第一篇：epc項目管理控制要點
EPC項目實施的關鍵要點
國際EPC項目的實施要點
近年來，國際工程承包市場中的交鑰匙工程項目(即EPC項目)逐漸增多，EPC項目的實施運作，也越來越受到重視，如何運作好國際EPC項目，成為許多國際工程承包商的一個重要課題?，F結合俄羅斯南薩哈林太平洋酒店項目，就其不同于國際施工總承包項目的地方，淺談一下國際EPC項目實施中的要點。
俄羅斯太平洋酒店項目位于俄羅斯薩哈林州南薩哈林斯克市區，其業主是俄羅斯一家私營股份公司。工程的總建筑面積為11，526平方米，地下1層，地上8層，局部9層。酒店有149套客房，還設有廚房、餐廳、酒吧、健身中心、會議中心等。
本項目為“交鑰匙”工程，要求按歐洲三星級酒店標準設計施工，工程內容包括酒店土建、裝修、機電系統的設計和施工，全部酒店家具、設備以及營業用品的采購和安裝。項目工期為19個月。
一、詳細的前期市場調研和整體實施方案的確定
對于國際EPC項目，開始階段的市場調研非常重要，它直接影響以后項目的實施方案、設計以及成本等。通過對當地市場的詳細調研，給項目下一步的實施提供綱領性的指導意見。如果沒有市場調研，國際EPC項目的實施就會陷入與當地實際情況脫軌的盲動性深淵，可直接導致項目實施的失敗。在項目投標(或議標)時，承包商已經就當地的市場情況做過調研，不過對于項目實施一般是不夠的，除非對當地的情況已經十分了解，否則，一定要針對當地市場的各種情況，在投標期間市場調研的基礎上，做進一步的詳細調查。
當地市場情況的調研主要包括工程實施及交驗標準、相關的法律法規、當地和國際經濟狀況以及地材供應和價格情況等。
1.掌握工程實施及交驗標準，對于工程的實施和交驗標準的調研，既要了解當地技術規范的要求，又要了解當地技術監督及核查部門的實際執行情況。要在短時間內詳細了解當地相關的技術規范，是非常困難的，尤其在語言不通的國家，難度更大。解決問題的捷徑是找一個類似的完工不久或在建的項目，現場了解情況;同時找了解當地技術監督及核查要求的技術人員或設計院(由于EPC項目包含設計，一般都要與當地的設計院進行不同形式的合作)等了解當地要求的重點，可收到事半功倍的效果。太平洋酒店項目實施前期，通過業主等渠道參觀了一個接近完工的酒店項目工地，一個已完工的酒店，一個在建的辦公樓項目，聘請了兩個當地的工程師，通過這種方法，很快掌握了當地酒店項目實施中規范要求的重點和應該注意的問題，為下一步的設計施工確定了依據，奠定了基礎。
2.相關法律法規的了解
對當地相關法律法規的調研包括當地的公司法、稅法、勞工法、外國勞務的輸入、材料進口、環保、保險等。公司法和稅法涉及公司的注冊和經營運作，勞工法和勞務輸入涉及項目實施人員的組建和管理，材料進口、環保和保險則是項目實施過程中的重要環節和因素。除了了解各項當地的法律法規，聘請熟悉當地相關律法的會計師和律師也很重要，尤其是較大的項目，這是必不可少的環節之一。會計師和律師的工作及指導意見對于項目的順利實施非常重要。相關法律法規的了解，對于日后項目實施中的很多地方都會產生直接影響。如：整體實施方案是采用本地化作業、還是依賴境外資源;材料設備是當地購買還是進口;進口時關稅和清關等情況;當地政府對于使用境外勞動力的規定和相應的申請程序
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4等。太平洋酒店項目在實施過程中，聘請了一個當地的會計師，也找了一家律師事務所作為法律咨詢，解決了項目運作過程中的對外財務和公司運作中的不少問題。
3.當地和國際經濟狀況以及地材供應和價格情況的掌握
當地和國際經濟狀況以及地材供應和價格情況主要是從項目運作的成本去考慮。通過了解當地和國際經濟狀況、地材供應和價格等，確定材料是當地采購還是進口，是隨用隨買還是保有一定的存儲量。在運作太平洋酒店項目時，通過市場調研了解到，俄羅斯的年通貨膨脹率在13%～15%，南薩哈林市的通貨膨脹率尤其高;盧布兌美元的匯率因俄羅斯經濟復蘇的影響，使得盧布一路走強;南薩哈林因地理位置原因(俄羅斯東部的大島嶼)，物資匱乏，價格較高，訂貨周期長;人民幣面臨升值，國際材料價格有上漲趨勢。所有這些原因，促使項目部做出了盡量使用中國材料，及早從中國進口施工用材料設備的正確決定。
通過前期調查，要在工程設計開始之前，確定整體的實施方案(包括整體施工方案、材料設備的選購途徑、勞動力的來源等)，給設計提供一個符合當地實際情況的標準，給施工組織設計提供合乎當地實際情況的詳細資料。太平洋酒店項目由于工期較緊，合同簽約后即開始按照歐洲三星級標準進行設計，后來通過當地考察，發現許多設計方案存在問題，便在設計過程中進行了調整。比如設計開始時確定的酒店入口采用平開式兩翼旋轉門，后來調查時發現，當地從未使用過這類旋轉門，運行期間的維護在當地很難解決，于是改成了在當地已有使用，且便于維護的三翼旋轉門，不但去除了平開式兩翼旋轉門方案的隱患，而且降低了造價。設計前進行詳細的市場調查，有時可以用更低的成本，交出一個讓業主更為滿意的產品。
二、施工設計
施工設計是在市場調研的基礎上進行的另一個EPC項目實施要點，EPC項目實施的成功與否，很大程度上取決于設計是否成功。EPC項目施工設計的突出問題是要將業主的功能性要求、當地的設計規范、項目的實施成本三者進行成功的融合，同時，要為施工過程提供盡可能多的細節依據，盡量減少施工過程中的不確定因素，避免業主“找后賬”。在施工設計時，即要滿足功能和當地規范的要求，又要盡可能的使用調研階段確定的施工和材料采購方案，以求在滿足規范要求和使用功能的前提下，有利于施工和降低造價。
EPC項目施工設計時遇到的問題主要包括：
1.設計單位的選擇
EPC項目選擇設計單位時，一般根據項目所在地的實際情況和前期市場調研所確定的實施方案來綜合考慮，選擇合適的設計合作人。如果施工方案較多地采用當地的施工方法、材料、設備和勞動力，進行本地化實施，一般在當地找設計合作人比較合適。如果采用國內的施工方案，采用較多的國內材料、設備和勞動力，一般選用國內的設計單位。如果有較多的實施問題涉及第三國，可以考慮找一家第三國的設計單位進行合作。原則是看施工技術、材料、設備和勞動力與哪個國家更為靠近，便選用哪一國的設計單位合作。最好是選一家合乎上述要求又在項目所在國有設計資質和設計經驗的單位;若選用國內或第三國的設計單位，還要在項目所在國選一家設計合作單位，進行圖紙的審核和報批。目前，一些工程承包公司有自己的設計力量和設計隊伍，但對于國際EPC項目，不能單純從成本等因素考慮完全依靠自身的設計力量，要根據市場調研情況具體研究分析后，
慎重確定設計人。
太平洋酒店項目在前期確定了使用中國材料和設備，采用在中國通用的施工方案，所以項目部選擇了中國的設計院進行設計。如果選用俄羅斯當地的設計院，會在設備選型、各類參數確定、施工材料和施工工藝確定等方面浪費大量的時間，設計周期較長，而且設計出來的施工圖不一定合乎中國通常的作業習慣和工藝。
2.與當地規范的接軌
為了解決中國設計院的設計與當地規范接軌的問題，太平洋酒店項目采用了中國設計院設計、當地設計院核查，并提交技術監督部門審批的辦法。此辦法雖然可行，但存在著設計修改較多、設計來回溝通浪費時間等諸多問題。最好的辦法應該是把中國與當地的設計院聯合在一起，共同設計，把分歧和不同在設計的初級階段通過協商解決掉，而不是在中國的設計院完成設計，并在當地設計院發現問題之后再修改。
3.與調研階段確定的實施方案的接軌
由于EPC項目一般根據當地的市場等情況，先確定實施方案，再進行施工設計，所以在設計時，要考慮怎樣向確定的實施方法和施工方案靠攏，在滿足功能要求的情況下，盡可能地為施工提供便利。
4.設計中材料設備的確認
EPC項目的施工設計要得到業主或業主授權單位的認可和確認。由于是設計施工一體化，一般在設計確認的同時也要進行材料設備的確認，把材料和設備在圖紙中確定下來。這是決定項目成本和造價的一個關鍵步驟，一般在做設計方案和設備選型時，需要有懂得國際工程預算的人員參與。
