物業前期管理方案范文第1篇
從物業管理涉及的服務對象及服務內容分析，要做好物業管理服務工作，需要從項目開發的源頭抓起，并要根據項目開發的階段性特點，從物業管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應的管理方案。任何一個項目都離不開“策劃定位、規劃設計、施工管理、營銷策劃 / 銷售、竣工驗收、接管驗收(物業)”等環節，物業管理企業要想全面深入了解項目的特點及做好后期物業管理服務工作，必需充分了解項目開發過程的每一個環節，并就每個開發環節的特點，從物業后期管理及使用過程中遇到的問題，降低風險。
概括地說，物業管理對項目開發的介入是全程參與，同時根據項目開發 的不同階段制定階段性工作目標，具體如下：
※項目策劃定位階段
物業管理的工作目標是：充分了解項目的市場定位、項目定位，并據此 進行市場調研，確定物業管理服務在后期物業管理中的服務檔次及標準，初步設計物業管理方案，為后期物業管理做好前期鋪墊。
※規劃階段
物業管理的工作目標是：從設施設備的完善、建筑設計中美觀耐用和后期維保服務相結合、建筑物功能設計的完善、細節設計的完善等方面，物業管理企業可以根據物業管理服務的經驗，結合業主的意見反饋，提出設計方面的經驗性建議，一定程度上可以使設計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業主的使用和物業管理企業的管理服務，可以有效避免由于設計上的缺陷給后期業主使用和物業管理服務帶來不必要的麻
煩。
※施工管理階段
物業管理的工作目標：從物業管理和使用的角度對施工、設備安裝的質量進行監管，及早發現問題，提高業主在后期使用過程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項目建設單位的知名度及信譽度，同時可以避 免給物業管理企業的后期管理及服務帶來不必要的麻煩。
※營銷策劃/銷售階段
物業管理的工作目標是：與項目開發企業商討制定合理的物業管理相關 項目的收費標準(主要是管理費)、協助制定業主公約及管理制度、協助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業管理形象及物業管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務、就客戶提出的物業管理方面的問題現場答辯等等。
※竣工驗收階段
物業管理的工作目標：協助開發企業做好物業及其設施設備、管線等使 用功能的驗收，對各種設施設備逐一檢查，并建立驗收檔案。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開發企業發現可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規避由于施工監管不力導致的工程缺陷。
※物業接管驗收階段
物業管理的工作目標：從后期使用和管理的角度對新建物業竣工驗收是 再驗收，不僅包括主體建筑、設施設備，還包括道路、休閑游樂場地、環境綠化等，驗收過程中如發現問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發企業協調施工單位限期整改。同時協調開發企業落實工程方面的維保事宜。
以上簡單概述了有關物業管理前期介入的思路及階段性工作目標，鑒于每個項目的情況各異，物業公司會根據項目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標編制具體的實施方案，以上談到的幾個階段，除了在物業接
管驗收階段，物業公司占主導外(主角)，其他幾個階段物業公司要充分發
物業前期管理方案范文第2篇
第一節：項目區位分析
一、區位
本項目所在地為位于XXXXX市西側，距XXX市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處XXX西建材、家裝一條街中段，現有建材、家裝行業一支獨秀。其距離XXX市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮、4鄉，常住人口74.5萬人。
XXX市位于XXXX省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是XXX市的衛星城市以其得天獨厚的資源優勢和歷史文化底蘊構成了膠州市鮮明的地域特色。
本項目的區位恰好處于這個特殊的地理環境之中，項目規模適中，地塊位置是市場未來的熱點——XXX市商業一條街，具有較好的物升值潛力。
二、經濟指標(原規劃指標)
1、規劃用地總面積：125674 M2
2、總建筑面積：114277 M2
多層住宅建筑面積：55313 M2
小高層住宅建筑面積：10750 M2
聯體別墅建筑面積：25968 M2
3、居住總戶數：754戶
4、綠化率：35.8%
5、容積率：0.98
第二節：項目SWOT分析
一、優勢
1、自然環境
本項目地處XXX市XXX西路和XXX路交匯處，是XX市政府規劃的未來商業步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質量佳。
2、交通環境
物業前期管理方案范文第3篇
前期物業管理方案
通遼物業管理辦公室
前期物業管理方案
物業服務管理有限公司 編寫： 目 錄
1.0 服務管理內容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………. .2 3.0接管驗收 ………………… …….3 4.0入伙時的工作
………………… .5 5.0物業管理整體設想 ………………………...7 6.0管理機制、管理架構人員及配備
…………8 1.0管理內容
在接管小區物業后，我們將就下列事項進行管理：
1、 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;
2、 房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設備、中央供水系統等;
3、 物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、 物業規劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養護和管理;
5、 公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、 交通、車輛行駛及停泊;
7、 配合當地公安機關進行安全監控和秩序巡視工作;
8、 組織開展社區文化娛樂活動;
9、 整理、保管與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業主和物業使用人違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金;
11、處理法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;
