聯效應做出預測。一方面要通過客戶的資料來測定客戶屬于的層級, 要實施什么樣的管理辦法。另外一方面要根據客戶的圈子對客戶的資金需求, 消費能力做出預測, 并及時制定相應的計劃。還有就是要根據客戶的工作屬性, 判斷客戶的信貸需求, 消費需求, 繼而實現客戶細分的影響策略實施。最后要實現細分管理的效果評價。要對客戶戲份進行評價, 從而產生一定的決策性意。
2.3 客戶滿意度的關聯作用
客戶的滿意度是觀察金融產品的營銷效果的評價標準, 女性金融產品也是如此。在女性金融產品的客戶定位中, 客戶滿意度是體現客戶為中心的重要指標?？蛻舻臐M意度提升可以與客戶的金融產品使用, 客戶的培養和發現, 客戶的價值認同與銀行的價值輸出產生協同?？蛻舻臐M意度可以通過口碑傳遞成為銀行的無形廣告, 最終為銀行的金融服務的競爭優勢貢獻力量。此外, 客戶管理的滿意度與客戶定位的關系密切相關, 因此要切實做好客戶滿意度的提升工作, 并制定出相關的指標。
摘要：女性金融產品營銷有其專屬性, 不僅包含了女性的消費, 更涵蓋了女性創業信貸, 女性金融理財產品的營銷。所以, 在女性金融產品的營銷中, 客戶的定位很重要, 不僅要針對營銷目標進行科學的規劃和定位, 而且要在營銷的過程中, 對于客戶管理要有合理的定位, 并采取適當的營銷策略。本文簡單探索了女性金融產品營銷中客戶定位的內涵與價值, 并根據女性金融產品的差異化特征提出了客戶定位的創新思考。
關鍵詞：女性金融,客戶定位,策略與思考
參考文獻
[1] 丁穎.社會性別視角下女性消費行為研究[D].天津理工大學, 2016.
[2] 趙群, 孫淑紅, 中國年輕女性消費觀的影響因素分析[J], 經濟與管理, 2017 (021)
寫字樓項目產品定位范文第5篇
一、項目經理是個“人”
項目經理是“天”“地”之間的“人”。如果把企業比作“金字塔”式的三層:高層是企業的“天”, 統籌企業的全局, 把握企業的方向;基層則是企業堅實的“地”, 執行企業的規章制度, 把項目的規劃變成現實;項目經理位于中間層, 是貫徹企業方針、政策的“人”。
這種“人”需要剛強堅毅。一個項目就是一個綜合課題, 各種問題復雜而多變;一個項目就是一場戰役, 戰局是千變萬化。項目經理缺少這種頑強的精神很難完成工程任務。如果把企業比作一片天, 那么各個項目部就是擎天柱。項目經理, 就是這一根根擎天柱里的鋼筋鐵骨。
這種“人”需要小心謹慎。項目施工充滿了風險因素, 工程質量、人身安全、成本費用等等, 時時處處都需要小心謹慎, 務必認真對待每一件事情。
這種“人”需要腳踏實地。你如果來虛的, 來假的, 可能得到一時的認可, 卻經不起時間的考驗, 時時要安全, 處處保質量, 因為工程項目現在實行的是“終身制”, 項目經理對項目質量要終身負責, 對項目安全全過程負責。
這種“人”在企業中間就是就是真正的“兵頭將尾”, 是企業經營管理的重要人員, 起著承上啟下的作用。既要落實企業戰略管理的方針、政策, 又要實施項目管理的方法、措施, 還要運用積極地營銷管理手段, 不斷拓展市場空間, 獲取企業最大的經濟效益!