設計以及材料設備的確認，需要承包方組織設計方和業主方共同討論。當地設計方側重于和當地規范的接軌，業主方一般側重于最終功能的實現和質量。承包方要在滿足功能要求、符合當地規范和質量過關的基礎上，推薦并促使各方接受便于實施和造價較低的方案。對于國際EPC項目，承包商選擇方案和材料設備時，應遵循實現功能、合乎規范、質量過關、價格低廉的選擇順序。
三、物資采購
物資采購是EPC項目實施的重要步驟之一，直接影響項目的實施和成本。EPC項目物資采購的關鍵程序包括：采購計劃的制定、物資設備質量標準的確定、供應商的選擇，物資設備的到場。
EPC項目在物資采購方面，不同于施工總承包項目的地方有以下兩點：一是無甲方供料。在通常的施工總承包合同中由甲方負責的部分采購，在EPC項目中都由承包方負責，這方面的采購和安裝需要提前考慮。另一方面，質量標準的確定與設計是互動的，與工程總承包項目相比，物資設備的選擇的空間更大一些。
太平洋酒店項目的物資設備的標準和品質要求基本在設計階段和業主一起進行了敲定，對于許多總價較高或比較關鍵的設備材料，如鋼材、電梯、鍋爐、空調機組、電氣開關、消防系統、外立面鋁塑板、幕墻和鋁合金窗等，在確定品質的同時，也確定了品牌。把材料設備的選型和設計緊密結合在一起，即節省了時間，提高了工作效率，還為以后項目的現場實施帶來了便利。
四、實施過程中的質量控制
工程質量方面，由于EPC項目是承包商設計實施一體化，業主雖然也有監理的班子，相對于施工總承包項目，留給了承包商更多鉆空子的空間，所以對于
EPC項目的實施，要更多地從自身把好質量關。項目部要制訂完善的質量管理體系和制度，從設計到施工，都要有完備的自我檢查和自我監督體系，以責任制的形式把質量問題落實到人。為了保證質量，施工時可以在項目部內部，分成相對獨立的兩個部門，一個設計兼內部監理部門(沿用一些西方國家設計兼監理的模式)，一個施工部門，這樣更有利于項目施工中的質量保證。太平洋酒店項目，正是采用了這種方式，才卓有成效地完成了項目的內部質量管理。
五、項目的索賠
國際EPC項目的索賠，主要體現在以下幾個方面：業主對于工程功能的變更;業主對于工程等級(或檔次)的變更;業主對于已確認的施工設計的變更;由于以上變更而引出的其他費用。
對于國際EPC項目的索賠，承包商要從設計階段開始做工作，注意收集資料，保存原始記錄。設計階段是索賠中不同于施工總承包項目的關鍵階段。設計階段本身會有一些功能上的變更，同時其原始資料也是以后變更和索賠的重要依據。
綜述：由于EPC項目是把設計和施工放在一起交給承包商進行實施，可以將設計和施工更好地融合在一起，進而降低造價。既然如此，在EPC項目的實施中，就應該在施工總承包項目的基礎上，突出設計和施工的協調一致性，充分利用這一有利因素，用最經濟的方案，交最優秀的作品。
綜上所述，可以看出，國際EPC項目與國際施工總承包項目，在實施要點中的不同之處，主要集中在實施開始階段的市場調研和施工設計上，這兩點在項目實施中占有較重的份量，是項目實施成功與否的關鍵所在。施工設計完成并進入施工階段后，與國際施工總承包項目的差別不大，所以對于國際EPC項目，要把項目實施的前期工作做好，要在項目的初始階段開好頭，打好基礎。
第二篇：EPC總承包模式下的造價控制
摘要：本文立足于當今建設行業整體情況，詳細闡述EPC總承包模式相較于傳統承包模式的諸多優勢以及EPC模式下各個建設階段對于工程造價管控的內容要點。
關鍵詞：工程總承包;EPC 模式;造價控制
近年來，EPC總承包模式被業內諸多學者反復提起，那么EPC模式究竟是什么含義，在這樣的模式下，對于這個項目建設最重要的造價控制環節又會提供怎樣的環境和影響呢?本文將圍繞EPC總承包模式下的造價控制這一核心，及其衍生出的一系列問題，闡述一二，淺表拙見，以期與各位讀者交換看法，如有不足，敬請斧正。
EPC總承包模式是在當今發達國家內普遍采用的承包模式，也是在當前國內建筑市場中，特別是大型市政建設工程中積極倡導、推廣的一種承包模式。字面意義來說，EPC意指與業主單位委托，對項目的設計、材料設備采購、工程施工三個方面統一由一家單位承包完成。但在實際運用和操作中，全過程的包干中不僅包括以上三方面的工作，更涵蓋了整個項目建設工程全部內容的總體策劃以及工程建設實施的組織管理和具體工作、專業設備、材料的選用以及施工中設備的安裝、試車實驗、技術培訓等全部內容。隨著國內經濟和建設領域的不斷發展，建設工程規?；?、系統化、專業化的結構逐漸形成，而總承包模式正是結構轉變的產物。相較于傳統的發包形式，EPC模式在實際運用中的優勢顯而易見，主要歸納為以下幾點： (一) EPC模式下業主通過一次發包解決了項目全部設計工作和工程的實施、材料設施裝備的采購、檢驗試驗，甚至于業主在工程實施過程中的合同管理都由承包商承擔，因此極大地減少了對于項目的管理的工作量。與此同時，建設期間業主承擔的項目風險很大程度上轉移到EPC承包商,項目的最終價格和要求的工期具有更大程度的確定性。
(二) 該模式能夠有效克服以往設計、采購、施工相互制約和相互脫節的矛盾，整合項目資源，實現各階段無縫連接，從項目整體上提高項目的經濟性。由于項目多階段工作均由同一承包商組織實施，既可以充分發揮設計和施工的優勢，促進設計與施工的早期結合，又能夠加快工程進度，同時便于進度控制和投資控制，促進項目的統一管理。有效地實現建設項目的整體化，促使進度、成本和質量控制能夠更好的符合建設工程承包合同約定，盡可能的達到理想化的效果，確保獲得預期投資效益。
(三) 傳統發包模式中，施工過程中的簽證變更往往成為業主單位與承包商的沖突與矛盾點，復雜的項目中，如何準確的劃分責任的歸屬，并沒有萬全之策，而總承包模式下，采取全面負責和統一協調，建設項目工程范圍和責任界限清晰，不僅有利于追究工程過程中量和價的責任歸屬，而且還可以明確質量主責和確定工程質量責任的承擔人，避免扯皮現象的發生。
(四)總承包模式獨有的一體施工能夠有效省去中間環節，只需要通過嚴格控制網絡關鍵節點，就可以確保整個項目的質量和進度，同時促進設計、采購、施工人員之間的協調及溝通，能夠很好的克服各階段進行中相互制約和脫節的矛盾，避免采購有誤，盡量減少不必要的浪費或返工，提高效率，節省工期。達到有效控制工程建設總成本的目的，提高企業經濟效益，保證項目的有序進行，從而最終達到項目預期完成效果。
工程造價確定與控制始終是建設工程的核心問題，二者存在相互依存、相互制約的辨證關系。工程造價的確定是工程造價控制的前提基礎，而造價的控制貫穿于工程造價確定的全過程。反過來講，確定造價又是控制造價的最終目的，造價的確定過程也就是造價的控制過程。通過對項目各個階段進行的逐項控制，層層控制，最終確定合理的工程造價，高效的使用建設資金，平衡有關各方的經濟利益，以達到維護最終投資收益的目的。因此，在造價控制的各個階段，深入探討工程造價的合理確定與有效控制具有十分重要的意義。 1.項目前期策劃階段
業主在項目前期策劃的重點是投資控制。決策階段的工程造價控制對建筑工程全過程起著縱覽全局的決定性作用，投資估算決定著項目的一次費用，其準確性不僅能影響到建設前期的投資決策、工程的建設規模、建筑性能和標準，還會影響到后續設計概算、施工圖預算以及竣工結算的合理性。為了更好的控制前期階段的造價，首先須確定項目目標，進行系統設計、計劃進、分解，對項目環境進行充分研究、調查和對目標進行充分優化，正確選擇整體最優目標。對達到項目目標所需要的要素構成、獲取渠道以及這些要素的優化組合進行分析。以此為基礎，依據資源計劃、資源單價、項目數據庫以及對時間的估計完成項目估算。對項目進行初步投資概算，嚴格把好項目投資關，為項目后續階段造價控制打下良好基礎。 2.招投標階段
由于EPC總承包模式下的承包商要按照合同約定承擔工程設計、采購、施工、試運行服務等全過程管理，并對承包工程設計、質量、安全、工期、造價等全權負責，使得業主選擇承包商的難度加大，因此招投標階段的造價控制，在EPC總承包的條件下顯得更加重要。
首先從專業性的角度出發，EPC總承包商必須同時具備相應的設計和施工資質。其理由是：實行資質管理，是我國建筑法的強制性規定，應該嚴格執行，EPC總承包活動既然同時包括設計活動及施工活動，那么，EPC總承包商自然就應依法具備這兩個方面的相應資質。
