寫字樓管理工作計劃范文第1篇
練習筆畫是創作美字的基礎。
俗話說“萬丈高樓平地起”，每一個字都是由基本的筆畫構成的。因此，寫字時應從練習寫筆畫開始。漢字包括八種基本筆畫，即橫、豎、撇、捺、點、折、鉤、提。每一筆畫都有起筆、行筆和收筆的運筆過程，一般起筆較短，收筆次之，行筆較長。就用筆的力度而言，大多數筆畫起筆和收筆時要用力頓按，行筆時用力較輕較快，筆略上提，這樣就形成了“重（按）——輕（提）——重（按）”的運筆過程。指導時，我要讓學生通過觀察老師的范寫、自己的練寫學會找到手感，慢慢掌握每一筆畫的書寫以及用筆節奏的變化。書寫時，有起有收、有粗有細、有快有慢、有重有輕、有頓有挫、有方有圓。
我從實踐中歸納出幾句簡單易記的寫筆畫口訣：“橫上斜，豎挺直；撇短捺舒展，點要快；折角頓筆收筆鉤，提筆把握重準快”。“橫上斜”是指橫畫一般要向右上方稍斜一點，在收筆時則頓筆下壓，以保持穩定。這樣容易得勢。豎常為一字之脊梁，要使一個字立如松，書寫時必須做到挺拔堅勁，正直不斜。豎有懸針、垂露之分。“懸針”即直接順著垂直方向輕輕提起，拖出呈針尖狀的豎畫；“垂露”即收筆時還要略作停頓，使末端出現較圓的邊緣，像是垂掛未掉的露水珠。撇捺為一字之翼，只有出鋒飄逸才能有靈動之美。書寫時注意撇捺要對稱，不宜一高一低。撇捺又如人體之手或足，有一波三折之美，捺畫一定要寫出捺腳而出鋒之。“點要快”是因為點為一字之眼，一個小點其中也蘊含起落的節奏，要想起到畫龍點睛的效果，書寫時要點到為止，眼到手到，強調一個快字。不能拖拉，寫成一短線段。書寫時要凌空而入，騰空而起，似小雞吃米，時起時落。點有斜點、豎點、左點、撇點之分。其中撇點用筆時要先重后輕，其它則先輕后重。“折角頓筆收筆鉤，提筆把握重準快”是指寫折時用頓筆處理轉折處，鉤一般在收筆時出，要頓筆蓄勢，快速出鉤。提畫書寫時入筆重，由左下向右上行筆要快，看準方向，干脆出鋒。
另外，在基本筆畫練習時，為加強起筆、行筆、收筆三步曲的節奏感培養，要求學生邊寫邊在心里默數
一、
二、三，這樣容易見效。
寫字樓管理工作計劃范文第2篇
丹東商務第一樓
丹東終于有了商務公寓
秉持都市商務樓開發理念，北京雄業選擇了在丹東繁華商業中心地帶，開發建設SOHO概念商務樓，由此，在國際經濟一體化迅猛發展的今天，丹東終于有了“啟航SOHO”商務公寓，關于SOHO的概念，或許你并不陌生，但透視“啟航SOHO”，你一定另有收獲：
具體而微，簡約而不簡單。四十到一百平米的房間雖然不大，但足有三米二的層高會讓你體會到商務空間的寬松;世界領先的三菱高速電梯讓你感受著“上上下下的享受”;智能消防噴淋系統更是在帶給您安全保障的同時提醒著 —“這兒，并不是普通公寓”;地下停車場、商務中心、會議廳、咖啡吧、百兆高速寬帶網絡等完善的商務功能，商務食堂、洗衣店、健身房、康體館、空中網球場等更完備的生活娛樂設施，使你時刻沉浸于VIP身份尊貴和幸福的感覺中……。
這里是創業者揚帆啟航的戰艦。CEO舵手們由此啟航……。 這里是BOBO族自由飛翔的藍天。擺脫了家務的束縛，充分體驗SOHO個性生活帶來的無限愜意，年青人的這種生活方式正漸漸成為都市時尚。
這里是投資慧眼的聚焦點。投資啟航SOHO，比存款收益大得多，卻沒有證券的風險，比開店經營省事得多，卻沒有虧損的可能，由于物價上漲指數大于銀行存款利率，存款實際形成負收益。國家進一步保護耕地，限制城市發展，將加劇城市土地資源緊缺，特別是繁華商業中心地段的不可復制性，決定了啟航SOHO升值的必然，另外，原材料作為有限資源長期價格上漲，也是投資地產收益的原因。
[投資商]北京雄業永基科技發展有限公司
[合作伙伴]丹東華美科技大廈
啟航SOHO商務公寓
丹東商務第一樓
這里是體驗都市全新工作和生活方式的地方。在啟航SOHO商務公寓中，都市化的工作和生活方式，縮短了丹東與世界的距離。
“啟航SOHO” — 矗立于丹東繁華商業中心的第一商務樓。
[投資商]北京雄業永基科技發展有限公司
寫字樓管理工作計劃范文第3篇
一、本停車場只對景田銀座消費客戶提供車位使用服務。
二、本停車場只提供車位使用服務，不承擔車輛和財產的保管責任。車輛及財物毀損、滅失，及意外導致他人傷亡、財物損壞的風險，車主自行承擔。
三、車輛進入本停車場必須服從工作人員的指揮。
四、嚴禁載...
