物業招投標會議紀要范文第1篇
物業管理投標方案編制標準作業程序
一、目的
規范公司對外參加物業管理的投標工作，確保投標書的編制質量，為通過市場競爭拓展公司牧業管理的規模打好基礎。
二、適用范圍
適用于物業部對外承接物業時的投標書的編制工作。
三、職責
1、公司總經理負責對外投標書編制工作的組織安排和質量控制。
2、公司各職能部門抽調業務骨干組成投標編制小組，負責投標書的具體編制工作。
四、程序要點
1、投標書編制小組的組織
(1)公司在接到物業管理招標書邀請(或議標書邀請)后，由公司總經理召開經理辦公會議決定是否參加投標競爭。如決定參加投標，則應由公司總經理親自挑選各部門業務骨干組成投標書編制小組，并由公司各部門負責組成對外投標小組，具體操作書編制工作以外的其他工作(詳見《對外投資標準作業程序》。
(2)投訴書編制小組的分工如下：
①財務部抽調業務骨干負責開辦費用、管理成本、預期效益的測算;
②物業部抽調業務骨干負責日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制;
③辦公室、人事部抽調業務骨干負責擬接項目的人員配置，設備、設施配置，以及編制投標方案資料的收集、提供;
④品質部抽調業務骨干負責管理目標、管理計劃、質量保證措施、服務承諾的編制;
⑤經營部抽調業務骨干負責及時全面地收集擬接項目的信息。
2、物業管理投標書的結構與內容
(1)擬接物業的基本概況。
(2)公司接管后準備采取的管理方式。
(3)針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。
(4)為開展物業管理所配置的人力、物力資源。
(5)開展物業管理一段時間后所力爭達到的管理目標。
(6)為有效地提高物業管理水準所必要的服務承諾。
(7)費用投入和成本測算。
(8)經濟效益分析。
(9)社會效益預測。
(10)需要招標單位協助解決的問題。
(11)本公司的優勢和長處。
(12)物業管理后的工作進度安排。
3、投標書的編制要求。
(1)“擬接管物業的基本概況”要求詳細列出擬接管物業的地理位置、環境、占地面積、建筑面積、棟數、層樓、樓宇結構特點、基本設施、設備、住戶基本構
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成、驗收移交情況等。
(2)“準備采取的管理方式”要求針對擬接管物業的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。
(3)對擬接物業的管理難點、重點應有針對性地列出具體的管理措施。(4)人力、物力資源要求詳細列出：①擬接管理物業的組成架構;
②擬接物業的人事定編和崗位設置、崗位描述;③主要業務骨干的配置人選和人員素質介紹;④為開展工作前期投入的設備、設施。
(5)管理目標要求具體列出明確的總體目標和詳細分項目標。目標要求有可操作性和可考核性。
(6)服務承諾要求針對廣場業主的要求和物業管理服務的物點列出有鮮明特色的服務措施來。
(7)費用投入和成本測算要求針對擬接廣場的現狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。
(8)經濟效益分析要求按照物業管理“以區養區、保本微利”的特點詳盡地計算出擬接物業后的經濟效益。
4、投標書的編制程序
(1)總經理依據經營部收集到的擬接物業的信息和現場實地考察的結果給出編制投標書的原則和要求。
(2)編制小組開始詳細依照第3條的要求逐條完成單項編制工作。(3)總經理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。
(4)匯編后打印、裝訂成冊報總經理審批(大的項目尚需報董事會批準)。
五、記錄
六、相關支持文件
《人事定編管理標準作業程序》
七、附錄
《物業管理成本測算法》
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物業招投標會議紀要范文第2篇
第一節 項目整體思路
學校作為特殊的物業有其自身的特點，是學生學習、讀書、自習、休息、娛樂、就餐、運動等場所的綜合體系，下面根據學校物業的特點結合本公司多年同類型項目管理經驗，淺析一下本項目物業管理工作的特點及管理整體思路。
一、環境衛生服務
要確立專業操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入QEO綜合管理體系(IS0900
1、1S014000、OHSAS18000“三標合一”的簡稱)，并嚴格參照標準進行規范化、程序化地實施;另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對學校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園清潔衛生服務工作中，全面提倡量化和細節管理，促使各項環節都能夠進行數字化的表示。
二、公共設施設備的維修和維護
公共設施設備的維修維護首先要確立專業、規范、節約的管理目標，以保障設施設備得到科學、有效的維護。具體應該做到：小修要
1 及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴格參照物業管理行業的維護標準，根據實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業化的操作和運行，保障公共設施設備隨時處于良好、可利用狀態。
三、教學服務及教學保障
根據教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優化教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協助教室的分配使用、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、宿舍內務檢查評比、協助組織文化活動等等。
四、樓宇管理及公共秩序維護
由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜等原因，學校物業的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防范意識不足等。因此，要確立安全第
一、規范操作、責權統一的目標。我們將安全及消防工作作為物業服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身利益，關系到學校的利益、穩定和發展。我們將通過嚴謹、科學、規范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保樓內處于有序、安全、健康的狀態。
五、水電等能源的節約管理
為了充分體現物業管理的管理效益，讓學校省心、省力、節省行
2 政開支，對于物業公司的每一名員工，我們都要求做到：
1、保潔員認真負責所管樓層的用水用電，根據天氣控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區域衛生間水管閥門有無跑、漏、滴的現象，及時報修。
2、維修人員認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現象引起的能源消耗，保障設備設施安全。
3、保安人員認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，作到及時開啟及時關閉，作好有關記錄。
六、學生公寓的管理措施
公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質量直接影響學校的穩定和校園精神文明建設。我們在總結國內外學校學生公寓先進的物業管理經驗基礎之上，抓住公寓安全等方面的重點和難點，應當結合校區學生公寓的實際情況，制定出符合現代學生公寓管理的高標準的服務與管理制度，力求在日常的服務之中逐步實現公寓管理的規范化、制度化與科學化，使之真正能夠以學生公寓為依托，開展包括生活、學習、文化娛樂等多方面內容的服務性管理和教育，實現管理育人、服務育人、環境育人的公寓功能，共同創造優美、整潔、安靜和奮發向上的成才環境。
七、圖書館管理
從樓宇到設備維修，從環境的保潔到治安，都以一種新穎的物業形式來保障。圖書館管物業理者應努力提高其服務水平，多留意各項
3 工作是否完備，有什么可改善，有什么應當主動配合，開動腦筋，力爭把它們做得最好，圖書館作為特殊類型的物業，消防工作是重點，因此要加強消防管理。
學校物業管理不僅僅是提供對學校房產物業本身的管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學習工作和生活環境。
總之，我公司將通過樹立現代的管理理念，以科學管理提高服務質量，樹立良好的企業形象，盡最大程度發揮自身的價值，全面提升學校的學習、生活環境和學校形象。
第二節 物業管理方案
一、服務工作目標
1、在學校物業管理服務過程中，我公司將采用QEO綜合管理體系的先進模式及全國優秀示范大廈標準建立質量體系管理，為廣大師生提供舒適、安全、寧靜的學習、生活環境。嚴格依照國家建設部制定的物業管理創優考評的各項標準開展工作，使物業各項使用功能正常，使物業各項工作有條不紊的開展。一年內深化管理服務，提高物業管理服務水平，提升物業管理服務形象，所管理服務項目達到洛陽市物業管理優秀示范項目考評水平。
2、在合同期內達到制定物業管理服務工作計劃，做到有計劃、有檢查。 ?
消防管理：嚴格遵守有關消防管理，年檢完好率100%，確保無責任性消防事故。
安全防范：管理范圍內治安案件發率為零，無任何管理責任性事故發生。
環境衛生實行動態保潔、環境衛生滿意率在95%以上。 房屋及公共配套設施報修及時率100%以上。
除因基建質量、設備質量在保養期內等特殊原因外，樓內及配套設施、機電設施設備完好率95%以上。 ?
管理服務人員持有相應的上崗證、資格證，專業培訓合格率達
5 100%。
管理服務工作服從學校的管理監督和指導，積極配合學校各部門開展各項工作。 ?
