文化地產調查報告范文第1篇
房地產文化主導購買取向文化因素在顧客購房決策中越來越受到重視,在綜合因素的多項指標中,文化因素的權重正越來越突出。隨著人類物質文明的不斷發展，人們從基本生理生活需求逐漸延伸為對文化藝術精神享受的追求?，F代人買房，不僅僅追求居住物質環境，更追求居住文化氛圍，追求生活的品位和內涵?，F代人買房，是購買一種生活方式，更是購買一種人居文化。房地產文化是整個房地產的經營開發的靈魂。優秀的房地產文化不但能形成持久競爭優勢，而且
可作為對付模仿的最有效、最堅固的壁壘。它有利于產生獨特性，而且文化中所包含的只可意會，不可言傳的因素，使競爭者難以模仿和復制。房地產文化貫穿整個房地產開發的全過程，影響項目定位的科學性和準確性，并對樓盤的市場銷售起著直接推動力，也為未來優秀的社區文化形成和建設奠定良好的基礎。房地產文化賦予樓盤靈性，提升樓盤價值。
房地產文化豐富多彩，開發過程中的每一個環節都體現著文化。從項目選址、理念創意、規劃設計、建筑施工、市場營銷、物業管理等每一過程的都在綜合應用和體現著文化因素。房地產文化既體現在社區名稱、主體概念方面，也體現在社區空間規劃、建筑風格設計方面;既體現在樓盤的廣告策劃、推廣宣傳方面，也體現在開發商的開發理念、目標使命方面;既體現在社區建筑風格、園林山水的物質空間布局與構建，更體現在社區生活方式、居住理念等精神生活的引導與創造。無論是景觀房產、運動社區、智能住宅，還是"郊居運動"、"新都市主義"、"新自然主義"等，都是文化賦予樓盤社區以精神和靈性?？梢哉f房地產業的每一個理念都離不開文化。
成功的開發商可以利用文化獨特的親和力，把具有相同文化修養與文化追求的人們聚集在一起，并取得價值觀的認同，從而達成有效的溝通，建立起與顧客的親密關系。優秀的開發商通過倡導和塑造優秀的房地產文化，能夠真正為顧客提供獨特的附加利益、居住體驗和生活價值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠度和美譽度，也為開發商長期發展提供文化積淀和品牌提升。
文化地產調查報告范文第2篇
[摘 要] 本文分析了我國房地產行業的現狀和發展趨勢,剖析了房地產營銷中存在的市場調研不足、營銷理念缺乏創新、營銷短視等問題。在此基礎上,提出房地產營銷應該進行創造性營銷、立體式營銷,精耕細作打造企業品牌。
[關鍵詞] 房地產 營銷 現狀 趨勢 問題 策略
從上世紀90年代初我國開始全面推行住房體制改革,20年來房地產行業在我國蓬勃發展,高度繁榮。伴隨著房地產市場的發展和逐步成熟,房地產營銷水平也有較大幅度提高乃至質的飛躍[1]。但是面對瞬息萬變的房地產市場,一些企業的房地產營銷理念和方法在某種程度上而言存在著相對滯后性,不能很好地緊扣市場脈搏。為此,筆者在剖析房地產行業現狀的基礎上,分析了我國房地產營銷中存在的問題,并提出解決策略,以期業內行家指正。
1房地產行業的現狀和趨勢
1.1我國房地產行業現狀
就目前市場情況而言,業內人士基于對住房剛性需求的普遍認可,均認為房價還會穩中有升。具體而言,在當前市場上,由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡,出于結婚需要而購買首套住房的需求較為龐大,在某些城市已使剛性需求呈現年輕化趨勢。我國目前正處于高速城市化階段,農村人口大量涌入城市創業就業,大量高校畢業生紛紛留城工作,由此帶來的購房需求不可忽視。北京、上海、深圳房價上漲幅度明顯高于全國平均水平,而這幾個地方正是外來人口購房比例較高的城市[2]。此外,1998年前后許多城市居民購買了“房改房”,經過10年左右時間,隨著經濟實力的提高,這些家庭對住房質量和功能提出了更高的需求,這種改善型的購房需求,剛性同樣較強。 特別地,自2009年以來,住房的投資性需求逐步上揚,已成為我國房地產行業不可忽視的一大特色。這一系列的因素決定了我國的房地產市場將會以強勁的勢頭持續發展。隨著經濟的發展,勞動力的收入逐步提高,各種建材費用也隨之漲高,建筑成本不斷加大,房價自然會水漲船高,穩步上升。
1.2我國房地產行業發展趨勢
根據經濟發展規律和房地產業自身發展的態勢,我國房地產發展呈現以下趨勢:
1.2.1智能化趨勢。隨著科學技術的發展,小區住宅紛紛采用先進的4C技術(包括計算機自動化控制、通訊、網絡化、智能卡),建立具有物業管理中心、通訊接入網、家庭智能化組成的三位一體的住宅社區服務與管理系統。
1.2.2生態化趨勢。人與自然和諧統一的理念已深入人心,因而利用高新技術打造生態人居,走可持續發展之路,營造綠色居住環境[3],已成為房地產行業發展不可逆轉的趨勢之一。
