文化地產調查報告范文第1篇
一、成本管理水平粗放，缺少體系
地產企業需要“成本管理”!這一管理思想和口號很早以前就被
業內的專家提了出來，并且也在行業內產生共鳴，達成共識。而地產公司做的真實情況又是怎樣呢?
首先，缺少組織架構支撐，欠缺成本管理意識。許多地產公司在開展成本管理工作之前，均沒有專職的部門負責成本工作，有些公司是由財務部門“兼顧”成本管理，而有些公司則是將“成本”局限的定義為“工程造價成本”，由工程概預算等相關部門負責?？梢钥闯?，這些地產公司從組織架構上難以支撐“項目全成本”的管理需求，而在成本管理意識上也沒有脫離“財務成本”、“造價成本”的概念，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想。
其次，“流程”不清晰，“方法”不明確。什么是成本控制的“流程”?我們說的地產公司成本管理的流程就是：什么時間做目標成本?如何控制已發生?如何獲取項目的動態成本?當成本出現異常后，如何進行調整?可以理解為“目標成本-已發生成本-動態成本-調整成本”。從通用管理思想上看，上面的一個過程就是PDCA(Plan-Do—Check—Action)的管理流程。許多地產公司在成本管理的開始，根本沒有“目標成本”、 “動態成本”概念，當然就更別說形成這樣的成本管理的流程體系了。
結合上面這樣的管理流程，需要每個環節都有相應的控制“方法”與“手段”，比如什么時間形成目標成本?成本如何分攤與歸集?什么樣的情況下調整成本?如何調?等等。而現狀是許多地產公司在以上的每個環節，均缺少行之有效的管理方法與手段。
再次，經驗難沉淀與復制。由于缺乏成本管理體系，許多已開發的項目經驗和知識無法沉淀下來，造成知識的流失，而這種流失對地產公司來講則是重大的損失。再加上地產公司人員流動頻繁，人員的流動更加劇了這種知識的流失。直接的現象反映是，許多地產公司項目開發已經有很多年了，而每當再開發新項目的時候，仍然是所有工作“從零開始、從頭做起”，效率及其底下。
同時，從成本管理的角度看，已完工項目的成本情況，對新項目成本測算是非常有指導意義的，很多公司都逐漸意識到了這個問題，但始終缺少有效的方式與方法。
最后，欠缺有“綜合能力”的成本管理人員。我們知道成本管理崗位屬于較為新型的管理崗位，是地產企業隨著精細化管理后，逐漸分離出來的管理崗位。該崗位不像“造價工程師”那樣能夠有“科班”出身，一般都是從其他崗位轉過來的，如：工程概預算、財務等。既然是“全成本”管理，那么就要求這個崗位需要具備一定的“綜合能力”，如：設計、工程造價、營銷管理、財務等。早些年的地產公司具備這樣能力的，不是老板，就是曾經做過項目的副總裁等，他們一般都具備豐富的項目管理經驗，并且在實戰中歷練過?？蛇@樣的人在地產公司里面是少之又少的稀缺“資源”。
這些從一個側面也說明地產企業欠缺“有經驗”成本管理、項目管理人員，如不能夠很好解決這個問題，將會成為企業未來發展的瓶頸。
二、合同過程管理不到位，變更難以控制
地產公司對合同的管理是兌現成本的過程管理。從簽訂第一份土地合同開始，地產公司即開始了合同的管理工作，如何能夠把合同管好，執行好是一門學問。那么現在地產公司合同管理的水平如何呢?首先，合同缺乏規范化管理。規范化管理主要從兩個方面理解：一是，“合理”的簽訂合同;二是，合同的分類授權與審批。什么叫“合理”的簽訂合同?以前許多地產公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時候，沒有從成本管理與控制的角度考慮，不為“后事”著想。簽的時候很方便，到合同執行過程中，成本拆分的時候就遇到了痛苦的事情，一份合同搞不清楚要拆分到多少個項目的多少個科目中去，工作量巨大無比，且易出錯?？梢娺@是地產公司由于缺少成本意識，沒有清晰定義合同簽訂的規則與要求，導致其職能部門簽合同時沒有章法可循。
缺少合同分類授權與審批機制。合同分類不同、金額不同，其負責的部門不同、授權不同。地產公司需要清晰化定義授權、責任體系，建立預警、審批機制，以保證合同簽訂的質量。而這塊，不同地產公司的管理水平參差不齊。
其次，變更難以過程管理。變更控制難在兩個方面：一是，時效性強;二是，難以及時測算。許多現場簽證均有時效性強的特點，現場變更一旦需要發生，現場工程經理就得決策做或不做，做了成本就
進去了，不做工期就可能會延遲。同時，變更發生前往往是無法精確測算其成本的，只有等到變更發生后才可以。這就會導致變更測算只能事后進行，而事前只能估算，這為成本控制帶來風險。而有些地產公司管理更加粗放，變更發生后也不及時測算成本，等到結算時再進行“算總賬”，這就對成本管理帶來了更大的風險。
最后，付款管理效率底。如果你問那些施工單位：“地產公司最大的問題是什么?”，他們都會反映地產公司付款周期長，效率低，有時有故意拖欠款項的嫌疑。不排除有些地產公司確實故意如此，但更多的情況下是地產公司內部管理的問題導致的。地產公司是資金密集型企業，如果前期不做好款項的預備工作，付款時沒有計劃和節奏，難免會出現周期長，效率底的情況。再加上層層的審批機制又沒有信息化的手段支持，效率就更加底下了。
三、資金管理缺乏手段與方法
如果你問地產公司最缺的是什么?無一例外的會告訴你是“資金”。但是不是“錢”越多越好呢?不是的。錢多了放著不用，要交“利息”，錢少了不夠用，項目就得“停工”。錢只有滾動起來才能生錢，也就是將資金進行合理的運用，保證其有效流動，才能發揮其最大的作用。
而現在地產公司普遍情況是資金管理水平不高，缺乏計劃性。很多公司在項目立項時，只有成本測算，而沒有資金測算，或者測算很
粗，無法起到參考作用。在項目的執行過程中，進度計劃經常會發生調整，這就給資金計劃的管理帶來了難度。許多公司希望能夠做到滾動修訂資金計劃，使資金使用情況時刻保持最新。但由于缺少管理方法，想管又管不起來，深感無從發力。
文化地產調查報告范文第2篇
-- 作者：ajiewuyou -- 發布時間：2004-6-30 14:00:00
-- 萬科企業文化手冊
剛才文件忘了傳上:(付錢要交貨)第一部分Hi!歡迎你加入萬科，共同參與公司未來的發展，在此謹祝你工作愉快! 萬科過去的每一點成就，都有賴于萬科職員的努力。萬科明天的每一個進步，從今天開始，都與你的努力密切相關。 現在，請隨我們一起，走進萬科—— 這本小冊子，將向你陳述萬科的價值觀，介紹萬科內部最基本的規章制度，講解你在萬科所擁有的基本權利、應履行的責任和義務，幫助你更快地融入團隊，愉快地開展工作。 手冊內容適用于經萬科企業股份有限公司人力資源部批準錄用的所有職員，所稱“公司”(或“萬科”、“集團”)均指萬科企業股份有限公司，包括總部及所有下屬公司。 如果你在閱讀或執行中有任何的疑問，請與我們或你的上司、你所在單位人力資源部門的同事聯系。我們都很樂意解答你的疑惑，并和你坦誠地進行討論和交流。 萬科企業股份有限公司 人力資源部 王石致辭 作為公司的一員，我非常樂意和大家一起，度過一生中美好的一段工作年華。萬科是一個富有理想和激情的團隊，充滿著追求創新的進取精神和蓬勃向上的朝氣。在探索中國現代企業發展道路上，萬科扮演著重要的角色。創新是公司發展永恒的原動力。公司積極參與科技應用和觀念創新，充分拓展企業生存空間，創建并保持企業的核心競爭力。公司未來廣闊的發展空間，是職員最好的職業平臺。 公司致力于培養職業經理階層，聚集了一批善經營、懂管理、有專業知識、不斷追求卓越的人才。這在我們的資產負債表上看不到，但卻是最寶貴的資產。公司為職員提供可持續發展的機會和空間，努力創造公平競爭的環境。只要你付出思考和努力，虛心學習，不斷進步，最終你必會獲得公正評價。更重要的是，這種善于學習的心態本身就是獲得成功的要素。 團隊意識與強烈的事業心是公司力量不竭的源泉。你會發現個人的聰明才智只有融入團隊才會獲得更好的發揮、才能取得更大的成就。以公司共同目標和整體形象為前提，公司提倡個性發揮，為職員提供廣闊的發展空間。公司倡導健康豐盛的人生，追求的價值觀在于有興趣的工作、志趣相投的同事、健康的體魄、開放的心態、樂觀向上的精神，這些都具有金錢所無法替代的價值。我期待看到你在這和諧、理想而富有激情的環境中一展才華，和公司一起成長。作為公司團隊中的一員，你為公司所做的工作和努力，我衷心感謝。祝愿你在公司工作愉快。 萬科企業股份有限公司 董事長：王石 二零零四年 公司沿革l1984年5月，公司以“深圳現代科教儀器展銷中心”的名稱誕生于深圳經濟特區。l1988年，公司完成股份制改造，更名為“深圳萬科企業股份有限公司”，1988年12月27日在《深圳特區報》刊登新中國成立以來第一份《招股通函》。同年，公司開始進入房地產領域。l1991年1月，萬科股票在深圳證券交易所掛牌交易，股票代碼“0002”。l1992年起，公司確立了以房地產為核心業務的發展戰略，并將城市居民住宅作為主導開發方向。l1993年公司向境外發行B股，同年12月改用現名“萬科企業股份有限公司”。 l至2003年12月31日止，公司總資產105.61億元，凈資產47.01億元，在全國16個城市開發房地產業務，并形成上海、深圳和沈陽三大區域管理中心。公司已進入開發的城市包括隸屬上海區域管理中心的上海、南京和南昌，隸屬深圳區域管理中心的深圳、廣州、佛山、中山和東莞，隸屬沈陽區域管理中心的沈陽、長春、大連和鞍山，此外，公司還在北京、天津、成都和武漢四個城市進行房地產項目開發。 品牌之路l1992年開始，公司先后在上海、北京、天津、沈陽、深圳、成都等地推出大規模的居民住宅小區，形成“萬科城市花園”系列品牌。l順應新市鎮住宅發展趨勢，構造和諧和持續成長的新市鎮，并注重住宅產業化發展，融入環保及高科技的含量，1998年起，公司又相繼在深圳、沈陽、武漢、天津等地推出“花園新城”、“四季花城”系列，體現“面向新經濟、關注普通人”的新住宅開發主張。l與此同時，各地萬科物業管理公司秉承“全心全意全為您”的理念，創立了具有萬科特色的物業管理模式。1996年萬科物業在本行業內率先通過ISO9002第三方國際認證，成為萬科企業品牌的重要組成部分。l2002年，公司正式啟動“建筑無限生活”品牌戰略，品牌之路亦納入專業化、規范化軌道。公司理念公司理念是我們必須堅持的事情，包括：我們的宗旨——建筑無限生活 我們的愿景——成為中國房地產行業的領跑者 我們的核心價值觀——創造健康豐盛的人生 我們的宗旨：建筑無限生活l對客戶，意味著了解你的生活，創造一個展現自我的理想空間。l對投資者，意味著了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益。l對員工，意味著了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺。l對社會，意味著了解時代需要，樹立一個現代企業的理想形象。 我們的愿景：成為中國房地產行業領跑者為實現這個愿景，我們需要做到：l不斷鉆研專業技術，提高國人的居住水平l永遠向客戶提供滿足其需要的住宅產品和良好的服務l展現“追求完美”之人文精神，成為實現理想生活的代表l快速穩健發展我們的業務，實現規模效應l提高效率，實現業內一流的盈利水準l樹立品牌，成為房地產行業最知名和最受信賴的企業l擁有業內最出色的專業和管理人員，并為其提供最好的發展空間和最富競爭力的薪酬待遇l以誠信理性的經營行為樹立優秀新興企業的形象l為投資者提供理想的回報 我們的核心價值觀：創造健康豐盛的人生l客戶是我們永遠的伙伴l人才是萬科的資本l“陽光照亮的體制”l持續的增長和領跑 創造健康豐盛的人生，意味著我們將持續提供超越客戶期望的產品和服務，讓客戶驕傲;意味著我們將持續提供超越投資者期望的回報，讓投資者滿意;意味著我們將持續提供超越員工期望的發展空間和報酬，讓員工自豪。