一、本停車場只對景田銀座消費客戶提供車位使用服務。
二、本停車場只提供車位使用服務，不承擔車輛和財產的保管責任。車輛及財物毀損、滅失，及意外導致他人傷亡、財物損壞的風險，車主自行承擔。
三、車輛進入本停車場必須服從工作人員的指揮。
四、嚴禁載有易燃、易爆等危險品的車輛進入停車場。
五、車輛進場時必須在入口處用《車輛行駛證》換取本車場《出入卡》，并在離場時換回?！冻鋈肟ā分蛔鳛樘峁┸囄皇褂梅盏膽{證，不作為車輛的保管憑證。
六、《出入卡》必須妥善保管，不得污損、遺失或轉借他人使用。若不慎遺失，經查有關證明文件確認無誤，并在車主繳交停車代用券及《出入卡》工本費人民幣20元后，方可取車離場。
七、本停車場內車輛限速5KM/小時。
401
八、愛護停車場內設施，如有損壞照價賠償。
九、車輛停放時不得超越其所需車位界線。
十、車輛不得停放在本停車場不準停車之范圍，并不得妨礙其它車輛行駛或停泊。
十一、不得在本車場內進行車輛維修、清洗及車與車過油。
十
二、本公司有權將違例停泊之車輛扣押或拖離停車場,任何損壞概不負責。
十三、所有進入本停車場之車輛及司機，如發現多次不理會工作人員指引，任意違反本停車場管理規定，以及非景田銀座消費客戶進入停車場的，將會被記錄在案，并將被拒絕再次使用本停車場。
十
四、在本停車場每停車一次，須繳交一張停車代用券。
十
五、車輛在繳交停車代用券后，在10分鐘內必須離場,否則重新收停車代用券。
十六、任何車輛必須在23：00時之前繳交代用券后離開本停車場。
十七、東海景田銀座物業管理處保留對《東海景田銀座內部停車場管理規定》的解釋權。并在需要時有權隨時做出修訂。
十
八、開放時間：08：00-23：00
xxxx銀座物業管理處
二零零五年五月一日
車輛在收費停車場丟失，車場管理部門是否應該賠償
在近期的媒體報道中，我們不斷發現收費停車場車輛丟失、車主索賠的案例。對此，司法部門的處理結果往往是大相徑庭，說法也是不盡相同。我們特將兩個典型案例和針對此類問題的一些看法歸集如下，希望相關從業人員能夠從中獲得一些教益，并歡迎發表意見。
交一元錢，丟一輛車，法院判決不賠
繳納了一元錢停車費，吃了頓晚飯，卻發現價值50多萬元的本田車丟了，停車場該不該賠償?車主范先生于是將北京市公聯公路聯絡線有限責任公司告上法庭，要求賠償車輛購置費51.5萬元。2001年3月14日朝陽區人民法院開庭審理了此案，駁回原告范先生要求賠償的訴訟請求。
朝陽區人民法院經審理查明：2000年11月16日，范文捷開一輛本田里程轎車至朝陽區柳芳里某餐廳就餐，將該車停在位于路邊的公聯公司下屬北京朝安達車場，支付了一元錢。就餐后發現車輛丟失，遂向朝陽區香河園派出所報案，現該案正在偵查中。該院認為，經有關部門咨詢，范文捷停車時向公聯公司繳納的一元錢為車位占地費，不是車輛保管費，雙方亦未建立車輛保管的權利義務關系?，F范文捷持車位占地費用收據要求公聯公司對其丟失的車輛進行賠償，缺乏法律依據,不予支持。
范先生對此判決不服，準備近日上訴北京市第二中級人民法院。
收了四元 賠了十二萬
因收了4元錢停車費，第二天桑納塔轎車卻不翼而飛.昨天，在大興法院調解下，停車場賠付車主經濟損失12.4萬元。
朱先生不久前買了輛桑塔納轎車。他特意找了家據稱安全極有保障的某物業公司下屬的停車場存車，并交了4元停車費?？僧斔诙煲辉鐏砣∽约耗禽v還沒來得及上牌照的新車時，卻發現愛車已不翼而飛。朱先生與停車場交涉，并提出賠償要求。停車場負責人以朱先生所交4元錢是占地費，與朱先生不存在委托保管車輛關系為由拒絕
賠償。
法院審理后認為，土地為國家所有，只有國家土地管理部門才能夠收取占地費。而作為經營保管業務的停車場收取的4元錢只莧隙ㄎ9芊選>鶻猓3黨”硎駒敢馀獬ブ煜壬盜徑г斐傻木盟鶚В⒂詰碧煜攣緗?2.4萬元賠償款交至法院。
小區里丟車誰負責
我是一位業主，我居住的小區每月收300元停車費。近日，我的轎車在小區內丟失，請問物業該不該賠我的轎車?
