第一篇：物業糾紛典型案例解析
物業糾紛典型案例解析[范文]
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物業糾紛典型案例解析
1、物業收費糾紛解析
相關法律法規：《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《物業管理條例》第四十二條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。
《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任. 《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。
《物權法》第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
物業收費糾紛中不得不注意的三個常識：
常識一：物業管理服務不到位業主就拒交物業管理費的主張是不合理的
物業管理企業向業主收取物業管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業主認為物業公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業服務合同約定的標準差距明顯時，根據有關規定，業主可以要求減收物業服務費，但不能拒交，因為物業管理企業客觀上提供了一定的服務，業主拒交物業費的主張是不合理的。
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常識二：業主委員會未按法定程序招聘物業管理企業，業主仍無權拒交物業管理費
按照《物業管理條例》的規定，未經業主大會決議，無論是物業管理委員會還是業主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業管理企業。但即使這種情況發生了，單個業主也不能以物業公司進入不合法為由，拒絕向給小區實際提供物業管理服務的物業管理企業交納物業費。因為由單個業主來否認物業管理企業與管委會或業委會訂立的物業服務合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態，假設之后召開的業主大會決定承認這份合同，則該合同就具有合法效力;即使業主大會最終決議否定了這份合同的效力，業主也應根據物業公司已提供的事實服務，交納相應的物業費。如果業主對物業公司的服務存有異議，應通過建議召開業主大會的渠道解決，采取拒交物業費的方式不當。
常識三：與物業管理公司未簽訂過物業服務合同，業主仍需交物業費
根據《物業管理條例》規定，選聘物業管理企業是業主大會的職責之一，作為業主大會執行機構的業主委員會，可以代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這份合同對小區內的全體業主均具有約束力，因此，物業管理企業進入小區提供物業管理服務，只要與執行業主大會決議的業主委員會訂立物業服務合同即可，無需再與每位業主單獨訂立合同。
另外，即使物業管理企業與業主委員會或業主均未訂立服務合同，但物業管理企業提供了事實的物業服務，業主事實上接受了服務的，物業管理企業仍可以要求業主繳納相應的物業服務費用。
(1)因物業公司的過錯致使業主不繳納物業費的
典型案例：證明服務不周拒交物業費，法院判決仍須補交70%
馮女士因拖欠41個月物業費，被北京中億豪物業管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據，證明物業公司提供的物業管理服務存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。法院根據權利義務對等原則，對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據實際違約情況確定為30%，馮女士須交41個月物業費的70%。
案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，同時《物權法》第七十二條規定業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得
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以放棄權利不履行義務，因此，業主既然享受了物業公司提供的物業服務就要承擔繳納物業服務費的義務，即使物業公司提供的服務有瑕疵，業主也不得依次為由拒交物業費，但可以要求物業公司在服務瑕疵范圍內減收一定的物業費。
(2)非因物業公司的過錯產生的物業糾紛 ①以物業服務不到位為由拒不交納物業費的 典型案例：業主不滿物業服務拒交物業費敗訴
7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。
法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。
《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行?，F世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司
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所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。
案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。
②以無人居住為由拒不交納物業費的
典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。
法院判決：柳先生應交物業費
案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證. 第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少. 第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司. 第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.
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典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題及未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費。
案例解析：該女士應交物業管理費。
房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環節，買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。
在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規范，如：要求開發商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明(北京地區的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》);開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。
具體到該女士，雖然她對開發商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況(比如房屋根本未經正式驗收合格等)，同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續要求開發商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。
③業主和物業使用人對物業費的交納爭議糾紛 典型案例：
2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區的業主委員會成立于2005年10月，同年11月，業主委員會與某物業管理企業簽訂物業服務合同，約定物業服務費用由某物業管理企業直接向業主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業管理企業直接向承租人萬某收取。某物業管理企業向萬某收取物業服務費用時遭拒
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絕，萬某認為物業服務費用應由業主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。
案例解析：本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業服務費?！段飿I管理條例》第四十二條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。因此，應當由業主而非承租人支付物業服務費用。
向物業管理企業交納物業服務費用，是業主根據物業服務合同應盡的義務。支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業主應當按時交納物業服務費。當然，如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行合同義務，則業主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業服務費。
物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業服務合同向物業管理企業承擔物業服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業主應當履行的是物業服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。
根據《物業管理條例》第四十二條規定，業主與物業使用人可以約定有物業使用人繳納物業服務費用，但業主應當負連帶責任。即在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用時，物業管理企業可以要求業主交納物業服務費，業主在交納物業服務費后，享有依法向物業使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用，因此，應當由黃女士支付物業服務費用。
④以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的
典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區內，2003年7月1日，省政府公務員小區業主委員會與政興物業公司簽訂《省政府公務員小區物業管理委托合同》，規定物業管理提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。此后，政興公司按約定進行物業服務，但艾明輝卻未交納物業管理費。2003年11月7日，政興物業公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同，物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。
法院判決：市法院審理認為，業主委員會是業主大會的執行機構，具有代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。艾明輝作為業主之一，該合同對其具有約束力，其負有
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交納物業管理費的義務。故判決艾明輝給付物業管理費3611.6元。
案例解析：根據《物業管理條例》有關規定，業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同的，業主應受其約束，負有交納物業費的義務。如果業主委員會未與物業公司簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，業主則應按照實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。還有一種情況，即物業公司無物業收費許可，業主要求確認合同無效，而拒交物業費問題。按照《合同法》的有關規定，只要合同未違反法律禁止性規定，應視其為有效合同。至于物業公司是否取得物業收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業合同無效。只要物業公司實際提供了物業管理服務，業主就應按照雙方合同約定向其交納物業費。
風險防范：物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。
2、小區發生盜竊引發的糾紛
相關法律法規：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任. 《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。
《物業管理條例》第三十五條：業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
(1)車輛被盜引發的物業糾紛
典型案例：王女士的汽車停放在小區內，物業公司按每次每輛車5元的標準收取露天臨時停車費。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經審理后認為，公安部門對車輛被盜案一直
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未有結論，據小區業委會與物業公司簽訂的窗體頂窗體底端物業管理服務合同規定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業公司對小區公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據證明物業公司存在重大過錯，判決物業無責。
案例解析：在此類糾紛中，物業公司是否承擔責任，關鍵是看，物業公司與車主之間存在的是保管合同關系還是場地使用關系以及物業公司在車輛丟失中是否存在過錯。
1、如果對小區業主車輛的管理是一種特約管理，即在物業管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務，那么發生車輛丟失的，業主可以要求特業管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任;
2、如果沒有約定，但有證據證明物業管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。當然，如果物業管理公司履行了正常的安全防范義務，沒有過錯的，物業管理公司可不承擔賠償責任，因為物業管理公司不是侵權行為人，業主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業主與物業管理公司之間不存在財產保管關系，對業主的車輛沒有保管義務。
3、如果物業管理公司設有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，則應根據其收費的數額和車輛的價值比率，確定物業管理公司應承擔的賠償責任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區內丟失時，應按照最高人民法院《證據規定》第73條高度蓋然性的證明標準，即在證據對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規定，并同時結合物業管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業管理公司應當承擔的賠償責任。
(2)業主家中財務被盜引發的物業糾紛
典型案例：業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.
案例解析：首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務,而非業主家中的安全保障服務.因此本案中,物業管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區公共區域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業公司采取了多種防范措施,公共區域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業主也找不到物業公司的不當之處.則物業公司不應承擔賠償責任.治安管理是物業管理最基本的內容.為了確保業主,住戶的安全,規避不可預測風險,
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一方面物業管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司. 風險防范：為了避免因業主財務被盜引發的物業糾紛，物業小區的保安及管理人員應切實的履行對業主的安全保障義務，嚴格的按照物業公司與業主的約定提供安全保障服務并嚴格的執行公司的執勤及巡視制度的規定，只要盡到了必要的安全保障義務，物業公司是無責任的在此類糾紛中。
3、因物業維修問題而引發的物業糾紛
相關法律法規:《物業管理條例》第三十六：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《物業管理條例》|第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
《物權法》第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《物權法》第七十一條
：業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
《物權法》第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
(1)因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任
典型案例：某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果，把物業管理公司告上法院。
法院判決：物業公司應當承擔責任。
案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。
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房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。
根據物業管理條例第三十六條的規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
本案中，小區物業管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。
物業公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。
(2)因維修費用的承擔引發的物業糾紛
典型案例：對業主自有部位的維修應由業主承擔維修費用
去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。
案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業主負責維修。
房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。
根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業主承擔。
(3)維修共用設施業主不配合引發的物業糾紛
典型案例 ：A物業小區的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業主家，但這樣會破壞該業主家的清潔衛生，因此，物業管理公司清洗水箱時，該業主總是加以阻礙，并要求給予經濟補償。
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案例解析：按照《物權法》第70-72條規定，各區分所有權人對自己專有部分享有完整的所有權，具有獨立支配的權利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權利，不允許其他任何人利用。各區分所有權人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務。這種義務屬于各區分所有權人應盡的義務，而并非相鄰關系的義務，對各區分所有權人在履行義務時所造成的損害給予補償，則是應當的。
4、樓房墜落物致人損害的物業糾紛
相關法律法規：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外. 《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
典型案例：某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓，其產權屬實業公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救，先后用去醫療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。
被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。
被告實業公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。 被告物業管理企業辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業管理企業曾多次向實業公司反映，要求其出資修繕，但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。
〔判決〕人民法院經審理認為：實業公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發生的隱患，且在數次發生墜落后未能及時采取措施，在物業管理企業提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業管理企業作為某大廈的管理人，曾向實業公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業管理
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并無直接的、必然的因果關系，因此，物業公司不應承擔法律責任。
案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。
本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落，但沒有及時得到維修;二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發生，則責任人負有賠償的義務?！段飿I管理條例》第五十六條規定，物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。本案實業公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。
其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。
關于物業管理企業的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求，但實業公司并未答復，說明物業管理企業對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業服務合同沒有特別的約定，物業管理企業不應當承擔賠償責任。
風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業公司是否承擔責任，關鍵是看物業公司對侵權行為的發生有沒有管理上的過錯，只要物業管理人員對樓房業主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發生，關鍵是要及時的發現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患。
5、小區內因共用場地的使用而引發的法律糾紛
相關法律法規：《物業管理條例》第三十八條：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
《物業管理條例》第五十條：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
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業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
《物業管理條例》第五十五條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
《物業管理條例》第六十六條：違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元
