寫字樓解決方案范文第1篇
寫字樓物業管理服務規范
1 范圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。
本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
2 術語和定義
本標準采用以下術語和定義：
2.1 寫字樓
為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。
2.2 物業管理
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2.3 物業管理承接驗收
以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
2.5 專項特約服務
寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害(包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等)、事故災難(包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件)、公共衛生事件(包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件)和社會安全事件(包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件)等。
3 基本要求
3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求
從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
3.2 物業管理承接驗收
3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收;
3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定;
3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定;
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構與人力資源配置要求
3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員;
3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
3.3.4 管理服務人員著裝統
一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
3.5 管理服務要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行;
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行;
3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準;
3.5.4 實行了“三公開”(公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程);
3.5.5 公示24小時服務電話;
3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序;
3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案;
3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案;
3.6.2.3 顧客資料檔案;
3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。
3.7 財務管理
3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算;
3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行(合同另有約定除外)，收費應操作規范;
3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準;
3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3; 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務
寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
3.10 節能管理
寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11 突發性公共事件處理
寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。
4 顧客服務
4.1 接待服務
——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務;同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務;
——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務
顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成(預約除外)。維修完成后應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發服務
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記;
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收;
4.2.3 每日10：00前(節假日除外)應將當天的報、信送達收件人;特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達(或通知)收件人(收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄);
要退回郵局。
4.3 裝修管理服務
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為;
4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務;
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收(裝修過程中所涉及的公共設施設備)資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫字樓物業管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正;屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理;
4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日;
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作;
4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理;
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理;
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務受理
對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復;在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規;
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺;修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致;天花板無明顯污漬和破損;外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂;屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理;
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整;
5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄; 篇二：寫字樓物業管理方案(doc) 『學習改變人生·做成功物業管理人!』
目
錄
◎ 物業概況? () ◎ 編制依據? () ◎ 管理目標? () ◎ 管理原則? () ◎ 管理辦法? () ◎ 服務項目? () ◎ 具體方案? () 早期物業管理介入階段??? () 前期物業管理階段? () 接管驗收管理方案 ?? ()
業主入伙管理方案 ?? ()
治安管理方案 ()
消防管理方案 ()