業主和用戶對物業管理服務滿意率在95%以上。 ? 有效投訴率低于0.5%。 ? 有效投訴處理率達100%。 ? 環境衛生、消殺達標率為98%以上。
3、嚴格遵守國家的法律、法規、條例以及政府部門的各項管理規定?？茖W、規范管理，全面引入和推行QEO綜合管理體系，服務熱情、周到，建立現代化、人性化管理服務體系。
4、建立嚴格、規范的消防、防臺風、公共秩序應急體系，確保物業管理工作萬無一失。
5、嚴格認真推行并實施人性化服務，達到細致、周到、真誠、規范的服務要求，定期發放物業管理服務滿意度調查表，對合理的建議及時整改，努力提高廣大師生的滿意度。
6、建立服務人員與學校師生的溝通機制，推行親情服務。
7、進一步規范和完善24小時值班制度，將管理處的值班運作納入公司的24小時值班網絡，公示公司和管理處的24小時服務電話。
8、提高優質環境保障，加大清潔管理力度。確保學校衛生狀況良好，垃圾日產日清，定期進行消殺，使學校保持潔凈、舒適。
9、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標準，建立嚴格的考核方法，充分調動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務意識和責任心。
10、制定完善系統的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，確保持證上崗率達100%。
二、管理項目內容
(一)安全保衛
負責物業轄內的安全保衛、維護秩序和處置突發應急事件的工作，制定完善的安全保衛應急方案。
1、全天24小時對物業轄區范圍治安情況進行巡查和保衛監控。嚴禁在轄內人行道上停車以及校區外圍張貼、擺賣或閑坐等。
2、全天24小時對物業的門崗、大堂、車場、地下室出入口出入人員實施管理、檢查和控制。非工作時間及假期做好相關保衛工作。
3、加強對出入口和周邊環境的監控，嚴防外來人員從車庫及外圍直接進入樓宇，密切監視可疑人員出入動態。
4、物業建筑紅線范圍內發生的侵犯工作人員事件或者出現擾亂學校正常工作秩序情況時，保安人員立即予以制止和保護，并采取救助行動。
5、非開放時間對進入校區的人員實行出入登記，嚴禁未經批準的外來人員進入校區。
6、對進入生活區的外來人員要進行嚴格管理與控制，同時對非正常時間回歸宿舍的學生要進行登記與管理。
7、熟練并靈活運用監視控制系統，實行24小時全天候對重點部位、監控點進行監視及錄像工作。
8、全天24小時內每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一次，發現和查問進入物業區域的陌生人員，檢查物業內重點部位及各層門、窗、設施設備、水電、消防等情況。
9、對攜帶大件行李或物品離開校區的，外來人員要提供“放行條”檢查，內部人員要實施登記制度。
10、做好物業的安全保衛和人流疏導工作。在工作時間內，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。
11、在正常工作時間內，進行不間斷巡查，負責通道、衛生間等部位的人員來往動態管理，嚴防不法行為的發生。
12、做好外籍人員進入校區內的指引及各項安全保衛工作。
13、協助學校組織各類活動的開展及臨時接待任務的安全保衛工作，隨時提供人力支援。根據學校要求，按照“特殊敏感時期保衛方案”，實施對校區的安全、防護、保衛工作。
14、負責校區轄內重大突發情況和事(案)件的報警及救助工作。
15、制定處置突發事件的應急預案，組織演練，并負責實施。
16、遇有突發事件，值班人員應立即按規定報告相關部門，并在
8 10分鐘內趕到現場，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服從應急指揮中心的指揮和調遣。
(二)消防管理
負責物業轄內的全部消防設施、設備的使用和管理及物業火災的報警和救助工作，并制定較為完善的物業消防應急方案。
1、認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，設立消防組織機構、職責、規章制度和工作程序，落實各級消防責任人。全面熟練掌握消防監控報警、干式滅火(氣體)、濕式滅火(噴淋)、防排煙及消防栓五個系統的作用、位置和操作方法。
2、按廣東省公共建筑消防管理規定，負責對消防設備和設施的保養，定期和不定期進行全面檢查，確保消防設備和設施隨時處于正常工作狀態。我方將按照學校的要求監督配合并積極聯系、協調物業消防系統專業承保公司的各項維修保養工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結果提供給學校備案。宿舍區域和公共區域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應急照明、通風設施等由我方負責日常檢查，發現缺少和損壞及時上報學校。
3、全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監管。出現消防報警3分鐘辨別消防報警的信息，5分鐘內到達報警點。
4、建立義務消防隊伍，出現消防事故15分鐘內應有10人以上到達現場，進行必要的撲救。
5、每周進行一次全部消防設備、設施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隱患，監護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區及樓梯走道和出口暢通。重大節日前配合學校進行節日消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。
6、做好消防知識的培訓和宣傳，每年組織綜合消防應急演練不少于一次。
7、做好其它防火滅火工作及消防配套設施的維護。
(三)停車場管理
車庫為內部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴格執行內部停車場管理規定或臨時特定要求。
1、負責學校重要接待及會議的車輛停放指揮、協調，必要時增加保安人員加強地面車輛臨時停放管理。
2、每2小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關好，是否有漏油等情況并做好記錄。
3、負責停車場智能系統的日常使用、管理、保養工作，負責停車場交通配套設備、設施的日常使用、管理、保養及簡單維修，按學校規定的時間準時對地下停車場進行排風和送風。
4、對停車場和物業轄內發生的車輛事故及交通設施損壞及時保護現場，妥善處理并報告協助學校做好善后處理工作。
(四)物業配套設施、水電設備的管理
10 負責物業范圍內所有土建、機電設備、給排水、外裝飾、課室設備、宿舍設施、辦公電器設備的管理與維護;會議設備系統、通信設備系統的管理與維護。其中，關鍵區域的設施設備管理與維護在學校指定專業技術人員的指導下實施。
1、負責高、低壓變配電設施、設備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規范和標準每2小時進行巡查，并做好記錄。
2、建筑主體及內外裝飾的日常管理以及配套設施的日常管理、養護和一般性維修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書館、體育場(館)、地下室(車庫、人防工程)、屋頂、內外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽臺、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。
3、物業共用設施和附屬建筑物、構筑物的一般性維修、養護和管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。
4、除電房以外的所有水、電設備設施，全部機電設備設施的日常管理、保養和一般性維修工作。包括：給排水系統、照明及動力電系統、空調系統、消防報警及滅火系統、電梯系統、監控防盜系統、會議設備系統、通信設備系統、各層開水器等。
(1)給排水系統(大修除外)：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部水系統的日常管理、保養、一般性維修和急修。
11 (2)照明及動力等電力系統：包括低壓配電房末級開關后的電力系統。各校區內外照明、開關插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養、檢查、維修和更換工作。
(3)空調系統：做好空調系統管理維護工作。
(4)電梯系統：日常使用、管理和困人的緊急處理。負責監督、配合電梯專業維修保養公司的維保工作。
(5)安全監視控制系統：監控主機系統、每個校區內監控攝像點、紅外線防盜點、錄像設備、電腦抓拍即時打印設備的日常管理和使用，并負責與安全監視控制系統維修保養公司的協調配合、聯系及監督工作。
(6)會議設備系統：負責所有會議室的會議設備系統的使用、調試、檢修、保養和管理，發現問題及時報修，確保會議設備系統處于良好的狀態。
(7)通信設備系統：負責對物業范圍內的通信設備系統的日常管理，維護保養，監督配合專業公司維修工作。
(8)外飾：夜飾照明系統的日常管理、使用和一般性維修。
5、設立24小時工程技術人員值班備勤崗2人，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需要(屬專業保養公司維修范疇的由我方聯系并監督)。
6、對校區內的辦公、宿舍設施進行簡單的維修。對物業范圍內的辦公電器設備簡單故障進行排除和維修。
7、負責學校實施校區內土建修繕的一般性維修。
8、與物業相關的工程圖紙、竣工驗收資料、設備說明書、使用手冊等由學校管理，物業管理公司可借閱。
9、在滿足學校使用要求的前提下，合理控制機電設備和照明的開關時間，盡量節省能源。
(五)課室管理
1、主要工作內容
(1)負責教學區普通教室、多媒體教室、教師休息室開關門和設備設施的管理，負責為教室配備粉筆粉刷。在正常上班時間內，負責各教學樓內教師休息室開門、關門和開水供應。
(2)負責課室、教師休息室的水電、門窗、土木等設施的檢查報修工作。
(3)工作時間：7：00-22：30
2、課室物業管理的基本數據
教室合計約8000 平方米，教室共 44 間，其中：多媒體課室 28間，普通課室 16 間。
3、課室管理工作細則及標準
(1)根據學校教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課程調整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《教室管理規定》對教室進行管理。
13 (2)搞好教室及其設施的日常管護并做好日常記錄。經常檢查教室電教、空調、風扇、門窗、黑板、照明、桌椅等設備是否完好，發現教室門窗等設備損壞及時報修，以保室內設備不丟失和正常使用。