1.2.3輻射化趨勢。隨著城市化進程的加快,城市中心的居住成本越來越高、居住環境越來越差,城市發展必然呈現由城市中心向郊區輻射的趨勢。郊區環境及空氣條件一般要比中心城市好,可供開發的土地規模大,也易于產生規模效益。
2 當前房地產營銷存在的問題
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支。其實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點,通過有效地提供住宅、辦公樓、商業樓宇、廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產生活、物質精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動[4]。但面對風云變幻的房地產市場和更加成熟的消費群體,一些企業的銷售策略總是乏善可陳或者機械僵硬,因而顯得相對滯后、遠落后于市場的發展,不能很好地滿足消費者的需求。
2.1市場調研功課不足
房地產市場調查和研究在房地產營銷中具有舉足輕重的位置?！叭f丈高樓平地起”,市場調研正是房地產市場營銷的基礎。只有市場調研功課做足,才能確定開發市場適銷對路的物業,進而搶占市場先機、擴大市場份額;也只有以正確的房地產調研為依據,才能為已開發物業制定正確的營銷策略,最終實現經濟效益的再提高和最大化。但據筆者觀察,在一些房地產公司的市場調研過程中卻存在著隨意化、簡單化和粗糙化的傾向。在針對物業的市場調查中,缺乏實地的現場調查,只是簡單地以建委、房管局的項目統計資料和預售樓盤資料為準,而忽略了實際中存在的報而不建(資金不到位、炒地皮)、建而不報(改變項目性質,如聯建、自建改商品房)、報建歸口不一致(有在區里,有在市里)、報建與銷售內容不一致(最常見的是共用一個項目的銷售證或內部認購)等情況,最終使得統計結果和現實數據存在誤差[5]。在針對客戶的調研中,則對調研內容思考不夠,問卷設計不夠精細,最終不能確定不同客戶群體間方方面面顯著或是細微的差別,導致無法確定市場營銷的目標客群?？偠灾?一個完整全面的市場調查應既包括宏觀的背景情況,如社會政治環境、自然環境分析以及整個市場的物業開發量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內容;又包括市場營銷關鍵環節的掌控,如對暢銷物業、滯銷物業、各區域街區功能分析及重點項目對比(如規模、性質、規劃、工程設計、硬件配套、營銷、物業管理等)[6]。只有這樣才能避免數據針對性不強、調查結果準確性差,細分市場認識粗淺甚至混淆目標市場。
2.2營銷理念缺乏創新,機械復制
在現今房地產營銷中,往往存在著“跟風”心理,一些企業常常不管地方消費水平的差異性和消費意識方面的接受能力,亦步亦趨地“克隆“成功樓盤的規劃設計、產品戶型乃至案名、標志、廣告文案等[7]。這種機械僵硬的“邯鄲學步”,正是許多房地產商創新無門、營銷乏術的具體體現。當今時代已進入小眾傳播的時代。而在實際營銷中,多數房地產企業還是以思維定勢偏愛著大眾媒體,對隨著媒體干擾的增大,車身廣告,站牌廣告、電臺廣告、報紙廣告、戶外廣告等推廣方式的宣傳效果大打折扣的現實視而不見或束手無策。房地產商的營銷乏術,除了趨利活動的短視行為,還來自對創新風險的懼怕,創新人才的缺少,創新意識的缺乏。稍懂營銷的人都會明白伴隨市場競爭的加劇、消費心理的成熟和對物業品質的更高要求,只有加強對房地產商品自身質量、物管等方面的全方位創新,才會引來更多的“注意力經濟”,在激烈的房地產營銷中嶄露頭角。
2.3缺乏廣闊視野,存在營銷短視
房地產商品最終是要回到消費者中去,如果房地產企業一味地以開發商利益為根本出發點和落腳點,片面追求利潤,降低消費者價值和滿足程度,短時間內而言有可能實現盈利目的,但就長期而言,必將失去消費者信任,無法獲得長期的巨額利益,企業本身也必將進入難以為繼的發展窘境。更有甚者,面對競爭激烈的房地產市場,某些房地產商做廣告的出發點甚至偏離了誠實信用的軌道,常常玩弄文字技巧、炒作概念或故弄玄虛來欺騙消費者。這種只顧目前短期利益、無視企業長遠利益的短視行為嚴重干擾了房地產市場秩序,引發了一系列的法律糾紛,最終損害并影響的還是房地產企業自身的形象及誠信度。產品是營銷組合中首要的和最重要的因素,對于投資巨大的房地產業來說更是如此[8]。因此,任何一個房地產企業都必須注意產品自身的質量問題,提高物業服務,以更廣闊的視野打造企業品牌。