投資可行性研究報告范文第1篇
一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題：
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響
房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展?如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的后果。
分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響
一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處于比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規?？刂?、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。
分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響
古北新區并非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴?原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以后，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。
第四操作環節 設計成功的可行性研究流程
步驟A人員安排組合
項目內容 人數 負責項目 費用 時間
注冊房地產估價師
造價工程師
市場調查和分析人員
經濟分析專家
制作人員
社會學，環境等專家
步驟B：市場分析
a、宏觀因素分析
房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。
b、區域性因素分析
投資可行性研究報告范文第2篇
摘 要：最近幾年，隨著城市化進程的加快，房地產市場有了很快發展。在房地產項目投資中，可行性研究報告起到了很重要的作用，但在房地產項目快速發展的過程中，仍然不可避免的出現了一些問題，本文就我國目前房地產開發項目可行性研究的現狀作出分析，并就這些問題提出切實可行的對策。
關鍵詞：房地產 可行性研究 對策
一、房地產開發項目可行性研究概述
房地產開發項目可行性研究是房地產開發項目開發前期工作的主要內容。在房地產開發項目開發前，為了避免由于決策失誤、盲目開發建設帶來的損失和不良后果，以期實現項目開發的效益最大化，必須從經濟學、生產技術科學、系統工程學、社會環境、法律因素等方面進行具體的調查、分析、研究；對可能采取的規劃方案、設計方案、建設方案和技術方案等進行仔細的分析和綜合比較；對該房地產開發項目建成后的經濟效益、社會效益和環境生態效益進行合理的預測和評估；確定其中的有利和不利因素，估算成功率大小和經濟效益，評估項目是否可行，并作為進一步開展工作的基礎。
房地產開發項目可行性研究是在項目投資開發決策前重要的工作階段，通過市場分析，技術研究，經濟測算，最后確定是否投資一個項目。是對一項特定的房地產工程項目的合理性、可行性進行綜合論證的科學研究。
二、房地產開發項目可行性研究中普遍存在的問題
在房地產開發項目可行性研究中因為涉及到一系列數據與調查的結果，所以有些問題經常出現且不容易立即改正發現。
1.調查研究不全面、深度不夠、論據不足
在房地產開發項目可行性研究報告論文中，某些單位貪圖省事，未作全面調研，對建設項目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術性論述不到位，主次不分，讓人看后看不出該文的意義所在。
2.立場不公正
為了滿足領導或業主的需求，對推薦方案優點講得多，缺點講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程數量、估算投資、征地拆遷數量等對比表。有的可研單位怕擔風險，盲目依照業主的要求，不按數據說話，不算經濟帳，起不到對比相關方案的目的。
3.經濟評價不客觀
經濟、財務評價是房地產開發項目可行性研究報告的核心，是決策階段項目排序和取舍的主要依據。正因為如此，一些搞經濟評價的人員為了達到房地產開發項目投資效益最大化，對經濟凈現值、內部收益率和投資回收期等數據人為地進行調整，有的甚至修改基礎數據，偏離客觀合理。對研究的結論含糊其辭。
4.房地產開發項目可行性研究數量不準確、投資估算偏差大
造成房地產開發項目可行性研究數量不準確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認真，個別技術人員責任心不強，技術不過關，導致得到的工程數量不準確，使得房地產開發項目可行性研究得到的結果出現很大的偏差。
三、針對目前項目可行性研究存在問題的相關對策
1.可行性研究工作的理論指導三結合。項目的可行性研究工作是需要長期的耐心細致的市場調研和技術分析工作，作好這項工作要求實際操作者在工作中可以微觀經濟效益分析與宏觀經濟效益分析相結合；定量分析與定性分析相結合；動態分析與靜態分析相結合。
2.建立科學的指標評價體系。房地產開發項目指標評價體系是房地產開發項目可行性分析的重要組成部分，其中包括規劃評價、市場定位評價、設計方案評價、經濟評價等。
3.規范房地產可行性研究市場，培育專業房地產可行性研究市場，推進房地產咨詢業進一步健康發展。
四、可行性研究的作用和意義
1.對房地產開發商而言，房地產投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風險高等特點。項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業債務負擔，會給開發商帶來致命性的打擊。
首先，可以作為確定房地產開發項目開發建設的必要依據。房地產開發項目投資者根據可行性研究的結果，決定是否投資開發該項目。規范的可行性研究能夠“剎住”盲目投資，據有關資料統計，我國的商品房空置率達到了26%，而按正常標準，商品房空置率應控制在10%以內（美國約為7%，香港3%～4%），這表明房地產業進入了嚴重超警戒線運行狀態。顯然更深層次的原因反映出項目的前期可行性研究薄弱。經過近10年的發展，我國大中城市的房地產市場在一步步走向成熟，房地產市場初期的“暴利歲月”已經一去不復返，現在相對成熟的房地產市場已經迫切要求房地產理性開發，對房地產開發商而言，作好項目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。
其次，可以作為向金融機構融資的依據，向當地政府和其所屬城市規劃部門、土地管理部門、建設管理部門等申請立項和建設執照的依據，也是環保部門審查項目對環境影響的依據。
第三，作為開展房地產開發項目設備和原材料訂貨、施工準備等房地產開發項目建設前期工作的基礎，為后續建設工作順利進行鋪墊。
第四，依據房地產開發項目可行性研究成果的特定比對方案的評價，房地產投資商可以合理安排企業組織管理和職工培訓計劃。
2.對金融機構而言，要在審查項目的可行性研究得出結論的基礎上，判斷如果借出資金，在項目建設后有無償還能力，貸款的風險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。
3.對國家政府部門而言，如果房地產開發項目投資失敗，會導致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發進程。因此房地產開發項目可行性研究可以作為政府各級管理計劃部門編制固定資產投資計劃和編制各個階段規劃設計的依據。
五、結論
在房地產項目投資中，可行性研究工作起到了很重要的作用。我們要及時的研究和解決工作中遇到的各種難題，才能促使房地產市場可以進一步健康快速的發展。
參考文獻：
[1] 馬 鑫. 試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發.2008（06）.
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[3] 張 紅. 房地產經濟學講義[M].清華大學出版社. 2009.