1. 客戶是我們永遠的伙伴l尊重客戶，理解客戶，持續提供超越客戶期望的產品和服務，引導積極、健康的現代生活方式。這是萬科一直堅持和倡導的理念。l在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。l我們1%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失。l衡量我們成功與否的最重要的標準，是我們讓客戶滿意的程度。l與客戶一起成長，讓萬科在投訴中完美。2.人才是萬科的資本Ø 熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。Ø 尊重人，為優秀的人才創造一個和諧、富有激情的環境，是萬科成功的首要因素。Ø 我們尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權利;所有的員工在人格上人人平等，在發展機會面前人人平等;萬科提供良好的勞動環境，營造和諧的工作氛圍，倡導簡單而真誠的人際關系。Ø 職業經理團隊是萬科人才理念的具體體現。持續培養專業化、富有激情和創造力的職業經理隊伍，是萬科創立和發展的一項重要使命。Ø 我們倡導“健康豐盛的人生”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應該能夠給我們帶來快樂和成就感。在工作之外，我們鼓勵所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個人生活內容的極大豐富。Ø 學習是一種生活方式。 3. “陽光照亮的體制”——萬科對內平等，對外開放，致力于建設“陽光照亮的體制”。Ø 專業化+規范化+透明度=萬科化。Ø 規范、誠信、進取是萬科的經營之道。Ø 我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。Ø 反對任何形式的官僚主義。4.持續的增長和領跑Ø 萬科給自己的定位是，做中國房地產行業的領跑者。Ø 通過市場創新、產品創新、服務創新和制度創新，追求有質量、有效率的持續增長，是萬科實現行業領跑、創造豐盛人生的唯一途徑。Ø 在新經濟時代，萬科要以大為小、靈活應變、銳意進取，永懷理想與激情，持續超越自己的成績，持續超越客戶的期望。第一章 入職程序1. 報到1.1 接到錄用通知后，請在指定日期到錄用單位人力資源部門報到，如因故不能按期前往，應與人力資源部門取得聯系，另行確定報到日期。1.2 提供個人資料： 報到后，你需要向人力資源部門出示身份證、學歷證明(畢業證書、學位證書等)、婚姻狀況證明(結婚證)、計劃生育證明(獨生子女證或流動人口計劃生育證明)原件，提供公司指定機構出具的近期體檢報告、免冠彩色近照(1寸、2寸各4張)、與原單位解除勞動關系的證明文件、公司人力資源部門要求提供的其他資料，同時將個人社會保險繳納情況、在公司指定銀行開立的個人存折帳號告知人力資源部門。1.3 辦理入職手續：(1) 領取考勤卡、工作牌、辦公用品及其他相關資料;(2) 與試用部門負責人見面，接受工作安排，并與負責人指定的入職引導人見面。1.4 你的人事檔案存放問題，請與所在單位人力資源部門同事商洽確定。2. 試用2.1 入職引導人 試用期間，公司會為你指定入職引導人，幫助你接受在職培訓，熟悉與工作有關的各項具體事務，包括：向你介紹公司的有關規則和規定，所在部門職能、人員情況;講解你的本職工作內容和要求。此外，任何與工作有關的具體事務，如確定辦公位、設置電子郵箱、領用辦公用品、使用辦公設備、用餐、搭乘班車等，你都可咨詢入職引導人。2.2 你應在報到后3日內完成萬科E學院“新職員課堂”的學習及網絡考試。(網址：http://edu.vanke.com[外部網]或http://edu-szzb[內部網])2.3 接受脫產集中培訓：人力資源部門會在試用期內安排你參加新職員集中培訓。2.4 試用期內，如果你確實感到公司實際狀況、發展機會與預期有較大差距，或由于其它原因而決定離開，可提出辭職，并按規定辦理離職手續;相應的，如果你的工作表現無法達到要求，公司也會終止對你的試用。2.5 試用期內連續缺勤達15個工作日或累計缺勤達20個工作日，公司將終止對你的試用。3. 轉正3.1 試用合格并完成入職培訓的全部內容(包括萬科E學院的“新職員課堂”學習及考試、脫產集中培訓和在職培訓)，人力資源部門同事會適時提醒你填寫、提交轉正申請，執行轉正審批流程。3.2 如果在試用期內缺勤5個工作日(含)以上，你的轉正時間將會被順延。 4. 特別提示 當你的個人信息有更改或補充時，請于一個月內向所在單位人力資源部門申報變更或申明，以確保與個人有關的各項權益：(1)姓名、身份證號碼;(2)家庭地址和電話號碼;(3)婚姻狀況及家庭成員狀況;(4)出現事故或緊急情況時的聯系人;(5)學歷教育;(6)公司內的特殊(親屬)關系;(7)業務合作單位內的特殊(親屬)關系;(8)其他你認為有必要知會公司的個人信息。5. 雷區 公司提倡正直誠實，并保留審查職員所提供個人資料的權利。請務必保證你所提供的個人資料的真實性。如有虛假，一經發現，公司將立即與你解除勞動合同，不給予任何經濟補償。第二章 職場紀律1.職業禮儀1.1 職業形象(1)我們著力體現整潔、大方、得體的職業風格。(2)職員上班衣著基本分為：A、星期一至四 男職員著襯衫、西裝、深色皮鞋(短襪)，系領帶;女職員著有袖襯衫、西裝裙或西裝褲、有袖套裙，著皮鞋。B、星期五 可著與工作場所相適應的輕便服裝，但短褲、無袖裝、超短裙不在此列。C、在“五一”、“十一”、“元旦”、“春節”等長假期時，如需要將休息日與工作日進行調換以連續休假，導致休息日仍需上班的，可在放假前一個工作日，著與工作場所相適應的輕便服裝，其余時間，按照非周末要求著裝。D、所在單位、崗位另有著裝要求的，按要求執行。(3)上班時間佩戴工作牌。1.2 辦公禮儀(1)使用電話注意語言簡明;(2)代接同事辦公位電話，做好必要記錄并及時轉達;(3)辦公時間不擅離工作崗位，需暫時離開時應與同事交代;(4)不在辦公區域高聲喧嘩，接待來訪、業務洽談要在洽談室內或其他公司指定區域進行;(5)注意保持整潔的辦公環境，不在辦公區域進食或在非吸煙區吸煙;(6)適時調整你的BP機、手機鈴聲，辦公區域內適當調低，培訓/會議中則請取消鈴聲。1.3 你的工作資料、個人物品、現金等請妥善保存，以免丟失或損壞。其 其它規定詳見所在單位有關辦公管理制度。 2.考勤制度2.1 公司實行每周工作5天，平均每周工作時間不超過四十小時的工時制度。各單位具體工作時間因所在地區不同而略有差異，也有執行特殊工時制的崗位，請留意所在單位的相關規定或咨詢入職引導人。2.2 上午上班前和下午下班后，均要刷(打)卡，因故不能刷(打)卡，須依所在單位的有關規定提交未刷(打)卡說明，具體請咨詢入職引導人或所在單位人力資源部門。2.3 職員請病(傷)假、事假須依所在單位相關規定履行休假審批程序，獲得批準并安排好工作后，方可離開崗位。請病(傷)假須于上班前或不遲于上班時間后15分鐘內，致電所在部門負責人及人力資源部門，且應于病(傷)假后上班第一天內，向單位提供規定醫療機構出具的建議休息的有效證明。職員病(傷)假、事假的薪金計算方式詳見《薪酬福利》。2.4 工傷及工傷醫療期：職員因工負傷、患職業病、因工殘廢、因工死亡等工傷的認定，須以授權診斷的醫療機構出具的正式證明文件和勞動鑒定委員會的傷殘鑒定結論為合法依據，工傷所需工傷醫療期也由職員工作所在地勞動鑒定委員會書面確認。工傷醫療期間職員待遇詳見《薪酬福利》。2.5 因公參加社會活動、赴外地出差，依所在單位相關規定履行審批程序并報人力資源部門備案，視為正常出勤。 3.雷區3.1 代他人刷(打)卡，每次扣除雙方薪金各50元，違紀三次以上除作上述處罰外，一年內薪金級別不予上調。3.2 遲到或早退5分鐘以上、15分鐘(含)以下者，每次扣除薪金20元;15分鐘以上、2小時(含)以下者，每次扣除薪金50元。3.3 以下情況，一律視為曠工：(1)無故缺勤2小時以上，返回單位上班后1個工作日內也未補辦請假手續或補辦手續未獲批準的;(2)請假未獲批準即擅自不上班的(包括續假未獲批準);(3)以虛假理由請假并獲批準而不上班的。曠工時間的最小計算單位為0.5個工作日，不足0.5個工作日以0.5個工作日計。3.4 對曠工的處理：(1)曠工期間勞動報酬及其他福利待遇不予發放;(2)每曠工0.5個工作日，自當月起薪金降0.5級，取消當季季度獎，年終獎視情節輕重予以部分或全部扣減;(3)連續曠工超過5個工作日，或一年內累計曠工超過10個工作日，作嚴重違紀處理,公司將與之即時解除勞動合同，不給予任何經濟補償。4. 特別提示你需要經常留意告示板和內部網上的信息，以及時獲知必要信息，但切勿擅自張貼或更改。
-- 作者：ajiewuyou -- 發布時間：2004-6-30 14:01:00
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第三章 薪酬福利
(一)薪酬1. 1.薪酬理念 公司按照市場化原則，提供業內富有競爭力的薪酬，吸納和保有優秀人才。1.1 市場化：在行業內保持富有競爭力的薪酬水平，與公司在各地的市場地位相一致。1.2 因崗而異：薪酬體現不同崗位在決策責任、影響范圍、資格要求等方面的特性。1.3 成果分享：公司獲得的每一個進步都和廣大職員的努力密切相關，公司發展的同時要讓職員分享成功的果實。1.4 均衡內外部報酬：關注薪酬等外部報酬的同時，亦不能忽略對工作的勝任感、成就感、責任感、個人成長等內部報酬。1.5 為卓越加薪：薪金和服務時間長短、學歷高低沒有必然關系，但是和業績、能力密切相關。1.6 薪酬保密：薪酬屬于個人隱私，任何職員不得公開或私下詢問、議論其他職員的薪酬。2.薪酬構成2.1 職員現金年收入包括固定收入和浮動收入兩部分。2.2 按政府規定，公司為職員購買社會保險，個人應承擔的部分從每月薪金中扣除。2.3 個人所得應繳納所得稅，由公司代扣代繳。3.發薪日期和支付方式 公司按職員的實際工作天數支付薪金，付薪日為每月15日，支付上月11日至當月10日的薪金。若付薪日遇節假日或休息日，則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日將薪金轉入以職員個人名義開立的中國銀行存折帳戶內。4.薪金調整機制4.1 調薪 公司每年上半年和下半年根據市場價值變化和個人業績各進行一次統一的薪金調整，具體時間、操作辦法按集團人力資源部通知執行。4.2 即時調薪(1)因轉正、職位變動、專業級別調整、違紀而進行的調薪，屬于即時調薪。(2)轉正調薪自轉正之日起執行，其他即時調薪依據審批意見執行。4.3 職員薪金由集團人力資源部統一管理。5.特殊期間的薪金給付5.1 工傷醫療期內 工傷職員在工傷醫療期內停發薪金，改為按月發給工傷津貼。工傷津貼的基數為職員每月固定收入。工傷醫療期滿停發工傷津貼。5.2 病(傷)假內(1)病(傷)假期間扣除福利補貼，具體依所在單位相關規定辦理。(2)職員患病或非因工負傷，需要停止工作治療時，根據國家有關規定享有3-24個月的醫療期。(3)連續病(傷)假或一年內累計病(傷)假不超過6個月的，按以下標準支付病(傷)假期薪金：A、司齡不滿5年者，為本人每月固定收入的60%;B、司齡滿5年不滿10年者，為本人每月固定收入的70%;C、司齡滿10年及10年以上者，為本人每月固定收入的80%。(4)連續病(傷)假或一年內累計病(傷)假在6個月以上的，停發病(傷)假期薪金，按下列標準給付救濟費：A、司齡不滿5年者，為本人每月固定收入的50%;B、司齡滿5年及5年以上者，為本人每月固定收入的60%;(5)連續病(傷)假6個月及以上者，每第7個月起酌情下調薪金級別一次，每次下調幅度不超過5級，救濟費隨之調整，救濟費不低于當地最低工資標準的120%，低于此限不予降薪;(6)醫療期內，救濟費不得低于所在單位平均月固定收入的40%。5.3 事假 事假期間勞動報酬不予發放，福利補貼的扣除依據所在單位有關規定執行。6.特別提示 職員若屬于從公司離職后重新進入公司的情況，其司齡將從最近一次進入公司起計。
