物業管理制度與政策范文第1篇
一、引言
在信用經濟高速發展的當今社會，隨著企業競爭愈加激勵，應收賬款在企業資產中的占比不斷增大，應收賬款收不回，就算企業的成本控制的再好也是勞而無功，因此，企業在對外積極擴大市場占有率的同時做好應收款的日常管理工作，提高資金周轉，防范財務風險是至關重要的。如果對應收賬款的管理不嚴格，就會直接導致壞賬的增加，降低了企業資金的運營速度，因此企業必須重視應收款管理的重要性，加強對應收賬款信用管理，建立系統化、規范化的應收賬款管理機制，使各項措施落到位，責任落實到個人，將應收賬款控制到合理水平之上。本文著重對企業信用管理與應收賬款管理的重要性、現狀問題進行分析以及對存在的問題提出了一些相應的建議和解決措施。
二、 企業信用政策與應收賬款管理的意義
信用是市場經濟的重要特征，也是經濟關系的重要體現，信用關系已擴大到幾乎所有社會生活和交易活動中?？蛻粜庞靡咽瞧髽I的重要資源，也是企業的重要經營風險，眾所周知，信用問題是造成應收款拖欠的主要原因。在市場經濟時代下，一方面，企業采用賒銷可以提高銷售量加大市場占有率，加快企業的存貨周轉速度，為企業增加利潤、提高了企業的競爭力，另一方面因為應收賬款不能及時回收問題，也會造成資產流失、資產沉淀，而與銷售相關的上游購進和制造環節，需要資金支持，給企業的資金周轉方面增加了阻力帶來巨大的經營風險，加重企業的經營負擔，因此，在企業管理中客戶信用管理已經成為了不容忽視的一部分。
對企業客戶的信用可靠程度，深入各環節進行全面管理，結合企業的同業競爭標準，以及企業自身對風險的承受能力，在追求銷售規模最大化的前提下， 加強應收賬款管理，選擇適當的信用標準，再對不同的客戶慎重的選擇該客戶適用的信用期和賒銷量，將客戶壞賬款降至最低。
三、 企業信用管理與應收賬款管理的現狀
(一)缺乏對應收款信用管理風險意識的認識
在競爭日益嚴重的市場經濟條項下，企業被迫使用各種手段加大促銷擴大銷售規模，除了依靠企業自身的商品品質，價格等因素外，賒銷已經成為擴大銷售的重要手段，部分企業為了銷售業績的增長而過分追求市場占有率，通過賒銷方式刺激銷售，而不重視信用管理，把信用管理看成是不利銷售增長的因素，在交易中也會一味地遷就客戶，導致應收賬款的急速上升，大量的應收款無法收回，產生壞賬、大量的短期資產被占用，影響企業的運營與發展。
(二)缺乏對應收賬款的回收管理
部分企業對客戶拖欠的應收賬款缺乏監管，沒有設應收賬款的責任部門，也沒有明確由哪個部門來管，應收賬款的管理也基本是有銷售部門和財務部門共同或其一負責，職責的分工不清晰導致銷售部門自產品和服務銷售出去后就認為圓滿完成任務，對于后續事項不再關注如貨款的回收與否、收回的時間、客戶合約履行情況都與他們沒有關系。財務部門也只是對應收賬款進行核算，沒有實行應收賬款管理的職責，使應收賬款已到期卻無人催收，因對銷售業務的前后經過并不了解，很難接觸到客戶并催收款項，兩個部門掌握的客戶資料不同而且也不全面，如此一來，應收賬款長久掛賬且無人問津。職責的分工不清，管理工作的不到位，導致隨著時間推移，賬齡老化現象加劇，應收賬款的收回也越發困難，發生呆壞賬也就在所難免。當前企業應收款項的收回的大部分是通過企業催收的結果，客戶主動還款的只有小部分，這種情況使得企業的應收賬款的余額日益增長，企業的資金流動周轉顯得力不從心，很可能出現資金鏈斷裂的危機，企業也將無法在正常運營。 企業的應收款項未能實現真正的資金流入，投入的成本沒有任何回報，預期利潤無法實現，這一點是企業應收賬款日常管理工作中最應引起管理者重點關注的。
四、完善信用管理與企業應收賬款管理的有效措施
(一)建立系統化、規范化的應收賬款管理機制
企業的賒銷業務大多由財務部門或者銷售部門負管理責任，由于全責分散，缺乏專業性管理，部門之間缺乏溝通配合不到位，導致企業應收賬款管理效率低，不利于企業應收賬款的回收，并可能增加呆壞賬的風險。為了保證客戶信用管理部門的獨立性，提高企業對風險的評估水平，設立一個獨立于其他部門的信用管理部門顯得尤為重要，成立信用管理部門，建立客戶信用檔案，對客戶信用進行分類，制定出恰當的賒銷期和賒銷量，對客戶賒銷實行嚴格的賒銷準入管理機制，提高資金的流動性，并及時更新現存客戶資產信用變化情況。進行交易前，專業人員負責對客戶進行信用調查及分析，信用管理部門通過信用調查分析結果建立和完善客戶信用等級，并定期對企業客戶信用情況進行更新，以便企業更準確地了解客戶的信用狀況，信用狀況好的用戶可以適當給與比信用差的企業更多商品，而信用差的客戶，企業應限制供貨以免造成損失，尤其是業務量占比比較大的客戶，拖欠跡象一旦出現，企業應第一時間對逾期客戶搜集資料重點評估，合理預估潛在信用風險，及時反饋，并對客戶信用等級及賒銷額度合理調整，有效降低企業壞賬風險，保證企業的合法權益。