（作者單位：廈門天地開發建設公司 福建廈門市 361000）
投資可行性研究報告范文第3篇
但因第三方支付平臺所引發的問題也引起了各方的注意。其中, 當消費者將貨款劃撥到第三方支付平臺時, 沉淀資金形成, 產生了一系列的法律問題, 消費者與第三方支付平臺形成了什么樣的法律關系?該沉淀資金的所有權是否發生轉移?該沉淀資金的利息收入如何分配?允許第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動可不可行?上述問題在理論界有很大爭議, 隨著利用第三方支付平臺進行網上支付的交易規模越來越大, 這些問題應盡快得到明確的答案。
一、沉淀資金及其利息問題的產生
所謂第三方支付, 是指一些和國內外各大銀行簽約、具備一定實力和信譽保障的第三方獨立機構提供的交易支持平臺[1]。在通過第三方支付平臺進行網上交易支付的流程中, 消費者選擇好待購商品后確認購買, 貨款被轉移到第三方支付平臺, 第三方支付平臺通知賣家發貨, 商品經過一段時間的郵寄到達消費者手中, 消費者確認收貨, 第三方支付平臺將貨款轉至賣家賬戶。這樣就很好解決了互不認識的交易相對人進行網上交易的信用問題。但是也可以明顯的發現, 在整個交易過程中, 貨款會暫時擱置在第三方支付平臺中, 我們習慣稱之為———沉淀資金, 中國人民銀行指定的《支付機構客戶備付金存管辦法》稱之為客戶備付金。僅以成立11年的支付寶為例, 阿里巴巴的招股書顯示:2014財年 (截至3月31日) 支付寶的總支付金額達到38720億元人民幣, 其中日均支付量達106億元 (2) 。一般來說, 每單交易需要4天時間完成, 那么其沉淀資金就達400多億水平, 相當于400多億的長期穩定存款。遺憾的是, 我國當前關于沉淀資金的法律規定還不夠完善?！吨Ц稒C構客戶備付金存管辦法》僅規定, 客戶備付金只能用于客戶委托的支付業務和本辦法規定的情形, 且任何單位和個人不得擅自挪用、占用、借用客戶備付金, 不得擅自以客戶備付金為他人提供擔保, 并沒有對沉淀資金的所有權歸屬作出明確規定。關于沉淀資金的利息, 《支付機構客戶備付金存管辦法》規定, 支付機構應當按季計提風險準備金, 風險準備金按照所有備付金銀行賬戶利息總額的一定比例計提。但是對于提取風險準備金后剩余的利息, 《支付機構客戶備付金存管辦法》沒有對其歸屬做出規定。
二、消費者與第三方支付平臺因沉淀資金所形成的法律關系
厘清消費者與第三方支付機構之間網上交易的支付所形成的法律關系是界定法律權屬的前提。目前, 學界關于消費者與第三方支付平臺所形成的法律關系的觀點主要有:委托代理關系說、擔保合同關系說、居間合同關系說。關于委托代理關系, 筆者認為, 在委托代理關系中, 代理人在代理權限內, 以被代理人的名義實施民事法律行為, 并且被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。而在第三方支付合同中, 第三方支付平臺是以自己的名義為行為, 并且自己承擔自己行為的后果, 與代理行為不同。而且代理關系不存在連續性, 穩定性差, 委托代理可因被代理人取消委托或代理人辭去委托終止。在第三方支付平臺中, 一旦消費者支付貨款, 賣家發貨, 消費者在收到貨物前不能取消委托, 第三方支付平臺更不能辭去委托, 所以委托代理關系論不符合實際情況。關于擔保合同關系, 筆者認為, 在支付過程中, 第三方支付平臺保證消費者在確認收貨前, 這筆資金會暫時存放在第三方支付平臺而不支付給賣方。但如果我們以整個支付流程來考慮, 擔保合同關系并不能包含消費者支付貨款和確認收貨以及第三方支付平臺把貨款交付給賣方這三個環節, 所以以擔保合同關系論概括不完全。關于居間合同關系, 筆者認為, 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務、委托人支付報酬的合同, 但這里的居間人應該是購物網站, 而不是第三方支付平臺。據此, 第三方支付合同并非我國《合同法》上的居間合同。
筆者認為, 應將消費者與第三方支付平臺因網上交易的支付形成的法律關系定性為信托法律關系。以整個支付的流程來看, 擁有貨款所有權的消費者基于對第三方支付平臺的信任, 將貨款移轉到第三方支付平臺中, 取得對貨款管理權和處分權的第三方支付平臺按照消費者的意愿以自己的名義, 為了消費者實現安全支付的特定目的, 為處分貨款的行為。
我們再深入剖析消費者與第三方支付平臺形成的信托法律關系。
(一) 委托人 (消費者) 基于對受托人 (第三方支付平臺) 的信任建立信托法律關系
信任是信托的基礎。信托一旦成立, 委托人對其財產便不再擁有管理和處分的權利, 受托人對信托財產的管理和處分權完全是基于委托人的信任和委托而產生[2]。第三方支付平臺必須是具有良好信譽和技術支持能力的某個機構。正是基于對第三方支付平臺的信任, 消費者才會在第三方支付平臺上注冊賬戶, 綁定自己的銀行卡, 才會在選定好欲購商品后, 將貨款劃撥到第三方支付平臺, 由其管理和處分。我們由此可以看出雙方的信任關系已經建立。
(二) 委托人 (消費者) 將自己的財產權進行移轉, 受托人 (第三方支付平臺) 取得對信托財產的管理和處分的權利
財產權的移轉與分離是信托成立的前提條件。消費者必須將貨款劃撥到第三方支付平臺后, 第三方支付平臺才能取得對貨款處分和管理的權利。之后, 第三方支付平臺可以根據不同情況對貨款做出不同的處分行為。當消費者確認收貨時, 第三方支付平臺將貨款支付給賣方;當消費者收貨后不滿意申請退款時, 第三方支付平臺在收到賣方確認后將貨款轉回到消費者賬戶;當消費者逾期沒有確認收貨時, 第三方支付平臺自主決定將貨款支付給賣方。
(三) 委托人 (消費者) 將信托財產 (貨款) 移轉給受托人 (第三方支付平臺) 后, 信托財產 (貨款) 獨立于委托人 (消費者) 和受托人 (第三方支付平臺) 的自有財產
信托財產具有獨立性的特征, 信托財產不僅與委托人的財產相獨立, 而且也與受托人的自有財產相獨立。消費者將其用于支付的貨款從其自有財產中分離出來, 成為一種獨立運營的信托財產。第三方支付平臺收到貨款后, 根據中國人民銀行制定的《支付機構客戶備付金存管辦法》的規定, 第三方支付平臺接收的客戶備付金必須全額繳存至支付機構在備付金銀行開立的備付金專用存款賬戶, 與其自有資產相隔離。
(四) 委托人 (消費者) 設立信托的目的是為實現委托人 (消費者) 意愿而使受益人獲利
實現委托人的最初意愿, 即實現信托目的, 是信托的價值所在。信托目的制約信托財產管理。在第三方支付中, 消費者設立信托意愿是實現安全的支付。作為受托人, 為了實現委托人的意愿, 第三方支付機構必須誠信、謹慎、有效的管理信托財產, 把信托財產與其自有財產相分離, 不擅自挪用信托財產, 根據消費者的指示處分信托財產。在此信托法律關系中, 受益人是最終收到商品的收貨人, 在大多數情況下, 消費者即收貨人, 少數情況下, 收貨人是消費者指定的其他人。收貨人收到商品后, 消費者確認收貨, 第三方支付機構把貨款支付給賣方, 信托財產由資金狀態轉化為實物狀態, 信托產生的收益最終由受益人享有。
(五) 受托人 (第三方支付平臺) 以自己的名義為法律行為
第三方支付平臺作為一個獨立的機構, 在消費者把貨款移轉到其平臺后, 它以自己的名義管理信托財產, 根據出現的不同情況對信托財產作出不同的處分行為。
消費者對第三方支付平臺的信托行為可以看成一種單方信托行為, 只要消費者注冊了第三方支付平臺的賬戶, 在網上購物時將待付貨款移轉給第三方支付平臺, 信托行為自然成立, 不需要經過第三方支付平臺的同意, 當事人所確定的信托權利義務就已經具有了法律效力。
三、沉淀資金及其利息所有權歸屬
明確了消費者與第三方支付平臺因網上交易的支付形成的法律關系屬信托法律關系后, 沉淀資金及其利息的所有權歸屬也就有了答案。
根據我國《信托法》第二條的規定, “本法所稱信托, 是指委托人基于對受托人的信任, 將其財產權委托給受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名義, 為受益人的利益或特定目的, 進行管理或處分的行為”。值得注意的是, 我國《信托法》將委托人財產權的移轉用“委托”兩字表述, 而“委托”并不轉移所有權。但大陸法系在繼受英美法系信托制度的時候將信托財產的所有權賦予受托人。當然, 受托人的所有權不能與民法上的所有權相提并論, 因為前者管理和利益相分離, 后者管理與利益卻相統一[3]。但我國《信托法》的現行規定和大陸法系其他國家的規定顯然有一些出入。