(3)搞好教學設備防盜安全管理，設置專職防盜巡查值班的課室管理員，在確保教學需要的情況下開放課室。設柜上鎖的設備在上課前15分鐘打開，并及時檢查設備是否完好，發現教學設備故障或損壞，按學校指定途徑及時向負責維修的部門報修，使教室內的教學設備正常使用;課后及時檢查設備是否完好，鎖上柜和門窗。
(4)為教室及時配備粉筆、板擦等基本教具并經常檢查補充?；窘叹哂蓪W校購置。
(5)配合學校做好課室的節能管理工作。根據教務處提供的課程時間安排表，按時開啟和關閉課室的照明、風扇、空調、電腦、投影儀等用電設備，并加強巡查，關閉浪費能源的用電設備，及時制止各種浪費能源的行為。
(六)衛生保潔
1、負責物業范圍內廣場、道路、公共地面、地毯、大堂、會議室、公共部位(衛生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等)、停車場;各種設備、設施等的日常衛生清潔，以及學校臨時要求的突擊清潔任務，如清潔會場、大掃除等等，隨時保潔。
(1)關鍵辦公區域、指定辦公室的清潔衛生由學校安排專人
14 跟進和監督質量。
(2)清潔時間應盡量避免打擾學校的正常工作和生活時間，對公共區域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。
(3)清潔時所用的清潔用品要求如下：①關鍵辦公區域、指定辦公室：會議室臺面、沙發選用學校指定的專業清潔劑;②玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水;③垃圾桶：選用全能水;④樓梯：選用全能水,也可選用消毒水或漂白水;⑤洗手間：地面選用全能水,便器選用潔瓷精;⑥花崗石地面處理：選用磨光劑;⑦大堂、各樓層走廊晶面清潔：采用清水和推拖;⑧地毯：選用中性地毯水;⑨鋁質天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的除污劑，例如潔而亮;⑩木質地板：采用專用地板蠟水護理。
2、負責門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蟑螂工作。協助學校與轄內街道愛衛工作的商洽和落實，并按學校的要求做好愛衛工作有關資料的建檔工作。
3、負責物業范圍的垃圾收集和清運，做到日產日清。
4、所有保潔范圍內做到設備設施完好、干凈無塵;洗手間空氣清新、無異味;茶水間干凈，無雜物、無塵;電梯內光亮、無手印，清潔無塵;地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥;墻身無塵，燈飾光亮、無塵;天花、風口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網;樓梯及扶手干凈無塵;會議室、辦公室整體干凈，地毯無污漬
15 無積塵;玻璃光亮無印、無污漬;定期消殺、消毒;無老鼠、無蟑螂、無白蟻。
(七)綠化管理
1、負責物業轄內(室外部分)公用綠地、植物的管理和養護。
2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕度適當并適時整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。
3、定期施肥和防蟲。
4、定期對綠化場地松土，割除雜草。
5、根據學校的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共綠化整體美觀，有特色。
6、綠化區域內，達到造型美觀、有層次感，不會散發有害氣味，危害身體健康。
(八)會務服務
負責各個會議室的會務服務。
1、配備形象好，受過專業訓練的女服務員作為會務禮儀、服務保障工作人員;配備相應技術人員，主要負責機關會議設備、舞臺燈光、音響、擴音系統的維護和保養。
2、服務范圍包括會務中心、各個會議室、領導辦公室召開的各類會議、大型集體活動及機關重要接待活動的禮儀服務保障。
3、服務內容包括會場氣氛布置，茶水供應;協助主辦單位做
16 好迎賓簽到，坐席安排，標牌擺放、會標的懸掛等等。
4、負責各類會議室會議前的擴音系統、燈光、音響、投影、視頻的檢查、調試，會中的保障、會后的管理等等;
5、根據學校的要求，按會議不同規模、不同性質，不同與會人員，制定會務服務方案，協助學校合理分配安排會議地點。
6、要求工作人員儀態端莊，舉止大方，服務熱情，語言文明。
7、重要場所、重要會議活動，工作人員要認真遵守保密法規，做到不該聽的堅決不聽，不該問的堅決不問，不該說的堅決不說，不該看的文件資料堅決不看。
(九)接待咨詢及信件收發保障服務
1、接待咨詢服務保障
(1)負責來人、來電的接待咨詢服務;
(2)熟悉物業范圍內的內部各部門科室的布局設置，熟記所有電話號碼;
(3)值班人員要形象好，著裝整齊，服務熱情，文明禮貌，處事穩重機智，會熟練使用普通話和粵語。
(4)遵守紀律，認真做好保密工作。
2、報刊信件收發服務
(1)負責學校所訂的報紙、刊物的簽收和分發;學校來信的簽收和分發;
17 (2)報刊、信件的收發要及時、準確，無錯發漏發; (3)收發的各類重要信件、刊物要認真做好登記;并及時通知相關人員簽收;
(4)做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無私拆信件郵票;
(5)嚴格執行保密制度。
(十)檔案資料建立與管理
檔案資料包括物業資料、工程資料、設備檔案、設備運行維護保養資料、客戶資料、管理服務資料的收集、編目、歸檔和管理。
1、 按照國家檔案管理的標準，建立總體規劃，建設資料圖紙、設備設施臺帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建筑到環境，從硬件到軟件等檔案資料，按國家檔案管理規定要求進行檔案管理，按QEO綜合管理體系文件資料控制程序進行文檔控制，采用先進計算機管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學管理程序，同時廣開渠道，存儲時做到內容全面、豐富，收集時做到完整、詳盡和檢索方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔案資料，檔案管理成為公司管理眾多操作環節中嚴密周詳的重要一環。
2、 資料的收集堅持內容豐富實用性強的原則，根據實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發，擴大學校管理資料的來源渠道，從時間上講是指從計劃設計到工程竣工的全部工程技術維
18 修資料;從空間上講是指物業管理構成的方方面面都有詳細的資料收集。
3、檔案資料的分類
規劃建設資料、圖紙(復印件) 驗收資料 單項驗收資料 綜合驗收資料 整體移交驗收資料
各項管理服務合同 愛衛、創衛資料 管理制度，管理人員考核制度
機電設備運行、檢查、保養、維修記錄
供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養記錄 市政綠化、環境、檢查維護記錄 治安、車輛管理記錄 社會文化活動資料 管理服務記錄(巡視、投訴、回訪、意見征詢等) 經營管理統計及公布資料 管理各項指標完成情況統計分析及糾正、預防措施及改善提高記錄
4、資料歸檔管理
歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存。根據實際需要，校區的文件和資料管理嚴格執行QEO綜合管理體系的管理，擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案按不同業務性質、編號、造冊、編輯、并分柜保存，便于查找和
19 調用。文件資料的編號及借閱/傳閱按公司QEO綜合管理體系的質量文件《文件和資料控制程序》執行。檔案的取用、傳閱都必須由專人登記;管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失;
5、檔案的管理環境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質。
(十一)學生公寓管理服務
(一)管理范圍和主要設施
1、管理范圍：學校實施校區內X棟學生公寓。
2、主要設施：舍套床、椅子、風扇、熱水器。
(二)管理服務的分項指標
1、住宿生的管理和服務。
2、協助學校做好住宿生突發問題的處理、思想教育和心理疏導。
3、師生員工對管理服務的總體滿意率達90%以上。
4、確保按照勞動法的要求使用所有聘用員工。具體人員定編定崗如下：學生公寓主管 X 人;宿管人員X人。
(三)管理服務的內容及要求
嚴格遵守國家的法律法規，忠實履行合同規定的條款，嚴格遵守學校的規章制度。加強對員工的培訓、教育和管理，不斷提高服務能力。熱誠為廣大師生員工提供高效優質的服務，做好校區的和諧穩定;自覺接受學校及相關部門的檢查、監督和指導;積極配合學校做好各
20 項活動的有關工作;認真做好與供水(含熱水)、供電、供氣和電視、網絡、電信、住戶在公寓內(經學校相關部門同意)增加設備設施等有關的業務聯系和協調工作;及時記錄及積累相關資料。每天必須有相關負責人和工作人員在校區24小時值班;我方自備保潔用品、用具，以使校區整潔和各項管理服務工作正常運轉。
1、具體管理內容： 根據學校的安排承擔：
(1)我校學生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及畢業生退宿工作、零星住退宿、有突發事件或特殊任務的變動住宿安排。完成春節學生回家的火車票訂購工作。協助做好學生郵件的收發工作。
(2)核準學校住宿生的宿籍資料與住宿費標準，配合學校做好住宿學生住宿費、網絡費、超額水電費、熱開水費、冷氣費的催繳工作。
(3)做好學生宿舍的物業管理，承諾做到：
a、做好學生宿舍區域內綜合管理協調：樓宇標識物管理、宣傳欄管理、單車管理等，確保學生宿舍的良好秩序;
b、配合學校做好學生宿舍公共區域12小時保潔及綠化管理工作;
c、學生宿舍管理服務人員保持良好形象，對待學生要文明禮貌，學生來辦事要做到事事有答復，有落實。
(4)負責學生宿舍內務衛生及安全紀律管理，標準按照《關
21 于開展學生宿舍內務衛生和安全紀律三級檢查評比工作的通知》執行。
(5)負責學生宿舍的財產管理，制定完善的財產管理制度。 (6)負責學生宿舍的秩序管理，對學生宿舍出現的學生違紀事件和突發事件要按照預案的要求初步處理和及時報告。
(7)配合學校有關部門做好學生宿舍內學生的思想政治教育、學生宿舍文化建設活動和綜合治理工作，包括學生宿舍的穩定、防火、防盜和學生違紀處理等。
(8)配合學校有關部門做好學生宿舍除四害及防疫的相關工作。
(9)做好學生公寓內各種設備設施的管理。 (10)完成學校交辦的其他臨時性工作。
(十二)其他事項
1、按學校要求做好物業范圍內防范各類傳染病(非典及類似疫情)的各項防疫及應急工作。
2、負責物業范圍內防范自然災害(臺風、洪水、暴雨)等及應急工作。
3、根據學校的要求和指引，協助校方物業范圍內廢舊物品的處置。
4、專人負責學校辦公物品倉庫的管理，按學校的要求收發相
22 關物品;按倉庫管理要求制定相關管理制度;倉庫物品存放分類、整齊;帳物相符。
