程序開發范文第1篇
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委托作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保“三廢”治理方案
9、委托環境影響評價并報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委托地質勘探
12、委托初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14、征求主管部門審查意見
15、落實市政公用設施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費
1、工程勘察(測量)費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費
8、勘察設計監督管理費
9、古建園林工程設計費
第四步 房地產開發項目土地使用權的取得
取得房地產開發項目土地使用權的法律程序
一、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規劃許可證
2、辦理建設用地委托釘樁
3、辦理國有土地使用權出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預審
6、委托地價評估
7、辦理核定地價手續
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權出讓合同
10、領取臨時國有土地使用證
11、領取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13、國有土地使用權劃撥用地申請
14、主管部門現場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批準
三、集體土地的征用
17、征用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區(縣)房地局立案
19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議
21、確定勞動力安置方案
22、區(縣)房地局審核各項協議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結戶口
27、調查戶口核實勞動力
28、辦理農轉工工作
29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作
31、地上物作價補償工作
32、征地結案
取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費
1、地價款(土地出讓金)
2、資金占用費
3、滯納金
4、土地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地占用稅
第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序
1、委托進行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責任書
5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結
7、暫停辦理相關事項
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補償書面協議
10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11、發放運作拆遷補償款
12、拆遷施工現場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強制拆遷
房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費
1、房屋拆遷補償費
2、搬家補助費
3、提前搬家獎勵費
4、臨時安置補助費(周轉費)
5、清理費
6、停產停業綜合補助費
7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
8、一次性異地安置補助費
9、房屋拆遷管理費
10、房屋拆遷服務費
第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序
一、房地產開發項目開工前準備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣(天然氣)廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標準備
18、招標通告
19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核準，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書并送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的“三通一平”
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目的竣工驗收
47、辦理單項工程驗收手續
48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產權登記
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費
1、三通一平費
2、自來水廠建設費
3、污水處理廠建設費
4、供熱廠建設費
5、煤氣廠建設費
6、地下水資源養蓄基金
7、地下熱水資源費
8、市政、公用設施建設費(大市政費)
9、開發管理費
10、城建綜合開發項目管理費
11、建筑行業管理費
12、綠化建設費
13、公園建設費
14、綠化補償費
15、路燈維護費
16、環衛設施費
17、生活服務設施配套建設費(小區配套費)
18、電源建設集資費(用電權費)
19、外部供電工程貼費(電貼費) 20、建安工程費
21、建設工程招投標管理費
22、合同預算審查工本費
23、質量管理監督費
24、竣工圖費
25、建材發展補充基金
26、實心黏土磚限制使用費
27、工程監理費
28、工程標底編制管理費