企業應建立賒銷業務信用管理的預警機制，首先需要對新加入的或已經合作過的企業確保已經進行過信用評估，才可簽訂合同。其次企業還需設置不同的審批權限，按照經營管理者的層級進行授權，各個級別的管理者對自己的審批權限負責，需要越權審批的，要在取得上一級批準同意后才能對業務進行開展工作;對于賒銷數額特別巨大的，由企業的最高領導進行審批，這樣既能起到對應收賬款進行控制，又可避免員工與客戶為謀取不當利益而相勾結。企業可在內部規章制度里加強賒銷責任機制，明確主要責任人員的責任，將應收賬款的回收及壞賬損失納入考核，對應收款的回收情況定期進行匯報。在主要責任人員離開企業之前，企業必須要求把與其負責的賒銷業務進行清賬，做到誰賒銷誰負責。對于因越權審批沒有取得上級批準的業務，由相關人員承擔一切后果，對于那些有侵占公司財產行為的人追責到底。
(二)合理制定信用政策
企業應收賬款的重點就是綜合考慮客戶的實際經營情況，資金和信譽狀況來制定企業對客戶群里的信用額度，避免盲目授信造成企業資金被過度占用而影響運營?？蛻羰欠裨副M最大努力償還貨款，直接影響應收賬款的回收，客戶的信用品質好壞與否，主要依據客戶過去信用記錄來確定，很多客戶不履行合約、信用品質不佳，對貨款能拖欠就拖欠，認為拖欠就可獲得一批無息貸款，所以在對顧客賒銷前，制定合理的信用政策，比如，企業按自身可以承擔的風險也可以按凈資產的比例來限定對客戶群體最高額度等，再結合企業發展戰略，在企業授信額度和客戶信用額度之間權衡，得出對該客戶最為合理的額度，從而把相關的資金投入信用品質較好、支付能力較強的客戶。
企業應該對應收賬款信用管理樹立科學的政策理念。在管理的過程中結合實際情況，通過開設培訓課程，參加培訓學習，使企業負責人，銷售人員和財務人員都充分認識財務風險，重視信用風險問題，規避因信用風險所引發的各種危機。
(三) 建立應收賬款催收管理制度
加強對應收賬款催收工作力度，對已到期的貨款及時收回，對短期未履行合同約定期限結算的客戶及時聯系催收，并建立催收檔案，做好催收記錄，對長期未履行合同約定期限的客戶，并多次催收無效的，要即刻啟動法律程序進行債券追討，最大程度控制損失范圍，保護企業的合法權益。
(四)完善企業應收賬款的壞賬核銷、審批制度
加強提高對壞賬管理中的審批要求，明確壞賬審批步驟，對壞賬的核銷設置不同的審批層級。實施壞賬核銷的案存制度，保證應收賬款的持續追索權，最大程度保護企業利益，在這一過程中，通過律師事務所等機構，全方位追回壞賬，同過加強壞賬核銷管理，使財務報表能真實反映企業經營狀態。
企業需要關注客戶資信的可靠程度，規定出恰當的信用期及賒銷量，對不同的客戶制定不同的銷售策略與結算措施，以信用政策為基礎，管理者應關注其落實效果，還應加強信用政策的靈活性，綜合行業情況，對客戶的經營狀況，資產狀況、經營成果以及該客戶在行內的信用狀況等，深入的進行了解、分析，通過對客戶信用等級的制定，對賒銷業務進行不同判斷，確定該業務是否可以賒銷及賒銷額度和期限。使應收賬款管理能更好的應對環境變化，盡可能的發揮信用政策和應收賬款的作用。
五、結語
應收賬款管理的完善與否直接影響企業可持續發展，企業應積極管理應收賬款，加強催收力度，減少應收賬款的資金占用，避免因資金占用問題而帶來的風險，因此，完善建立企業的相關政策，充分認識到應收賬款信用管理的重要性，提高應收賬款的管理水平，同時提高信用風險防范意識，嚴格審核各種財務報表和客戶合作信用等，推動企業的可持續發展。對應收賬款管理所存在的問題加以解決并滿足企業生產經營中現金流量的需要，為企業持續發展提供資金。
(作者單位：河北省煤田地質局第二地質隊)
物業管理制度與政策范文第2篇
摘 要：會計政策選擇近年來一直是會計以及資本市場研究中極為重要的研究課題。會計政策的選擇恰當與否，直接關系著企業財務信息的質量和使用者據以做出經濟決策的正確程度，進而關系到經濟資源的優化配置。本文在對會計政策選擇相關理論進行分析的基礎上，就如何進行會計政策選擇，規范公司盈余管理行為提出了若干建議。
關鍵詞：企業管理；會計政策選擇；負面影響；盈余管理
一、企業會計盈余管理產生的客觀性
1.信息不對稱使盈余管理成為可能
現代意義上的企業是由股東的投資而存在的，但所有者往往并不直接經營公司，而是委托公司管理當局負責直接經營公司，這就產生了委托—代理關系。一方面，股東及其他信息使用者要想了解公司的經營成果財務狀況，就需要公司管理當局提供有關公司的財務信息。在現實中，總是存在著大量的信息不對稱。會計信息的提供者通常比會計信息使用者了解更多的有關公司生產經營的信息，即使是公開披露的會計信息，前者比后者通常也有更深刻的理解。另一方面，管理者與投資者之間只是一種合約關系，雙方目標不一致，即存在著合約沖突，管理者有違背投資者的要求以獲取利益的需求。也正因為信息的不對稱和不完全，使得盈余管理成為可能。
2.權責發生制原則使得盈余管理成為必然
在權責發生制會計下，公司的凈利潤由經營現金流量和應計利潤額兩部分組成。經營現金流量建立在收付實現制原則的基礎之上，可控性小。而應計項目則不同，它既可以通過會計程序，如壞賬準備計提政策選擇來實現，也可以采用契約的方式，如提前或延后票據出票時間改變交貨方式等改變交易時間和方式來進行盈余管理。在權責發生制原則的約束下，存貨計價方法、固定資產和無形資產的攤銷、壞賬準備的計提以及一些預提和待攤費用等這些會計政策上有很多選擇余地，帶有很大主觀性的項目都直接對應計利潤，進而對會計盈余產生影響。