綠化保潔方案 ??? ()
房屋、設施設備管理方案 ?? ( ) 娛樂設施管理方案 ? ()
水系使用管理方案 ? ()
財務管理方案 ??? ()
質量管理方案 ??? ()
十
一、檔案資料管理 ??? () 十
二、人力資源管理
?? ()
◎智能化系統的管理和維護?() ◎機構設置及人員配置?? () ◎物業管理收支預算 ??? ()
物業概況(按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述)
位于
，周邊
周邊設施，交通便利，地理條件優越。
由 開發建設，占地面積平方米，
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
總建筑面積
，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有
臺
電梯。
編制依據(按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定) 《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》
《杭州市物業管理條例》
《杭州市物業管理服務收費實施辦法》
樓書
浙江綠城物業管理有限公司質量手冊及其他規定
管理目標(按照物業具體情況描述)
為充分體現開發商建造
的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對(小區)實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。
大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到(地區)物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。
管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：
(一)服務第
一、管理從嚴的原則：
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則：
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主(租戶)的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主(租戶)的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
(三)物管為主、多種經營的原則：
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主(租戶)不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主(租戶)服務。
管理辦法
(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。
(二)成立
(大廈) 管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。
(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為 (大廈)
組建一支高素質的物業管理隊伍。
(四)導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。
(五)嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。
(六)運用CS系統(顧客滿意戰略)，建立富有親和力的管理和服務模式。
(七)采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。
(八)運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。
(九)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
物業管理服務項目
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
(一)公共服務項目(全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費)：
1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運;
3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;
4、公共綠地園藝的培植和保養;
5、室內公共場所綠化擺放養護;
6、對大廈的各類資料進行管理;
7、未裝修房屋通風、打掃等服務;
8、電話及訪客留言轉告;
9、雨傘、雨衣臨時借用;
10、節日環境布置;
11、重要時刻提醒服務;
12、代訂報刊、信件收發;
13、代聘鐘點工服務;
14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;
15、代叫出租車;
16、代辦保險;
17、義務安全用電常識宣傳。
(二)有償專項服務項目(可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案)：
1、大廈內物品搬運;
2、各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、機動車輛清洗：
4、提供大廈報警室內系統維護服務;
5、提供小型商務會議場所及服務;
6、商務中心服務;
7、辦公區域綠化供應及代為養護;
8、辦公區域報警系統維護及接警服務;
9、辦公區域設備設施上門維修安裝等;
10、代訂車、船、機票;
11、代訂代送飲用水。
『學習改變人生·做成功物業管理人!』
具體方案
大廈的物業管理由早期物業管理介入階段(物業預售至交付前三個月)與前期物業管理實施階段(物業交付前三個月至業主委員會成立)組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業管理介入階段
從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。
一、管理內容：
1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據;
2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議;
3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力;
4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;
5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見;
6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見;
7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;
8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷;
9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見;
10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通;
11、參與開發商物業竣工驗收。
二、管理措施：
熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;
學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量; 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;
參與有關工程聯席會議，協調各方面關系;
第二階段：前期物業管理階段
前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業管理方案
第一章提高物業管理服務水平的整體設想及策劃
一、認識與定位
(一)全國戰略長沙重點
(二)項目定位
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
(二)零風險工程
三、指導思想、管理模式、管理目標
(一)指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔
(二)一種模式：[經營型]物業管理模式
(三)管理目標兩項承諾
四、四大優勢
(一)觀念優勢：滿意只是起點(以服務客戶為最高原則)
(二)技術優勢：樓宇設備管理技術支持
(三)配套優勢：提供綜合性物業管理服務
(四)經驗優勢：外接項目管理服務的實踐
五、八項措施
第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備
一、管理方式
二、工作計劃
三、物資裝備
第二章 管理人員配備、培訓與管理
一、管理人員的配備
(二)管理處人員配置
(三)各部門人員素質要求
二、管理人員的培訓
三、管理人員的管理
第三章 管理規章制度和檔案的
建立與管理
一、管理規章制度的建立
二、檔案資料的建立與管理
第五章指標的承諾及其措施