29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價
31、夜間施工噪聲擾民補償費
32、占道費
33、固定資產投資方向調節稅
第七步 房地產開發項目的經營階段
房地產開發項目經營階段的法律程序
一、外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預(銷)售許可證》
2、選定中介代理機構和律師事務所
3、與購房者簽訂認購書
4、簽訂正式買賣契約
5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預售契約公證
7、辦理外銷商品房的預售登記
8、外銷商品房轉讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續
11、辦理產權過戶手續
二、內銷商品房的銷售
12、提交完成建設項目投資證明
13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議
14、辦理《內銷商品房預(銷)售許可證》
15、銷售項目備案
16、委托中介代理機構進行銷售
17、與購房者簽訂認購書
18、與購房者簽訂買賣契約
19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記
21、辦理房地產抵押登記手續
22、樓宇交付入住
23、質量保證書和使用說明書
24、辦理產權立契過戶手續
三、房地產出租的綜合管理
25、房屋出租權的確認
26、申請房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書面承租協議
28、租賃當事人辦理租賃登記手續
29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止
四、房地產出租的專項(外地來京人員)管理
31、房屋出租權的確認
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書面租賃協議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續
五、房地產的抵押
36、抵押權的設定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產抵押登記
39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費
1、營業稅
2、城市維護建設稅
3、教育費附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業所得稅
8、個人所得稅
9、房產稅
10、城市房地產稅
11、房屋產權登記費
12、房屋所有權證工本費
13、房產共有權執照費
14、房屋他項權利執照費
15、房屋買賣登記費
16、房屋買賣手續費
17、房屋租賃審核備案手續費
18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費
19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費
21、房屋估價手續費
22、房屋公證估價手續費
23、房地產價格評估費
24、房地產中介服務費
第八步 房地產開發項目的物業管理階段
房地產開發項目物業管理階段的法律程序
1、物業管理單位經營資質審批
2、簽署物業管理委托合同
3、居住小區的物業接管綜合驗收
4、物業使用、管理、維修公約的核準
5、安排簽訂管理公約
6、制定、提供質量保證書和使用說明書
7、物業管理服務基本要求
8、物業管理委員會的設立 房地產開發項目物業管理階段的相關稅費
1、居住小區物業管理啟動經費
2、共用部位共用設施設備維修基金
3、普通居住小區物業管理費
4、高檔住宅物業管理費
5、經濟適用住房小區物業管理費
程序開發范文第2篇
(一) 目前房地產行業的競爭環境
房地產市場從2016年的9月30日樓市調控新政開始, “房住不炒”已經成為政府進行房價調控的首要目標。近期政治局會議將調控口徑由“努力遏制房價過快上漲”調整為“努力遏制房價上漲”。如無意外, 盡管當前由于經濟下行與金融市場震蕩, 貨幣財政政策均有所放松, 但預計針對房地產市場的各類調控仍會顯著加碼, 房產稅的出臺可能早于市場預期。在這一背景下, 一、二線城市的房地產市場供需嚴重失衡, 未來房價走勢具有高度不確定性, 暴漲、暴跌與維持現狀都可能發生, 但三四線房地產市場高峰期已過, 未來將會逐漸下滑, 甚至加速下滑, 目前, 全國樓市已開啟“5限時代”, 即“限購、限貸、限價、限售、限商”, 進入8月以來, 各地樓市調控依然在頻繁加碼。
(二) 房地產企業開發項目成本管控的戰略意義
目前, 隨著信貸政策緊縮, 融資成本上漲, 銷售、人力成本的增加, “限購、限貸、限價、限售、限商”的開啟, 房價已無上漲空間, 三四線城市房地產的危險程度要超過一、二線城市, 中小開發商在未來的日子將會更加艱難, 房地產開發項目成本控制變得更加重要, 很多企業還停留在財務核算階段, 轉換成本管理模式是他們的當務之急, 做好房地產開發項目全過程目標成本控制, 爭取利潤最大化將成為房地產企業的核心競爭力之一。
二、房地產開發企業項目成本管控的問題和局限性
目前, 我國的房地產開發企業成本管理水平參差不齊, 公司內部缺乏成本管理的動力, 只注重建筑成本, 未結合市場考慮開發產品的投入產出比, 缺乏事前控制和全過程控制, 在開發項目實施過程中存在以下突出問題。
(一) 開發項目立項前期可行性研究不充分
房地產開發企業開發項目決策階段應當組織設計、工程、成本、銷售、財務、法律等部門的專業人才或者委托具有資質的專業機構對項目可行性進行充分論證。然而, 很多房地產企業由于不夠重視或時間緊張, 缺乏可行性研究或可行性研究流于形式, 在進行成本測算時直接延用類似開發項目的成本進行成本預算, 沒有考慮到項目背后的成本費用, 導致后期成本超支嚴重。
(二) 開發項目設計變更管控不力
開發項目的設計環節是成本管理的“事前控制”, 很多房地產企業在設計階段成本部門介入較少, 而設計人員在設計過程中會存在輕經濟數據, 重技術數據, 隨意調高設計標準、安全系數的行為, 所以當方案設計出來后, 發現預算成本已經超標。據統計, 因設計變更導致開發成本增加的比例在5%-25%之間, 設計階段的成本管控直接關系到工程造價及企業的盈利水平。
