寫字樓裝飾范文

寫字樓裝飾范文第1篇

5A級寫字樓安保案例分析

安保篇

(一)如何按程序處理上訪人員

時間 2004年4月3日

地點 XX大廈大堂

事由 XX公司個人上訪

處理經過 2004年4月3日一名40左右的男人來到XX大廈并進入大堂，向前臺接待員X某詢問XX公司的負責人在幾樓辦公，房間號是多少，前臺接待員X某得知來訪者所要找的客戶負責人為大廈VIP客戶，隨后安撫當事人并及時通知內保工作人員X某。內保工作人員X某接到通知趕到前臺后，首先將來訪者請入安保部辦公室，了解其身份與來訪的目的，得知此人因企業改制造成人員整編，對于個人工作的安置表示不滿意，想到企業上級單位反映情況并解決個人實際問題。內保在了解基本情況后，立即將上訪事件報告部門經理及主管領導，同時提醒上訪者反映情況應按照程序逐級反映，并表示可協助通知其上級公司的相關接待人進行處理。隨即電話通知該上級公司信訪接待處相關人員，經信訪處工作人員同意內保將上訪人員帶入該樓層公司內去解決并做好工作記錄。

評析 1. 遇到上訪人員，首先不要慌亂，應先將其帶離公共區域，并盡量穩住其情緒，再聯系有關部門進行接待，避免其出現過激行動。以保證大廈正常的辦公環境和公共秩序。2. 巡樓的物管中心員工應以職業的眼光及時發現上訪或可疑人員，按相關工作程序及時匯報并妥善處理。3. 上案的最佳處理程序可由信訪接待處人員直接將上訪人員接入其辦公區域進行協商解決，可避免其中的一些變故。

備注

(二)如何處理停車場設備設施意外毀損

時間 2004年5月12日

地點 大廈B2層東坡道出口

事由 擋車臂感應器被撞

處理經過 2004年5月12日17時18分車牌號為京CHXXXX的捷達車在行駛至B2東車場出口時車輛發生故障，無法正式行駛，該車駕駛員下車想把車輛推回至車位，車主在打開車門的情況下一手把握方向盤一手向后推車，在推車的過程中，由于車門是打開的，不慎將車場的擋車臂感應器撞損。安保部經理、車場主管立即到達現場了解現場情況、拍照，并采取應急措施將被撞損的感應器用護欄圍擋，以便其它車輛的正常駛出。隨即通知電感應器的維保廠家進行維修并報告。并于24小時內填寫事故報告上報。所需維修費用采取通過物管中心保險索賠的方式進行解決。具體索賠程序，由客戶服務部、財務部跟蹤解決。

評析 1. 此事故處理程序正確，特別是立即上報部門領導和維保廠家，并于次日上交事故報告。2. 車場值班人員應隨時注意車場情況，尤其是進出口處。3. 車輛在車場內發生熄火等故障時，車管員應主動上前協助解決，并配合做好相關疏導工作。