二、項目經理是個“兵”
項目經理是企業高層的馬前“卒”。項目經理在公司領導和業主面前永遠是個兵, 是貫徹公司戰略決策的“排頭兵”, 是項目團隊的“領頭羊”, 是項目業主的“旗幟兵”。項目經理就是企業中涌現出來的能吃苦耐勞、身先士卒且具有較好業務技能和管理經驗的“好兵”。
這個“兵”需要知識全面。按照國家職業資格規定, 項目經理必須持有建造師資格證, 而建造師任職資格的取得又必須通過國家職業資格考試, 考試的科目涉及:建設工程經濟、建設工程法規、建設工程項目管理、專業工程管理及實務, 考試內容基本涵蓋項目管理的需求, 沒有扎實的知識基礎, 很難通過。其中一級建造師的報考條件要求:取得工程類或工程經濟類大學?？茖W歷, 工作滿6年且從事建設工程項目施工管理工作滿4年;取得工程類或工程經濟類大學本科學歷, 工作滿4年且從事建設工程項目施工管理工作滿3年。因此, 擔任項目經理不僅需要知識基礎, 還要具備管理工作實踐的經驗。
這個“兵”需要勇往直前。項目經理是項目的職業經理人, 沒有項目可做的時候, 就不是項目經理了。因此, 項目經理在執業過程中必須勇往直前, 才能確保執業的資格。在項目開發上重點依靠三個要素: (1) 優良的施工業績, 即在現有項目的生產上, 要積極進取, 搶抓工期進度, 確保工程質量, 贏得業主信賴, 取得優良的施工業績口碑; (2) 突出的成本優勢, 即在項目的管理上, 嚴格控制非生產性支出, 節約物資消耗, 合理配置人力和設備資源, 把成本降到最低, 充分體現項目的經濟效益, 爭取項目團隊的利益; (3) 良好的客戶關系, 即在項目的實施過程中, 嚴格按照設計要求施工, 站在客戶立場考慮項目生產的可行性, 充分滿足客戶的合理需求, 保證良好的溝通環境和氛圍, 做到讓客戶滿意?？傊? 在新項目的市場開發上, 要大膽拼搏, 努力開拓, 奮力向前, 不斷提高項目投標中標率, 擴大市場占有率, 取得廣闊的市場空間, 從而站穩腳跟。
三、項目經理是員“將”
項目經理是項目團隊的“領軍人”。項目經理是組建項目團隊的“將領”, 需要多少裝備, 需要多少人員, 都要運籌帷幄。為將者, 首先要有智慧, 其次要有信用, 要言必行、行必果。再就是勇敢, 不要退縮、不要推諉, 最后要有威信, 只有這樣, 員工才愿意服從命令。
這員“將”需要掌控全局。項目全局的把控, 重點需要關注三個方面: (1) 組織。企業的組織架構就是依據職能和項目進行分工, 進行管理責任和生產任務的分派。一是在管理的層面, 確定企業職能部門的管理權限和項目經理部的經濟責任制度 (包括項目經濟指標) ;二是在項目的層面, 由項目經理跟項目部職能部門的負責人完成項目實施需要的資源計劃, 如項目部職能部門和機組人員組織及職責。 (2) 計劃。是指根據對項目內外部條件的分析, 提出在未來要達到的項目目標以及實現目標的方案途徑, 是項目運行過程的參照標準和生產考核依據, 如施工技術方案、項目質量計劃、網絡工期計劃、人力資源計劃、設備使用計劃等。 (3) 控制。是檢查工作是否按照計劃進行, 發現偏差后分析原因、進行糾正, 確保項目目標的實現。主要包括關鍵工序控制措施、質量保障控制措施、安全保障控制措施、成本費用控制措施等。
這員“將”需要以身作則。項目管理有一套成熟的規章制度, 其管理的規則是給員工定的, 也是給項目經理自己定的。在項目管理中, 項目經理是項目組織團隊的首領, 是按照規章制度做正確事的人, 團隊員工則需要在項目經理要求下把事情做正確。如果一個團隊的領導自己都不遵守規則, 如何要求團隊的其他成員呢?不樹立起“規則意識”, 規則就難以維持下去。
這員“將”需要平衡關系。在項目管理團隊中項目經理最終具有正式的權威, 而不是團隊員工。因此, 項目經理做為管理者的作用需要平衡好三角關系:項目經理、員工、項目部這三個處于等邊三角形的三個頂點。項目經理必須關心三方面的關系:項目經理和每一個團隊員工個體的關系;項目經理和項目部的關系;每一個團員工和項目部的關系。任何一條關系都受其他兩條關系影響, 當項目經理不能很好地平衡這個關系三角時, 團隊成員之間的不信任和不良影響將呈螺旋式向下蔓延, 勢必破壞整個項目的管理運行。
