物業工程部內部管理范文第1篇
工程人員服務禮儀規范提要：住戶維修是物業工程部日常工作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規范,直接體現了物業管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。
從事物業工程維修和保養的技術人員與一般的維修工人有很大的不同。一般的維修工人只要掌握一定的維修技術和有一定的工作經驗,能夠及時排除故障或保證設備正常運行就可以了;但是,從事物業管理工作的工程維修技術人員除了要有一定要求的技術外,還必須掌握一定的客戶服務工作規范、禮儀和技巧,才可能保證維修工作的順利開展。住戶維修是物業管理處日常工作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規范,直接體現了物業管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。
(一)工程部住戶維修工作的基本要求
1. 住戶維修的時限性
為保證業戶的正常生活及工作不受影響,所以一旦發生業戶報修或投訴的情況,工程部應立即安排人員進行檢查和維修并在最短的時間內排除故障,使設備恢復正常運行。本小區要求維修人員在接到業戶維修"派工單"後5-10分鐘內趕到事故現場,最遲不超過20分鐘。如無特殊原因,維修工作必須在接報後24小時內完成。
2. 住戶維修的規范化
住戶維修的規范包括兩個方面的內容:一是住戶維修流程的規范;二是維修工進入住戶區域應遵循的禮儀規范。住戶維修流程的規范是說住戶報修、接單維修、住戶確認、結帳等環節環環相扣、有條不紊地進行;并在嚴格執行"流程"的基礎上完善管理,提高效率。維修工進入住戶區域應遵循的禮儀規范是指維修工進入住戶區域後的言行舉止應按照管理處對客服務統一的禮儀規范去做。 除特殊情況外,工程維修人員一般不應(除獲業戶同意外)使用為業戶提供服務的設備,如電話等。 除非檢查維修工作確有必要,工程維修人員一般不應在大堂、商舖或公共地方內逗留、穿行、借道等。 3.住戶維修服務禮儀規范
(1)進入住戶區域時應取得對方同意方可進入。我方人員應首先按門鈴,等對方開門及同意進入有關單元後,方可進入。如果是業戶要求的維修或施工,我方人員可以先詢問:"我們根據安排要對這間單元內XX進行檢修。管理處是否已經通知貴業戶了?" 如得到否定回答,我方人員應先退場,通過物業管理處進一步聯系後再作跟進。
(2)進門後要主動向業戶說明來意。我方人員可以說:"先生/小姐,我們是管理處的,您們有人剛打來報修...。" 如對方就是報修人,我方人員可以接著說:"先生/小姐,麻煩您帶我們(到現場)去看一下。"
(3)我方維修員工在維修時,除非需要業戶的配合,不要和對方之人員搭訕或閑聊。
(4)我方維修人員在維修中應事先安排好客人區域及設施(如地面、桌椅/家俱及電器設備等)的保護。
(5)維修人員如在維修過程中需暫時離開現場,應主動知會對方,并告知繼續維修的時間。離開現場前應恢復故障設備的外觀原狀并清理現場。
(6)維修結束後,應清理現場、恢復原狀。離場時,應讓業戶確認維修結果,并在維修單子上簽字確認。
(7)維修技術人員在工作時間必須著整齊工裝(如發現工裝損壞,應及時申請更換),及佩帶工作證。
(8)維修人員不可接受對方人員任何價值、任何形式的饋贈。
二、小區物業工程部管理方案
小區物業工程部管理方案提要：住宅小區物業工程管理部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。
(一)住宅小區物業工程部管理方案的目的
制訂住宅小區物業工程管理方案的目的是保持配套設施的良好狀態，確保配套設施正常運行，為住宅小區居民的生活穩定、和諧提供保障。
(二)住宅小區物業工程部職責分工
1.管理部部長負責對配套設施的保養維修工作進行檢查、監督，審批配套設施養護方案及其預算等。
2.維修班長負責配套設施臺賬的建立工作，解決技術難題，制訂維修方案以及預算，并負責配套設施養護方案的實施。
3.維修工負責配套設施的日常養護工作。
4.倉庫報關員負責住宅小區配套設施零配件的保管、工具的保管。
(三)住宅小區物業工程部具體管理方案
1.工程管理部主控房管理方案：
1)嚴禁吸煙，嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學品等危險物品進入主控房。
2)進出隨手關門，
2.配套設施養護管理：
1)日檢：對設備主控房以及設備周圍環境進行清潔，檢查設備運行有無異常情況。
2)月檢：對設備周圍進行全面檢查，嚴查設備重點部位或者容易出故障的部位。
3)季檢：對設備進行清掃、加油、調試。
4)年檢：對設備周圍進行全面檢查，重點檢查設備的機械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。
5)大修：對設備進行全面的解體檢驗、測試、探傷，更換不符合安全標準的零部件等。大修周期視情況而定。
6)售后：由設備廠家定期做產品售后保養工作。
3.配套設施預防性管理方案：
1)住宅小區物業工程部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理臺賬記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。
2)各配套設施重要零部件特別是容易損耗的零件，應當由適量的儲備，以應對突發故障，以免影響住宅小區正常運行。
3)住宅小區應當嚴格執行各時間段的檢查計劃，吧排除事故隱患當作工作的重中之重。
4)保存好設施施工圖紙、售后服務卡、產品說明書等。