第六章管理成本測算和管理費標準
一、物業管理費標準
二、對物業管理處財務管理的認識
三、管理處控制成本主要措施
四、機關新大院物業管理有關費用測算
第七章 辦公大樓物業管理的前期介入和后續工程的前期介入
一、物業管理的前期介入
(一)施工期的物業管理
(二)辦公大樓設施設備調試期物業管理
(三)辦公大樓施工驗收期及物業接管驗收的物業管理
二、辦公大樓后續工程的前期介入
三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施
第八章社區文化和便民服務
一、社區文化與物業管理關系的再認識
(一)開展社區文化活動是文化需求的重要手段。
(二)社區文化是實施物業管理的潤滑劑。
(三)社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。
(一)社區環境特點
(二)社區總體目標
(三)保證社區文化總體效果的主要措施
三、便民服務
第九章機電設備設施的管理
一、系統的日常運行
二、設備系統的應急處理方案
(一) 設備故障處理規程
(二) 發生火警處理規程
(三) 電梯困人救援規程
(四) 供電電源停電故障處理規程
(五) 停水及故障處理規程
(六) 空調故障處理規程
三、系統的維護保養
(一) 維護保養工作方式
(二) 日常維護保養、定期維護保養的質量控制
(三) 主要系統定檢工作要點
(四) 設備維護保養檢修計劃和標準
四、節能管理
五、技術改造、更新
六、技術資料的收集、管理、使用
第十章物業維修養護計劃和實施
一、房屋本體及公用設施維修養護范圍
二、房屋本體及公用設施維修養護運作
三、房屋本體及公用設施維修養護周期
四、房屋本體部分維修計劃、標準
五、公用設施維修養護計劃及標準
第十一章日常物業管理的綜合服務
一、事務管理
三、保安及消防管理
五、設施管理
第一章
提高物業管理服務水平的
整體設想及策劃
零風險工程 —— 解除后顧之憂
一種模式—— [經營型]物業管理
二項承諾—— 示范大廈、滿意率
三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務
四大優勢—— 觀念、技術、經驗、配套
八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、
質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創新
一、認識與定位
(一)全國戰略
長沙重點
岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，
湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區，建筑規模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業的物業管家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。 深圳市中航物業管理有限公司(CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM)的發展戰略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益統一為目標，創造市場，引導消費，主動地拓展業務規模。近年來，按照這一發展戰略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。
CPM將機關新大院項目作為跨世紀業務首選，高度重視這項著名
物業的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業和高水準的物業管理服務。
(二)項目定位
長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、
環保型的現代政府物業，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是
開放、高效、親和
?開放
體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化
的辦公方式
?高效
展示長沙市委、市政府進取、創新的精神狀態和
高效率
?親和
象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界
的和諧關系
二、工作重點和零風險工程
(一)三個重點
CPM以客戶導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機
關新大院的物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：
重點一：樹立政府物業整體形象
通過環境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控
制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。
重點二：樓宇設備管理
機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，
寫字樓解決方案范文第2篇
對于“甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那么這樣的評級標準是否科學呢?其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中并沒有固定標準或成文的規定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。
相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。
那么，什么是5A智能化呢?“5A”是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(樓宇自動化)中，近幾年隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。 甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建筑設計規范里也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以港臺商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化;24小時寫字樓;人性化：空間的舒適性和實用性;數字化;節能化;便捷的交通和商務化等等。
隨著我國房地產市場的不斷成熟，政府出臺了一系列政策法規以規范房地產行業的運作，如：明確規定商用物業的概念，這在很大程度上是對于購房者的保護，但對于部分商家混淆產品概念以擴大項目優勢的做法，卻不大可能做出硬性規定。因此，對于購房者來說，明確了項目所宣揚的產品概念就會在一定程度上減少被欺詐的可能，至少不會被賣家的貓兒膩弄得一頭霧水。
既然甲級寫字樓是寫字樓領域的最高品質的稱謂，那么在影響寫字樓產品品質的各因素中因該滿足一定的要求，在這里我們憑借多年的行業經驗，從市場需求的角度出發，對影響寫字樓品質的因素進行總結，并提出一定的市場依據供大家參考。具體如下：
區位交通
房地產項目的開發首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業辦公和塑造企業形象的載體，區位地段顯得尤為重要，企業選擇辦公物業首先選擇的也是區位地段，寫字樓的價值判斷并不完全取決于寫字樓產品本身，實際上來說，寫字樓物業的區位和地段很大程度上決定了其價值。所以，作為甲級寫字樓的判斷標準，應該是位置十分優越，一般居于城市商務中心或商業聚集區，交通十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務氣氛一定是其寫字樓價值的重要支撐。
規模
評價寫字樓的品質不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環境是一個分不開的整體，所以這里所說的規模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性;因為寫字樓客戶——企業，比較看重知名企業的群聚效應，這是形成商務氣氛的基本條件，寫字樓作為企業聚集辦公的載體，項目本身的規模決定企業的聚集程度，重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區域商務環境，即項目周邊必須要有強大的綜合配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規?；呐涮自O施，是難以稱得上是甲級寫字樓。
硬件設施
寫字樓硬件方面分以下幾個方面，主要是體現科技與創新。
建筑類型：框架或鋼結構，抗震在8級地震以上;
辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間;
標準層高：室內凈高2.6m以上; 標準承重：樓板承重在2.5KN/m2以上;
供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上;
空調系統：國際知名品牌中央空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統充具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。