質量問題主要表現在如下幾個方面:戶型設計空間利用率低,片面強調美觀而忽略住宅功能細化;施工質量不能保證,導致消費者對住房消費的投訴激增;樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能使客戶有一種放心感滿意感。物業服務是房地產營銷活動中一項非常重要的工作,隨著住宅商品化腳步的加快,物業服務的質量成為決定商品房品質量的重要組成部分。目前房地產物業管理很不成熟,仍存在許多不足:物業管理市場化、規?；潭鹊?管理水平不高;物業管理企業服務意識不強;物業管理隊伍素質低下,管理水平不高,管理手段落后。
3當前房地產營銷對策分析
3.1以創新性的精神,進行創造性的營銷
知識經濟下的當代社會瞬息萬變,房地產市場日新月異,競爭異常激烈,為了滿足日愈挑剔的消費者,各種營銷策劃方案層出不窮[9]。經歷過不斷的模仿、被模仿,同質化惡性循環的陣痛,越來越多的房地產商意識到不斷創新是企業長盛不衰的唯一法寶。只有將滿足消費者多樣化需求作為出發點,綜合運用各種創新營銷模式,才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。房地產市場營銷可能的創新方式包括:整合營銷,關系營銷,人文營銷,綠色營銷,服務營銷,社會營銷[10]。特別地,文化營銷是房地產營銷創新的一個有力抓手。文化與地產之間就存在著不可分割的關系,文化是地產最大的創新空間;地產是文化最好的表現載體;地產因為有了文化而顯得豐滿和變化多端;地產中的文化競爭是最高層次的綜合競爭。房地產商做產品,同時也是做文化,將文化融入到了制造的每一個環節,讓消費者在消費過程中體驗文化的形式、文化的語言,文化使冷冰冰的建筑擁有了靈魂,具有了價值傾向、生活方式、個性特征[11]。因此,房地產企業必須要根據當地的實際情況,反復論證,準確把握住項目的核心文化理念。對項目的核心文化理念進行務實的剖析,并具體落實到項目開發的整個流程,確保實施。特別地,開發商應是一名優秀的管理者,對各種媒體進行有效的資源整合,使其緊密合作,把項目核心文化理念灌輸到位,發揮出整體優勢[12]。
3.2精耕細作的魔鬼營銷
一個房地產項目一般從立項到銷售完成也就三到五年的時間,所以沒有很長的時間來培育市場。因此,房地產營銷就是一種“魔鬼式”的營銷,必須要在有限的時間周期內,以真刀實槍的功夫,取得立竿見影的效果,完成產品銷售。要想在較短時間內實現銷售目標,就必須精耕細作努力打造企業品牌。市場競爭發展到一定階段必將是品牌的競爭。和一般產品相比,名牌產品很受消費者青睞,從而贏得較大的市場占有率,獲得較高的品牌價值。國外企業家認為 “品牌是企業最大的資產”、“產品成功不是真正的成功,只有品牌的成功才是企業的成功” [13]。 房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的,但基于房地產品牌的特殊性,房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。同時,品牌戰略的實施是全過程、全方位的一個持續行為。因此,必須把營銷的理念貫穿到房地產開發的全過程,從項目選擇、產品定位和設計、產品研發和建設、房屋銷售到物業管理都應以客戶需要和愿望為導向,最大限度地滿足消費者的愿望。
3.3全方位多視角的立體營銷
地產業的重要特點之一就是變化快、周期短。面對瞬息萬變的房地產市場,房地產企業必須要拿起“望遠鏡”,建立大局觀。簡而言之,就是要進行全方位多視角的立體營銷和全程營銷。全程營銷的一個突出特點就是以市場、客戶為導向。市場需要什么,就生產什么、賣什么。全程營銷要求從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合,通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程,使產品及服務完全符合消費者的需要,真正達到“不推而銷”的境界。這必然對對品牌管理、前期調研、市場定位、定價策略、推廣水平、服務意識等方面提出了更高要求。因此必須要建立全程服務理念,進行全面質量營銷。房地產營銷的客戶服務應該是涵蓋售前、售中、售后的全程服務[14],使客戶真正體驗到的是“一站式”的無憂服務。北京地產龍頭企業華遠房地產股份有限公司就以超前的眼光將售后服務列入其規劃視野,提出組合售后服務概念,在客戶購房后,將享受由30余個商家聯手提供的優惠服務,行業覆蓋裝修、家具、電器等多方面與日常居住生活相關內容,從而在激烈的市場競爭中取得了先機。一套住房往往需要購房者掏出半生的積蓄,因而消費者對商品質量提出更高的要求。這就意味著在房地產開發運營的全過程實施全面質量營銷。從規劃到設計,從選材到施工,從人員招聘到服務系統建設,一磚一瓦,一草一木,房地產企業都要舍得投入時間、精力打造讓目標客戶覺得有價值的“品質”。