12、積極配合小區的銷售。
13、太陽能統一編號。
2.0入伙前的工作
1.1成立項目物業管理處：
新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。(詳細見物業管理架構圖) 管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：
(1) 入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。
(2)入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業《營業執照》，《物業管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督。
(4)入伙前30天，護衛隊經培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作。
(5)入伙前20天，環境管理部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔“開荒”工作。 (6)入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。 1.2管理處進駐小區前的工作
(1) 由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。
(2) 在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》， 3
《管理規約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業管理服務協議》等。 (3) 聯系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。 (4) 策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。 2.0 物業接管驗收 3.0物業接管驗收工作
物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內部分的接管驗收.具體可參照建設部《房屋接管驗收標準》執行并達到業主合理要求。 2.1項目工程技術資料
(1) 建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。 (2) 建筑工程消防驗收合格證書。 (3) 建筑工程驗收質量保證書。
(4) 建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。(包括屋面避雷系統驗收)
(5) 水、電、有線電視、電話、安防系統、等設備的安裝檢驗合格證書;供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合格證。
(6) 竣工圖——包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區達標使用)。 (7) 機電設備使用說明書。 2.2公共部位接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:
一.外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬;空調機預留位安裝位置統一，排列有序。 二.屋面應有隔熱、防水措施;屋面避雷系統符合設計要求;屋面排水暢通、無積水、無滲漏;排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。
三.樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂;塊料面層(如瓷磚)表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。
四.內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。
五. 門窗：
(1)門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。
(2)窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整;無滲漏水、無污漬。 六. 樓梯扶手：
(1)鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。 2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。
七.公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發光正常;開關反應靈敏。
八.水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。
九.衛生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。
十.給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。
十一.排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。
十二. 其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。 第二 公共配套設施:
一. 散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離;坡度適宜，平整。
二. 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常;燈柱安裝牢固順直，油漆完好。 三.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草;綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。 四.道路：
(1)路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好 (2)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷;
(3)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角; 五.消防系統：
(1)消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用;消防箱、消防栓標識清楚。 (2)消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。