電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸·臺,候梯時間不超過30秒鐘。
停 車 位：每60~90平方米出租面積提供1個機動車位，并實現智能化高效管理。
供水系統：24冷熱水供應，并有中水處理系統;
智能化系統 ：達到5A級標準;
辦公(OA)：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽;
通信(CA)：計算機網絡通信系統到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件;千兆入戶，百兆到桌。
樓宇(BA)：主要的機電設計由計算機管理，并監控其運行狀況，實現管路的自動控制;
消防(FA)：防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置;
保安(SA)：保安重點部位(門廳、電梯等)設電視監控計算機，自動巡更;
裝飾裝修
外 立 面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。
大堂：有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料 電 梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材;應有不銹鋼、大理石或木門套;
走 廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂;
衛 生 間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求;
辦 公 間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面;
生態空間：一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態空間布局 ，以增添寫字樓內部景觀。
商業配套
甲級寫字樓應該有齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務的商務中心, 多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、快遞服務等;總之 ，一個稱得上甲級寫字樓的物業，其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入住企業日常辦公和生活的基本需求。
軟性服務
寫字樓解決方案范文第3篇
舉措一，收入來源與預算管控
由于A的收入來源是以(元/月)為基數的標準，根據市物價局核定的政府指導價，物業費收費標準最高為22元/平方米/月，最低收費標準16元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算，收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。
雖然物業服務收費標準是按物業服務合同的約定確定，但業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，A項目根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，提供有償特約短駁費服務，多方位、多渠道創造經濟效益。
舉措二，成本費用與預算管控
收入來源的基本確定是物業服務企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理及控制成為物業服務企業財務管理的核心內容：
1.寫字樓物業管理成本構成。大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的40%左右;公共能源，占總成本的30%左右;營運成本，占總成本的20%左右;管理費用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業成本的70%左右，成為寫字樓物業管理成本控制的重點。
2.寫字樓成本控制方法。首先，建立成本預算和定額控制體系。成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，對高達70%的公共能源和人力成本進行重點控制。例如，A項目能源控制小組2009能耗預算312.4萬元，占總成本的32.56%;2009薪酬預算287.37萬元，占總成本的29.95%。
3.能源成本的控制具體措施。
在滿足顧客對能源需求(照明和設備設施的需要)的同時，控制能源成本。能源成本控制的具體措施有：普遍計量、管理無空白點、電價核算準確，平衡點運行。
首先，做到普遍計量。安裝電表的總表扣除公共設備設施運行費用;配合國家或地區的電力優惠政策，安裝相應的電表可節約能源費;除了設備設施的總表外，為大型的設備設施安裝專項計量電表;為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表;為物業管理自用房安裝電表。普遍計量是能源成本控制的前提和基礎。
其次，管理無空白點。有相應的能源使用規定，派專人負責開關和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現象，如大樓外射燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉用電系統等。通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查，杜絕能源管理空白點。
再次，電價核算準確。按照當地供電費計價標準核算電費。商務樓的框架結構決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物業服務企業成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補。所以，向顧客收取的電費單價應考慮上述兩個因素，由財務人員核算出一個相對固定的單價數額。
最后，平衡點運行。不僅有設備的運作規程，還制定了設備的能源控制操作規程;在照明管理上，除了正式的規定，還劃分不同責任區域，要求員工根據實際情況自行調整操作規定。
4.人力成本的控制具體措施。A項目的人力成本核算以彈性服務能力的規劃和實施為主。
彈性服務能力從兩個方面實現。培養一專多能的高素質的員工;在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據服務需要及時調整服務能力。根據服務需求，采取定崗定員和綜合值班結合的人員排班方式，允許主動缺員，設值班經理，科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。
在崗位安排上從兩方面著手。從時間上分析寫字樓服務的需求高峰期和低谷期，重點安排服務能力，而不是平均分配服務能力;從空間上落實服務責任，在不同時段，采取定崗定員和值班結合的排班方式。如在服務高峰期配以定崗定員的較高的服務能力;在低谷期(節假日等)以值班方式提供服務;以處理意外事件的應急能力為標準來滿足較低服務要求;值班小組人員少，以團隊方式相互協作，小組內員工一專多能共同完成值班任務。
5.日常耗材控制的具體措施。日常耗材是物業服務企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業服務企業成本控制的重要環節。
預算時公司從多方面考慮，根據物業區域的設施設備、房屋及附屬物的具體情況進行物料耗材的預算。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度,在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。
(1)材料采購環節。
在材料采購過程中，貨比三家，利用集團優勢確立采購平臺，分為由公司統購的物品和由項目自行采購的非統購物品兩種方式對大宗、常用、易損物品由公司統一在合格供方平臺上采購，項目根據年初預算的需求，按照月度計劃申請，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。公司統一跟合格供方進行按月結賬。
(2)材料領用環節。
在入庫環節我們采用采購回來直接運至項目。在項目設立倉庫，既減少了耗材的二次搬運，降低了運輸費用和人工成本。又可以利用用友軟件的強大功能，便于盤點。
(3)材料儲存管理環節。
根據材料性質，合理碼放，分類保管，材料標志明顯，便于材料發放，提高倉庫的利用率。對材料倉庫進行定期和不定期的檢查，防止材料毀損、變質;制訂耗材所必需的經濟合理的儲備量，防止超儲積壓，減少資金占用。
(4)建立工具、辦公用品等臺賬制度。
工具、辦公用品等按使用人建立臺賬及工護具領用手冊，注明領用日期、品名、數量、價格。自然損耗應以舊換新，人為損耗照價賠償。自然損耗率過高，應追究責任。
2009年A項目預算管控成果
寫字樓解決方案范文第4篇
產品定位是指企業對用什么樣的產品來滿足目標消費者或目標消費市場的需求，這有別于市場定位，市場定位是指企業對目標消費者或目標消費者市場的選擇。從理論上講，應該先進行市場定位，然后才進行產品定位。
產品定位是對目標市場的選擇與企業產品結合的過程，也即是將市場定位企業化、產品化的工作。 在產品定位中，可能涉及以下內容。
1.產品的功能屬性定位:解決產品主要是滿足消費者什么樣的需求? 對消費者來說其主要的產品屬性是什么?