《民法通則》第71條財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。
《物權法》第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《物權法》第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
《物權法》第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
《物權法》第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
《物權法》第七十六條：下列事項由業主共同決定：
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(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
(1)物業管理公司擅自改變公共建筑和公共設施的用途引發的物業糾紛 典型案例：物業公司無權出租共用部分
某小區的物業管理公司，將小區傳達室一間20多平方米的房子出租給他人經營。而小區業主認為在購房時已將傳達室分攤入所購房屋的建筑面積，對傳達室擁有所有權，物業管理公司未經業主同意，擅自將傳達室出租，這侵犯了他們的合法權益，于是跟物業公司發生了糾紛。
案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業管理條例》第
11、
55、66條規定，小區傳達室是共用部分，所有權人是全體業主，如要另作他用，應該由業主大會決定。物業公司只能對傳達室行使管理權，未經業主大會通過就擅自出租，侵犯了業主所有權。業主可要求物業公司停止侵權，賠償損失，并可要求房地產
(2)業主擅自占用共用部位引發的糾紛
典型案例：曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發現樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區未將它規劃為綠化或其他建設用地，可以開辟出來做泊車之用。
于是，曾先生未經開發商和物業管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。開發商和物業管理公司知道后，限定曾先生在一周內把車棚拆掉，
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否則雇請民工將車棚強行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費用。
對開發商和物業管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執行，而且還辯稱說，小區空地使用權屬于全體小區住戶，他作為小區住戶之一也占有一份，有權使用空地。小區不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。
為此，曾先生與開發商及物業管理公司發生糾紛，至今還沒有解決。
案例解析：按照建設部頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第3條對共用部位的解釋，小區內的空地屬于住宅共用部位。小區內空地的使用權屬于小區全體業主共同所有，業主可以對小區內的空地合理行使使用權，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用;按照《物業管理條例》第
7、51條規定，小區的空地使用權歸全體業主享有，個體業主占用空地應該征得業主委員會的同意;按照《物業管理條理》第1條規定，物業管理公司對曾先生的行為應該履行制止的職責和向有關行政管理部門報告的義務。
按照《物權法》第70-7
3、76條規定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業主的權利。
《物權法》第71條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
6、業主擅自改變房屋的使用性質引發的糾紛
相關法律法規：《物權法》第七十七條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意
《物權法》第八十四條：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
典型案例：2002年3月，吳先生在某小區買了一套一層三居室商品房，入住后他發現由于小區是新落成的，各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業一個月，小區物業管理企業找上門來了，要求關閉餐館，吳先生覺得他為大家服務，解決大家早餐問題是好事，物業管理不應該干涉，為此發生糾紛。
案例解析：本案的核心是業主是否有權利擅自改變房屋的使用性質。
根據我國《物權法》第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經
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有利害關系的業主同意
及《物權法》第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系的規定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質，吳先生如果確需改變房屋的使用性質，也不得不違反相鄰權，并且應當按照有關規定辦理有關手續。無論是業主還是使用人，都不應當擅自改變房屋在建筑設計規定的用途，如果擅自改變物業的使用性質，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權造成影響。相鄰權是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險的權利;相鄰義務則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險的義務。物業相鄰權的實質在于不得違反全體業主的共同利益，不得將其權利濫用，即對物業產權行使的法律限制。擅自改變物業的使用性質屬于相鄰權所禁止的行為。區分所有權人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據其本來規劃設計的居住、營業或者其它特定的用途來使用，否則構成不當使用。
7、特殊侵權行為引發的物業糾紛 相關法律法規：《民法通則》第123條：
從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任;如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。
《物業管理條例》第三十六條：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《物業管理條例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
【案例】孫某(男，10歲)在家里玩耍是發現陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業管理公司和電力公司共同承擔賠償責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發前天晚上有7級大風，大風將高壓線刮斷，導致損害事故的發生。
審理結果：電力公司負80%的責任，物業公司負20%的責任
案例解析：根據《物業管理條例》等法律法規的規定，高壓電線的維修養護責任是由電力公司承擔的，電力公司具有維修養護高壓電線的責任，應當嚴格依照《電力設施保護條例》
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及其《實施細則》的規定，采取有力的措施保障電力設施的安全，在大風過后應當采取措施消除危險?！段飿I管理條例》第52條第1款規定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。”電力公司未能及時檢修刮斷的電力設施，主觀上有過錯，應當承擔損害賠償責任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任;如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔民事責任。”本案中孫某并非故意觸電，電力公司不具有免責條件，應當依法承擔法律責任。
此外，物業公司負有物業小區安全保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，但本案中，物業公司卻沒有盡到注意告知義務，故應當承擔一定的責任。
風險防范：盡管《物業管理條例》第52條規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。但是物業公司負有物業小區安全保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，因此物業公司要想規避此類風險的發生，就應對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關管線和設施設備在物業小區內存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務并作出必要的安全警示標志。
8、在物業管理中未盡到注意告知警示義務而引發的物業糾紛
相關法律法規：《物業管理條例》第三十六條：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。
(1)典型案例：上消防逃生門物業管理存隱患擔責三成
高某去年租用上海市青浦區佳樂苑小區的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當時上樓的通道暢通無阻，沒有發現有什么阻擋。下午5點多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫院，經過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫生實在無法下針只好作了消毒處理。經過檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標志，晚上時不知被誰關上了，高某沒發現就一頭撞了上去。
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第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業交涉，但物業公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應當賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業公司起訴到了上海市青浦區人民法院。
法院判決：小區物業承擔30%的責任。
案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當，且其為成年人應當對自己的活動范圍負注意義務，對損害后果的發生負主要過錯責任;但物業公司負有對管理小區內的安全保障義務，應及時發現物業管理小區內的安全隱患并作出相應的警示注意義務，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業公司沒有對其作警示標志，因此應承擔一定的責任。
(2)典型案例：物業公司盡到了注意告知義務無責任
2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結冰,趙小姐上班時經過不慎滑到,導致右手骨折,事發后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業公司要求賠償。而物業公司認為，根據租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應走人行通道而不應該乘載貨電梯，而且，事發當天物業管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業管理認為趙小姐跌傷是其本人過錯造成，應自己承擔后果，故物業管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業公司賠償。
法院判決：物業公司無責任
案例解析：既然所簽定的物業管理合同或相關管理規定已載明電梯的使用性質，再加上當天管理人員現場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業管理人員已盡到了注意告知義務，因此，在這種情況下導致趙小姐摔傷，責任全在趙小姐身上。
(3)典型案例：物業未盡及時注意義務業主人身損害索賠
去年4月，家住盧灣某小區的徐某準備進行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業公司賠償2500余元。
案例解析：如果業主在小區公共區域受到傷害，物業未能及時報警，或者發現異常情況沒有及時注意，導致損害后果產生的，應該承擔相應責任。若因物業的管理未到位，如未及時清理雜物、對公共設備進行修復造成居民人身損害的，物業應該承擔相應責任。
風險防范：為了規避因物業管理人員未盡到注意告知義務而引發的物業糾紛，物業管理
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人員應及時的發現物業管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標志。
9、業主違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛
相關法律法規：《物業管理條例》第四十六條：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
《物業管理條例》第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。 物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：
(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間
(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體
(四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果
(五)其它影響建筑結構和使用安全的行為
本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。
本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。
章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴，物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院，要求章某拆除衛浴設施、恢復原狀，要求物業
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管理企業承擔賠償責任。
審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業管理企業的訴訟請求。
案例解析：
(一)章某的行為違反了有關法律法規的規定?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;第三十八條還規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。
(二)章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。
(三)關于物業管理企業的責任?！段飿I管理條例》第四十六條第一款規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”第五十三條第二款規定：“物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。”這是為物業管理企業設定的一項義務。本案中，如果物業管理企業沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第四十二條也規定：“物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款。”同時，《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”因此，問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題。通常來說，如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任;相反，如果物業管理企業根據物業服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的，因而物業管理企業不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業管理企業則應當承擔責任。
風險防范：規避裝修糾紛的關鍵是，物業管理人員應嚴格按照《物業管理條例》和《住
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宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。
10、小區內發生的人身損害賠償糾紛
相關法律法規：《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《物業管理條例》第四十七條：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
《民法通則》第一百三十一條：受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。
最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》
第九條： 雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任;雇員因故意或者重大過失致人損害的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。雇主承擔連帶賠償責任的，可以向雇員追償。
前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權或者指示范圍內的生產經營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超出授權范圍，但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的，應當認定為“從事雇傭活動”。
《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。
《民法通則》第一百二十六條：
建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。
《物業管理條例》第二條：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由
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業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
《城市新建小區管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區管理(以下簡稱小區管理)，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。
(1)保安未盡安全保障義務引發的物業糾紛
典型案例：小區居民家中被砍傷 物業公司未盡責被判賠償
日前，洛陽市老城區法院依法審結一起因物業公司未盡到應盡的安全保障義務，造成業主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業公司承擔張某人身損害損失40%的補充賠償責任，賠償張某4萬余元。
2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產開發有限公司購買了一套位于本市某小區內的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區，并與被告簽訂了物業管理公共契約。其中約定，被告在管理中負有“在公安機關的指導下管理日常治安工作，安排管理人員對本區進行日常巡視”的義務。此后，原告按約每月交納物業管理費，被告將其物業管理中的治安工作委托保安公司管理。
2004年8月15日凌晨2時許，一犯罪嫌疑人潛入該小區，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現場(該案至今未破)。案發后調查發現，該小區大門口設有門崗，一天24小時值班，但對出入人員無登記，無日常24小時巡邏。案發前后，被告正將該小區的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。經洛陽市第一人民醫院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側氣胸、左側喉區神經損傷，構成9級傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫療費3.3萬余元。
2004年11月19日，原告以被告物業管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機為由，向洛陽市老城區法院提起訴訟，要求被告賠償其醫療費、交通費、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計10萬余元。法院審理后，依據我國《民法通則》等有關規定，于近日作出上述判決。
案例解析：物業公司應承擔補充賠償責任
最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，從
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事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者是其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予以支持。因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業管理合同關系。原告按約定向被告交納了物業管理費，被告即負有管理小區日常治安工作，有效防止和制止在小區內侵害小區居民人身、財產行為的義務。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內的安全保障義務，對此，被告存在一定過錯，法院判決其承擔張某人身損害損失40%的補充賠償責任是適宜的。
(2)保安致人損害的物業糾紛
典型案例：某物業公司在某小區門口設有保安員執勤，負責對進入小區的人和車輛進行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準備進入小區回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區的相關手續后，方可進入小區。為此，雙方產生爭執。楊某的丈夫焦某下車與保安員發生互毆。爾后，其子又用電話聯系他人進入小區，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經反應，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業公司要求賠償醫藥費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、營養費、鑒定費、精神損失費等共計5.3萬余元。
法院判決：經審理法院認為，公民的身體健康權受法律保護。原告駕車進入被告管理的居民小區時與被告的值勤保安因車輛出入證問題產生爭執，雙方本應克制自己的情緒，從維護小區管理秩序出發，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打，造成原告受傷。雙方均負有一定過錯，應各自承擔相應責任。被告與實施侵害的保安員系雇傭關系，保安人員在從事雇傭活動中致人損害，理應由被告賠償給原告因此造成的合理經濟損失。最后，法院判決某物業公司賠償原告經濟損失人民幣6100元。
案例解析：本案是一起因物業管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區居民，被告則是管理小區的物業公司。值得注意的是，這起案件的直接當事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認為，值勤保安在從事雇傭活動中致使原告人身損害，被告應承擔經濟損失。依據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任。
