物業公司收入測算范文第1篇
1、人工費 1)工資 2)獎金
3)社會保險金 4)公積金
5)福利費及其他政府規定企業要計提的費用
2、辦公費 1)通信費 2)交通費 3)辦公耗材費 4)低值易耗費 5) 招待費 6)培訓費
7)辦公設備折舊費 8)能源消耗費 9)租賃費
10)政府征集的費用
3、設施設備日常維護費用 1)維護的材料費 2)維護中的消耗費 3)代維費
4)變電設備年檢費 5)配電設備年檢費
6)高低壓計量設備的年檢、年校費 7)升降設備的年檢費
8)設備設施維護中的運輸費 9)發電設施維護中的運輸費 10)蓄電池的維修費 11)空調機組的水處理費 12)換熱系統的處理費
13)變頻恒壓的供水系統消耗費
4、秩序維護費 1)行業管理費
2)秩序維護設備的維修、補充費 3)秩序維護人員的器悈費 4)秩序維護人員的裝備費
5)消防監控設備的維護費、年檢費 6)煙感、溫感設備的維護費、年檢費 7)滅火器具的檢測費 8)滅火器具的更換藥業費 9)巡更維護費
10)巡更器具維護費
5、環境維護費 1)清潔設備的購置費、折舊費 2)清潔設備維護費
3)清潔車輛的燃油費、維修費 4)清潔工具的購置費、更換費 5)清潔藥劑耗材費
6)洗手間衛生紙購置費、洗手液購置費 7)芳香劑購置費 8)消殺藥劑費
9)消殺設備維修費、折舊費 10)建筑外檐清潔費 11)生活水池清洗消毒費 12)生活水質檢測費 13)化糞池清掏費 14)生活垃圾中轉費
6、綠化維護費
1)綠化水費(每年每平米1.5—2T) 2)綠化設備購置費、折舊費 3)綠化設備的維修、耗材費 4)喬木、灌木的修剪費 5)綠植施肥費 6)草坪休假費 7)草坪補苗費 8)綠籬花卉補種費 9)建筑內花木租擺費 10)節日慶典花木租擺費
7、公共區域能耗費
1)公共耗材及電照明耗材及電費等 2)公共路燈、草坪燈耗材及電費 3)安全指示燈耗材及電費 4)變壓器損耗、線路消耗費
8、不可預見費(總支出的3%—6%)
1)不可預見費是為了項目平衡運行而設定的
2)根據意外發生的可能設定專項費用、用于應急狀態 3)專項費用的比例是可議的
4)不可預見費的設定是甲乙雙方雙向或以的一項措施
9、物業服務企業管理費(總支出的3%—5%) 物業服務企業的管理性質：
1)是為了保證物業服務企業的發展而設定的專項費用 2)是項目有償使用物業服務企業專用技術的一種補償 3)是物業服務企業管理標準的專有權使用的一種補償 4) 是有償使用物業服務企業商標專用權的一種補償 5)是物業服務社會價值的一種證明 6)是物業服務企業收入的一個組成部分
10、稅金
1)稅金是指營業稅
2)所得稅由物業服務企業自行繳納，在管理費用中不予列支 3)稅金比列將根據地方交納比列上交
11、物業服務企業利潤
物業服務企業利潤比列的設定要根據一下幾點確定： 1)要根據市場競爭的情況而定 2) 要根據物業服務企業管理成本 3)要根據物業服務企業戰略選擇 4)要根據物業服務企業發展長遠規劃 5)要根據物業服務企業取費慣例
6)要根據物業服務利潤，可以正值也可以負值
物業服務費用測算流程圖
分析采集到數據的經濟指標
數據分析完畢后，分解到項目內
按類分大項目
項目細化分解
專業人員將細化項目進行計算
考慮中和因素
匯總細化項目及中和因素支出費用
得出單位面積物業服務費用標準
物業公司收入測算范文第2篇
一、影響流動資金需求的主要財務指標