(三) 工程招標、工程簽證、工程變更管控不力
工程招標、工程簽證是項目成本管理的重要內容, 有不少房地產企業在進行工程施工、工程材料采購公開招標或邀請招標過程中不符合招投標規定, 存在暗箱操作、商業賄賂等問題。造成工程材料質量差、價格高, 施工過程中工程簽證、工程變更把關不嚴, 監理不到位, 最終建成“豆腐渣”工程。
(四) 對開發項目缺乏全過程管理意識
每個開發項目的生命周期可分為項目立項 (獲取土地) 、設計、施工、銷售、驗收交付階段, 不少企業只重視工程施工建設階段, 而忽視前期與后期, 其實成本控制應貫穿項目建設的全過程, 越是前期, 成本控制越重要。
三、加強房地產開發企業項目成本管控對策:目標成本管理的應用
隨著一系列樓市調控新政的出臺, 房地產行業的高利潤時代已經結束, 企業成本控制變得越來越重要, 對目標成本管理法的研究應運而生。
(一) 房地產開發項目目標成本法內涵
目標成本法, 是指企業以市場為導向, 以目標售價和目標利潤為基礎確定產品的目標成本。這一過程需要由設計-成本-采購-工程-財務-營銷各部門通力合作、共同完成, 目標成本管理的實施能促使企業上下各級、各部門、領導與職工之間的協調一致, 相互配合, 圍繞一個共同的目標而努力。是一種全過程、全方位、全人員的成本管理方法。
房地產開發項目目標成本管理是指基于開發產品的競爭價格, 在滿足必要利潤情況下所確定的最高期望目標成本。在項目立項決策時測算出目標成本, 從項目的方案設計到建設施工的過程管理、融資方式的選擇、財務管理、營銷策劃等全過程進行成本管控, 把實際成本控制在目標成本范圍之內, 保證目標利潤的順利實現。
(二) 房地產開發項目目標成本管理對策研究
針對上述房地產企業成本管理存在的問題分析, 有以下改進措施:
一是優化組織架構, 建立健全目標成本管理體系, 提高成本管理效率
企業實行目標成本管理需從優化企業組織架構出發, 優化調整部門和崗位, 分工清晰, 責權分明。覃曉艷等 (2005) 在《目標成本管理在房地產企業中的應用》一文中, 通過分析房地產項目的開發流程論述了地產項目目標成本的預測、分解、控制和分析, 認為企業實施目標成本管理必須建立健全目標成本管理體系, 并不斷提高員工的素質。
二是開發項目目標成本的分級管控、強化限額設計
目標成本管理應貫穿于整個開發項目的全過程, 將總目標成本分解落實到企業內部各職能部門, 明確該項目前期負責人、工程負責人、成本負責人、財務負責人、銷售負責人的職責, 明確責任成本的主體, 確定各部門的奮斗目標。其流程大體分為三個階段:
(1) 目標成本制定階段:屬于成本管理的事前控制, 以開發項目可行性研究報告為基礎, 測算出目標成本。越是前期, 成本控制越重要, 項目決策階段和設計階段是目標控制最重要的階段。
在項目決策階段需要對該項目的可行性進行評估, 對投資額、資金來源、項目投資收益率、稅后利潤率等指標進行分析, 分析測算數據的準確性直接決定著制定該項目目標成本的準確性。公司董事會、分管財務、設計、工程、成本、營銷等各部門負責人都應當參與項目決策。該階段的目標成本審批通過后作為該項目的總目標控制成本。
設計階段是開發項目目標成本管理的核心, 包括方案設計、擴初階段 (初步設計) 和施工圖設計。目標成本的管理必須在本階段加以強化, 成本管理部必須提供項目的成本指標和建議。據統計, 設計階段對項目成本造價的影響達到80%, 因此開發項目的定位、規劃方案設計、施工圖設計需要設計部門、銷售部門、成本管理部門積極配合, 最大限度減少事后變更帶來的成本增加。對于設計階段目標成本管理可采用限額設計的方法。
方案設計階段的成本控制重點包括但不限于:裝修標準、門窗標準、電梯標準、景觀標準、面積、戶型設計、配比;單體布置;立面設計;地下車庫布置;道路布置等。本階段確認開發產品的各項指標將作為限額指標, 為后續的成本控制提供依據。本階段目標成本經公司董事會審批后作為擴初設計階段的成本控制標準。
擴初階段的成本編制要進一步細化技術指標和開發產品的建造標準, 由設計成本部在方案設計的基礎上進行擴初目標編制。本階段的成本控制重點包括但不限于:結構選型、結構布置、材料選樣、基坑支護方式、防水、保溫材料及做法。本階段目標成本經公司董事會審批后作為施工圖階段的成本控制標準。
施工圖設計階段的成本控制重點包括但不限于:含鋼量、砼含量控制、材料封樣、替換、管線走向等。本階段目標成本經公司董事會審批后作為竣工結算階段的成本控制標準。
(2) 目標成本執行階段:屬于成本管理的事中控制, 對開發項目簽訂合同、設計變更、簽證變更、成本調整等以總目標成本為限進行控制。招標階段是材料采購、工程施工合同價款確認的首要環節, 其目標成本的控制直接影響到企業的利潤, 一般來說, 企業采用綜合評標法或最低價中標來進行評標管理。明確設計概算, 嚴格招標制度、嚴格控制工程變更, 施工圖預算編制方法, 加強對工程建設過程的監控, 加強工程造價管理, 按照規定的權限和程序進行審核批準是目標成本執行階段目標成本管控的重要途徑。
(3) 目標成本核算階段:屬于成本管理的事后控制。成本核算階段是核算匯總開發項目實際發生的各成本數據, 核算目標成本的執行情況, 對差異原因進行分析, 為以后開發新項目進行成本預算提供參考依據。
四、結語
本文分析了房地產開發項目從立項決策、方案設計、工程施工等階段存在的成本管理問題, 運用目標成本理論提出了相應的對策建議。放眼未來, 房地產企業已結束高利潤時代, 房地產企業應及時轉變成本管理理念, 積極運用目標成本管理法, 以取得較大競爭優勢。
摘要：隨著信貸政策緊縮, 一系列限購政策的出臺, 土地成本、人力及銷售成本持續上漲, 房地產行業正經受著嚴峻的考驗。在這樣的背景下, 房地產開發項目成本控制問題變得尤為重要, 房地產企業應及時轉變“事后核算型”的成本管理理念, 積極引入目標成本管理?；诖? 本文提出了房地產開發項目目標成本管理方法和對策, 以期為房地產企業目標成本管理提供借鑒。
關鍵詞：房地產,成本管控,目標成本
參考文獻
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[2] 覃曉艷, 王玉紅, 何耀菊, 吳立平.目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J].長春大學學報, 2005 (3) .
[3] 謝小波.淺談物資供應系統如何推進全員成本目標管理[J].江漢石油職工大學學報, 2013 (2) .
[4] 楊建華.房地產開發項目目標成本管理研究[D].重慶大學, 2014.