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文化地產調查報告范文第3篇
北京城建投資發展股份有限公司（以下簡稱“北京城建”）是由北京城建集團于1998年12月獨家發起，向社會公開發行A股股票募集而成立的。在10多年的發展中，北京城建始終把企業文化建設作為促進企業發展的一項重要戰略，認真組織實施，形成了充分體現時代發展特征、社會發展要求的文化體系，凝聚起了強大的文化力。這種文化力已經成為團結隊伍、樹立形象、增強企業核心競爭力的重要動力。2009年，北京城建被中國企業文化研究會評為“全國企業文化建設先進單位”。
一、基本做法
北京城建在企業文化建設工作上始終立足企業實際，精心培育了以核心理念為主要內容，自身特色顯著的企業文化體系；通過搭建載體，實現了企業文化落地生根；通過建立管理制度，確保了執行力；通過教育灌輸，使企業文化入腦入心。
(一）注重提煉內涵
北京城建企業文化既要傳承北京城建集團文化的“血脈”特征，又要彰顯房地產行業文化和上市公司文化的特色。為此，2001年～2008年，北京城建進行了三次企業文化大討論，形成了內容豐富、內涵深刻的企業核心理念。其企業文化內涵是“實現股東、員工和客戶價值的統一”；愿景是“實現產品、服務在時間和空間上的完美結合”；使命是“共創美好生活”；價值觀是“服務客戶是我們的宗旨、誠實守信是我們的靈魂、雷厲風行是我們的傳統、陽光公開是我們的準則”；品牌建設理念是“品質·人生”。與之相適應，制定了領導人員行為規范及管理崗位人員行為規范，設計了企業形象識別體系。
2007年，北京城建對企業文化的內涵、范圍、影響力、建設途徑及評估進行了系統研究，在此基礎上，制定了公司《企業文化建設綱要》，對2009年～2014年企業文化建設進行了規劃，并進一步明確了企業文化建設的指導思想、基本原則、工作機制和保障措施。以企業文化內涵、范圍、影響力、建設途徑和評估體系為內容的研究，被中國企業文化研究會作為“改革開放30年中國特色企業文化研究”課題立項，研究成果于2009年獲得中國企業文化研究會“中國特色企業文化”專項課題B級通過。
(二）注重搭建載體
為使企業文化融入到生產經營管理的各項工作，增加凝聚力，北京城建開展了一系列活動，促進企業文化落地生根，發揮作用。圍繞房地產開發主業，開展了以創建“明星辦公區、明星物業小區、明星建設樓盤、明星售樓處”為內容的“明星工程”競賽活動。創建活動內容務實，涉及企業行政管理、工程管理、合約管理、策劃管理、財務管理、銷售管理、資金管理、物業管理、CIS及精神文明管理等，基本覆蓋了公司各方面的工作。公司工會以舉辦乒乓球、羽毛球、游泳、登山體育比賽及職工書畫藝術展，豐富員工的精神生活，提升群眾性精神文明創建水平。共青團開展“青年文明號”創建、“論管理 促發展”青年論壇活動，促進青年愛崗敬業、成長成才，為公司發展建功立業。
(三）注重制度保障
北京城建先后制定了《企業文化建設管理辦法》和《統一品牌建設管理實施方案》，為加強企業文化建設提供制度保證?！镀髽I文化建設管理暫行辦法》從落實公司企業文化體系管理、團隊管理、作風管理、品牌管理、廣告管理、公關管理、環境管理等七個方面進行了闡述，明確了各項管理的主要任務、工作措施和主管部門，具有很強的實操性?！督y一品牌建設管理實施方案》，明確了品牌建設管理的組織機構、工作職責和程序、基本內容和要求、目標任務、檢查考核標準，促進了公司品牌文化建設管理的統一性。
(四）注重教育灌輸
為使企業核心理念“內化于心”、行為規范“固化于行”，北京城建把企業文化體系內容的教育灌輸當作重要工作來抓。新員工入職培訓的第一課，必須學習企業文化。黨政主要領導到基層檢查工作，要抽查員工對公司理念的掌握情況。要求員工掌握的內容，班子成員必須先于員工掌握，并把企業文化知識列為每年一次的主題教育全員輪訓的重要內容。公司充分利用內部報紙、雜志和網站廣泛宣傳創業愿景、使命、價值觀以及企業文化建設情況。
二、主要成效
北京城建企業文化建設工作取得的成效，主要體現在企業文化影響力、企業發展能力和企業品牌影響力不斷增強。
(一）深化了企業文化的影響力