解答：隨著城市居民小區建設的不斷發展與完善，小區內的物業管理問題也開始顯現，其中一個比較突出的問題是小區內的存車停車問題。根據北京市政府制定的居民小區建設與管理的有關規定，居民小區、特別是新建居民小區必須預留一定比例的存車、停車車位，小區內的存停車必須施行有序管理，對小區內停放車輛的管理是小區物業管理公司的職責之一。
目前北京市居民小區存停車管理模式大致有三種：
(1) 業主自購停車位(自帶車庫的別墅型小區除外)，即發展商
將已經建好的停車場的車位一次性賣給業主，其產權歸業主所有。
(2) 物業管理公司將地下或地上停車泊位長期劃分給業主(或居民)，業主每月交納一定數額的停車費(每月150-600元不等)。
(3) 物業管理公司對臨時進入小區的車輛收取以小時計算的停車費(每小時2元-5元不等)。
這三種模式有一個共性，就是停車泊位由物業管理公司施行統一管理。
近幾年，因停放在居民小區內的車輛丟失由誰負責而引起的糾紛時有發生。業主車主認為，自己的車輛停放在小區范圍之內的固定泊位上，且為此向小區物業管理公司交納了停車費，車輛丟失理應由物業管理公司負責。物業管理公司認為，自己收取的停車費性質是“占地費”，不是管理(保管)費，車主車輛丟失、損壞乃至車內物品的丟失不應由物業管理公司負責。
在小區內的收費停車泊位上丟失車輛，到底應由誰承擔賠償責任?政府沒有明確的法規規定，一般業主車主與物業管理公司之間也沒有明確的合同約定。目前法院對此類糾紛案件的判例也不盡一致。雖然對此問題尚存不同意見，但是傾向性的意見還是認為在小區內的
收費停車泊位上丟失車輛，除該車輛上有保險的或雙方另有約定的以外，小區物業管理公司應承擔賠償責任。理由有三：
(一)物業管理公司應對小區承擔全面的管理責任。
根據現行法規，居民進住小區之時，應與小區物業管理公司簽訂物業管理合同，交納物業管理費，同時依據物業管理合同的約定有償或無償地享受物業管理公司提供的各項服務。物業管理公司在小區范圍內承擔全面的管理責任，包括小區居民的人身安全和財產安全。小區居民按照物業管理合同的規定或物業管理公司的要求將車輛停泊在指定車位上，這種行為本身即體現了要約和承諾的吻合，雙方在法律責任上的權利義務關系即已形成。通俗地講，就是我按你的要求停車，你就要看管好我的車。不能說我按你的要求辦，后果你不管。
(二)物業管理公司應對小區內的收費停車負有保管責任。
根據北京市關于物業管理服務最低標準的法規規定，物業管理公司必須保證小區車輛停放有序，機動車必須有專門的停車場或停車位;收取車輛管理費的，必須派專人看護。由此可見，物業管理公司收取的“車輛管理費”既包括“占地費”，也包括“看護費”，物業管理公司和車主之間是一種保管法律關系，根據《中華人民共和國合同法》第366條規定，物業管理公司對其負責保管的車輛應盡“妥善保管”
義務，否則應承擔相應法律責任。
如果僅僅強調物業管理公司收取的停車費是“占地費”是沒有道理的，這既不符合現行的法律法規規定，也不符合現代化生活社區強調加重物業管理公司責任的要求。
(三)物業管理公司如想免除部分賠償責任必須明示。
由于小區車輛管理(特別是常住戶的車輛管理)情況比較復雜，如車主的車輛是何時停進小區泊位的?甚至是否真的停進小區?停在小區泊位上的車輛以前是否有損傷?車輛中有哪些物品?是否有貴重物品?這些問題小區物業管理公司很難每天、每次都搞清楚，一旦出現糾紛，雙方均無法舉證。何況，目前在法規中僅規定了物業管理公司對小區停放車輛的看護職責，但是因物業管理公司失職而造成的損失如何賠償，無明文規定。因此我認為，在明確物業管理公司對停放在小區內的固定停車泊位上的車輛應盡保管義務的前提下，如果物業管理公司想有條件地免除其部分責任(這里主要指賠償責任)，應以明示的方式告知相對人。比如物業管理公司與小區業主或居民簽訂專門的《車輛保管合同》，或者在雙方簽訂的《物業管理合同》中專設車輛保管條款，以便明確雙方的權利義務和不同條件下應盡的責任。
我們要建設社會主義的文明小區，要確保小區居民的人身安全和財產安全。在這一點上，小區物業管理公司與廣大居民的目標是一致的。因此，除了應強化物業管理公司的職責外，廣大有車族居民也應注意以下幾點：
(1) 為自己的車輛投保險，這樣無論自己的愛車停放在何處，都無后顧之憂。
(2) 停放車后，都應將車上的貴重物品帶走，以免留在車上丟失。
(3) 在停車泊位上停車時，應盡量靠里停正，以免車輛的突出部分被其它通過的車輛劃傷碰壞。
附：
機動車停放服務收費管理辦法
國家發展計劃委員會文件
急 計價格[2000]933號
第一條 為加強機動車停放服務收費管理，規范機動車停放服務收費行為，保護車主和機動車輛停放業務經營者的合法權益，促進汽車消費，根據《中華人民共和國價格法》等有關法律、法規規定，制定本辦法。
第二條 凡在中華人民共和國境內依法經營機動車停放業務的單位和個人，均應遵守本辦法。
第三條 縣級以上地方人民政府價格主管部門負責機動車停放服務收費方面的管理工作。
第四條 機動車停放服務收費實行“統一政策、分級管理”的原則。國務院價格主管部門統一負責全國機動車停放服務收費管理政策的制定;各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門負責制定本行政區域內機車停放服務收費實施細則;機動車停放場所所在城市人民政府價格主管部門負責制定機動車停放服務收費具體標準。
第五條 機動車停放服務收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價3種定價形式。
(一) 具有自然壟斷經營性質的機動車停放服務(機場、碼頭、車站、旅游景點、住宅區的露天或地下配套停車場等停放服務)收費，實行政府指導價或政府定價。具體定價形式由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門根據本行政區域內機動車保有量和停放服務供求關系確定。
(二) 非自然壟斷經營性質的機動車停放服務(商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓等建筑物的配套停車場等停放服務)收費，實行市場調節價。
第六條 實行政府指導價或政府定價的機動車停放服務收費標準的制定或調整，由經營者提出書面申請，報所在地人民政府價格主管部門批準后執行。
第七條 政府價格主管部門在制定機動車停放服務收費標準時，應綜合考慮停車場所設施等級、地理位置、服務條件、供求關系及社會各方面承受能力等因素。
(一) 具有自然壟斷經營性質的機動車停放服務收費標準按照補償合理經營成本、依法納稅、保本微利的原則核定。
(二) 非自然壟斷經營性質的機動車停放服務收費標準按照補償合理經營成本、依法納稅的原則核定。
(三) 經營成本按照停車場維護、管理所需支出，在合理定崗、定員的基礎上確定。各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門應結合本地區停車場發展的實際情況，制定規范停車場經營成本的指導性意見，指導停車場經營企業加強管理，降低成本。
(四) 交通肇事、違章被強制拖離現場車輛，應按就近停放的原則處置，其收費標準按所停放停車場所的標準執行。
第八條 在保證交通暢通，不影響社會治安環境的條件下，鼓勵設置臨時性免費停車場所，鼓勵社會公益性場所提供免費停車服務。
第九條 機動車停放服務收費可實行按車輛占用停車場面積大小分別計費的辦法，也可實行按停放時段不同分別計費的辦法。
第十條 機動車停放服務收費計時單位，由各地根據實際情況確定，可以分別實行按小時、天、月或年為單位計費;也可以根據供求關系實行累進或遞減等差別計費辦法。
第十一條 地方人民政府價格主管部門制定涉及面廣和調整有爭議、社會反應強烈的部分停車場收費標準，必要時可召開聽證會，廣泛聽取社會各方面意見。
第十二條 機動車停放服務收費實行明碼標價制度。經營者應當按照《價格法》和國家計委《關于商品和服務實行明碼標價的規定》，在機動車停放場所及收費地點醒目位置明碼標價牌，標明停放車輛類型、服務內容、計費單位、收費標準和投訴、舉報電話，接受社會監督。
第十三條 各級人民政府價格主管部門應依法加強對機動車停放服務收費的臨督檢查。違反本辦法規定的，由各級人民政府價格主管部門按照《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》進行查處。
第十四條 對社會反應強烈，明顯不合理的機動車停放服務收費，所在地人民政府價格主管部門應及時糾正;所在地人民政府價格主管部門未及時糾正的，上級人民政府價格主管部門有權責令
改正，并通報批評。
第十五條 本辦法由國家發展計劃委員會負責解釋。
寫字樓管理工作計劃范文第4篇
寫字樓物業管理服務規范
1 范圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。
本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
2 術語和定義
本標準采用以下術語和定義：
2.1 寫字樓
為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。
2.2 物業管理
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3 物業管理承接驗收
以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5 專項特約服務
寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害(包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等)、事故災難(包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件)、公共衛生事件(包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件)和社會安全事件(包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件)等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求
從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2 物業管理承接驗收
3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收;
3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定;
3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定;
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構與人力資源配置要求
3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員;
3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
3.3.4 管理服務人員著裝統
一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
3.5 管理服務要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行;
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行;
3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準;
3.5.4 實行了“三公開”(公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程);
3.5.5 公示24小時服務電話;
3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序;
3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案;
3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案;
3.6.2.3 顧客資料檔案;
3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。
3.7 財務管理
3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算;
3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行(合同另有約定除外)，收費應操作規范;
3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準;
3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3; 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務
寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10 節能管理
寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11 突發性公共事件處理
寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。
4 顧客服務
4.1 接待服務
——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務;同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務;
——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務
顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成(預約除外)。維修完成后應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發服務
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記;
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收;
4.2.3 每日10：00前(節假日除外)應將當天的報、信送達收件人;特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達(或通知)收件人(收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄);
要退回郵局。
4.3 裝修管理服務
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為;
4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務;
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收(裝修過程中所涉及的公共設施設備)資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正;屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理;
4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日;
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作;
4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理;
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理;
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務受理
對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復;在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規;
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺;修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致;天花板無明顯污漬和破損;外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂;屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理;
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整;
5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄; 篇二：寫字樓物業管理方案(doc) 『學習改變人生·做成功物業管理人!』
目
錄
◎ 物業概況? () ◎ 編制依據? () ◎ 管理目標? () ◎ 管理原則? () ◎ 管理辦法? () ◎ 服務項目? () ◎ 具體方案? () 早期物業管理介入階段??? () 前期物業管理階段? () 接管驗收管理方案 ?? ()
業主入伙管理方案 ?? ()
治安管理方案 ()
消防管理方案 ()
綠化保潔方案 ??? ()
房屋、設施設備管理方案 ?? ( ) 娛樂設施管理方案 ? ()
水系使用管理方案 ? ()
財務管理方案 ??? ()
質量管理方案 ??? ()
十
一、檔案資料管理 ??? () 十
二、人力資源管理
?? ()
◎智能化系統的管理和維護?() ◎機構設置及人員配置?? () ◎物業管理收支預算 ??? ()
物業概況(按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述)
位于
，周邊
周邊設施，交通便利，地理條件優越。
由 開發建設，占地面積平方米，
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
總建筑面積
，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有
臺
電梯。
編制依據(按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定) 《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》