5、自簽約之日起，我方應依據學校的需求，掌握各種設備運行情況、管理要求和操作規程;掌握相關技術資料，做好各種設備接管交接工作。
6、負責校區物業管理服務項目其它相關工作及學校提出的物業其他管理工作、任務和要求。
三、管理方案
(一)安全防范服務方案
1、保安部架構
2、崗位設置及工作范圍
崗位 人數 負責范圍 上班時間 保安主管兼消 防管理員 1人 全面負責學校安全及保安部管理工作。 周一至周五 8：00-17：00 大門崗 X人
1、日班負責監督來往人員動態，車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順，做好來訪登記;夜間做好安全防范工作發現可疑 情況即使處理并向當班主管報告。
2、負責監督車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順。 早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡邏崗 (機動) X人 負責各教室、通道、衛生間等部位的人員及物品來往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 車場崗：X名 大門崗：X名 巡邏崗：X名 消防
23 監控崗： X名
動態管理的治安、消防的檢查。嚴密監控來往人員的動態，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發生，做好保衛工作。保護設備設施及財產安全，防止治安、消防事故發生。 00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防監 控 X人 24小時負責學院內外各監控點情況，密切注意出入人 員，發現可疑情況馬上向當班主管及相關保安人員處 理，并做好記錄。 早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 車場 X人 嚴格控制好車輛進出管理及交通疏導，合理安排好車 位停放工作。 早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 計 X人
3、安全管理方式
安全管理的方式以安全保衛、消防為主導的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網絡。學校安全崗位設置以填補技防盲點為準則。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質采取相應的應急措施，如重大活動，突發事件的臨時性處置、管制，并在該物業的安全管理工作中，設定緊急事件處理方案和突發性事件處理方案。
24
4、職責范圍
1)負責學校內的安全保衛工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護學校正常秩序，對重點部位及責任區域進行定點守護和安全巡查，及時發現和消除安全隱患。
2)在學校保衛部門領導下，開展內部治安綜合治理。 3)配合公安機關，打擊內部與周邊的違法犯罪活動。 4)與學校保衛部門制訂學院突發事件應急處置和應急疏散預案，隨時出警，為學院內人員提供緊急救助，提供安全支援。
5、工作內容
1)負責組織一支思想素質高、業務能力強的專業保安隊伍，執行嚴格的紀律和崗位責任制，保安人員要做到熟悉情況、訓練有素、認真負責，言語規范、文明執勤，按政府標準，給保安人員配穿統一的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。
2)建立并嚴格執行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發事件有應急處理計劃和措施，確保突發事件發生時能得到及時處理，防止事態進一步惡化，并要保護好現場和及時報告，必要時報警。
3)對學院進行24小時安全保衛、消防、監控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，重要出口24小時值班、24小時監控，學院要做到24小時有保安人員巡查。
25 4)熟練并靈活運用監視控制系統，充分發揮本學院技防優勢，24小時使用監控系統，全天候對所有監控點進行監視及重要部位的錄像保存工作。
5)認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針，落實各級消防責任人，設立消防組織機構、職責、規章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。
6)組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防設備、設施巡視檢查工作并做好記錄，發現問題即刻報修并向業主報告。重大節日前開展消防安全大檢查，并按學校要求及時進行整改。
7)全天24小時對停車場實施服務和管理，并制定可行的管理制度，切實維護好停車秩序，確保停車場內車到暢通，嚴防交通事故發生。
8)對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內，防止亂停亂放現象，做到規范、整齊、分類、安全。
9)其他安全保衛有關事項。
6、服務細則
1)組建一支思想素質高、業務能力強的專業保安隊伍 A、通過選用高標準、高素質的保安人員，實行軍事化管理，配備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質一流的保安隊伍。
26 B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業，身高1.70米以上，年齡在45歲以下，體貌端正、作風正派、品格良好。
C、通過充分利用閉路監控系統，合理設置大門值班崗、巡邏崗等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化安全防范管理網絡。
D、安全巡邏方面我們將建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監控巡邏路線。根據各種特殊情況，及時、靈活地調整巡邏路線及保安力量的分布，實施主動式防范，以滿足安全防范工作的需要。
E、我們將統一保安人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度，規范管理，規范其站、坐、行姿勢，統一敬禮、交通指揮等服務手勢，做到禮貌服務與安全威儀并重，安全與管理服務結合。
F、規范人員的著裝和標識，并建立出操、交接崗、內務等制度。 2)對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴格執行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發事件有應急處理計劃和措施，確保突發事件發生時能得到及時處理，防止事態進一步惡化，并要保護好現場和及時報告，必要時報警。
A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區域內秩序正常;
B、外來車輛必須在大門口領取訪客登記表方可進入學院范圍; C、制訂突發事件應急處理計劃和措施，確保突發事件發生時能得到及時處理，防止事態進一步惡化，并要保護好現場和及時報告學
27 校和公司領導，必要時報警。
D、為出入管理服務責任區域的人員提供服務。
E、對于不是學院內的外來人員，嚴格按規定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。
3)對學院進行24小時安全保衛、消防、監控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，學院內要做到24小時有保安人員巡邏。
A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區域的衛生環境等情況。
B、檢查消防設備、設施(煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等)是否正常完好。
C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。
D、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。 E、檢視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。 F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。 G、以上工作發現異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。 4)熟練并靈活運用監視控制系統，24小時使用監控系統，全天候對所有監控點進行監視及重要部位的錄像保存工作。
A、要求保安人員熟悉掌握各種監視控制系統，并靈活運用。 B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。
28 C、集中精神注視監控系統情況，發現可疑或異常情況立即報告。 D、按規定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。 E、發現監控系統出現不正常時，立即向相關部門報告，并在《監控記錄本》做好登記。
7、保安主管職責
①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員24小時的消防監控值班;
②負責監督落實消防工作;
③每年定期制定《消防演習方案》，供管理處項目主任及學校參考審批;
④消防演習結束后完成《消防演習報告》;
⑤負責編制轄區義務消防人員名單和落實培訓工作和演練計劃; ⑥負責對消防設備進行檢查和組織維護，保安主管負責對消防設備設施的巡查和日常使用;
⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設備清單》和有關消防事宜文件的傳遞、發出和登記。
8、保安人員責任描述 1)門崗執勤 ①大門崗。
29 ②崗位目的：
A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務責任區域內秩序正常，通過監控系統，嚴密監視和控制學院重點部位情況發現問題立即報告和處理，并做好錄象工作。;
B、守護管理學院內公共設施及附屬設備; C、查詢進入學院的外來人員與物品; D、為出入學院的人員提供服務。 ③工作內容：
A、保安員上崗一個月內，熟悉學院內的基本情況。 B、人員進出時，應主動禮貌問好，并在手提(推)重物的人員進出有困難時，應主動上前提供幫助。
C、對于非學院內的外來人員，嚴格按規定把關，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。 ?