程序開發范文第3篇
( 一) 簡易程序適用范圍不清, 界定不明
我國《民事訴訟法》將“簡單”案件界定為“事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大”, 《民事訴訟法》司法解釋對此規定的含義作出進一步解釋, 但仍舊原則性有余, 具體可量化性不足。經筆者多方調研, 大多數基層法院立案庭的立案標準都為“只要不是法律明確規定必須適用普通程序的案件都一律立為簡易案件”。這就導致在當前司法資源極度緊張的現狀下, 部分本該適用普通程序審理的案件也納入了簡易程序, 當審理過程中發現不宜適用簡易程序, 再裁定轉為普通程序, 這種將轉換程序作為程序誤用的補救方式的做法必然造成訴訟拖延和司法資源的浪費。
( 二) 簡轉普過程中未賦予當事人程序選擇權
《若干規定》第3 條明確當事人可就適用簡易程序提出異議, 經人民法院審查成立的, 由簡易程序轉為普通程序。由此可見當事人只有程序異議權, 轉換的裁決權掌握在法院一方, 轉換條件缺乏當事人的自主性[1]。法官的自由裁量有其合理性, 但若把程序選擇權都賦予法官必然導致訴訟過程中的權力、權利不平衡, 使得當事人處于消極的被動地位, 不利于當事人訴訟權利的實現。
( 三) 簡轉普后的效力問題
簡轉普后的效力, 是指簡易程序轉換為普通程序后, 還要不要更換法官、重新立案、答辯、調查和辯論[2], 簡言之, 是指原來在簡易程序中已經實施的訴訟行為在普通程序中有無約束力。我國《民事訴訟法》司法解釋僅規定了簡轉普后的審理期限問題, 但對轉換后原先適用簡易程序部分審理的效力如何并無具體規定, 這便造成各基層法院、甚至同一法院內部各庭之間各行其是的不統一局面。
二、針對簡轉普運行機制不健全的對策建議
( 一) 從立法層面細化簡易程序的適用范圍
法國規定訴訟標的額在1 萬法郎以下的債權和有關動產的訴訟, 由小審法院管轄。[3]我國臺灣除規定關于財產權的訴訟、標的金額或價額在新臺幣50 萬元以下者適用簡易程序外, 還列舉了十種類型的案件一律適用簡易程序。針對我國《民事訴訟法》對適用簡易程序“事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大”的不明確規定, 筆者認為, 可以仿照臺灣地區立法例, 以標的額和案件性質作為標準, 以此進行案件的繁簡分流, 從源頭杜絕簡普程序的錯誤適用, 這在實踐中比抽象的立法例更具有可適用性。
( 二) 從立法上賦予當事人程序選擇權
改變始終由法院決定何時、何種情形下簡轉普的現狀, 賦予當事人選擇審理程序的權利, 實現訴權與審判權的良性互動已越來越受到現代社會的關注。[4]筆者認為, 我們宜引進日本法, 當一方當事人對適用簡易程序提出異議時, 人民法院應予以審查, 異議成立的, 裁定簡轉普; 當雙方當事人均對適用簡易程序提出異議并一致選擇適用普通程序時, 也應當裁定簡轉普。因當事人越過簡易程序的審限短、低成本而選擇較為繁瑣的普通程序, 說明雙方均認為難以通過簡易程序解決糾紛。對于并非出于自己真實意愿選擇的程序模式, 即便實現了實體公正, 也難保當事人對司法的信任與認同。“除非人們覺得那是他們的法律, 否則就不會尊重法律。”[5]
( 三) 規范簡轉普后的效力, 統一司法實踐
目前我國法律關于程序轉換后的效力問題, 幾乎沒有條文作出明確規定。對于簡轉普后是否需要重新更換法官、是否重新立案, 法院做法基本統一。法院通常在轉為普通程序后不更換主審法官, 只是另增加一名審判員、一名陪審員或兩名陪審員組成合議庭繼續審理, 這比更換主審法官更有利于加快訴訟進程、提高訴訟效率。簡轉普后, 法院也不會重新立案, 其理由是簡易程序轉換為普通程序對立案并沒有實質性的影響, 程序的轉換并不會使已經受理的案件轉變為不屬于法院受案范圍的案件。至于簡轉普后是否需要重新調查取證和答辯則存在分歧, 筆者認為, 如果簡轉普系因當事人提出新的訴訟請求、涉案標的發生變化、對方提出反訴等新增事由, 應當允許當事人補充證據、答辯;如果案件本身沒有新增事由, 僅是由于法官或當事人對案件復雜程度的誤解、誤認, 則沒有必要重新調查、答辯, 但當事人堅持要求的, 法官也應當允準。
綜上所述, 我國《民事訴訟法》對于簡轉普的規定過于空泛, 在審判過程中缺乏可適用的具體規則, 應當建立完善的簡轉普程序轉換機制, 從適用范圍、轉換之后的效力等方面作出詳細規定, 并且轉換程序應當充分尊重和考慮訴訟主體的選擇。
摘要：簡易程序向普通程序轉換是民事訴訟研究中的熱點問題。由于案件本身的復雜性、司法認知的漸進性和法律規定的模糊性, 簡易程序和普通程序之間的轉換往往不可避免。本文主要探討分析簡易程序向普通程序轉換過程中存在的主要問題, 并在此基礎上提出相應的對策建議和改進措施, 以期為實現立法本意與司法操作的良好對接提供參考。
關鍵詞：簡易程序,普通程序,程序轉換
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程序開發范文第4篇