2.產品的產品線定位:解決產品在整個企業產品線中的地位，本類產品需要什么樣的產品線，即解決產品線的寬度與深度的問題。
3.產品的外觀及包裝定位:產品的外觀與包裝的設計風格、規格等。
4.產品賣點定位:提煉出產品獨特銷售主張。
5.產品的基本營銷策略定位:確定產品的基本策略一一做市場領導者、挑戰者、跟隨者還是補缺者?以及確定相應的產品價格策略、溝通策略與渠道策略。
6.產品的品牌屬性定位:主要審視產品的上述策略的實施決定的品牌屬性是否與企業的母品牌屬性存在沖突，如果存在沖突，如何解決或調整?
注意要點
產品定位的方法有多種，可以借鑒以下方法:①產品差異定位法，即本公司所銷售的產品，與對于相比的差異性。②利益定位法，即產品的品質、選擇性、價格、服務及地點等，能給消費者帶來的價值。③產品使用者定位法，即針對使用者來定位。④針對特定競爭者定位法，這種定位法是直接針
對某一特定競爭者，而不是針對某一產品類別。在實際定位時，應將產品固有的特性、獨特的優點、競爭優勢等，和目標市場的特征、需求、欲望等結合在一起考慮。
x x保健品產品定位
一、背景分析
保健品作為一種特殊產品，雖對人體起著十分有益的作用，但總體而言，其療效沒有藥品直接迅速，其價值又比食品昂貴，因此導致其生命周期比較短暫。市場上做得不錯的品牌，比如"紅桃K"、"昂立一號"、"豐韻丹"、“巨能鈣"等，它們之所以能在市場上立足，主要得益于其鮮明的功能定位、 特點的渠道選擇和強大的宣傳支持。
二、產品分析
x x小麥草片作為一種純天然、高科技、功能性的保健食品，意欲參與國內同行業的激烈競爭，首先面臨的問題就是如何看待這個產品?也就是說如何在消費者心目中給產品進行形象定位的問題，它關系著產品上市后的銷售成敗。作為保健品看待，勢必影響到產品的生命周期，很可能企業剛剛收回前期的投資，消費者已經對產品產生了厭倦，產品的生命周期已經進入了衰退期;作為食品看待，一方面在定價上難以保證高價位，另一方面其藥品式的外觀也難以得到消費者的認同;而作為藥品看待，一方面它是食品企業生產，屬于保健食品，另一方面在銷售渠道的選擇上也必然受到限制。
三、產品定位
經過綜合分析，我們認為應把產品形象定位于類似于藥品的功能性、高價位保健食品。這樣，雖不能使產品進入大眾流通渠道，卻能夠保證產品較均持久的生命周期，同時還可以通過強調其組成成分稀有元素曬進行高價格定位，保障企業的高額利潤。
為保證能夠成功地樹立起產品形象以推動市場銷售，應注意以下幾點。
1.在宣傳上弱化其保健食品的概念，特侈消費H的凡意力，突出功能性訴求;在包裝及宣傳資料上印刷生產廠家時應采用其他形式出現(如x x實業等)。
2.在銷售渠道上采用藥品的銷售途徑，禁入食品或其他日用品流通渠道。
3.突出產品所含稀有元素(曬)組成成分以支持高價位訴求，應更換產品名稱(如x x砸片等) ，這樣可使產品成為第一個以稀有元素曬為個性訴求的產品，容易讓人產生深刻記憶，易于率先占領一塊屬于自己的市場，同時通過對犧這種稀有元素獨特作用的介紹來統領眾多的產品功效，有利于避免功能訴求大廣泛、不明確。
4.改進包裝?？紤]到國內消費者的價格接受程度和購買習慣，將原包裝縮小，降低每盒售價，以降低市場切入的門檻;同時在內外包裝上使產品突出功能性、純天然、稀有珍貴的形象識別，在曬片色彩上也可進行嘗試，如采用淺綠色等，以此強化產品含有特種澳門小麥草中稀有元素一一曬，同時與眾多常見藥片形成視覺差異。
寫字樓解決方案范文第5篇
對于“甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那么這樣的評級標準是否科學呢?其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中并沒有固定標準或成文的規定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。
相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。
那么，什么是5A智能化呢?“5A”是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(樓宇自動化)中，近幾年隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。 甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建筑設計規范里也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以港臺商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化;24小時寫字樓;人性化：空間的舒適性和實用性;數字化;節能化;便捷的交通和商務化等等。