(二)福利1.休假1.1 國家法定節假日期間員工放假，包括：元旦1天，春節3天，“五一”勞動節3天，“十一”國慶節3天。期間照常支付薪金。1.2 職員轉正后可享受帶薪假期，包括：年休假、婚假、喪假、調動假、生育假。(1)年休假：職員自加入公司的第二年1月1日起，即享有15個工作日的年休假。A、職員可根據工作安排并征得上司批準同意后取假。取假的一般原則如下：① 轉正以后才能取假;② 一次取假在5個工作日(含)以上的，需提前一個月申報休假計劃，未提前申報者，上司可以拒絕此類休假請求;③ 年休假只在當年有效，不累計到下一年;④ 各一線公司總經理、總部部門總經理及以上人員的休假需報直接上司審批、集團總經理批準并報集團人力資源部備案，休假前應依公司有關規定發布休假知會;⑤ 具體假期審批規定依所在單位相關規定執行。B、計算方法：年休假取假按照工作日計算，最小取假單位為0.5個工作日，不足0.5個工作日以0.5個工作日計，超過0.5個工作日不足1個工作日以1個工作日計?？啥啻稳〖?。C、凡符合以下情況之一的，不享受當年年休假：① 一年內病(傷)、事假相加超過65天;② 一年內休產假超過30天;③ 一年內一次性病假超過45天或累計病假超過65天;④ 一年內一次性事假超過25天或累計事假超過30天。如在年休假后再請病(傷)假、事假超過上述規定時間的，則在下一取消年休假。D、公司每年向當年享有年休假的職員一次性發放300元年休假補貼，其余費用不再報銷。E、職員在因病或非因公負傷請假時，如當年年休假尚有剩余，可按年休假取假審批流程從年休假中折抵，經公司同意后作為年休假處理。F、由公司安排出國考察，按實際考察天數的50%折抵個人當年年休假。折抵天數的尾數不足0.5天的按0.5天計算，超過0.5天不足1天的按1天計算。(2)婚假：對依國家婚姻法履行正式登記手續的轉正職員給予婚假7天，如符合男25周歲、女23周歲及以上初婚的晚婚條件，另加10天假期。但職員必須在結婚注冊日后6個月內一次性取假。(3)喪假：直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世，可取假5天。(4)調動假：異地辦理行政和戶口關系調動手續，可根據辦理相關手續的實際需要取假，累計不超過5個工作日。(5)生育假A、女職員產假A、女職員產假 產假領獨生子女證增加假期產假合計非晚育90天35天125天晚育105天35天140天注： ①男26周歲、女24周歲及以上初育為晚育; ②產假以產前后休假累計。B、男職員護理假：10天(限在女方產假期間)。C、哺乳假：小孩一周歲以內，上班時間給母親每天哺乳時間一小時(不含午餐時間)。D、計劃生育假：職員必須遵守政府有關計劃生育的規定，計劃生育假按國家規定執行。E、如當地政府另有生育假規定的，可按天數多者取假。1.3 本款中對假期天數的計算除特別指明以工作日計算外，均以自然天連續計算。2.社會保險和住房公積金2.1 公司按當地政府規定為職員辦理基本社會保險和住房公積金，并承擔公司應繳納部分，個人應繳納部分由公司代繳并從職員薪金中扣除?；旧鐣ｋU具體包括基本養老保險、失業保險、基本醫療保險、工傷保險、生育保險等項目。具體險種、繳交比例依各地社會保險政策不同而有所不同，可向所在單位人力資源部門咨詢。2.2 社會保險、住房公積金應由公司繳納的部分由職員所在單位承擔。2.3 原則上，社會保險、住房公積金在職員戶籍所在地繳交;對于戶籍不在集團投資城市的職員，則在工作單位所在地繳交。如果職員對適用地有特殊要求，需另行向公司提出申請。2.4 購買基本醫療保險后，具體就醫程序及與基本醫療保險有關的具體事務，請向所在單位人力資源部門咨詢。2.5 若當地未實行相應醫療保險，則實行醫療費用定額管理，由各地公司單列會計科目。具體就醫規定等事宜請向所在單位人力資源部門咨詢。2.6 工傷醫療期的醫療等費用按照國家政策，由社會統籌的工傷醫療保險以及公司為員工購買的團體意外險承擔。工傷醫療期滿后有能力繼續在原單位工作的，所在單位安排相適應的工作崗位。其他情況按照國家規定和公司有關政策辦理。3. 商業保險 公司為職員購買商業保險，包括：3.1 為所有職員統一購買團體意外險。3.2 在職員自愿的基礎上為職員購買大病醫療保險，費用由公司和職員共同承擔，同時公司可協助職員基于團體優惠辦理家屬大病醫療保險(僅包括配偶、子女、職員本人父母)。3.3 詳情請向所在單位人力資源部門咨詢。4. 賀儀與奠儀4.1賀儀(1)職員辦理結婚登記手續后，請于注冊后一個月內向所在單位人力資源部門出示《結婚證》。如符合晚婚條件，所在單位將致新婚賀儀人民幣300元整。(2)職員在子女出生后6個月內向所在單位人力資源部門出示《獨生子女證》(初生雙胞胎憑出生證明)，所在單位將致賀儀人民幣300元整。(3)職員如在子女入學后一個月內向所在單位人力資源部門出示入學通知，所在單位將為職員子女入讀小學、初中、高中、中專致賀儀人民幣300元整，為職員子女入讀高等院校致賀儀人民幣1000元整。4.2 奠儀 職員如在直系親屬(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一個月內知會所在單位人力資源部門，所在單位將致奠儀人民幣1000元整。5. 獨生子女費5.1 職員自領取《獨生子女證》并向所在單位人力資源部門出示之日起至子女滿14周歲止，由所在單位每月給予保育費補助人民幣30元，獨生子女醫療補貼人民幣100元。初生雙胞胎比照此待遇，只享受一份獨生子女保育補助與獨生子女醫療補貼。5.2 夫婦同在公司的只能一方享受此待遇。6. 職員活動6.1 公司為保障職員的身心健康，每年將進行一次例行體檢，并組織經常性的體育鍛煉和娛樂活動。6.2 職員均有機會參與集團內每年定期或不定期舉行的各項活動，例如集團、所在單位周年慶?；顒?、嘉年華春節晚會、郊游等。第四章 學習發展 在萬科，善用所有的學習資源，實現自我啟發是自我提升與發展的重要途徑之一。為此，你需要先了解可以獲得的學習資源——1. 學習資源1.1 資源提供者(1)在公司，每一位管理者都應當是教練、講師。專業骨干和管理人員是開展培訓的中堅力量，肩負著工作指導、培訓推廣的責任;(2)公司各級人力資源部門;(3)外部專家/學者/專門培訓(教育)機構。1.2 資源形式(1) 專門課程：A、公司舉辦的內部培訓課程;B、外部專門培訓/教育機構舉辦的各類課程。(2) 在職輔導：你的上司或資深同事會通過制定工作計劃、分配工作、評價考核業績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑在日常工作中對你進行培養、指導。(3)網上研修：公司將不斷完善并推廣E-LEARNING培訓方式，你可以自主安排時間，利用網絡學習平臺研習各類課程。(4)雙向交流：無論你在集團總部，還是一線公司，你都有可能被安排到集團內其他單位學習鍛煉或實際參與工作0.5-6個月，以利你進一步系統了解集團、一線公司運作特點，學習、總結、提煉實際操作經驗，從而加強集團范圍內的交流，實現資源共享。(5)外出考察：為拓展視野、啟發思路，公司將組織管理人員、專業人士以及業績優異的職員赴境內外考察。(6)公司的案例庫、企業文化等無形資源亦是寶貴的學習資源。(7)參與不同形式的學習需依循具體規定，請查詢集團或所在單位的相關規定。1.3 個人進修資助 職員個人利用假期或業余時間參加外部專門機構的上崗培訓、職稱及資格證書考試、攻讀學位(歷)等，可在順利結業后向公司申請一定金額的進修資助。具體資助辦法請查詢個人進修資助的相關規定。2. 學習(資源)管理2.1培訓積分制度(1)職員參加各種培訓并結業后，可向所在單位的人力資源部門申報積分，積分將作為職員在公司參加學習、培訓的最全面記錄。(2)職員的累計積分是職員薪金調整或職務晉升的參考依據。2.2 內部師資認證制度 公司致力于培養內部講師，并建有相應激勵機制。具體請查詢師資管理的相關規定。2.3 學習(資源)信息公布和查詢(1) 人力資源部門將收集、整理并實時公布各類培訓信息及培訓積分，職員可以登錄集團內部網站(萬網景)查詢或咨詢所在單位人力資源部門;(2) 知識管理是實現學習(資源)傳承、共享的重要方式，每一個萬科人都應該及時總結、樂于分享。3. 特別提示：保護知識產權政策3.1 公司尊重和維護相關權利人的知識產權，你在分享學習資源的同時必須遵守關于保護知識產權的各項政策及規定。3.2 公司網絡學習平臺上提供的各類課程及相關資料均為公司內部資料，只供本公司職員內部使用，不對外開放。(1)公司網絡學習平臺提供的所有音像課程及相關資料均注明出處及版權歸屬，未經權利人書面授權，任何人不得以復制、仿造、轉載、摘編、散布等形式私自利用。(2)職員在使用內部網所有資料時，不得將其用于個人欣賞、學習、研究之外的任何用途，并盡到對外保密的義務。3.3 如無特殊約定，內部講師講述的課程公司擁有全部版權。3.4 如有職員違反上述規定，除自行對外承擔法律責任外，公司還將酌情予以處分;給公司造成損失的，公司保留追償的權利。4. 發展途徑4.1你在公司的個人發展表現為你個人價值的提升，不僅意味著能力提升，還包括：(1)以出色的業績和高尚的職業操守贏得良好的職業聲譽;(2)以豐富的經歷和杰出的專業水準獲取更多的發展空間;......4.2 職業體系(1)公司關注職員的職業發展，鼓勵職員在公司的指導和幫助下制定個人的職業發展計劃。(2)公司可以向職員提供兩種職業發展道路：A、專業系列道路，是指在某一個或幾個相關的領域內，持續深入的發展，追求專業技能的提升，以成為該領域內專家為目標;B、職務系列道路，是指通過協調、組織團隊和團隊成員工作，完成團隊工作目標，實現業績的方式。4.3 晉升機制在出現職位空缺的前提下，符合下列條件的職員將有機會獲得晉升和發展。A、主動積極，敬業誠信，具備良好的職業素質;B、不斷學習，提升自己的能力，以創造出優秀的業績;C、敏銳地察覺公司內外部環境的變化，并主動適應變化;D、獲得同事的高度信任，和他們共同創造優秀成果;E、具有全局觀念，了解公司的戰略;F、符合職位的資質要求，并有愿望擔任此項工作。4.4 內部流動(1)公司可以根據你的能力、工作表現和業務需要，在征求你個人意愿后，安排你在本單位乃至集團內進行流動，以更好地幫助你發揮潛質，提升職業發展的必要技能;(2)若你有在本單位內部流動的意愿，可向相關部門提出，由所在單位人力資源部門協調辦理調動手續并最終確認;(3)若你有在集團內跨單位流動的意愿，可向相關單位或部門提出，依據公司調動管理的有關規定履行相應審批手續。相關手續完備后，由集團或區域中心人力資源部門統一發出內部調動通知函確認。