擔保物權的實現, 是指債務履行期屆滿而債務人不履行債務或發生當事人約定的實現擔保物權的情形時, 債權人依法以擔保財產的價值優先受償以滿足債權的行為。擔保物權的實現應包括兩個層次: 擔保財產的變價程序和債權人的優先受償程序。擔保物權通過何種程序實現, 直接影響著物權擔保的交易成本, 關系著擔保雙方的利益和擔保交易秩序。
廣義上的擔保物權的實現程序是指當債務履行期屆滿而債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現擔保物權的情形時, 擔保權人對擔保財產優先受償的程序, 包括自力救濟和公力救濟程序。而狹義上的擔保物權的實現程序僅指擔保物權的公力救濟程序, 即債權人不能自行處分擔保物以實現擔保物權, 而必須獲得法院或其他國家公權力機關簽發的裁判或決定。
二、新《民事訴訟法》中的擔保物權實現程序
新《民事訴訟法》在第十五章“特別程序”中新增了“實現擔保物權案件”一節。在我國, 民事訴訟法雖然沒有采用“非訟程序”的概念, 但理論上通常都把民事訴訟法“特別程序”的規定視為非訟程序 ( 選民資格案件除外) 。筆者認為, 應該從擔保物權實現案件的本質特點出發, 來探討擔保物權實現程序適用非訟程序的理論依據。探析擔保物權實現程序適用非訟程序的理論基礎, 才能指導擔保物權實現的程序進一步的完善。
三、擔保物權實現程序適用非訟程序的理論基礎
( 一) 非訟程序理論
根據民事案件是否具有爭訟性, 分為訴訟案件和非訟案件。與其相對應的法院審判程序便也分為訴訟程序和非訟程序兩種基本類型。非訟案件是指利害關系人或者起訴人在沒有民事權益爭議的情況下, 請求法院確認某種事實和權利是否存在, 從而引起一定的民事法律關系發生、變更、消滅的案件。非訟程序與訴訟程序相比, 具有獨特的形式、內容、目的和價值取向。
1. 擔保物權實現案件符合非訟程序的本質特征
臺灣學者葛義才認為非訟案件的特征在于“目的系預防權利日后發生爭執所施之程序”, “非訟事件多無爭訟性”, “往往會影響第三人之權益、與公益有關”等等。而實現擔保物權案件在本質上, 與非訟程序的特征是一致的。
首先, 實現擔保物權不涉及實體權利義務爭議。在非訟案件中, 沒有對立的當事人對實體權利義務關系存在爭議。因此非訟程序的目的并非解決民事權益糾紛, 其主要是從法律上對引起私權關系發生、變更或終止的事實作出確定性判決, 如宣告公民失蹤或死亡、認定財產無主案件、確認調解協議案件等。根據我國《物權法》第195 條、第220條的規定, 擔保權人與擔保人不能就擔保物權實現方式達成協議的, 擔保權人可以請求人民法院拍賣、變賣擔保財產。擔保權人與擔保人若就擔保物權的實現未達成協議, 可能存在兩種情形: 一是雙方對主債務是否履行或者擔保物權效力本身的問題存在爭議; 二是雙方對債權債務關系沒有爭議, 并且對以擔保財產代替清償所擔保的債權也無爭議, 只是就擔保財產的價值或者處分擔保財產的具體方式達不成協議。第一種情形是對擔保物權實現的前提條件存在爭議, 這實質上是實體權利義務的爭議, 當事人應當向人民法院提起訴訟以解決糾紛。而在第二種情形中, 雙方對債權債務無爭議, 對擔保物是否處分也無爭議, 僅是對采用何種方式處分擔保物沒有達成協議, 這種爭議本身是一個事實問題, 不涉及實體權利義務爭議, 所以擔保權人直接請求人民法院裁定拍賣、變賣擔保物應當屬于非訟程序, 其符合非訟案件的本質特征及目的。
其次, 擔保物權實現多與第三人利益相關, 社會公益性較強。雖然非訟案件不存在實體權利義務爭議, 但它會引起實體權利義務關系的發生、變更或者消滅, 可能會給第三人的權利義務內容甚至整個社會的權利義務關系的穩定造成巨大影響。就擔保物權實現來看, 它經登記或轉移占有后具有對世性效力, 其成立、變更、實現和消滅可能涉及不特定第三人的權利義務關系, 比如可能存在與其它擔保物權的競合等, 影響著權利周圍私法秩序的變動。這些都體現了擔保物權的實現與不特定第三人的利益相關, 需要適用非訟程序進行處理。
2. 擔保物權實現案件符合非訟程序的價值取向
首先, 非訟程序遵循職權探知原則, 采取書面審理, 審理周期短, 體現了簡捷、經濟、效率的價值, 其以實體事項無爭議為前提, 目的在于迅速實現和保護權利。經登記的擔保物權在成立時, 登記機關已進行了一定的審查, 權利的外觀是確定的, 需要司法程序的介入是為了迅速實現和保護擔保物權。
其次, 當特定的事實將導致當事人之間權利義務關系發生變化, 甚至出現失衡時, 必須由一種制度能夠對當事人之間的權利義務關系進行必要的調節, 即通過引進外力恢復其整體的結構平衡, 并形成新的穩定構造, 從而防止糾紛的發生, 形成新的私法秩序, 確保民事流轉安全。非訟程序的另一價值取向就是它通過事前調節和事中控制來預防糾紛, 它通過法院的審判權確認某種法律事實, 恢復可能或者即將失衡的權利義務結構體系, 并通過確定的事實, 使當事人之間形成新的私法秩序, 從而預防糾紛, 確保交易安全。