4.住宅小區設備管理措施：
1)制訂設備安全運行崗位職責制，定期檢查設備并進行養護，建立完善的設備檔案制度。
2)設備主控房保持清潔衛生，使之符合設備要求。
3)配備專門的或者經過培訓的技術人員，嚴格執行崗位操作，堅持設備管理以及維修人員持證上崗制度。
4)確保消防系統設施設備完好，隨時可啟動;制訂完善的消防疏散圖，以及突發性的火災消防方案。
5)確保中央監控系統、電梯等智能設備運行正常，并做好記錄。
6)排水系統設備正常，給排水設備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現象，二次供水衛生許可證、水質化驗單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴格，無污染隱患。排水系統暢通，汛期無泛水，地下室、設備主控房無積水現象發生。
7)配套設施及配套服務周全，住宅小區內通道照明完好，里面平坦，無架空管線，無有礙觀瞻的障礙物。
三、小區智能化管理解決方案
(一)發展：近年來中國大步跨入了信息化社會,人們的工作生活與通信、信息的關系日益緊密, 信息化社會在改變我們生活方式與工作習慣的同時,也對傳統的住宅提出了挑戰。人們對居住環境要求不斷提高,希望有一個安全、舒適、便捷的家,智能小區于是在中國各地蓬勃發展起來,并已成為21世紀建筑業的發展主流。
智能小區是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的,它通過對小區建筑群四個基本要素(結構、系統、服務、管理以及它們之間的內在關聯)的優化考慮,提供一個投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環境。
(二)總體設計
前面說過,智能小區是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的。智能大廈的構成一般公認包括以下三項基本內容:辦公自動化(OA)、通信自動化(CA)和建筑自動化(BA)。智能大廈的各種自動化系統的基本構造模式都是采用集散式系統。當智能大廈的內容擴展、延伸到智能小區時,我們針對小區的特殊情況,把智能大廈的3A在智能小區的應用就演化成5A,即OA(智能小區綜合管理平臺),BA(公共設備自動化),CA(通信資訊自動化),SA(安全防范自動化),HA(家居智能化)。
OA: 智能小區綜合管理平臺
CA: 綜合布線系統,有線電視系統,計算機網絡系統,電話通訊系統,網絡增值服務系統;電子公告牌系統
BA:樓宇設備自控系統,消防報警系統,公共廣播系統,小區管線系統,停車場管理系統
SA:一卡通系統,閉路電視監控系統,可視對講系統,電子巡更系統,周邊防范系統
HA:三表自動收費,家庭防盜報警,家電遠程控制,智能燈光控制
2.1 總體結構圖
2.2 設計要點
1. 采用系統集成的方法,把各子系統集成到統一的中央管理平臺上,包括網絡系統集成、應用系統集成、網絡與應用系統的綜合集成,以及數據集成。
2. 以數據集成為整個系統的核心。只有實現數據集成才能做到各子系統間的數據共享和互操作。
3. 系統劃分為管理層、自動化層、現場層三個層次分明的體系結構。
4. 統一的數據傳輸平臺和數據傳輸協議。
5. 模塊化式設計。
(三)、智能小區綜合管理平臺
沒有高質量的住宅小區智能化管理,就不可能充分發揮住宅小區智能化的功能效果?？茖W高效的管理是智能化的真正內涵,簡單的子系統堆砌對于智能小區的實際應用是缺少實際意義的?？梢哉f,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區。
根據我們的調查研究,國內大多數的智能小區都不能將各個子系統的管理集成在一起,各個子系統之間的信息還處于孤立狀態,操作和管理人員需要熟悉和掌握各個不同系統及對象的技術。
鑒于以上的種種問題,廣州城市信息研究所有限公司獨家推出了"WINGSUNG智能小區綜合管理平臺"。她是一個一體化的集成平臺,將各個子系統有機地集成起來,各個子系統實現資源共享。中心提供公共信息資源,所有的子系統既可獨立運行,又可以在計算機網絡的基礎上實現集中管理。
這個平臺是完全基于小區物內部網Intranet之上,通過網絡集成、數據集成、界面集成、通信集成等多種技術,實現整個網絡上的信息交互、綜合和共享,實現統一的人機界面和跨平臺的數據庫訪問。真正做到局域和遠程信息的實時監控,數據資源的綜合共享,以及全局事件快速的處理和一體化的科學管理。
智能小區綜合管理平臺具體實現的功能如下:
· 采用國際標準OPC技術提供一個標準的軟硬件接口,能夠很好地適應各種硬件系統和各種通信控制協議,并為第三方系統提供樓宇設備的綜合性管理信息。
· 平臺軟件實現模塊化結構,用戶根據自己的情況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區管理平
臺。
· 滿足系統所選用的技術和設備的協同運行能力、系統投資的長期效應以及系統功能不斷擴展的需求。
· 基于子系統和基于管理的系統集成,更好的體現"管理"的功能。
· 實現分散控制和集中管理。
· 能夠全面掌握小區的各方面信息。收集各個子系統的歷史和當前狀態信息,提供相關報告或報表、趨勢圖等;
· 實現數據共享、信息和資源共享。
· 系統內優化和聯動控制。
· 預留與社區信息化服務系統的接口。
四、通信自動化
4.1 計算機網絡系統
小區網絡系統在整個智能小區系統中,無疑是處在核心地位。小區物業管理中心對智能小區的各個子系統的監視、控制、查詢,小區的各項收費、通知,小區住戶的電子商務、Internet漫游等等都得通過網絡系統來實現。小區網絡系統就好比是智能小區的大腦。