“實現股東、員工和客戶價值的統一”是北京城建企業文化內涵的總概括，旨在推動企業努力實現持續、健康、穩定發展，為股東提供豐厚的回報，為員工提供發展的平臺，為客戶創造更大的價值。
對內，北京城建關注員工的各種需要，為員工創造良好的氛圍，促使員工的交往、歸屬、尊重、自我實現等高層次的精神需求得到充分滿足，引導員工在增加企業效益和社會效益的基礎上獲取物質利益，促使員工的思想政治素質、業務管理技能和個人品德修養得到全面發展，形成了奉獻光榮、知識崇高、人才寶貴的企業風氣。
對外，通過與合作方、投資方和消費者積極有效溝通和實際利益回報，傳導北京城建的價值觀。通過積極參加搶險救災、捐款捐物、志愿服務等公益活動，承擔企業社會責任。同時，積極參加行業組織和協會的高峰論壇、成果發布、經驗交流及社會評選、展覽展示、媒體推廣等文化活動，向社會傳遞企業文化信息。在2009年中國房地產指數研究院開展的企業知名度、美譽度和忠誠度調查中，北京城建這三項指標均獲得了較高的得分。
(二）增強了企業發展的能力
目前，北京城建擁有12個子公司及7個參股公司，年開復工面積達到百萬平方米，總資產達到了150.8億元，形成了房地產開發、投資、物業及環保四大業務板塊。公司盈利能力已由最初的一億元左右，增長到2009年的8億多元；產品生產能力顯著提高，推出了世華國際中心、世華誠和大廈、世華水岸、東湖灣、首城國際等較高品質的產品；投資融資能力顯著提升，先后三次定向增發和發行公司債；管控能力顯著增強，形成了具有自身特色的投融資管理、土地拓展管理、品牌管理、內部管控四個方面的管理模式。
(三）提升了企業品牌的影響力
北京城建以“品質·人生”品牌建設理念為指導，堅持全面提高產品品質，時刻關注、持續滿足客戶的購房需求，并把產品品質細化為“質量、實用、方便、舒適、健康、和諧”。公司推出的北苑家園、世華國際中心等三十多個樓盤，滿足了不同層次客戶的購房需求，贏得了市場的認可和客戶的厚愛。2004年以來，公司連續六年被評為“中國房地產企業百強之星”，并連續6年位居“中國房地產企業品牌價值TOP10”榜單。2009年9月，公司的品牌價值達到了26.18億元。
（作者單位：北京城建投資發展股份有限公司黨委宣傳部）
文化地產調查報告范文第4篇
(一)登記情況：
2005年我市涉外房地產企業正式登記注冊的有4戶。至2006年，由于項目開發和銷售完結，有兩家企業停止經營，另外又有新注冊的企業兩家。故2006年登記戶數仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業。
(
二)經濟稅源及入庫稅收收入：
2005年我市涉外房地產企業實現銷售收入3721萬元。2006年實現銷售收入574萬元。
2005年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元(營業稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元)。
2006年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元(營業稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元)。
二、**市涉外房地產企業趨勢分析：
從調查分析的情況來看，我市房地產行業，尤其是涉外房地產行業發展呈以下幾個趨勢：
(一)在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產行業融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。
(二)隨著經濟的持續快速增長，房地產行業投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態。
(三)私有制股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產企業的80%左右。涉外房地產企業中更是100%的為私有性質，且銷售和財務人員多為家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
(四)市區內房地產開發的重心轉移。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關政策的不斷規范，我是原有易開發資源逐漸萎縮。新項目開發地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業尚在起步階段的的縣級區域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產企業在稅收管理上存在的問題：