四、項目經理是個不斷變換的角色
項目經理只是一個職務, 這個職務的角色是經常變化的。面對項目發起人, 你是決策的執行者;面對團隊員工, 你又是決策拍板者。面對業主, 你是服務提供者;轉身對你的供應商, 你則變成了客戶。面對發包商, 你是承包商;面對分包商, 你又變成了發包商。
準確地把握角色的轉換非常重要。立場的變化會使你用不同的視角去看待管理中的要素。例如同樣一份工程說明書, 把它交給客戶, 是服務建議書;換個格式交給供應商, 就是采購需求說明書;把它交給發包商, 是投標書;換個格式改一下, 交給分包商, 就是招標說明書。角色的變化實際也是轉換不同的立場角度看待問題、解決問題。
準確地把握角色轉換的度也非常重要。站在變化的立場看問題、解決問題必須注意度的把握, 過度容易太深入而不易自拔, 不足容易忽視問題的重要性, 不利于問題的徹底解決。例如工農關系協調中, 臨時用地補償費用的支付, 作為承包商的項目經理對業主需要盡量節約費用的支出;作為施工方的項目經理對農民加大賠付力度有利于施工順利地推進, 節約施工工期。因此, 如何把握賠付的度, 就是需要項目經理準確把握的。
五、結束語
項目經理是項目團隊的靈魂人物, 在整個項目團隊中, 其扮演的角色是一個協調者, 就像“潤滑劑”。當項目業主方、設計方、監理第三方、地方政府、工農關系協調方、材料供應商、施工分包商、項目團隊內部員工等發生利害沖突時, 項目經理要協調好各方面的利益和關系, 促進整個系統的流暢, 減少各個環節的摩擦和阻力, 從而使項目和團隊和諧向前發展, 共同完成項目目標, 保證各方利益最大化。
摘要：在石油工程建設項目管理過程中, 項目經理承擔著主要的角色。注定了是企業的“兵頭將尾”, 是企業經營管理的重要棋子, 起著承上啟下的重要作用;注定了是企業高層的馬前“卒”, 在執業過程中必須勇往直前、積極進取;注定了是項目團隊的“領軍人”, 不僅要掌控項目全局, 還要以身作則。項目經理在項目實施過程中, 承擔的角色是經常變化的, 一個好的項目經理需要準確地把握角色的轉換, 就像是“潤滑劑”, 使整個系統流暢, 減少摩擦和阻力, 從而使項目和整個團隊向前發展, 使各方面利益最大化。
關鍵詞：項目管理,項目經理,角色,定位
參考文獻
[1] 李惠波.團隊精神:企業真正的核心競爭力[M].北京:新華出版社, 2004-11.
[2] 田振郁.項目經理操作手冊[M].北京:中國建筑工業出版社, 2008-8.
寫字樓項目產品定位范文第6篇
寫字樓的分類：寫字樓可以分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓和校園寫字樓，校園寫字樓這個概念大家可能比較陌生，它是一個非商業核心商務區，一般分布在各個城市的工業園區、科技園區或郊區，三到五層，最大的特點是綠地面積廣闊。校園式寫字樓目前在上海會非常多。甲級寫字樓的位置是在主要的商業區，而且具有很多的地理優勢有很多商品的支持;需要要有強大的資金實力，開發經驗非常豐富的開發商，有一個比較完善的配套設施，包括有銀行、餐飲、郵局以及要有充足的設備;在裝修標準方面，甲級寫字樓應該有很多的系統，還有足夠的配套電梯;樓層凈高要求是2.7米，有達到國際標準的高品質的施工;在出售出租方面，甲級寫字樓，一般是出租或者整棟或整層出售，如果每層樓分散式出售的話必定會引起寫字樓運作的管理出現問題;在物業管理方面，傾向于一些經驗豐富的物業管理。每個城市關于甲級辦公樓的評定標準不同，尤其是在一些二線城市里面包括武漢或者成都，當地寫字樓的級別評定是因地制宜的。乙級寫字樓是一些位置比較好，不一定在核心商務區，具有良好的管理和使用質量，設施有一點老化;丙級寫字樓一般都是15—25年已經老化了。