請交接好工作后，依據通知函規定的報到時間到新崗位報到;(4)人力資源部門將及時公布集團內部職位空缺信息，你可以直接報名也可推薦外部人才，集團人力資源部及相關部門會負責具體協調工作;(5)具體請參閱公司調動管理的有關規定。5. 特別提示公司不主張職員過于頻繁地調換工作崗位：5.1 若你入司不滿一年，或在一個崗位上工作不滿一年，原則上公司不接受你的調動申請;5.2 公司錄用的高校應屆畢業生，原則上入司兩年內不能申請內部調動;5.3 在申請調動成功一年之內，公司不再接受你的調動申請。第五章 績效管理1. 績效管理的原則1.1 個人的績效目標應與組織目標保持一致 公司目標會層層分解到個人，因此你的績效目標和公司目標是一致的。你需要理解企業價值觀和企業戰略目標對個人工作的要求，制定與公司目標相一致的工作計劃并加以落實。1.2 績效管理也是對過程的管理 公司會不斷地檢查計劃的執行并進行調整，因此也會不斷地對你個人的績效進行評價和反饋，通過對目標實現過程的管理幫助你改善個人績效。1.3 績效標準和崗位有關 績效標準與崗位職責密切相關。個人績效包括成果和行為。你的個人工作績效包括你在工作崗位上的行為表現與工作結果，這體現了你對公司的貢獻和價值。養成良好的工作習慣，建立個人績效的自我管理，將有助于你更好地適應公司的發展。1.4 績效與回報有關 個人績效優秀，在加薪、獎金、晉升方面會得到優先考慮。凡考核成績不佳者，將被取消本加薪、晉升和評獎資格，同時必須在下次考核中有所改進;亦可能面臨降職、降薪或解除勞動合同的處理。1.5 績效需要不斷的改善 你需要不斷提高個人的績效水平，以適應公司對個人日益提高的要求，在公司內充分展示個人價值，并獲得職業發展的基本保障。2. 績效考核2.1 考核周期 各單位根據具體情況選擇按月度或季度進行考核，考核由集團人力資源部統一安排。2.2 面談制度 你的直接上司會和你進行面談，共同填寫考核表，對你的工作計劃的執行落實情況、行為表現、工作能力等進行綜合考核評估。2.3 績效考核結果由人力資源部門統一存檔備查。2.4 具體考核辦法請參閱公司有關規定。第六章 獎勵處分1. 獎勵1.1 如有下列情況，公司將予以獎勵：(1)為公司的社會形象做出重大貢獻者;(2)獲得社會、政府或行業專業獎項，為公司爭得重大榮譽者;(3)對公司業務推進有重大貢獻者;(4)個人業務、經營業績完成情況優秀者;(5)超額完成工作任務者或完成重要突擊任務者;(6)遺留問題解決有重大突破者;(7)有重大發明、革新，成效優秀，為公司取得顯著效益者;(8)為公司節約大量成本支出或挽回重大經濟損失者;(9)對突發事件、事故妥善處理者，妥善平息重大客戶投訴事件者;(10)向公司提出合理化建議，經采納有實際成效者;(11)一貫忠于職守、認真負責、廉潔奉公，具有高度奉獻和敬業精神者;(12)顧全大局，主動維護公司利益，具有高度的團隊協作精神者;(13)培養和舉薦人才方面成績顯著者;(14)在公司服務達到一定年限者;(15)滿足公司設立的其它獎勵條件者。1.2 公司設立的主要獎勵項目包括：(1)集團金獎：由集團組織評選的最高獎項，授予優異職員;(2)專業成就獎：以集團內各個系統的工作環節為基礎，每年由集團總部各職能部門組織在每個業務系統內評選，具體評選標準和體系由集團總部各職能部門制定;(3) 長期服務獎：對在集團服務10年(含)以上職員的獎勵;(4) 各一線公司自行組織評選的優秀職員獎;(5)總經理特別獎：以各公司總經理名義給予的特別獎勵;(6)即時獎勵：根據實際情況和職員的表現及時給予的獎勵。1.3 公司為職員提供豐富靈活的獎勵方式：(1)通報表揚：由集團或有關單位負責人簽發，通報范圍視具體獎勵行為而定;(2)即時獎金;(3)獎勵性假期：除《職員手冊》中規定職員可以享受的假期外，還可以得到額外的獎勵性假期;(4)獎勵性旅游;(5)參加外部培訓;(6)出國考察。 2. 處分2.1 對于下列行為，公司將視情節輕重、后果大小、認識態度不同等進行處分：(1)違反工作制度和紀律，拒不服從合理的工作分配;(2)損壞公物，影響公司正常秩序;(3)工作中發生意外卻不及時通知公司;(4)玩忽職守，造成事故或損失;(5)虛報個人申訴資料或故意填報不正確個人資料;(6)擅自篡改記錄或偽造各類年報、報表、人事資料;(7)其他違反本《職員手冊》和公司規章制度的行為;(8)違反社會治安管理法規、條例的行為。2.2 處分的類型包括：(1)警告(口頭或書面);(2)通報批評;(3)經濟處罰;(4)即時解除勞動合同，公司不給予任何經濟補償。2.3 如職員行為觸犯刑律，被依法追究刑事責任，公司將無條件對當事人予以解除勞動合同處理。第一章 勞動合同1. 勞動合同制管理1.1 公司實行全員勞動合同制管理。你的所在單位會與你簽訂勞動合同。如所在單位不具備獨立法人資格，則由所在單位的上級單位或集團總部與你簽訂勞動合同。1.2 合同的簽訂、變更、解除等依國家、各地方相關勞動法規和公司相關規定執行。2. 完備調離手續2.1 與公司解除/終止勞動合同，你須在離職前妥善處理完工作交接事宜，完備離職手續，包括：(1)交還所有公司資料、文件、辦公用品及其它公物;(2)向指定的同事交接經手過的工作事項;(3)報銷公司帳目，歸還公司欠款;(4)租住公司宿舍的應退還公司宿舍及房內公物，辦理退房手續;(5)戶口及人事檔案關系在公司的，應在離職日將戶口、檔案及人事關系轉離公司，不能馬上轉離的，需與公司簽訂委托管理協議;(6)職員違約或提出解除勞動合同時，職員應按合同規定，支付有關費用;(7)如與公司簽訂有其它合同(如培訓協議、保密協議)，按其約定辦理;(8)完備所在單位規定的其它調離手續。2.2 待所有離職手續完備后，領取離職當月實際工作天數薪金。2.3 未按公司規定完備調離手續即擅自離開工作崗位，公司將按曠工處理。2.4 一線公司第一負責人或重要崗位管理人員離職，公司將安排離職審計。2.5 在集團內部調動人員，應比照上述條款完備調離手續(戶籍、檔案關系等辦理依與公司的約定執行)。3. 離職面談 離職前，公司可根據職員意愿安排人力資源部門同事或職員上司進行離職面談，聽取職員意見。4. 糾紛處理 合同履行過程中的任何勞動糾紛，職員可通過申訴程序向上級負責人或責任機構(職工委員會、集團人力資源部、勞動仲裁調解委員會)申訴，不能解決時可向當地勞動仲裁機構申請仲裁。第二章 員工關系與溝通1. 十二條溝通渠道1.1(上級經理)門戶開放 公司倡議所有經理人員“門戶開放”，歡迎職員直接提出想法和疑問，同時也要求經理人員主動關注下屬的想法和情緒。1.2 吹風會 高層管理人員面向基層，關注一線，讓職員及時了解公司業務發展方向及動態，并現場解答職員關心的問題。1.3 員工關系專員 公司設員工關系專員崗，接受和處理職員表達的想法、意見和建議，保證在正常工作日36小時內給予答復，并為職員的身份保密。1.4 我與總經理有個約會 如職員需要與公司高層管理人員單獨面談，可以通過員工關系專員提出申請，員工關系專員保證在正常工作日36小時內給予答復。1.5 職工委員會 職工委員會是代表全體職員利益并為之服務的機構，它的基本職能是參與、溝通、監督。如果職員有意見和想法，可以向職委會委員反映。有關職委會的介紹請參閱《員工組織》。1.6 工作面談 新職員轉正、職員調薪或崗位變動、進行工作評估、職業發展規劃以及職員提出辭職等情形下，職員上司都將與職員進行面談，了解情況，聽取意見。1.7 工作討論和會議 公司提倡團隊工作模式，團隊必須擁有共同的工作目標和共享的價值觀。公司的績效管理體系倡導管理者在制定目標的時候通過工作討論和會議傾聽團隊的意見，共同分享愿景。1.8 E-MAIL給任何人 當面對面的交流不適合時，職員可以給任何人發送郵件，以迅速反映問題或解決工作中的疑惑。電子郵件應簡潔明了，并只發給真正需要聯系的人員。1.9 網上論壇 如職員有任何意見和建議，或希望能與其他同事進行觀點交流分享，均可通過內部網論壇直接發表。1.10 職員申訴通道 當職員認為個人利益受到不應有的侵犯，或需要檢舉揭發其他職員違反《職員職務行為準則》的行為，可以通過申訴通道進行投訴和檢舉揭發(參閱2.申訴程序)。1.11 員工滿意度調查 公司通過定期的不記名意見調查向職員征詢對公司業務、管理等方面的意見，了解職員對工作環境的整體滿意程度，職員可按照自己的真實想法反饋而無須有任何顧慮。1.12 公司的信息發布渠道 公司有網站、周刊、業務簡報、公告板等多種形式的信息發布渠道，職員可以方便、快捷地了解業界動態、公司業務發展動態和重要事件、通知。2. 申訴程序2.1 原則上，各級管理人員、集團人力資源部、職工委員會直至集團總經理或董事長均是申訴對象。2.2 當職員認為個人利益受到不應有的侵犯，或對公司的經營管理措施有不同意見，或發現有違反公司各項規定的行為時，可選擇適當的申訴渠道向公司申訴：(1)公司鼓勵職員逐級反映情況，或者直接向部門負責人或所在公司總經理申訴;(2)當職員認為不方便通過申訴渠道(1)申訴時，也可通過職委會申訴;(3)從解決問題的角度考慮，公司不提倡任何事情都直接向集團總經理或董事長申訴，但當職員堅持認為有必要時，仍可直接向集團總經理或董事長申訴。2.3 申訴方式可選用面談和書面兩種形式;如選用書面方式，申訴書必須具名，否則不予受理。2.4 各級責任人或責任部門在接到職員申訴后，將在申訴事件涉及的相關當事人中進行調查，并根據調查結果盡快做出處理決定。處理決定將通過書面或電子郵件的形式通報給申訴者、公司總經理及集團人力資源部，職員如果對處理決定不滿意可繼續向更高一級經理或部門申訴。3.特別提示 由職工委員會與集團人力資源部、審計法務部成員組成的萬科企業股份有限公司勞動仲裁調解委員會，負責受理職員在勞動糾紛方面的申訴。
-- 作者：ajiewuyou -- 發布時間：2004-6-30 14:02:00
-- 萬科企業文化手冊
第四部分第三章 員工健康與安全1. 員工健康與安全1.1 公司遵守有關法律法規，為你提供安全的工作環境。1.2 工作期間請遵守勞動紀律，認真執行安全生產規章制度和操作規程，服從管理，正確佩戴和使用勞動防護用品，阻止他人違章作業。1.3 你需要學習必要的急救知識，接受必要的安全生產教育和培訓，掌握本職工作所需的安全生產知識，提高安全生產技能，增強事故預防和應急處理能力，對安全生產工作提出合理化建議。1.4 你有權拒絕接受上司的違章指揮和強令冒險作業，但應及時向更上一級管理者反映。1.5 如發現直接危及人身安全的緊急情況時，你有權停止工作或者在采取可能的應急措施后撤離工作場所，但在停止工作或安全撤離后應立即向直接上司匯報。1.6 公司不主張你以犧牲個人健康為代價承擔超出你個人能力之外的工作，如果你感覺力不從心，請及時與你的上司溝通，共同商討解決之策。2. 災害天氣安全措施2.1 出現臺風警報時，根據深圳市政府有關規定，公司將采取以下安全措施：(1)職員在上班時間之前接到當地媒體發布的黑色暴雨信號、紅色臺風信號或黑色臺風信號，請及時與集團人力資源部或本單位辦公室聯系，也可以直接撥打所在單位公布的抗災應急熱線電話，在獲得批準后，可以不用上班。如在下午1時前黑色暴雨信號取消、紅色臺風信號取消或降為黃色臺風信號，請立即返回工作崗位。(2)職員在工作時間內接到黑色暴雨信號、紅色臺風信號或黑色臺風信號時，應停留室內或安全場所避險。正在從事外勤工作的職員，應立即前往安全地帶。(3)在災害氣象條件下堅守工作崗位的職員，在人身安全面臨危險時，應撤離至安全地帶。保管公司財產的職員，在接到預警信號后應立即采取有效措施保護公司財產的安全;但當人身安全面臨危險時，應首先確保人身安全。