六.樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。 七.保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。
八.停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好;單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。
九. 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩;沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。
十.護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固;臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。 十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。
2.3機電設備接管驗收
一. 電梯:設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩，安裝符合規范;有電梯運行準運證。機房設置合理，環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。
二. 變配電設備型號，數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。 三.保安監控設備;
四、經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業設施、設備臺帳。 2.4室內部分接管驗收
(1)入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。 (2)電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規定。絕緣良好。 (3)有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。 (4)室內衛生間、廚房防水性能良好。 (5)地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。 (6)土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。 4.0沁源物業入伙時的工作 4.1 需向發展商收集的資料
(1) 為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。
(2)參入建設該小區的設計，工程監理及施工隊伍(含分包隊伍)等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單(對外包工程在接管時遺留問題的處理使用)。
4.2在業主辦理入伙手續同時，管理處應發給業主的資料： (1)《業主手冊》; (2)《房屋裝修申請表》; (3)《管理規約》;
(4)《前期物業管理服務協議》; (5)《房屋驗收交接單》; (6)《房屋質量保證書》; (7)《住宅使用說明書》
(8) 室內管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖); 4.3 接管問題的處理
(1) 對資料驗收中發現的問題;如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。
(2) 對物業硬件設施，接管驗收中發現的問題;接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決;中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決;大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。
(3) 對于在同業主收樓過程中發現的遺留問題，管理處將根據《住宅質量保證書》規定的內容積極聯系返修。(對部分外包工程將聯系原施工單位保修)。
(4) 對于長期未能解決問題，勢必影響物業管理日常運作，物業管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發展商進行備案?；驅﹂L期未能按要求整改的問題，由物業管理公司按實際維修所產生的費用找發展商收取。
憑售樓處收樓通知書 4.4 入伙工作流程圖
檢查房屋質量并填寫物業交接表，房屋交接記錄
預收物業管理費一年
文件存檔
房屋鑰匙交接
辦理裝修申請手續見裝修申請表
簽訂物業管理協議一式兩份，一份交管理處
簽訂業主公約一式兩份，一份交管理處
填寫業主資料交回管理處
辦理入伙手續
請備齊：
1.業主身份證原件 2.書面委托書(如代辦) 3.購房合同書 4.預交管理費
5.0 物業管理整體設想 5.0物業管理服務整體設想
堅持以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規模優勢，優質服務，保本微利，為業主/住戶當好管家。
通遼市沁源物業管理有限公司將導入業內先進的管理體系，使物業管理服務工作快速走向標準化、規范化運作。
5.1全面推行酒店式物業管理，建立“服務中心”;寓管理于全面、細致的服務之中。 借助其他先進物業公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業主及物業使用人則體現為熱情服務，提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現服務提供者
與服務接受者的關系。 5.2推行“全員首接責任制”。
第一代酒店式物業管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。 5.3智能化物業管理。
物業接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統，充分發揮智能化設施安全、高效、方便之優點，保障為業主和物業使用人提供安全、方便的工作和生活環境。
5.4根據業主/用戶的實際需求提供“個性化”服務。
加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業管理公司下的業主/住戶處處感受到舒適、便利，創造溫馨和諧的生活環境，真正使業主體會到居住的快樂 。 6.0管理機制及人員架構
6.1建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式; 服務質量過程控制機制; 檢查監督機制;
管理處客戶信息反饋機制; 安全管理機制; 設備管理機制; 專業化運作模式
6.2.1管理運作控制模式如下：
日常物業管理
計劃制定
設備管理
9 清潔管理
綠化管理
安全管理
裝修管理
消防管理
社區文化
緊急情況處理
設施管理
設備、設施控制程序