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雇主在這里所承擔的是雇主替代責任。雇主替代責任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權利時所應當承擔的民事責任。本案中，值勤保安對進出小區的車輛和人員進行管理是在履行其雇主——某物業公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責時，與原告發生爭執從而導致斗毆。依照最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權或者指示范圍內的生產經營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超出授權范圍，但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的，應當認定為“從事雇傭活動”。所以，應認定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動中致人損害，其雇主——某物業公司仍應承擔賠償責任。
但同時，小區某物業公司是受小區業主的委托對小區進行管理，原告作為小區一名居民有服從小區管理的義務。但原告沒有履行其義務，而與值勤保安爭執斗毆。因此，原告同樣是有過錯的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。
(3)小區共用設施傷人賠償糾紛
典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬(化名)與媽媽一起在小區休閑廣場上玩耍。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發后，小鵬的父母多次與小區開發商和物業公司交涉。但對方認為小鵬受傷是由于父母看護不力，他們不應承擔責任。隨后，小鵬的父母將物業公司和開發商告到法院，索賠醫藥費、精神撫慰金計1.4萬余元。庭審中，被告物業公司和開發商都表示不愿賠償。
法院判決：物業公司賠償小鵬7200余元。
案例解析：《物業管理條例》規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，同時建設部《城市新建小區管理辦法》規定，物業公司對小區的管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環保容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。因此，物業公司對物業小區內的共用設施負有管理、維護義務，對于因共用設施存在安全隱患致使他人受傷的，物業公司應當承擔損害賠償責任。而物業小區休閑廣場上的石桌作為共用設施，可見物業公司對休閑廣場上的石桌負有管理、維護義務。另根據《民法通則》規定，
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建筑物或其他設施發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。本案中，物業管理公司未能提供足夠證據證明其已盡到了管理、維修義務對損害的發生并沒有過錯，故應對小鵬的受傷承擔賠償責任。同時，小鵬的母親未盡好足夠的監護義務，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應減輕物業公司的部分賠償責任。因此，法院判決物業公司賠償小鵬7200余元。
相關法律知識：“安全保障義務”有法律依據[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，比較集中地體現了侵權責任法的主要原則。其中與物業管理行業關系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”通俗地說就是，經營者或者社會活動組織者，對他的顧客或者活動參加者負有合理限度的安全保障義務，未履行這個義務，致使他人受到人身損害的，要承擔賠償的責任。法條中雖未明確列舉物業管理，但從法理上看，從事物業管理活動應包括在“等經營活動”之中，物業管理公司要對它的顧客一一業主和使用人承擔安全保障義務，應當足毫無疑義的。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業管理人的安全保障義務主要體現在三個方面：設施設備的安全保障責任、管理服務的安全保障責任、預防和制止第三人侵權的安全保障責任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 設施設備：安全可靠無隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]
每個住宅小區中都會有許多設施設備，如交通設施、供水供電供氣設施、安保設施、排污設施、娛樂設施等，物業公司作為管理人，有義務保障這些設施的完好，不使其對業主和使用人造成人身損害。如果設施設備未達到安全要求，導致使用人受損的，受損人有權向物業管理人索賠。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業管理中，來自設施設備的風險相當多，僅小區游泳池，就存在水質是否達標、是否按標準配備了救生設備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設置了安全告示等，其中一項欠缺，就可能構成“未盡設施設備的安全保障義務”。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護欄時失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫療費用近三萬元，后女孩向物業公司索賠26萬余元。物業公司認為，
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安裝護欄足為了保護綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應該去攀爬護欄，家長也未盡到監護責任，物業公司對此傷害后果沒有責任。法院最終認定：該小區物業公司設置鋼筋護欄時應當考慮到兒童的安全，護欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應對此人身傷害事故承擔部分責任，判決物業公司賠償醫療費用1萬元。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 這個案例啟示我們，對小區內的一切設施設備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內，不僅要考慮正常使用狀態下會不會發生傷害，還要考慮到非正常使用狀態下，甚至“萬一”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時觸電。這種心思，就是物業管理人應有的安全意識。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 服務管理：細致周到無過失[Fr:http://www.Pmedu.net]
物業公司的服務管理，包括對業主的服務及對房屋、設施及小區秩序的管理。服務管理不到位，沒有盡到職責，造成業主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務”，應當承擔民事賠償責任。東?；▓@業主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區，物業管理人員未能覺察，顯然在履行職責上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔賠償責任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進出小區，作案時間長達10多個小時，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區保安都未有絲毫警覺。這種情況下，物業公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務，恐怕說不過去。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責任范圍很廣：對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修地點設置標志、投放消殺藥劑前的預告警示、對業主求助時的迅速處理等，都是物業公司最常見的安全保障工作內容。2001年3月，上海復興新苑小區業主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運送垃圾的小門進入小區，而該門在晚上是應當上鎖的，那晚卻沒有關。這成為物業公司未履行職責的主要依據。因此法院判物業公司賠償4萬元。這個案例警示我們，物業管理工作不允許百密一疏，任何時間、任何行為都要經得起檢驗，這是一個很高的要求。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業主被殺害這樣的惡性事故出現的概率固然很低，但小的傷害事故隨時都有可能發生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設施殘損致人傷害等等，都是物業管理中每天都需要警惕的風險。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構筑物因維護、管理瑕疵致人損害
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的;(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的;(三)樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區里發生，物業公司作為管理人責無旁貸。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業管理人組織的大型社區活動越來越多，體育比賽、商業促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區氣氛，但造成人身意外傷害的風險也大大增加。作為社區活動的組織者，物業公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權：及時果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]
對于來自第三人的人身傷害行為，物業公司有防范和制止的義務?！段飿I管理條例》第47條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”這里把物業公司制止第三人侵權的安全保障義務，概括歸納為“兩協助兩及時”。“兩協助”足“協助防范、協助救助”;“兩及時”是“及時制止、及時報告”。我們知道，物業公司作為一個企業，本身并不具備執法的權力，它只能在合理限度范圍內承擔安全保障義務。“預防、制止(應急)、報告、救助”這四個方面，就是物業公司合理限度范圍內的責任。比如，物業公司在小區內接到“有人行兇”的報警，應該立即派保安人員趕赴現場，在保護自身安全的前提下，采取制止措施，同時向公安機關報告。如已發生人員傷亡，應立即聯系急救站，協助救治傷員。在警方到達后，協助工作，配合調查。做到這些，就履行了制止侵權的安全保障義務。如果物業公司沒有做到“兩協助兩及時”，都會構成不作為，受害者有權要求物業公司承擔賠償責任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：
一、新《物業管理條例》解讀
1、街道辦新增為成立業主大會指導部門
修改條文：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”
解讀：這項修改將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的
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指導部門，是把現實中的做法固定化。
2、業主共同決定七種事項
修改條文：“第十一條下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業;(5)籌集和使用專項維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
解讀：此次修改將舊《條例》中由業主共同決定的六種事項，改成了和《物權法》一樣的七種事項。
3、改建、重建建筑物程序更嚴格
修改內容：“業主大會決定本條例第十一條第5項和第6項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”
解讀：對于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項新增事項，《決定》規定了更加嚴格的程序。此外，選聘和解聘物業服務企業現在只要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意就可以了，而修改之前，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
4、業主可向法院申請撤銷侵權決定
修改條文：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
解讀：由于規定了業主大會或者業主委員會作出的決定對業主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業主的權益，《決定》賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權力。
5、業委會決定違法街道辦有權撤銷
修改條文：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”
解讀：修改賦予了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業主大會、業主委
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員會作出的決定違反法律、法規的，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主的權利。
6、物業由管理者變成“服務員”
根據《物權法》的有關規定，《決定》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。
解讀：雖然只是變了幾個字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業公司的定位，就是為業主服務的。
二、《物權法》與《中華人民共和國物業管理條例》的對比分析
1、《物權法》首先對業主、業主委員會的合法權益進行了保護。
首次明確以國家法律的形式，提出了業主的建筑物區分所有權與共有物權概念?！段餀喾ā返谄呤畻l
業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。換句話說，物業管理區域內，除專有物權以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區綠化帶等等都應當屬于業主共有的物權。業主們打開家門，直到小區紅線以內的非專有部分，未經特殊說明，都屬于業主共有部分。共有物權的概念之所以重要，是因為這是業主、業主大會、業主委員會一切權利、義務關系的物質基礎。業主大會、業主委員會存在的物質基礎就在于，業主們要聯合起來，就大家共同擁有、使用的共有部分進行管理、處分與協調，使共有部分處于良好的狀態，營造一個和諧、寧靜的家園。而物業服務機構所服務的也正是這一部分，因為對于業主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經允許，是不能夠隨便進入的。由此，物業服務機構的職責也就非常明晰了，協助業主全體，使建筑區劃內共有部分處于良好的使用狀態，更加整潔、美觀。
《物權法》對于共有物權的內容也作了解釋說明：第七十三條
建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。對比《條例》，有了實質性飛躍，《條例》中沒有共有物權的概念，提及業主共有物權的相關規定只有第六條第七款
業主在物業管理活動中，享有下列權利：對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。應當說，物權法比《條例》有了質的飛躍，難怪業主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。
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《物權法》明確了建筑區劃內，國有土地的使用權屬于全體業主共有。第一百四十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。業主全體購買了建設單位的商品房，因此建筑區劃內國有土地使用權自然一并轉讓給了全體業主。但是，據我們調查，目前絕大多數建設單位在將小區業主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權轉移到業主手中，而且繼續持有《國有土地使用權證》，因此，違反了《物權法》的規定。由此可見，在《物權法》實施以后，將掀起一輪國有土地使用權的轉讓爭議熱潮。
很多業主經常會抱怨，自己購買房產的時候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會變成鋼筋水泥的叢林。一些開發商經常通過先宣傳綠地面積，作為賣點，當業主們購房入住之后，再將綠地變為樓房，繼續牟利，嚴重損害了業主的合法權益。于是在房地產市場的供需兩端，形成了需求方——業主們的權益無影無蹤，供給方——發展商的利益無窮無盡這種奇觀。對于這種現象，《物權法》也作了相應規定。
第一百三十六條
新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。我們看到，公共綠地作為原有業主們已設立的用益物權，是不能被損害的。因此，建設單位再想通過隱瞞規劃實現提高房價的做法，是要承擔法律責任的。
2、明確了業主、業主大會、業主委員會與物業服務機構之間的地位問題。
在很多小區的實踐中，不少業主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個別社區業主與物業服務機構之間的矛盾甚至非常尖銳。業主們請物業服務機構辦事很困難，主人翁地位根本沒有得到體現。物權法對此作了規定?！段餀喾ā返谄呤l業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
這三條的意義在于明確了業主與物業服務機構之間的法律地位、經濟地位問題。業主是共有物權的所有人，業主全體為了更好的、更職業化的管理好自己的共有物權，邀請物業服務機構前來協助，這與我們普通居民請家政服務人員操持家務是一樣的道理。只不過家政協助管理專有物權，而物業服務機構協助管理共有物權而已。業主全體有權利更換物業服務機構，并且，物業服務機構的職權、服務質量及收費標準都應當由業主全體根據實際市場情況
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確定。如果明確了這一點，物業服務機構與業主之間的關系也就非常明確了。業主是主人，物業服務機構是專業化服務機構。對比《條例》中的如下規定，第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業?？梢钥闯鑫餀喾ǜ用魑藰I主與物業服務機構之間的權利義務關系。在物權法中這些內容比《條例》進了一大步。在物權法中，始終是物業服務，而不是物業管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請審議時，也始終使用的是物業服務，這說明，國家最高立法機構是明晰的，在業主與物業服務之間，業主是首要的。管理與服務，表面上看是用詞不同而已，實質上看，《物權法》在業主與物業服務機構之間的關系上，確立了業主的主導地位。當然，并不是說物業服務機構就是不重要。事實上，物業服務機構有一支專業化的隊伍，他們提供物業服務比業主自行管理要更加高效，更加熟練。業主自行管理屬于業余水平，物業服務機構屬于專業水平。業主與物業服務機構之間必須要爭取雙贏的局面。物業服務好了，業主們愿意支付更高的物業服務費用，物業服務機構才能夠提高收益。物業服務的質量提高了，業主們的家園也才更有價值。
3、對業主委員會的地位有了進一步明確，業主委員會成立的要件作了規定。 《物權法》第七十八條
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。而目前實施的《條例》第十二條規定業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，而沒有說業主委員會的決定對全體業主具有約束力，僅僅多了7個字，但這7個字，字字千金，解決了業主委員會多年來無人理睬的尷尬境地。業主有權選舉業主委員會，但是在一般情況下，不能拒絕業主委員會作出的決定。業主可以由于種種原因不參加業主委員會的活動，但是，業主委員會的決定必須遵守，這樣才會有更多的業主積極參與業主委員會的工作，也才會有更多的業主積極參與城市社區的建設。關于業主委員會與房地產行政主管部門的關系，《物權法》與條例相比，也有了明顯不同?！稐l例》第十九條規定業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。換句話說，房地產主管部門有權撤銷業主委員會的決定，但是從《物權法》來看，房地產行政主管部門已經無權撤銷業主委員會的決定，只有人民法院才能有權撤銷業主委員會的決定。這就更加規范了業主委員會與政府職能部門之間的關系?！段餀喾ā返谄呤鍡l業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
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由此看來，業主委員會是業主自治管理組織，依據國家的法律、法規的規定，一是基于業主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導下和經一定的程序而成立.只要業主委員會按照法定的程序和要求召開業主大會，選舉產生業主委員會之時即為合法成立;三是業主委員會的權利來源于業主共同的真實意愿，而非政府主管部門的批準，業主委員會沒有上級領導機關，只是在業務上接受有關部門的“指導”。地方人民政府相關部門“備案”與“指導”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責，不影響業主委員會的成立，備案也不是業主委員會成立或履行法定職責的必要條件。房地產行政主管部門不是業主委員會的領導機關，因此，業主委員會做出的決定，只要符合國家的法律規定，無需地方相關部門的審批。只有人民法院在業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，才能夠依法撤銷。
從《物權法》中，我們看到，城市居民委員會對業主委員會不再具有指導與監督的權力。而《條例》第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。由于居委會不是地方人民政府相關部門，因此不再具有對業委會的“指導”與“監督”權力，業主委員會也無必要向居委會告知所有決定。
4、《物權法》保護了物業服務機構的合法權利，對于物業服務機構來說，最為敏感的問題就是物業服務費用的收取，在小區中物業機構與業主之間糾紛最多的利益關系最為直接的就是某些業主因為對物業服務機構的質量不滿意，而拒絕交納物業服務費用。
第七十二條
業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。根據此條，只要是業主委員會或業主大會決定選聘的物業服務機構，協商確定的物業服務收費標準，個別業主是不能因為個人對物業服務機構不滿而拒絕交納物業服務費用的。第八十三條有如下內容業主大會和業主委員會，對拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規定了業主委員會有協助物業服務機構追索物業服務費用的權力與義務。而在《條例》中的規定如下第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴，顯然《物權法》更明確。
5、《物權法》同時也保護了房地產開發企業的合法權益。
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建筑區劃內，停車位的歸屬問題，向來是爭論的焦點之一。絕大多數業主認為停車位屬于業主共有，理由主要有三：1)停車位屬于小區配套設施，公共配套設施，根據《物權法》第七十三條，理應屬于全體業共有。2)建停車位所使用的土地，其國有土地使用權屬于全體業主共有，而建設停車位的相關成本已經計入房價當中，因此車位實際上是使用業主的錢在業主的土地上建設而成3)業主在購買房產時，有公共停車位是影響購買行為的重要決策依據，如果建設單位將車位出售給他人，業主將無處停放車輛。
建設單位則認為
停車位可以出售的理由主要有二，1)車位的出售，按照市場機制進行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2)停車位單位面積的建設成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業主共有，那么開發商在規劃時會盡量減少停車位的建設，最終將會造成業主的不便。
《物權法》第七十四條規定
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。說明開發商是可以出售規劃停車位的。
三、對《物權法》第六章業主的建筑物區分所有權的解讀
1、什么是業主的建筑物區分所有權?