其次，EPC總承包項目中，業主在招投標階段對項目并沒有具體的認識，僅僅是了解一些大體的概念、形式、技術要求和標準等原則性的內容，相對于傳統模式， EPC總承包合同中的簽訂施工合同時并沒有相應的設計圖紙和規范，取而代之的是以業主的各項要求來確定了EPC總承包項目的標準。因此，在EPC總承包模式下的簽訂合同階段需要注意以下幾點內容：
a. 總承包商需要全面、充分的理解所承包項目建設意圖，并依據業主提出的設計準則、項目功能等的基本要求，承包前勘測考察現場情況的基本數據資料來完成設計任務。待業主批準認可設計任務后，總承包商依據任務要求確定相應工程項目實施細則，編制施工計劃及方案進而完成整個工程項目。
b. EPC總承包的特點決定了業主經常采用固定總價合同的承包形式。由于承包具體內容的寬泛性，易導致后期產生糾紛的情況發生，為此發承包雙方需對項目功能要求進行詳細規定并以此作為判定合同價款能否調整的參照依據，采用先概括后具體的方式，明確工程項目進入竣工驗收階段時所達到的相應要求和功能，包括確定項目范圍、工程質量以及要求承包人提供的材料、設備等。以減少由于業主對項目的修改批復造成承包商合同價款變化的影響。 c. 同時，在擬定大型工程項目的總承包合同條款時，要特別注意完善承發包雙方的履約擔保措施、設定承包商的履約保證、出具預付款和進度款保函;也應設定發包商即業主的支付保函條款。注重要求承包商的同業擔保，即承包商在提供各種保證、保函的同時，還應設定具有相同資質、相同履約能力的承包商作為出現違約情況下承包方合同被解除時隨時可替代的備選的承包商。同業擔保實質上就是預先設定替代履行人，在發生解約的情況下，替代履行人代為履行被解約的承包商沒有完成的工程承包任務。同業擔保人一般由投標入圍的未中標人承諾設定，以確保建設項目按合同約定的期限和質量要求順利完工。 3.項目設計階段
工程造價管理與控制是整個項目建設過程中的重要環節，實施有效的工程造價管理應遵循以設計為重點的造價控制原則，將設計階段的造價控制擺在重中之重的位置，結合實際情況，有以下幾點建議: (1)實行工程設計招標和設計方案競選
優化設計方案是控制工程造價的重點。除工藝專業要優化工藝流程和裝置布置等方案外，其他專業都需進行本專業的優化設計。在EPC總承包模式下，總承包商對整個建設項目負責，但實際上總承包商并不一定要親自完成整個建設工程項目。除法律明確規定應當由總承包商必須完成的工作外，總承包商則可以采取專業分包的方式將根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，將設備采購(制造)、施工及安裝等其余工作分包給具有豐富的專業經驗的分包隊伍完成。其中設計單位也同樣必須參與市場競爭，通過招標或方案競選，過程透明，可以避免設計市場壟斷及暗箱操作，又能在競爭中確定更優的方案，為項目的實施打下良好基礎。 (2)充分做好采用限額設計的可行性研究工作
通過技術方案的優化與比選，結合投資限額的要求，在確定投資決策后，把項目經濟評價作為項目可行性研究的核心。在保證工程功能前提下，按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。設計單位對其方案要盡量優化，優秀的設計方案應正確處理好技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，在滿足工程設計技術要求的前提下，最大幅度地節約投資、降低工程造價，節約建設成本，提出既滿足技術先進的要求有能結合經濟合理的條件的設計方案。從而提高設計質量，減少設計變更，縮短設計周期，使工程建設的經濟效益最大化。 (3)運用價值工程優化設計
根據國外經驗，在設計階段運用價值工程最多可以降低造價約40%。這就要求設計單位在每個設計階段，每個專業均能以提高項目經濟效益為目標，基于功能和成本兩個角度綜合考慮和評價，使二者協調起來，促進老方法改進及新技術的開發為核心進行設計，使功能細化，把不必要的去掉，對造價高的部分重點控制，從而最終達到使用最小的消耗獲取最大的效益，滿足業主的需求，實現建設項目經濟效益，社會效益和環境利益的最佳結合。 4.項目施工階段
(1)在EPC合同明確工程變更權限幅度
施工階段的變更可能是由于現場情況的變化，另一種情況則是施工單位根據實際情況進行的合理設計優化，是大多承包方節約成本、謀取利潤的主要方法之一，但是為了保護委托方的利益，在合同中應該對設計優化工程量規定一個合理的幅度，行業一般規定設計優化工程量不能超過10%，在此范圍內可以接受，超過此范圍，則超出部分應在合同總價中予以扣除。目的在于讓承包商在投標時就充分體現設計優化，而不是在中標后施工階段才體現，同時也是為承包商在施工中再次進行設計優化提供了一定空間，提高承包商工作的積極性。 (2)嚴格控制工程過程計量
作為造價管理控制人員，要堅持以工程合同為依據，獨立平行測算為基礎，結合計量核實，在保證工程質量的前提下進行工程量審核。首先掌握工程項目具體的承包范圍、工程技術手段和計量方法，以施工圖實算工程量為依據明確工程控制總量。經常深入施工現場，動態掌握工程進度和質量執行情況，盡快收集有關技術資料，了解當地施工環境材料市場價格，對當地物價水平進行調研。對材料的尺寸規格，設備的型號數量進行現場實測實量，采用相應的過程計量方法復核已完成的實物工程量，并依此做好措施費用的階段性所占比例。再次是根據合同要求以及工程具體情況進行額外的工程量計量和復核。最終完成對月度工程量和階段工程量的計量審核與分析工作，并提供給業主。
5、竣工結算階段
業主在施工階段的造價控制，主要是工程過程中的計量審核簽證，重點則是竣工驗收。為保證工程建設合同得到切實履行，凡工程施工相關簽證手續不全或質量不合格的工程項目，不予竣工結算。嚴格把控工程設計變更項目的計量簽證，做好復核工作，同時要著眼項目建設全過程，統籌整個項目施工情況，以雙方約定的最低性能標準條款和竣工后檢驗條款以更加量化的標準來計算工程的最終實際價格。 以某大型市政工程竣工結算為例，在造價控制中易產生的問題及改進方法：
(1) 產生的問題 A、結算審核期長
這是大型市政項目結算審核的通病。各咨詢公司自第一批項目接收資料始，至審核稿報送財政、審計部門止，審核期接近一年半時間。
B、 結算書報送資料幾易其稿，文件格式、分部分項設置、資料完善需多次調整統一。財政部門要求，審計部門要求，不同單位采用格式不同，來自不同省市的設計、監理、施工隊伍等業務習慣也不盡相同，造成首批項目結算書格式和內容根據各部門要求重新逐項統籌和調整。
C、工程完竣后，業主項目經理部、監理工程師、施工單位的熟悉項目各方面情況的具體人員紛紛轉入其它新項目，給匯合編審結算帶來溝通和協調困難。
D、 受專業資質和專業技能影響，業主項目經理部人員和監理工程師大部分熟悉工程技術和施工管理，而缺少造價管理方面的專業人才，造成一些現場簽證、索賠的原始證明資料不夠詳盡和專業，范圍界定不夠準確和規范。
E、 整個工程施工期一般工期需2年左右時間，加上結算需近3-4年時間，造成當時現場的施工細節在結算階段大部分已無法準確記憶，特別是一些具體數量、實施準確部位等，增加了審核難度。
F、 項目實施中的設計變更、現場簽證經常發生，但一些變更和簽證項目的具體實施的時間結點記錄和鑒別不清，造成結算報送內容中的材料信息價格取定不能與施工實施期相對應，簽證、索賠文字資料相配合的影像資料偏少，特別是一些隱蔽工程項目更少，片面的影像資料更容易引起誤解，為審核的依據確定帶來困難。
G、 一些新工藝的現場記錄、觀摩、研究資料不夠詳盡，導致生項定額編制和審核資料無從考究，人工、材料、設備使用和消耗的指標判別難度加大。
H、 施工工藝和部位的交叉、協作、工序銜接等涉及總、分包之間的經濟關系的界定缺少當時的準確分割和鑒定，造成結算期間幾方爭議較大。如配套還填費用，腳手架搭拆費用等。 I、 一些個別施工單位利用上述漏洞，在編制結算報送資料時有意無意地增大結算報送價值，具體表現為： ①增加或高估暫設工程實物數量; ②高套定額選項;
③重復套用定額已包含的工序; ④不考慮投標降價水平;