3.會計準則不完全和滯后性使會計政策選擇
會計政策的選擇是經濟發展的產物，隨著經濟的發展尤其是股份制企業的出現，所有權和經營權分離，從“受托責任觀”的角度要求會計信息能盡可能“可靠”地反映企業的客觀經濟活動及其經營成果。這樣就出現了基于權責發生制、持續經營和會計分期的系統會計方法，這一會計方法能較為公正、準確地計算每一個會計期間的盈利，從而能用于評估不同時期的企業經營業績，較為可靠地反映企業管理當局對資源營運的受托責任，而這是投資者共同關心的；權責發生制的記錄不是在伴隨交易的現金的實際收入或付出之時，而是在具有現金后果或財務影響的交易發生之時，因而產生了收入和費用的跨期攤配問題，會計報表中有了各種應計項目，尤其通過應收款項、應付款項等賬戶的記錄能更好地預測預期的現金流入的變化。
二、降低會計政策選擇產生信息負面影響
1.服從宏觀經濟政策原則
由于企業會計政策的選擇會直接引起一定時期各會計要素的變動，因此企業選擇會計政策要充分反映國家總體經濟形勢和現實，考慮會計政策選擇的宏觀經濟后果。比如，在物價持續上漲時期，發出存貨計價應選擇后進先出法而不是先進先出法或加權平均法；在技術進步顯著時期，對固定資產計提折舊的方法不能一成不變地選擇直線法，而應選擇對此時來說更為恰當的加速折舊法。
2.合法性和公允性原則
企業會計政策的選擇應當是在準則、制度規定的可選擇范圍內進行。超越這個范圍就是違法行為，應當承擔法律責任。但在允許的可選擇范圍內，企業進行具體的選擇就有一定的獨立性。此時的獨立選擇需要公允性的指導，要求所提供的會計信息盡可能可靠和相關。
3.一貫性原則
企業選用會計政策前后各期應當保持一致，不得隨意變更，以免損害會計信息的可比性。但是保持一貫性不能以犧牲會計信息的相關性和可靠性為代價。如果原來的會計政策選擇已經不再適用宏觀的經濟環境或企業的經營環境，企業應該及時地對會計政策選擇做出變更，并充分披露該變更。
4.適用性和整體優化原則
企業會計政策選擇要以企業的整體優化為目標，從本企業的經營特點和發展狀況出發，在了解本行業和相關產業的市場信息的基礎上進行選擇，并隨著環境變化，給予必要、合理的調整和完善，逐步建立較為完善的會計政策選擇體系。
三、加強企業會計盈余信息管理有效途徑
1.轉變收益觀念，建立全面收益觀
傳統的收益計算立足于受托責任觀和收入費用觀，以利潤為核心，放大了盈余的作用，刺激企業進行盈余管理。而全面收益觀立足于決策有用觀和資產負債觀，追求資產負債表的資產和負債是否符合其定義和確認條件，正視真實資產、負債條件下凈資產的增加，強化資產負債表觀念，淡化利潤觀念，體現全面收益觀，從而可以起到削弱盈余管理根基的作用。
2.進一步修訂和完善企業會計準則
應當參照國際慣例，進一步修訂完善企業會計準則，盡量減少會計準則中可供選擇的會計程序和方法，以縮小會計政策選擇的空間范圍。同時，隨著經濟的不斷發展，新問題會不斷涌現，如一些重要的表外信息、無形資產以及一些重要的非經濟信息的披露等，需要會計準則及時進行補充修訂和不斷完善。
3.明晰產權并設計有效的約束激勵機制
產權制度對會計信息的生成過程具有先天的規范和界定功能，因為產權的明晰為會計信息系統目標的實現創造了兩個重要條件：第一，股東追求資本收益的最大化；第二，各利益相關方與管理當局之間存在經濟上的和約關系。因此，只有產權界定清楚，會計準則的運行和會計信息的生成才會有效率，才能既允許和鼓勵企業根據會計交易費用的高低進行會計政策選擇，又可發揮會計準則的激勵約束和資源配置的作用。
4.完善現有的上市、配股、停牌的制度
上市、配股、停牌的制度的不完善成為盈余管理的誘因，應建立一個包括貨幣量指標和實物量指標、財務數據和生產經營數據的多參數控制體系，以綜合衡量和測定公司財務狀況和經營業績，以公平、公正、公開地確認其配股資格。同樣摘牌的條件是“連續三年虧損”，這樣有些公司便可能通過盈余管理先多轉費用，為第三年“轉虧”做準備，以避免摘牌。因此，也應建立一套指標體系，這樣可以避免由于指標單一而使管理當局容易進行調整的缺陷。
5.建立法律訴訟體系，加大執法力度
處罰成本大于收益可以減少踩紅線的動機。要建立企業、注冊會計師民事賠償機制，企業過度的盈余管理，注冊會計師因徇私舞弊或重大過失而不能發現上市公司過度的盈余管理甚至舞弊，致使投資者和債權人蒙受損失的，應當承擔民事賠償責任甚至刑事責任。
參考文獻
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物業管理制度與政策范文第3篇