按照大陸法系通說, 我們可以得出這樣的結論, 信托財產 (第三方支付平臺沉淀資金) 的所有權屬于受托人 (第三方支付平臺) , 受益人 (收貨人) 享有信托財產的受益權。
根據各國信托法的通例, 除了信托委托人于信托設立時交付給受托人的最初財產外, 受托人因管理運用信托財產而取得的財產也屬于信托財產的范圍[4]。因管理運用信托財產所取得的財產又包括最初信托財產產生的收益, 所以說第三方支付平臺沉淀資金產生的利息也應納入信托財產的范疇, 但這部分信托財產最終卻不能由資金狀態轉化為實物狀態由受益人收益, 消費者確認付款后, 信托關系自然終止, 這部分信托財產卻仍然滯留在第三方支付平臺中。我國《信托法》第54條規定:“信托終止的, 信托財產歸屬于信托文件規定的人;信托文件未規定的, 按下列順序確定歸屬: (1) 受益人或者繼承人; (2) 委托人或其繼承人。”由于消費者和第三方支付平臺并沒有就沉淀資金利息的歸屬達成協議, 按照《信托法》規定應將其歸為受益人所有, 但從操作層面看, 由受益人來享有利息收入卻并不現實, 以國內領先的第三方支付平臺支付寶為例, 考慮到目前支付寶的日交易筆數, 如果讓支付寶分別針對各個消費者的每筆消費金額進行利息的分配和返還, 即使克服了技術上的障礙, 操作成本也可能高得驚人, 而且返還孳息還會使作為非金融機構的第三方支付平臺有吸收存款的嫌疑, 因為法律僅允許銀行機構吸收公眾存款并計付利息。
《支付機構客戶備付金存管辦法》規定支付機構應當按季計提風險準備金, 風險準備金按照所有備付金銀行賬戶利息總額的一定比例計提。即使支付機構計提風險準備金后, 還會有相當一部分的沉淀資金利息滯留在第三方支付平臺中。呼聲比較高的建議是將剩余的沉淀資金利息用于這個三個方面: (1) 納入相關消費者保護基金 (2) 優化第三方支付平臺服務水平 (3) 成立第三方支付行業協會, 加強行業自治。
四、第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動的可行性
(一) 第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動的理論基礎
消費者與第三方支付平臺因網上交易的支付形成的信托法律關系為第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動奠定了理論基礎。
首先, 在此信托關系中, 第三方支付平臺作為受委托的機構, 負有管理信托財產的義務, 而信托機構財產管理功能的發揮的一個重要基礎是信托機構享有投資權和具有適當的投資方式。第三方支付平臺通過投資獲得一定的利潤, 不僅可以為其自身財產管理活動的進行和完善提供充足的資金, 而且還能增加受益人和社會的財富。其次, 與一般的代理關系不同, 除了信托文件和法律另有規定外, 受托人具有處理信托事務所必需的廣泛權限。一旦法律允許, 第三方支付平臺可充分憑借其在此信托關系中的必要權限進行投資活動。再次, 信托具有連續性和穩定性。在利用第三方支付平臺進行網上交易支付的過程中, 消費者一旦付款, 在確認收貨或者申請退貨之前是不能取消委托的, 而在這個過程中, 沉淀資金始終存放在第三方支付平臺的特定賬戶中, 這也就保證了第三方支付平臺始終會有一筆相對穩定的資金用于投資活動。
(二) 利用第三方支付平臺沉淀資金進行投資活動的利弊
投資就有風險, 利用第三方支付平臺沉淀資金進行投資活動會使沉淀資金處于可能滅失狀態之中。如上文所述, 《支付機構客戶備付金存管辦法》對客戶備付金的使用作出了嚴格限制。由此可見, 為了保障客戶資金的安全, 我國目前不允許支付機構將第三方支付平臺沉淀資金用于任何形式的投資。
盡管采取資金隔離的辦法可以保障客戶資金的安全, 但是大量的資金閑置不用, 貨幣流通性功能不能充分發揮, 造成了資源的極大浪費。如前所述, 隨著第三方支付平臺業務的飛速發展, 沉淀資金的資金量已經達到一個非常大的數目, 即使是把沉淀資金投資到風險非常低的項目, 其盈利也會非常豐厚。而且不允許利用沉淀資金進行投資也會增加第三方支付企業違規操作事件發生的概率, 由于沒有合法的渠道利用沉淀資金進行投資活動, 一些第三方支付企業抵制不了巨額資金的誘惑, 鋌而走險, 違規操作沉淀資金, 嚴重損害了客戶的利益。最近, 中國人民銀行取銷了浙江易士企業管理服務有限公司的《支付業務許可證》, 因為其涉嫌違規挪用客戶備付金。
從第三方支付平臺的長遠發展來看, 如果能夠有效、合理地公開利用沉淀資金進行投資, 投資的利潤不僅可以為第三方支付機構的創造一個穩定的盈利點, 促進其進一步發展, 而且也會為社會增加一大筆財富, 促進社會公共利益。綜合分析, 允許第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動利大于弊。
(三) 需要為第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動創造的條件
1. 完善相關立法規定。
如, 中國人民銀行頒布的《非金融機構支付服務管理辦法》將第三方支付機構定性為“非金融機構”, 這很大程度上限制了第三方支付機構業務的擴展, 事實上, 第三方支付平臺具有“準金融機構”的性質?！吨Ц稒C構客戶備付金存管辦法》將第三方支付平臺沉淀資金定義為“客戶備付金”, 規定其用途是“待付”, 這本身就有抵制資金流動的傾向, 需要重新進行定義。
2. 完善沉淀資金監管制度。
《支付機構客戶備付金存管辦法》雖然從監督方面提出了許多建設性建議, 但是仍欠缺支付機構風險準備金管理、客戶備付金信息統計監測和核對校驗制度等相關可操作性的規定細化《支付機構客戶備付金存管辦法》的要求[5], 這需要有關部門及時出臺細則貫徹《支付機構客戶備付金存管辦法》的監管要求。
3. 加快第三方支付行業整合。
第三方支付機構自身發展也還不夠成熟, 行業整合還沒有完成, 一些第三方支付企業的法律意識還有待高。要提高行業準入門檻, 淘汰落后企業, 嚴格處理違規企業, 加快第三方支付行業的整合, 提高行業整體水平, 以降低第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動的風險。
4. 努力借鑒國外經驗。
國外一些第三方支付機構利用沉淀資金進行投資的實踐為我們提供了可以學習的經驗。如美國, 對于客戶資金的投資范圍, 《統一貨幣服務法》作了嚴格的限制, 規定只能投資于銀行儲蓄、具有較高評級的債券、美聯儲支持的銀行承兌匯票等。歐盟也規定電子貨幣機構可以將客戶資金投資于部分安全、低風險的資產[6]。筆者認為, 我國可以通過立法限制沉淀資金只能投資于具有高安全性和高流動性的投資領域, 規定第三方支付平臺用于投資的總額不能超過可用于投資金額的百分比, 根據具體投資項目的風險還應限定一定的投資金額上限。第三方支付平臺進行投資必須堅持多元化, 也要制定相應的應急預案, 商業銀行也要加強對第三方支付平臺的信息披露機制。
如果能積極采取上述措施后, 第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動完全具備可行性。對于公開操作沉淀資金進行投資后獲得的收益的問題, 筆者認為, 這筆收益的分配可以借鑒沉淀資金利息的分配方式。
五、結語
消費者和第三方支付平臺因網上交易的支付而形成了信托法律關系, 委托人為消費者, 受托人為第三方支付平臺, 沉淀資金及其利息作為信托財產其所有權由第三方支付平臺享有。在信托終止后, 收貨人作為受益人理論上享有沉淀資金利息所有權, 但由于現實技術條件所限, 沉淀資金利息歸屬只能另做安排。第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動具備理論基礎, 而且利大于弊, 應采取多種措施為第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動創造條件。
摘要：第三方支付平臺的運轉特性導致巨額資金沉淀其中, 該沉淀資金及其利息的所有權歸屬以及能否利用該沉淀資金進行投資活動的問題在理論界有很大爭議。通過分析認為, 消費者與第三方支付平臺因網上交易的支付形成了信托法律關系。根據大陸法系的通說, 可以得出沉淀資金及其利息的所有權由作為受托人的第三方支付平臺享有的結論。最后通過綜合評估認為, 第三方支付平臺利用沉淀資金進行投資活動具有可行性。
關鍵詞：第三方支付平臺,沉淀資金,信托法律關系,沉淀資金的利用
參考文獻
[1] 饒林, 周鵬博.有效實現第三方支付風險監管的幾點建議[J].金融理論與實踐, 2008 (9) :110-111.