⑤利用隱蔽工程部位無法查對，增大圖紙永久工程量; ⑥利用重復計量，增加現場實際施工工程量; ⑦利用簽證理由，增加合同內應包括的措施內容;
⑧利用合同期、實施期和結算期的時間差，提高材料信息價格和市場價格等等。 (2) 改進方法
針對以上問題，提出如下幾個方面的工作改進方法：
1)樹立以項目經濟控制為中心，明確項目管理過程中的責權利、實現項目管理和經濟掛鉤，在過程中控制，應在項目前期階段就重視各項費用的學習、研究、分析、分解，結合概算批復情況，將各項經濟指標逐一分解列明，組織和針對項目部各個管理人員的學習、培訓，發揮項目經理部的綜合管理作用，做好上傳下達、確定其各項經濟指標，同時給予充分的權利和一定的獎懲利益。其它相關部門應該在這一主線前提下，發揮配合協作的作用，一切為項目服務。 2)項目管理過程中采用聯合辦公會的形式進行工作溝通，必須減少多頭指揮、多系統指揮，擾亂了項目具體責任人的思路。 3)大力推廣分部位進行及時結算，可以解決工程全部完竣才開始進行總體結算中的諸多弊病。
4)貫徹全員經濟控制的意識。經濟控制是全員、全方位的經濟活動，不單單是某項目、某部門、某人的責任。根據批復概算的分析分解指標，詳細考核責任部門的盈虧情況和控制情況是必須建立的一種核算機制。 5)加強對政府行政法規、計價規范、招投標文件、合同文件、補充合同、技術規范等技術經濟文件的學習和研究并不斷交流，真正使經濟管理工作中的具體事件處理和決策意見有章可循、有據可查。 6)充分利用現代化信息平臺系統進行基礎資料的整存和處理，圖紙、照片、攝像、實時監控錄像的重要部分、文字往來文件等均應制作成電子媒介文檔，設置局域網存檔平臺，達到資料共享。與各方的往來文件的審批嚴格按程序執行并建立保存、發放詳細檔案。每期會議紀要設置經濟問題處理深入程序，不能以紀要代決議，應在后一步落實補充圖紙、報送實施方案、出具簽證報告和審批程序。施工過程中應分階段及時進行整理、補充和完善。
7)在項目設計階段和現場設計變更環節上加大關注力度，調集技術、經濟、規劃、設計的各方人員適時介入，進行以技術為主、經濟為輔的綜合評審，同時充分考慮拆遷因素、社會影響、綜合效益、安全隱患等因素進行綜合決策。
8)在招標階段的合同文件和功能要求描述盡量詳盡、并理順整體思路，嚴謹條款，避免模棱兩可、莫衷一是。
9) EPC工程承包合同的宗旨之一是平等互利又存在風險共擔，因此，合同執行過程中的意外變化也應該設立公平分擔風險的明確條款，以減少合同執行過程中的若干扯皮推托。
10)嚴格執行建設部、財政部和建設地建委有關工程造價控制規定和辦法，在結算工作中建立和貫徹法律法規意識，以法規為準繩，嚴格掌握項目結算報送時間、審核時間、審定時間，嚴格執行責任分工，依法分清責任主體并設立按責任劃分的經濟獎懲機制，以解決結算期無限延長的現象。
11)結算工作必須樹立局面控制理念，一條線要分階段、分步驟完成，不能形成全部完工后的整體積壓。同時在結算過程中要在基礎數據整理、分析、測定中與財務決算密切掛鉤并相互聯結，避免二次重復勞作。
需強調的是，EPC項目造價監控工作是在項目法人領導與組織下進行的，并不改變建設單位對項目工程的決策定義，也不改變建設單位在整個建設周期內的主導地位。
EPC模式是一種建設項目組織實施的新模式，承包商可以充分發揮自己的技術和管理優勢，追求最大經濟效益;而業主能夠提高項目管理的效率、節約管理精力，得到最優的項目最終價格，并使工期具有更大程度的確定性。此外，EPC總承包模式在實際應用仍存在一些不足，如何合理、高效的運用EPC模式，使各方利益最大化，達到發承包雙方的“雙贏”，對于從業者來說還需要在實踐中進一步研究探討和不斷完善。
參考文獻：
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第三篇：商業物業管理控制要點
1、管理目標
商業物業(樓宇)具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業管理與服務的難度大、責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，從而失去物業受托管理權，影響本企業的經濟效益。
因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。
2、管理措施
由于服務對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業，商業物業對于物業管理的要求更高、更嚴格，在管理措施上，商業物業(樓宇)的物管機構應依據有關政策法規，嚴格制訂一套適合商業物業物業管理的規章制度，規范各專業崗位的職業守則與工作細則，按照高標準訂立工作計劃和服務質量標準，使商業物業始終保持清潔文明、安全舒適的經營狀態，對違反管理規定者，均一律按處罰條例進行處理。
3、商業形象
住宅類物業設計形象的主要目的在于美化居住環境，除在一定程度上促進物業銷售外，在日常物業管理上并無其他商業考慮，而商業物業的形象設計則肩負著極強的商業使命，恰如其分的商業形象設計能夠誘發顧客的潛在購買欲望，使之形成現實的消費;良好的外觀設計、優美的內景布置能夠使顧客為這種具有藝術美的商業氛圍而實施自己的購買行為?，F代的商業大廈(商場、商城)正是利用卓越的商業形象設計使顧客產生美感愉悅的同時，引導顧客消費，從而促進商業營銷。舉凡成功的商業物業無不具備獨樹一幟的成功商業形象，如深圳銅鑼灣商業廣場獨特的中庭設計、深圳山姆會員店科學合理的功能分區等等。同時，舒適、幽雅的購物環境與和諧有序的消費氛圍，不僅可以樹立商業物業良好的自身形象，促進自身商業發展，還可起到形象示范作用，影響、帶動周邊商業物業形成區域發展，達到整體提升周邊商業環境的效果?？傊?，保持物業良好形象是商業物業物業管理的主要任務。
由于商業物業內不同區域的功能分區不同，為正確地導引人群、疏導車輛、維持物業內部的有序經營，在適當的位置(如出入口處、樓層梯間、坡道處等)設置明顯的指示牌顯得格外重要。在顧客分流方面，應采取積極合理的措施(如專人導引、專題廣告導引、語音導引等)，既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴重影響購物環境，并且影響顧客情緒。另外對于物業內各經營單位(商戶)的招牌(廣告牌)應妥善管理，保持物業外觀整潔。
影響商業物業商業形象的因素很多，完善的物業管理是非常重要的一個方面，通過良好的物業管理可以創造良好的公眾形象，增強公眾信心，從而吸引消費，有效促旺物業內的各項經營活動。
4、產權、債權關系
商業物業(樓宇)的所有權人可能是個人、一間或數間公司。房地產的開發建設經常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業本身可能存在著所有權或債務形式多重性的特征，對于物業管理者來說，了解物業債權的實質性關系和所有權類型是相當必要的，若物業產權不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態。若物業債權關系復雜，則有可能使物管企業卷入不必要的債權糾紛，在一定程度上加大經營風險。物業管理是屬于長期經營的產業，物業委托方的產權、債權關系是否清晰明確必將影響物業委托雙方的長期合作發展。
5、環境清潔管理
商業樓宇物業環境的清潔與否是衡量物業管理水平的重要標志，保潔工作對物業業主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現代的商業樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業樓宇的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業內部(如某些專業批發商場)，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生之外，同時應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要。