2019年是新中國成立70周年，是決勝全面建成小康社會第一個百年奮斗目標的關鍵之年，做好民族工作責任重大使命光榮。自治區民委要以鑄牢中華民族共同體意識為主線，著力加強各民族交往交流交融，引導各族干部群眾強化“五個認同”，著力加快少數民族聚居區發展，堅決打贏少數民族脫貧攻堅戰，著力推動蒙古語文事業全面發展，著力提高依法治理民族事務的能力，以優異成績迎接新中國成立70周年。
一是以鑄牢中華民族共同體意識為工作主線，抓好民族團結進步宣傳教育和創建工作。準確把握鑄牢中華民族共同體意識這條工作主線，方向是推動中華民族走向凝聚力更加強大的命運共同體，關鍵是增強各族群眾的“五個認同”，基礎是不斷鞏固中華民族共同體的現實根基，根本是加強黨對民族工作的領導。抓好民族團結進步教育，鼓勵和引導各族人民增強“五個認同”，樹立正確的祖國觀、民族觀、宗教觀、文化觀、歷史觀。大力宣傳民族團結進步先進事跡，講好內蒙古民族團結故事，推進“互聯網+民族團結”行動，開展“中華民族一家親，同心共筑中國夢”線上主題教育，倡導中華民族一家親，構筑好中華民族共有精神家園。深入開展民族團結進步創建，提高政治站位，強化政治擔當，完善體制機制，從頂層著眼，從基礎著手，確保創建工作有制度、有方案、有目標、有內容、有抓手、有載體、有特色。持續開展評優選先工作，推動示范點建設標準化、品牌化，建立動態管理機制。按照人文化、實體化、大眾化總要求，謀劃制定打基礎、管長遠的舉措，突出創建工作的針對性、指導性、實效性和可操作性，使創建工作更加貼近實際、貼近生活、貼近群眾，不斷提升創建工作整體水平，實現創建工作制度化、規范化、常態化。
二是扎實推進脫貧攻堅，促進少數民族聚居區全面建成小康社會。主動協調各相關部門加大對少數民族聚居區的支持力度，推動各地各部門深入貫徹國家《“十三五”促進民族地區和人口較少民族發展規劃》《興邊富民行動“十三五”規劃》，進一步加大對邊境地區、牧區、少數民族聚居區、“三少民族”自治旗、民族鄉政策、資金、項目的投入力度，形成全社會支持少數民族聚居區經濟社會發展的強大合力。召開全區民委系統脫貧攻堅暨興邊富民行動工作現場會，結合中央專項巡視反饋意見整改要求，聚焦產業精準扶貧精準脫貧，交流經驗，壓實責任，細化舉措，同時配合國家民委做好聯系幫扶巴林右旗工作，持續推進民委系統脫貧攻堅工作。對全區57個民貿旗縣內的民貿企業按照管理辦法進行重新認定，舉辦全區第四期少數民族傳統手工藝品制作培訓班，推動民貿民品優惠政策落地執行。召開全區民族鄉工作座談會，總結和研究全區民族鄉工作。
三是做好組團參加第十一屆全國少數民族傳統體育運動會工作。第十一屆全國少數民族傳統體育運動會將于9月8日至16日在鄭州市舉辦，其中馬術項目分會場設在呼和浩特市。組團參加第十一屆全國少數民族傳統體育運動會是一項重點工作，要認真做好組團、報名、訓練、參賽等各項工作，力爭取得優異成績。有參賽任務的盟市要認真做好備訓參賽等準備工作，特別是呼和浩特市要做好承辦馬術項目的各項籌備工作。
四是繼續扎實開展城市民族工作。認真貫徹落實全國城市民族工作會議和全區城市民族工作現場會精神，指導鄂爾多斯市開展好全國少數民族流動人口服務管理城市試點工作。加強民族工作法治化建設，與有關部門聯合調研，提出依法治理民族事務，促進各民族交往交流交融的平臺搭建、享有和傳承民族文化、權益保障等方面的有效措施，積極開展民族優惠政策評估。加強全區清真食品管理工作，積極配合開展清真食品條例的立法調研工作。完善清真食品數字化管理系統，完成清真食品生產經營企業數據采集、核查和發布等工作。
五是進一步加強蒙古語文工作。妥善處理蒙古語文工作出現的新情況新問題。特別是針對黨政機關翻譯機構薄弱、翻譯人員缺矢、文件蒙漢文并用率不高的情況，準備召開全區黨政機關翻譯工作會議研究相關問題。積極推進蒙古語名詞術語的審定統一和蒙古語標準音的推廣普及工作。認真做好《蒙古文正字法詞典》修訂工作，確保年底前修訂完成。開展蒙古語言文字規范應用情況專家評議活動，舉辦蒙古語言文字規范化標準化研修班和蒙古語言文字應用研究中青年學者研修班。加快推進“蒙古語言文字數字化建設與共享工程”建設進度，組織實施蒙古語言文字信息化建設項目。做好八省區蒙古語文協作工作，組織召開八協小組第十八次成員會議，積極推動相關領域的協作。協助國家民委承辦好“民族遺珍 書香中國——全國少數民族古籍珍品暨保護成果全國巡展”。
物業管理制度與政策范文第4篇
第一條為了維護公司正常秩序，保障安全，使安保執勤及門禁管理落實到位，特制訂本制度。
第二條公司安保部隸屬行政部管理，主要負責公司內部工作秩序、安全查驗與防衛，人員、車輛及物品進出的控制，重點做好防火、防盜、防事故工作。
第二章權責
第三條安保部隊長：負責安保隊伍建設、公司內“三防”工作、監督執行公司日常紀律和規定及安保內部規定，及時呈報每天所發生異常情況，及時傳達、落實上級指令。
第四條安保員：執行公司的安全、門禁等管理要求，并填寫相關表格、異常情況的書面或口頭匯報。
第五條安保部所有人員必須熟悉公司環境及監控，熟練使用治安、消防報警設備，掌握應急處理預案和聯系電話。
第六條忠于職守、語言文明、禮貌待人、紀律嚴明，不借故刁難、不以權謀私。