因此, 擔保物權實現案件適用非訟程序, 經書面審理后作出準予拍賣變賣擔保財產的裁定, 迅速實現和保護擔保物權, 預防糾紛, 無疑符合非訟程序的價值取向。
( 二) 物權公示公信原則
在我國債權形式主義的物權變動模式下, 我國《物權法》將公示公信原則作為物權的變動的原則。公示原則要求物權的產生、變更和消滅應依法定的能夠為公眾所知曉的方式向社會公開, 才能發生物權變動的法律效果, 否則其權利狀態無法得到公認和法律的充分保護。非轉移占有型擔保以登記為公示方法, 而轉移占有型擔保則以占有事實本身來公示權利。通過公示, 第三人在參與交易時即有了一個識別、判斷物權的客觀標準, 使第三人可以信賴登記與占有所公示的物權狀態為真實權利狀態, 憑公示的外部表現即可放心交易, 對抗實際權利人。這是法律根據物權本身的特點, 為降低交易成本、保護交易快捷安全、提高權利實現效率而采取的措施。因此, 擔保物權經過合法有效的登記或標的物的轉移占有, 其權利外觀應當具有公信力和對抗力, 基于公示的權利是確定、有效、無爭議的狀態。交易當事人無權對經登記或轉移占有而取得對世效力的擔保物權進行否認, 除非申請異議登記或者取得法院的變更登記判決。因此, 根據物權公示公信原則的權利推定效力, 不能從擔保關系當事人的實現擔保物權的申請中就推斷主債權或擔保物權的效力存在爭議, 這是違背《物權法》原則的。擔保權人向法院申請實現擔保物權, 實質是權利人要求實現其公示權利的程序。擔保權人與擔保人的關系是權利實現申請人和被申請人的關系, 并非請求法院解決民事爭議的原告和被告關系。在物權公示公信制度下, 經登記或轉移占有的擔保物權權利外觀是確定的, 申請人所尋求的是法院采取拍賣、變賣等方式的介入來促使擔保物權的迅速實現。
( 三) 符合擔保物權的物權性
擔保物權是為確保債權的實現, 在債務人或者第三人的物上設定的, 債權人直接取得或者支配其交換價值為內容的權利。被擔保的債權與擔保物權雖然都是以價值的轉移為目的, 但債權人對債權價值的轉移, 必須依靠債務人的給付行為方能實現, 而與此相反, 擔保物權則是以拍賣、變賣擔保物并以其價值清償債權人的債權為其主要目的。因此, 擔保物權并非以直接對物的所有人請求給付為內容, 它在性質上是一種物權, 權利人可以依自己的意志對擔保物的交換價值行使支配權并對抗其他一切第三人, 擔保物權實現方式中也無須借助債務人的給付行為。擔保物權的主要目的是以拍賣、變賣擔保物的方式用其價值清償主債權, 債權人直接請求人民法院拍賣、變賣擔保財產, 正是擔保物權人依自己的意志和自己的行為實現擔保物權, 將直接就擔保財產行使的變價權轉化為法院對擔保財產實施的拍賣、變賣行為, 債權人仍然對擔保財產的交換價值直接受償, 無需他人的意思或者義務人的行為的介入。由此, 根據擔保物權的性質, 債權人原則上可以直接向法院申請拍賣、變賣擔保物, 以實現擔保物權。
摘要：擔保物權的實現適用何種程序決定著擔保物權制度的效用。新《民事訴訟法》將實現擔保物權案件納入非訟程序。從擔保物權實現案件的本質特點出發, 探討擔保物權實現程序適用非訟程序的理論基礎, 能夠為擔保物權實現程序的具體實踐和進一步完善提供理論依據。擔保物權實現程序適用非訟程序以非訟程序理論、物權公示公信原則及物權理論為理論基礎。
關鍵詞：擔保物權,特別程序,非訟程序,擔保物,公示公信
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程序開發范文第5篇
其實要排除這一故障是很簡單的，方法是通過修改注冊表來解決： 打開HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetcontrolShutdown子項，在右邊窗口中新建一個"字符串值"，命名為"FastReboot",同時將"數值數據"設為0即可。
二電腦自動從啟應該考慮的問題如下：
一、軟件方面
1.病毒
“沖擊波”病毒發作時還會提示系統將在60秒后自動啟動。
木馬程序從遠程控制你計算機的一切活動，包括讓你的計算機重新啟動。
清除病毒，木馬，或重裝系統。
2.系統文件損壞
系統文件被破壞，如Win2K下的KERNEL32.DLL，Win98 FONTS目錄下面的字體等系統運行時基本的文件被破壞，系統在啟動時會因此無法完成初始化而強迫重新啟動。
解決方法：覆蓋安裝或重新安裝。
3.定時軟件或計劃任務軟件起作用
如果你在“計劃任務欄”里設置了重新啟動或加載某些工作程序時，當定時時刻到來時，計算機也會再次啟動。對于這種情況，我們可以打開“啟動”項，檢查里面有沒有自己不熟悉的執行文件或其他定時工作程序，將其屏蔽后再開機檢查。當然，我們也可以在“運行”里面直接輸入“Msconfig”命令選擇啟動項。
二、硬件方面
1.機箱電源功率不足、直流輸出不純、動態反應遲鈍。
用戶或裝機商往往不重視電源，采用價格便宜的電源，因此是引起系統自動重啟的最大嫌疑之一。