商業物業(樓宇)的保潔形式具有以下主要特點：
①由于商業樓宇日常的保潔需求時間較長(營業時間長，且節假日照常營業)，在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位(如消防通道內的設施)的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業區域進行清潔，包括地面、衛生間、玻璃、消防器具等公共設施。
②商業樓宇的保潔重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經之地，且位置最接近物業外部環境，只要注意大堂和大門出入口的衛生保持，并及時進行保潔作業，即可在很大程度上減輕物業其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內。
③商業樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業自身質素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內容越單一，需配置的保潔人員越少;樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業物業，清潔質量的高低取決于巡視保潔的質量。另外商業物業保潔還需注意對停車場、理貨區及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。
④商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業管理單位應合理安排保潔人員的工作時間、工作區域及作業方式，做到既要保證物業環境的清潔衛生，同時也盡量避免因保潔作業對物業內部正常的商業經營活動造成不良影響。
6、環境綠化管理
營造良好的購物環境是商業物業(樓宇)成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業物業區域環境的“含金量”。盡管商業樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業主、租戶及顧客的生活、工作質量。
商業物業的綠化管理以經濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環境氣氛取得協調一致的效果，應對其進行統籌規劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結合客觀環境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環境、改善環境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養護。
同住宅物業相比，商業物業(樓宇)因其著重商業綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業內可綠化區域面積較小，加上室內陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環境。在綠化裝點室內空間時，應注意以下幾點：
① 商業物業的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉的質量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現出良好的生長狀態，防止出現亂葉、黃葉、蟲害、痿蔫、老化、不規整等生長不良的情況。
②商業物業室內的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質地應為革質以上，光亮無毛，顏色純正。在養護中應及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。
③室內花卉的選擇應注意避免選用姿態臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統一協調，構圖合理美觀。
④因室內光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。
⑤室內花木一般產自熱帶，因此室內的濕度要較大一些。由于受到環境的制約，室花更換較頻繁，日常的養護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。
⑥搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛生保潔。經常對植株進行檢查，適當進行綠化補缺與品種調劑，確保植物生長成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態勢，可使室內環境充滿生機與活力。
7、安全管理
商業物業(樓宇)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。
對于商業樓宇的安全管理，應注意以下幾點：
①將物業管理中的安全管理與商業經營中的防損要求結合起來。
商業樓宇內的人流構成復雜，幾乎任何一家商業機構都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機構的安全人員應根據委托管理合同的要求，合理分工，明確責任。若商業物業的經營管理方自身設有專門的保衛部門(如商品防損部)，物管機構應注意明確同防損部門的職責分工、責任區域的劃分及具體工作的對接程序。若商業物業的經營管理方將防損工作交予物管機構管理，物管機構應在自身安全管理部門內部明確各安全崗位的具體設置及崗位職責，通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業社區治安工作的同時，積極重視商業防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內。
②將物業保安管理同物業消防管理相結合。
消防安全是物業安全的重要環節。由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物(產)匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。
③將安全管理與客戶服務工作相結合。
商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，同其他類型物業的物管工作相比，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。
④緊急事故的應急處理
住宅小區的整體環境屬于封閉型或半封閉型，而商業物業屬開放型環境?，F代物業管理中的安全管理概念正變得越來越復雜化、嚴格化，已不僅僅局限于物業方面的安全保衛，還包括犯罪、意外事故、自然災害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。安全人員所承擔的責任隨著社會的發展和業主需求的變化而不斷增加。
對于高度密集性的商業物業(樓宇)而言，若發生緊急事故后處理不當或不及時，將會造成無法估量的生命財產損失，因此必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。所有安保人員必須與物業電氣、機械、交通和控制設備相關人員及物業業主、租戶緊密配合。