[2] 徐孟洲主編.信托法學[M].北京:中國金融出版社, 2014.2.
[3] 徐孟洲主編.信托法學[M].北京:中國金融出版社, 2014.97.
[4] 徐孟洲主編.信托法學[M].北京:中國金融出版社, 2014:101.
[5] 萬祺.第三方支付沉淀資金及其孳息法律問題研究[D].海南大學, 2014.
投資可行性研究報告范文第4篇
第一章 洛陽發展概述
洛陽，古稱斟鄩、西亳、洛邑、雒陽、洛京、京洛、神都、洛城等，位于河南省西部、黃河中下游，因地處洛河之陽而得名，是國務院首批公布的國家歷史文化名城，中國四大古都之一，世界四大圣城之一，世界文化名城，國家區域中心城市。 洛陽有著5000多年文明史、4000多年的建城史和1500多年的建都史，夏朝、商朝、西周、東周、東漢、曹魏、西晉、北魏、隋朝、唐朝、后梁、后唐、后晉等先后有十三個正統王朝相繼在洛陽建都，素有十三朝古都之稱，是中國建都最早，建都朝代最多，建都歷史最長的城市。歷史上洛陽先后6次進入世界最大城市之列?，F有全國重點文物保護單位43處，館藏文物40余萬件。 洛陽是華夏文明和中華民族的主要發源地，是東漢、曹魏、西晉、北魏及隋唐時期絲綢之路的東方起點，隋唐大運河的中心樞紐。牡丹因洛陽而聞名于世，有“洛陽牡丹甲天下”之稱，被譽為“千年帝都，牡丹花城”，中國洛陽牡丹文化節蜚聲中外。 截至2015年，洛陽擁有四項世界文化遺產，沿洛河兩岸存有夏都二里頭遺址、偃師商城遺址、西周成周城遺址、東周王城遺址、漢魏洛陽城遺址、隋唐洛陽城遺址等六大都城遺址。 洛陽是一座風光秀美、獨具魅力的國際旅游名城，有5A級景區5家、4A級景區16家。2016年12月29日，國家發展改革委公布《國家發展改革委關于印發中原城市群發展規劃的通知》，該《規劃》將洛陽定位為國家區域中心城市和中原城市群副中心城市。洛陽自貿區也是中國(河南)自由貿易試驗區的三大片區之一。
“十二五”時期是東營發展極不平凡的五年。五年來，全市上下在市委的堅強領導下，認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府決策部署，緊緊圍繞實施黃藍兩大國家戰略，改革創新、攻堅克難，經濟社會實現持續穩定健康發展，勝利完成“十二五”規劃目標任務，為“十三五”發展奠定了堅實基礎。“十二五”時期是推進實施黃藍國家戰略的關鍵五年。作為黃河三角洲中心城市和山東半島藍色經濟區重要前沿城市，始終堅持高效生態定位，完善組織領導，強化工作措施，推進政策落實，統籌
洛陽發展概述
主體產業區、重大基礎設施和生態環境建設，區域地位明顯提升，主要經濟指標增幅均高于全省和黃藍兩區平均水平，被評為全省唯一的高效生態經濟區建設先進市。綜合實力再上新水平。生產總值達到3450.6億元，年均增長10.6%，人均生產總值16.3萬元。經濟發展質量不斷提高，公共財政預算收入達到220.1億元，年均增長16%，占生產總值比重6.4%。累計完成固定資產投資11663億元，年均增長18%。累計實現社會消費品零售總額2969億元，年均增長13.4%。轉方式調結構取得新進展。全市三次產業比例由3.7:72.6:23.7調整為3.4:64.7:31.9。農業基礎地位進一步鞏固，糧食生產連年豐收，畜牧業、漁業、食用菌等主導產業加快發展;農業產業化、規?；讲粩嗵岣?，農業龍頭企業、農民專業合作社、家庭農場分別發展到631家、1817家和963家，各類農業園區發展到190個。工業發展質量進一步提升，規模以上工業增加值年均增長11.4%，高新技術產業產值占規模以上工業總產值比重由25.4%提高到35%左右，研發經費支出占生產總值比重由1.78%提高到2.58%。服務業跨越發展，服務業增加值年均增長10.6%，增幅位居全省前列。企業自主創新能力不斷增強，國家級、省級、市級創新平臺分別達到5家、169家和215家。
項目建設背景及可行性分析
第二章 項目建設背景及可行性分析
夯實數據基礎。加快建設覆蓋工業產品全生命周期資源消耗、能源消耗、污染物及溫室氣體排放、人體健康影響等要素的生態影響基礎數據庫。推動建設包括綠色材料庫、設備資源庫、綠色工藝庫、零件信息庫等在內的綠色生產基礎數據庫和產值數據庫。支持鋼鐵、有色、造紙、印染、電子信息等重點行業建設行業綠色制造生產過程物質流和能量流數據庫。建立綠色產品可追溯信息系統，提高綠色產品物流信息化和供應鏈協同水平。研究制定數據標準和采集方法，完善數據計量、信息收集、監測分析保障體系，開發企業生產數據與數據庫公共服務平臺對接的軟件系統。
強化創新服務。鼓勵企業與高校、科研機構、服務機構共建研發中心、實驗室、中試基地等科技創新載體，推進建設若干國家綠色創新示范企業和企業綠色技術中心。建立產業綠色創新聯盟等創新平臺，開展產學研用協同創新。加強綠色制造關鍵核心技術知識產權儲備，構建產業化導向的專利組合和戰略布局，建設綠色制造技術專利池，推動知識產權資源共享。提升綠色制造項目甄別、技術鑒定、成果推廣、信息交流等服務能力，建立企業、中介機構與金融機構之間的互動機制，利用市場機制和信息化手段，提供知識培訓、問題診斷、技術方案、融資支持、效果評估一體化服務。實施綠色制造培訓行動計劃，完善綠色制造人才培訓、咨詢、信息等綠色促進服務體系，針對中小企業開展網上培訓、免費義診等。
把握“一帶一路”建設機遇，全面提升工業綠色發展領域的國際交流層次和開放合作水平，共謀綠色發展，為全球生態安全作出新貢獻。
推進綠色國際經濟合作。在“一帶一路”等國際合作中貫徹綠色發展理念，著眼于全球資源配置，采用境外投資、工程承包、技術合作、裝備出口等方式，推動綠色制造和綠色服務率先走出去。鋼鐵、建材、造紙等行業注重以循環經濟模式進行合作，石化化工行業加強境外綠色生產基地建設，積極參與風電、太陽能、核能、電網等國際新能源項目的投資、建設和運營。
項目建設背景及可行性分析
強化綠色科技國際合作。緊跟全球綠色科技和產業發展動向，加強工業綠色發展國際交流與合作，充分利用市場規模、裝備生產能力、創新環境和人才隊伍等方面的優勢，吸引全球頂尖研發資源和先進技術轉移。加快建立國際化的綠色技術創新平臺，加強綠色工業、應對氣候變化等領域國際科技合作研究，鼓勵國內研發機構與世界一流科研機構建立穩定的合作伙伴關系，廣泛開展科研人員交流培訓，在更高層次和更廣領域推動國際綠色科技合作。
完善對外交流合作長效機制。充分利用多邊和雙邊合作機制，加強節能減排、氣候變化、清潔技術、清潔能源開發等方面的交流對話，積極參與工業綠色發展相關談判和相關規則制定，推動建立公平、透明、合理的全球綠色發展新秩序。加強與聯合國開發計劃署、全球環境基金等的合作，繼續推進與聯合國工業發展組織在工業綠色發展領域的合作交流。在中歐、中美及相關國際組織等合作框架下，推動雙邊及多邊政府部門、研究機構、行業協會、相關企業間的交流互動，深入推進中歐綠色產品政策交流與對話，加強中美綠色能源開發利用領域交流合作。支持港澳等地區與內地合作開展節能環保展示交流活動。
洛陽項目可行性研究報告編制難點及重點分析
第三章 洛陽項目可行性研究報告編制難點及重點分析