建筑物區分所有權是指多人區分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨的所有權，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權?！段餀喾ā吩谖覈?，第一次以國家法律的形式提出了業主的建筑物區分所有權，并進行了規范。業主的建筑物區分所有權從原來的共同共有發展而來，處分共同共有的財產必須征得全部共有人的同意。但在現代城市中，高層住宅往往有數百甚至上千戶，對于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權決策模式，難以適應形勢需要。因此將連為一體的建筑物區分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業主獨享，共有部分由業主共享，實行民主決策機制對共有部分進行處置是非常必要的。
2、什么是業主的專有物權?
專有物權是業主的建筑物區分所有權中的專有部分，指構造上能夠獨立區分，具有排他性且可獨立使用的作為區分所有權的建筑物部分。通俗地說，指能夠作為獨立標的物進行交易的單位，對于一般業主來說主要是指開門以內的套內面積。由于物業的不可分割性，業主在行使形式專有物權時，可能對他人的專有物權造成損害。根據《物權法》第七十條之規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。因此，專有物權應當包括兩部分住宅及經營性用房。而車庫、車位、會所等等沒有明確能否構成專有物權。正因為如此，
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車庫、車位及會所能否出售，如果出售這些物業的權利人在沒有其他專有物權的情況下能否成為業主，也存在疑問，這需要進一步的司法解釋。
3、業主是否可以對專有部分任意處置?
(1)業主行使專有物權時不能對其他業主造成損害。由于不同業主房屋毗連在一起的特性，當某一業主在行使其專有物權時，可能對其他業主的專有物權產生影響。因此，七十一條明確規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
(2)業主行使專有物權時，不能隨意更改專有物權的用途。七十七條規定業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
4、什么是業主的共有物權?
嚴格來說，是指區分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物?！段餀喾ā返谄呤龡l對共有物權的內容進行了規范。“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”確立了建筑區域內的一般性原則。這個兜底性條款確立了公共場所的歸屬。另外，根據《物權法》第一百四十七條
建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此，建筑區劃內，國有土地使用權也屬于全體業主共有。
總體來看：道路、綠地、物業服務用房、國有土地使用權明確為業主共有。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
會所、架空層、人防工程等等是否為業主共有依然未明確，在司法實踐中可能會造成爭議。
5、業主對于共有物權的權利有哪些?
(1)業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利(七十條) (2)業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利(七十二條)
(3)建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要(七十四條) (4)業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業服務企業
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要接受業主的監督(八十一條、八十二條)
(5)業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
(6)維修資金屬于業主共有，第七十九條
建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有，經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
6、業主對于共有物權要承擔什么義務?
(1)業主要承擔共有物權產生的費用，這是業主對共有部分承擔義務中最為關鍵的要求，業主不能拒絕繳納合理的物業服務費用，當建筑物需要維修時，當共有部分需要修繕時，業主不能拒絕其應當承擔的部分費用。八十條規定建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
(2)業主必須要服從業主大會與業主委員會就共有部分所做出的決定。七十八條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
(3)業主在行使、利用共有部分時，要遵守相關規定。第八十三條規定業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
7、業主對共有部分的權利義務關系是否“對等”?
業主對于共有物權可以放棄權利，但不能拒絕義務，這是業主委員會、業主大會權利的基本原則，同時也是業主共同管理小區的基本原則。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務
(七十二條)。業主大會類似于股份公司的股東大會，只要是業主，就是業主大會的當然成員，業主可以不參加表決，但業主不能以不參加業主大會為名，不履行義務。這就如同股東可以不參加股東大會表決，但不能不服從股東大會的決議一樣，不能以未參加股東大會，就否認自己作為股東的義務。
8、車庫、車位歸誰所有?
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(1)首先滿足業主需要不是一個準確的法律概念。有優先購買權還是優先使用權?從第一款來看，肯定是指優先使用權，第二款中的當事人并不排除非業主和開發商。但是，業主可以起訴開發商，保證優先使用權。這里需要提醒大家注意的是，根據第七十條僅僅擁有車位的權利人，并不是業主。
(2)建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。規劃車位是為專用部分配套服務的，二者相輔相成，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，等于默認開發商首先享有所有權。另外，這里當事人約定有兩個層次，是開發商與業主全體約定還是業主之間進行約定。
(3)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這些車位的分配機制尚有待研究，是業主委員會分配與管理，還是由物業服務機構管理未明確。
9、業主實現共有物權的形式?
業主大會與業主委員會是業主全體的代表，業主全體通過業主大會或者業主委員會實現對共有部分的所有權及一切派生的權利?！段餀喾ā返谄呤鍡l規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
10、業主共同決定的事項是什么，如何做出決定?
《物權法》第七十六條確立了業主全體共同決策的的基本內容、程序與標準。應由業主共同決定的事項包括：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
可以看出，國家立法機構對于業主全體做出決策是極為慎重的，其中第
五、第六兩項充分保護了每一個業主的權利，但是也應當看到要做出第
五、第六項決定實行的是面積與人數的雙重表決標準，因此實施的難度非常之大。
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11、業主委員會的成立及其與政府部門的關系如何?
業主委員會是基于業主的共同意志成立，其行使權利的基礎是全體業主的授權，而并非政府機關。第七十五條
業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。對比目前實施的《中華人民共和國物業管理條例》來說是一個巨大進步。業主委員會的日常工作顯然沒有必要事事向居民委員會告知。而根據《條例》住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。同時排除了《條例》中房管局、街道、居委會撤銷業委會決定的做法?！段餀喾ā分灰幎艘环N撤銷業主委員會決定的作法，第七十八條規定
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業主委員會侵害業主合法權益的決定，其他決定或其他部門是無權撤銷業主委員會決定的。第七十八條
12、共有部分的維修費用如何稱呼?
業主共有部分維修費用的稱呼，長期以來沒有統一，有稱為專項維修基金的、稱為維修基金的等等，物權法同意了稱謂。第七十九條規定
建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。因此，《物權法》為物業維修的費用統一定名為維修資金，并歸全體業主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實踐完善提供了法律依據。
第二篇：醫療糾紛典型案例法律解析
醫療糾紛—名家剖析
在醫學的發展過程中，如果忽視醫學的人文底蘊，忽視了醫學發展的價值理性，病人就只能被看做是“出故障的軀殼”或者“等待修理的生命機器”。然而，醫學研究和作用的對象是作為“權利主體”的人，有生命權、健康權、有人性的尊嚴，是處于復雜的社會關系中、有一定文化背景、受法律保護的人。醫學技術或者醫療行為不能損害人性尊嚴和生命權利。不能造成人類發展的困境。
法律和道德無疑成為規制醫學技術和醫療行為的規范。技術理性的發展客觀上要求價值理性的介入，法律和道德不再是科學技術的旁觀者，它總是積極的介入科學技術的研究和應用之中，法制作為一種價值理性，所蘊含的對人的生存狀態、自由、權利、尊嚴和價值的關懷和尊重，就構成對科學技術的非理性、非人道利益的抑制。它要求醫學不僅要關心人軀體的健康，更應當重視人的生命質量和生命的權利。因而，醫學承載著法律、道德等人文價值因素，如果脫離人的價值和尊嚴造成傷害，這種技術的發展就不能被人類所接受。
“當醫生就意味著一只腳踏進醫院，一只腳踏進法院”
從上個世紀末以來，我國醫患關系發生了劇烈變化，當下醫療糾紛不斷增加，醫患沖突愈演愈烈的，醫生執業環境似乎有持續惡化的趨勢。在醫患關系緊張的當前，許多醫生感到執業中的人身安全和人格尊嚴得不到保障。醫生似乎成為一個“高風險”的職業。 在醫療活動中醫患雙方的目標應該是共同的、一致的，都是以治療疾病，恢復健康為目的。醫患雙方為了與疾病抗爭而結成共同的戰友。醫生根據患者的病情，憑借自己的醫術醫治疾病，減輕患者的傷痛，恢復其身體的康健?；颊叩哪繕艘彩侨绱?，因而應信任和配合醫生的醫療，雙方共同追求健康和提升生命質量的目標。
然而，現實中醫患關系卻凸顯了緊張和矛盾、甚至對立沖突釀成血案的事情屢見不鮮。醫療資源的不均衡，看病難、看病貴、掛號難催生了托關系、走后門，送紅包、吃回扣，這都成了公開的秘密，而且有愈演愈烈之勢。 社會信任的缺失產生醫患溝通障礙，使得在許多患者的眼中純潔的“白衣天使”變成了唯利是圖、見錢眼開、乘人之危、借機敲詐的“白眼狼”?；颊卟恍湃吾t生，醫生戒備患者，導致醫療環境惡化，醫患糾紛頻發。醫患關系由應該鐵板一塊的“目標共同體”似乎演化成了互相猜忌和防范的“冤家對頭”。
醫療事故，是指醫療機構及其醫務人員在醫療活動中違反醫療衛生管理法律、行政法規、行政規章、診療護理規范、常規、過失造成患者人身損害的事實。 醫療主觀的過錯是指醫療主觀上的過失，即醫療機構及其醫務人員在診療過程中存在疏忽大意或者過于自信的主觀過錯。
同意書是一種合同，也可以看成是一種授權書，或者是病歷記錄。同意書主要意義在于醫方向患方履行告知義務
患者知情同意和醫院告知義務向來是討論的熱點。 醫患關系是一種合同關系，醫療行為應尊重患者的意志。
醫方有告知的義務，患者有知情同意權.患者有權通過合理的方式參與有關其醫療的決定，如果沒有病人或者其合法代表基于充分理解和自愿的統一，不能對病人采取任何的診療措施。
醫院應審慎履行告知的義務：
1、必須確?；颊叩闹橥鈾?/p>
2、避免不計后果的發生(根據不同情況、選擇適當的方式和合適的時機，暫緩告知、委婉的告知、危重情況下先告訴家屬等)
3、注意說話的方式和態度
4、注意保護患者的隱私權
參考內容
醫患關系的現狀和重要性
目前的醫生和患者之間缺乏良好的溝通?；颊叽蟛糠终J為，醫患之間的溝通一般或基本上沒有溝通;醫護人員大部分認為，醫患之間的溝通一般或基本上沒有溝通。這在一定程度上說明醫患之間缺乏基本的信任，醫護人員未很好履行告知照顧義務，歸結為雙方信任度降低的主要原因。不論是患者還是醫護人員都不同程度的認為醫患關系不和諧。
不太和諧的醫患關系主要表現在以下幾個方面：一是醫患互不信任。不太和諧的醫患關系主要表現在以下幾個方面：度增加，醫患沖突時有發生，醫療糾紛呈逐年上升趨勢;度增加，醫患沖突時有發生，醫療糾紛呈逐年上升趨勢;二是醫療糾紛以醫療過失為主轉變為非醫療過失為主;糾紛以醫療過失為主轉變為非醫療過失為主;三是糾紛處理難度越來越大，處理方式正以行政裁決為主體轉變為以法律訴訟為主體;來越大，處理方式正以行政裁決為主體轉變為以法律訴訟為主體;四是醫患糾紛處置稍有不慎即可引發較大的社會矛盾，四是醫患糾紛處置稍有不慎即可引發較大的社會矛盾，造成嚴重社會影響，會影響，制造不穩定因素
醫患關系的實質是“利益共同體”。因為“醫”和“患”不僅有著“戰勝病魔、早日康復”的共同目標，而且戰勝病魔既要靠醫生精湛的醫術，又要靠患者戰勝疾病的信心和積極配合。對抗疾病是醫患雙方的共同責任，只有醫患雙方共同配合，積極治療，才能求得比較好的治療效果。醫患雙方在抵御和治療疾病的過程中都處于關鍵位置，患者康復的愿望要通過醫方去實現，醫方也在診療疾病的過程中加深對醫學科學的理解和認識，提升診療技能。在疾病面前，醫患雙方是同盟軍和統一戰線，醫患雙方要相互鼓勵，共同戰勝疾病。 維護醫患這對利益共同體的良好關系，需要醫患雙方的共同努力。一則有趣的民間傳說可作為注腳。唐朝藥王孫思邈外出采藥，遇一只母虎張口攔路，隨從以為虎欲噬人而逃，孫思邈卻看出虎有難言之疾。原來這母虎被一長骨卡住了喉嚨，是來攔路求醫。孫思邈為其將異物取出，虎欣然離去。數日后孫思邈在返程中途經此地，那虎偕虎崽恭候路旁向他致意。這個故事起碼說明了兩個道理：第一，即使是吃人的猛虎患病，醫生也應本著仁義之心為它治療，何況生了病的人呢;第二，即使是吃人的猛虎對于為它解除病痛的醫生也懷有感恩之心，有禮貌地回應。從某種意義上說，相互尊重、相互配合、相互依存正是醫患關系的最基本特點
影響醫患關系的因素
1.政府方面
政府在衛生經費上的投入不足，政府在衛生經費上的投入不足，經費在國家財政支出所占比例遠遠低于發達國家和世界平均水平，2007年我國政府預算支出占衛遠遠低于發達國家和世界平均水平，2007年我國政府預算支出占衛生總費用的比重為20.3%，世界平均水平是61.8%，發達國家達到生總費用的比重為2%，世界平均水平是61.8%社會法制不健全，目前維護患者和醫生權利義務和在醫療事73%[3]。社會法制不健全，目前維護患者和醫生權利義務和在醫療事故鑒定和處理辦法上長期缺少權威性法律法規社會衛生保障制度的不健全、不健全、不完善和醫療衛生行政管理體制和社會調節機制相對落后也是政府方面原因一個體現。也是政府方面原因一個體現。