第三章形象要求及作業程序
第七條安保人員必須做到：精神飽滿、紀律嚴明、禮貌熱情、反應迅速、保障有力。
上班不聚堆閑聊、不干私活、不酗酒、不打瞌睡、不參與賭博等無關工作的事情。
著裝要求：一律著保安制服、帽、紐扣要整理好，上衣束入褲腰內。
第八條依公司實際需要，分白班及晚班兩班，白班時間為07：00—19：00，晚班時間為19：00—次日07：00。
第九條交接班時間提前五分鐘到位，上崗交接。
交接內容：查看安保值班日志，檢查需交接的公文、信件、證件、寄存物品;
明確來訪人員訪問情況和上級交辦的其他工作內容;查驗對講機、警棍、充電、監視器、監控棒等物品，交接時當面清點、檢查是否能正常使用。
交班人員必須如實填寫當班工作日志。
第四章巡查
第十條巡查內容
1.消防道是否暢通，消防設施是否移動、損壞、失效，應急設備是否完好;
2.作業現場有無隱患或有無人員進行危險作業;
3.水、電設施是否正常，用水用電是否有浪費，違章用水用電等有權提出處理意見或直接拆除。
4.重要場所的門窗、物品安全例查。
5.是否有異常人員在車間、倉庫及辦公樓等地滯留情況;發現情況，禮貌盤查，及時處理。
6.施工場地，搬運隊、民工是否按規定作業;
7.公司周圍有無異常;
8.監控設施是否正常工作。
第十一條白班由行政部組織安保人員巡查，白班不少于4次，晚班巡查不少于6次，并填好巡查日志，異常情況及時處置并上報。
第五章緊急情況處理
第十二條員工之間發生糾紛或有暴力沖突，本公司員工與外來人員發生爭吵、斗毆、偷盜及陌生人員滯留等事件時，安保人員應及時勸阻，并制止事態的發展，并報告安保隊長或相關領導處理，嚴重事件應保護好現場。
第十三條火災、暴風雨等災害，應以預防為主。若未能及時預防，事發時應立即通知安保員和行政部，并組織人力保護公司財產，同時注意自身安全。
第十四條遇發生在公司內的人員傷亡、急病時應立即通知行政部和相關領導，安排車輛送醫院或撥打120救護。
第六章門禁管理
第十五條本公司員工出入管理
1.公司員工進出，應主動報告門崗和打考勤指紋，門崗保安有權問清情況并做好登記。
2.對解雇、辭工人員，大門保安協同行政部應核對檢查其攜帶的所有物品，無誤后予以放行。
3.須加班的人員事先要報告值班保安，無緊急情況任何人在晚上24：00后不得再滯留辦公室和外出。
第十六條外來人員出入管理
1.來公司洽談公事人員，大門安保與接洽人聯系取得許可后，門衛應登記好《外來人員出入登記表》，記錄進出時間、來訪人姓名、工作單位、電話號碼、接洽人姓名、部門，驗明有效證件備查。
2.安保人員維護好糧食收購次序，引導送糧農戶遵守公司規定;
3.來公司的領導、參觀人員、相關邀請者等憑行政部通知要求，保安協助做好車輛停放、人員引導及其它接待工作。
4.私訪人員須由被探訪人報行政部批準后方可進入，若需留宿必須取得行政部許可，否則私訪者應在當天23：00前離開。
5.來公司應聘人員由人力資源部安排相關人員帶領進出。
6.外來民工進廠，牽頭人及時與保安溝通核對身份和交待注意事項，并帶領至指定區域工作。乞討者、拾荒者等與公司無關的閑雜人員不得進入。
7.未經總經理或行政經理同意，嚴禁外來人員進入生產車間、配電房、財務辦公室和其他重要或危險場所。
第十七條外來車輛出入管理
1.外來車輛進入時，安保人員應引導車輛停放在指定位置，并視情況登記隨車物品。出門時，應對車輛進行檢查。若有物品需放行，安保員需根據出廠條與實物進行核對、準確放行。所有貨物放行單，安保部必須專人收集匯總，定時交財務部核查歸檔。
2.外來車輛所載易燃、易爆、易污染、違禁物品等不得帶入公司內。
3.外來摩托車、電動車等進出大門，應放慢速度，靠邊行駛按公司規定區域停放;外來人員來公司務工時須簽訂《安全責任承諾書》。
4.外來司機在公司作業須遵守公司規定，簽訂《安全責任承諾書》。 第十八條公司內部車輛管理
1.所有車輛在公司內須在指定區域停放
2.出入憑證及表單月底匯總交行政部備案。
3.本公司貨運車輛出入大門，保安應核對出車手續及物品是否齊全相符。
4.其他參照《車輛管理辦法》執行。
第十九條
物業管理制度與政策范文第5篇
從2013年開始, 隨著上市監管的力度加大、移動互聯網洗牌等情況的發生, 并購成為各個企業擴大規模、獲取資源的重要手段。據wind金融數據庫顯示, 2013年的并購高達1232起, 同比上升24.3%;并購的金額高達932.03億美元, 同比增長83.6%。而會計處理與會計政策的選擇貫穿在企業并購的全過程。會計政策具有經濟后果 (SA Zeff, 1978) (1) , 體現在管理者行為層面表現為管理者為實現企業價值最大化而進行的盈余管理活動。本文以上汽集團收購通用汽車1%股權為例, 探究企業并購過程中主并方會計政策的選擇與盈余管理行為, 主要涉及合并范圍的確定、會計核算方法的選擇等。
2 理論與案例分析
2.1 理論分析與構建