①電源輸出功率不足，當運行大型的3D游戲等占用CPU資源較大的軟件時，CPU需要大功率供電時，電源功率不夠而超載引起電源保護，停止輸出。電源停止輸出后，負載減輕，此時電源再次啟動。由于保護/恢復的時間很短，所以給我們的表現就是主機自動重啟。
②電源直流輸出不純，數字電路要求純直流供電，當電源的直流輸出中諧波含量過大，就會導致數字電路工作出錯，表現是經常性的死機或重啟。
③CPU的工作負載是動態的，對電流的要求也是動態的，而且要求動態反應速度迅速。有些品質差的電源動態反應時間長，也會導致經常性的死機或重啟。
④更新設備(高端顯卡/大硬盤/視頻卡)，增加設備(刻錄機/硬盤)后，功率超出原配電源的額定輸出功率，就會導致經常性的死機或重啟。
解決方法：現換高質量大功率計算機電源。
2.內存熱穩定性不良、芯片損壞或者設置錯誤
內存出現問題導致系統重啟致系統重啟的幾率相對較大。
①內存熱穩定性不良，開機可以正常工作，當內存溫度升高到一定溫度，就不能正常工作，導致死機或重啟。
②內存芯片輕微損壞時，開機可以通過自檢(設置快速啟動不全面檢測內存)，也可以進入正常的桌面進行正常操作，當運行一些I/O吞吐量大的軟件(媒體播放、游戲、平面/3D繪圖)時就會重啟或死機。
解決辦法：更換內存。
③把內存的CAS值設置得太小也會導致內存不穩定，造成系統自動重啟。一般最好采用BIOS的缺省設置，不要自己改動。
3.CPU的溫度過高或者緩存損壞
①CPU溫度過高常常會引起保護性自動重啟。溫度過高的原因基本是由于機箱、CPU散熱不良，CPU散熱不良的原因有：散熱器的材質導熱率低，散熱器與CPU接觸面之間有異物(多為質保帖)，風扇轉速低，風扇和散熱器積塵太多等等。還有P2/P3主板CPU下面的測溫探頭損壞或P4 CPU內部的測溫電路損壞，主板上的BIOS有BUG在某一特殊條件下測溫不準，CMOS中設置的CPU保護溫度過低等等也會引起保護性重啟。
②CPU內部的
一、二級緩存損壞是CPU常見的故障。損壞程度輕的，還是可以啟動，可以進入正常的桌面進行正常操作，當運行一些I/O吞吐量大的軟件(媒體播放、游戲、平面/3D繪圖)時就會重啟或死機。
解決辦法：在CMOS中屏蔽二級緩存(L2)或一級緩存(L1)，或更換CPU排除。
4.AGP顯卡、PCI卡(網卡、貓)引起的自動重啟
①外接卡做工不標準或品質不良，引發AGP/PCI總線的RESET信號誤動作導致系統重啟。
②還有顯卡、網卡松動引起系統重啟的事例。
5. 并口、串口、USB接口接入有故障或不兼容的外部設備時自動重啟
①外設有故障或不兼容，比如打印機的并口損壞，某一腳對地短路，USB設備損壞對地短路，針腳定義、信號電平不兼容等等。
②熱插拔外部設備時，抖動過大，引起信號或電源瞬間短路。
6.光驅內部電路或芯片損壞
光驅損壞，大部分表現是不能讀盤/刻盤。也有因為內部電路或芯片損壞導致主機在工作過程中突然重啟。光驅本身的設計不良，FireWare有Bug。也會在讀取光盤時引起重啟。
7.機箱前面板RESET開關問題
機箱前面板RESET鍵實際是一個常開開關，主板上的RESET信號是+5V電平信號，連接到RESET開關。當開關閉合的瞬間，+5V電平對地導通，信號電平降為0V，觸發系統復位重啟，RESET開關回到常開位置，此時RESET信號恢復到+5V電平。如果RESET鍵損壞，開關始終處于閉合位置，RESET信號一直是0V，系統就無法加電自檢。當RESET開關彈性減弱，按鈕按下去不易彈起時，就會出現開關稍有振動就易于閉合。從而導致系統復位重啟。
解決辦法：更換RESET開關。
還有機箱內的RESET開關引線短路，導致主機自動重啟。
8. 主板故障
主板導致自動重啟的事例很少見。一般是與RESET相關的電路有故障;插座、插槽有虛焊，接觸不良;個別芯片、電容等元件損害。
三、其他原因
1.市電電壓不穩
①計算機的開關電源工作電壓范圍一般為170V-240V，當市電電壓低于170V時，計算機就會自動重啟或關機。
解決方法：加穩壓器(不是UPS)或130-260V的寬幅開關電源。
②電腦和空調、冰箱等大功耗電器共用一個插線板的話，在這些電器啟動的時候，供給電腦的電壓就會受到很大的影響，往往就表現為系統重啟。
解決辦法就是把他們的供電線路分開。
2.強磁干擾
不要小看電磁干擾，許多時候我們的電腦死機和重啟也是因為干擾造成的，這些干擾既有來自機箱內部CPU風扇、機箱風扇、顯卡風扇、顯卡、主板、硬盤的干擾，也有來自外部的動力線，變頻空調甚至汽車等大型設備的干擾。如果我們主機的搞干擾性能差或屏蔽不良，就會出現主機意外重啟或頻繁死機的現象。
3、交流供電線路接錯
有的用戶把供電線的零線直接接地(不走電度表的零線)，導致自動重啟，原因是從地線引入干擾信號。
4.插排或電源插座的質量差，接觸不良。
電源插座在使用一段時間后，簧片的彈性慢慢喪失，導致插頭和簧片之間接觸不良、電阻不斷變化，電流隨之起伏，系統自然會很不穩定，一旦電流達不到系統運行的最低要求，電腦就重啟了。解決辦法，購買質量過關的好插座。