2、醫院方面 在當前市場經濟條件下，少數醫院自身管理不嚴，在當前市場經濟條件下，少數醫院自身管理不嚴，服務意識淡經濟效益至上，辦院宗旨偏離，于是“開單提成”漠，經濟效益至上，辦院宗旨偏離，于是“開單提成”、“藥品回等怪象屢禁不止，加重了患者負擔，惡化了醫患關系，扣”等怪象屢禁不止，加重了患者負擔，惡化了醫患關系，最終影響整體社會關系的和諧。同時，個別醫務人員醫德醫風、響整體社會關系的和諧。同時，個別醫務人員醫德醫風、醫療質量和醫療思維模式方面的原因，也導致患者對醫院和醫務人員的信任和醫療思維模式方面的原因，度降低，醫患雙方溝通上的缺乏，從而影響醫患關系的良性發展。度降低，醫患雙方溝通上的缺乏，從而影響醫患關系的良性發展。
3.患者方面
隨著人們物質和文化生活水平的不斷提高，隨著人們物質和文化生活水平的不斷提高，患者對自身健康狀況的關注度不斷增加，同時對提供服務方————醫院和醫務人員的醫況的關注度不斷增加，同時對提供服務方——醫院和醫務人員的醫療技術、服務水平和醫療環境等方面的要求和期望值越來越高。療技術、服務水平和醫療環境等方面的要求和期望值越來越高。
患者對醫療活動的認知存在誤區：患者對醫學和疾病規最后，患者對醫療活動的認知存在誤區：律缺少理性認識;患者對醫院性質、收費標準認識不夠。律缺少理性認識;患者對醫院性質、收費標準認識不夠。甚至有患者在產生矛盾后無理取鬧，產生“醫鬧”者在產生矛盾后無理取鬧，產生“醫鬧”這一特殊現象
4.媒體方面
其有個別媒體為制造轟動效應吸引讀者眼球，效應、次，有個別媒體為制造轟動效應、吸引讀者眼球，在報道中有斷章取義、夸大其詞、有意炒作之嫌，取義、夸大其詞、有意炒作之嫌，有時甚至有意無意地把醫患關系變成了一種“對立”關系，對醫患關系的惡化起了推波助瀾的作用，變成了一種“對立”關系，對醫患關系的惡化起了推波助瀾的作用，并且在客觀上一定程度的轉移了公眾及輿論對醫療保障缺失的問責。
如何有效的防范和減少醫患沖突? 醫患雙方很多時候都是由觀念、理解、看法、角度、態度不同而引發的沖突，如果醫患雙方都能夠用下面這些新思維和觀念來指導自己的言行，許多糾紛都不會萌芽。
(1)開放式思維：如果醫生固守舊觀念，不與患者充分對話和交流，由自己決定一切，往往會因為患者對醫療的不了解、不知情而導致沖突。要實現知情同意、自主選擇的倫理學準則，就必須開放地讓患者了解醫療活動的過程，實行醫療技術、醫療活動、醫療收費公開，增進醫患理解、緩和矛盾，也有利于醫患配合。
(2)換位思維：醫患相互不理解是醫患糾紛的導火索，如果通過換位思維加以調節，患方可以理解醫學的風險性、復雜性和個體差異性，讓醫者大膽工作;醫方則要設身處地為患方著想，以患者的心情和渴望來理解他們的要求，并加以最優化地實現。
(3)風險思維：客觀事實和理性都提醒我們要辨證、明智、現實地權衡醫療代價與風險的問題。醫生一定要有風險意識，對患者進行告知與溝通，讓患者理解在醫療過程中可能出現的風險，正視風險，醫患共同努力在權衡和預防中避險，或坦然面對難避之險。 (4)循證思維：循證醫學的觀點已經深入人心，臨床醫療實踐中，亦要遵循四大基本倫理準則：知情同意、自主、不傷害、最優化，每個醫療行為都應思考該不該做、怎么做、做了以后怎么對待等一系列問題，不能考慮不周即草率地實施，要循避害就優之法，在評價這些工作時也要循證說話，當前循證思維中最重要的就是循醫德醫風之證、循醫療質量之證、循服務質量之證、循法律法規之證。
(5)法制思維：舊思維中評價一位醫師的標準是醫德、技術、服務等純專業化和倫理化內容，然而如果用新思維來衡量，這僅僅是當代醫師成功的一半，另一半必須用法制觀來評判，每一項具體醫療工作都要貫穿法制思維，否則將不能完成舉證責任倒置而陷于被動。
(6)醫患利益沖突觀：為什么當下醫患關系矛盾增加、也更難處理?這是醫患利益沖突加劇的反映。我國公費醫療制度的取消、醫改的起步與深化、患者對高質低費醫療的期望、社會各界經濟地位與政治地位及社會地位的不平衡等都是醫患利益沖突加劇的原因。利益包括經濟利益和非經濟利益，如收費糾紛是經濟利益的沖突，健康受到影響是健康權益的沖突，言語不當糾紛是榮譽或人格利益的沖突……可以認為當今的醫療服務過程就是醫、患、國家、集體利益遵循一定法則的調節與平衡過程，現今的新型醫療藝術很大程度上就是醫患利益沖突的調衡藝術。
醫科的學生提升法律素質的意義
醫學生應具備完整、系統的法律知識結構,樹立正確的法律觀念,具有健康的法律心理,擁有先進的法律文化,做到知法、信法、愛法、守法、用法、護法的完美統一。醫學生是未來的醫生,他們將來的工作對象是病人,醫生和病人之間形成一種特殊的醫患關系:他們既是合作者、配合者,又是對立者、矛盾者。無論是前者還是后者,醫患關系均反映出大量的法律問題,醫療糾紛時有發生。隨著患者法律意識的增強,加強和提高醫生和醫學生的法律素質已成為當務之急。
作為一名醫學專業的學生，在校學習期間除了接受大量傳統和現代的醫學知識、學習基本的醫療技術操作、掌握一定的科學研究技能、培養良好的醫德情操外，還應該加強自身法律素質，熟悉我國的醫療保障制度、法律法規和方針政策。如認真學習貫徹《中華人民共和國執業醫師法》《醫療事故處理條例》《病歷書寫基本規范(試行)》等與自身職業密切相關的法律法規，保障自身合法權益，保護人民身體健康。
作為藥學專業人才，為確保藥品質量，保障人民用藥的安全有效，增強自我保護，自我醫療意識，合理利用醫療衛生與藥品資源，不但應該有良好的職業道德和業務素質，掌握最新的藥學知識和先進的醫藥技術，還必須熟悉《中華人民共和國藥品管理法》《中華人民共和國藥品管理法實施條例》《藥品經營質量管理規范》《藥品經營質量管理規范實施細則》《藥品注冊管理辦法》等醫藥法規、條例，帶頭執行國家對藥品生產、銷售和流通環節的各種具體規定。
因此，強化醫藥科學生的法律意識和法律觀念是依法治國的需要，是醫療衛生和公共衛生事業發展的需要，是深化衛生改革，調整醫學教育結構的需要，更是加強衛生法制宣傳教育，增強全民衛生法制意識的需要。
第三篇：相鄰關系糾紛案例解析
承辦律師：山東健華律師事務所 梁清華 律師
【案情介紹】原告孫某與被告張某系鄰居。十幾年前，原告為滿足自家生活需要，在家門口挖掘一處水井，使用至今。2013年秋天，被告張某因廁所改造，在距離水井兩米左右的位置建造了一處簡易化糞池，沒有對化糞池四周和底部進行防滲漏處理。因為化糞池地勢高，水井地勢低，且距離很近，由于化糞池沒有進行防滲漏措施，池中污物勢必會下滲，對地下水質造成污染，影響原告的飲用水安全。為保護原告的飲水安全和維護鄰里關系的和諧，要求被告對化糞池進行填埋或進行防滲漏處理。
【辦案經過】我接受原告孫某的委托后，認為該案系相鄰關系糾紛，且原、被告系緊鄰的鄰居?？紤]到鄰里關系相處，孫某告訴律師，孫某本不想直接起訴到法院，實在是沒有辦法的事兒。
接手案件后，我認為根據“誰主張誰舉證”的原則，孫某應該提交相關證據來證明自家井水存在被污染的危險。但如何證明確實比較困難。后來經過仔細考慮后，我認為，既然原告孫某訴訟說的是“存在被污染的危險”，也就是說，井水還沒有被污染，因此，原告就無需就井水被污染的事實進行舉證。但是為了證明鄰居家的化糞池可能會污染原告家的水井，原告家的水井有被污染的可能性，我就聯系原告孫某，到實地查看。到實地后，我發現，化糞池和水井的距離不足三米且化糞池所處的地勢要明顯高于原告家水井地勢。我到實地后，對現場進行了拍照，并就地勢的高低進行了大概的測量并進行了記錄。針對“危險性”的舉證，我也試圖從證據方面進行舉證，但從實際方面考慮，原告確實很難舉證。對此，我也曾一度陷入困局，內心也很沒有底。但通過查閱資料以及管飯討論后，我認為，對于這種危險性實際是一種廣泛為公眾所知的常識，是無需通過證據加以證實的，即因化糞池地勢高，水井地勢低，且距離很近，由于化糞池沒有進行防滲漏措施，池中污物勢必會下滲，存在污染原告 水井的危險，進而影響原告的生活勇士，屬于自然規律，無需舉證。
鑒于其中論述比較多，且該案件的論述和證明多為理論性的，為了避免庭審時法官和律師思路的混亂，我在庭前準備了詳細的書面資料并于庭審時提交法庭。
【辦案結果】最終法院采納了我的代理意見，從有利生產、方便生活的相鄰關系原則出發，支持了原告的訴訟請求。判決被告限期對化糞池進行整改，已達到消除污染原告水井危險的效果。
第四篇：物業糾紛案例案例
小區內交通安全案例
2004年4月8日，某封閉式管理的小區內發生一起交通事故：一老人在小區內散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現的轉彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區明文規定的限速要求(現場有限速15公里/小時的標識牌)，后來老人因搶救無效死亡。事發后物業管理單位迅速展開了救助、報警、保護現場、拍照并記錄、協助調查等措施，肇事業主也很配合，表示愿意承擔責任?？墒?，事情并沒有就此結束。被撞老人的女兒(業主)在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業管理公司，要求物業管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發生，使業主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區交通標識設置不合理、不規范且年久失修，已不能起到警示作用的證據。經法院審理查明，物業公司在小區內已設置合理的限速標志，已有監控設施，且事發后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業管理公司不承擔責任。
分析：
1、根據《中華人民共和國道路交通管理條例》中關于道路的定義，未包括住宅小區內的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區公安派出所民警行使屬地管轄權。從本案例情節看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應當屬于民事侵權行為。根據《民法通則》有關規定，肇事司機應當承擔民事賠償責任;而物業管理公司雖然不是直接侵權人，并且按照合同的約定履行了小區內交通秩序管理的義務，設置的交通標識也并無不妥。交通事故發生后物業管理企業積極依法(條例)履行義務。
但如果有證據表明物業公司設置的小區交通標識設置不符合相關規定并年久失修使標識失效(履行合同義務有瑕疵)，同時證據證明該行為與事故發生有因果關系，則物管公司應當承擔一定的管理責任。反之則物管公司不應當承擔責任;
2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關系，可以視為兩個債務：肇事者與原告之間是侵權民事責任(因侵權所生之債);業主向物業管理公司主張的是違約責任(因合同所生之債)。所以，交通事故的處理，不影響當事人追究物業公司的責任(如果物業公司有違約或違法行為)。當然這個賠償的范圍與侵權賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內，就不算額外賠償。
3、在物業管理的過程中，物業區域內的交通標識設置須符合國家或相關主管部門的強制性規定，除在道路拐彎處加裝限速標識牌外，還應加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設施，并在物業區域內應做好相關交通、消防知識的宣傳;對物業區域內的交通標識等公共設施設備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。
4、物業管理企業在發生惡性突發事件后，物業管理企業要作好現場搶救、保護，在采取應急措施的同時應及時報告、聯系相關事故處理部門或通知責任人，以最大限度降低損失。另
外，通過購買相關責任保險的方式可以有效地轉移風險。
(高空拋物責任)
一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業管理處告到了法院。而該物業公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據了解，某年5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當她醒過神來時，右耳朵已經紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發現場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協商。
后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進行了復印，管理處的經理考慮到服務行業需注重行業影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫療費用分文不少。后在派出所民警的調解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。最終派出所調解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。
6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔該案受理費 以及資料和證件復印費。 分析：
一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業公司和業主簽訂的協議合同里，物業公司管理的是物，業主們的行為不在其管理范圍內，也無權管理。所以從合同義務來講，物業公司不應成為這個案子的責任承擔人和賠償義務人，也就是說被告的主體不適格。
最終，羅湖區人民法院下達了該案的民事判決書。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權行為的侵權人是拋物者，而非被告深圳市某物業公司某大廈管理處。管理處作為物業管理者，無法預知侵權行為發生的時間，也無法對該侵權行為進行預防和制止。因此，管理處在物業管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔賠償責任。
①以物業服務不到位為由拒不交納物業費的
典型案例：業主不滿物業服務拒交物業費敗訴
7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。”也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。
法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。
《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行?，F世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。
案例解析：《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用，否則就要承擔相應的違約責任。
②以無人居住為由拒不交納物業費的
典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。
法院判決：柳先生應交物業費
案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證. 第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少. 第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司. 第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.
典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題及未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費。 案例解析：該女士應交物業管理費