備注

(三)如何處理車場內交通安全事故

時間 2003年5月6日凌晨

地點 大廈X號車場處8號樓梯

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事由 因開車不慎將8號樓梯玻璃護欄撞碎

處理經過 2004年5月6日凌晨0時30分，XX公司客戶駕駛一車牌號為京CWXXXX黑色

桑塔納2000型轎車在駛離地面停車場029號車位時，因酒后駕車不慎將X號車場8號疏散

樓梯護欄撞損，造成玻璃護欄兩塊玻璃破碎。值班經理和警衛隊長立刻到現場了解情況;認

定此事屬當事人酒后駕車導致事故發生。將肇事司機帶回安保部辦公室寫出事情經過;并書

面承諾賠償全部損失。次日由客戶服務部、安保部跟進賠償事宜并做好相關記錄。

評析 1. 若發現有人酒后準備駕車時車管員應主動勸阻，特別是在節假日和夜間。2. 處理此

類事件一定要做好現場拍照和文字記錄。3. 當事人必須有書面賠償承諾。

備注

(四)如何處理停車場雙層立體車位故障

時間 2004年4月21日晚19：30

地點 大廈XX層南區車庫E05號車位

事由 雙層車位出現松繩故障

處理經過 2004年4月21日19時30分，地下X層車場雙層立體車位進行施工，(注：粘貼

臺板兩側的反光膜)需要車管員用手動按鈕將操作臺板來協助工作?？傻紼區05號臺板時

突然發生報警，車管員立即查看其顯示為(6)(松繩故障)，進行消除時無效，現場造成設

備處于停止狀態。車管員及時匯報到辦公室，車管隊長接到報告后到現場處理。按程序采取

措施聯系維保廠家連夜排除故障，保證了次日客戶的正常使用。

評析 1. 在巡視過程中要對設備進行檢查能發現問題，按程序上報后能夠及時排除故障，確

保不影響客戶停車。2. 發現故障后，車管員嚴禁用手動按鈕操作。 3. 及時與廠家聯系后，

要求維修人員以最快的速度趕到現場，以保證客戶次日停車。4. 車管員協助施工屬畫蛇添

足。

備注 故障臺板上無車，維修期間車輛停放正常。

(五)如何處理跑水事故

時間 2003年8月18日凌晨00：05分

地點 大廈XX層西南施工現場

事由 噴淋頭破裂跑水。

處理經過 2003年8月18日凌晨00：05分，XX大廈XX層XX單元二裝施工現場因施工

材料碰撞,將噴淋頭碰壞跑水，中控室值班人員發現水流信號報警,即刻感到事故現場。中

控室值班員感到現場后，看到帶著壓力的消防水從噴淋頭內不斷的噴出,施工現場地面已經

水流成河.中控員拉著一名施工人員跑向公共區域消防栓,同時通過對講機向中控室報告，請

求支援，中控員將拉出的水帶,一頭拉向衛生間,讓施工人員拉著另一頭去接噴淋頭噴出的水

源，隨后感到的工程部技工關閉了消防水節門，抑制了損失的擴大化。隨后值班經理組織警

衛，在通知租戶緊急聯系人的基礎上，利用安保部備用鑰匙，逐層打開樓下租戶大門，檢查

漏水情況，對事故現場進行了拍照取證，使用吸水機、烘干機排除漏水給其他租戶造成的干

擾，將損失降到了最低。并責成施工單位負責人寫出事情經過。一方面要求施工單位賠償損

失，另一方面向保險公司索賠。

評析 1. 施工負責人沒有強調大廈噴淋重要性;2. 及時采取了有效的措施，抑制了水流擴散;

3、及時打開摟下租戶租區大門，將損失和給其他租戶造成的干擾降到了最低。

備注

(六)如何處理突發性群體上訪事件

時間 200 X年X月X日 清晨X時

地點 XX大廈地面停車場

事由 XX汽車公司司機群體上訪事件

處理經過 200 X年X月X日清晨X時，XX旅行社汽車公司人員強行將29輛出租車停放

在X X大廈停車場進出口處，封閉了大廈停車場，要求見XX集團總裁。當值大廈值班經

理XX逐級匯報至總經理，同時集合警衛隊員嚴格把控大廈各進出口，防止發生意外事故，

并勸阻上訪人員耐心等待，等到該公司上班后再進入;隨即報告屬地派出所，并迅速采取如

下措施;

1、 安排警衛隊迅速趕到停車場出口，疏到交通，確保暢通;

2、 臨時將大廈交通

改為單進單出，車管員做好逆行進入車輛的秩序及安全;

3、 通知中控室，調整攝像頭拍攝

角度，做好監控錄像;

4、 與XX集團取得聯系。當工作人員全部上班到崗后，由總經

理親自指揮，布控安排，穩定局面。當市公安局內保局、分局治安處、派出所、分局內保處、

等20余名警務人員陸續到達現場后，局面得以控制，并協調雙方負責人落實解決。安保部

內保組員協助警務人員進行人員及車輛的調查并拍照取證，經雙方同意將上訪人員疏到會議

室，由上訪方選出代表與被上訪單位進行通話，經過對話，上訪人員將圍堵車輛停泊到車位

區域存放，大廈恢復正常，由安保部寫出書面報告報告領導。

評析

1、 發現及時、妥善處置、保障大廈安全;

2、 統一指揮，配合公安機關工作;