財務會計的經濟后果觀認為, 不論有效證券市場的含義如何, 會計政策的選擇都會影響公司的價值。 (2) 究其根源, 經濟后果觀認為影響的主要對象是管理者, 同時會計政策的選擇也給予管理者更大的自由。管理者在自身的權限內, 選擇合理的會計政策實現經營效益的最大化。
首先, 在合并范圍的界定上, 《企業會計準則第33號-合并財務報表 (2014) 》以“控制”作為標的企業是否能夠納入主并方合并報表的標準?？刂萍粗鞑⒎讲艜邪霐狄陨系谋頉Q權或其他表決權持有人控制半數以上。目前我國的會計準則沒有明確規定“控制”的標準, 大部門是發揮管理層的主觀能動性, 為高盈利標的納入報表提供余地。
其次, 企業會計準則規定實際獲得控制權的日期為合并日。合并日的判斷標準沒有統一, 通常依據股東大會審批、國家主管部門審批或辦理完成產權手續。
若企業合并不在同一控制下, 會計核算運用購買法, 而標的企業在合并日后的利潤需要納入主并企業的會計報表, 與此同時管理層有將合并日提前的權限, 以便使當期利潤更多流入本期報表;另外, 管理層可靈活決定合并日以便將更多的盈余計入企業未來的留存收益。
2.2 案例簡介
上海通用汽車股份有限公司 (以下簡稱“上海通用”) 由上海汽車集團股份有限公司 (原名上海汽車股份有限公司, 以下簡稱“上汽集團”) 、上海汽車有限公司 (以下簡稱“上海汽車”) 、原通用汽車、通用中國共同出資設立, 投資總額15.21億美元, 注冊資本7億美元, 其中中方出資50%, 外方出資50%。2009年12月4日, 上汽集團全資子公司上汽香港與通用中國簽訂《股權轉讓協議》, 上汽香港以8450萬美元的支付對價收購通用汽車中國公司所持有的上海通用1%的股權。本次收購完成后, 上海汽車將直接持有上海通用50%的股權, 并通過上汽香港間接持有上海通用1%的股權。
2012年, 上汽集團實現整體上市;同年, 上汽集團將上汽香港持有上海通用1%的股權出售給通用中國。
2.3 案例分析
本次上汽集團收購通用汽車1%股權的行為, 表面上是通用汽車資金困境而進行的融資行為, 而從后續交易進展來看, 其經濟實質為上海汽車為謀求上汽集團整體上市而進行的盈余管理行為。
一方面, 從合并范圍角度, 《上海汽車2010年年度報告》顯示, 上海汽車在2010年度將上海通用納入合并報表編制的范疇。站在股權角度而言, 上汽控制上通的股權高達51%, 并且占董事會席位50%以上, 從數據分析來看上汽對上通實現實質控制。但在《股權轉讓協議》的限制性條款中規定保持上通原有的經營模式, 技術等核心資源實質上仍由上通控制。故上汽沒有對上通實現實質控制, 不應包括在合并報表的范圍內。
另一方面, 從盈余管理角度分析, 2010年簽署股權協議將上汽通用的銷售收入納入上汽財務報表, 而2012年1月上市后又將原通用持有的1%歸還, 表明為滿足上市整體要求的盈余管理目的明確。據上海汽車2009-2012年年報披露, 2009年上海汽車合并資產負債表總資產僅13, 815, 835萬元、合并利潤表凈利潤810, 803萬元, 2010年底其總資產已增至22, 884, 236萬元、凈利潤增至2, 283, 277萬元, 增幅分別高達66%和182%。
綜上所述, 上海汽車通過收購上汽通用1%的股權實現了集團層面的盈余管理, 大幅提升集團的盈利能力, 為集團整體上市創造了良好的基本條件。
3 結論與建議
通過以上的案例分析可知, 會計政策的選擇決定不同的經濟后果, 需理性、客觀的看待。從企業角度而言, 借助并購開展的盈余管理一方面解決企業短缺方的困境;另一方面主并方的自由選擇性大, 提高企業盈余水平。但需注意的是, 并購行為產生的盈余管理需要大量的資金支持, 會對企業的經營造成一定的困擾。所以企業應從自身實際情況出發, 權衡利弊, 選擇最合適的會計政策進行盈余管理進而實現企業利潤最大化。從監管者角度而言, 盈余管理行為會推動社會資本流向低效, 資源利用率低, 配置效率低, 強化監管勢在必行。監管條件的苛刻不利于企業經營效率的提高, 社會效益低下, 如何尋求兩者之間的平衡是監管者面臨的問題。同樣, 監管者應理性決策, 把握好監管的力度和強度, 從而使資本市場能夠健康、正確的運轉。
摘要：近年來, 隨著資本市場的快速發展, 越來越多的企業選擇并購來擴張規模和獲取資源, 與此衍生的盈余管理成為并購“潛規則”。本文通過對上汽集團收購通用汽車1%股權的案例研究發現, 主并企業可能利用會計政策通過收購高盈余企業謀求短期績效提升。
關鍵詞：企業合并,盈余管理,合并范圍,權益結合法,購買法
注釋
1 Schuetze W, Zeff S A.The Rise of Economic Consequences[J].1978.
物業管理制度與政策范文第6篇
地產與物業日常業務交接流程管理規范
1. 房屋交付前期工作:
1.1. 模擬驗收問題整改完畢后,保修管理辦公室及時安排承建商向物業管理處逐戶進行鑰
匙移交.移交前物業管理處應檢查室內部品部件,確認沒有遺失和損壞;逐一核驗鑰匙并在鑰匙移交表上簽字確認;關好房間所有門窗.