房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據有關規定，只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房，而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環節，買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。
在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規范，如：要求開發商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明(北京地區的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》);開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。 具體到該女士，雖然她對開發商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況(比如房屋根本未經正式驗收合格等)，同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續要求開發商進行修補，但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應及時交付。 ③業主和物業使用人對物業費的交納爭議糾紛 典型案例：
2005年4月，黃女士購買了某花苑內商品房一套。該小區的業主委員會成立于2005年10月，同年11月，業主委員會與某物業管理企業簽訂物業服務合同，約定物業服務費用由某物業管理企業直接向業主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認為物業服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業管理企業直接向承租人萬某收取。某物業管理企業向萬某收取物業服務費用時遭拒絕，萬某認為物業服務費用應由業主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。
案例解析：本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業服務費?！段飿I管理條例》第四十二條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。因此，應當由業主而非承租人支付物業服務費用。 向物業管理企業交納物業服務費用，是業主根據物業服務合同應盡的義務。支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定，根據《合同法》第六十一條第一款的規定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業主應當按時交納物業服務費。當然，如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行合同義務，則業主享有，履約抗辯權。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應當按時交納物業服務費。 物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據物業服務合同向物業管理企業承擔物業服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業主應當履行的是物業服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的，不能混淆這兩種義務。
根據《物業管理條例》第四十二條規定，業主與物業使用人可以約定有物業使用人繳納物業服務費用，但業主應當負連帶責任。即在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用時，物業管理企業可以要求業主交納物業服務費，業主在交納物業服務費后，享有依法向物業使用人追償的權利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用，因此，應當由黃女士支付物業服務費用。
④以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的
典型案例：艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區內，2003年7月1日，省政府公務員小區業主委員會與政興物業公司簽訂《省政府公務員小區物業管理委托合同》，規定物業管理提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。此后，政興公司按約定進行物業服務，但艾明輝卻未交納物業管理費。2003年11月7日，政興物業公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業管理費3611.6元，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同，物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。
法院判決：市法院審理認為，業主委員會是業主大會的執行機構，具有代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。艾明輝作為業主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業管理費的義務。故判決艾明輝給付物業管理費3611.6元。
案例解析：根據《物業管理條例》有關規定，業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同的，業主應受其約束，負有交納物業費的義務。如果業主委員會未與物業公司簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，業主則應按照實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。還有一種情況，即物業公司無物業收費許可，業主要求確認合同無效，而拒交物業費問題。按照《合同法》的有關規定，只要合同未違反法律禁止性規定，應視其為有效合同。至于物業公司是否取得物業收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關進行處理，不能據此認定物業合同無效。只要物業公司實際提供了物業管理服務，業主就應按照雙方合同約定向其交納物業費。
風險防范：物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。
(1)因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任
典型案例：某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果，把物業管理公司告上法院。
法院判決：物業公司應當承擔責任。
案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。 房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。
根據物業管理條例第三十六條的規定：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 本案中，小區物業管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。 物業公司要避免因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。 (2)因維修費用的承擔引發的物業糾紛
典型案例：對業主自有部位的維修應由業主承擔維修費用
去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。
案例解析：根據《物業管理條理》及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部分和設備，包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺，由業主負責維修。 房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。
根據《物業管理條例》第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業主承擔
4、樓房墜落物致人損害的物業糾紛 相關法律法規：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外. 《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
典型案例：某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓，其產權屬實業公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救，先后用去醫療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。
被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。
被告實業公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。 被告物業管理企業辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業管理企業曾多次向實業公司反映，要求其出資修繕，但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。
〔判決〕人民法院經審理認為：實業公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質量不佳，本身存在事故發生的隱患，且在數次發生墜落后未能及時采取措施，在物業管理企業提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。物業管理企業作為某大廈的管理人，曾向實業公司提出改進的要求，已盡管理義務，孫某的傷害同物業管理并無直接的、必然的因果關系，因此，物業公司不應承擔法律責任。
案例解析：本案的核心是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。
本案產生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落，但沒有及時得到維修;二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發生，則責任人負有賠償的義務?！段飿I管理條例》第五十六條規定，物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。本案實業公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。
其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。 關于物業管理企業的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求，但實業公司并未答復，說明物業管理企業對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業服務合同沒有特別的約定，物業管理企業不應當承擔賠償責任。
風險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權行為，物業公司是否承擔責任，關鍵是看物業公司對侵權行為的發生有沒有管理上的過錯，只要物業管理人員對樓房業主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發生，關鍵是要及時的發現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患
業主違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛 相關法律法規：《物業管理條例》第四十六條：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
《物業管理條例》第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。 物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：
(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間
(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體
(四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果
(五)其它影響建筑結構和使用安全的行為
本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。 本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統的傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。
章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴，物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院，要求章某拆除衛浴設施、恢復原狀，要求物業管理企業承擔賠償責任。 審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業管理企業的訴訟請求。 案例解析：
(一)章某的行為違反了有關法律法規的規定?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;第三十八條還規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。
(二)章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。
(三)關于物業管理企業的責任?！段飿I管理條例》第四十六條第一款規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”第五十三條第二款規定：“物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。”這是為物業管理企業設定的一項義務。本案中，如果物業管理企業沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第四十二條也規定：“物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費用2至3倍的罰款。”同時，《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”因此，問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題。通常來說，如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任;相反，如果物業管理企業根據物業服務合同的約定，存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的，因而物業管理企業不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業管理企業則應當承擔責任。