寫字樓資料的收集：主要的收集方法，是依靠寫字樓所有顧問通過近兩個星期的實地工作進行資料收集。房地產顧問是一個比較中立的角度，既使顧客提供了數據，也必須去重新審視，確認它的準確性。這些資料信息全部是顧問公司做的，包括現在時間、級別、所在行政區、所在商業區。出租出售這個名詞的意思，就是這個樓建好之后是全部出租用途，還是自用。建筑面積是要考慮的，在無法確定它的一個整體面積的時候，它周邊辦公樓的可比性整體面積是非常值得去借鑒的，包括寫字樓面積、單層面積。單層面積即每個樓層的面積，一線城市和二線城市是不同的，二線城市每個樓層里面基本在1000—1250平方米左右，一線在2000平方米左右;出現這些區別是因為它用戶層面的不同，因此，單層面積的確定直接影響到未來客戶群體的確定。層數、層高非常關鍵，很多寫字樓層高不能滿足高端客戶的要求，影響了項目的出租出售情況。電梯要求非常嚴格，一般甲級寫字樓的電梯等候時間不能超過30秒鐘，而電梯數量直接是跟服務的一個樓層的面積相關。物業管理公司，是甲級寫字樓的關鍵要素。同時寫字樓要占有位置的絕對優勢。租戶組合，樓里有多少租戶，也要根據行業和來源地進行分析。購買者的目的，購買者是自用還是出租。之后，還需要關注在本項目市場一般需要經過多長時間才能獲得穩定的入住率，根據該數據，可以大致預測貴公司項目在未來有多長時間能出租完。
供應分析：寫字樓的供應總量將對寫字樓市場的空置率和租金產生直接而深刻的影響。在供應分析部分應該對項目所在城市的寫字樓市場的發展和整體供應水平進行討論，對分地區的供應數量與質量水平進行評述，以對目前的寫字樓市場供應有一個全面而深入的認識。
首先，把整個城市一個歷史概念分析清楚，它的寫字樓市場曾經在什么時候出現了供應高峰期，比如說上海是在98年有80萬的工程量;其次，寫字樓區域，建議用圖表來做分析，做一個詳細研究。就商務配套而言，寫字樓最主要的商務配套就是酒店，酒店給差旅人員提供居住，酒店和寫字樓之間具有較強的協同效應。
層高問題，層高是一個非常關鍵的因素，往往受到用戶尤其是境外用戶的重點關注，一般而言，優質辦公樓的層高應該在2.7米以上。
在停車場比例上，充分考慮公共交通的現狀和未來發展趨勢。根據在北京、上海的發展，據我們的分析，每個城市的交通具有不同的城市背景。和其他一線城市相比，上海人車輛保有程度不高，因為它購買一輛車需要繳4萬塊錢上牌照，就是在很大程度上限制車輛的數量。在成都，成都人的車輛保有程度是非常高的，他幾乎是排在全國前幾名的城市。據我們所知，他們的寫字樓的車位配置是非常大的，在上海我們會用到提供100-200平方米左右一個車位。
空調系統，甲級寫字樓和乙級寫字樓有最大的區別，乙級寫字樓一般是出售型的，它可能用一些獨立計量的空調系統，因為這樣可以保證用戶自行控制使用費用，甲級寫字樓一般考慮的就是建筑的外觀和美觀，多數采用中央空調。
租售策略，每個地方不同，在一線城市幾乎所有的甲級寫字樓都是出租性的，但在成都所有的甲級辦公室是出售形式的，乙級寫字樓是出租型的，成都出現該種現象的原因，我們的初步分析是，許多乙級寫字樓的產權不太明晰，不可分拆進行銷售，它只能進行招租。
在現實供應之外，我們還應該關注未來供應，這其中尤其要關注土地交易信息，這些項目在未來幾年將進入市場和你的項目進行競爭;同時，我們還應該關注城市規劃，以便從宏觀層面了解城市的商務區的發展或變遷。
微觀需求分析：微觀需求分析，包括現實需求分析，潛在需求分析?，F實需求分析要對全市具有代表性的辦公樓進行租戶調查，分析出有租戶的特質;潛在需求分析要對最近剛租用購買寫字樓物業或者計劃租用購買寫字樓物業進行研究。
市場指標分析：是指租金、售價以及空置率。租金的分析主要是基于歷史租金的研究，以便詳細了解租金在過去的變化規律和發展周期，以便我們將這些規律應用到未來的租金變化預測中?？罩寐屎妥饨鸬淖兓秦撓嚓P的，在空置率最低的時候，租金是最高，這是一個市場發展的規律。因此，租金與空置率是互動的，緊密聯系在一起。所有的租金和空置率都應該分不同的區域和不同的辦公樓級別進行分析。在市場指標分析中，我們不能忽視停車費的收入和免租期的租約條件。