泓域企劃機構編寫的投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響;融資用報告側重關注項目的盈利能力。具體概括為：政府立項審批、產業扶持、銀行貸款、融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。
泓域企劃機構項目可行性研究報告由泓域企劃機構具有豐富報告編制案例的團隊撰寫，通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的分析，對項目經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。
可行性研究報告，簡稱可研，是在制訂生產、基建、科研計劃的前期，通過全面的調查研究，分析論證某個建設或改造工程、某種科學研究、某項商務活動切實可行而提出的一種書面材料。
投資項目可行性研究報告為泓域企劃機構針對行業投資投資項目進行可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出具體要求，修訂報告提綱，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、批地、企業注冊、資金申請以及融資咨詢提供全程指導服務。
第一章：洛陽項目摘要，簡明扼要的描述洛陽項目承擔單位、基本情況、建設內容、投資規模等
第二章：洛陽項目建設背景和必要性，結合區域社會經濟環境描述洛陽項目的立項背景和必要性，目的是說明該洛陽項目立項的目的和意義。
第三章：市場供求分析及預測，結合全球、全國及省內洛陽項目所投資產品的市場供求、價格情況，說明洛陽項目所投資產品的市場前景。
洛陽項目可行性研究報告編制難點及重點分析
第四章：洛陽項目承擔單位的基本情況，結合洛陽項目承擔單位的資金、技術、產品、市場等描述說明該單位承擔本洛陽項目的實力。
第五章：洛陽項目地點選擇分析，結合洛陽項目自身對環境的影響，說明交通、運輸、周邊位置等情況說明選址科學合理。
第六章：生產工藝技術方案分析，說明投資該洛陽項目生產的流程、工藝、闡明其技術來源和先進性以及預期會達到的工藝參數。
第七章：洛陽項目建設目標，說明洛陽項目投產后的技術水平、生產能力水平和市場供求能力。
第八章：洛陽項目建設內容，根據工藝流程分步驟闡明各個環節的建設內容及所需要采購的儀器設備等。
第九章：投資估算和資金籌措，根據實際建設內容，結合實際市場價格因素，估計洛陽項目總投資，說明資金來源，是中央、地方還是自籌，分別占的比例是多少。
第十章：建設期限和實施進度安排，說明洛陽項目建設的期限以及各個階段需要完成的工作。
第十一章：環境影響評價，結合洛陽項目自身實際情況，分析洛陽項目對當地生態、水源、噪聲等的潛在的污染情況及需要采取的必要措施。
第十二章：洛陽項目的組織管理和運行，闡明洛陽項目建設期間和運行期間的組織管理情況。
第十三章：效益分析與風險評價，分析洛陽項目的經濟效益、投資回報及潛在的風險，并作出財務評價。
第十四章：招標方案，根據國家相關招投標法案，初步擬定基礎建設、設備儀器的招投標方案，這一步只需簡單提一下，在洛陽項目通過可行性驗收后的實施方案再來細化。
第十五章：洛陽項目可行性結論與建議，可研報告編寫機構需結合實際給出洛陽項目是否可以的結論，同時針對不足提出改進意見。
洛陽中小企業2.0發展規劃說明
第四章 洛陽中小企業2.0發展規劃說明
泓域企劃機構項目可行性研究報告主要是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法?？尚行匝芯烤哂蓄A見性、公正性、可靠性、科學性的特點。
一、什么是“中小企業2.0發展”?
如果把中小企業的注冊、建設直至正常運營的過程定義為“1.0發展”的話，那么中小企業通過合理的產業結構調整、及時的產業政策分析以及科學的管理體系升級，從而實現企業行業競爭力的提升，在獲得更高的經濟效益的同時增強企業的可持續發展能力。簡單來說，中小企業1.0發展是“從無到有，從0到1.0發展”，中小企業2.0發展是“從好到更好，從1.0到2.0發展”。
二、中小企業2.0發展的機遇與挑戰
根據泓域企劃多年的行業經驗分析，相較于1.0發展企業，2.0發展模式下的中小企業具有以下發展優勢：
1、具備較為完善的產業研發、生產、銷售體系，擁有較為固定的上下游渠道。
2、具備較為完善的資金管理體系，發生財務風險的幾率較低。
3、具備良好的融資能力，短期內無資本籌措風險。
與此同時，在我國經濟新常態的大環境下，2.0發展模式下的中小企業也面臨著更加復雜的機遇與挑戰：
1、供給側改革、產能過剩、淘汰落后產能等規劃的提出對中小企業下一階段的發展提出了更加嚴苛規范。
洛陽中小企業2.0發展規劃說明
2、《促進中小企業發展規劃(2016-2020年)》、《中國制造2025》、《工業綠色發展規劃(2016-2020年)》等規劃的發布，對中小企業產業改善產業機構，進行升級改造提出了指導。
3、《科技部關于進一步推動科技型中小企業創新發展的若干意見》、《國家創新驅動發展戰略綱要》《國家中長期科學和技術發展規劃綱要(2006-2020年)》等文件的發布，對中小企業創新發展，由“中國制造”向“中國智造”提出了更高的要求。
4、大多屬于傳統行業，市場規模相對固定，在目前經濟環境下，市場需求規模不會出現爆炸式增長，同行業競爭壓力較大。
因此，“十三五”期間中小企業如何實現產業結構調整與升級、建設成為科技創新型企業、提升行業競爭力將成為2.0發展的關鍵，同時也是泓域企劃對中小企業2.0發展孵化的服務重點。
三、中小企業2.0發展規劃
中小企業2.0發展是一個長期的、系統的發展過程，其目的是通過對產業政策、項目發展趨勢、企業升級要求等多方面的分析與評估，使企業獲得更多的政策扶持和經濟效益。根據泓域企劃的分析研究，一般情況下，中小企業2.0發展孵化周期為1-2年。
(一)一般發展模式
中小企業2.0發展孵化一般模式包括：
1、完善的立項體系;
2、中小企業發展專項資金申報;
3、產業政策專項資金申報;
4、高新技術企業發孵化培育及認定申報。
1、完善的立項體系
中小企業投資項目，尤其是固定資產投資類項目(包括工業、農業、建筑房地產等)在項目建設之初一定要做好項目規劃，申報數據要同時滿足行業規劃和產業政策要求。同時要完善各種立項流程，包括編制項目可行性研究報告等文件，取得項目備案證、規劃許可證、環評批復等文件。
洛陽中小企業2.0發展規劃說明
2、中小企業專項資金申報
國家各地方為鼓勵促進中小企業的發展，每年都會安排相當規模的專項資金用于對發展良好的中小企業進行扶持。此類資金扶持行業限制較低，僅對企業屬性有一定要求，扶持對象多為民營企業、中小企業等。
常見中小企業專項資金申報：民營經濟專項資金。
3、產業政策專項資金申報
隨著我國產業政策的不斷調整，國家和地方都會對某些特定行業進行相應的資金及政策扶持。此類資金扶持對于項目行業有明確的規范要求，主要集中在技術改造、科技創新、國家重點發展領域等行業。
詳見產業政策專項資金申報：工業振興專項資金、技術改造專項資金等。
4、高新技術企業孵化培育及認定申報
“十三五”期間，科技創新型企業將是中小企業發展的必然趨勢，“專利+創新平臺+高新技術企業”的綜合發展模式不僅可以使企業獲得政府資金扶持和稅收減免等優惠政策，更是企業核心競爭力發展的客觀需要。