通過分析現狀和需求, 結合當前網絡技術發展水平, 初步決定以光纖千兆網技術實現網絡主干線。這是當前應用最廣泛、性價比最高、最成熟之干線網, 是一個符合OSI的標準化網絡。網絡10M入戶,住戶獨享10M帶寬。10M的帶寬能夠滿足住戶所有的需求了,包括視頻點播、IP電話等。
4.2 綜合布線系統
智能小區布線系統作為各種功能應用的傳輸的基礎媒介,同時也是將各功能子系統進行綜合維護,統一管理的媒介及中心。智能小區綜合布線為小區網絡及布線管理中心,樓宇自控系統(BAS)、保安監控及巡更系統(SAS)、門禁及消費一卡通系統,停車場自動管理系統、Internet、ISDN電話、IP電話、數字傳真等通訊系統(CAS)提供一個性能優良的統一平臺。
在此,我們將通過與用戶的溝通和磋商,根據小區的實際應用情況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區提供一份支持高速計算機網絡、電話、有線電視、可視門禁系統、一卡通系統等典型應用的布線方案。我們將對系統進行統一設計、統一安裝、統一施工、集中管理與維護,從而為投資者用一次的投資建立一個靈活、可靠、開放、先進的結構化布線系統。
4.3 電子公告牌
大屏幕電子公告牌,每天可以向居民發布天氣預報、報刊新聞、社區公告等,該電子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社會效益,十分方便物業管理。大屏幕顯示的內容由中心計算機控制,通過一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示的內容。其主流技術以單色或三色LED式為主。
五、安防自動化
隨著城市環境的美化,文明程度的提高,傳統的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會治安形勢依然嚴峻,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發生。在富力城信的智能小區解決方案中,建立了一個多層次、全方位、立體化、科學的安全防范和服務系統,具體分為幾個層次:
1. 小區內設置保安監控中心,監控監視小區內所有的保安事件,使得小區內發生的保安事件都能得到及時、迅速的處理。
2. 家庭安全防范在室內安裝各種自動探測器,可通過"集中控制器"與小區的物業管理中心聯系,保證任何突發事件能得到迅速處理。
3. 門禁系統在樓門設置了門禁系統,住戶可使用IC卡進入,外來人員可以通過樓門口的可視對講與住戶通話后,經住戶許可后方可進入?？蓪㈤e雜人員拒之樓門外。
4. 巡更系統巡更系統可保證巡邏保安按規定的路線及時間進行巡查,保證保安人員可及時發現和處理各類緊急事件。
5. 閉路電視監控系統在小區的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機,全天候,全方位地監視小區的動態,所有攝像機均通過 小區數據網絡連到監控中心。
5.1 閉路電視監控系統
閉路監控系統是為保安中心提供實時視頻圖像的一套最直接的安防系統?？稍诔鋈肟?車站等公共場所觀察人員的流動情況,可以監控記錄各種工作、生產、生活等情況。在智能小區中,閉路監控系統使管理人員在控制室內能觀察到小區內所有重要場所的現場情況,為保安系統提供了遠程視覺效果,為小區的各種人員的活動提供了監控的途徑。
閉路電視監控系統是在小區的主要通道、重要公建及周界設置攝像機,將圖像傳送到管理中心。由管理中心對整個小區進行實時監控和記錄,使中心管理員充分了解小區的動態。
5.2 周邊防范系統
現代小區的占地面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統上對小區周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區邊界太長,加上氣候、地形等環境因素影響,難免百密一疏,很容易形成安防死角。周邊防范系統運用主動紅外對射技術,在小區邊界形成一道電子幕墻,可以全天候,全方位、二十四小時地監測小區的周邊情況,做到萬無一失。而且它隱蔽性強,不容易被入侵者發現。
周邊防范系統的紅外對射報警器接到小區保安中心的報警接收機上。當有人非法跨越時,將切斷紅外線路,即會觸發報警。周邊防范系統可以和GIS結合,當周邊防范系統產生報警信號時,可以在地圖上顯示出報警的位置、和報警原因,同時發出報警聲音。如果和閉路電視監控系統結合,系統還應該可以馬上自動把畫面切換到報警的位置,同時自動錄像。
5.3 可視對講系統
可視對講系統是一套為住戶與訪客間提供圖像及語音交流的現代化樓宇控制系統。來訪者在門口主機上輸入房號,呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進入;也可選擇不理睬來訪者或報警求助。
小區內的門口主機可與小區管理中心的管理主機聯網,管理人員可看到及聽到各門口主機的圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機與住戶聯系。
5.4 電子巡更系統
電子巡更系統是一套管理保安隊伍的智能管理系統。系統在巡更線路上設立簽到點,保安人員經過時定點簽到。巡更班次、時間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,排除了許多人為因素,有效地管理巡更員巡視活動,加強了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調閱打印各保安巡更人員的工作情況,加強保安人員的管理,從而實現人防和技防的結合。功能如下:
(1) 實現巡更路線的設定、修改;
(2) 實現巡更時間的設定、修改;
(3) 在小區重要部位及巡更路線上安裝巡更站點;
(4) 中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作,情況;
(5) 巡更違規記錄提示。
5.5 一卡通系統
IC卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現代社會中正得到越來越廣泛的運用。在WINGSUNG智能小區解決方案中,采用IC卡取代小區管理和生活中所使用的個人證件和現金支付手段,真正在小區內實現了一卡通。IC卡在小區內可作為:
· 可以使用IC卡來對居室智能管理系統進行撤防和布防
· IC卡作為門禁系統的鑰匙,并且這種鑰匙不能被偽造
· IC卡作為停車場管理系統的繳費憑證
· IC卡可以作為物業管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡
· 持卡進出小區大門,IC卡作為住戶的身份憑證
· 持卡進出小區娛樂場所和商店,所有的消費均可以通過IC卡來實現
· IC卡可以作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款和支付
系統由感應式IC卡、IC卡感應器和各種終端設備通過電腦連接組成,將小區的管理和服務設施全面納入計算機綜合管理系統中,
一卡通系統根據不同的用戶要求,靈活組合,可隨時增加、刪除不同的子功能。 六. 公共設備管理自動化
6.1 樓宇設備自控系統
當今
世界,節能和環保是世界發展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區解決方案,我們對小區的采暖熱交換系統、生活熱交換系統、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統等均進行了信息采集和自動控制,所有信息采集和自動控制均由公用設備管理系統依靠計算機自動完成,起到了集中管理、分散控制、節能降耗的作用。小區的所有機電設備的工作狀況均可以在小區中央控制室監測,出現任何異常情況均可以迅速發現,迅速得以解決,確保設備始終運行在最佳狀態,提高了設備的使用率及壽命。同時,還可以大大減少運行維護人員,降低了物業管理的人力成本。
樓宇設備自控系統的基本功能有:
· 通過小區網絡系統接口與小區綜合管理平臺相連,為管理平臺服務。
· 供配電監控
· 給排水監控
· 公共照明監控,包括小區公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應/時間表/照度)的控制
· 電梯運行監測
6.2 消防報警系統
消防報警系統象一張龐大的保護網,時刻監視建筑物內的消防動態,為火災的早期發現和突發火災后的緊急處理,提供了有效可靠的手段。整個系統從功能上來看,可分成四個子系統,即:
· 火險探測系統 探測周圍環境的火險情況
· 中央控制系統 集中監控,統一調度
· 火災報警系統 報告火災發生的地點,及時進行人員疏散
· 滅火聯動系統 啟動滅火設備,迅速撲滅火災
6.3 公共廣播系統
本系統在正常情況下,可按程序設定的時間自動播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時插播講話、通知等其他重要內容,在控制中心可手動或自動開啟和關閉小區內的部分廣播設備而形成區域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統接到不同的事故背景信號而轉入事先錄制好的事故自動廣播或人工事故廣播。
6.4 小區管線系統
地下管線是小區的重要基礎設施,它的準確、完整與否,直接影響著小區的規劃、建設維護和管理。以前小區地下管線由于資料不全、偏差過大、管理手段陳舊而導致維護和管理的滯后。建立科學、準確、完整、動態的綜合性地下管線信息系統,實現了住宅小區各類管線的數字化,為小區物業管理和系統維護創造了有利條件,
小區管線系統是以我公司獨立自主開發和具有知識版權的管線信息技術開發的。它是以地理信息系統(GIS)技術為核心、實現與計算機輔助技術(CAD)和辦公自動化(OA)相集成,具有空間決策支持和專家系統綜合分析能力的綜合性管線信息系統。
6.5 停車場管理系統
機動車是現代社會的重要交通工具,隨著人們生活水平的提高,私人擁有車輛在現代住宅已是很普遍的,因此停車管理越來越迫切地成為一個擺在小區管理者面前的課題。本系統能解決這個問題。它能將小區車輛按時間、順序、內外單位、價格等不同因素分門別類管理,給停車戶提供停車方便,車輛安全,也使小區車輛管理更加完善規范。系統由出入讀卡器、自動開門機,探測器、控制器等設備組成。
現代智能小區一般是一個包含商場、娛樂及其他配套設施的綜合性現代化住宅小區,其停車場慣例系統設一個收費亭,并與控制中心聯網,所有前端設備都通過電纜先接線至收費廳,集中進行控制和操作。在收費亭,配置一臺專用的系統監控計算機和配套的數據打印機。
七. 家庭智能化
很多已建或新建小區家庭中已安裝了三表遠傳系統、可視對講系統、防盜報警系統等,這些系統無疑提高了居室的安全及舒適程度。但也存在一些問題,由于系統繁多,給使用和維護帶來很大麻煩,并且室外布線的數量很多,安裝成本及設備成本較高,對于住戶是不小的經濟負擔。
在WINGSUNG智能小區解決方案中,采用了在每戶設置"家庭智能控制器"的方式,實現了住戶的家庭智能化管理。
物業工程部內部管理范文第2篇
大家好!