測算表中影響流動資金需求的主要財務指標：流動資產科目下的貨幣資金、應收賬款、存貨、預付賬款等四項指標。流動負債類指標：應付費用、應付賬款、應付票據、預收賬款等四項指標。這些指標均與企業產銷密切相關。而其它的流動資產項目：如貨幣資金、應收票據、其他應收款、應付票據、其他應付款、應付薪酬、應付稅金等在報表中占比極少，而在現實的報表中往往是這些不予考慮的科目對流動資金需求的測算影響較大，因此完全按照銀監會推薦的公式測算出的需求量與實際需求量差距較大。所以測算時如果考慮非公式中科目，還要通盤考慮。
二、調查企業發展規模，合理確定營運資金
流動資金貸款需求量測算，是基于借款人日常生產經營所需營運資金與現有流動資金的差額(即流動資金缺口)確定。農信社估算借款人新增流動資金貸款額度的公式是：
新增流動資金貸款額度=所需營運資金量-借款人自有資金-現有流動資金貸款-其他渠道提供的營運資金。
營運資金量=上銷售收入×(1-上銷售利潤率)×(1+預計銷售收入年增長率)/營運資金周轉次數。
營運資金周轉次數=上銷售收入/平均有效營運資產額
平均有效營運資產=(年初有效營運資產+年末有效營運資產)/2 應正確理解計算公式中各項目定義：
“流動資金貸款”：包括借款人在各家金融機構的全部流動資金貸款。 “其他渠道提供的營運資金”：是指除流動資金貸款以外其他用于營運的負債，包括應付賬款、應付票據、預收賬款、其他應付款等。
“借款人自有資金”：是指借款人所有者權益中用于企業日常營運的部分。有效營運資產應以流動資產為基礎，扣除賬齡2年以上的應收款項、難以參與周
轉的存貨、1年內到期長期債權投資、各項待處理流動資產凈損失等不參與或未有效參與生產經營周轉的資產。即將到期結清且不再續借的銀行貸款可在當前流動負債中予以剔除;在風險可控的前提下，借款人自有資金中可剔除將用于購臵長期資產或分紅的部分。
假設借款人自有資金、現有流動資金貸款、其他渠道提供的營運資金和銷售收入一定，則新增流動資金貸款額度與營運資金量呈正比例關系，與營運資金周轉次數呈反比例關系，也就是說同一企業營運資金周轉的速度越快(次數多)，其所需的流動資金貸款就越少，反之，所需的流動資金貸款就越多。因此，如果一個企業的流動資產比較多，流動負債比較少，說明企業的短期償債能力較強;反之，則說明短期償債能力較弱。由于各企業受行業性質、經營規模、發展階段等重要因素的影響，企業所需營運資金量會明顯不同，這就需要農信社切實搞好流動資金貸款調查工作，收集不同行業、不同規模、不同發展階段的相關基礎數據，做好分析比較工作，合理確定流動資金貸款需求額度。
三、預測企業銷售前景，合理估算銷售收入
從以上計算公式可以看出：在利潤率不變的情況下，企業銷售收入的增加會導致企業營運資金增加，同時也可能引起流動資金貸款需求增加。但是企業銷售收入的增加受多種因素制約：一是企業是否具備相應的生產能力和與之配套的機器設備、廠房等硬件設施;二是企業是否具有相應的技術人員、產業工人和銷售人員，銷售策略和市場營銷能力是否能夠滿足銷售增長的需求;三是企業是否擁有相應的技術或專利等知識產權;四是企業是否擁有足夠的資源，如原材料供應是否充足，是否有陳舊、損壞等減值現象發生;五是企業生產的產品是否能夠滿足人們日益增長的物質需求變化，是否符合國家政策法規等。因此，農信社信貸人員要實地深入企業搞好調查，若有必要，應向原材料供應商和產品銷售市場了解情況，研究國家方針政策，估算企業的銷售收入增長計劃是否符合實際，準確估算企業銷售收入的增長速度，從而確定營運資金需求量。預期的銷售收入年增長率一般不超過國資委統計評價局發布《2010年企業績效評價標準值》中對應行業、規模的銷售(營業)增長率的優秀值，或借款人最近2-3年的銷售收入年平均增長率;預期的銷售利潤率一般不低于國資委統計評價局發布《企業績效評價標準值》中對應行業的主營業務利潤率或銷售(營業)利潤率的平均值，或借款人最近2-3年的銷售利潤率平均值。