3、 通

過技防手段，配合監控，掌握事件基本資料。

4、 及時疏導交通，開辟車輛臨時進出通道，

保障客戶進出順暢。

5、 備勤人員充足，可隨時處置突發事件。

備注

(七)如何管理空置房間

時間 2004年5月1日

地點 大廈FXX層

事由 關于空置房間節日鎖門問題

處理經過 2004年5月1日上午9時，安保部經理對大廈進行巡查，發現FXX層空置房間

沒有上鎖,對此問題進行了指正。安保部經理立即通知樓層巡邏人員及時對FXX層的空置房

間上鎖。

評析 1. 對大廈空置房間及時上鎖。2. 在平時正常工作時間內對大廈空置房間要多巡視、多

檢查,發現問題要及時上報。3. 要建立節日空置房管理制度，并按制度進行檢查。4. 節日前

考慮工作要再周到一些，多動腦筋。

備注

(八)如何處理從客戶房間窗戶高空墜物事件

時間 200X年6月7日11：50分

地點 XX客戶XX房間西側開啟窗處及物品墜落地點大廈外圍西側樓梯處

事由 客戶自聘保潔人員違規操作將清潔工具(塵推)從XX房間西側開啟窗處墜落至外圍

西側樓梯處。

處理經過 200X年6月7日11：50左右，XX房間發生高空墜物事件，經內?，F場認定與

多方調查，原因為客戶自聘保潔人員在工作中隨意擺放清潔工具導致塵推從XX房間西側開

啟窗處墜落至大廈外圍西側樓梯處，形成高空墜物事件。安保部在調查此次事件及認定過程

中，首先對墜物事件的目擊人人進行詢問并填寫詢問筆錄;其次派專人到大廈各樓層進行探

訪，是否有客戶公司使用同類型物品;在之全面對外窗維修施工單位進行調查核實;最后通

過監視錄像進行查找，確定物品墜落時間及其有關證據。其中在事件發生后分別對現場

進行拍照;通知中控室將監控錄象備份;找清潔員了解事情經過;清理墜物現場;對清潔員

進行培訓，工作中嚴禁開窗、杜絕類似事故再次發生。

評析 1. 加強內部人員安全教育和內部安全管理，確保不發生安全事故。2. 落實安全責任人，

完善安全管理機制。3. 處理此事件責任人，立即停止現有保潔人員工作。4. 書面至函客戶，

要求提交整改措施。

備注

(九)如何處理施工人員違規行為

時間 2004年4月9日早7：20

地點 大廈東貨場

事由 二裝施工人員向東貨場地漏內傾倒乳膠漆事件

處理經過 2004年4月9日7時20分，FXXX房間二裝施工人員鄭XX在大廈B1層東貨場

刷洗乳膠漆(立邦美德麗)廢舊桶，將乳膠漆連同廢水一并倒入地漏。被東貨場值班保安員

XXX發現，立即制止并上報夜班值班經理。并采取如下措施:報二裝工作小組組長;扣鄭

XX施工出入證，驅逐出大廈;責令施工單位負責人寫出書面保證書，保證今后不犯;扣除

施工單位施工保證金XXXX元人民幣。

評析 1. 發現及時;2. 報告及時;3. 處理到位;4. 避免帶來嚴重損失。

備注

(十)如何處理在大廈公共區域遺失物品事件

時間 200 X年1月13日16時

地點 XX大廈XX層電梯廳

事由 關于XX公司快遞員在大廈XX層電梯廳遺失物品事件

處理經過 200X年1月13日16時，XX公司快遞員龐XX在給XX集團副總裁送快件時，

不慎將裝有價值1000元的SKII化妝品紅色禮品袋(送往別家公司)遺忘在XX層東電梯廳

內。半小時以后回來尋找，但未找到。隨后報告大廈安保部。安保部內保接到報案后首先填

寫《客戶接報案登記表》并由報案人簽字確認，隨后查看監控錄像，確認揀拾物品嫌疑人并

打印照片存檔。同時查看大廈出入登記，確定排查嫌疑人。在初步認定后，通過預先登記的

進出記錄表中聯系電話與該揀拾人單位取得聯系，進行最終確認，并做好其單位負責人工作，

勸阻揀拾人主動交回揀拾物品，經過雙方努力，客戶遺失物品于兩日后由揀拾人送回并委托

安保部交換失物人，失主書面感謝。

評析

1、 處理較為穩妥。仍須完善和規范對外來服務人員的管理。

2、 在此次事件的解決

過程中，登記記錄起到決定作用，任何時間及情況必須嚴格按照進出登記制度詳細記錄，確

保完整有效。

備注

(十一)如何處理電梯故障困人事件

時間 2004年1月5日12點18分

地點 大廈東側L12#客梯

事由 電梯故障困人

處理經過 2004年1月5日12點18分電梯維保人員接到中控室報警電話，東側L12#客梯

故障有乘客被困，維保人員迅速趕往現場，發現控制柜內IVXVF電子板上數碼顯示“F11”