《杭州市物業管理條例》
《杭州市物業管理服務收費實施辦法》
樓書
浙江綠城物業管理有限公司質量手冊及其他規定
管理目標(按照物業具體情況描述)
為充分體現開發商建造
的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對(小區)實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。
大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到(地區)物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。
管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：
(一)服務第
一、管理從嚴的原則：
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則：
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主(租戶)的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主(租戶)的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
(三)物管為主、多種經營的原則：
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主(租戶)不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主(租戶)服務。
管理辦法
(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。
(二)成立
(大廈) 管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。
(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為 (大廈)
組建一支高素質的物業管理隊伍。
(四)導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。
(五)嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。
(六)運用CS系統(顧客滿意戰略)，建立富有親和力的管理和服務模式。
(七)采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。
(八)運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。
(九)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
物業管理服務項目
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(一)公共服務項目(全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費)：
1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運;
3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;
4、公共綠地園藝的培植和保養;
5、室內公共場所綠化擺放養護;
6、對大廈的各類資料進行管理;
7、未裝修房屋通風、打掃等服務;
8、電話及訪客留言轉告;
9、雨傘、雨衣臨時借用;
10、節日環境布置;
11、重要時刻提醒服務;
12、代訂報刊、信件收發;
13、代聘鐘點工服務;
14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;
15、代叫出租車;
16、代辦保險;
17、義務安全用電常識宣傳。
(二)有償專項服務項目(可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案)：
1、大廈內物品搬運;
2、各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、機動車輛清洗：
4、提供大廈報警室內系統維護服務;
5、提供小型商務會議場所及服務;
6、商務中心服務;
7、辦公區域綠化供應及代為養護;
8、辦公區域報警系統維護及接警服務;
9、辦公區域設備設施上門維修安裝等;
10、代訂車、船、機票;
11、代訂代送飲用水。
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具體方案
大廈的物業管理由早期物業管理介入階段(物業預售至交付前三個月)與前期物業管理實施階段(物業交付前三個月至業主委員會成立)組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業管理介入階段
從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。
一、管理內容：
1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據;
2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議;
3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力;
4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;
5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見;
6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見;
7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;
8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷;
9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見;
10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通;
11、參與開發商物業竣工驗收。
二、管理措施：
熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;
學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量; 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;
參與有關工程聯席會議，協調各方面關系;
第二階段：前期物業管理階段
前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業管理方案
第一章提高物業管理服務水平的整體設想及策劃
一、認識與定位
(一)全國戰略長沙重點
(二)項目定位
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
(二)零風險工程
三、指導思想、管理模式、管理目標
(一)指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔
(二)一種模式：[經營型]物業管理模式
(三)管理目標兩項承諾
四、四大優勢
(一)觀念優勢：滿意只是起點(以服務客戶為最高原則)
(二)技術優勢：樓宇設備管理技術支持
(三)配套優勢：提供綜合性物業管理服務
(四)經驗優勢：外接項目管理服務的實踐
五、八項措施
第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備
一、管理方式
二、工作計劃
三、物資裝備
第二章 管理人員配備、培訓與管理
一、管理人員的配備
(二)管理處人員配置
(三)各部門人員素質要求
二、管理人員的培訓
三、管理人員的管理
第三章 管理規章制度和檔案的
建立與管理
一、管理規章制度的建立
二、檔案資料的建立與管理
第五章指標的承諾及其措施
第六章管理成本測算和管理費標準
一、物業管理費標準
二、對物業管理處財務管理的認識
三、管理處控制成本主要措施
四、機關新大院物業管理有關費用測算
第七章 辦公大樓物業管理的前期介入和后續工程的前期介入
一、物業管理的前期介入
(一)施工期的物業管理
(二)辦公大樓設施設備調試期物業管理
(三)辦公大樓施工驗收期及物業接管驗收的物業管理
二、辦公大樓后續工程的前期介入
三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施
第八章社區文化和便民服務
一、社區文化與物業管理關系的再認識
(一)開展社區文化活動是文化需求的重要手段。
(二)社區文化是實施物業管理的潤滑劑。
(三)社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。
(一)社區環境特點
(二)社區總體目標
(三)保證社區文化總體效果的主要措施
三、便民服務
第九章機電設備設施的管理
一、系統的日常運行
二、設備系統的應急處理方案