風險防范：規避裝修糾紛的關鍵是，物業管理人員應嚴格按照《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。
第五篇：物業糾紛案例2010
北京市委黨校教學案例
L區長與M書記的困境：發生在美然動力街區的物業糾紛
——和諧社區建設中的政府、市場與社會關系思考
案例主題: 和諧社區建設與社區治理
編 寫 人: 北京市委黨校社會學教研部 王雪梅、尹志剛 研究問題：物業糾紛的處理與和諧物業小區的建設
目 錄
一、案例引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
二、案例正文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 物業糾紛的起因 對簿公堂 物業真空
M書記與L區長的行動 媒體報道與政府回應 事態的進一步發展 參考文獻
三、案例附錄„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.11 附錄一：相關法律、法規、政府文件
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? ? ? ? ? ? 《物權法》第六章 業主的建筑物區分所有權 《物業管理條例》
《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)》 《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》 《關于將居住區物業管理納入社區建設的意見》 《北京市社區管理辦法》(試行)
附錄二：他山之石——香港、新加坡及美國的物業管理
一、案例引言
黨的十六屆六中全會《決定》指出：“加強社會管理，維護社會穩定，是構建社會主義和諧社會的必然要求„„全面開展城市社區建設，健全新型社區管理和服務體制，把社區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體。”隨著住房體制改革的深化,房產已逐步成為城市居民家庭最大的不動產。目前,在北京、上海等大城市中，物業型小區已成為城市主要社區類型之一，物業小區管理關系到千家萬戶的生活質量,與百姓的利益息息相關，與城市社會的基本單元——社區的安定有序密不可分。然而近年來，物業糾紛的數量在增加、激烈程度在加劇，是城市社會不和諧的重要雜音。隨著中小城市的發展，我國將會出現更多的、實行物業管理的小區，物業糾紛將不可避免地成為普遍性和尖銳性的社會問題，對和諧社區建設的負面影響極大。與此同時，它也是政府目前高度關注的問題。2006年北京市委發布《構建和諧社會首善之區意見》中的第八條“從解決群眾最關心、最直接、最現實的利益問題入手，扎扎實實推進社會和諧”，提出的第四個問題就是解決物業管理中存在的突出問題。
當前，小區物業糾紛是影響安定團結的重要領域;物業糾紛已昭示城市管理的重大制度建設空白，是一個亟待研究探索的領域;物業糾紛的背后，蘊含著市場、政府和社會錯綜復雜的結構功能關系，有待于運用案例教學的方式，通過學員的研討，實現諸多制度創新。物業糾紛直接關涉到黨和政府相關的土地、房地產、物業管理的政策、法律、法規，房地產及物業主管部門、區、鄉鎮政府、街道辦事處的管理、監督的態度及行為;社區居委會、業主大會和業主委員會、物業公司之間復雜的權力和利益博弈;關系到政府、市場和社會三者的關系等等。
我們選取的這一案例涉及城市基層社會管理的眾多層面。我們相信，對此案例的討論，將有助于提高受訓者對以上問題的認知能力和解決能力。
二、案例正文
L某某是C區分管物業工作的副區長，M某是C區W鄉黨委書記。根據L區長和M書記的了解，美然動力街區位于北京市C區定福莊北里，是美晟房地產開發有限責任公司與京通天泰開發公司于2001年合作開發建設的商品房住宅小區。2002年，開發商北京美晟房地產有限責任公司指定北京美晟物業管理有限公司進駐北京市C區美然動力街區，開始前期物業管理。與此同時,居民開始入住，該小區分為三個區，現住居民1774戶，約5000余人。該小區發生的物業糾紛情況頗為復雜。
物業糾紛的起因
2004年8月9日，美然動力街區業委會成立，取得C區國土資源和房屋管理局頒發的備案證明及備案單。該小區業主入住時均與美晟物業公司簽定《物業管理委托合同》，合同第五條約定，委托管理期限為“自本合同簽定之日起，至業主委員會成立之日止。”
8月19日，業委會向美晟物業公司發出關于解除《物業管理合同》的函，稱自業主委員會成立之日解除美晟物業公司與動力街區業主簽署的全部物業管理合同，要求美晟物業公司退出小區，向業委會移交相關物業管理設施及資料。美晟物業公司稱，公司現在尚未收齊小區部分業主的物業管理費、水電費、供暖費，所以不同意撤離美然動力街區的物業管理現場。
8月22日，業委會向美晟物業公司發出《關于向動力街區業主委員會移交相關資料事宜的函》，要求物業公司移交《物業管理條例》第二十九條第一款規定的清冊資料。
12月29日，業委會經物業管理招投標與北京城建物業管理有限責任公司簽定《美然動力街區物業管理委托合同》(取得北京市物業管理招投標備案表)，合同期限為2005年1月1日至2005年12月31日。
2005年3月4日，業委會向美晟物業公司發出《關于新舊物業交接等事宜工作安排的函》。
3月7日，美晟物業公司給業委會發出《回復函》。
4月26日，美晟物業公司向業委會發出《關于美然動力街區產權清冊交接的說明》，稱其向業委會交接的圖紙是目前所保管的所有圖紙。美晟房地產開發公司稱，公司是美然動力街區的開發商，未與業主委員會簽定過相應合同，該小區相關資料在該公司，但該公司無義務移交清冊資料。
對簿公堂
2005年3月8日，業委會向北京市C區人民法院起訴開發商和美晟物業公司，要求二被告履行物業管理條例規定的清冊義務，被告美晟房物業公司撤離美然動力街區物業管理現場。
9月28日，C區法院一審判決美晟房地產開發公司和美晟物業公司向美然動力街區業委會移交相關清冊資料并退出美然動力街區物業管理現場。宣判后，美晟物業公司不服一審判決，10月8日，提出上訴。
12月20日，北京市第二中級人民法院終審判決美晟房地產開發公司在判決生效之日起七日內，向業主委員會移交美然動力街區全部產權資料;美晟物業公司在7日內退出管理現場并將物業管理用房移交業主委員會。
4 物業真空
2005年12月20日宣判當日，美晟物業撤掉了所有保安、保潔，停掉公用電，并在21日晨停止供暖、供水。美晟物業同時以供水設施和鍋爐房為自己所有，拒絕移交給小區業委會。小區陷入物業真空。
M書記與L區長的行動
M書記對事態的了解是這樣的：
該社區共分三個區域：A
1、A
2、A3;A1區域使用的是臨時用電，有900余戶欠交電費，達到60%，2005年9月開發商已替業主補繳了6萬元電費。而A2和A3區域使用的是市政用電，用的是插卡電表，不存在電費欠繳問題，但欠繳2004-2005物業費達到90%(千余戶)。社區業主反映美晟物業公司雇傭黑保安進駐小區，強行推行車輛管理;并出現業主與保安發生矛盾沖突、業主車輛被劃等事件，小區居民沒有安全感。美晟物業公司認為：業主長期拖欠物業費、電費現象嚴重，使公司蒙受了很大的經濟損失。
上述情況導致矛盾的爆發并逐漸升級。業委會先是要求法院判決美晟物業公司撤出，在難以聘請到新物業公司的情況下，又自行發布所謂的《通告》，擬請美晟物業公司負責3個月的過渡期的物業服務，進而申請法院強制執行讓美晟物業撤出;接著又發布《公告》聘請了臨時物業公司，《公告》中回避了物業服務的主要支出取暖費拖欠等實質內容。導致的直接后果是美晟物業報稱的“熱水加壓泵”和“鍋爐補水泵”發生故障不能正常供暖的結局。這時業主委員會主任又提出了辭職。個別業主在理論網上刊登“組織業主步行到北京市政府上訪”、“乘坐大轎車封堵美晟開發公司總部”、“號召業主們團結起來，運用萬民書、貼大字報、拉橫幅、非法封路等形式，向北京市政府及媒體反映小區矛盾”等進行煽動性行為。
M書記認為，業委會主任在遇到困難時草率的當眾宣布辭職，更有少數人煽動找政府，以至圍堵鄉政府辦公機關，他對這個業主委員會產生了疑問，并形成了基本判斷：其組成人員自持有較好的受教育背景，較高的文化程度，具備一定的法律知識，掌握著一定的社會資源，過于強烈的自信心，他們只想單純維護業主的暫時的權利，而不管居民的長遠利益;只想維護自己的權益，而不想承擔應盡的義務。
因此，M書記認為該小區物業真空局面的關鍵在于業委會。一是業委會“在全國樹立業委會主宰社區的典型經驗”、“成為全國以法律手段炒掉物業公司的吃螃蟹者”的思想指導下意氣用事。在維權過程中過分強調單方利益。勝訴后沒有切實考慮新老物業交接以及可能出現的物業管理真空問題。在申請法院強制執行時與一個空殼物業公司簽約，應付法院和業主，致使小區陷入困境。二是不依法辦事。不按照《物業管理條例》的規定召開業主大會選聘新的物業公司;不按照政府物價規定組織業主交納物業費、供暖費，而擅自定價。三是面對矛盾復雜化和尖銳化的事態，束手無策，搖擺、躲避、推脫責任，采取迂回、兩面表現。鄉政府一再提示業委會要考慮新老物業交接可能發生的問題，盡可能減弱對居民正常生活秩序及對社會穩定的影響，但業委會堅持認為“那是政府的事”。小區矛盾激化后，業委會成員一方面口頭表示辭職，另一方面卻在四處活動，不與政府配合，邀請參加協調會不到，電話聯絡不接，將鄉政府負責人的電話公布與眾，將問題和責任轉嫁給政府。2月21日再次選聘新一輪物業公司工作，仍不與政府聯系。四是業委會個別成員有以代表業主維權為名，從中謀取私利的表現，有
5 委員一再聲稱：我們沒拿業委會工資，是義務的。甚至以此要求開發商出資補償個人經濟損失。業委會內部也因此而觀點不一，鬧不團結。
2005年9月底，法院一審判決后，美晟物業公司《通告》業主“業主欠費太多，供電局擬采取停電措施”。M書記向區政府報告，L副區長9月29日召開協調會，區建委、市政管委、法制辦、公安分局、W鄉、美晟房地產開發公司、美晟物業公司等相關單位負責人參加了會議。對即將撤出的美晟物業公司提出三點要求：(1)要認真貫徹落實區政府協調會精神，顧全大局，克服困難，美晟集團應積極協調物業公司做好新老物業交接期間的水、電、暖、氣等正常供應和物業服務，維護居民的正常生活秩序。(2)支持企業依法清欠。(3)請美晟開發公司、美晟物業公司拿出切實可行的方案，準備參加政府組織的協調會。
對業委會提出三點要求：(1)尊重法院判決，美晟物業依法撤出。業委會主張權利已經很到位。權利與責任是對等的，業委會責任重大。交接方案要完善。應當對小區安全穩定負責，作出預案，不能出現過激行為。業委會的應急方案只提到了保安、保潔，沒有考慮水、電、氣、暖等基本生活保障，希望完善。(2)希望業委會引導業主妥善處理欠費問題;(3)業委會應盡快考慮新的物業公司接管，制定務實可行的交接方案，通盤考慮，提前做好準備。
會議強調，區政府充分尊重市中院的終審判決，要求美晟開發和物業公司墊資支付電費。就美然動力社區生活和諧穩定問題，提出組建臨時應急小組，成立了由W鄉黨委統一領導的、與會各單位參加的美然動力街區工作小組，13名成員分成公共服務保障、維護治安穩定、物業交接協調、綜合信息后勤等四個工作組。
2005年12月20日，法院終審判決后，美晟物業公司擅自停止物業服務，停水、停暖，矛盾激化，媒體蜂擁而至。
12月21日L副區長第二次召開協調會，明確要求新物業公司未進駐前，由美晟開發公司負責小區物業。
2006年1月13日，L副區長召開第三次美然專題協調會，研究部署作好供暖應急準備，保證居民溫暖過春節。
北京市建委在對美然動力街區物業糾紛情況的分析中指出：
1.物業管理公司不依法進行交接。美晟物業拒不執行業主大會決議，不按照規定向業主委員會移交有關資料，給業主和使用人的正常生活秩序造成了重大影響。
2.業主委員會選聘物業管理企業方式不合法。法院強制執行后，業主委員會未依照業主大會決議通過召投標方式選擇物業管理企業。
3.業主委員會不接受政府部門的指導和監督。鄉黨委、政府做了大量協調工作，但業主委員會成員拒絕參加，不接受政府有關部門的指導和監督。
4.業主委員會組織建設比較松散。業主委員會主任、部分委員在網上提出辭職，但未通過業主大會決議，也未到區建委辦理變更備案。
6 媒體報道與政府回應
北京晨報網絡版2005年10月18日報道 位于C區朝陽北路邊上的美然動力街區有70%以上的業主近兩年來沒有交物業管理費，昨天下午，記者來到該小區。在最后入住的第一小區門口，記者看到一人多高的雜草幾乎遮住了一樓的視線。一區的公告欄上貼著的業主勝訴判決書。記者轉了一圈，發現小區內種植的樹木幾乎都已經枯死，光禿禿的樹干上沒有一片葉子。一棟樓的一角堆放著很多建筑垃圾。聽說記者的來意后，小區幾位居民爭先恐后地向記者“控訴”物業。一位大媽告訴記者，這個小區是最后入住的，條件是最差的;位于三區的鍋爐房燒的水溫度不夠，流到這邊都不熱了。更讓大伙氣憤的是，小區的配套設施根本沒有實現，會所成了飯館，地下室都出租商用變成足療的地方。“我們被20多個空調機包圍了，安全也成了問題，什么人都可以進，小區里頻繁丟車。”在三區，一位沒繳費的趙女士稱，小區里沒有幼兒園、供應的熱水太燙沒法洗澡、人防通道變成了車庫出租„„接受采訪的業主也承認，拒絕交費只能導致惡性循環，但又沒有其他辦法。業主委員會的余先生說，最初只是個別業主因為房屋質量問題沒有繳費，后來舊物業被炒后“賴”著不走，業主們沒有跟他們簽訂管理合同，所以有理由不繳費。
人民網-人民熱線-記者調查欄目2005年12月27日報道 12月21日早上，美然動力街區的暖氣、熱水突然被停，小區內1800余戶居民陷入無水無暖的境地，整個小區幾乎癱瘓。一直到晚上8點半，在業主的強烈抗議和媒體的廣泛關注下，供水供暖才先后恢復正常，但公用電和保潔、保安仍未恢復。當日北京市的最低氣溫僅為零下9攝氏度，由于斷水斷暖，小區有兩處水管爆裂，積水造成了大片路面結冰，一個叫袁某某的孩子，于12月21日早晨6：00騎自行車去上學，在北大門時滑倒摔成重傷，在家休學。另外，A1區幾戶水卡用完的業主，由于物業撤出，無處買水，只能靠純凈水維持日常生活用水，美晟物業的行為嚴重影響了廣大業主的生活。更令人不安的事出現在12月23日凌晨4點及4點20分：動力街區業主委員會主任D某住宅，被不明身份人11塊磚頭襲擊。D某等業委會成員迫于物業的人身安全威脅，先后提出辭職。12月20日,小區業委會向原先商定的潤天和物業公司發出請求應急進駐的邀請函，對方簽字接受邀請并緊急調度保安人員，于晚10點左右進入小區巡邏，但是被W鄉某部門要求退出小區。在小區斷水、停暖氣之后，美然動力街區所在的C區W鄉的有關領導似乎對此事尤為“關注”：他們不時通知業委會主任D某到鄉里開會，再三強調要求業委會保證美晟物業撤離后小區的穩定，并提出在業主大會選出合法的物業公司接管前，應由開發商美晟房地產開發公司承擔起小區的物業管理責任，以保障小區的所謂“安定”。
12月24日上午9點，業委會主任D某等4名業主代表再次到W鄉政府參加所謂的交接協調會。長達6個小時的會議中僅僅有10分鐘的間歇，樓下坐著不明身份者“看場子”。究竟是什么讓美晟物業公然無視法律的判決，在美然動力街區胡作非為?為什么本來僅需居委會出面的交接協調會，W鄉政府卻如此“熱心”?停水、斷暖氣、砸玻璃、業委會委員被迫辭職„„法院的嚴肅判決眼看就要被一些無視法律存在的人化為一紙空文，原本應當在7日內順利與業委會交接的希望正逐漸落空!5000多名小區業主的人身和財產安全遭受威脅，在這樣的氣氛下如何安心過年?請有關部門重視此事!