對于非學院人員來訪應主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進入或聚集在管理服務區出入口處。 ?
請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內。 ?
遇上級領導或前來參觀指導的社會各界人士，應敬禮示意，然后將相關的人數、單位等情況記錄清楚，以備查核。 ?
若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應耐心做好解釋工作，必要時
30 立即向當班領導報告或報警處理。 ?
大件物品必需按規定檢查 ，嚴禁易燃易爆及放射性物質進入學院。 ?
若發現攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，并做好信息核對工作。
D、外來施工人員，須持有管理處簽發的《臨時出入證》才能進入，并對其隨時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規定的施工人員，一律沒收《臨時出入證》，并驅逐出管理服務責任區。
E、上崗一個月內熟悉掌握各種監視控制系統，并靈活運用。 F、集中精神注視監控系統情況，發現可疑或異常情況立即報告。 G、按規定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲存工作。 H、發現監控系統出現不正常時，立即向相關部門報告，并在《監控記錄本》做好登記。
2)巡邏崗
①巡邏崗：學院內巡邏崗。 ②崗位目的：
A、巡查管理服務責任區域秩序、消防情況; B、巡查管理服務責任區域物業公共場所環境; C、清查管理服務責任區域無關人員及物品;
31 D、協助相關崗位協防秩序、消防工作。 ③巡邏內容：
A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況;
B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務責任區域的衛生環境等情況。
C、檢查消防設備、設施(煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風口、應急燈、疏散指示燈開關、通道電源開關等)是否正常完好。
D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。
E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。 F、巡視學院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。 G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關證件及攜帶的物品。 H、以上工作發現異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。 ④巡邏要求：
A、各班對管轄區域內不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不超過1小時，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。
B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事件、處理情況，并簽名確認，并及時將發現的異常情況匯報主管或反映相關崗位人員，必要時報警處理。
C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務。
32 3)交接班規定
①接班隊員按規定時間集中在保安值班室，交接工作內容和近期注意事項，并在《對講機交接本》上進行登記;
②保安員在執勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員交待本班事項。
③交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區域的公共設施、消防設施等進行全面的檢查;車保員還應該對車子的數量，車身情況進行全面的檢查核對，并詳細了解上一班登記的記錄情況。對崗位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的月保、臨保車輛的登記情況，要認真檢驗。
④交班人員要把當班時所發生的事情，發生的問題，處理的情況要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊員繼續負責完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續跟蹤處理，并做好記錄。
⑤接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認真的檢查核對。包括通訊器材、各種設備的檢查等，發現缺少或損壞等問題，要立即報告當班主管確認，以明確責任。
⑥交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認，如有其它情況發生，以簽收接管理服務方為主進行處理
⑦交班時如發生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完
33 畢后再換班。當班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。
4)來訪登記
①來訪登記是一項重要的工作環節，非學院師生進入一律憑工作證經確認后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進入學院區域。
②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進入。
③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規定。
④若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量消除其不滿情緒，處理不了的必須上報當班主管。
(二)消防管理方案
搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區內的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區內所有的消防設備設施進行檢查、登記，根據設備維修保養制度做好消防設備的保養與維護，同時結合我公司完善的消防管理制度和培訓制度，以管理處全體人員為班底建立高素質的義務消防隊伍，同時邀請熱心的業主參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責任制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環境，增加用戶的安全感，保衛其生命和財產的安全。
按照公司的質量目標和質量標準，員工在入職和上崗前都要進行
34 培訓，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周邊易發生火災的部位，知火災的預防措施;三能：能在工作中檢查發現火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養消防器材;三會：會使用現有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識;以及火場自救知識。保安人員還經常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發生消防責任事故。
1)各責任人及各級人員消防責任 ①火安全責任人——管理處項目主任
②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等;
A、防火安全責任人職責：協助消防安全責任人進行工作，具體負責實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標志設施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數和保安監控系統的完好，負責員工的消防培訓和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發現火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發生火警時5分鐘要到達現場，若核查是誤報在5分鐘內切斷警報， 并在10分鐘內將原因知會管理處;若火情屬實，在5分鐘內將原因報告公司領導和學校領導，具體組織消防滅火和搶
35 救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協助消防安全責任人做好善后工作。并負責建立健全管理區域的消防檔案。
B、防火工作人員職責：注重消防防火巡查，按規定的時間頻次、內容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設施、防火門等以及防火重點部位進行認真細致的檢查，定期對消防設備設施進行維護保養或更新。消除遺留火種與火災隱患，發現火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘內要到達現場，若核查是誤報在3分鐘內切斷警報， 并在10分鐘內將原因報告管理處領導和總值領導，若火情屬實，5分鐘內將原因報告上級領導和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災。大火時應協助消防隊救火和搶救人員。
3)從技術上以及管理上進行防范
①加強維護，定期檢測確認，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統水泵以及控制線路等設備設施完好，發生故障應迅速修復。
②消防設備設施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態，同時建立健全消防檔案。
③定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統工作正常，
36 防止雷電擊壞建筑物或引致火災。
④對老化的舊電線進行更換，避免用電設備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。
⑤限制使用明火，禁止吸煙;對堆放物資處注意通風散熱避免自燃。
⑥加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災隱患，避免火災發生。
(三)停車場管理服務
1)管理崗位職責和各項規章制度管理制度 ①? 車輛管理員的崗位職責
A、負責對停車場(庫)的車輛管理。
B、按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。
C、遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，不擅離職守。
D、負責指揮區內車輛行駛和停放，維持區域交通、停車秩序。
E、負責對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。
37 F、檢查停放車輛的情況，發現漏水、漏油等現象要及時通知車主。
② 車輛管理員的紀律
A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規定》。
B、執行公司文明禮貌用語規范，講究文明服務，禮貌待人。 C、嚴格遵守《交接班制度》。
D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食;不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。
E、愛護各種設施設備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。
F、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。 ③ 車輛管理人員工作程序
門衛必須控制進入物業區域的車輛，除救護車、消防車外其他車輛進入物業區域時，都應限制性規定，經過門衛允許后方能駛入。大門門衛要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行;對從物業區域內外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發現問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。
④ 車輛管理員交接班制度