首先，感謝管委會、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機會和舞臺。我叫×××，1962年出生。1983年畢業于浙江××,××工程專業，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業教師、技術員、設備分廠副廠長;1996年招入原發展物業公司工作，現為發展物業中心副經理。今天競聘的崗位是發展物業管理中心工程部經理。
我今天演講的主要內容分二個部分：一是我競聘工程部經理的優勢;二是談談做好工程部經理的工作思路。
回顧本人近年來的工作情況，可以總結為三個方面。
第一、 盡職盡責為發展物業的初期建設鞠躬盡瘁。
1996年發展物業公司物業部組建初期百業待興，針對建筑設計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構建了物業管理部的基本架構，并力排眾議，從實際出發，力主建立一個精簡、高效的物業管理隊伍，并制訂了一系列初期的規章制度。在這一時期，工程部重點做了二項工作，一是自主編制了一套計算機物業管理軟件，使物業管理初步納入到現代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設計、安裝中的不恰當、不適宜的缺陷，使得設備設施運行更安全、更經濟、更可靠。
第二、 盡心盡力為發展物業的發展做出了應有的貢獻。
眾所周知，發展物業經歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領導的工作，維護領導的威信，愿當配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚長避短，團結協作，做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發展大廈物業管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發展物業管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規范、走向成熟，貢獻了自己的光和熱。
第三、 全心全意為發展物業的突破發揮自己的聰明才智。
為了發展物業有一個更好的未來，我已積累了各種資料約10多萬字，計有《物業管理招投標方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質量手冊》、《安保手冊》、《企業ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協議匯編》、《設備操作規程匯編》、《應急處理程序匯編》等。
我沒有輝煌的過去，只求把握好現在和未來。今天，我參加工程部經理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業精神。在物業初創時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實實，兢兢業業，一絲不茍，充分體現出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰斗、特別能奉獻”的愛崗敬業的良好品質。
二是我有虛心好學、開拓進取的創新意識。我從學校畢業后，從沒間斷過學習提高。84年參加××省首批漢語言文學專業自學考試，連續二年合格，后因參加新廠籌建設計及以后的安裝、調試、運行等繁重的工作而中斷;為了進口設備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業學習;在擔任設備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調、管道等操作培訓;隨著進入發展物業公司工作，我又應工作需要，學習了電信、消防設備維護、安裝和保養知識;根據現代化物業管理和公司實際需要，我又自學了計算機操作和編程，掌握了計算機輔助制圖、設計;當國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網絡設計、施工和調試知識?，F在為適應公司發展和自身學歷的需要，我正在讀物業管理專業大專。
尊敬的各位領導、各位評委、全體同仁們，競爭上崗有上有下、有進有退，上固可喜、下也無悔，一如既往;進也可賀、退也不餒，一片丹心。我沒有驚人的業績，也沒有耀眼的資歷，更沒有顯赫的學歷，優勢也不足掛齒。我不敢奢求什么，只想讓大家認識我、了解我、幫助我，抑或喜歡我、支持我。也正因為如此，我更加清醒地看到了自身存在的差距，促使我在以后的工作當中，勵精圖治，恪盡職守，努力學習，勤奮工作，以綿薄之力來回報組織和同志們。
最后我要說，在我多年的工作經歷中，屬于我的舞臺不多，今天借此機會，表達一下我的心愿，感謝各位領導多年來對我的教育和培養，感謝與我同舟共濟、朝夕相處的全體同事對我的幫助和信任。
物業工程部內部管理范文第3篇
一、物業管理概念:
是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
二、物業管理公司的權利：
1、根據有關法律法規結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法;
2、依據委托管理合同和有關規定收取管理費用;
3、制止違反住宅區物業管理規定的行為;
4、選聘專營公司承擔專項經營業務。
三、物業管理公司的義務：
1、以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益;
2、按市住宅主管部門規定的標準的委托管理合同對住宅區實施物業管理;
3、接受業主委員會和業主的監督;
4、組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動;
5、按照法律法規和市政府的有關規定從事經營活動。
四、物業管理內容
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