7 人民網-人民熱線-熱線回音欄目2006年1月4日刊登 “W鄉人民政府關于‘美然小區’停水斷暖回函”
人民日報社網絡中心：12月28日下午，接人民網2005年12月27日《人民熱線：停水、斷暖氣、砸玻璃，美晟物業為何無視法律》(以下簡稱“熱線”)的讀者來信，W鄉人民政府高度重視?，F應你社要求，將有關情況回復如下：
美然動力街區是美晟開發公司與京通天泰開發公司于2001年合作開發建設的商品房住宅小區。2004年8月小區業委會成立后，按照《物業管理條例》的規定程序，招聘了新的物業公司，但是未能如期進駐。業委會認為美晟物業公司在本小區屬非法滯留，多次提出要求其交出產權清冊，在明確產權的基礎上再談交費問題。美晟開發公司因認為在小區有大項資產拒絕退出。同時雙方在交費問題上分歧較大。2005年9月28日，朝陽法院一審判決業委會訴美晟物業公司案美晟物業公司敗訴。美晟物業公司在小區張貼通知，稱：供電所多次催繳欠費，如不能及時補交，將采取停電措施。(因A1區為臨時供電)。引起業主不安。區、鄉政府高度重視，即刻協調美晟物業公司墊資補交電費，使居民度過了一個安定祥和的國慶節。美晟物業公司不服一審判決當庭提出上訴。12月20日，北京市第二中級法院終審判決美晟物業公司敗訴。當天下午，美晟物業公司擅自停止保安、保潔服務，21日又停電、停水，小區居民生活受到影響，紛紛打電話向鄉政府求助。
維護社區居民正常生活秩序，維護地區穩定，是政府義不容辭的責任。美然動力社區出現問題后，C區政府、W鄉政府高度重視。12月21日，C區政府召開協調會，指示“成立處理美然動力社區問題應急工作小組，負責組織協調該社區無物業管理后發生的各類問題。區政府相關部門派人參加，在W鄉黨委領導下開展工作。直至新選聘的物業公司接管為止。”“由美晟開發公司負責，在新選聘的物業公司未接管社區物業管理之前，確保社區不出現停止供暖、供電、供水、供燃氣情況。”在區、鄉政府積極協調下，21日當晚，小區恢復供水、供電、供氣、供暖。同時，W鄉政府、W派出所向美然動力街區增派警力，24小時值班，加強社區內及周邊的治安巡邏，確保地區安全穩定。至今社區業主和居民生活秩序正常。
在區、鄉政府的領導下，應急工作小組積極為雙方搭建對話溝通平臺，共同協商解決保證美然動力社區新老物業交接期間居民正常生活秩序，維護小區穩定相關事宜。26日晚，雙方啟動清冊移交。督促業委會依照相關規定盡快開展新物業公司選聘工作。連日來，應急工作小組三次召集美然動力街區業委會和美晟開發公司、美晟物業公司雙方進行協商。W鄉政府兩次向社區居民發布《美然動力社區維護穩定情況通報》，美然動力社區黨委、社區居委會籌備組兩次發布《致居民公開信》，引導廣大業主和居民以平和的心態、寬容的態度冷靜對待社區矛盾，以平等協商、和平相處的辦法處理矛盾糾紛。并及時反映居民的意見，積極做好宣傳工作，疏導安撫群眾情緒，應急救助突發情況下老弱病殘居民的特殊困難。區、鄉政府仍在全力依法開展協調工作，采取措施維護廣大業主和居民的正常生活秩序和社區穩定，讓居民歡度“兩節”。同時，積極敦促業委會盡快依法開展新的物業公司的選聘工作，爭取盡早完成新老物業交接工作。我們誠摯歡迎媒體監督指導工作，共同努力促進社區矛盾的解決。
8 人民網-人民熱線-來函照登欄目2006年1月9日刊登“美然動力街區業主致W鄉政府的信”
人民熱線：您好。我是美然動力街區一名普通業主，非常感謝人民網對我們小區物業停水、停暖等事件的客觀報道?？吹絎鄉政府的聲明，做為業主對W就此事所持態度有自己不同的看法，希望通過貴網表達一下業主的心聲。謝謝!
政府聲明中寫道: “同時，W鄉政府、W派出所向美然動力街區增派警力，24小時值班，加強社區內及周邊的治安巡邏，確保地區安全穩定。”第二次協調會當晚，業委會主任家玻璃遭砸，小區內時?？梢娊o業主安全造成心理陰影的黑衣人,鄉政府在此稱"增派警力、24小時值班"不能讓人信服!
“至今社區業主和居民生活秩序正常。”小區供暖暫時恢復，不知是要感謝鄉政府還是區政府?自21日第一次停水后，涼水又有多次暫停，雖然時間很短(半個小時左右)，但不知業主是否要時刻提防美晟再出此惡招兒。小區內至今垃圾不能及時清理，門口不見保安站崗，更無巡邏警力及保安。社區業主和居民生活秩序如何正常?
法院終審判決下來后，因美晟的惡劣行徑，在區政府的指示下，鄉政府出面協調美晟交接及撤離之事。請記?。亨l政府只是協調人，而非工作指派者和開發商的代言人。但事實是，鄉政府一方面不承認業委會的應急預案(20日晚鄉政府就已行政干預了應急預案)，另一方面嚴厲向被動交接的業委會指示拿出詳盡的交接方案、要求業委會為小區的穩定負責、要求業委會考慮企業的利益、質問業委會美晟撤離之后費用墊付問題。而協調的主題產權清冊的交接及美晟的撤離在鄉政府領導的協調會上卻一再回避，在業委會的再三強調之下，最后達成一致先交接產權清冊。交接當晚，鄉政府門前，兩個多小時一百多位業主在囂張的黑衣人怒目之下堅定地在寒風中等待結果,鄉政府未有人出面安撫業主,未有人出面制止黑衣人;同時美晟卻拿出摻假的復印件，被律師當場駁回。此時法院判決的最后限期已過，協調交接無果而終。值得一提的是，業委會主任在交接產權清冊的當晚，在鄉政府的協調會上提出辭職，而他最后一項工作就是要違心地寫出兩份業委會的通知：擬請美晟物業繼續做過渡時期的物業服務、號召全體業主向美晟交納費用。這真是動力街區業委會2005年最無奈的一筆，維權的業委會拿維權的艱辛逗自己玩!
我不知道鄉政府在協調中到底起什么作用?美然動力社區黨委、社區居委會籌備組兩次發布《致居民公開信》中業主的疑問大多無人答復;W鄉政府兩次向社區居民發布《美然動力社區維護穩定情況通報》競然沒有加蓋公章!
真誠希望鄉政府做一個調查：動力街區目前面臨的主要問題到底是什么? 做為業主，非常期望媒體跟蹤報道!讓事情的真相大白于天下! 美然動力街區·A3區·一名普通業主
9 事態的進一步發展
2006年1月17日，C區人民法院對新舊物業交接強制執行，法院完成了現場移交手續的執行工作，美晟物業公司撤出美然動力街區，四方佳園物業公司以小區臨時管理者的身份第一次進駐小區。
雖然美晟物業退出物業管理現場了，然而，產權清冊、物業用房等關鍵內容美晟物業公司并未移交。供暖專項費用及收繳名冊、2006物業費收繳情況及名冊等也未移交。
1月18日，為了解決資金困難，業委會與四方佳園物業公司聯合發布《關于收取過渡時期物業服務費、供暖費的緊急通知》，通知發出后，部分業主開始繳納物業費。事后統計，四方佳園收到了20多萬元的供暖費，但按照小區實際的業主人數統計，四方佳園物業本應拿到更多的費用。在此之前，很多業主已經將費用交給了美晟物業，他們表示不會二次繳費。四方佳園物業稱美晟在交接時卻沒有將這筆錢交給他們。
1月23日,進駐不到一周，四方佳園物業公司撤離小區。1月23日晚，小區供暖停止，四方佳園表示無錢購買天然氣。24日中午，小區供暖重新恢復。
2006年1月25日，因四方佳園物業公司準備撤離，W地區人大代表向區人大常委會發出《緊急呼吁》，Z主任接到傳真后，立即做出批示，R副主任到W政府緊急督辦，明確要求：四方佳園物業公司不得擅自撤離。
2006年1月27日凌晨，區管委Y主任到美然現場辦公，政府決定墊資75萬元購買燃氣。1月28日四方佳園第二次進駐小區。
2006年2月5日，四方佳園物業公司因無法維持日常經營管理正式撤出美然動力街區„„
2006年2月14日，區長C某、副區長T某某召開信訪排查調查會，進一步對美然問題做出指示„„
市建委主任S某某在全市物業管理工作會議上的報告中特別指出：“C區美然動力等小區發生的物業管理糾紛表明，我們對物業管理的認識不能再停留在‘物業服務好與不好’的簡單理解上。物業管理問題與開發遺留問題、業主委員會的規范運作等問題時常交織在一起，動輒涉及群體利益，關系到社區的安定團結和社會的穩定。我們要從構建和諧社會、和諧社區的高度出發，提高認識，并按照和諧社會的目標、要求，實現好、維護好、發展好居民的共同利益。”
參考文獻
1.《北京市朝陽區人民法院就美然動力街區物業糾紛一案民事判決書》 (2005)朝民字第24896號
2.《關于三間房美然動力小區業主與物業公司矛盾糾紛問題的調研報告》，三間房鄉政府，2006年1月25日。
3.《美然動力街區物業真空情況簡介》三間房地區工委，2006年2月23日。
4.“北京市建委對美然動力街區物業糾紛問題的分析”， 摘自北京市建委《物業管理典型糾紛情況分析》
5.《朝陽區物業管理基本情況》，朝陽區政府辦公室，2007年10月。