(4)在正常辦公時間之前(或時間內)顯示黑色暴雨信號、紅色臺風信號或黑色臺風信號時，公司抗災應急指揮小組應提前1小時到達指揮位置，及時下達有關注意事項及處置緊急情況。2.2 各地公司可根據當地實際情況及政府有關規定，參照制定應對臺風、暴雨、地震、高溫、暴風雪等安全措施。第四章 員工組織1. 職工委員會(以下簡稱“職委會”)1.1 職委會是代表全體職員的利益并為之服務的機構，其工作宗旨是“維護員工合法權益、倡導健康文體生活、促進企業順利運行”。職委會的委員分布在集團各所屬單位，由職員投票選舉產生。1.2 集團職委會由主席一名，執行委員七名組成，均為兼職;設專員和秘書各一名，負責日常工作。專員辦公室設在集團總部。1.3 集團所屬單位組建的職委會作為集團職委會的分會。1.4 職委會的基本職能是：參與、溝通、監督。(1)參與----參與公司有關職工利益的制度或政策的制訂;(2)溝通----在公司內部、管理層與員工之間、集團總部與一線公司間，發揮溝通管道的作用，使一些行政渠道不能夠及時準確傳遞的信息，通過職委會的溝通得到傳達;(3)監督----職委會作為廣大員工的代表，有權對違反國家和公司規定、侵害職員權益和公司利益的行為進行監察、批評，并監督改正。1.5 集團職委會的日常工作主要包括：(1)受理職員申訴，維護職員利益;(2)收集職員意見，向公司管理層反映;(3)開展經常性的文娛體育活動，豐富職員業余生活; (4)管理“萬科職員共濟會”; (5)管理“萬科職員證券投資互助會”; (6)管理“萬科職員公積金”。 2. 萬科職員共濟會2.1 由集團職委會在集團范圍內發起成立，其宗旨是“居安思危、同舟共濟;人人為我、我為人人”，對遭遇重大困難的共濟會會員提供經濟援助。2.2 共濟會自愿入會，有意加入共濟會的員工，轉正后可向所在單位的職委會委員(或職員代表)索取申請書，填寫后交本單位委員，統一報送集團職委會，集團職委會統一制作會員卡、收取入會費和會費。2.3 員工入會后即具有獲得共濟會援助的資格(入會滿6個月后罹患重大疾病時才可申請重大疾病援助)。共濟會根據會員申請援助的實際情況和共濟會章程規定，向符合相關條件的會員提供援助。3. 萬科職員證券投資互助會3.1 公司規定，員工在上班時間不能買賣股票。為增加員工的投資渠道，幫助員工更好地做好家庭理財，于1994年底成立萬科員工證券投資互助會。3.2 互助會由萬科職員自愿加入，是以深滬交易所上市證券和債券發行市場作為投資對象的自發性職員內部投資互助組織。 4. 特別提示 有關職委會、共濟會、互助會章程等更詳細信息請查詢萬網景上的“職委會”主頁。職員職務行為準則1.總則1.1 本準則體現了萬科價值觀的基本要求，職員應當熟知并遵守。1.2 公司尊重職員的正當權益，通過本準則界定公司利益與職員個人利益，避免二者發生沖突。1.3 職員違反本準則可能導致公司與之解除勞動合同。職員違反本準則給公司造成經濟損失，公司將依法追索經濟賠償。職員行為涉嫌刑事犯罪，公司將報告司法機關處理。2. 職務權責2.1 經營活動2.1.1 職員應守法、誠實地履行自己的職責，任何私人理由都不應成為其職務行為的動機。2.1.2 維護公司利益是職員的義務。職員不得從事、參與、支持、縱容對公司有現實或潛在危害的行為。發現公司利益受到損害，職員應向公司匯報，不得拖延或隱瞞。2.1.3 在未經授權的情況下，職員不得超越本職業務和職權范圍從事經營活動。2.1.4 除本職日常業務外，未經公司授權或批準，職員不得從事下列活動：(1)以公司名義進行考察、談判、簽約、招投標、競拍等;(2)以公司名義提供擔保、證明;(3)以公司名義對新聞媒介發表意見、消息;(4)代表公司出席公眾活動。2.1.5 職員須嚴格執行公司頒布的各項制度。職員認為公司制度明顯不適用，應及時向上司或制定和解釋該制度的部門反映。公司鼓勵職員就工作充分發表意見或提出合理化建議。2.1.6 遵循管理流程接受上司的領導是職員的職責。職員應服從上司的指示。職員如認為上司的指示有違法律及商業道德，或危害公司利益，有權越級匯報。2.1.7 遇到工作職責交叉或模糊的事項，公司鼓勵勇于承擔責任和以公司利益為重的行為，倡導主動積極地行動，推動工作完成。在工作緊急和重要的情況下，職員不得以分工不明為由推諉。2.1.8 嚴禁職員超出公司授權范圍或業務指引的要求，對客戶和業務關聯單位做出書面或口頭承諾。在公司內部，職員應實事求是地對工作做出承諾，并努力兌現。2.1.9 職員有貪污、受賄或作假欺騙公司的行為，無論給公司造成損失與否，公司均可無條件與之解除勞動合同。2.2 資源使用2.2.1 職員未經批準，不得將公司資產贈與、轉讓、出租、出借、抵押給其它單位或者個人。2.2.2 職員對公司的辦公設備、交通工具、通訊及網絡系統或其它資產，不得違反使用規定，做任何不適當的用途。2.2.3 公司的一切書面和電子教材、培訓資料等，均有知識產權，職員未經授權，不得對外傳播。2.2.4 職員因職務取得的商業和技術信息、發明創造和研究成果等，權益歸公司所有。2.2.5 職員對任何公司財產，包括配備給個人使用的辦公桌、保險柜、櫥柜，乃至儲存在公司設備內的電子資料，不具有隱私權。公司有權進行檢查和調配。2.3 保密義務2.3.1 公司一切未經公開披露的業務信息、財務資料、人事信息、招投標資料、合同文件、客戶資料、調研和統計信息、技術文件(含設計方案等)、企劃營銷方案、管理文件、會議內容等，均屬企業秘密，職員有保守該秘密的義務。當不確定某些具體內容是否為企業秘密時，應由公司鑒定其性質。2.3.2 職員薪酬屬于個人隱私，任何職員不得公開或私下詢問、議論。掌握此信息的職員，不得以任何方式泄露。2.3.3 職員接受外部邀請進行演講、交流或授課，應事先經上司批準，并就可能涉及的有關公司業務的重要內容征求上司意見。2.3.4 職員應對各種工作密碼保密，不對外提供和泄露。嚴禁盜用他人密碼。3. 內外交往3.1 職員須謹慎處理內外部的各種宴請和交際應酬活動。應謝絕參加的活動包括：(1)施工單位、材料供應商和投標單位的宴請和娛樂活動;(2)設有彩頭的牌局或其它具有賭博性質的活動;(3)涉及違法及不良行為的活動。3.2 公司對外的交際應酬活動，應本著禮貌大方、簡樸務實的原則，不應鋪張浪費。公司內部的接待工作，應務實簡樸。職員在安排交際活動時須考慮以下重要因素：(1)是否屬于工作需要;(2)費用、頻率和時機是否恰當;(3)消費項目是否合法。3.3 公司對外部單位或個人支付傭金、回扣、酬金，或提供招待、饋贈等，應堅持下列原則：(1)不違反相關法律法規;(2)符合一般道德標準和商業慣例。3.4 職員不得以任何名義或形式索取或者收受業務關聯單位的利益。職員于對外活動中，遇業務關聯單位按規定合法給予的回扣、傭金或其它獎勵，一律上繳公司處理，不得據為己有。對于對方饋贈的禮物，只有當價值較小(按公認標準)，接受后不會影響正確處理與對方的業務關系，且拒絕對方會被視為失禮的情況下，才可以在公開的場合下接受，并應在事后及時報告上司。3.5 尊重客戶、業務關聯單位和同事是基本的職業準則。職員不得在任何場合詆毀任何單位和個人。4. 個人與公司利益的沖突4.1兼職4.1.1 職員未經公司安排或批準，不得在外兼任獲取報酬的工作。4.1.2 在任何情況下，禁止下列情形的兼職(包括不獲取報酬的活動)：(1)在公司內從事外部的兼職工作;(2)兼職于公司的業務關聯單位、客戶或者商業競爭對手;(3)所兼任的工作構成對公司的商業競爭;(4)因兼職影響本職工作或有損公司形象;(5)經理級及以上職員兼職。4.1.3 公司鼓勵職員在業余時間參加社會公益活動。但如利用公司資源或可能影響到工作，職員應事先獲得公司批準。4.2 個人投資4.2.1 職員可以在不與公司利益發生沖突的前提下，從事合法的投資活動，但不得進行下列情形的個人投資活動：(1)參與經營管理的; (2)對公司的客戶、業務關聯單位或商業競爭對手進行直接投資的;(3)借職務之便向投資對象提供利益的;(4)假借他人名義從事上述三項投資行為的。4.2.2 職員不得利用內幕消息，進行公司股票的買賣，亦不得指使、提示他人進行買賣。4.3 特殊關系的回避4.3.1 公司堅持舉賢避親的人事原則。職員不得錄用或調動親屬到自己所管轄范圍內工作。向集團內任何單位推薦自己親屬或好友的，應向人力資源部門提前申明。4.3.2 已經存在親屬關系的職員，不得在同一城市工作，并應回避有業務關聯的崗位。新的親屬關系產生一個月內，須向人力資源部門書面申明。4.3.3 公司不提倡職員與自己的親屬、好友所在單位建立業務合作關系。有正當理由建立業務關系的，要主動向上司書面申報自己的親友關系，并應在相關的業務活動中回避。4.3.4 職員應避免工作之外與業務關聯單位的經營往來，不得利用職務影響力在業務關聯單位安排親屬、接受勞務、技術服務或獲取其它利益。如確實無法避免，應事先向公司申報。5. 投訴和舉報5.1 公司內部的投訴和舉報，可以向人力資源部、審計法務部和紀律檢查委員會以及主管該事項的高層經理人員提出。受理部門和人員，應認真調查處理投訴和舉報，并為投訴人和舉報人保密。6. 行為的判斷及督導6.1 職員判斷個人行為是否違反本準則的簡易標準是該行為能否毫無保留地在公司公開談論。6.2 職員有責任就難于做自我判斷的行為或情形向上司或人力資源部門咨詢。接受咨詢的部門和人員應給予及時、明確的指導并為當事人保密。6.3 上司對其下屬應盡到教導和管理的責任。如上司未能盡到責任，以致產生不良的后果，將與其下屬同時受到處分。上司未盡教導和管理責任的情形包括：(1)默認下屬違反本準則的行為;(2)未能按照公司規定保證下屬定期接受本準則的培訓;(3)未能采取有效的措施防止及補救管理上的漏洞;(4)未能嚴格遵守公司的制度進行管理。7. 其他7.1 本準則的解釋權歸萬科企業股份有限公司人力資源部。附則 1. 權利保障1.1 職員享有法律規定和公司制度賦予的權利，公司對這些權利予以尊重和保障。1.2 對于明顯違反本手冊相關條款規定的指令，職員有權拒絕執行并有越級上報的權利和責任。2. 批準、修改、解釋及其它2.1 本手冊經萬科集團職委會討論并經集團辦公會議批準實施。2.2 本手冊經萬科集團職委會及集團辦公會議批準后可以修改。2.3 本手冊解釋權歸集團人力資源部，如有不明事項，請向所在單位人力資源部門或集團人力資源部咨詢。2.4 本手冊有文本版和電子網絡版形式，兩者具有同等效力。職員可通過個人專用或公司公用電腦查閱公司網頁上的相關內容。2.5 如職員發現本手冊中的規定與政府有關規定相悖，請即時通知所在單位人力資源部門或集團人力資源部。
文化地產調查報告范文第3篇
序言：
人類營銷的歷史與人類的文明史幾乎同樣長久。自從有了人類，就有了營銷。營銷，每一個人都需要它;每一個人都從事著它。我們無時無刻不在營銷著自己。男人營銷著風度和才華;女人營銷著溫柔和漂亮;小孩營銷著天真與可愛;老人營銷著敬重與慈祥„„
在市場經濟十分發達的今天，商品極其的豐富。商品的流通離不開營銷。營銷將成為二十一世紀夢寐以求的職業，因為它代表一份自由、一份尊嚴、一份高收入、一生的挑戰„„
房地產營銷并非像我們想象的那樣只有握手、簽字、鮮花、美酒。一個金地人不但要有不折不撓的精神和鋼鐵般的意志，更需要智慧、技巧、藝術和知識。金地人不僅僅營銷一種產品，更重要的是營銷一種理念、一種思想、一種文化。
金地房產作為房地產代理企業，面臨著新的競爭，新的挑戰。建立完善的營銷體系，規范企業管理制度，員工行為規范標準的確立，是推動企業向快速發展的必經途徑，是提升企業競爭力的根本保障。
發展金地，苦練內功，從我做起，從現在做起，金地的明天一定會更加美好!