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1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。 共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合xxx智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在xxx我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
xxx的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是xxx重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在xxx物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
物業工程部內部管理范文第4篇
摘 要：長期以來，我縣水利工程承受著外洪內澇的多重威脅和壓力。近年來，受社會經濟發展的影響，給水利工程管理帶來巨大沖擊和挑戰。改革前，水利工程管理體制不順，管理單位機制不活，運行管理和維修養護經費不足、重建輕管等造成工程管理效果不佳。2009年管養分離體制改革試點單位實施以來，經過艱苦努力，我縣初步構建起具有鮮明特色的“管養分離”水利工程管理新模式，帶給我們許多有益的啟示。
關鍵詞： 公益性水利工程 水管單位 物業管理公司 水利工程效益 項目法人制 水利工程管理單位 維護監督
1.改革前的存在問題
我縣大部分水利工程建于上個世紀80年代以前。由于使用年限較長，加上維護資金嚴重不足，工程常年得不到正常維護，老化失修嚴重，部分工程帶病運行，安全隱患較為突出。各水管單位承擔防洪、排澇、擋潮、抗旱等水利工程運行維護任務，為公益性事業單位。改革前，根據《浙江省水利工程管理單位定崗標準》和各工程實際，大部分水管單位編制已嚴重失調，人員年齡結構嚴重老化，專業技術力量不足，教育培訓缺乏，綜合素質亟待提高，無法適應工程實際運行管理需要。水管單位人員經費和公用經費由水利局核定包干使用，由于水利局總體收入不足，造成下屬水管單位包干經費標準較低，公用經費捉襟見肘，干部職工福利待遇較差，部分干部職工的思想波動較大，不安心工作，積極性、主動性不強，水管單位內部管理壓力較大。根據定崗標準測算，水管單位水利工程年維護費用為500多萬元，但長期以來，工程維護費用沒有列入縣財政預算，只靠縣農水建設資金切塊安排和省市水利部門補助予以解決，年均不超過100萬元，遠無法滿足實際維護需要，影響了水利工程效益的發揮，也制約了水利管理現代化的實現。
2.成功的實踐
根據《國務院辦公廳關于水利工程管理體制改革實施意見的通知》和《省政府辦公廳關于浙江省水利工程管理體制改革實施辦法的通知》，縣水利局實施了水管單位體制改革，對縣管水利工程進行了管養分離制度改革，涉及水庫、河道、水閘及海塘各管理單位。
2.1改革前為管養分離實施鋪路架橋
2008年浙江省人民政府辦公廳下發《關于加快水利工程管理體制改革工作的通知》后，蒼南縣人民政府非常重視，立即成立縣水管體制改革工作領導小組，組織縣水利局、財政局、人事局和編委辦等部門著手開始水管體制改革工作。提出明確單位分類定性、定崗定編、“兩費”測算及財政支付范圍和方式等有關問題，逐步樹立水利工程管養分離理念，積極探索新的管理模式。
一是組織人員進行調研和協調，并結合我縣實際，向縣人民政府上報審批《縣水利工程管理體制改革實施方案》，明確提出單位分類定性、定崗定編、“兩費”測算及財政支付范圍和方式等有關問題。二是成立縣水利工程養護有限公司（物業管理公司），培育專業化的水利工程管理隊伍進入市場，并根據省水利廳要求逐步對水利工程物業管理公司實行資質管理。三是根據浙江省水利廳、財政廳頒布的《浙江省水利工程維修養護定額標準（試行）》，完成水管單位水利工程日常維修養護年費用測算。四是完善修訂了我縣水利工程管理辦法，制定了我縣水庫、海塘（堤防）、水閘等水利工程維修養護制度。五是對工程日?；芾砗托⌒凸こ探ㄔO等工作采用內部合同管理的方式，合同中定任務、定標準、定質量、定工期、定費用、驗收撥款、合同結算。通過以上一系列的工作，在我局內部管養分離的雛形初見端倪。
2.2實施中的環節穩步推進
經過前期一系列準備工作，09年我局管養分離工作步入實質運行階段：一是明確各水管單位分類定性、經費形式、編制以及職責等問題，縣編委下發《關于縣水利局下屬事業單位機構編制有關問題的批復》確定中型水庫管理處（所）為準公益類事業單位，經費形式為財政差額補貼，確定水利、河道、水閘及海塘管理所為純公益類事業單位，經費形式為財政全額撥款，并明確了各單位人員編制和領導職數。二是落實年度部門預算，縣財政局下發年度縣本級部門（單位）預算的批復，對人員經費和公用經費進行撥款。三是落實工程養護經費，根據水利工程維修養護定額標準測算各水管單位水利工程日常維修養護年費用為527萬元（不包括大修、技改），縣財政局根據工程實際（橋墩水庫等工程正進行保安工程建設）落實工程維護經費300萬元，加上省廳補助75萬元，共375萬元，基本上可滿足該年度工程維護需要。四是工程維護合同化管理。各水管單位同養護公司簽訂部分工程維護協議，全縣水利工程市場化、專業化維護工作逐步展開。五是工程管理體制改革實施方案的批復?？h人民政府下發《關于蒼南縣水利工程管理體制改革實施方案的批復》，標志著蒼南縣水利工程管理體制改革工作已順利完成。
2.3措施和方法得力得當
縣水利局作為溫州市管養分離試點單位，改革的成效對我市未來全面推行管養分離工作意義重大。為了積極穩妥地搞好此項工作，我們在整個工作過程中，圍繞一個目標（管養分離工作暖人心、穩人心、得人心），解決的一個問題（切實解決好職工切身利益的突出問題），處理三個關系（在制定實施方案時充分考慮改革的力度、速度和職工接受程度三個方面的關系）。