根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業2005年度和2006年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
(一)因房地產企業自身原因，造成發展受阻。在涉外分局征管的四家房地產企業中，真正形成一定規模集約化產業化發展的只有華嵩置業有限公司，其他幾家為“項目”公司，規模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處于停產狀態而無稅可交。
(二)納稅主觀方面的因素：不少企業存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發等手段增加稅務人員核算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。
(三)納稅客觀方面的因素：企業帳務混亂。該行業大部分是私營經濟性質，帳務設置不規范，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售(預售)收入費用等進行了登記，而沒有系統地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規范，使得稅務檢查有一定難度。
四、關于房地產稅收征管方面的幾點建議。
(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
文化地產調查報告范文第5篇
房地產銷售顧問年終述職報告2020(一)
尊敬的領導：
您好!
兩年的房地產銷售經歷讓我體會到不一樣的人生，個性是在x的案場，嚴格、嚴謹的管理下的洗禮也造就了我穩重踏實的工作作風?；厥走^去一步步的腳印，以下就是我的述職：
一、“堅持到底就是勝利”
堅持不懈，不輕易放下就能一步步走向成功，雖然不明白幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了;同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放下對客戶解釋的機會，客戶就流失了;而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往期望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學習房地產專業相關知識，讓自我過硬的專業素養從心地打動客戶。
二、學會聆聽，把握時機。
我認為一個好的銷售人員就應是個好聽眾，透過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應當輕易以自我的經驗來決定客戶“一看客戶感覺這客戶不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”，導致一些客戶流失，就應透過客戶的言行舉止來決定他們潛在的想法，從而掌握客戶真實信息，把握買房者的心理，在適當時機，一針見血的，點中要害，直至成交。
三、對工作持續長久的熱情和用心性
辛勤的工作造就優秀的員工，我深信著這一點。因此自從我進入易居公司的那一刻起，我就一向持續著認真的工作態度和用心向上的進取心，無論做任何細小的事情都努力做到最好，推銷自我的產品首先務必要先充分的熟悉自我的產品，喜愛自我的產品，持續熱情，熱誠的對待客戶;腳踏實地的跟進客戶，使不可能變成可能、使可能變成現實，點點滴滴的積累造就了我優秀的業績。同時維護好所積累的老客戶的關系，他們都對我認真的工作和熱情的態度都抱以充分的肯定，又為我帶來了更多的潛在客戶，致使我的工作成績能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的最大的收獲和財富，也是我最值得驕傲的。
四、持續良好的心態
每個人都有過狀態不好的時候，用心、樂觀的銷售員會將此歸結為個人潛力、經驗的不完善，把此時作為必經的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改善和發展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨、等待與放下!