5. 積塵太多導致主板RESET線路短路引起自動重啟。
四、部分實例
1. CPU二級緩存壞的實例
一臺幾年前配置的兼容機：K6-2 200MHz CPU，采用VX-Pro+芯片組的主板，兩根16MB 72線EDO內存，
Windows 98操作系統。在出現藍天白云畫面后自動重啟，安全模式同樣無法進入，只能進入MS-DOS模式。筆者猜想由于內存條質量問題導致電腦重啟的可能性較大，所以首先更換同型號內存條測試，故障依舊。再更換電源仍無法解決問題。排除到最后只剩下主板、CPU和顯卡，試過顯卡沒有問題后，苦于找不到能安裝K6-2 200MHz CPU的舊主板只能作罷。
當時也懷疑過BIOS設置可能有誤，試過恢復到缺省值，也未能解決問題。過了幾天，再次擺弄電腦時，無意進入BIOS并將CPU Internal Cache一項設為Disable，保存退出后重啟，系統竟然可以啟動了!由此估計應當是CPU的緩存有問題，于是再將緩存設置為打開狀態并啟動電腦，果然系統又不能正常啟動了。由于將緩存關閉后大幅度降低了CPU的性能，所以Windows 98在啟動和運行程序時比以往慢了許多，最后換了一塊CPU才算解決問題
2. 電源故障的實例
筆者上班的地方計算機每天都要開著(因為上網的人多)，十天半月不關機是常事。在如此高的工作強度下，硬件設備的故障率也很高。
故障現象：兩臺兼容機，一臺CPU為Athlon XP 1700+，一臺CPU為P4 1.7GHz，主機電源均為世紀之星電源。當計算機處于滿負荷狀態運行一段時間后(此時CPU使用率保持在100%，硬盤也在大量讀寫數據)，經常性地自動重啟。其中一臺在掛接一塊60GB硬盤和一塊80GB硬盤時，出現供電不足的現象。
故障分析處理：由于這兩臺計算機平時用于文檔編輯、上網等一般工作時正常，只有進行大量計算時才出問題。開始懷疑是CPU溫度過高所致，但檢測表明溫度正常。檢查硬盤發現，其中一塊硬盤出現了壞道，但是在更換硬盤重裝系統后故障依舊，看來硬盤出現壞道很可能是計算機經常非正常重啟導致的。在更換新電源后，故障消失。
拆開兩個舊電源，發現其中一個電源的兩個相同型號的電解電容(3300μF/10V)頂端有黃褐色的顆粒狀凝結物，另一個電源的兩個不同型號的電解電容(1000μF/16V，3300μF/16V)頂端也有黃褐色的顆粒狀凝結物，這是電容被擊穿漏液所導致的。在電子市場花錢購買了相同型號的電容更換后，經測試均恢復正常。這里提醒一下，千萬別把電容正負極接反了! 事后分析發現，筆者單位電網常因檢修或用電不當突然停電，導致配件上的電容被擊穿，一塊主板也曾經在一次突然停電后罷工，檢查發現幾個大電解電容被擊穿漏液，更換電容后恢復正常。
3. 顯卡接觸不良的實例
故障現象：朋友電腦配置為明基BenQ 77G的顯示器、技嘉8IRX的主板、P4 1.6G CPU、80G硬盤、小影霸速配3000顯卡、全向極云飛瀑內貓、主板自帶AC97的聲卡。因裝修房子，要挪動電腦，就把電腦后的連線都拆了。后來自己接好線后，電腦卻怎么也啟動不起來了。電腦自檢正常，閃過主板LOGO后，出現WINDOWS 98啟動畫面，接著光標閃動，一切很正常，可是約摸著快要進入系統的時候，電腦突然“嘀”的一聲重啟動了，重新啟動幾次都是這樣。
故障分析：筆者的這位朋友是個純純的“菜鳥”，初步判斷可能是一般性的接線問題，很有可能是鼠標和鍵盤接反導致的。先是檢查了一遍電腦接線，沒有問題，會不會是接線松動呢?重新把所有電腦連線接了一遍
故障依舊。啟動時選安全模式能進入系統，運行也正常，重啟后進入BIOS里查看CPU溫度，在正常范圍內，排除因CPU過熱導致的重啟。朋友也沒安裝新的硬件，故排除電源供電不足導致重啟現象。引起故障的原因可能有以
下四個方面：一是軟件沖突;二是顯示分辨率或刷新率設置高于額定的值;三是顯卡和其它硬件沖突、或驅動程序問題導致;四是顯卡故障。
故障排除：問朋友發生故障前對機器進行了哪些操作?朋友說拆機前一直都用的很好，沒有安裝過新軟件。沒有蛛絲馬跡，只有從上面的四個可能的故障原因里排查。重啟后，進入安全模式，運行msconfig命令，把啟動項里不是操作系統所必需的項都去掉，重啟后，故障依舊?？磥聿皇擒浖惭b導致的。接下來看看是不是分辨率和刷新率過高，在安全模式下，將監視器刪除，重啟動，故障依舊。最后問題都集中在顯卡身上了。再次進入安全模式，刪除顯卡驅動程序，重啟動后，跳過顯卡驅動安裝，能進入正常啟動模式，看來故障是驅動程序的問題或顯卡與其它硬件沖突引起的了。下載一個新的驅動看能不能解決這個問題呢?撥號上網，機器突然又重啟了，難道貓也壞了嗎?這可怎么辦，真的山窮水復了嗎?這臺電腦是因為拆了以后就啟不起來了，顯卡和貓總不會因搬一下機器就壞了吧?想到搬運機器，是不是因為拆裝電腦時把顯卡碰松導致接觸不良而引起的故障呢?抱著最后試一試的心理，打開機箱，將顯卡和貓拔出重新插緊安好，裝好顯卡驅動，重啟，竟然看到美麗的桌面了，試著撥號，也沒問題了，故障排除了。原來故障是顯卡接觸不良的導致。