1.2. 公共設施移交：房屋移交完畢后，集中交付前十天，由客戶服務中心、項目部、物業
管理處、物業工程部及承包商聯合對公共設施設備進行移交檢查，發現的問題由項目部安排承包商進行整改，完成后移交物業公司管理，各部門在移交單上會簽后移交工作完成。
1.3. 房屋接收工作完成后，物業管理處對前期開荒作業應進行全面監控，避免因保潔公司
違規或野蠻作業造成房屋部品部件損壞;避免鑰匙管理不善造成房屋部品部件遺失等情況的出現。室內前期清潔工作應嚴格按照相關標準認真全面的進行，交付時杜絕室內出現任何雜物及大小便等嚴重影響公司形象的情況。開荒作業過程中保修管理辦公室進行監督,發現異常情況及時上報.
1.4. 物業管理處對沒有辦理交付的空置房負管理責任,按物業相關規定定期進行巡查:
1.4.1. 保證空置房門窗全部關好，避免閑雜人員進入出現不良行為.
1.4.2. 保證房屋部品部件完好無損,沒有遺失.否則由物業管理處負責修復. 管理處保持鑰
匙借用記錄完整并具可追溯性，鑰匙借用時應實時提醒借用人員關好門窗，并保護部品部件，若因借用部門失職而出現異常情況，由責任部門承擔相關責任。鑰匙借用周期不超過一周，到期管理處負責催還。
1.4.3. 管理處每十天定期對有借鑰匙記錄的房屋進行檢查，出現問題及時向責任部門提出
整改并抄送客戶服務中心。
1.4.4. 月度巡查時發現的工程質量問題通過《任務移交單》的形式進行任務移交, 由項目
客戶大使對所有問題進行評估:可能影響房屋正常交付的問題應及時實施維修;對于一般問題盡量安排在房屋交付完成后再行實施.避免維修過程中,客戶過來辦理交付手續而產生異議.
1.5. 已辦理交付手續,業主留有返修鑰匙的房間,保修管理辦公室負管理責任，責任內容同
空置房.具體參見《保修管理辦公室日常操作流程及管理規范》。
2. 房屋交付流程操作細則
2.1. 商品房交付前(包括集中交付和零星交付)，地產客戶事務組在郵寄《商品房交付通
知書》后，以《商品房交付情況明細表》或《零星客戶辦理商品房交付情況明細表》的方式知會客戶服務中心及物業管理處。
2.2. 集中交付結束后第二天，物業管理處整理交付情況，以《商品房交付情況明細表》的
形式報客戶事務組和客戶服務中心。對超過交付通知書約定交付時間一個月仍為辦理手續的客戶，由客戶服務中心負責主動聯系，了解具體情況，并及時將相關信息知會地產客戶事務組和物業管理處，由地產客戶事務組安排郵寄《商品房交付使用催告函》。
2.3. 商品房零星交付：對超過交付通知書約定交付時間半個月仍為辦理手續的客戶，物業
管理處以《商品房交付情況明細表》的形式報客戶事務組和客戶服務中心。由客戶服務中心負責主動聯系，了解具體情況，并及時將相關信息知會地產客戶事務組和客戶服務中心，由地產客戶事務組安排郵寄《商品房交付使用催告函》。
2.4. 地產客戶事務組郵寄《商品房交付使用催告函》后，應將催告函郵寄清單及時知會客
戶服務中心及物業管理處，清單應包括郵寄《商品房交付使用催告函》的時間，由物業管理處和地產客戶服務中心跟蹤直至業主辦理交付手續。
2.5. 對于“問題”客戶或交付過程中態度激烈的客戶，物業管理處及時知會項目客戶大使
或客戶服務中心負責人。
2.6. 房屋交付完成后24小時內，物業管理處向保修管理辦公室移交完畢《客戶保修意見
征詢表》及返修鑰匙：《客戶保修意見征詢表》上有留鑰匙記錄的，所留鑰匙和《客戶保修意見征詢表》一起移交給保修管理辦公室;沒留鑰匙的直接將《客戶保修意見征詢表》移交給保修管理辦公室，由保修管理辦公室和客戶聯系返修事宜。管理處復印《客戶保修意見征詢表》進行存根和備查，保修管理辦公室在復印件上簽收。
3. 客戶服務中心與物業管理處日常任務操作流程：
3.1. 職責分工：
3.1.1. 保修管理辦公室職責：負責保修范圍內的工程保修工作的統一協調和監督管理;牽
頭組織實施由公司出資的工程維修、配套設施完善和改造工程。
3.1.2. 物業管理處：負責保修期外的工程維修以及由客戶出資的配套設施完善、改造工程。
3.1.3. 保修范圍：保修項目和時間依據《住宅質量保證書》，以下項目不屬保修范圍：
? 具體項目已超過保修期限，或房地產買賣合同已約定不保修。
? 因客戶未遵守《住宅使用說明書》約定、人為損壞、使用不當或擅自改動結構、
設備位置，或裝修不當造成的質量問題。
? 因客戶自身原因延誤保修造成的損失擴大部分。
? 不可抗力因素引起的質量問題。
3.1.4. 按內部職責分工確定任務處理的責任部門，責任部門全程負責任務的處理，包括制
定處理方案、計劃，和客戶聯系溝通，組織實施，處理結果確認等。處理過程中若有困難，可尋求其他部門的協助，但任務處理的責任人仍就不變。嚴禁將客戶直接推給其他部門。處理過程中若部門間配合和溝通上有困難，也不應在客戶面前流露
出對內部部門和人員表示不滿。應及時尋求部門負責人的幫助。
3.2. 老項目日常任務操作流程(包括：四季花城、金色家園、金域藍灣、東海岸)
3.2.1. 保持物業管理處和地產保修管理辦公室現有工作模式不變，但必須保證客戶所有投
訴、咨詢的問題傳遞及時、全面，所有問題第一受理人必須先記錄下來，嚴禁將客戶直接推給其他部門，在客戶面前嚴禁出現任何形式的推諉現象。