首先加強學習和宣傳，去年多次組織全局職工集體學習國務院、浙江省政府有關文件精神，讓職工弄清吃透政策，了解管養分離工作的實質和內涵。在思想上認識到管養分離是水管單位發展的必然趨勢，不是某一個人想不想做、愿不愿做的問題，而是必須做的事。通過學習和宣傳，廣大職工充分認識到了管養分離工作的重要性和緊迫性，思想認識從消極等待變為積極應對。其次在政策宣傳中要引導好職工的觀念，實施過程中盡最大限度維護好職工的利益，把“人本”理念細致地滲透到工作之中。三是堅持原則，嚴格按照崗位標準選人。四是公開運作?！斗桨浮烦雠_后，經過職工大會多次討論后進行上報。五是堅持實事求是的原則，在經費測算方面按照工程的實際長度，實際面積進行測算，不瞞報、不漏報，確保測算數字的真實性。六是在公司成立初期，單位從業務方面給予傾斜，保證公司起始階段的項目工作量。
3.改革效果
3.1工程正常運行和安全得以保障
改革后，工程養護經費得到足額落實?？h水管單位水利工程維護工作按照“管養分離”要求進行，進一步落實公益性水利工程項目法人制，推行水管單位作為項目法人，將工程維護項目通過協議方式委托養護公司完成，各單位著重加強工程運行管理和維護監管，工程的正常運行和安全得以保障。工程面貌顯著提高。我局在全面提升工程整體面貌的基礎上，修復了多座年久失修的海塘、堤防沿線水閘，規整沿浦海塘背水堤坡，及時修復洪水期間的險情，排除各種隱患，工程面貌顯著提高。
3.2工程科學規范管理基礎日趨堅實
因單位分類定性準確，編制核定合理，人員經費得以保障，工作職責明確，各單位精神面貌煥然一新。目前，干部職工人心穩定，工作積極性、主動性普遍得到提高?？h水利局因勢利導，結合開展深入學習實踐科學發展觀和創建學習型單位等活動，加強對各水管單位的領導，主動與水管單位干部職工溝通交流，傾聽呼聲。下一步準備推行中層干部競爭上崗，充實水管單位班子力量；明確崗位職責，建立完善各項規章制度；加強隊伍建設，鼓勵干部職工參加學歷進修、業務學習、技能培訓，提高業務水平和綜合素質，為我縣水利工程的科學規范管理打下堅實基礎。
4.有益的啟示
一要充分發揮領導干部在改革中的主導作用不動搖。作為一項龐大的系統社會工程，在水管單位體制改革中，既是履行領導干部職責的需要，也是對領導干部開展社會重大事務能力的檢驗。要按照上級部門的要求，充分發揮領導干部在改革中的領導、指導、督導方面的主導作用、化解矛盾，不斷推動改革持久、深入、扎實開展。
二要堅持廣大職工在改革中的主體地位不動搖。廣大職工不僅是體制改革的主體，而且是受益的主體、管理的主體、決策的主體。廣大職工對體制改革最擔心的不是不愿改，而是怕收入的降低。消除職工的這些疑慮，調動職工參與的積極性，必須著重在尊重民意、廣聚民智、民主管理上下功夫。堅持民主、公開、公平、公正、規范的前提下，通過一事一議，一環節一公布，充分發揮黨、政、工各自組織的作用，使單位主要領導從各種改革矛盾的前沿中脫離開來，密切了黨群干群關系，有利于改革的順利推進。
三要著力抓好宣傳發動工作。體制改革涉及到每個人、每位職工，各地情況千差萬別，利益訴求難以一致。前期的宣傳教育由為重要。要充分做好宣傳教育、學習政策、思想引導、觀念轉變等環節的各項工作，是取得改革成敗的重要思想保證。
5.遺留問題及解決方法探討
5.1養護經費不足及解決
我局維修養護經費由省水利廳補助、縣財政撥付，管理經費由縣財政撥付。由于我縣水利工程近年來多次遭受強臺風、超標準洪水的沖擊，受縣財政財力不足的影響，缺乏維修資金，年度養護經費捉襟見肘，需要多年逐步解決歷史遺留問題。建議通過多渠道、多元化籌集，建立公益性水利工程維護運行管理專項基金，專項資金主要來源：一是每年財政預算安排一部分；二是有關規費收入；三是經營性水利工程項目的轉制收益；四是無償劃撥受益區內一定的土地等資源，通過資源的出租、出讓、承包、股份合作開發等形式取得的收益；五是按國家有關規定在受益區征收；六是有關單位、人士捐贈。
5.2管養分離合同風險管理待加強
工程養護合同的實踐過程中，除加大正常的監督管理力度，通過招投標等手段降低道德風險外，還可以各個工程為單位，通過權力的分解和責任的細化，來提高監督的有效性和可行性，這也是管養分離實踐后期必須思考的課題。
5.3管養分離系統待優化
系統優化涉及到機構和人員的優化。其中管理機構優化應圍繞管養分離這一核心，相應的機構整合、定性分類、定崗定編、人員聘用、分配制度、財度制度等等一系列措施都必須全面更新和完善；養護機構優化需加快推進水利工程管理隊伍（物業管理公司）進入市場的步伐，并對水利工程物業管理公司逐步實行資質管理及嚴格市場準入，允許有條件的單位如設計單位、施工單位、監理單位等成立水利工程物業管理公司或兼承水利工程維護運行管理業務。管理人員、技術人員的優化。管養分離的實行應該確定專家管理的大趨勢，在養護資金到位、市場配套完善都滿足的前提下，專家管理是工程管理取得成功的關鍵，通過規范程序的專家管理，確保項目完成質量；要大力開展水利工程管理培訓工作，提高水利工程管理人員的素質，對關鍵崗位實行持證上崗，造就一批專業化的高素質的水利工程物業管理隊伍，并實現管理和技術人員的階梯建設，充分引入人才的市場化競爭體系。
參考文獻
[1] 姚月偉 ，趙法元《公益性水利工程物業管理模式探討》浙江省水利廳水管總站
[2] 《浙江省水利工程管理單位定崗標準》
[3] 《浙江省水利工程維修養護定額標準（試行）》
物業工程部內部管理范文第5篇
深圳市萬科物業管理有限公司成立于一九九二年初,為萬科企業股份有限公司全資附屬機構，是國內首家通過國際權威機構認證符合ISO9002國際品質保證的物業管理公司,并首批獲得國家一級物業管理企業資質，現已發展為國內最具規模且極負盛譽的物業管理企業之一。
公司專業提供全方位的物業管理服務、物業管理顧問服務、小區智能化工程服務、房屋租售服務、綠化工程及汽車美容服務。
公司秉承“全心全意全為您”之服務理念，以“持續超越我們的顧客不斷增長的期望”為使命，實施品牌戰略，堅持服務創新，創立了獨具萬科特色的物業管理模式，持續保持行業領先地位。
物業工程部內部管理范文第6篇