代碼閃爍，維保人員用機房電話告知乘客不要驚慌并采取措施解困乘客，當時電梯在1層至

2層之間。針對此情況維保人員采取機械開閘措施，將電梯停在1層平層將乘客解救出。中

控室值機員通知電梯維修公司人員到場排除故障的同時，通過監控錄像查看電梯內情況，并

通過呼叫系統安撫被困客人，與其始終保持通話聯系，直到被救出?？蛻舴詹咳藛T陪同客

人去醫院檢查。電梯公司寫出書面故障報告原因。

評析 1. 此次事故安撫處理比較及時，措施到位。

2、電梯應定期進行檢查，且細致周全，

避免因人為檢修時遺留事故隱患。

備注

(十二)如何處理客戶被法院強制封門事件

時間 2004年3月3日上午9：00

地點 大廈FXXX房間

事由 關于XX房間客戶被法院強制封門

處理經過 2004年3月3日星期三上午9：00，XX法院一行6人來到XX大廈客戶服務部

實行財產查封保權。得到通知后，安保部會同客戶服務部一同接待了法院工作人員。在接待

中，法院工作人員出示證件并簡單介紹了準備查封的樓層、單元、公司名稱和該公司被查封

的基本情況。由于目前該公司租區處于無人上班狀況，客戶服務部為了讓租戶第一時間了解

情況，通過檔案中的緊急聯系人名單與該租戶聯系。聯系多次，但始終無人接聽，然后客戶

服務部進行了相關工作記錄。為了本著對租戶負責的態度、安保部安排中控室，通過大廈監

控系統詳細攝制了法院整體查封過程并刻錄成光盤保存。在查封過程中,為了避免干擾其它

租戶，給大廈帶來不良的影響，經與法院工作人員協商,在大門只張貼了一張封條。

評析 1.核實現場執法人員證件。2.處理此類事件，應處以將給其他租戶帶來的影響降到最低。

3.事后做好了相關文字記錄。

備注

(十三)如何處理上門推銷人員

時間 2004年9月18日

地點 大廈公共區域

事由 警衛在巡視過程中發現推銷人員正在 X樓層X X單元客戶區域進行推銷活動，影響

客戶正常辦公。

處理經過 2004年9月18日11時，安保部警衛在X樓層XX單元門口發現推銷人員后，首

先制止其推銷行為。警衛將推銷人員帶至安保部辦公室交與內保員進行處理。內保員采取如

下措施：了解推銷人員身份、都去過那些樓層、做過些什么;檢查其隨身攜帶物品;與中控

室人員及客戶核實推銷人員所述情況的真偽;填寫《推銷人員登記記錄表》;沒收其推銷名

片與相關材料并告知大廈禁止推銷的有關管理規定。最后內保員將推銷人員帶離大廈。

評析 1.發現及時：避免造成進一步對客戶的影響。2.處理到位：詢問仔細，核實詳盡，

確保無遺留安全隱患。3.不足之處：大廈為開放式大廈，外單位人員會客、辦公事無進出登記制度，易造成類似情況發生。

備注 建議大廈采取封閉式管理

(十四)如何處理施工中違規行為

時間 2002年3月7日21：35

地點 X大廈X房間施工現場

事由違規用電施工。

處理經過2002年3月7日21：35，XX大廈安保部在巡視中發現，XX層XX單元二

裝施工現場，存在嚴重違規使用麻花線、連接照明燈具、插頭破損后、仍在繼續使用裸線連

接電源插座，且沒有按照規定使用防爆燈具。巡視人員發現后，即刻找來施工單位負責

人，責令其切斷電源，停止施工，并讓其攜帶違規用品，隨其到安保部辦公室。在處理此事

件過程中，值班經理拿出用XX大廈“用電管理規定”，指明施工現場嚴重使用違規用品和

不符合的具體內容，讓其寫出了事情經過和今后的安全保證措施，并對現場進行了拍照。并

做出當晚停止施工的處理。于次日整改，整改后報安保部、工程部檢查合格后方可復工的處

理。

評析 1. 施工單位負責人缺少安全意識;2. 安全責任沒有落實到人;3. 保安巡視人員

是大廈的最后一道防線，力爭作到早發現、早處理，保證施工現場安全。

備注

(十五)如何處理初起火災事故

時間 2003年8月17日10：02

地點 XX大廈XX層

事由 垃圾桶冒煙

處理經過2003年8月17日，XX大廈XX層清潔員在日常保潔工作中，在走到大

廈垃圾桶旁時，發現垃圾桶內向外冒煙，發現后，清潔員即刻跑到樓層電梯內，通過電梯呼

叫器將情況報告了中控室，隨后，跑向大廈消防栓，拿出滅火器跑向垃圾桶，清潔員與及時

感到的安保警衛人員一同將垃圾桶初起火情撲滅。為了安撫驚慌的客戶和做好善后處理

工作，客戶服務部向圍觀的客戶做了解釋，并勸解租戶回到辦公區去工作。安保部對現場進

行了拍照，并通知客戶服務部安排清潔人員清理現場。事后安保部出具事故分析報告，將照

片及相關資料歸檔存放，并專門書面請示報告，申請嘉獎清潔員范XX。

評析 1. 加強對流動吸煙人員的管理，是減少大廈火災隱患的日常工作之一;2. 做好內

部人員安全消防培訓，是群防群治的最好辦法。

寫字樓裝飾范文第2篇

成都辦公室寫字樓裝修辦公空間設計要素分解

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辦公空間是工業革命后人類需要的室內場合，辦公空間的營建同樣成為人類文化必不可少的一環。自從西方工業革命往后，社會化年夜生 產需要社會上年夜量的勞動力。工業化的一個影響是社會分工的細化，人們要到統一的場合去工作，以提高社會生 產率。隨后的全球經濟一體化將各年夜洲納入一個年夜市場，再加上財富布局和信息革命的進級，人們對辦公空間的要求也愈來愈高。辦公空間設計，除合用的考量以外，也更多暢通領悟了美學、科技、心理學的要求，讓辦公場合更好地為人的處事。 成都辦公室寫字樓裝修辦公空間設計的要素有以下幾個方面：

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一、空間的秩序營建

人在必定的景象中會有必定的心理感應傳染和反應，辦公空間設計的進程中就要環抱著這類心理來適合放置。人都有必定的空間需求，即他需要占有必定的空間來維系自己的平安感，不想讓他人打破這類隱私空間。同時，他又需要必定開放的空間，“景象心理學家認為，人們但愿從禁錮中解放出來，假想在一個空間中從一個區域往外看的時辰能發覺到其他人的勾當，將給人精力上的自由感。”所以辦公空間在做區隔的時辰，該當充分考慮這類封閉與開放的辯證關系，這樣才能設計出讓人有舒適感的空間下場。在分派空間時要給每位員工放置一個小的空間，作為依托賜與他平安感?？墒沁@個小空間又不能完全封閉，它在視野上該當是坦蕩的，讓員工還可以自由與他人連通，是以我們可以多采取一些小的輔助手段來輔佐部 份空間，可是不能封死空間。比如隔扇、矮墻、鏤空等手段可讓空間有所隔離，又適度地貫穿連接了連通性，也能夠采取燈具、擺設、綠化等小的細節來加倍奇妙地作以區隔。整體上的空間又越寬廣越好，我們可以采取玻璃、鏡面等來耽誤空間。

二、色彩的調和搭配

色彩也能對人的神采造成影響，如紅色、**等暖色調，和陽光、火焰的色彩近似，讓人發生喜悅、積極、興奮等的感情，而且感受到溫煦;藍色、紫色等冷色調，和年夜海、天空等寬廣寬年夜奔放的空間有關，讓人發生神秘、愁悶等的神采，并感受到酷寒。同時，明度高的色彩讓人有進步的視覺下場，明度低的色彩讓人有萎縮撤退撤退的感受。辦公空間設計進程中該當對這些色彩加以適合操縱。在人們的一般習慣中，辦公空間常常在色彩的利用上斗勁保守，給人印象最多的就是吵嘴灰的常常利用色系，這幾種色彩很等閑和其它任一種色彩搭配，自己不具有太多感情，因此讓人感受到嚴謹，合適工作空間色彩設計的襯托屬性。但是長此以往，這類搭配也讓人發生厭倦感，有種提不起精力的感受。是以辦公空間設計可以得當引入色彩的搭配，根底的原則就是貫穿連接整體的調和一致，在門框、桌椅、擺設、地板的色彩選擇中要重視貫穿連接年夜體調和，如利用了過量色系的用具會讓人發生一種不適，或是感受太花哨，整體的統一讓人感受舒適。而且這類統一中要輕微有所改變，引入純度不是很高的色彩，讓人感受平衡中輕微有一點的點綴，這樣就使整體的慎重和局部的豐盛統一路來了。