龜兔賽跑的寓言，不斷地出此刻現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力?，F實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放下，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而能夠早點抵達終點。如果領先靠的是機會，運氣總有用盡的一天。
一向以來我堅持著做好自我能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標前行。
述職人:x
2020年x月x日
房地產銷售顧問年終述職報告2020(二)
尊敬的領導：
您好!
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為x企業的每一名員工，我們深深感到x企業之蓬勃發展的熱氣，x人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產時，該同志對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于2020年與x公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合x公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為x月份的銷售高潮奠定了基礎。最后以x個月完成合同額x萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。 下旬公司與x公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，該同志不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
述職人:x
2020年x月x日
房地產銷售顧問年終述職報告2020(三)
尊敬的領導：
您好!
不知不覺，在××工作已經足月有余，在這個把月里，工作量不大，要學的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產銷售，可是銷售知識永遠是個無底深淵。也正因為如此，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業績，爭奪提成，經常是不擇手段，詭計迭出。幸運的是目前的××擁有一個和諧的銷售氛圍，同事之間既有競爭更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中(即便我們只有4人)化解。正因為有這樣濃厚的企業氛圍和團隊精神，才給了我在××成長所需的養分。
但是通過工作，還是發現自身仍存在許多缺點急待解決。首先，剛進入××，對××地產的企業文化及××這個項目的相關情況還沒能夠了然于心，跟客戶介紹的時候不足為企業和項目展示很好的口碑與形象，致使客戶對我們的企業品牌與項目一知半解。我想作為一個大企業的置業顧問，不僅要精通賣房業務，更要讓客戶感覺中建無論是從企業品牌，社區環境，物業質量以及員工素質各方面都比其他樓盤有優勢，堅定客戶購買的信心。針對這個問題，我已經與同事××深刻討論過，多學習，多討教，從自身做起樹立對本企業品牌的絕對信心與優越感，以此感染每個客戶。
其次，由于進入××時所有的住房已基本售罄，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對于商鋪銷售基本可以說是毫無經驗。我想，相對于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購房心態及個人氣質各方面肯定也有所不同，因此對于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應的變化。比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報率問題，那么我們就應該著重介紹周邊的發展趨勢與發展前景，堅定客戶購買的信心，讓其買得開心，買得放心。以前總以為一個優秀的銷售員必須有自己的個性，沒有個性的銷售員不過是個服務員而已。但是通過實踐工作我才發現，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應該具備能夠隨時適應不同消費者心態的應變能力，同時牢記，專業、禮貌、主動服務、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業操守。所以，為了做好××商鋪的銷售工作，我急待提高自身修養，無論從個人氣質和專業能力方面都要把自己打造成一個適合××地產大氣之風的置業顧問。
另外，由于進入××的時間不長，所以自己對公司的一些規章制度和流程方面還沒有機會完全了解，偶爾犯下一些低級錯誤。雖然在主管的幫助下已經改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進，一方面自己會多學多問，另一方面也希望領導的鞭策，同事的提點。
我深知個人的發展離不開企業的發展，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。所以，在這充滿希望的企業里，我必將全力服務公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴于律己，認真專研，繼續學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹的態度面對我的職業，為客戶制造感動，為公司創造利潤!
述職人:x
2020年x月x日
房地產銷售顧問年終述職報告2020(四)
尊敬的領導：
您好!