(二)泓域企劃孵化服務說明
1、分析并規劃項目立項數據，編寫項目可行性研究報告，協助中小企業項目立項。
2、對中小企業的項目申報進行托管式服務，幫助企業整理并分析相關產業政策，并提供項目申報材料的編制及整理服務。
3、針對中小企業行業發展方向及產業特性，提供“0基礎”高新技術企業孵化培育服務。全程參與企業科技創新指導，協助企業完善相關管理制度，最終通過國家高新技術企業認定。
(三)中小企業2.0發展規劃建議
1、中小企業2.0發展是一個系統性規劃，中小企業首先要建立系統性認識，重視企業發展過程中每一個細節，完善企業管理制度。尤其是在項目立項階段，務必要完成整套立項流程，取得完整的立項手續。
洛陽中小企業2.0發展規劃說明
2、中小企業在發展過程中要密切關注相關產業政策信息，及時規劃項目發展方向。
3、中小企業在進行生產活動的同時也要重視國家和地方對于企業和產業的扶持政策，及時獲取相關信息，避免錯失專項資金申報機會。中小企業應隨時關注當地發改委、經信委、中小企業局、科技局、財政局等相關部門網站信息。
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
第五章 洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析 洛陽項目可行性研究報告
投資項目可行性研究報告為泓域企劃機構針對行業投資投資項目進行可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出具體要求，修訂報告提綱，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、批地、企業注冊、資金申請以及融資咨詢提供全程指導服務。
泓域咨詢機構編寫的可行性研究報告是項目建設單位根據經濟發展、國家產業政策、國內外市場、項目所在地的內外部條件，提出的針對某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想，主要從宏觀上論述項目建設的必要性和可能性，把項目投資的設想變為概略的投資建議。
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例(報告說明)
一、項目名稱及建設性質
(一)項目名稱
項目名稱：“洛陽投資建設項目”。
(二)項目建設性質
該項目屬于新建工業項目，主要從事洛陽固定資產投資建設業務。
(三)項目占地及用地指標
該項目擬申請有償受讓國有土地使用權，規劃總用地面積419335.43平方米(折合約629.00畝)，其中：代征地面積5032.03平方米，凈用地面積414303.40平方米(紅線范圍折合約621.46畝);該項目建筑物基底占地面積301405.72平方米;項目規劃總建筑面積697810.28平方米，其中：不計容建筑面積5369.37平方米，計容建筑面積692440.91平方米;綠化面積27551.18平方米，場區停車場和道路及場地硬化占地面積85346.50平方米;土地綜合利用面積414303.40平方米，土地綜合利用率100.00%。
二、主要建設內容及規模
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
1、該項目預計總投資178441.31萬元;規劃總用地面積419335.43平方米(折合約629.00畝)，凈用地面積414303.40平方米(紅線范圍折合約621.46畝)。
2、該項目總建筑面積697810.28平方米，其中：規劃建設主體工程596596.90平方米，倉儲設施面積51787.92平方米(其中：原輔材料倉儲設施31072.75平方米，成品貯存設施20715.17平方米)，辦公用房31072.77平方米，職工宿舍9528.98平方米，其他建筑面積(含部分公用工程和輔助工程)8823.71平方米，項目計容建筑面積692440.91平方米，預計建筑工程投資95904.22萬元;建筑物基底占地面積301405.72平方米，綠化面積27551.18平方米，場區停車場和道路及場地硬化占地面積85346.50平方米，土地綜合利用面積414303.40平方米;建筑容積率1.67，建筑系數72.75%，建設區域綠化覆蓋率6.65%，辦公及生活服務設施用地所占比重5.26%，場區土地綜合利用率100.00%。
三、產品規劃及工程方案
該項目在洛陽實施，預計總用地面積419335.43平方米(折合約629.00畝)，其中：凈用地面積414303.40平方米(紅線范圍折合約621.46畝);根據泓域企劃機構(報告編寫單位)對擬建場地的使用意圖并結合該場地的外形及項目的生產工藝流程、物料投入與產出、廢棄物排出以及原材料儲存、企業內外交通運輸等情況，按場址的自然條件、生產要求與功能以及行業的設計規范進行安排。
四、項目建設背景及可行性分析
(一)報告委托機構
泓域企劃機構(簡稱“泓域企劃”)成立于2011年，是一家專注于產業規劃咨詢、項目管理咨詢、、商業品牌推廣，并提供全方位解決方案的項目戰略咨詢及營銷策劃機構，在全行業中首創了“互聯網+咨詢策劃”的服務模式，通過信息資源整合，可為客戶定制提供“行業+項目+產品+品牌”的全案
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
策劃方案。
泓域企劃是領先的信息咨詢服務機構，主要針對企業單位、政府組織和金融機構，在產業研究、投資分析、市場調研等方面提供專業、權威的研究報告、數據產品和解決方案。作為一家專業的投資信息咨詢機構，泓域咨詢及其合作機構擁有國家發展和改革委員會工程咨詢資格，其編寫的可行性報告以質量高、速度快、分析詳細、財務預測準確、服務好而在國內享有盛譽，已經累計完成上千個項目可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告的編寫，可為企業快速推動投資項目提供專業服務。
(二)項目建議背景
洛陽，古稱斟鄩、西亳、洛邑、雒陽、洛京、京洛、神都、洛城等，位于河南省西部、黃河中下游，因地處洛河之陽而得名，是國務院首批公布的國家歷史文化名城，中國四大古都之一，世界四大圣城之一，世界文化名城，國家區域中心城市。 洛陽有著5000多年文明史、4000多年的建城史和1500多年的建都史，夏朝、商朝、西周、東周、東漢、曹魏、西晉、北魏、隋朝、唐朝、后梁、后唐、后晉等先后有十三個正統王朝相繼在洛陽建都，素有十三朝古都之稱，是中國建都最早，建都朝代最多，建都歷史最長的城市。歷史上洛陽先后6次進入世界最大城市之列?，F有全國重點文物保護單位43處，館藏文物40余萬件。 洛陽是華夏文明和中華民族的主要發源地，是東漢、曹魏、西晉、北魏及隋唐時期絲綢之路的東方起點，隋唐大運河的中心樞紐。牡丹因洛陽而聞名于世，有“洛陽牡丹甲天下”之稱，被譽為“千年帝都，牡丹花城”，中國洛陽牡丹文化節蜚聲中外。 截至2015年，洛陽擁有四項世界文化遺產，沿洛河兩岸存有夏都二里頭遺址、偃師商城遺址、西周成周城遺址、東周王城遺址、漢魏洛陽城遺址、隋唐洛陽城遺址等六大都城遺址。 洛陽是一座風光秀美、獨具魅力的國際旅游名城，有5A級景區5家、4A級景區16家。2016年12月29日，國家發展改革委公布《國家發展改革委關于印發中原城市群發展規劃的通知》，該《規劃》將洛陽定位為國家區域中