企業核心宗旨：以人為本以誠立業
企業發展目標：專業專注最優服務
企業宣傳口號：金地天下創造未來
企業經營理念：以人為本以誠立業
企業經營方針：經營專業化、服務精細化、成長品牌化
企業發展理念：共勉創業同享豐盛
公司推廣主題：服務從“心”開始
企業服務理念：專業成就事業，服務創造價值
企業精神：誠信的原則、協作的關系、開放的心態、創新的理念
公司成功觀：自信自強成功在握
公司人才觀：金地明天因為有我
公司用人標準：德為先、事業心強、忠誠勤奮、真才實干;
公司引導員工：要憧憬未來，有崇高的目標，有責任意識，有團隊精神，要有榮譽感，要有感恩的心，要虛心學習能不墨守成規而經常出新，要追求一種認同感、歸宿感和成就感。
公司核心價值觀：不斷為客戶、員工、股東、社會創造新價值;
1、為客戶：以優質服務體現客戶的購買價值;更重要的是，要利用特色服務項目和先進信息技術幫助客戶創造、提升產品的有形價值與無形價值。
2、為員工：創造堅實的員工職業發展平臺和廣闊的發展空間，營造和諧的工作氛圍和簡單的人際關系，讓員工快樂的工作。我們要擁有最杰出的房地產人才隊伍。
3、為股東：讓股東的資本持續增值，實現股東的長遠利益。
文化地產調查報告范文第4篇
實習目的：通過銷售實踐了解成品房營銷情況，在這個基礎上把所學的知識與實踐緊密結合起來，培養實際工作能力與分析能力，以達到學以致用的目的。
實習時間：xxxx年8月1-16日
實習地點：xxxx有限公司
總結報告：
為期半個月的實習結束了，我在這半個月的實習中學到了很多在課堂上根本就學不到的知識受益非淺?，F在我就對這半個月的實習做一個工作小結。
自8月1日起，在半個月的工作中我參加了該公司的銷售實習。“皇天不負有心人”通過努力我終于在最后一個星期里做成了兩擋生意。為了這擋生意我做了很多功夫：背熟資料，市場調查，，總結前幾次失敗原因等等。通過這兩個星期的銷售實習使我深深明白到推銷的重要性和搞推銷是一件很辛苦的事，根本不是讀書時想象的那樣簡單。同樣也使我深刻體會到在學校學好專業知識固然很重要，但更重要的是把學到的知識靈活運用到實踐中去。
在為期半個月的實習里，我象一個真正的員工一樣擁有自己的工作卡，感覺自己已經不是一個學生了，每天點起床，然后象個真正的上班族一樣上班。實習過程中遵守該公司的各項制度，虛心向有經驗的同事學習，. 一個月的實習使我懂得了很多以前不知道的東西，對伊旗萬力房地置業有限公司也有了更深的了解。
實習是每一個大學畢業生必須擁有的一段經歷，他使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識也打開了視野，長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實的基礎，實習是我們把學到的理論知識應用在實踐中的一次嘗試。我想，作為一名即將畢業的大學生，建立自身的十年發展計劃已迫在眉睫，不是嗎
文化地產調查報告范文第5篇
1.1.6工程總投資：6000萬元，其中征地費用1800萬元，土建投資3000萬元，設計，辦證費用600萬元，綠化小品、道路等配套費用400萬元，不可預見費200萬元。聞創溝燴鐺險愛氌譴凈。
1.2工程編制依據 1.2.1本工程可行性研究受工程承辦單位的委。
1.2.2江西省及贛州市有關建筑工程預算的文件。
1.2.3建設單位提供的工程地形、設計圖紙等資料。
1.3可行性研究的范圍 1.3.1工程建設規模的確定。
1.3.2工程場地的選擇。
1.3.3建筑方案總平面布置，功能布局、建筑風格的確定。
1.3.4與工程配套的供電、給排水以及其他附屬的設施。
1.3.5工程工程節能、節水、建筑消防及職業安全與環境保護措施。
1.3.6組織機構、職工是員與人員培訓計劃。
1.3.7工程實施進度計劃。
1.3.8工程投資估算與資金籌措。
1.3.9財務分析、經濟評價與社會評價。
1.3.10結論及建議。
1.4擬建地點 縣城城北開發區長安大道中段與尋烏河之間地段。
1.5建設規模 工程占地約60畝，建筑面積約6萬平方M，容積率1.5，建筑層數為6層商住樓。
1.6主要建設條件 1.6.1建設用地：本工程建設用地是縣政府招商引資工程，場地位于尋烏城北開發區長安大道中段，與新建的縣體育館緊鄰，規劃建設三星級賓館也在附近，臨近還有縣一中，用地區位良好，用地范圍場地平整。
1.6.2公用設施：本工程施工所需的水、電均由該縣現有公用設施提供，因自來水、110KV高壓電、低壓生產工作用電均還覆蓋尋烏縣城城北開發區100%范圍，能滿足本工程施工需求。訣錐。
1.6.3交通：長安商城面臨長安大道，大道為雙向六車道、二級路面、建筑材料運輸十分方便。
1.6.4地質條件：根據地礦贛州地質工程勘察院《巖土工程勘察報告》建設場地內無滑坡、坍塌、地表塌陷，斷層等不良地質現象，場地所在地區地震設防烈度為7度，地震動峰值加速度值為0.10g，場地土地的類型為中軟土~中硬土，場地類別為Ⅱ類。場地地形地貌簡單。砂礫和圓礫土層厚度偏薄，但承載力較高，全風化基巖層厚度大，強風化層厚度大，承載力較高，場地地基等級為二級，建筑工程重要性等級為二級。因此，該場地地基穩定，適宜擬建建筑物的建設。
1.7工程總投資估算 1.7.1工程所需總投資額：該工程總投資為6000萬元，其中征地費用1800萬元，土建投資3000萬元，設計、辦證費用600萬元，配套費用400萬元，不可預見費用200萬元。
1.7.2資金來源：根據公司實際情況，本工程采用分期滾動開發，開發資金通過兩種方式獲得：
①自籌資金：本工程投資商先籌取2000萬元用于本工程前期報建及土地征收等費用開支。
②本工程銷售資金：在本工程預售開始后(具體暗以縣房管局核準的預售許可證批準時間為準)，部分銷售款再回投入本工程開發中，以填充開發資金缺口，解決資金不足等問題。
1.8主要經濟技術指標(如表) 表1-1 主要技術經濟指標匯總表 序號 工程 單位 主要技術 備注 一 費用支出 萬元 6000 二 費用收入 萬元 6萬平方M×1500元/㎡=9000 三 毛利潤 萬元 3000 以上均為預估算值，不含地下特殊情況處理和其他不可預見因素。
第二章 需求分析與建設規模 2.1縣情簡況 尋烏地處江西東南端，居閩、粵、贛三省交界處，全縣總面程2313平方公里，其中：耕地18.9萬畝、山地276萬畝、人口近30萬，轄15個鄉鎮，172個行政村。
尋烏是一個具有光榮革命傳統的紅色故土，毛澤東、朱德、鄧小平等老一輩無產階級革命家曾在這里從事過偉大的革命實踐。毛澤東同志在尋烏寫下了《尋烏調查》《反對本本主義》等光輝篇章。
尋烏屬中亞熱帶濕潤季風氣候區，氣候溫和，四季分明，降水充沛，無霜期長，年平均氣溫為18.9度，年平均降水量為1643毫M，無霜期平均為284天，尋烏又是一個資源富集，物產豐饒之鄉，素有“稀土王國”“中國密桔之鄉”“江南水電大縣”之稱。境內礦產資源品種繁多。果業生產已具規模，面積達30余萬畝，成為江西省第一個實現農業人口人平一畝果的縣(市)，“果欣”品牌享譽國內外市場，水力資源非常豐富，全縣已建成投產的電站160多座，裝機容量達10萬千瓦，縣力電站總量名列全省第一，也是全國電氣化達標先進縣，尤其是投資2.4億元，裝機3.75萬千瓦的斗晏電站的建成發電，成為尋烏的經濟發展和社會的全面進步提供了新的動力。
2.2需求分析和工程定位 2.2.1市場分析 2.2.1.1 2005年尋烏縣房地產市場供給現狀分析：
由于國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。
2.2.1.2 2006年尋烏縣房地產市場需求現狀分析：
2006年尋烏縣房地產市場需求總量大于2005年房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2006年下半年商品房銷售將有所下降。
2006年住房二級市場日趨活躍，截止4月，累計完成二手房交易大大高于2005年，其增長速度遠遠高于一級市場，成為房地產市場新的增長點。
2.2.1.3消費者購成情況 隨著尋烏縣城市化進程和經濟發展的加快，果業的連年豐收，一大批農民口袋漸豐，成為在縣城投資置業的生力軍。廡。
2.2.1.4商品房銷售價格情況 2005年尋烏縣商品銷售平均價格為每平方M1200元，預計2006年價格比上年增加150元/平方M，207年價格比上年再增加150元/平方M，達到1500元/平方M。
2.2.2工程定位 2.2.2.1 2005年尋烏房地產市場發展特點：
①房地產開發投資增幅略升。
②房價穩中有升。
③商品房銷售上漲速度較快。
④商業用房投資勢頭強勁。
⑤二手房市場增長較快，帶動商品房市場銷售快速增長。
⑥果業豐收后的農民購房成為我縣房地產市場的主力軍。
2.32005年尋烏縣房地產市場存的問題 ①土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的矛盾。
②原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險，房地產業上游產品如鋼筋、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。
③受國家宏觀調控影響，尋烏縣房地產開發投資，銷售在2004年下半年受到明顯影響出現減緩趨勢，尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準備金利率，將房地產開發工程資本金提高，使房地產開發企業貸款受到限制。
④商品房開發結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發展。2004年我縣商品房開發中存存量房有一定比例減少。下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。
2.4 2005年尋烏縣房地產市場預測 ①尋烏縣經濟的持續發展，為房地產業的持續發展提供了保證。
②政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現象將繼續出現，經營性土地供應將得到進一步控制，政府調控與市場調節互補效應逐步呈現，經過政府對閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現，而且絕大多數是在大型開發企業之間競價。
③2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。尋烏縣房地產市場經過多年發展，市場化程度較高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨理智與成熟，房價穩中有升應該是2005年及今后一段時間的總趨勢。
④二手房屋市場交易將繼續保持暢旺。
2.5建設規模確定 本工程計劃征地約60畝，預計分三期實施，總建筑面積約6萬平方M，容積率1.5。沿長安大道開發兩層商鋪，其余為商品房。驅 第三章 場址選擇 第一節 場址現狀 3.1工程地理位置 本工程位于尋烏縣城城北開發區長安大道中段與尋烏河之間區域。附近已建好有尋烏縣第一中學，左岸香桂住宅小區。尋烏縣農資及摩托交易市場。在建工程有尋烏縣體育館，擬建三星級賓館，場地區位優勢明顯，配套設施較齊全。
3.2場址土地權屬類別及占地面積 場址土地權屬類別：為尋烏縣城鎮建設規劃區內的國家儲備土地，原為城效農村集體所有土地?？h政府于2003年完成土地征用，并經批準辦理了與開發商用地交易相關手續。
3.3工程性質與主要特點 本工程土地規劃為商住用地。其工程用地較大。地塊呈長方形，一面臨長安大道，一面臨尋烏河。工程周邊有中小學校，有各類專業商場及體育活動場所。
第二節 場址基本條件 3.4地形、地貌條件 場址原始地貌為尋烏河Ⅱ級階地，原為水稻種植地，場地相對平坦，相對高差約0.3M。
3.5工程地質、水文地質條件 ①巖土層結構及巖土性狀。
據勘察報告揭露，該場地在21.15M深度范圍內，共存在6個巖土工程單元層，各巖土層的巖性及物理力學性質分述如下：
種植土 分布全場地。呈深灰、土黃色，較濕一濕。松散，主要由粉砂土組成上部，粉質粘土構成下部，厚0.4-1.80M，平均厚度1.3M。工程地質不良，宜挖除。
礫砂 全場均有分布。呈淺灰淺黃色，濕，稍密，礫30-40%，砂60-70%，礫呈次圓棱角狀，礫徑2-10mm，成分多為石英和變質砂巖。層厚0.00-0.08M，平均厚度0.46M。層頂面埋深0.60-0.80M，層頂面高程96.20-98.00M。推薦承載力特征值fak=180kPa。
卵質圓礫 全場均有分布。呈褐黃色，濕，稍濕-中密，稍密為主。卵石30-45%，圓礫55-65%，砂5-15%。卵石多呈次圓狀，卵徑20-150mm，萬分較雜，既有變質砂巖，也有花崗巖或火山巖。夾有漂石。厚0.80-2.30M，平均厚度1.46M。層頂面埋深0.40-2.40M，層頂面高程95.70-97.90M，推薦承載力特征值fak=260kPa。
全風化變質粉細砂巖 分布于全場地，為區內基底巖石之全風化層。呈褐黃、灰黃色，稍密-中密，原巖片理化砂狀結構保留清晰，手搓易成砂狀。層厚12.0-13.60M，平均厚度13.05M。層頂面埋深2.00-3.10M，層頂面高程94.10-96.00M。推薦承載力特征值fak=200kPa。
強風化變質粉細砂巖、板巖 分布于全場地，為區內基底巖石之強風化層。呈褐黃、灰黃、黃色，密實狀態，原巖呈片塊狀，碎塊狀，碎石狀、半巖半土狀，巖芯手可折斷，不易搓成粉末。原巖結構構造保留淺晰，層理傾角70度左右。層厚3.33大于4.55M，平均厚度大于3.94M。層頂面埋深15.6M，層頂面高程81.60-82.70。推薦承載力特征值fak=362kPa。
中風化變質粉細砂巖、板巖 分布于全場地，為區內基底巖石。淺部層位巖芯碎塊狀一塊狀，堅硬，破碎，難取芯。巖體基本質量級別為V類，巖體完整程度屬較破碎-破碎巖體。巖層產狀傾角約70度，厚度巨大，大于1.83M(未揭穿)，層頂面埋深18.93M，層頂面高程78.27M。推薦承載力特征值fak=700kPa。
②地下水特征 場內地下水由上層滯水和承壓水組成。上層滯水賦存于種植土中，其補給來源主要是大氣降水和居民生活棄水，補給方式為垂直滲透，受季節變化影響較大。承壓水主要賦存于砂礫層中，其補給來源主要是砂礫孔隙間的側向滲透，受季節變化影響較小。雨季地下水位埋深在0.20-2.73M之間，地下水位標高在95.57-98.00之間。據周邊地下水樣簡項分析資料表明，地下水對基礎砼具弱腐蝕性。施工期間。因抽水影響，地下水變化幅度2.43M。