A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員
38 未到達前，當班人員不能離崗。
B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。
C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。
D、交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備交接清楚，并在值班記錄上簽名。
2)停車場管理規定
管理處負責業主、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負責協調指導、監督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存放、保管、放行等具體管理。
①停車場車輛的管理規定
A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停車證件相符。
B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續，并按指定的車位停放。
C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。
D、進場車輛嚴禁在場內加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。
E、進場車輛和司機要保持場內清潔，禁止在場內亂丟垃圾與棄
39 置廢雜物，禁止在場內吸煙。
F、進場司機必須遵守安全防火規定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。
G、禁止超過停車場限高規定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進入停車場。
H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負。
I、機動車輛在車場內禁止鳴號，不準在場地內試車、練車。 ②停車場管理要求
A、機動車進場(庫)時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規定，履行機動車進出車場有關手續。
B、停車場內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。
C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位(分固定和臨時)、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識。
D、在停車場出入口處設置垃圾桶(箱)，在必要位置設路障和防護欄。
(四)物業配套設備設施維護與保養方案
設備設施的正常使用是確保學校內正常運作的重要保證，我公司將派駐專業的工程技術人員，對區內的設備設施進行全面的維修保
40 養，并設立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求(屬專業保修公司維修范圍的由我公司聯系并監督)，同時制定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務，我們密切與學校進行協調配合，對重大維修保養設備設施及時匯報和提出解決意見，力求保證學院內所有設備設施正常運行，確保學校的工作學習生活環境不受影響。
1、工程部架構
2、人員配置及工作安排 崗位 人數 負責內容 工作時間 日常維修技工 X 負責電氣設備管理，包括機電設備維修保養、空調與電梯設備設施的管理、智能監控系統早班：7點--15點 中班：16點—22點 晚班：22點—明早7點 工程部 供 電系統管理 排水系統管理 空調系統管理 運輸系統管理 消防系統管理 智能系統管理 綜合維修管理 供水系統管理 等的管理工作。 輪休 1 合計 X
3、物業共用部位的管理 1)維修及養護方案
維修養護項目 養護方案 檢查、養護計劃 備注 間、門廳等部位的修繕維護 c、對木結構等要做好白蟻的防治工作，保持通風干燥，消除白蟻生存條件，必要時可噴灑、放置滅蟻藥劑; 每月檢查一次 d、對樓地面的一些小損傷要及時修補，以免損傷進一步擴大， 影響使用; 日常巡視、及時修補 6 門窗修繕維 護 a、檢查門窗有無
41 開關不靈、縫隙過大、小五金配件丟失或損壞等現象，發現異常及時處理，避免進水、透冷風，以保持室內干燥不潮濕; 工程人員及工程主管每天巡查一 次 同上 b、門窗油漆局部脫落時應及時 進行補油，并要求與原油漆格調保持一致，以免妨礙美觀 c、對鋁合金門窗應避免外力的碰撞，禁止用帶有腐蝕性的化學物質去清潔或與其接觸; d、對于門窗玻璃及鎖類安裝牢固，應沒有損壞現象，開關應符合使用要求，沒有安全隱患; 工程人員及工程主管日常巡查 7 裝飾工程修繕維護 a、定期檢查室內外抹灰層有無 損傷處，發現空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現象及時修補以防擴大損失; 工程人員及工程主管日常巡查維修養護項目 養護方案 檢查、養護計劃 備注 b、檢查飾面上是否有破損現象，發現時必須及時予以修補，必要時更換飾面; 工程人員及工程師日常監管 c、對裱糊工程定期檢查，發現損壞現象及時修補; 定期巡查次數 d、對吊頂工程要著重檢查龍骨 有無變形裂縫和下垂情況，發現異常要及時修補或更換; 工程人員及工程 主管每月巡查一次 e、對花飾工程，要定期檢查有 無空鼓、不穩定等情況，發現異常及時調整或維修; 工程人員及工程 主管每月巡查一次 8 幕墻玻 璃 安裝牢固，應無安全隱患，無破裂現象; 工程人員及工程主管每天巡查 9 大樓地基基礎維 護 地基浸水會使地基基礎的工作 條件不利，應經常檢查四周的排水溝、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出現積水現象; 工程人員及工程師負責日常巡視 維修
42 )維修養護標準及相關制度 ?
墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落
①將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。
②用1：3水泥砂漿修復勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。
③恢復勒腳飾面。 ?
如基礎墻體出現裂縫或產生不均勻沉降 ①如不嚴重，應做好巡查和記錄。
②如情況較嚴重或有擴展趨勢，應立即通知學校。請有關專業技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。 ?
梁、柱、板主體 ①露筋
A、露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。 B、用鋼絲刷清潔干凈。
C、充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。
D、用高標號水泥砂漿修復，如有需要還需按要求恢復飾面。 ②有裂縫 參考《戶內工程人員作規程》中“樓板裂縫”維修程序進行維修。
43 ③有孔、洞
A、孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。 B、用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。 C、充分噴水濕潤孔、洞內壁。
D、如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先(梁、或柱、或板)的砼標號高一等級的細石砼嵌填飽滿，并養護好。
E、按原標準做好飾面。
F、如破壞情況較嚴重(如變形、裂縫程度已超過規定范圍)。屬于此種情況進，應立即通知學校，請有關專業技術人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。 ?
墻體
墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經穩定，裂縫不再發展時進行(如：地基基礎沉降還在發展時，一般先做地基、基礎加固處理，后做砌體裂縫等的維修。)
①裂墻
A、先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結實層，
44 鑿槽成外八字形。
B、用鋼絲刷掃清槽內雜物，然后充分噴水濕潤。 C、均勻地涂刷一道素水泥漿。
D、再用比砌筑砂漿高一個強度等級的1：3水泥漿填縫、抹平。 E、用同規格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。
②砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損。 A、先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動灰、土。
B、充分噴水濕潤破損面。
C、用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌(注意所用砌塊應先充分濕潤)。
③墻體室外飾面缺損。
A、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。 B、用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土。 C、充分噴水濕潤破損面。 D、均勻地涂刷素水泥漿。
E、用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。 ④墻體室內飾面缺損
A、同?(墻體室外飾面缺損)，墻體輕度劃損時直接進行C步
45 驟。
B、用1：3水泥砂漿填平，然后修復飾面至干。 C、雙飛粉調膠(或乳膠漆)后批灰1～2次。 D、干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。 ⑤外墻滲水
A、外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫。
B、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌灰，內外留有卸水坡度，窗樘底的外側應留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。
C、在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃網格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機械噴涂(或用手工涂刷)1：0.5水泥砂漿面層。
D、外墻滲水面積較大進，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質防水涂料，在最后一道膠未干時，即用水泥砂漿按平，再修復飾面。
E、墻、板接通處滲水，可用預制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
F、用氯丁防水膠在室外修補，將滲水處的內飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴大10～15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-
346 道氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿按平，再修復飾面。
G、積累經驗，隨著科技發展，積極采用新型防水材料，使防水執漏工程質量達到最好，如：魯班8
11、9
11、JS、硅丙膠等。 ?
頂棚
參照《戶內工程人員作規程》中“頂棚抹灰層(飾面)脫落”維修程序進行維修。 ?
樓梯間 ①踏步缺損
A、將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層。 B、用鋼絲刷清掃干凈浮土。 C、充分噴水濕潤。
D、均勻地涂刷一道素水泥漿。 E、用1：3水泥砂漿做好基層。 F、修復飾面。 ②欄板缺損
如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應程序執行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：
A、不能修復，應及時更換新配件。 B、使欄板、梯板、扶手連接牢固。
47 C、修復欄板飾面(如：油漆、乳膠漆等) ③扶手
A、如不能修復，應及時更換新配件。 B、使之與欄板連接牢固。
C、修復飾面(如油漆、乳膠漆等)。 ?
門、窗 參照《戶內工程人員作規程》中有關“門、窗”維修程序執行。 ?