(一) 設備故障處理規程
(二) 發生火警處理規程
(三) 電梯困人救援規程
(四) 供電電源停電故障處理規程
(五) 停水及故障處理規程
(六) 空調故障處理規程
三、系統的維護保養
(一) 維護保養工作方式
(二) 日常維護保養、定期維護保養的質量控制
(三) 主要系統定檢工作要點
(四) 設備維護保養檢修計劃和標準
四、節能管理
五、技術改造、更新
六、技術資料的收集、管理、使用
第十章物業維修養護計劃和實施
一、房屋本體及公用設施維修養護范圍
二、房屋本體及公用設施維修養護運作
三、房屋本體及公用設施維修養護周期
四、房屋本體部分維修計劃、標準
五、公用設施維修養護計劃及標準
第十一章日常物業管理的綜合服務
一、事務管理
三、保安及消防管理
五、設施管理
第一章
提高物業管理服務水平的
整體設想及策劃
零風險工程 —— 解除后顧之憂
一種模式—— [經營型]物業管理
二項承諾—— 示范大廈、滿意率
三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務
四大優勢—— 觀念、技術、經驗、配套
八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、
質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創新
一、認識與定位
(一)全國戰略
長沙重點
岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，
湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區，建筑規模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業的物業管家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。 深圳市中航物業管理有限公司(CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM)的發展戰略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益統一為目標，創造市場，引導消費，主動地拓展業務規模。近年來，按照這一發展戰略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。
CPM將機關新大院項目作為跨世紀業務首選，高度重視這項著名
物業的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業和高水準的物業管理服務。
(二)項目定位
長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、
環保型的現代政府物業，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是
開放、高效、親和
?開放
體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化
的辦公方式
?高效
展示長沙市委、市政府進取、創新的精神狀態和
高效率
?親和
象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界
的和諧關系
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
CPM以客戶導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機
關新大院的物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：
重點一：樹立政府物業整體形象
通過環境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控
制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。
重點二：樓宇設備管理
機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，
寫字樓管理工作計劃范文第5篇
寫字樓物業管理服務規范
1 范圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。
本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
2 術語和定義
本標準采用以下術語和定義：
2.1 寫字樓
為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。
2.2 物業管理
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3 物業管理承接驗收
以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5 專項特約服務
寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害(包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等)、事故災難(包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件)、公共衛生事件(包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件)和社會安全事件(包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件)等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求
從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2 物業管理承接驗收
3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收;
3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定;
3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定;
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構與人力資源配置要求
3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員;
3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
3.3.4 管理服務人員著裝統
一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
3.5 管理服務要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行;
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行;
3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準;
3.5.4 實行了“三公開”(公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程);
3.5.5 公示24小時服務電話;
3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序;
3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案;
3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案;
3.6.2.3 顧客資料檔案;
3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。
3.7 財務管理
3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算;
3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行(合同另有約定除外)，收費應操作規范;
3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準;
3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3; 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務
寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10 節能管理
寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11 突發性公共事件處理
寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。
4 顧客服務
4.1 接待服務