任何一項安全計劃都應有四個目標：預防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進一步擴大。處理物業緊急事故最先進的方法在于預防的措施。由于物業管理者無法事先準確預測事故的發生，因此在設計保護計劃時，必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發生的各種情況，最大限度地作出反應。一些具體的預防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發生樓層的受傷人員疏散使用;在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料;組織業主、租戶定期舉行各種應急反應訓練和活動;編制緊急事故程序指南手冊并發放到所有物業工作人員、業主、租戶手中;儲備少量緊急物資等。
一旦緊急事故發生，人身安全就處于第一位。物業管理者應按設計好的基本應急程序履行職責，立即與業主、租戶建立個人聯系，通告危機現狀以及解決辦法。物業管理者必須全力以赴，以避免發生更大的損失，盡可能快地恢復正常的工作運行是減少商業經營損失的最好辦法。
提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。商業樓宇的一些地方較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經?；顒拥闹饕胤?。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感;人行道附近和停車場不應有藏身之處;為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。商業物業的物管機構應與當地公安部門加強聯系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發現有可疑行跡應立即互相通告，這樣由于失誤導致的犯罪事故就會減少。
8、設施養護管理
商業物業(樓宇)高起點、高質量的設備設施需要具有先進的現代化管理手段和專業化養護維修技術。因此在養護維修方面，必須有一支專業化隊伍，對物業的各種設施設備加強養護，如空調設備、電梯設施等。由于商業物業(樓宇)使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業樓宇內部屬于人流高度密集區域，空氣調節必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全運行，因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。
9、消防管理
現代商業物業(樓宇)大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為業主、租戶和顧客提供安全環境，保障其生命財產安全。商業樓宇常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業樓宇內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業樓宇建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機、應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。樓宇內各類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶(使用人)之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。
10、車輛管理
商業類物業(樓宇)一般均位于本地商業旺區，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。據典型調查(北京零點市場調查公司數據)，在商業樓宇(商場、商城、商廈等)的實際消費購買人數(約占總客流量的40%)中，70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業樓宇，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4∶1。由于停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業各類停車場(地上、地下停車場)應合理規劃、加強使用管理、提高使用效率，不僅保證物業管理區域內的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。
11、公共關系
①商業社區文化
商業社區文化活動對于商業物業內的所有單位及個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業社區內形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內部各商業單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。其次，通過開展多種形式的商業社區文化活動，有利于加強業主、租戶與物業管理單位的溝通，增進相互間的了解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業社區文化活動的開展有利于喚起全體業主、商戶的榮譽感，制造名牌效應。如通過組織業主旅行團、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業主、租戶的參與意識，另一方面也提高了物業知名度，并將為物業帶來可觀的商業效應。第四，通過開展文化工作，保證了物業社區的“安全文明”，為社區的穩定和長期發展奠定了基礎。
②商業推廣、促銷活動
加強同商業物業內各經營單位(商戶)的聯絡，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物管機構可精心策劃、積極配合商業物業的經營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯合促銷、季節性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進物業內各商家與顧客之間的聯絡，另一方面可擴大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費。
總之，商業物業管理機構處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業經營方、業主、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業經營方的專業分工，物業經營方負責物業的商業經營，物管機構則專責物業管理，雙方合理分工、協力合作，致力達到共同經營、整體發展的目標。
第四篇：工程項目施工階段的成本控制要點
項目施工階段成本控制是施工項目全過程控制的關鍵環節，因此，應認真分析、對待項目施工過程中的技術問題和經濟問題，運用切實可行的方法，最大限度控制項目成本，以獲取最大的經濟效益。
一、優化施工方案
施工方案的優化選擇是降低工程成本的主要途徑。施工方案是否先進、合理不僅直接關系到施工質量，也必然會直接影響工程項目的目標成本和工程項目的利潤。按照最優方案施工可以降低成本、加快進度、保證質量和安全，實現工程項目投入少產出最大、提高經濟效益。
在工程實施過程中，應組織專家對投標文件的施工組織設計進行審查，并對施工過程中的各個階段的施工方案進行比選，應用價值工程等方法對項目做多方案的技術經濟比較分析，努力挖掘節約工程投資的潛力，從而達到控制工程成本，獲取更高經濟效益的目的。
二、有效控制人工費