隨著我國房地產市場的不斷成熟，政府出臺了一系列政策法規以規范房地產行業的運作，如：明確規定商用物業的概念，這在很大程度上是對于購房者的保護，但對于部分商家混淆產品概念以擴大項目優勢的做法，卻不大可能做出硬性規定。因此，對于購房者來說，明確了項目所宣揚的產品概念就會在一定程度上減少被欺詐的可能，至少不會被賣家的貓兒膩弄得一頭霧水。
既然甲級寫字樓是寫字樓領域的最高品質的稱謂，那么在影響寫字樓產品品質的各因素中因該滿足一定的要求，在這里我們憑借多年的行業經驗，從市場需求的角度出發，對影響寫字樓品質的因素進行總結，并提出一定的市場依據供大家參考。具體如下：
區位交通
房地產項目的開發首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業辦公和塑造企業形象的載體，區位地段顯得尤為重要，企業選擇辦公物業首先選擇的也是區位地段，寫字樓的價值判斷并不完全取決于寫字樓產品本身，實際上來說，寫字樓物業的區位和地段很大程度上決定了其價值。所以，作為甲級寫字樓的判斷標準，應該是位置十分優越，一般居于城市商務中心或商業聚集區，交通十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務氣氛一定是其寫字樓價值的重要支撐。
規模
評價寫字樓的品質不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環境是一個分不開的整體，所以這里所說的規模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性;因為寫字樓客戶——企業，比較看重知名企業的群聚效應，這是形成商務氣氛的基本條件，寫字樓作為企業聚集辦公的載體，項目本身的規模決定企業的聚集程度，重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區域商務環境，即項目周邊必須要有強大的綜合配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規?；呐涮自O施，是難以稱得上是甲級寫字樓。
硬件設施
寫字樓硬件方面分以下幾個方面，主要是體現科技與創新。
建筑類型：框架或鋼結構，抗震在8級地震以上;
辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間;
標準層高：室內凈高2.6m以上; 標準承重：樓板承重在2.5KN/m2以上;
供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上;
空調系統：國際知名品牌中央空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統充具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。
電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸·臺,候梯時間不超過30秒鐘。
停 車 位：每60~90平方米出租面積提供1個機動車位，并實現智能化高效管理。
供水系統：24冷熱水供應，并有中水處理系統;
智能化系統 ：達到5A級標準;
辦公(OA)：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽;
通信(CA)：計算機網絡通信系統到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件;千兆入戶，百兆到桌。
樓宇(BA)：主要的機電設計由計算機管理，并監控其運行狀況，實現管路的自動控制;
消防(FA)：防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置;
保安(SA)：保安重點部位(門廳、電梯等)設電視監控計算機，自動巡更;
裝飾裝修
外 立 面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。
大堂：有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料 電 梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材;應有不銹鋼、大理石或木門套;