3.2.2. 各項目物業管理處和地產保修管理辦公室前臺接待員為指定的任務移交對接崗位。
3.2.3. 所受理的任務屬本部門責任范圍的，按照公司及部門相關流程及時安排處理;不屬
于本部門責任范圍的任務及時通過《任務移交單》的形式在內部進行流轉，《任務移交單》一式兩聯，受理人和交接人雙方簽字確認，并注明交接日期后任務交接完成，雙方各存一聯備查。
? 所有任務必須于受理時間起24小時內移交完畢，包括房屋交付使用時客戶填寫
的《客戶保修意見征詢表》。
? 特殊任務或緊急情況可先行通過口頭或電話形式知會責任部門及時處理，書面移
交手續必須于受理時間起24小時內完善。
? 受理人受理任務后沒有及時移交或遺漏移交，導致任務不能及時處理的，責任由
受理人承擔;任務移交后責任人不能按要求處理，或人為因素導致任務延誤處理
的，責任由相關責任人承擔。按照公司或部門規定對責任人進行處理，并計入責
任人月度(或季度)考核。
3.2.4. 任務交接完成后，由責任部門依照內部相關流程及作業指引進行處理，任務處理完
成后，及時知會客戶并關閉任務，任務關閉的標準為客戶對處理結果認可并進行了確認。任務關閉后責任部門應主動及時的將結果知會受理部門任務移交對接人進行備案。
3.3. 新項目日常任務操作流程(包括：17英里、萬科城、第五園。。。)
3.3.1. 為進一步提高客戶滿意度,實現客戶投訴、咨詢問題的”無縫連接”,方便客戶，避
免出現客戶服務工作的真空地帶, 公司新項目將推行”一站式”客戶服務模式,實行物業管理處及保修管理辦公室聯合辦公。
? 前臺以標牌進行分區“保修事務辦理”，“裝修事務辦理”，“日常事務辦理”，
方便客戶辦理相關事務。
? 保修管理辦公室前臺接待員和管理處前臺職責分工按以前暫不做變化，實際工作
中可以相互協助。
? 其他途徑接到的非本部門客戶問題，仍采用《任務移交單》的形式進行任務移交，
具體操作參照老項目相關規定。
3.3.2. 實行聯合辦公后，物業管理處和保修管理辦公室內部職責分工按以前不做變更。
3.3.3. 物業管理處和保修管理辦公室日常工作應相互協助、相互提醒、相互監督。對于影
響客戶服務品質的不恰當工作方式、工作行為，工作失職， 應及時上報項目客戶大使、客戶服務中心負責人及責任人部門負責人，及時督促改進。
3.4. 項目信息共享和公共部位半月巡查
3.4.1. 項目信息共享：
? 集中交付半年內，保修管理辦公室派人參加物業管理處的周例會，了解項目存在
的問題并及時安排處理;
? 物業管理處以《項目周信息統計表》的形式及時向項目工作群相關人員通報項目
交付后的相關情況。
? 項目客戶大使和物業管理處經理每月至少進行兩次以上的面談，就客戶共同關心
的問題、問題客戶、工作難點、人員管理等方面進行交流和溝通，經驗共享。
? 日常信息應及時通過郵件的形式互相通報，通報的問題應及時安排處理。
3.4.2. 半月巡查制度：保修管理辦公室維修主辦會同物業管理處客服主管、維修主管每半
個月集中安排一次項目公共部位巡查，檢查范圍：保安、保潔工作品質和客戶服務意識，質量問題，遺留問題，設備設施運行情況等，并出具專門的巡查報告，抄送物業管理處、保修管理辦公室、客戶服務中心負責人及信息員。發現的問題責任部門應于24小時內給出改進措施和時限，并明確責任人。
4. 保修期滿工程維修工作移交
4.1. 工程保修范圍：保修的項目和期限依據《住宅質量保證書》.
4.2. 工程維修工作移交前期準備:
4.2.1. 工程項目保修期截止前一個月,保修管理辦公室協助物業管理處以溫馨知會的形式
在小區內所有可能的地方,張貼房屋保修項目到期的公告,并將溫馨知會復印件分發到每戶信箱。
4.2.2. 保修期截止前一個月,地產保修管理辦公室以郵件和書面知會的形式通知物業管理
處進行工程維修工作移交.
4.2.3. 在保修期截止前的十個工作日內，保修管理辦公室與物業管理處召開保修工作聯合
移交會。明確移交計劃,分工等.
4.3. 工程維修工作移交:
4.3.1. 客戶室內部位的移交：
4.3.2. 保修期屆滿前客戶所報修的任務(包括實施中和另約處理的任務)，由保修管理辦公
室負責安排處理。實施中的任務應盡快完成并及時關閉任務;另約處理的保修期滿前10天內，應主動和客戶取得聯系，提醒保修期即將屆滿的事實，和客戶確認具體維修的時間?？蛻粢蟛惶幚淼?，需客戶在《零星維修工程現場調度通知單》上簽字確認，任務關閉。
4.3.3. 公共部位的移交：
? 保修管理辦公室會同物業管理處、承包商對工程項目進行全面檢查，將發現的問
題記錄在《工程保修工作移交驗收記錄表》上。
? 保修管理辦公室將《工程保修工作移交驗收記錄表》轉交承包商,并統籌安排承
包商進行整改，并對整改過程及質量進行監控;不能整改或暫不整改的項目應及
時向物業管理處說明原因.
? 《工程保修工作移交驗收記錄表》上的問題整改完成后，由物業管理處對完成結
果進行驗證,并簽字確認,工程維修工作移交完成。
4.3.4. 工程維修工作移交完成后, 由物業管理處負責小區保修期已滿區域所有的工程維修
工作。
5. 記錄表格
5.1. 《商品房交付情況明細表》
5.2. 《零星客戶辦理商品房交付情況明細表》
5.3. 《任務移交單》