③場地巖土工程條件分析評價 場地穩定性與建筑物適宜性。場地所在地抗震設防烈度為7度，地震動峰值加速度值為0.10g，場地土地的類型為中軟土~中硬土，場地類別為Ⅱ類。場地地形地貌簡單。砂礫和圓礫土層厚度偏薄，但承載力較高，全風化基巖層厚度大，強風化層厚度大，承載力較高，往中深部為中風化巖承載力高，無可液化土層。場地地基等級為二級，建筑工程重要性等級為二級。因此，該場地地基穩定，適宜擬建建筑物的建設。
巖土體工程性質評價及工程利用選擇。第①層耕植土，厚度小，松散，工程強度低，不能作基礎持力層;
第②③層礫砂、卵質圓礫，分布廣，厚度較小，稍密，工程強度高，但厚度偏薄，可酌情考慮作淺基礎持力層;
第④層全風化粉細砂巖，分布廣，厚度巨厚，為區內基底巖石之全風化層，稍密-中密。工程程度較高。楞作基礎持力層;
第⑤層強風化變質細砂巖、板巖：分布廣，厚度大，密實，似碎石土狀，工程強度高，可作為樁基礎持力層。第⑥層中風化變質細砂巖、板巖：分布廣泛，埋深較大，呈塊狀，保留原巖結構，屬較軟巖-軟巖類巖石，巖體完整程度較破碎-破碎巖體，巖體工程強度較高，可作樁基礎持力層。
3.6城市規劃或區域性規劃要求 據尋烏縣人民政府發布的《尋烏縣城市規劃管理辦法》(2005年1月起執行)，查詢城市控制性詳細規劃，工程場地為縣城中心城區商住區，對建筑物層高控制不低于4層。建筑物臨街立面必須遵循尋烏縣城市設計的相關要求。
3.7交通條件 新建計劃生育綜合服務樓場地面臨長安大道，大道為雙向三車道，二級路面，建筑材料運輸十分方便。該地段地處新老城區結合部，為尋烏縣城城市規劃中心商業區，工程建成后較方便于廣大群眾咨詢就診。
3.8公共設施條件(供水、供電、道路等) 工程場地水、高壓電、生產生活用低壓電等公共設施均已到達，平安大道道路為雙向三車道二級砼路面，公共設施較為完備。嘰 第四章 工程技術方案 第一節 設計依據 4.1設計依據 4.1.1尋烏縣長安商城可行性研究委托書 4.1.2尋烏縣規劃部門下發的規劃定點通知書 4.1.3設計規范標準 《建筑制圖標準》GB/T501014-2001 《建筑設計防火規范》(2001年版)GBJ16-87 《民用建筑設計通知》GBJ37-87 《居住區規劃設計規范》 第二節 工程市場定位 4.2市場定位 本工程擬建設成為尋烏縣少有的精品多層大型樓盤。
4.3區域定位 在本工程區域內，要建設成為在規劃設計上與本縣其它高品質商住小區媲美或有些甚至超越，在銷售價位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區。
4.4主力客戶群定位 中、低收入市民(包括臨時居民)，白領階層，二次置業者以及果業豐收后進城置業的農民。
4.5功能定位 臨街的商住宅小區，其總層數最高為六五層。4.6建筑風格定位 本小區建筑以現代簡潔為建筑主風格，其中心綠化為現代園林設計。并配合小區道路兩邊設置3M左右的停車帶。
第三節 工程規劃發展建議 4.7規劃設計要點 4.7.1小區整體感要強，應符合自然條件。本宗地地勢平坦，可考慮為單棟平行布局，適當位置設小區中心景觀區。根據居民收入和生活水平不斷提高的發展趨勢，本工程要充分考慮家庭轎車的普及，故在環繞小區道路兩邊設置3M左右的停車帶。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區內中心景觀區，住宅層數最高為六層。
4.7.2小區綠化主要以圍合內主景觀為主，其規劃設計時以簡單、現代、休閑的風格為主。
4.8建筑設計要點 4.8.1住宅部分面積宜以建筑面積110平方M左右的三室二廳雙衛住宅。住宅為主設計必須盡可能人性化。
4.8.2為解決小區小車停車位，在小區內設置生態停車場以滿足小區停車。
4.9建筑風格及外立面建議 4.9.1本小區建筑以現代簡潔為建筑主風格，其中心綠化為現代園林設計。
4.9.2一層考慮為外墻面磚飾面，一層以上部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩，一是能夠保證施工速度，早建成早見效，二是方便維護及更換，三是節約投資降低房價，優惠于民。
4.10小區環境、景觀設計要點 園林設計時以中心景觀為主，需作地勢設計，植物配搭方面需結合尋烏縣氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數計劃合理，并配以適量的園林雕塑景觀。
4.11社區服務及物業管理要點 社區服務方面配置了小車停車位、小區值班室、物業管理用房。前期物業管理工作將由開發商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、服務周到、有資質的專業物業公司進行管理，在小區業主委員會成立后，由業主委員會重新選聘物業公司。
4.12裝修標準 本工程所有的住房交房標準均為清水房標準，但也可以根據客戶需要提供個性化的裝修房。
第四節 資源供給 4.13建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃 建筑材料的需要量將根據最終經政府批準通過的施工圖進行定額計算而得，材料部分除部分設備或專業性強的工程外，其余材料均由總包方自行負責采購，甲方負責對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材料價格執行。需甲供的材料或設備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。
4.14施工力量的組織計劃 本工程施工力量由建設方按現行有關規定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優的施工單位進行施工。擠貼 4.15工程施工期間的動力、水等供應 本工程施工期間的動力、水均在工程原果品批發市場的動力、水接入基礎上進行相應改造而成。
工程建成投入使用后水、電、燃氣、暖氣、通訊等均在就近市政道路上接入，其工程交通在兩條市政道路上均可以留出入口，方便業主出行。
第五章 節能節水措施 5.1節能措施及能耗指標分析 本工程消耗的能源主要是電能，擬采取以下節能措施，以達到最大限度節約能源的目的。
5.1.1工程在設計和建設中，根據建筑節能法規，采用節能型新技術、新材料，在保證質量和使用功能的前提下，節約能源，避免浪費。
5.1.2建筑物主樓朝向盡量采用南北向，以保證冬季室內能夠得到較多的陽光，提高室內溫度。同時，避免盛夏灼熱的光線射入室內。
5.1.3門為木質夾層門，窗戶為塑鋼窗，減少熱能的損失。
5.1.4室內外照明以節能型燈具為主，部分場所采用聲控裝置，以節約電能。
5.1.5所選用設備均為國家規定的節能型設備。
5.1.6定期對各類設備、管道、器具等進行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現象，以減少浪費。
5.2節水措施及水耗指標分析 該工程運用的節水措施為：
5.2.1增強住宅人員的節水意識。通過各種經濟和行政管理措施的實行，不斷的增強人員節水意識。
5.2.2推廣節水型設備。包括：節水型便器沖洗設備、節水型水龍頭、節水型淋浴設施和其他節水型設備。
5.2.3采取必要措施，減少剩余水壓。按《建筑給水排水設計規范》GBJ15-88，采取豎向分區供水、安裝減壓閥、減壓孔板、安裝節流塞、節水閥芯等措施減小剩余水壓，起到節水作用。一般采用孔板或用壓力調節閥調壓，可使耗水量降低15%-20%。
5.2.4提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏。
總之，采取以上節水措施，其節水效果都將是顯著的。“堅持開發與節約并舉，把節約放在首位”，不僅能取得顯著的經濟效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問題，還能減少污水排放量，保護環境，取得較好的社會效益和環境效益。
第六章 環境影響分析 6.1環境影響分析研究總則 6.1.1分析目的 環境影響分析的目的是：貫徹環境保護這項基本國策，具有針對性、政策性、科學性和公正性地保護環境資源，實現環境效益價值最大化。
針對本工程的建設，進行環境影響分析、景觀分析和生活質量分析等，為預測本工程的環境效益與環境不利的影響提供依據，從而體現出工程建設的效益。
根據本工程的具體建設方案，對工程布局合理性進行分析，提出合理的廢水、廢氣、噪音的治理措施及本工程環境管理制度。
6.1.2分析原則 6.1.2.1堅持環境影響分析工作經濟建設和環境管理服務的原則，注重分析工作的實用性、針對性、為環境管理決策提供科學依據。
6.1.2.2以國家相關產業政策，環境保護法規為依據，貫徹執行“達標排放”、“三同時制度”等有關國家環境保護政策、法規和原則。
6.1.2.3以科學、公正、客觀的態度開展分析工作，在保證分析質量的前提下，盡量利用現有資料，縮短分析周期，滿足工程進度要求。
6.1.2.4工程建設要符合尋烏縣的教育發展規劃 6.1.3分析標準 環境質量標準(表6-1) 序號 分析內容 環境質量標準 1 環境空氣 國家《環境空氣質量標準》(GB3095-1996)I級標準 2 噪聲環境 國家《城市區域環境噪音標準》GB3096-93)I類標準 污染物排放標準(表6-2) 序號 分析內容 環境質量標準 1 水污染排放標準 江西省地方標準《水污染物排放限值》(DB44/26-2001)中三級標準(第二時段)經簡單隔渣處理后，接駁入市政污水管網，排入所在區片的污水處理廠集中處理。
2 環境空氣污染物排放標準 大氣污染物排放 江西省地方標準《大氣污染物排放限值》(DB44/27-2001)中的二級標準 惡臭污染物排放 國家《惡臭污染物排放標準》(GBI4554-93)中的二級標準 油煙排放 國家《飲食行業油煙排放標準》(GBI8483-2001) 聲源控制標準(表6-3) 序號 控制期間 環境質量標準 1 建設期 《建筑施工場界噪聲限值》(GBI2523-90) 2 運營期 《城市區域環境噪聲標準》(GB3096-93)中的I類標準 室內裝飾裝修材料相關標準(表6-4) 序號 環境質量標準 1 《室內裝飾裝修材料人造板及制品中甲醛釋放限量》(GBI8580-2001) 2 《室內裝飾裝修材料內墻涂料中有害物質限量》(GBI8582-2001) 3 《建筑材料放射性核素限量》(GB6566-2001) 分析期限及分析重點(表6-5) 序號 分析期限 分析重點 1 建設期 施工期的噪聲、揚塵對周邊環境敏感點影響 2 運營期 運營期所排放的生活污水對周邊環境的影響及污水排放的可行性論證。
運營期產生的固體廢棄物對周邊環境的影響。
工程建成后，周邊道路交通噪聲及尾氣對工程區域的影響。
6.2環境保護目標 本報告中的環境保護分析的目標為：擬建工程不對飲用水源產生危險或增加污染負荷，施工期間不發生嚴重的水土流失，工程的施工期和運行期對周邊環境空氣及聲環境不產生不可接受的影響，工程施工期和運營期的固體廢棄物得到合理的處置，不產生不可接受的負面影響，周邊環境不對本工程產生不可接受影響。具體要求應達到前述的各項具體標準。
6.3工程所在區域環境質量現狀特征 本工程選址在尋烏縣城城北開發區，環境空氣中的各項污染物均能符合《環境空氣質量標準》(GB3095-1996)一級標準，環境空氣狀況良好。工程場界噪聲值可滿足《區域環境噪聲標準》(GB3096-93)中I類標準，周圍聲環境良好。
6.4施工期間環境影響分析及治理措施 6.4.1污染源分析 在本工程的建設施工過程會產生噪聲、揚塵及污水等污染因素，如未經妥善處理，會對周圍環境產生一定影響，主要有如下幾個方面組成：
6.4.2建筑施工噪聲 建筑施工噪聲雖然只是一種臨時性的污染，施工完結后噪聲污染即解除，但是，施工設備噪聲的噪聲級相對較強，其中，高噪聲設備包括鏟車和裝卸車，以及機械挖掘土石噪聲等，操作方式屬于露于作業，這些噪聲源的聲級值最高達到90dB(A)。
6.4.3揚塵 建筑施工過程中有基礎開挖、回填泥土的揚塵?；炷恋炔牧线\輸、裝卸、加工過程的揚塵。
6.4.4污水 工地污水來自清洗設備、材料所產生的污水，還有降低地下水位的排水，施工工地工人的生活污水等。
6.4.5建筑施工余泥 工程在開挖基礎、澆注混凝土等過程中，會產生大量的余泥，這些余泥如不能及時運走并妥善處置，亂堆亂放，將阻礙附近人員行走，車輛通行，嚴重污染環境。
6.4.6建筑垃圾 在施工期間產生的建筑垃圾具有產生量大、時間集中等特點，雖對環境的污染是暫時的，如果處理不當，不但影響景觀，還會影響周圍環境。
6.4.7主要環保措施 為防治該工程在建設期間出現污染的環境現象，使建設期間工程對周圍環境的影響減少到盡可能小的程度，建議建設單位采取如下的污染防治措施：
①加強對建筑工地管理，實施文明施工，不得擅自占用公共場地堆放物料、搭建建筑物。
②注意清潔運輸，防止材料裝卸、運輸過程中的揚塵與噪聲。
③遵守施工管理的有關規定，合理安排設備的使用，減少噪聲設備的使用時間。
④搞好工地的污水導流，可以循環使用的應盡量減少排放，不能循環使用的應在簡單處理去除大塊雜物后排放。對施工產生的余泥，應盡可能就地回填，或及時找到其他需要回填土的工地，對一時不能迅速找到回填工地的余泥，要申報有關部門，堆放到合適的地方。
⑤應對工程附近范圍內，施工用車輛經常使用的臨時道路經常整治，使車輛行徑減少揚塵，防止二次揚塵的大量產生。
⑥施工人員生活污水中糞便污水經臨時化糞池處理，工地食堂應以液化氣為燃料，工地食堂廚房污水經隔油池處理。
⑦對于固體廢棄物應集中處理，及時清運出施工區域。
⑧建設工程竣工時，必須清理施工場地，拆除臨時建筑及施工設施。
⑨運營期間環境影響分析及治理措施 本工程投入使用后所產生的污染物主要是使用者的生活污水、廢棄的生活垃圾。
6.4.8處置措施 采用糞便污水、洗滌污水和雨水分流排放，糞便污水立管與洗滌污水立管共用一根通氣立管。糞便污水經化糞池處理后排入生活污水中。雨水直接排入新校區雨水管網。
6.4.9綠化、美化工程 新校區周圍較為空曠，自然條件良好，應注意自然環境保護和整治，適當設置開放式綠地。
綠化布置應考慮山區氣候特色和客家文化特色，選擇觀賞性強的樹種，樹下種植萌芽力強，枝繁葉茂，耐修剪的綠色植物和觀葉灌木，間種花期不同，便于管理的花灌木，形成空間層次協調，樹形、色彩組合與季節變化相呼應的連續綠化景觀。
6.5環境分析結論 綜上所述，通過工程建設管理部門的嚴格管理與環保相關部門的監管，在確保嚴格實施本可行性研究報告中提出的環保措施的前提下，本工程對環保的影響可以減輕至最低水平，因此，本工程在環境影響分析方面是可行的。建議本工程應向尋烏縣環保部門填報環境影響登記表。