走 廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂;
衛 生 間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求;
辦 公 間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面;
生態空間：一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態空間布局 ，以增添寫字樓內部景觀。
商業配套
甲級寫字樓應該有齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務的商務中心, 多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、快遞服務等;總之 ，一個稱得上甲級寫字樓的物業，其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入住企業日常辦公和生活的基本需求。
軟性服務
寫字樓解決方案范文第6篇
1、人工費 1)工資 2)獎金
3)社會保險金 4)公積金
5)福利費及其他政府規定企業要計提的費用
2、辦公費 1)通信費 2)交通費 3)辦公耗材費 4)低值易耗費 5) 招待費 6)培訓費
7)辦公設備折舊費 8)能源消耗費 9)租賃費
10)政府征集的費用
3、設施設備日常維護費用 1)維護的材料費 2)維護中的消耗費 3)代維費
4)變電設備年檢費 5)配電設備年檢費
6)高低壓計量設備的年檢、年校費 7)升降設備的年檢費
8)設備設施維護中的運輸費 9)發電設施維護中的運輸費 10)蓄電池的維修費 11)空調機組的水處理費 12)換熱系統的處理費
13)變頻恒壓的供水系統消耗費
4、秩序維護費 1)行業管理費
2)秩序維護設備的維修、補充費 3)秩序維護人員的器悈費 4)秩序維護人員的裝備費
5)消防監控設備的維護費、年檢費 6)煙感、溫感設備的維護費、年檢費 7)滅火器具的檢測費 8)滅火器具的更換藥業費 9)巡更維護費
10)巡更器具維護費
5、環境維護費 1)清潔設備的購置費、折舊費 2)清潔設備維護費
3)清潔車輛的燃油費、維修費 4)清潔工具的購置費、更換費 5)清潔藥劑耗材費
6)洗手間衛生紙購置費、洗手液購置費 7)芳香劑購置費 8)消殺藥劑費
9)消殺設備維修費、折舊費 10)建筑外檐清潔費 11)生活水池清洗消毒費 12)生活水質檢測費 13)化糞池清掏費 14)生活垃圾中轉費
6、綠化維護費
1)綠化水費(每年每平米1.5—2T) 2)綠化設備購置費、折舊費 3)綠化設備的維修、耗材費 4)喬木、灌木的修剪費 5)綠植施肥費 6)草坪休假費 7)草坪補苗費 8)綠籬花卉補種費 9)建筑內花木租擺費 10)節日慶典花木租擺費
7、公共區域能耗費
1)公共耗材及電照明耗材及電費等 2)公共路燈、草坪燈耗材及電費 3)安全指示燈耗材及電費 4)變壓器損耗、線路消耗費
8、不可預見費(總支出的3%—6%)
1)不可預見費是為了項目平衡運行而設定的
2)根據意外發生的可能設定專項費用、用于應急狀態 3)專項費用的比例是可議的
4)不可預見費的設定是甲乙雙方雙向或以的一項措施
9、物業服務企業管理費(總支出的3%—5%) 物業服務企業的管理性質：
1)是為了保證物業服務企業的發展而設定的專項費用 2)是項目有償使用物業服務企業專用技術的一種補償 3)是物業服務企業管理標準的專有權使用的一種補償 4) 是有償使用物業服務企業商標專用權的一種補償 5)是物業服務社會價值的一種證明 6)是物業服務企業收入的一個組成部分
10、稅金
1)稅金是指營業稅
2)所得稅由物業服務企業自行繳納，在管理費用中不予列支 3)稅金比列將根據地方交納比列上交
11、物業服務企業利潤
物業服務企業利潤比列的設定要根據一下幾點確定： 1)要根據市場競爭的情況而定 2) 要根據物業服務企業管理成本 3)要根據物業服務企業戰略選擇 4)要根據物業服務企業發展長遠規劃 5)要根據物業服務企業取費慣例
6)要根據物業服務利潤，可以正值也可以負值
物業服務費用測算流程圖
分析采集到數據的經濟指標
數據分析完畢后，分解到項目內
按類分大項目
項目細化分解
專業人員將細化項目進行計算
考慮中和因素
匯總細化項目及中和因素支出費用
得出單位面積物業服務費用標準