三、聲光要素的輔助

聲音和光線的設計在景象設計中起到輔助的下場，可是不要藐視這類下場，它對整體空間的營建常常能發生奇效，一點點的修補或許就解救了全部空間。既然是辦公空間，固然不愿被各類雜音所打攪，而且舒適的景象才能讓人專心工作。所以辦公空間該當首先考慮噪音的控制。凡是噪音程度該當控制在42—48分貝間，太低的分貝會讓人發生嚴重感，太高也會影響人的專注狀況。由 于辦公空間內常常會有電話、公事扳談等景象干擾音，是以辦公空間設計的進程中該當盡可能采取隔音下場精采的設置。出格是一些專門為高層商務人士設計的辦公室、會議室等，要把隔音放到一個更高的級別上去考慮，為了不商業神秘被泄漏，這些地方最好是安裝機能優勝的隔音設備。

傳統設計常常對光線沒有做過量放置，凡是操縱天然光或一般照明就夠了?，F代的辦公空間設計該當遵循工作職員的分歧本能機能，和分歧工作需要來分派照明。整體上可仍然采取一般照明來滿足景象空間的根底光線需求，在個別地方可以采取可調光的燈具來控制光線。而光線的色調也能夠在本來根底是冷色調的基本上，得當插手一些暖色調，來構成一個張弛有度的空間?？傊?，設計者可配合前面對空間的分歧放置，調動分歧的光源標的目的和色調等手段，充分操縱自己的匠心進行局部照明的設計。

工業革命對人的啟程生涯編制帶來了巨年夜的改變，經濟全球化讓這類影響擴年夜到世界范圍。人們的平常生涯已和工作景象深深地連絡在一路了。我們對當今辦公空間設計作以查核，發現存在著景象密度年夜、形式主義、缺少生態庇護等缺點。是以我們該當對它有所改變，首先要在設計進程中體味企業本能機能、文化和品牌的布景，然后再肯定部分面積與工作流程，最落后行空間的細節建設和點綴，同時對辦公空間設計中的秩序營建、色彩搭配、聲光要素的輔助等根底環節也要做好放置，應用奇妙的構想為全部空間增加活力，而不是再讓它成為那種單調乏味的空間。最后也是最主要的，是引入現代化的設計理念，讓景象庇護的理念、辦公和生涯的一體化、人道化設計等不美觀點融入設計的全部進程。

辦公空間設計，應以人道化和保護生態平衡為主要訴求。這是現代化生 產和科技條件下，人們遵循人本主義的不美觀點進行工作的必定要求，也是我們培育提升調和社會，培育提升“本錢節儉型”和“景象友愛型”社會的必定要求。辦公室裝修設計突現企業的風格與特性

只有充分了解企業類型和企業文化，才能設計出能反映企業風格與特征的辦公空間。

可以說各個行業的辦公空間各具特色，在設計手法上也會有所不同。舉例來說金融業的辦公空間，以“穩重、有內涵”為設計的要素。因為，這個行業的戶會經常到公司辦理業務，而從事金融業的人本身也比較嚴謹，所以他們辦公使用的空間要求非常穩急，不要花哨，否則誰也不敢把錢交他們。同時，這些從業人員可能會經常出入一些五星級的酒店，在室內空間表現的是優雅又有內涵的，而不是一味追隨淺薄的時髦。

同時，不同企業的辦公室裝修，也需要裝飾公司通不同的形式去考察和研究客戶的背景資料，如，客戶目前行業的排名，老板的期望，員工的構成，公司對裝修的在空間整體規劃、氣氛的要求等等。并在公司內部進行多次非正式的研討，讓參與設計的所有同事都非常清晰客戶的企業文化。清晰客戶的情況之后，才會進行規劃和設計。最后，明確辦公空間的主題，只有這樣的設計才可以讓辦公空更具有個性與使命。

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寫字樓裝飾范文第3篇

產品定位是指企業對用什么樣的產品來滿足目標消費者或目標消費市場的需求，這有別于市場定位，市場定位是指企業對目標消費者或目標消費者市場的選擇。從理論上講，應該先進行市場定位，然后才進行產品定位。

產品定位是對目標市場的選擇與企業產品結合的過程，也即是將市場定位企業化、產品化的工作。 在產品定位中，可能涉及以下內容。

1.產品的功能屬性定位:解決產品主要是滿足消費者什么樣的需求? 對消費者來說其主要的產品屬性是什么?

2.產品的產品線定位:解決產品在整個企業產品線中的地位，本類產品需要什么樣的產品線，即解決產品線的寬度與深度的問題。

3.產品的外觀及包裝定位:產品的外觀與包裝的設計風格、規格等。

4.產品賣點定位:提煉出產品獨特銷售主張。

5.產品的基本營銷策略定位:確定產品的基本策略一一做市場領導者、挑戰者、跟隨者還是補缺者?以及確定相應的產品價格策略、溝通策略與渠道策略。

6.產品的品牌屬性定位:主要審視產品的上述策略的實施決定的品牌屬性是否與企業的母品牌屬性存在沖突，如果存在沖突，如何解決或調整?

注意要點

產品定位的方法有多種，可以借鑒以下方法:①產品差異定位法，即本公司所銷售的產品，與對于相比的差異性。②利益定位法，即產品的品質、選擇性、價格、服務及地點等，能給消費者帶來的價值。③產品使用者定位法，即針對使用者來定位。④針對特定競爭者定位法，這種定位法是直接針

對某一特定競爭者，而不是針對某一產品類別。在實際定位時，應將產品固有的特性、獨特的優點、競爭優勢等，和目標市場的特征、需求、欲望等結合在一起考慮。

x x保健品產品定位

一、背景分析

保健品作為一種特殊產品，雖對人體起著十分有益的作用，但總體而言，其療效沒有藥品直接迅速，其價值又比食品昂貴，因此導致其生命周期比較短暫。市場上做得不錯的品牌，比如"紅桃K"、"昂立一號"、"豐韻丹"、“巨能鈣"等，它們之所以能在市場上立足，主要得益于其鮮明的功能定位、 特點的渠道選擇和強大的宣傳支持。