——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務;同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務;
——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務
顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成(預約除外)。維修完成后應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發服務
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記;
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收;
4.2.3 每日10：00前(節假日除外)應將當天的報、信送達收件人;特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達(或通知)收件人(收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄);
要退回郵局。
4.3 裝修管理服務
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為;
4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務;
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收(裝修過程中所涉及的公共設施設備)資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正;屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理;
4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日;
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作;
4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理;
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理;
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務受理
對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復;在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規;
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺;修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致;天花板無明顯污漬和破損;外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂;屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理;
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整;
5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄; 篇二：寫字樓物業管理方案(doc) 『學習改變人生·做成功物業管理人!』
目
錄
◎ 物業概況? () ◎ 編制依據? () ◎ 管理目標? () ◎ 管理原則? () ◎ 管理辦法? () ◎ 服務項目? () ◎ 具體方案? () 早期物業管理介入階段??? () 前期物業管理階段? () 接管驗收管理方案 ?? ()
業主入伙管理方案 ?? ()
治安管理方案 ()
消防管理方案 ()
綠化保潔方案 ??? ()
房屋、設施設備管理方案 ?? ( ) 娛樂設施管理方案 ? ()
水系使用管理方案 ? ()
財務管理方案 ??? ()
質量管理方案 ??? ()
十
一、檔案資料管理 ??? () 十
二、人力資源管理
?? ()
◎智能化系統的管理和維護?() ◎機構設置及人員配置?? () ◎物業管理收支預算 ??? ()
物業概況(按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述)
位于
，周邊
周邊設施，交通便利，地理條件優越。
由 開發建設，占地面積平方米，
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
總建筑面積
，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有
臺
電梯。
編制依據(按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定) 《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》
《杭州市物業管理條例》
《杭州市物業管理服務收費實施辦法》
樓書
浙江綠城物業管理有限公司質量手冊及其他規定
管理目標(按照物業具體情況描述)
為充分體現開發商建造
的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對(小區)實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。
大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到(地區)物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。
管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：
(一)服務第
一、管理從嚴的原則：
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則：
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主(租戶)的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主(租戶)的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
(三)物管為主、多種經營的原則：
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主(租戶)不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主(租戶)服務。
管理辦法
(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。
(二)成立
(大廈) 管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。
(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為 (大廈)
組建一支高素質的物業管理隊伍。
(四)導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。
(五)嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。
(六)運用CS系統(顧客滿意戰略)，建立富有親和力的管理和服務模式。
(七)采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。
(八)運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。
(九)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
物業管理服務項目
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
(一)公共服務項目(全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費)：
1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運;
3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;
4、公共綠地園藝的培植和保養;
5、室內公共場所綠化擺放養護;
6、對大廈的各類資料進行管理;
7、未裝修房屋通風、打掃等服務;
8、電話及訪客留言轉告;
9、雨傘、雨衣臨時借用;
10、節日環境布置;
11、重要時刻提醒服務;
12、代訂報刊、信件收發;
13、代聘鐘點工服務;
14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;
15、代叫出租車;
16、代辦保險;
17、義務安全用電常識宣傳。
(二)有償專項服務項目(可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案)：
1、大廈內物品搬運;