屋面避雷設施 ①銹蝕
A、用砂紙除銹。
B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上一道漆干為準。
C、如銹蝕特別嚴重，應將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。
②連接部位斷開
A、除銹清潔后，焊接牢固。 B、刷兩道防銹漆。 ? 屋面隔熱層、防水層
②? 熱層缺損：及時更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。
48 ②屋面漏(滲)水(剛性屋面)：
A、用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水。
B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理。
C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。
D、檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。 ?
屋面水池(箱) ①滲漏
A、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。
B、做一布四膠防水層(或其它材料防水層)，外涂一層水泥防水層，再用1：2水泥砂漿做保護層。
②水池(箱)檢查口蓋缺損 A、應立即維修，并加鎖。 B、刷兩道防銹漆，并定期檢查。 ③樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞
A、測量尺寸、按損壞的地(瓷)磚樣板購回相同磚材。
49 B、鑿除缺損的地磚(墻磚)以及松動部分至結實層。 C、用鋼絲刷清掃干凈浮土。 D、充分噴水濕潤。
E、用1：3水泥砂漿做好基層。
F、取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。 G、抹干凈磚表面粘上水泥漿，設置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復。 ?
室外共用設施維修工作規程 ①學院道路(人行道和車道) A、修補損壞的砼路面。
B、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補;對于大面積損壞的修補，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。
C、將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達新面及結實面為準。
D、用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡)，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。
E、將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。
F、濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內，并將
物業招投標會議紀要范文第3篇
投 .標
承
諾
書
西繼迅達電梯有限公司：
我們已仔細閱讀貴司的《西繼迅達電梯有限公司131001號招標文件》，并完全理解。經認真研究，我們決定參加投標。特向貴司做出以下承諾：
1.我們愿意遵照招標文件中的相關內容和合同條款以及其它一切要求投標。
2.我們愿意提供招標文件要求的所有文件資料，并保證這些資料均為真實、完整、有效和合法的。
3.我們愿意接受并配合貴司對整個招標過程進行的管理，若我們在投標
過程中有任何違反招標文件的行為，愿意按照招標文件的規定接受貴司的扣罰。
4.我們理解、尊重并接受貴方按照自身的實際需要設定招標程序，組織評標、決標，選擇最適合貴司的中標人，因此貴司不一定必須接受最低報價投標，對決標結果也沒有解釋的義務。
5.如果我們中標，我們將嚴格履行招標、投標文件及雙方簽訂的合同中規定的各項要求。
6.若我們有下述任一項行為的，愿意賠償由此給貴司造成的一切損失：我們提供的營業執照、資質證書、授權書等投標文件存在偽造、變造、虛假陳述等欺騙性內容的。我們中標后不同意簽訂合同的。繳納投標保證金或遞交投標文件且未撤回，卻未準時參加開標活動。
7.我們將對貴方招標文件所涉及的貴公司商業秘密嚴格保密，不會以任何形式傳播、泄露招標文件的內容以及
最后的招標結果。
特此承諾!
我們的聯系方式：
投標單位：樂清市佑能科技有限公司
地址：浙江省樂清市萬岙前山欣展路2號
聯系人：翟邦云
電話：0577-57573376
傳真：0577-57573378
法定代表人：潘陽
電子郵箱地址：ynkj777@
投標單位：
法定代表人：
委托代理人：
投標人各種投標承諾書
5、授權委托書授權委托書
本人
洪光福
系 廣西力元建設監理有限責任公司 的法定代表人，現委托 鄒旺為我方代理人。代理人根據授權，以我方名義簽署、澄清、說明、補正、修改 北海市銀海區人民醫院綜合樓工程 施工投標文件、簽訂合同和處理有
關事宜，其法律后果由我方承擔。
委托期限：。
代理人無轉委托權。
附：法定代表人身份證明、委托代理人的身份證復印件
投標人： 廣西力元建設監理有限責任公司
法定代表人：
身份證號碼：
委托代理人：
身份證號碼：
6、法定代表人身份證明書
單位名稱：廣西力元建設監理有限責任公司
單位性質：有限責任公司
地
址：南寧市民主路6號
成立時間：1993年10月07日
姓
名： 洪光福 性別： 男
年齡： 49 職務： 董事長
系廣西力元建設監理有限責任公司的法定代表人。
特此證明。
投標人：廣西力元建設監理有限責任公司
日
期： 2016 年
04
月
24 日
7、生產經營狀態承諾書
在
北海市銀海區人民醫院綜合樓工程
投標活動中，我單位鄭重承諾：
1、我公司工程監理資質為房屋建筑監理甲級，目前我單位處于正常生產經營狀態。
2、我公司沒有處于被責令停業狀態。
3、我公司投標資格未被取消。
4、我公司目前沒有處于財產被接管、凍結，破產狀態。
承諾單位： 廣西力元建設監理有限責任公司
法定代表人或委托代理人簽字：
日期： 2016 年
04 月
26日
8、法律法規禁止投標承諾書
在
北海市銀海區人民醫院綜合樓工程
投標活動中，我單位鄭重承諾：
1、本次投標屬于不屬于任何不具獨立法人資格的附屬機構(單位)投標行為。
2、我公司未為招標項目的前期準備或者監
理工作提供設計、咨詢服務。
若經查實我公司違反任何一條，我公司愿意接受招標人作出的取消投標、中標資
格及沒收投標、履約保證金的決定，對造成的損失，任何法律經濟責任完全由我方負責。
承諾單位： 廣西力元建設監理有限責任公司
法定代表人或委托代理人簽字：
日期： 2016 年
04 月
26日
9、項目管理機構人員到位履職承諾書
致：北海市銀海區人民醫院
如中標，我公司將派具有類似監理經驗的 龍金海為北海市銀海區人民醫院綜合樓工程工程的項目總監，并保證項目總監到位率在
70 %以上，即每月不少于 16 日歷天。投標報駐場監理工程師、監理員到位率在
100 %，即每月不少于 22 日歷天。如違反此承諾，愿按合同有關規定接受處罰。
承諾單位： 廣西力元建設監理有限責任公司
法定代表人或委托代理人簽字：
日期： 2016 年
04 月
26日
11、投標文件內容真實性的承諾
在
北海市銀海區人民醫院綜合樓工程
投標活動中，我單位鄭重承諾： 本單位此次參加北海市銀海區人民醫院綜合樓工程投標所提交的所有資料都是真實的。如有虛假，本單位愿意接受招標人作出的取消投標、中標資格及沒收投標、履約保證金的決定，對造成的損失，任何法律經濟責任完全由我方負責。
承諾單位： 廣西力元建設監理有限責任公司
法定代表人或委托代理人簽字：
日期： 2016 年
04 月
26日投標承諾書
投標承諾書
本公司鄭重承諾：
將遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則，參加虹口區xx年創建市容環