二、產品分析

x x小麥草片作為一種純天然、高科技、功能性的保健食品，意欲參與國內同行業的激烈競爭，首先面臨的問題就是如何看待這個產品?也就是說如何在消費者心目中給產品進行形象定位的問題，它關系著產品上市后的銷售成敗。作為保健品看待，勢必影響到產品的生命周期，很可能企業剛剛收回前期的投資，消費者已經對產品產生了厭倦，產品的生命周期已經進入了衰退期;作為食品看待，一方面在定價上難以保證高價位，另一方面其藥品式的外觀也難以得到消費者的認同;而作為藥品看待，一方面它是食品企業生產，屬于保健食品，另一方面在銷售渠道的選擇上也必然受到限制。

三、產品定位

經過綜合分析，我們認為應把產品形象定位于類似于藥品的功能性、高價位保健食品。這樣，雖不能使產品進入大眾流通渠道，卻能夠保證產品較均持久的生命周期，同時還可以通過強調其組成成分稀有元素曬進行高價格定位，保障企業的高額利潤。

為保證能夠成功地樹立起產品形象以推動市場銷售，應注意以下幾點。

1.在宣傳上弱化其保健食品的概念，特侈消費H的凡意力，突出功能性訴求;在包裝及宣傳資料上印刷生產廠家時應采用其他形式出現(如x x實業等)。

2.在銷售渠道上采用藥品的銷售途徑，禁入食品或其他日用品流通渠道。

3.突出產品所含稀有元素(曬)組成成分以支持高價位訴求，應更換產品名稱(如x x砸片等) ，這樣可使產品成為第一個以稀有元素曬為個性訴求的產品，容易讓人產生深刻記憶，易于率先占領一塊屬于自己的市場，同時通過對犧這種稀有元素獨特作用的介紹來統領眾多的產品功效，有利于避免功能訴求大廣泛、不明確。

4.改進包裝?？紤]到國內消費者的價格接受程度和購買習慣，將原包裝縮小，降低每盒售價，以降低市場切入的門檻;同時在內外包裝上使產品突出功能性、純天然、稀有珍貴的形象識別，在曬片色彩上也可進行嘗試，如采用淺綠色等，以此強化產品含有特種澳門小麥草中稀有元素一一曬，同時與眾多常見藥片形成視覺差異。

寫字樓裝飾范文第4篇

對于“甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那么這樣的評級標準是否科學呢?其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中并沒有固定標準或成文的規定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。

相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。

那么，什么是5A智能化呢?“5A”是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(樓宇自動化)中，近幾年隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。 甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建筑設計規范里也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以港臺商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化;24小時寫字樓;人性化：空間的舒適性和實用性;數字化;節能化;便捷的交通和商務化等等。

隨著我國房地產市場的不斷成熟，政府出臺了一系列政策法規以規范房地產行業的運作，如：明確規定商用物業的概念，這在很大程度上是對于購房者的保護，但對于部分商家混淆產品概念以擴大項目優勢的做法，卻不大可能做出硬性規定。因此，對于購房者來說，明確了項目所宣揚的產品概念就會在一定程度上減少被欺詐的可能，至少不會被賣家的貓兒膩弄得一頭霧水。

既然甲級寫字樓是寫字樓領域的最高品質的稱謂，那么在影響寫字樓產品品質的各因素中因該滿足一定的要求，在這里我們憑借多年的行業經驗，從市場需求的角度出發，對影響寫字樓品質的因素進行總結，并提出一定的市場依據供大家參考。具體如下：

區位交通

房地產項目的開發首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業辦公和塑造企業形象的載體，區位地段顯得尤為重要，企業選擇辦公物業首先選擇的也是區位地段，寫字樓的價值判斷并不完全取決于寫字樓產品本身，實際上來說，寫字樓物業的區位和地段很大程度上決定了其價值。所以，作為甲級寫字樓的判斷標準，應該是位置十分優越，一般居于城市商務中心或商業聚集區，交通十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務氣氛一定是其寫字樓價值的重要支撐。

規模

評價寫字樓的品質不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環境是一個分不開的整體，所以這里所說的規模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性;因為寫字樓客戶——企業，比較看重知名企業的群聚效應，這是形成商務氣氛的基本條件，寫字樓作為企業聚集辦公的載體，項目本身的規模決定企業的聚集程度，重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區域商務環境，即項目周邊必須要有強大的綜合配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規?；呐涮自O施，是難以稱得上是甲級寫字樓。

硬件設施

寫字樓硬件方面分以下幾個方面，主要是體現科技與創新。

建筑類型：框架或鋼結構，抗震在8級地震以上;

辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間;

標準層高：室內凈高2.6m以上; 標準承重：樓板承重在2.5KN/m2以上;

供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上;

空調系統：國際知名品牌中央空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統充具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。

電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸·臺,候梯時間不超過30秒鐘。

停 車 位：每60~90平方米出租面積提供1個機動車位，并實現智能化高效管理。

供水系統：24冷熱水供應，并有中水處理系統;

智能化系統 ：達到5A級標準;

辦公(OA)：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽;

通信(CA)：計算機網絡通信系統到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件;千兆入戶，百兆到桌。

樓宇(BA)：主要的機電設計由計算機管理，并監控其運行狀況，實現管路的自動控制;

消防(FA)：防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置;

保安(SA)：保安重點部位(門廳、電梯等)設電視監控計算機，自動巡更;

裝飾裝修

外 立 面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。

大堂：有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料 電 梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材;應有不銹鋼、大理石或木門套;

走 廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂;

衛 生 間：進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通長石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求;