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
心城市和中原城市群副中心城市。洛陽自貿區也是中國(河南)自由貿易試驗區的三大片區之一。
(三)項目建設可行性分析
“十二五”時期是東營發展極不平凡的五年。五年來，全市上下在市委的堅強領導下，認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府決策部署，緊緊圍繞實施黃藍兩大國家戰略，改革創新、攻堅克難，經濟社會實現持續穩定健康發展，勝利完成“十二五”規劃目標任務，為“十三五”發展奠定了堅實基礎。“十二五”時期是推進實施黃藍國家戰略的關鍵五年。作為黃河三角洲中心城市和山東半島藍色經濟區重要前沿城市，始終堅持高效生態定位，完善組織領導，強化工作措施，推進政策落實，統籌主體產業區、重大基礎設施和生態環境建設，區域地位明顯提升，主要經濟指標增幅均高于全省和黃藍兩區平均水平，被評為全省唯一的高效生態經濟區建設先進市。綜合實力再上新水平。生產總值達到3450.6億元，年均增長10.6%，人均生產總值16.3萬元。經濟發展質量不斷提高，公共財政預算收入達到220.1億元，年均增長16%，占生產總值比重6.4%。累計完成固定資產投資11663億元，年均增長18%。累計實現社會消費品零售總額2969億元，年均增長13.4%。轉方式調結構取得新進展。全市三次產業比例由3.7:72.6:23.7調整為3.4:64.7:31.9。農業基礎地位進一步鞏固，糧食生產連年豐收，畜牧業、漁業、食用菌等主導產業加快發展;農業產業化、規?；讲粩嗵岣?，農業龍頭企業、農民專業合作社、家庭農場分別發展到631家、1817家和963家，各類農業園區發展到190個。工業發展質量進一步提升，規模以上工業增加值年均增長11.4%，高新技術產業產值占規模以上工業總產值比重由25.4%提高到35%左右，研發經費支出占生產總值比重由1.78%提高到2.58%。服務業跨越發展，服務業增加值年均增長10.6%，增幅位居全省前列。企業自主創新能力不斷增強，國家級、省級、市級創新平臺分別達到5家、169家和215家。
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
“十三五”時期我國發展環境的基本特征。和平與發展的時代主題沒有變，世界多極化、經濟全球化、文化多樣化、社會信息化深入發展，世界經濟在深度調整中曲折復蘇，新一輪科技革命和產業變革蓄勢待發，全球治理體系深刻變革，發展中國家群體力量繼續增強，國際力量對比逐步趨向平衡。同時，國際金融危機深層次影響在相當長時期依然存在，全球經濟貿易增長乏力，保護主義抬頭，地緣政治關系復雜變化，傳統安全威脅和非傳統安全威脅交織，外部環境不穩定不確定因素增多。
五、建設期限及進度安排
1、該項目建設周期確定為12個月，即從42948.00開工建設至43313.00竣工驗收合格止;項目建設期包含項目前期準備工作、勘察設計、土建施工、設備采購安裝和調試、人員培訓及竣工驗收等各個階段。
2、該項目計劃從可行性研究報告編制到工程竣工驗收、投產運營共需12個月的時間，自42948.00開始進行項目備案、環境影響評價、節能評估、安全評價、土建施工、設備安裝調試、竣工驗收、試生產到43313.00正式投產止。
3、項目前期籌備工作從42948.00開始實施，待資金到位后開始開工建設，預計到43313.00可以投入試經營。
六、項目投資規模及資金籌措方案
(一)項目投資規模
1、根據謹慎財務測算，該項目預計總投資178441.31萬元，其中：固定資產投資125615.81萬元，占項目總投資的70.40%;流動資金52825.50萬元，占項目總投資的29.60%。
2、在固定資產投資中，建設投資125615.81萬元，占項目總投資的70.40%。
3、該項目建設投資125615.81萬元，包括：建筑工程投資95904.22萬元，占項目總投資的53.75%;設備購置費18820.62萬元，占項目總投資的10.55%;
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
安裝工程費564.63萬元，占項目總投資的0.32%;工程建設其他費用8469.95萬元，占項目總投資的4.75%(其中：土地使用權費5289.89萬元，占項目總投資的2.96%);預備費1856.39萬元，占項目總投資的1.04%。
(二)資金籌措方案
1、該項目總投資178441.31萬元，根據資金籌措方案，泓域企劃機構(報告編寫單位)計劃自籌資金(資本金)115524.20萬元，占項目總投資的64.74%。
2、項目建設期申請銀行固定資產借款0.00萬元，占項目總投資的0.00%;項目經營期申請流動資金借款6390.00萬元，占項目總投資的3.58%;根據謹慎財務測算，該項目全部借款總額6390.00萬元，占項目總投資的3.58%。
3、該項目擬采取其他方式籌措資金56527.11萬元，占項目總投資的31.68%(其中：申請國家專項資金31403.95萬元，占項目總投資的17.60%;其他融資25123.16萬元，占項目總投資的14.08%)。
七、預期經濟效益和社會效益
(一)預期經濟效益
1、根據預測，該項目建成投產后達綱年營業收入409500.00萬元，總成本費用362284.48萬元，營業稅金及附加1614.35萬元，年利稅總額60873.30萬元，其中：年利潤總額45601.17萬元，年凈利潤34200.88萬元，納稅總額26672.42萬元，其中：增值稅13657.78萬元，營業稅金及附加1614.35萬元，年繳納企業所得稅11400.29萬元。
2、根據謹慎財務測算，該項目達綱年投資利潤率25.56%，投資利稅率34.11%，全部投資回報率19.17%，全部投資所得稅后財務內部收益率26.18%，財務凈現值31928.67萬元，總投資收益率25.76%，資本金凈利潤率39.47%。
3、根據謹慎財務估算，全部投資回收期6.45年(含建設期12個月)，固定資產投資回收期4.54年(含建設期);用生產能力利用率表現的盈虧平衡點50.64%，因此，該項目經營非常安全，財務盈利能力指標表明該項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
(二)社會效益分析
1、通過與其他備選生產工藝技術對比，該項目能源消費處于節能優勢，根據謹慎節能測算，項目達綱年綜合節能量347.44噸標準煤/年，項目總節能率23.32%，項目節能效果顯著。
2、項目達綱年預計營業收入409500.00萬元，占地產出收益率9883.98萬元/公頃;達綱年納稅總額26672.42萬元，占地稅收產出率643.78萬元/公頃;項目建成后，達綱年全員勞動生產率100.00萬元/人。
3、該項目建設符合國家和洛陽洛陽發展規劃，洛陽區域產業集群發展;此外，項目達綱年為社會提供4095個就業職位，每年可為洛陽增加財政稅收26672.42萬元，對區域經濟和社會發展具有積極的推動作用。