人工費約占建筑產品成本的10%~12%，并且隨勞動力市場價格變化而變化。對施工期間所需發生的人工費進行控制，首先要牢固樹立起成本意識的概念。雖然降低施工成本的重點不在人而在于物，但是如果施工人員素質低、成本概念模糊或淡薄，必然會導致行動的錯位、勞動生產率低下，最終會使效益白白地流失。其次，依據施工組織設計、施工進度計劃的安排，月初依據工序要求合理做出用工計劃數量，并將安全生產、文明施工及零星用工按5%~10%的比例一起包給班組，進行包干控制，結合市場人工單價計算出本月的人工費控制指標。最后，從用工數量方面進行成本控制，在施工過程中依據工程分部分項內容，對每天用工數量連續記錄，完成一個分項工程后，與清單報價中的用工數量進行對比，找出存在的問題，采取相應的措施，對控制指標加以修正。每月完成幾個工程分項后都同清單報價中的用工數量對比，考核控制指標完成情況。通過這種控制對比節約了用工數量，就意味著降低了人工費的支出。
三、科學控制材料費
材料費一般占全部工程項目成本的65%~75%，直接影響工程成本和經濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內容。
1、材料訂購方面，應考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。比如按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來，分為ABC三大類，A類進行重點控制，B類實行一般控制，而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領料制度。
工程項目施工階段的成本控制要點
2、材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方，為了控制工程成本，應主動走向市場，了解市場，了解、比較多家材料供應商的產品質量和價格，篩選出幾家質優、價廉的材料、設備供應商，并與這些供應商建立長期的聯系，及時了解材料、設備的價格變化情況;同時也應適時掌握周邊商家的材料、設備價格情況。從而能較好的控制材料、設備的質量和價格，降低工程造價。同時，要合理組織運輸，盡可能就近購料，選用最經濟的運輸方法，降低運輸成本。
3、材料用量的控制包括以下幾個方面：
a) 堅持按定額確定的材料消費量，實行限額領料制度，班組只能在規定限額內分期分批領用，如超出限額領料，要分析原因，及時采取糾正措施。
b) 在施工過程中加強現場管理，合理堆放，減少二次搬運，降低堆放、倉儲損耗，避免“完料不盡，垃圾堆里有黃金”的現象。
c) 杜絕沒有收入的支出，把返工損失降到最低限度。
d) 改進施工技術，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。在對工程進行功能分析、對材料進行性能分析的基礎上，力求用價格低的材料代替價高的材料。 e) 認真計量驗收。堅持余料回收，降低料耗水平。
f) 另外，周轉材料用量要根據支模方案、腳手架搭設方案，按照施工進度和進度計劃，準確計算所需材料的規格、數量，避免因班組或項目部對周轉材料使用規格、數量、時間計算不準，審核不嚴，造成現場窩工、停工。同時提高周轉材料的使用次數，鼓勵分包班組合理使用舊方木、舊模板，減少周轉材料的丟失及損壞。
四、合理控制機械費
機械使用費約占建筑產品成本的5%~8%，機械費控制指標，主要是根據工程量清單報價數量參考定額計算出各類機械的使用臺班數。要充分利用現有機械設備進行內部合理調度，力求提高機械利用率。在設備選型配套中，注意一機多用，減少設備維修養護人員的數量和設備零星配件的費用。同時，施工機械的完好率和施工機械的工作效率直接關系到機械費的高低。因此，在施工過程中應做好每天的工作日記，采用了什么機械，用了多長時間，在此期間是否存在維修等。如存在現場停電超過合同規定的時間，最好當天同業主作好現場簽證記錄，月初依據計劃量進行控制，月末應把實際使用臺班數同控制臺班數進行對比。分析發生的原因，制定出相應對策，以降低各項費用。
五、制定合理工期
制定合理工期是控制施工項目成本的關鍵。在合理工期下，項目成本支出較低。工期比合理工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。影響進度和工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、氣候因素、環境因素等。為了使這些因素轉化為對進度工期有利因素，所采取的一些技術措施又勢必對質量、成本產生影響。因此，在安排工期時，要注意處理工期與質量、成本的辯證統一關系，組織連續、均衡有節奏的施工，以求在合理使用資源的前提下，保證工期，降低成本。
工程項目施工階段的成本控制要點
六、優化現場管理
對于施工企業來說，現場管理是其生產經營活動的基礎。同時，它也是企業整體管理工作中最重要的組成部分。從某種意義上說，現場管理優化水平，代表了企業的管理水平，也是施工企業生產經營建設的綜合表現。優化現場管理必須遵循經濟效益原則、科學合理原則和標準化規范化原則，采用“7S”現場管理法，從根本上提高施工現場的生產和工作效率和管理效益，從而建立起一個科學而規范的現場作業秩序，最終達到控制成本的目的。
七、加強質量管理
項目成本與其產品的質量水平存在著密切的相互依存關系。質量成本包括控制成本和故障成本兩個主要方面?？刂瞥杀緦儆谫|量保證費用，與質量水平成正比關系;故障成本屬于損失性費用，與質量水平成反比關系。應該以工程承包合同為標準，確定適宜的質量目標。質量目標定得越高，相應的質量標準也要高，投入也要增大。除樹立品牌、擴大知名度工程以外，要仔細研究承包合同的質量要求，恰當把握準合同要求的臨界點。
八、安全就是效益
項目部要樹立安全就是效益的觀念，積極預防和避免可能發生的安全事故，對安全事故的多發區域時刻監控，減少或避免發生安全事故;要嚴格執行獎罰制度，使全體員工樹立起清醒的安全意識，從源頭上消除安全事故隱患。安全工作越好，處理安全事故支出的費用就越少，施工所受的干擾也就越小，因而費用支出也越少。否則，如出現重大安全事故，不僅會給企業帶來巨大的損失，也會影響工人的施工情緒，導致勞動生產率下降，施工進度勢必受到影響，從而加大施工成本，施工安全直接影響施工項目的成本。
九、嚴格合同管理
項目施工合同管理的時間范圍應從合同談判開始，至保修日結束止，尤其加強施工過程中的合同管理，抓好合同管理的攻與守，攻意味著在合同執行期間密切注意我方履行合同的進展效果，以防止被對方索賠。在合同簽訂后，要做好合同文件的管理工作，合同及補充合同協議及經常性的工地會議紀要、工作聯系單等作為合同內容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時建立技術檔案，對合同執行情況進行動態分析，根據分析結果采取積極主動措施。
工程項目施工階段的成本控制要點
十、加強簽證監督
現場簽證是工程建設過程中一項經常性的工作，許多工程由于現場簽證的不嚴肅，引起工程成本失控，這方面的教訓是非常多的。據統計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達15%~25%，個別的甚至更高。嚴格現場簽證管理，要求工程技術人員與工程經濟人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應該做到以下幾點：要嚴格四方簽證制度，所有的現場簽證必須經施工單位項目經理、總監理工程師、設計單位代表、業主代表四方共同簽字方為有效。簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰，簽證內容必須與實際相符。要加強現場工程管理人員經濟觀點及思想素質教育，要求他們不僅要懂得設計、施工技術，還要具備工程經濟方面的知識。培養他們實事求是的作風，在抓好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約工程成本的重要性。簽證的范圍應正確?，F場工程管理人員必須認真閱讀招標文件及投標文件，明確招投標范圍，切勿盲目簽證。
十一、加強索賠控制