辦 公 間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面;

生態空間：一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態空間布局 ，以增添寫字樓內部景觀。

商業配套

甲級寫字樓應該有齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務的商務中心, 多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、快遞服務等;總之 ，一個稱得上甲級寫字樓的物業，其自身配套和周邊商業設施應當能夠滿足入住企業日常辦公和生活的基本需求。

軟性服務

寫字樓裝飾范文第5篇

◎ 管理目標 ◎ 管理原則 ◎ 管理辦法 ◎ 服務項目 ◎ 具體方案

早期物業管理介入階段

前期物業管理階段

一、 接管驗收管理方案

二、 業主入伙管理方案

三、 治安管理方案

四、 消防管理方案

五、 綠化保潔方案

六、 房屋、設施設備管理方案

七、 娛樂設施管理方案

八、 水系使用管理方案

九、 財務管理方案

十、 質量管理方案 十

一、檔案資料管理

十二、人力資源管理 ◎智能化系統的管理和維護

◎機構設置及人員配置 ◎物業管理年度收支預算

管理目標(按照物業具體情況描述)

為充分體現開發商建造的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著物業公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對理想大廈實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到95%—98%以上。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

(一)服務第

一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則： 在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主(租戶)的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主(租戶)的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

(三)物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主(租戶)不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主(租戶)服務。

管理辦法

(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

(二)成立理想 大廈管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為理想 大廈組建一支高素質的物業管理隊伍。

(四)導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

(五)嚴格遵守《廣東省物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

(六)運用CS系統(顧客滿意戰略)，建立富有親和力的管理和服務模式。

(七)采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

(八)運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

(九)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。 物業管理服務項目

(一)公共服務項目：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運;

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;

4、公共綠地園藝的培植和保養;

5、室內公共場所綠化擺放養護;

6、對大廈的各類資料進行管理;

7、未裝修房屋通風、打掃等服務;

8、電話及訪客留言轉告;

9、雨傘、雨衣臨時借用;

10、節日環境布置;

11、重要時刻提醒服務;

12、代訂報刊、信件收發;

13、代聘鐘點工服務;

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;

15、代叫出租車;

16、代辦保險;

17、義務安全用電常識宣傳。

(二)有償專項服務項目：

1、大廈內物品搬運;

2、各項健身、娛樂活動;

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務;

5、提供小型商務會議場所及服務;

6、商務中心服務;

7、辦公區域綠化供應及代為養護;

8、辦公區域報警系統維護及接警服務;

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等;

10、代訂車、船、機票;

11、代訂代送飲用水。

具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段與前期物業管理實施階段組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。 第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據;

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議;

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力;

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見;

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見;

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見;

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見;

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷;

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見;

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通;

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量;

3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系; 第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。

(一)、管理內容：

1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間;

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排;

3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準;

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接： (1)核對、接收各類房屋和鑰匙;

(2)核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔; (3)核對、接收各類設施設備; (4)核對、接收各類標識。

(二)管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作;

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識;

3、掌握物業驗收的標準和程序;

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入伙管理方案

在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。

(一)管理內容：

1、準備業主領房所需資料;

2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務;

3、按領房流程辦理領房手續：

(1)憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料; (2)陪同業主驗房，辦理領房手續;

(3)收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用;

(4)對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。

(二)管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料;

2、按照業主領房程序，安排工作流程;

3、策劃業主入伙現場布置方案;

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見;

5、按規定辦理業主入伙手續。

三、治安管理方案

在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，

特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

(一)管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主(租戶)安全的行為。 (1)門崗的任務： • 禮儀服務;

• 維護出入口的交通秩序;

• 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證;

• 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈; • 夜間對外來人員進行詢問和登記; • 嚴禁攜帶危險物品進入大廈;

• 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記; • 為業主提供便利性服務。 (2)巡邏崗的任務：

• 按規定路線巡視檢查，不留死角;

• 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作; • 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范; • 對大廈及樓宇安全、防火檢查; • 裝修戶的安全檢查;

• 防范和協助公安部門處理各類治安案件; • 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防范：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。

(1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。

(2)值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

(二)、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心;

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能;制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習;

3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當;

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量;

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好;

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

(一)管理內容：

1、做好消防監控中心的管理;

2、做好消防設施、器材的管理;

3、保持消防通道的暢通;

4、加強裝修期間的消防安全管理;

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹;

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

7、防止電器短路等引發火災因素。

(二)管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實;

2、制訂消防事故處理預案，防患于未然;

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習;

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除;

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態;

6、制止任何違反消防安全的行為;

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識;

8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

(一)管理內容：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。 (1)根據氣候，給花木適量澆水;

(2)根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土; (3)制定預防措施，防治病蟲害;

(4)及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草;

(5)對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護; (6)定期對建筑小品進行修飾;

(7)做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

(1)根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔; (2)公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味;

(3)樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積; (4)大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬; (5)大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水;

(6)每天定時(正常上班時間前)收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次;

(7)定期進行外墻清洗;

(8)各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次; (9)定期對下水道等排污管道清理一次; (10)告示牌、指示牌等每天保潔一次;

(11)電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔;

(12)春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次(冬季每月一次); (13)對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

(二)管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作;

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護;

3、落實“三查” (綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查)，加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率98%、保潔服務滿意率98%;

4、強化行為規范管理，服裝統

一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

(一)管理內容：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。

(1)業主已領房：

• 房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案;

• 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理;

• 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。 (2)空關房(含業主托管房)： • 管理處應每月通風打掃一次;

• 對房屋和設施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表)，發現問題或盡快處理，或及時通知業主。 (3)公共用房