月工作計劃
設備管理手冊
檢查工作
記錄
裝修管理控制程序
裝修法規
10 公共秩序維護工作手冊
安全管理控制程序
消防管理控制程序
緊急情況控制程序
檢查
管理處日檢.周檢
部門主管月檢.抽檢
服務中心(辦公室)
檔案管理
6.2.2服務中心客戶信息反饋機制： 服務中心主任
服務中心根據類別，分別通知有關部門
客人有任何需求，可直接通知服務中心
信息反饋
公共秩序維護部
工程部
財務部
根據規定程序，完成工作
社區網絡
6.2.3.檢查監督機制：
為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監督體系：
管理處班組日檢、周檢，抽檢
專業部門定期與不定期檢查
內部檢查 業主不定期檢查
物業公司月檢、季檢
檢查、監督體系
半年一次的突擊檢查
半年一次業主及物業 使用人意見滿意率統計
外部檢查
6.2.4.秩序維護管理工作機制：
巡邏崗
車場崗
監控崗
攝像監控
防盜報警
電子門禁.智能門閘
電子巡更
巡邏崗工作規程
車場崗工作規程
監控崗工作規程
秩序維護工作手冊
護衛部
報警控制程序
人防
技防
24小時值班
安全管理
6.3 沁源物業管理公司組織架構圖
考慮到康建物業公司的發展過程，因此在設計物業公司組織架構上預留了發展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業的現狀。 沁源物業公司總經理
物業公司總經理助理
品質管理部
財務部
行政綜合事務部
各項目管理部
6.4物業公司人員配置及簡要說明：
1、 物業公司經理1名：監督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。
2、 物業財務部設會計1名：監督各職能部門完成的經濟指標，有效地控制公司財務預算，并向物業公司公司財務負責。
3、 品質管理部設品管員1名。負責監督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。
4、 綜合事務部設采購1名;設后勤管理人員1名;設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。
5、 各項目部各設管理處經理1名。 6. 5各管理處組織架構圖 物業管理處
護衛固定崗3人
護衛領班1人
電工1人
服務前臺1人
文員1人
護衛巡邏崗4人
清潔班10人
管理員2人
綠化工1人
工程維修主管1人
財務部收款1人
護衛服務主管1人
泥水工1人
人員配置及簡要說明：
物業前期管理方案范文第4篇
第一節：項目區位分析
一、區位
本項目所在地為位于XXXXX市西側，距XXX市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處XXX西建材、家裝一條街中段，現有建材、家裝行業一支獨秀。其距離XXX市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮、4鄉，常住人口74.5萬人。
XXX市位于XXXX省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是XXX市的衛星城市以其得天獨厚的資源優勢和歷史文化底蘊構成了膠州市鮮明的地域特色。
本項目的區位恰好處于這個特殊的地理環境之中，項目規模適中，地塊位置是市場未來的熱點——XXX市商業一條街，具有較好的物升值潛力。
二、經濟指標(原規劃指標)
1、規劃用地總面積：125674 M2
2、總建筑面積：114277 M2
多層住宅建筑面積：55313 M2
小高層住宅建筑面積：10750 M2
聯體別墅建筑面積：25968 M2
3、居住總戶數：754戶
4、綠化率：35.8%
5、容積率：0.98
第二節：項目SWOT分析
一、優勢
1、自然環境
本項目地處XXX市XXX西路和XXX路交匯處，是XX市政府規劃的未來商業步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質量佳。
2、交通環境
物業前期管理方案范文第5篇
前期物業管理方案
通遼物業管理辦公室
前期物業管理方案
物業服務管理有限公司 編寫： 目 錄
1.0 服務管理內容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………. .2 3.0接管驗收 ………………… …….3 4.0入伙時的工作
………………… .5 5.0物業管理整體設想 ………………………...7 6.0管理機制、管理架構人員及配備
…………8 1.0管理內容
在接管小區物業后，我們將就下列事項進行管理：
1、 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;
2、 房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設備、中央供水系統等;
3、 物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、 物業規劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養護和管理;
5、 公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、 交通、車輛行駛及停泊;
7、 配合當地公安機關進行安全監控和秩序巡視工作;
8、 組織開展社區文化娛樂活動;
9、 整理、保管與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業主和物業使用人違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金;
11、處理法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;
12、積極配合小區的銷售。
13、太陽能統一編號。
2.0入伙前的工作
1.1成立項目物業管理處：
新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。(詳細見物業管理架構圖) 管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：
(1) 入伙前2個月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。
(2)入伙前2個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。
(3)入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業《營業執照》，《物業管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督。
(4)入伙前30天，護衛隊經培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作。