本工程的建設應該堅持以下原則：
1、符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求;
2、堅持“三同時”的原則;
3、做到環境效益與經濟效益相統一，環境保護治理方案技術可行經濟合理。
第七章 安全衛生消防 7.1安全措施 尋烏縣長安商城規劃面積60畝，建筑面積60000平方M，工程建設施工的全過程必須貫徹執行《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國安全生產法》、《建設工程安全生產管理條例》、《建筑工程質量管理條例》、《建筑安全生產監督管理規定》、《建設工程施工現場管理規定》等國家和廣東省有關法律法規。嚴格落實各級安全生產責任制，制定安全生產保證體系和安全管理規章制度;
按照專項施工安全技術方案、安全施工措施操作，完成安全管理目標。
長安商城工程建設的各建筑物在日常管理中制定安全管理制度，執行相關安全規定，確保工程管理的安全。
7.2衛生措施 長安商城占地面積廣，工程繁多，工程在施工和使用期間人員流動很大。因此，工程建設過程以及投入使用以后都要加強衛生環境管理，防止在人流中疾病、傳染病流傳交叉感染。工程的室內空間、通風、采光及空調設計等必須符合相關規定，最大限度地減低由于人員密集和流動而引起的交叉傳播疾病的可能性。工程的衛生清潔應制度化并加強巡視檢查和管理。
工程的施工建設應當遵守《建設工程(工程)勞動安全衛生監察規定》(JS71)和《建設工程(工程)職業安全衛生設施和技術措施驗收辦法》(JS54-115)等國家和江西東省有關規定。
8.3消防 長安商城工程的建設和使用過程根據《中華人民共和國消防法》和《江西省實施〈中華人民共和國消防法〉辦法》等國家和地方有關消防及管理的法律法規執行。
長安商城工程制定消防管理制度，配備噴水滅火系統和火災自動報警系統，建筑物室內配置手提式MF4滅火器。
長安商城工程的消防措施如下：
1、明確消防安全責任人，使消防工作落實到實處;
2、制定消防安全管理制度，從管理制度的角度嚴格把控消防安全工作;
3、組織學習國家和江西省有關的消防法律法規，學習各種消防器材的使用;
4、工程施工場地內不準存放易燃易爆化學品和和易燃可燃材料，施工中使用易燃易爆化學危險品時，應當制訂防火安全措施;
使用后的廢棄易燃易爆化學危險物料應當及時消除;
5、制定用電管理制度，安裝電氣設備和進行電焊、氣焊作業等，必須由經培訓合格專業技術人員操作。
第八章 工程組織機構與人力資源配置 8.1開發工程的管理體制、機構設置 本開發工程將實行工程管理機制對其工程開發全過程實施全程管理， 即由建設方組建成立一個長安商城工程開發部。下設工程技術處、財務處、外聯處、銷售處。
8.2管理人員的配備方案 工程開發部設工程經理一名，負責對工程開發全過程實行領導管理， 并對公司負責。工程技術處下設技術負責人一名，負責工程技術問題的協調解決，配置技術員一名，負責現場質量、工期監控并協調現場各方面工作。財務處設置財務負責人一名，負責工程一切財務工作，配置會計、出納各一名，其職責按公司財務制度執行。外聯處一人，負責工程報建以及水、電、氣、弱電等方面的聯系工作，并協助辦理工程預售、銀行按揭等工作。銷售處設銷售負責人一名，負責工程銷售策劃、工程定價以及銷售所需外聯工作，配置銷售員兩名，協助銷售負責人開展工作。
8.3擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況 工程技術處、財務處、外聯處的培訓計劃均按有關部門每年要求的執 行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓由工程經理及銷售負責人組織，其他處配合對本工程進行針對性學習和加強。夾 第九章 工程實施進度與招標方案 9.1前期開發計劃 工程可研分析 規劃設計條件 方案、總圖設計 2005.02-2005.05 20057.06 2005.06-2005.07視絀 施工圖審查 總圖報批 地 勘 方案報批 地勘審查 施工圖設計 2005.07 2005.07 2005.07-2005.07 2005.08 施工圖報批 監理、測繪 建設工程許可證 施工招投標 開工 工程質量監督 施工許可證 2005.07 2005.07 2005.08 初驗 9.2工程建設計劃 06.06 裝飾工程 2006.03-06.06 05.10 預售 主體工程 砌墻 2005.10-06.03 基礎工程 2005.05-05.09 首期開工緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟。
銷售期、工程后期 維護及維修工作 二期開發 06.08-07.08 交付住戶 06.08 竣工驗收 室外工程 06.05-06.07 三期開發 07.08-08.08 06.08 在本計劃中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期工程建設計劃策劃中將進一步明確細化或根據工程實際工作進展情況進行相應調整。
9.3招標工作依據 9.3.1《中華人民共和國招標投標法》;
9.3.2國家發展計劃委員會《招標公告發布暫行辦法》;
9.3.3七部委聯合發布《評標委員會和評標辦法暫行規定》。
9.4招標工作原則 9.4.1招標方式 按照江西省發展和改革委員會有關要求，結合該工程特點，擬采用下方式：
建筑設計采用邀請招標，進行資格后審;
全部工程施工采用公開招標，進行資格預審;
工程施工監理采取邀請招標，進行資格后審。
9.4.2招標范圍 該工程全部工程施工實施公開招標，招標內容包括建筑安裝，建筑材料、設備采購等;
工程監理，勘察設計采用邀請招標形式。
9.5招標組織形式 9.5.1招標機構：委托具有相應資質的招標機構，實施招標組織工作。
9.5.2評標委員會：招標代理機構按國家和省政府有關規定隨機抽樣組建由多名專家組成的評標委員會。
9.6招標基本情況 本工程的勘察、設計、施工、監理以及主要設備、材料等采購活動，擬采用的招標組織形式、方式詳見招標基本情況表：
招標基本情況表 工程名稱：尋烏縣長安商城 工程 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 備注 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 勘察、設計 √ √ √ 土建 工程 √ √ √ 工程 監理 √ √ √ 其它 √ 第十章 投資估算與資金籌措 10.1投資估算的依據 10.2投資估算 10.2.1建筑工程費：本工程建筑工程費估算采用單位建筑工程投資估算法，單位工程造價采用本地周期結構建筑單位工程平均造介，經調查測算，并查閱尋烏縣建設局網站公布的相關造價數據指標，得出2005年6月尋烏縣六層框架建筑的單位工程平均造價約為500元/平方M，由此估算該工程建筑工程費：6萬平方M×500元/平方M=3000萬元，首期投資費1000萬元。
10.2.2工程建設其他費用 10.2.3基本預備費 基本預備費是指在工程實施中可以發生但在工程決策階段難以預料的支出，需要事先預留的費用，一般由下列三項內容構成：
一是在批準設計范圍內，技術設計、施工圖設計及施工過程中所增加的工程費用;
經批準的設計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用;
二是一般自然災害造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用;
三是竣工驗收時為鑒定工程質量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費用;
其估算公式為：基本預備費=(工程費用+工程建設其他費用)×基本預備費率。根據引用公式，費率取3%，估算尋烏縣長安商城及配套設備工程的基本預備費為：
3000×3%=90(萬元) 漲價預備費 據公式PC=ΣIt[(l+f)t-l]估算。
式中PC-漲價預備費;
It-第t年的工程費用;
f-工程建設期物價上漲指數;
根據國家公布的CPI上漲指數，取值3.5%。
t-年份。
由為簡化估算，設土建工程在兩年中是按均衡投資的，依公式估算漲價預備費110萬元;
10.2.4建設期利息 因本工程資金來源均為自籌資金，據相關規定，在本工程中不做建設期利息估算。
10.3投資估算表 經估算，本工程總投資為6000萬元，其投資構成見表10-2。
10-1 工程總投資估算匯總表 序號 費用名稱 投資額 占工程總投資 的比例(%) 1 建筑工程費 3000 50 2 征地費 1800 30 3 工程建設其他費 70 1.1 4 基本預備費 90 1.5 5 漲價預備費 110 1.8 6 報建辦證費 530 8.8 7 配套設施費 400 6.8 8 工程總投資 6000 100 10.4資金籌措 根據公司實際情況，本工程采用分期開發，開發資金通過兩種方式獲得：
①自籌資金：本工程投資商籌取2000萬元用于本工程征地及動工建設前期費用。
②本工程銷售資金：在本工程預售開始后(具體時間以房管局核準的預售許可證批準時間為準)部分銷售款再回投入本工程開發之中。
第十一章 社會評價 11.1社會評價的目的 11.1.1確定合適的措施來完成工程目標。
11.1.2保證工程收益在不同群體間的公平分配。
11.1.3預測潛在風險并減少不可預見的不良社會后果和影響。
11.1.4為改進工程實施方案提出建議。
11.1.5防止或盡量減少對地區社會醫療、文化造成的損害。
11.2社會評價的原則 11.2.1多層次分析。
11.2.2根據工程特點選用不同評價方法。
11.2.3堅持以人為中心。
11.3社會影響分析。
11.3.1對居民生活水平與生活質量的影響。
工程的建設，有利于城市經濟的發展和人民生活水平的提高。能有效的解決住房緊問題，對提高當地居民生活質量有很大的促進作用。但應指出的是工程施工期間由于施工人員、材料、機械等會對施工周圍環境造成一定負面影響，如噪音、灰塵等;
工程完成后，對改善城市交通及城市面貌有一定的積極作用。
11.3.2對不同利益群體的影響。
工程的建設會提高從事該工程建設的有關材料供應商、施工方、運輸行業及建設用地周圍商家等的收入。
11.3.3對弱勢群體利益的影響。
工程的建設對老人、婦女、兒童、殘疾人員等群體的利益不會造成負面影響。
11.3.4對城市化進程的影響。
就城市規劃來看，不會產生較大的影響，該工程的建設符合尋烏縣總體規劃，加快創建現代化城市的步伐。
對少數民族風俗習慣和宗教的影響。
本工程的建設將嚴格執行民族、宗教政策，尊重民族習慣。工程的建設將促進各民族文化、民俗交流，利于經濟發展和民族團結，促進社會安定。
社會影響分析表 序號 社會因素 影響的范圍程度 可能出現的結果 措施建議 1 對居民收入的影響 百分之百不同程度影響 增加旅游等方面的消費。
嚴格執行國家和地區的有關規定。
2 對居民生活水平與生活質量的影響 百分之百不同程度提高 提高文化素養，促進精神文明建設。
有關部門應注意引導。
3 對居民就業的影響 可創造一定的就業機會，應由當地的主管部門安排。
提高個人收入水平，利于經濟健康發展和社會安定團結。
有關部門應注意就業前的培訓、指導工作。
4 對不同利益群體的影響 建設時期由于施工等問題會引起當地居民的不便。
會不同程度地影響建設工期和施工環境等。
有關部門應對有關事宜做好講解說服工作，以求得其配合與支持。
建成后可提升城市競爭力，改善市容市貌。
促進衛生、環保及經濟的健康發展。
有關部門應加大宣傳力度，合理引導。
5 尋脆弱群體的影響(婦女、兒童、殘疾人員) 百分之百不同程度受益 提高城市競爭力，改善交通條件。
有關部門應注意扶持。
6 對地區基礎設施、社會服務容量和城市進程的影響 促進基礎設施建設，加快城市化進程 促進社會經濟健康發展，利于社會安定團結。
有關部門應注意發展的規劃、管理和指導。
綜上所述，工程建成后，所取得的社會效益是非常顯著的，將在社會各方面間接體現，一般難于量化。
11.4社會風險分析 本工程的建設，對于發展當地經濟，滿足社會市場經濟的發展，提高人民生活水平具有推進作用，社會效益顯著，基本不存在社會風險。工程建設有利于弘揚中華民族傳統文化，促進民族團結，推動當地經濟的發展，不會產生或者引發民族矛盾、宗教矛盾。但應做好工程施工和運營期的管理工作，盡量減少對周遍居民日常生活的影響，處理好由此產生的各種矛盾，以避免由此產生的社會風險。
11.5社會評價結論 根據建設工程對社會的影響分析、工程所在地區互適性分析和社會風險分析，可以看出，本工程建設具有較好的社會效益，必定備受多方關注和支持。
綜合多方面的調查研究和客觀分析得出結論，本工程具有較好的社會及經濟效益，工程的社會評價可行。
第十二章 研究結論與建議 12.1結論 12.1.1工程地塊所屬區域在尋烏縣城城北開發區。隨著城區土地供應量減少及土地成本增加，目前該區域已有多家房產商在投資開發，使得該區域成為房地產開發一個新的熱點區域。
12.1.2根據工程開發成本及利潤估算表分析，土地成本1800萬是個固定因素，其土地成本適中。影響本工程最終利潤的最主要可變因素為房屋開發費用和銷售價格，房屋開發費用已依照當前市場價估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價格，隨著政府加大城市土地供應的監督和土地市場化運作，以及工程周邊商住氛圍的進一步凝聚，其銷售價格在估算價格的基礎上有一定的上浮空間，即結果將增加開發商的利潤。
12.1.3從工程預計銷售情況分析來看，其工程開發后發商完全有能力進行二、三期開發。
因此就本工程而言，作為開發商，由于土地攤消成本適中，其開發商利潤相對較好。因此其工程進行住宅小區開發是可行的。
12.2存在的問題及相應的建議 12.2.1由于本宗土地距現有縣城鬧市中心尚有一定距離，在一定程度上影響到人氣的延伸。
12.2.2就工程地塊區域現狀來看，開發工程較多，總體開發體量較大。從目前在建的和銷售的中低端住宅產品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設計不合理的缺陷。作為本工程，在住宅部分決策時，應盡量優化戶型設計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設計以及小區完善的配套設施和好環境去贏得市場認同。貞廈給鏌綞牽鎮獵鎦龐。