2、各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、機動車輛清洗：
4、提供大廈報警室內系統維護服務;
5、提供小型商務會議場所及服務;
6、商務中心服務;
7、辦公區域綠化供應及代為養護;
8、辦公區域報警系統維護及接警服務;
9、辦公區域設備設施上門維修安裝等;
10、代訂車、船、機票;
11、代訂代送飲用水。
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
具體方案
大廈的物業管理由早期物業管理介入階段(物業預售至交付前三個月)與前期物業管理實施階段(物業交付前三個月至業主委員會成立)組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業管理介入階段
從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。
一、管理內容：
1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據;
2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議;
3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力;
4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;
5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見;
6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見;
7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;
8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷;
9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見;
10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通;
11、參與開發商物業竣工驗收。
二、管理措施：
熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;
學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量; 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;
參與有關工程聯席會議，協調各方面關系;
第二階段：前期物業管理階段
前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業管理方案
第一章提高物業管理服務水平的整體設想及策劃
一、認識與定位
(一)全國戰略長沙重點
(二)項目定位
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
(二)零風險工程
三、指導思想、管理模式、管理目標
(一)指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔
(二)一種模式：[經營型]物業管理模式
(三)管理目標兩項承諾
四、四大優勢
(一)觀念優勢：滿意只是起點(以服務客戶為最高原則)
(二)技術優勢：樓宇設備管理技術支持
(三)配套優勢：提供綜合性物業管理服務
(四)經驗優勢：外接項目管理服務的實踐
五、八項措施
第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備
一、管理方式
二、工作計劃
三、物資裝備
第二章 管理人員配備、培訓與管理
一、管理人員的配備
(二)管理處人員配置
(三)各部門人員素質要求
二、管理人員的培訓
三、管理人員的管理
第三章 管理規章制度和檔案的
建立與管理
一、管理規章制度的建立
二、檔案資料的建立與管理
第五章指標的承諾及其措施
第六章管理成本測算和管理費標準
一、物業管理費標準
二、對物業管理處財務管理的認識
三、管理處控制成本主要措施
四、機關新大院物業管理有關費用測算
第七章 辦公大樓物業管理的前期介入和后續工程的前期介入
一、物業管理的前期介入
(一)施工期的物業管理
(二)辦公大樓設施設備調試期物業管理
(三)辦公大樓施工驗收期及物業接管驗收的物業管理
二、辦公大樓后續工程的前期介入
三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施
第八章社區文化和便民服務
一、社區文化與物業管理關系的再認識
(一)開展社區文化活動是文化需求的重要手段。
(二)社區文化是實施物業管理的潤滑劑。
(三)社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。
(一)社區環境特點
(二)社區總體目標
(三)保證社區文化總體效果的主要措施
三、便民服務
第九章機電設備設施的管理
一、系統的日常運行
二、設備系統的應急處理方案
(一) 設備故障處理規程
(二) 發生火警處理規程
(三) 電梯困人救援規程
(四) 供電電源停電故障處理規程
(五) 停水及故障處理規程
(六) 空調故障處理規程
三、系統的維護保養
(一) 維護保養工作方式
(二) 日常維護保養、定期維護保養的質量控制
(三) 主要系統定檢工作要點
(四) 設備維護保養檢修計劃和標準
四、節能管理
五、技術改造、更新
六、技術資料的收集、管理、使用
第十章物業維修養護計劃和實施
一、房屋本體及公用設施維修養護范圍
二、房屋本體及公用設施維修養護運作
三、房屋本體及公用設施維修養護周期
四、房屋本體部分維修計劃、標準
五、公用設施維修養護計劃及標準
第十一章日常物業管理的綜合服務
一、事務管理
三、保安及消防管理
五、設施管理
第一章
提高物業管理服務水平的
整體設想及策劃
零風險工程 —— 解除后顧之憂
一種模式—— [經營型]物業管理
二項承諾—— 示范大廈、滿意率
三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務
四大優勢—— 觀念、技術、經驗、配套
八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、
質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創新
一、認識與定位
(一)全國戰略
長沙重點
岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，
湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區，建筑規模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業的物業管家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。 深圳市中航物業管理有限公司(CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM)的發展戰略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益統一為目標，創造市場，引導消費，主動地拓展業務規模。近年來，按照這一發展戰略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。
CPM將機關新大院項目作為跨世紀業務首選，高度重視這項著名
物業的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業和高水準的物業管理服務。
(二)項目定位
長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、
環保型的現代政府物業，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是
開放、高效、親和
?開放
體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化
的辦公方式
?高效
展示長沙市委、市政府進取、創新的精神狀態和
高效率
?親和
象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界
的和諧關系
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
CPM以客戶導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機
關新大院的物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：
重點一：樹立政府物業整體形象
通過環境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控
制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。
重點二：樓宇設備管理
機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，