境示范區域項目的投標。
一、
二、 所提供的一切材料都是真實、有效、合法的。 不與招標人、其他投標人或者招標代理機構串通投標，損害國家利益、社會利益或他人的合法權益。
三、
四、
五、
六、
七、
八、 不向招標人或評標委員會成員或相關人員行賄、牟取中標。 不以他人名義投標或者其他方式弄虛作假，騙取中標。 不接受任何形式的掛靠，不擾亂招投標市場秩序。 不在投標中哄抬價格或惡意壓價。 不在招投標活動中虛假投訴。 本公司若有違反承諾內容的行為，愿意接受建設行政主管部門的處罰，并承擔相應的法律責任。
投標單位：上?？盗こ探ㄔO有限公司
投標單位地址：上海市黃興路1999弄2號樓26D
法定代表人：
手機：
項目負責人：
手機：
xx年9月16日
法人代表資格證明書
單位名稱：上?？盗こ探ㄔO有限公司
單位性質：有限責任公司
地址：黃興路1999弄2號樓26D
成立時間：1996年11月14日
經營期限：1996年11月24日至2016年11月13日
姓名：王東遠 性別：男年齡：61 職務：董事長
系上?？盗こ探ㄔO有限公司的法定代表人
特此證明。
投標單位：
日期：xx年9月16日
法人代表授權委托書 本授權委托
書聲明：我王東遠系上?？盗こ探ㄔO有限公司的法定代表人，現授權委托彭建雄為我公司參加工程投標及簽署本工程的投標文件的法定代表人授權委托代理人，我承認代理人全權代表我參加本工程的投標及所簽署的本工程的投標文件的內容。 代理人無轉委托權，特此委托。
代理人：彭建雄 性別:男
年齡：48
投標單位：
物業招投標會議紀要范文第4篇
我曾在一次例會中收到這樣一條調侃的短信：有事開會，沒事開會，上班一天，一天開會，大會小會，精神崩潰。
其實，對于物業服務行業來說，每日的例會是至關重要的。傳達指令、傳遞信息、協調資源，維護服務供應鏈的正常高效運行。但為什么會造成這種尷尬的狀況呢?問題不在于會議制度，而出在會議本身。
總結后發現，影響例會質量主要有四個方面的因素。
一、例會制度不嚴肅
1、不能守時。“對不起，路上堵車。”“哎呦，不好意思，來晚了。”“今天這雨真大!實在沒辦法。”這些解釋對于物業服務行業的例會制度而言，就是一種缺乏責任、缺乏尊重，甚至是藐視制度的表現。
“如果今天你是在趕國際航班，我相信無論是堵車，還是天氣原因，你一定不會遲到，這是一種責任感缺失的行為。”必須對這些不負責任的托辭給予嚴肅的警示與處罰，而且無論哪一位未到，既定時間一到，立即召開，絕不拖延，絕不等待。
2、不能守紀。例會從某種意義上來說，是物業公司最重要的會議，它是一天工作的起點、終點，部署、總結，發現、改進，對服務供應過程起著承前啟后的重要作用，可在許多物業公司的例會上，人員進進出出，手機此起彼伏，甚至還有人無故缺席，而奇怪的是違紀者竟然沒有一絲愧疚，反而堂而皇之、心安理得。一個沒有嚴肅紀律的會議所產生的任何決議也不可能是嚴肅的。
3、口舌之快。例會的目的是解決事務，而不是針對個人。但現實中，有些人卻常常在講述事件的時候,不由自主地將矛盾引到具體的人，由此在會議進行中引發激烈爭論，導致會議本身失控，物業公司嚴肅的例會變成了辯論會、訴苦會，甚至爭吵會，針對這種情形，主持會議者，要及時發現苗頭，在矛盾開始前有效制止。
二、例會安排不合理
1、身心疲憊。一次例會的時間通常應控制在40-60分鐘，這種時間安排在不過多占用服務工作時間的同時，也保證了參會者高度集中的注意力，因為一個成年人注意力完全集中的時間一般不超過90分鐘。
許多公司常常把例會開得昏天黑地，讓參會者叫苦不迭，那種讓人腰酸背疼、心煩氣躁的例會，不會產生應有的效果，只能適得其反。
2、短會長說。例會應該用最簡短的語言表達最清晰的意圖，而不是讓你發表演講。滔滔不絕的會議發言讓例會變了味，讓參會者反感，浪費了大量寶貴的時間，尤其是最高管理者要格外注意這一點。
例會制度中應約定每人發言的時間長度，通常不超過五分鐘，并根據情況適當提示并嚴格執行，這是保證高效率例會的有效措施之一。
3、喧賓奪主。如果不是特別必要，不要每次例會都邀請無直接關聯的人參加，尤其是邀請領導參加。“我再補充兩句。”是聽眾最不愿聽到的話。
此外，如果判斷某個人可能會干擾會議，或對會議決議沒有任何幫助，那么干脆就不要讓他參加。
三、例會內容不科學
1、議而不決。既然是會議，就應該有議題;既然有議題，就應該形成決議。有些例會只是羅列上報問題，互相推諉責任，而沒有解決措施，沒有形成最終決議，這種例會是完全失敗，沒有任何意義的。
2、內容繁多。議題太多等于沒有議題。
我曾在旁聽一次物業公司的例會中發現，經理一次性強調了30個問題，我快筆如飛也沒有記全內容。會后我對他說，你可以嘗試一下，每天篩選出3個最重要的問題進行例會強調，這樣十天后就可能全部解決了。而現在，即使每天把30個問題都強調一遍，10天后我相信那30個問題還原封不動的擺在那兒。
3、沒有重點。解決重點問題是例會的關鍵。
每次例會應該事先確定一個主題，不要討論、講述與本次例會無關的內容，例會不是擺龍門陣，宜收不宜放。
4、避重就輕。例會是發現問題、提出問題、解決問題的平臺，許多物業公司的例會卻是為了開會而開會，避重就輕，互相吹捧，敷衍了事，不愿得罪人。
對任何決議都是堅決執行、沒有意見，而會后卻我行我素，你好我好大家好，長此以往，致使問題堆積如山，久拖不決。北京南銀大廈物業公司的會議室正中掛了這樣一幅警句：沒有問題就是問題。這種提法很值得思考借鑒。
5、爭論不休。會議最忌無法達成共識，一次爭論不休沒有任何結果的會議其實就是浪費時間。因此，例會要確保列入議事日程的議題能夠達到預期的效果，如果在會議中出現了激烈爭論，意見無法達成統一的情形，立即叫停，果斷放棄討論。
四、例會準備不充分
一次成功的例會還需要細致精心的準備。
1、對需要討論決定的議題要事先與參會者溝通，讓參會者有備而來。
2、保證參與決議形成者全部到場。
3、會前預留充足的時間，讓參會者搜集有關資料與信息。
4、如果會外能夠解決的問題盡量不要在會議上解決。 最后強調一點，就是對會議決議進行有效跟蹤與反饋，監督指導決議的執行?？刹扇鏁h紀要形式，落實責任部門、責任人的方式進行。真正達到有章可依，執行必嚴，違議必糾。
物業服務企業如何開一個高效的例會，不是一個小問題，需要管理者充分地重視，真正發揮例會應該發揮的，不可替代的管理作用。
最后介紹有關北京某物業與甲方公司物業服務聯席會議的基本原則以供參考。
聯席會議必須遵循的基本原則：SMART原則(目標管理原則)管理學大師Peter Drucker1954年出版的The practice of Management《管理實踐》。 S：specific目標必須是具體的。不得提及任何不具體的目標及用詞。如：優秀、出色等。 M：measurable目標必須是可衡量的;不得提及任何不可衡量的目標及用詞。如：大幅度、大部分、許多、相當等。
A：attainable目標必須是可達到的。不得提及任何不可能實現的目標與承諾。一經承諾必須實現。
R：relevant目標必須是具有關聯性的。不得提及任何與此項會議無關的事項。
T：time-based目標必須是有截止期限的。不得提及任何沒有截止期限的目標及用詞。如：馬上、很快等。
此外，甲方對物業服務方提交的任何工作計劃都要求符合PDCA原則(過程控制原則)。必須具備P：Plan計劃內容、D：Do計劃執行、C：Check計劃檢查、A：Adjustment計劃調整四個要素，且缺一不可。而對每一項計劃或方案都必須提交三個以上被選方案(即期處理方案、中期處理方案、長期處理方案)。
甲方稱這種物業服務監督管理方法為由強勢管理轉化為弱勢管理，也就是由教練員轉變為裁判員。每次違規違約處以1萬元違約金，三次淘汰出局。
某物業管理公司會議八項注意事項
1、任何人不得以任何理由遲到、早退、缺席。
2、會議期間任何人不得以任何理由出入、私自交談、接聽電話。(電話進入會場時交由會議秘書保管、接聽。)
3、會議發言內容不得針對個人進行言語攻擊，不得講述與會議議題無關的事項。任何人、任何情況下不得發生任何爭執。
4、會議時間不得超過60分鐘，每個人發言不得超過五分鐘。
5、會議不得邀請無關領導及人員參加。
6、每次會議議題不得超過三個，專項會議必須于會前三小時向參會人員下發會議議題。
7、會議上報問題必須同時上報擬解決方案。