(5)入伙前20天，環境管理部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔“開荒”工作。 (6)入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。 1.2管理處進駐小區前的工作
(1) 由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。
(2) 在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》， 3
《管理規約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業管理服務協議》等。 (3) 聯系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。 (4) 策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。 2.0 物業接管驗收 3.0物業接管驗收工作
物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內部分的接管驗收.具體可參照建設部《房屋接管驗收標準》執行并達到業主合理要求。 2.1項目工程技術資料
(1) 建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。 (2) 建筑工程消防驗收合格證書。 (3) 建筑工程驗收質量保證書。
(4) 建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。(包括屋面避雷系統驗收)
(5) 水、電、有線電視、電話、安防系統、等設備的安裝檢驗合格證書;供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合格證。
(6) 竣工圖——包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;(以備工程維修及小區達標使用)。 (7) 機電設備使用說明書。 2.2公共部位接管驗收
公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體:
一.外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬;空調機預留位安裝位置統一，排列有序。 二.屋面應有隔熱、防水措施;屋面避雷系統符合設計要求;屋面排水暢通、無積水、無滲漏;排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。
三.樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂;塊料面層(如瓷磚)表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。
四.內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。
五. 門窗：
(1)門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。
(2)窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整;無滲漏水、無污漬。 六. 樓梯扶手：
(1)鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。 2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。
七.公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發光正常;開關反應靈敏。
八.水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。
九.衛生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。
十.給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。
十一.排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。
十二. 其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。 第二 公共配套設施:
一. 散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離;坡度適宜，平整。
二. 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常;燈柱安裝牢固順直，油漆完好。 三.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草;綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。 四.道路：
(1)路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好 (2)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷;
(3)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角; 五.消防系統：
(1)消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用;消防箱、消防栓標識清楚。 (2)消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。
六.樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。 七.保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。
八.停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好;單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。
九. 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩;沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。
十.護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固;臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。 十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。