•做好公共用房(商務中心、公共設施用房等)的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

(1)公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修; (2)公共衛生設施每周檢查一次;

(3)水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次;

(4)電梯機房，每周保養一次(半年保養和一年保養按規定進行); (5)中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常; (6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效;

(7)智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案;

(5)對業主(租戶)自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

(二)管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止;

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護;

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態;

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代;

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄;

6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案

確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。

(一)管理內容

1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

(1)活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等;

(2)健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用;

(3)臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等;

(4)網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固;

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修;對無法修復的，按手續申請報廢;

(二)管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權;

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案(此項內容視具體配套情況增減)

通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

(一)管理內容

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常;

2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈;

3、專人管理蓄水池，定時開放。

(二)管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定;

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄;

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案：

通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

(一)管理內容：

1、加強現金收支管理;

2、搞好財務核算;

3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好年度預算和決算工作;

5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷;

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

(二)管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度;

2、財務人員持證上崗，規范操作;

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質;

4、加強成本控制;

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助

于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

(一)管理內容：

1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃;

2、實施所制訂的工作計劃和措施;

3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題;

4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

(二)管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識;

2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處;

3、接受公司對大廈管理工作的現場指導;

4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系 。

(一)管理內容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等;

2、業主檔案：所有業主購、租房合同(復印件)，業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等;

3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等;

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等;

5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

(二)管理措施：

1、 制定檔案制度，并嚴格執行;

2、 專人管理(由負責內勤的管理員擔任)，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密;

3、 科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%;

4、 逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

(一)管理內容：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才;

2、任人唯賢，量材錄用;

3、開展業務培訓，全面提高業務素質;

4、進行業績考核，優勝劣汰。

(二)管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明;

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性;

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識;

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合;

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統的管理和維護

(一) 建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位(如系統設置、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

(二) 管理人員的業務素質培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

(三) 建立設備技術檔案 對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

(四) 建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

(五) 建立供貨商檔案 對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。

(六) 日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

機構設置及人員配置

(一)物業管理機構設置及人員配備

1、機構設置

根據物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排： 據_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下： (1)經理1人; (2)助理1人;

(3)管理部：管理員___人;

(4)工程部：主管___人，維修工___人;

(5)保安部：隊長___人，保安___人(分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人)，監控員___人(分3班，每班___人);

(6)保潔部：主管1人，領班1人，技工___人，清潔工___人，綠化工___人。

(二)管理職責：

1、主任全面負責物業管理處的工作;

2、管理部負責行政事務管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區裝修管理、會所管理、社區文化建設和業主接待、回訪等;

3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養、智能化系統的管理及開發、業主委托維修服務等;

4、保安部負責維護小區公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監控中心管理等;

5、清潔綠化部負責園區共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養護及業主相關的委托服務等。

物業管理年度收支預算

(各有關基數和百分比可視物業具體情況進行調整)

(一)物管收入：__________元/年

1、物管費收入(總建筑面積___㎡，物管費標準按___元/㎡•月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計)：______元/年;

2、車庫停車泊位管理費收入(地下停車泊位___個，管理費按___元/個•月計;地上車庫___個，管理費按___元/個•月計;出售率以70%計)：___元/年;

3、車庫停車泊位出租收入(地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為___元/個•月和___元/個•月計;露天停車泊位出租標準___元/個•月，出租率為___%)：______元/年;

4、經營用房收入：______元/年;

5、有償服務收入：______元/年。

(二)物管支出：______元/年

1、工資：______元/年;

(1)主任1人 ______元/年 (2)管理員 ______元/年 (3)工程主管 ______元/年

(4)日常維修人員 ______ 元/年

(5)高配值班人員3人 ______元/年 (6)保安隊長 ______ 元/年

(7)保安人員(含監人員) ______元/年 (8)消控中心 ______元/年 (9)車管員 ______元/年 (10)清潔工 ______元/年 (11)綠化工 ______元/年

2、工作餐費：______元/年;

(消控人員、車管員及保安員______元/月•人，管理人員、維修工______元/月•人)

3、福利、教育、工會經費：______元/年;

(福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經費為2%)

4、社會保險費：______元/年;

5、辦公費：______元/年; (1)辦公耗費：______元/年 (2)交通費：______元/年 (3)通訊費： 元/年 電話費： 元/年

手機費： 元/年(配置人員：主任、工程主管) (4)服裝費： 元/年 管理人員： 元/年

維修、車管員、消控人員、清潔工： 元/年

6、保潔費用： 元/年; 清潔用品消耗費： 元/年

7、綠化費： 元/年;

(1)公共區域花卉盆景費： 元/年 (2)節假日布置費： 元/年

(3)綠化工具、用藥費： 元/年

8、保安耗費： 元/年;

(1)保安公司管理費： 元/年 (2)保安耗材費： 元/年 (3)保安服裝費： 元/年

9、共用設施設備維修費： 元/年; (1)電梯維護、年檢費： 元/年

(2)其他共享設施設備維護、材料費： 元/年 (含中央空調、水泵、消監控、配電房、照明電器、樓宇日常維護及小修，不含中修、大修)

10、固定資產折舊費： 元/年;

11、遞延資產攤銷費： 元/年;

12、不可預見費費： 元/年;

13、稅金： 元/年。 年度收支預算的說明：

1、年度收入 元，支出 元，盈虧 元;

2、本預算未計入中央空調、電梯、水泵的運行能耗費和公共區域水電費;

3、本預算未計入排污費;

4、本預算未計入垃圾清運費;

5、本預算未計入消防耗費;

6、本預算未計入外墻清洗費;

7、本預算中工資標準參照當地物價及工資水平;

8、本預算未計入報警中心和商務中心收支;