一、主要工作匯報。X、獨棟弱點問題查找和恢復監督工作。由于獨棟別墅違章改建導致弱點系統全部癱瘓，X戶線路全部斷，X戶主線斷，報警電源壞X只，解碼器壞X只，系統隔離器壞X只，控制箱壞X只，在公司領導和服務中心經理多次和開發商協調溝通下，得到了開發商同意解決，在施工隊進入施工現場時，我們克服人員少，進行時時監督，兩人相互輪著看，除了給業主正常報修外，其余時間都跟著施工隊，當然在跟著的時候也發現了不少問題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點基本已經恢復了常態。
X、疊加區域公共樓道照明開關改聲控和觸摸延時開關。今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開關進行更換改裝，將總進戶門進門口和樓道拐彎口換成聲控延時開關，業主家門口換成觸摸延時開關，在也不會發生業主到家忘了關燈，促使燈泡燈頭燒壞的現象發生，也達到了節能的效果。
X、日常維修工作的開展。今年我工程部接到維修單x張，完成x張，修繕率在百分X以上。先后完成了疊加區域X臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，X號門口總污水管道下榻更換維修工作，疊加X號，X號，X號，X號，X號，X號，X號合計X戶沒上水總閥，由于開發商施工隊種植綠化時把埋住了，通過我們工程部兩個多星期的努力查找，找到X戶總閥的位置所在，把挖出來后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有X號和X號由于沒找到，最后協調自來水公司關掉總閥，停水兩小時，重新安裝了閥門，并給疊加區域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。另對二組團景觀橋護繩的更換，梅雨季節對小區所有房屋滲漏水進行檢查，對有滲漏的及時和開發商施工隊聯系，及時維修，此工作得到了業主充分肯定。在雷暴雨期間及時對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著重對小區屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類遺留問題進行匯總，發文開發商協調解決，目前由于屋檐滴水開發商施工隊明確說明無法修復，該問題真在協調之中，尋找積極可行的辦法。另在今年梅雨季節來臨時給三組團安裝了一臺XV水泵，由于先前沒有Xv電源可供，我們克服人員少，時間緊的情況下，開路面槽，挖溝埋管，穿線，固定，終于趕在暴雨來臨時安裝好，確保了今年防洪工作圓滿順利的完成，在今年X.X火災日的第二天我們就對小區所有的消防設施進行檢查，檢查時發現的問題還是比較多的，有點是平時有點疏忽沒注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來，沒有及時清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的苗頭，我們及時組織電梯保養人員給予清理并督促以后發現滿時及時做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器X只壓力已經不夠，另外服務中心也需要增加一箱滅火器，該問題已經向余經理做了匯報。還特別向幾個外圍單位強調做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線頭螺絲緊固工作，這個月主要對幾個組團河道的潛水泵進行絕緣檢測工作和所有上水管，各類閥門，水泵，做好防凍工作。
X、日常設備維護保養情況。目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養說明書進行保養，目前都處于良好的工作狀態。
二、本工作遺留問題。X、小區X湖路圍墻X千多平方刷油漆保養問題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會，還有負責處理業主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向余經理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。
X、小區監控攝像頭壞X只，分別為西大門西向北，X號西向東，X號北向西，X號北向南，水閘門，周界報警壞兩對，分別為X防區和X防區。該報告已經打到公司采購。
X、小區一號橋二號橋的欄桿，大閘門的設備，X號閘門設備，兒童樂園，刷油漆保養，油漆報告已經打了，正在等待油漆。
三、目前存在的問題
X)工作流程中，規范操作的統一性不強，對外圍單位監督檢查工作做得不夠細致;
X)專業技術水平還比較欠缺，一專都能的水平還達不到;
X)倉庫材料擺放不夠規范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標簽;
X)養護單寫的不是很規范，字跡不夠工整;
X)個別工作進度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質量有待提高;
X)和各部門工作銜接還不是很完美;
四、X年工作重點設想。針對以上提到的問題和薄弱環節，X年對我們工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規范，落實”。等幾個方面開展。
X)計劃：主要對X年的工作做一個全年工作計劃，月月有進展，周周有活忙，天天有落實。根據小區實踐工作需要進行合理分配人員，把工作落實到人，責任到人。
X)規范：結合標準要求，對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環節進一步規范，一切以標準為規范，一切以業主滿意為目標。(包括對外圍單位的管理，一切以行業標準為規范)做到各個工作環節有計劃，有制度，有實施，有檢查，有改進，并形成相關記錄)
X)完善：根據公司“精細化服務標準”的方針，對美蘭金邸工程部的工作進一步細化，將精細化服務落實到日常工作的所有階段和環節，形成一套完整的從工程維修養護單看為業主服務的滿意程度。