四、核實企業財務數據，準確計算周轉次數
企業財務數據的真實性和準確性直接決定流動資金貸款需求的準確性，這就需要農信社信貸人員深入企業調查核實各項財務數據，在確保真實性和準確性的基礎上再按下面公式計算：營運資金周轉次數=360/(存貨周轉天數+應收賬款周轉天數-應付賬款周轉天數+預付賬款周轉天數-預收賬款周轉天數);存貨周轉次數=銷售成本/平均存貨余額;應收賬款周轉次數=銷售收入/平均應收賬款余
額;預付賬款周轉次數=銷售成本/平均預付賬款余額。存貨周轉次數、應收賬款周轉次數和預付賬款周轉次數等流動資產周轉速度與營運資金需求成反比關系。流動資產周轉的次數越多，表明以相同的流動資產完成的周轉額越多，同等生產規模下，需求的營運資金量就越少。從企業負債方面來說，占用的應付賬款和預收賬款越多，期限越長，越可以減少對營運資金的需求，預期的營運資產周轉次數一般不低于國資委統計評價局發布的《企業績效評價標準值》中對應行業的流動資產周轉次數平均值，或借款人最近2-3年的營運資產周轉次數平均值。 可是，若企業無限度延長應付賬款等流動負債的期限，則可能導致企業喪失自己的商業信用，出現資金周轉困難。
五、結合現金流量分析，測算流動資金需求情況
將營運資金分析與現金流量分析結合起來判斷企業償債能力，決定是否發放流動資金貸款，主要通過以下現金流量指標來分析：一是流動性分析，流動性分析指標是現金除以流動資產，衡量流動資產的質量，指標值越高，企業流動資產的變現能力越強，但是過高可能說明企業的現金未能得到充分利用。二是償債能力分析，償債能力分析指標是經營活動現金凈流量除以流動負債，反映流動負債所能得到的現金保障程度，指標值越高，說明企業償付流動負債的能力越強。但指標值過高，企業就可能沒有很好地利用現金資源，另一方面，指標值過低，則又意味著企業可能出現支付危機。三是獲利能力分析，獲利能力分析指標是經營活動現金凈流量除以稅后凈利，主要反映經營活動現金凈流量與當期凈利潤的差異程度，也即當期實現的凈利潤中，有多少是有現金保證的。
六、影響測算流動資金需求的其他因素
一是中小企業財務制度大多不健全，按照流動資金貸款管理辦法測算出的營運資金量、自有資金量大多不準確，造成最終測算得出的銀行可授信額度無實際參考價值。比如，很多中小企業都是民營企業，以家族式經營為主，企業領導者集權現象及“小農”意識嚴重，往往通過隱藏銷售收入和利潤來減少交稅，同時企業利潤多被老板抽資用于私人支出或對外投資，再以個人投資的方式反映至“其他應付款”內，造成企業財務“公私不分”，進而造成測算結果與實際結果偏差較大。另外，還有些中小企業為把報表值得好看，把本應屬于“長期負債”的資金擺在“資本公積”中核算，造成測算時企業自有資金較多的假象，而實際自有資金不足。此外，還有部分中小企業為了能達到招投標資質等級，通過虛增注冊資本的方式予以滿足需要。
二是由于中小企業財務核算不規范，部分中小企業存量流動資金貸款被固定資產投資所占用，造成測算的銀行可授流動資金貸款額度與企業實際所需存在較大偏差。例如，很多中小企業購買二手機器設備或自制設備，為節省開支不要求交易對手開立發票;有的投資建造廠房未按規定程序進行，這些投資都無法提
供項目立項、可行性報告等資料，無法辦理固定資產貸款，導致出現了“短貸長用”的情況。