加強變更、索賠的管理和控制等工作是施工管理企業經濟活動的一個重要組成部分，也是控制成本的重要內容。通過積極有效的經營策略，合理可行的工程變更，及時與設計單位、監理單位、建設單位溝通，取得甲方的理解和認可，為達到工程變更的目的創造條件。變更費用的發生屬清單以外的費用，預算人員應及時地編制變更和工程簽證后的變動價款。由于設計變更引起新的工程量清單項目，其相應綜合單價由承包人提出，經發包人確認后作為結算的依據;由于工程量清單的工程數量有誤或設計變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以內的應執行原有的綜合單價;屬合同約定幅度以外的，其增加(減少)部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經發包人確認后，作為結算的依據。在建筑市場，施工企業都離不開索賠。因此，在施工過程中需不放過每一項可能索賠的單項工程，平時也要注意做好原始資料的積累，為索賠創造條件。
工程項目施工階段的成本控制要點
5 Schedule example
工程項目施工階段的成本控制要點
第五篇：房地產項目總進度控制計劃的編制要點
建設工程進度計劃是指對工程項目建設各階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系根據進度目標及資源優化配置原則而編制的計劃。而項目總進度控制計劃是指根據項目開竣工時間而編制的第一級控制計劃，是各專業工程開竣工日期和物料設備到貨期的確定依據，也是各專業工作計劃或部門工作計劃的編制依據，所以，編制高質量且操作性強的項目總進度控制計劃對保證工程建設的順利開展非常重要。
建設工程由于具有投資大、建設周期長、工藝技術復雜、參與方眾多、產品獨一性、有不可違背的建設程序等特點，其總進度控制計劃的編制比較復雜。而房地產開發項目又具有專業工程眾多、配合銷售、大宗商品等特點，所以總進度控制計劃又有其特殊性，如何編制好這個進度計劃?我們用下圖先對房地產開發項目的參與方、工作程序和銜接關系進行研究(如下圖)。
一、房地產開發項目的特點
從圖1可以看出開發項目具有以下特點：
1、房地產項目參與方眾多
主要參與方有三個：開發商、政府和總承包商，其它參與方有咨詢服務單位、專業承包商、材料設備供應商。政府方主要涉及國土、規劃、建設局、招標辦、質監站、勞保辦、消防局等等部門;總承包商可能會出現幾個，每個總承包商下面還有多個分包商;專業承包商和材料設備供應商視項目情況有多有少;咨詢服務單位有策劃、勘察設計、監理、招標代理、銷售代理等。所以，對于房地產開發項目，大大小小的參與方一般不會少于四五十個，多的可能達到幾百個。
2、具有建設程序，受政府部門管控制約
開發商主要按基本建設程序進行開發，但由于有政府的管理，政府的有關許可或證件辦理是項目下一步工作的必要條件，否則是違法的。目前我國政府對建設工程管理的控制點主要是如下五個：用地許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收證書(開發商組織、五方參與)、竣工備案證書，在每個控制點上，政府會要求開發商辦理完成多個證后，才能取得控制點上的許可證。如施工許可證的辦理，一般會要求辦理完質監證、中標通知書、勞保繳費等十幾個證明等后才能辦理。
3、一些專業工程工期特殊
比如在開發過程中，由于銷售的需要，樣板間、園林需提前竣工。材料設備供應商和專業承包商均在施工階段介入，但每個專業工程都必不可少，若不能將專業工程工期，專業工程之間、專業工程和總包之間的工藝關系研究透徹，其中某項的阻礙，很有可能會影響到總工期。
4、要注意咨詢服務單位的甄選
在建設的各個階段均有介入，有些咨詢單位的工作是必不可少的，如樁檢測單位，不提前確定，就會影響到總工期。而有些咨詢單位是可用可不用的，根據開發商的實力和要求而確定，如機電顧問。
二、項目總進度計劃編制的內容
根據上面進行分析，一個具有較高質量的房地產項目的總進度控制計劃中應基本反映以下內容：
1、清楚政府對項目的管理審批程序。
上圖分析了我國政府對房地產開發項目有五個主要管理控制點，但實際上，目前各地政府對房地產開發項目的管理部門非常多，基本每個城市都有幾十個政府部門參與管理，從開工至竣工，需各個政府部門至少蓋上百個章，開發商苦不堪言，但如果開發商為了趕工，某些證件不辦齊就開工、或繼續下道工序，就會違法。
所以，要編制好房地產項目的總進度控制計劃，必須在編制前仔細收集地方政府對房地產項目每一步的管理審批程序，收集后，還要持續跟蹤，因為在開發過程中，有些已了解或熟悉的審批程序會根據國家法律政策的改變而變化，若不
持續跟蹤和提前了解，辦證時才知道發生改變，很有可能會影響工期。
如廣州市施工許可證的辦理，在九十年代末曾達到要求辦理完成近二十項證件后才能辦理，目前減少到十二項，但有些項是新增的，如臨設和安全需質監站驗收，許多開發商不知道新增了此項要求，沒提前要求承包商完成，影響了開工日期。
2、各專業分包或甲供材料未漏項，確定每項的合理進場時間。
各專業分包或甲供料的確定基礎是項目合同結構。項目合同結構就是分解出項目成本范圍內和項目周期內的全部合同，并且對每個合同承包范圍的發包方式進行劃分，作為以后項目進度管理和成本管理的基礎，簡單來講，項目合同結構就是分解出項目中哪些專業工程是開發商平行發包;哪些是納入總包合同由總承包商分包;哪些是指定分包;哪些是甲供料。只有對項目合同結構進行充分研究和策劃，根據施工工期，分析出各專業工程以及甲供料的要求進場時間后，才能在總進度控制計劃中做到不漏項，并確定出相應的進場控制點。
根據總進度控制計劃中的專業工程和甲供材的進場控制點，就可以編制出二級控制計劃，如專業工程和甲供料的招標詢價計劃，專業工程的出圖計劃，專業工程的報建計劃等。
3、 建設工期滿足銷售、交樓的時間要求，確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時間。
房地產項目和其它建設項目相比，有其最大的不同點就是它是一個商品，最終要進入市場進行流通，所以有其作為商品的特殊性，體現在建設過程中，就出現售樓部、看樓通道、樣板間的特殊要求。目前許多項目還將園林工程作為配合銷售的一項非常重要的專業工程。
但由于售樓部、看樓通道、樣板間和園林施工和項目正常建設工期和工藝施工順序有很大沖突性，所以在編制總進度控制計劃時，需仔細研究規劃圖、場地條件、總承包施工順序和合同工期、銷售要求等條件，和銷售部門、設計、監理多次溝通，有時還要反復推敲或用一些非常規的辦法，才能編制出售樓部、看樓通道、樣板間的要求完成時間。
在總承包招標前，需將這些要求放到合同條件中，要求總包單位在編制施工進度計劃時考慮?？偝邪鼏挝淮_定后，還要及時地和總承包單位溝通，確定是否
能按合同要求進行，還是開發商在招標時有些要求確實不合理，需進行調整。
4、總進度控制計劃的編制應考慮開發商的工作流程。
每個房產公司都有其獨有的部門設置和工作流程，但一般來講，項目總進度控制計劃應該由項目總經理組織編寫;由工程部負責運作、檢查、反饋和調整;而設計圖紙、技術條件由設計管理部負責;招標詢價由合同預算(或招標采購)部負責;功能標準由策劃營銷部門負責。所以，在總進度控制計劃中應反映出每個專業的設計圖紙提供時間、技術條件提供時間、裝修標準或功能標準提供時間，招標詢價完成時間。
總進度控制計劃編制完成后，應交給公司各部門進行會簽，并且匯總各部門的意見后進行調整和修改，最后經公司管理層審核通過，通過后的總進度控制計劃就是各部門工作的基本依據，并且各部門應根據該計劃編制出部門工作計劃。
三、小結
以上分析了房地產項目總進度控制計劃中應考慮的主要工作要素和主要工作關系，還分析了該計劃和專業計劃和部門計劃的關系，要編制出操作性強的計劃，還要具有各專業設計圖紙、技術條件準備、招標詢價、物料供應、施工的經驗工期或工作周期，以及它們之間的工作關系，以及開發商、政府審批以及和施工的工作關系。
在具有以上各項工作要素，經驗工期或工作周期，以及分析出各項工作關系后，還可以用微軟公司的Project軟件編制進度計劃，通過軟件找出項目總進度控制計劃中的關鍵線路，對關鍵線路上的工作進行重點管理。在實際運行過程中，根據檢查情況，輸入到該計劃中，通過軟件確定出新的關鍵線路，又按新的關鍵線路進行管理，這樣，對項目的進度管理可以做到基本在控制之中