2.3機電設備接管驗收
一. 電梯:設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩，安裝符合規范;有電梯運行準運證。機房設置合理，環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。
二. 變配電設備型號，數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。 三.保安監控設備;
四、經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業設施、設備臺帳。 2.4室內部分接管驗收
(1)入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。 (2)電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規定。絕緣良好。 (3)有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。 (4)室內衛生間、廚房防水性能良好。 (5)地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。 (6)土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。 4.0沁源物業入伙時的工作 4.1 需向發展商收集的資料
(1) 為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。
(2)參入建設該小區的設計，工程監理及施工隊伍(含分包隊伍)等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單(對外包工程在接管時遺留問題的處理使用)。
4.2在業主辦理入伙手續同時，管理處應發給業主的資料： (1)《業主手冊》; (2)《房屋裝修申請表》; (3)《管理規約》;
(4)《前期物業管理服務協議》; (5)《房屋驗收交接單》; (6)《房屋質量保證書》; (7)《住宅使用說明書》
(8) 室內管線分布圖(含電、氣、給排水平面圖); 4.3 接管問題的處理
(1) 對資料驗收中發現的問題;如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。
(2) 對物業硬件設施，接管驗收中發現的問題;接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決;中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決;大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。
(3) 對于在同業主收樓過程中發現的遺留問題，管理處將根據《住宅質量保證書》規定的內容積極聯系返修。(對部分外包工程將聯系原施工單位保修)。
(4) 對于長期未能解決問題，勢必影響物業管理日常運作，物業管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發展商進行備案?；驅﹂L期未能按要求整改的問題，由物業管理公司按實際維修所產生的費用找發展商收取。
憑售樓處收樓通知書 4.4 入伙工作流程圖
檢查房屋質量并填寫物業交接表，房屋交接記錄
預收物業管理費一年
文件存檔
房屋鑰匙交接
辦理裝修申請手續見裝修申請表
簽訂物業管理協議一式兩份，一份交管理處
簽訂業主公約一式兩份，一份交管理處
填寫業主資料交回管理處
辦理入伙手續
請備齊：
1.業主身份證原件 2.書面委托書(如代辦) 3.購房合同書 4.預交管理費
5.0 物業管理整體設想 5.0物業管理服務整體設想
堅持以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規模優勢，優質服務，保本微利，為業主/住戶當好管家。
通遼市沁源物業管理有限公司將導入業內先進的管理體系，使物業管理服務工作快速走向標準化、規范化運作。
5.1全面推行酒店式物業管理，建立“服務中心”;寓管理于全面、細致的服務之中。 借助其他先進物業公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業主及物業使用人則體現為熱情服務，提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現服務提供者
與服務接受者的關系。 5.2推行“全員首接責任制”。
第一代酒店式物業管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。 5.3智能化物業管理。
物業接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統，充分發揮智能化設施安全、高效、方便之優點，保障為業主和物業使用人提供安全、方便的工作和生活環境。
5.4根據業主/用戶的實際需求提供“個性化”服務。
加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業管理公司下的業主/住戶處處感受到舒適、便利，創造溫馨和諧的生活環境，真正使業主體會到居住的快樂 。 6.0管理機制及人員架構
6.1建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式; 服務質量過程控制機制; 檢查監督機制;
管理處客戶信息反饋機制; 安全管理機制; 設備管理機制; 專業化運作模式
6.2.1管理運作控制模式如下：
日常物業管理
計劃制定
設備管理
9 清潔管理
綠化管理
安全管理
裝修管理
消防管理
社區文化
緊急情況處理
設施管理
設備、設施控制程序
月工作計劃
設備管理手冊
檢查工作
記錄
裝修管理控制程序
裝修法規
10 公共秩序維護工作手冊
安全管理控制程序
消防管理控制程序
緊急情況控制程序
檢查
管理處日檢.周檢
部門主管月檢.抽檢
服務中心(辦公室)
檔案管理
6.2.2服務中心客戶信息反饋機制： 服務中心主任
服務中心根據類別，分別通知有關部門
客人有任何需求，可直接通知服務中心
信息反饋
公共秩序維護部
工程部
財務部
根據規定程序，完成工作
社區網絡
6.2.3.檢查監督機制：
為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監督體系：
管理處班組日檢、周檢，抽檢
專業部門定期與不定期檢查
內部檢查 業主不定期檢查
物業公司月檢、季檢
檢查、監督體系
半年一次的突擊檢查
半年一次業主及物業 使用人意見滿意率統計
外部檢查
6.2.4.秩序維護管理工作機制：
巡邏崗
車場崗
監控崗
攝像監控
防盜報警
電子門禁.智能門閘
電子巡更
巡邏崗工作規程
車場崗工作規程