八、簡要評價結論
1、加快傳統產業綠色化改造關鍵技術研發。圍繞鋼鐵、有色、化工、建材、造紙等行業，以新一代清潔高效可循環生產工藝裝備為重點，結合國家科技重大工程、重大科技專項等，突破一批工業綠色轉型核心關鍵技術，研制一批重大裝備，支持傳統產業技術改造升級。重點支持鋼鐵行業研發換熱式兩段焦爐及高效、清潔全廢鋼電爐冶煉新工藝，有色行業研發超大容量電解槽、連續吹煉等設備與工藝，化工行業研發流化床多晶硅生產、氯化法鈦白粉生產、新一代分離膜及膜器等新工藝及裝備，水泥行業研發新型低碳、高標號熟料生產工藝，造紙行業研發高速造紙機智能化控制設備、非木漿黑液高濃度提取及蒸發工藝。
2、泓域企劃機構(報告編寫單位)為適應國內外市場需求，擬建“洛陽固定資產投資項目”，該項目的建設能夠有力促進洛陽洛陽經濟發展，為社會提供就業職位4095個，達綱年納稅總額26672.42萬元，可以促進洛陽區域經濟的繁榮發展和社會穩定，為地方財政收入做出積極的貢獻，由此可見，該項目的實施具有顯著的社會效益。
3、項目擬建設在洛陽內，工程選址符合洛陽洛陽土地利用總體規劃，保
洛陽投資項目可行性研究報告參考案例分析
證項目用地要求，而且項目建設區域交通運輸便利，可利用現有公用工程設施，水、電、氣等能源供應有保障。
4、根據謹慎財務測算，該項目達綱年投資利潤率25.56%，投資利稅率34.11%，全部投資回報率19.17%，項目全部投資所得稅后財務內部收益率26.18%，達綱年財務凈現值31928.67萬元，總投資收益率25.76%，資本金凈利潤率39.47%，全部投資回收期6.45年(含建設期12個月)，固定資產投資回收期4.54年(含建設期12個月)，項目盈虧平衡點50.64%，因此，該項目經營非常安全，說明項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。
5、該項目總投資178441.31萬元，其中：建設投資125615.81萬元，流動資金52825.50萬元;經測算分析，項目建成投產后達綱年營業收入409500.00萬元，總成本費用362284.48萬元，年利稅總額60873.30萬元，其中：凈利潤34200.88萬元;納稅總額26672.42萬元，其中：增值稅13657.78萬元，營業稅金及附加1614.35萬元，年繳納企業所得稅11400.29萬元;年利潤總額45601.17萬元，該項目可以取得較好的經濟效益。
6、提升質量控制技術，完善質量管理機制，夯實質量發展基礎，優化質量發展環境，努力實現制造業質量大幅提升。鼓勵企業追求卓越品質，形成具有自主知識產權的名牌產品，不斷提升企業品牌價值和中國制造整體形象。
7、泓域企劃機構編寫的投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響;融資用報告側重關注項目的盈利能力。具體概括為：政府立項審批、產業扶持、銀行貸款、融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。
投資可行性研究報告范文第5篇
可行性研究報告
一、項目概況
近年來，我市(盟)中小企業及個體私營經濟的快速發展，有力的促進了我市(盟)經濟社會的協調發展。典當業在中小企業及個體私營經濟的發展中起到了積極的作用，彌補了國有銀行和資金市場的不足，與經濟發展的同時典當業也取得了很好的業績。
我們*家企業和*個自然人，按照《典當管理辦法》的要求，共同發起設立****典當有限責任公司，簽訂了出資協議和出資承諾書。
擬設立****典當有限責任公司注冊資金****萬元; 其中：法人股***萬元， 占注冊資金**% ; " " 自然人股***萬元 ，占注冊資金**% ; " " 公司營業地址設在*******街*****號。
二、市場分析
20**年我市(盟)實現GDP****億元，人均GDP****元;同比增長**%;20**年我市(盟)商業短期貸款余額*億元;當年新增中小企業及私營企業***戶，累計達到****戶;全市(盟)非公有制企業注冊資金**億元，非公有制已經形成一批科技含量高，市場潛力大，在國內外有一定的影響的企業集團。20**年非公有制經濟實現增加值**億元;占全市(盟)生產總值的**%;非公有制經濟實現社會消費品零售總額**億元，占全市(盟)零售總額**%。非公有制經濟從業人員達到**萬人，占全市(盟)就業人數**%。
非公有制經濟的發展充滿生機，顯現活力，也體現了解決貧窮、落后少數民族地區的致富發展之路。在中小企業和非公有制經濟發展中需要解決的仍是融資難的問題。保守測算，按我市(盟)商業短期貸款余額的*%選擇典當融資的話，融資額就達*億元;我市(盟)現有典當企業**家，20**年典當總額**億元，仍有很大的市場份額。
三、效益預測 根據上述市場的分析研究，依據《典當管理辦法》的有關規定，我們進行了比較客觀、全面的典當經濟效益測算。****典當有限責任公司注冊資金1000萬元(按1000萬元舉例)，按新的《典當管理辦法》結合利率、規定綜合費率以及業務范圍估算，全年資金營運按整10個月計算，將利息收入及產生收益估算入內，具體測算如下：
(1)財產權利質押典當的按總營運資金的25%測算，利率按人民銀行規定的月4.35‰，月綜合費率按24‰計算，營業收入為106.31萬元;
(2)動產質押典當的按總營運資金的15%測算，利率按人民銀行規定的月4.35‰，月綜合費率按42‰計算，營業收入為104.29萬元;
(3)房地產抵押典當按總營運資金60%測算，按常規較其他的經營比重要大，利率按人民銀行規定的月4.35‰，月綜合費率按27‰計算，營業收入為282.15萬元。以上各項測算營業收入共計492.75萬元;經營稅金及附加費28.8萬元，管理費用30萬元，財務費用52萬元，營銷費用10萬元，利潤總額371.95萬元;通過測算，典當的經濟效益顯著，而且在市場經濟發展穩步增長的環境下，典當效益也隨之平穩增長。
四、風險評價
典當行經營管理的目標，是典當利潤最大化，要追求利潤最大化，也就意味著典當資金要投放到收益較高的項目上。然而，利潤與風險是同向變化的，要獲得較高的收益，典當行就必須承擔更大的風險。穩健的辦法是要在高收益與高風險之間權衡，力求以較低的風險獲得較高的收益，要做到這一點，就必須加強業務風險的定性與定量的分析，加強風險的防范與控制，提高風險管理水平，防止信用風險的同時，還要規范經營防止操作風險、道德風險。從而達到企業的經營目標。按效益測算分析，本典當行有較強的抗風險能力。
五、研究結論
基于以上事實，為實現我市(盟)經濟持續發展，為滿足中小企業和非公有制經濟發展的迫切要求，充分發揮典當行在地區經濟發展中的積極補充作用， ****典當有限責任公司將聘請熟悉典當業務并具有良好道德的專業人員從事日常經營管理，組織好員工的職業技能培訓，嚴格按照國家經濟、金融政策及“典當管理辦法”的要求開展業務，規范運作，自覺接受各級商務部門及公安、工商、稅務等部門監督、管理、指導。 綜上所述，我們認為籌建我市(盟)****典當有限責任公司基本條件已經具備，項目可行，特請商務廳向商務部申報。