監控崗工作規程
秩序維護工作手冊
護衛部
報警控制程序
人防
技防
24小時值班
安全管理
6.3 沁源物業管理公司組織架構圖
考慮到康建物業公司的發展過程，因此在設計物業公司組織架構上預留了發展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業的現狀。 沁源物業公司總經理
物業公司總經理助理
品質管理部
財務部
行政綜合事務部
各項目管理部
6.4物業公司人員配置及簡要說明：
1、 物業公司經理1名：監督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。
2、 物業財務部設會計1名：監督各職能部門完成的經濟指標，有效地控制公司財務預算，并向物業公司公司財務負責。
3、 品質管理部設品管員1名。負責監督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。
4、 綜合事務部設采購1名;設后勤管理人員1名;設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。
5、 各項目部各設管理處經理1名。 6. 5各管理處組織架構圖 物業管理處
護衛固定崗3人
護衛領班1人
電工1人
服務前臺1人
文員1人
護衛巡邏崗4人
清潔班10人
管理員2人
綠化工1人
工程維修主管1人
財務部收款1人
護衛服務主管1人
泥水工1人
人員配置及簡要說明：
物業前期管理方案范文第6篇
1、結合物業管理的需要及業主的需求，利胙已有的管理經驗和技術，就物業的規劃設計、環境、景觀、結構、功能、公共配套設施設備、管網、安防系統，室內設施、環境、道路交通等諸多方面，向開發商提出合理化建議：
(1)了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。
(2)熟悉所涉及項目的技術、規劃等資料。
(3)注重項目的個體特征。
(4)確保建議的切實可行。
2、檢驗設備設施安裝及運轉質量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業管理打下堅實的基礎。
(1)設備安裝。
(2)附屬設施施工。
(3)隱蔽管網。
(4)智能化安防系統。
(5)物業管理服務裝置。
(6)景觀。
(7)建筑結構與建筑配件等。
3、根據物業的使用要求以及物業的特質制定物業品牌計劃：
(1)開發商的開發戰略。
(2)項目的設計理念。
(3)建筑特色。
(4)地理環境。
(5)業主群體的共性。
(6)物業管理公司的品牌效應。
(7)物業的品牌目標。
4、全面了解物業的性能、功用及構造，初步擬定物業管理服務實施方案：
(1)物業管理服務綱要。
(2)物業管理服務實施細則。
(3)物業管理服務標準。
(4)物業管理費用預算。
5、從物業管理的角度，為樓宇標識系統提供意見：
(1)辦公室、設備間、洗手間等門牌。
(2)招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。
(3)幢號、房號等。
(4)火警疏散指示圖、消防設施標識等。
(5)設備設施名稱牌、供配電模擬圖等。
(6)小區平面圖、宣傳欄等。
(7)注意事項、按鈕提示等。
(8)導向牌、限速牌、停車牌等交通標識。
(9)綠化標語牌、花木名稱牌、小品牌等。
(10)員工服務牌、價目牌、工作流程與制度牌等。
6、在物業正式入伙前制定物業管理服務的各種公約守則：
(1)業主公約。
(2)業主需知。
(3)物業使用指南。
(4)公共設施使用規定。
(5)衛生通則。
(6)文明公約。
(7)消防守則等。
7、為售樓部營造良好的氛圍提供幫助，如：
(1)禮儀門衛。
(2)導引體系。
(3)保潔服務。
(4)泊位與泊車服務。
(5)物業服務咨詢。
(6)物業管理展板：向客戶推介物業管理人、說明物業管理服務特色、介紹本企業所具有的物業管理服務模式、理念、方法等。
(7)辦氛圍控制。
(8)環境美化等。
8、相關人員物業管理知識培訓：
(1)樓盤銷售人員的物業管理知識培訓，基本內容：
①物業管理常識----物業管理基礎知識。
②項目物業信息----本項目物業管理服務硬件概況。
③項目物業管理信息----本項目物業管理服務方法與質量目標。
④物業管理服務內容、承諾、入住與裝修相關規定，公眾制度等。
⑤物業管理風險規避。
⑥物業管理企業信息等。
(2)前期介入期間物業管理人員基礎知識與技能培訓，基本內容：
①服務知識-----員工的職業道德規范、禮儀服務、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區文化等。 ②物業管理服務知識與技能-----物業基礎知識、物業管理服務方法與技能，物業管理服務內容及其標準、崗位職責、工作規范、應急處理、邊緣問題的處置等。
③物業管理基本法律知識----物業管理有關政策法規、公司規章制度等。
④房屋及其相關知識---物業管理有關政策的設備設施管理維護專業知識、環境維護、物業智能化專業知識等。
⑤安全消防知識----物業治安、交通、消防的基本知識，防范不良有因素的方法，安全意識等。 ⑥項目物業信息----本項目物業管理服務硬件概況。
⑦項目物業管理信息----本項目物業管理服務方法與質量目標，物業管理服務內容、承諾，入住與裝修相關規定，以眾制度等。
⑧物業管理風險規避。
⑨物業管理企業信息等。
9、在售樓處設立物業管理咨詢臺，并安排專人值守，提供現場咨詢服務：
(1)回復顧客的物業管理服務咨詢意見。
(2)收集顧客意見，解除顧客疑慮。
(3)配合售樓人員引導顧客消費意向。
(4)配合解決銷售過程中出現的工程及與物業管理有關的問題等。
10、配合開發商開展相關活動：
(1)項目推介活動。
(2)各類座談活動(沙龍)。
(3)裝潢知識講座、裝潢展示。
(4)鄰里聯誼活動等。
(5)根據開發商的整體策劃要求，盡一切能力積極協助、參與籌備項目開盤儀式。
11、樣板房管理：
(1)采取規范的物業管理方法將樣板房納入日常物業管理的范疇。
(2)保障樣板房的日常參觀活動正常進行。
(3)保證樣板房內物品的安全、完整。
(4)確保其長期保持外觀整潔、簇新，動轉功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。
12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見和建議，及時分送相關部門進行處理：
(1)業主、用戶反饋信息。
(2)研究業主、用戶所饋信息。
(3)工程建設信息。
(4)開發商信息。
(5)物業管理公司內部信息。
(6)其他信息。
(7)對已經簽定購房合同的業主，須及時建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯系。
13、參與相關竣工驗收，協助開發商與承建商交接物業：
依據相關條例和工程竣工驗收標準，協助開發商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見與建議。
14、其他約定的事宜。