x年的一年已經過去，新的挑戰又在眼前。在一年里，有壓力也有挑戰。年初的時候，房地產市場還沒有完全復蘇，那時的壓力其實挺大的?？蛻粲兄刂仡檻]，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產的穩定性和升值潛力，在稍后的幾個月里，房市回升，我和同事們抓緊時機，到達了公司指標，創造了不錯了業績。
在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結幾點與大家分享：
(一)不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。
(二)了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。
(三)推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
(四)持續客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。
(五)確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業來幫忙客戶。多與客戶講講專業知識，中立的評價其它樓盤，都能夠增加客戶的信任度。
(六)團結、協作，好的團隊所必需的。
自己也還存在一些需要改善之處：
有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。
對客戶關切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。所以，以后我要加強與客戶的聯絡，時時關切，透過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但能夠掌握先機，操控全局，而且還能夠增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。
現今我已來工作半年多了，在一年的工作中，本人的銷售套數為69套，總銷額為6千萬。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對青島各個地區的了解，不但要做好這個項目，更要跟著公司一齊轉戰南北，開拓新的戰場。
在此，我十分感謝領導給我的這次鍛煉機會，我也會更加努力的去工作，去學習，交出自己滿意的成績單。
述職人:x
2020年x月x日
【篇一】
不知不覺就又半年過去了，這半年我做了很多事，當然我也加入了清風集團，成為了一名置業顧問。說到成都清鳳集團，公司以房地產開發為龍頭，融房地產開發、建筑施工、物業管理、園林綠化為一體的綜合性房地產集團公司，是我們公認的金堂自主有信譽的房地產開發商，實力十分雄厚，所以我很榮幸自我能加入我們銷售--代表集團形象直接應對客戶的這樣一個團隊。很多成功的前輩都說，銷售這個行業是最鍛煉人的工作，因為自我的年輕和經驗不足，所以更需要鍛煉自我!這天我的年終總結是對上半年來的工作學習進行回顧和分析，從中找出經驗和教訓，引出規律性認識，以指導今后工作和實踐活動的這樣一個總結。
上半年來我們的銷售成績是有目共睹的，完成的十分棒，這些歸功于我們的前輩。那我呢?其實我踏入這個行業算是比較晚的，沒有什么明顯的成績出來，就算這樣我對自我以及公司的前途和前景還是十分看好，能夠說在如今房產銷售較為低彌的市場中我們的公司在整個金堂的房地產開發中算是佼佼者!了，所以相對來說，作為銷售人員選對這樣一個展現自我的工作平臺也是很重要的，當然我選對了!
在這段時間與客戶的交流中我是深深的體會到房產的重要性，為顧客選對一套屬于自我的家是我們作為置業顧問應盡的職責，做自我的工作不僅僅要對自我的工資負責，更要對自我的顧客負責。能夠這樣說，房產是銷售中最慎重的買賣，不僅僅是買賣，更是對自我的一生拼搏的總結、一輩子奮斗的開始，而這些，就是我們置業顧問的天職。其實像我們談客戶是具有很大的競爭力的，雖然我們的房子質量好，綠化好，位置好，環境好，服務好，但是作為顧客來講究是該多比較多比較之后再來決定的，所以這個時候我們的工作潛力就表現出來了，如何讓讓顧客買我們集團的房子呢?當然是讓我們的顧客了解我們房子的優勢，價格、位置、環境、檔次都成了思考的因素，需要我們去協調、去綜合。一般來說銷售工作中往往會存在以下的失誤和問題：
1、主觀認識不足，談客戶時思路不夠清晰;
2、自身沒有足夠的意志，對自我的銷售欲望不夠堅定;[由整理]
3、計劃制訂得不合理，脫離客觀實際，盲目尋找客戶，有時候會錯過很多準客戶。
4、對房子的講解不到位，談客戶執行的過程不到位。
5、對競爭對手的跟蹤分析不深入，市場反應速度滯后。
6、來自于競爭對手的強大壓力，使自身的優勢不能突顯。
以上都是作為我們在工作中所要不斷改善的部分，所以對于消費者的心理、顧客的需求等等都需要我再揣摩再學習以做到從容應對。
總結不僅僅要回顧過去，還要展望未來。對當前的形勢現狀與未來的發展我們還要進行客觀深入的分析：
1、外界宏觀與微觀環境分析：行業發展現狀與發展、競爭對手現狀與動向預測、區域市場現狀與發展、渠道組織與關系現狀、消費者的滿意度和忠誠度總體評價。
2、內部環境分析。企業的戰略正確性和明晰性、企業在產品、價格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、自身現狀分析。自身的目標與定位、工作思路和理念、個人素質方面的優勢與差距。
透過對現狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機遇。從而對困難有清醒的認識和深刻的分析，找到解決困難的方法，對機遇有較強的洞察力，及早做好搶抓機遇的各項準備。
沒有人會隨隨便便成功，每一個成功的后面都是付出的艱辛努力。認真分析取得成績的原因，總結經驗，并使之得以傳承，是實現工作業績持續提升的前提和基礎。成績固然要全面總結，對于未來的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團的一體化服務，并且制定適合自我的任務標的，同時改善自我的銷售成績，要做到：
1、明確工作的主要思路。戰略決定命運，思路決定出路，良好的業績務必要有清楚正確的思路的支撐。否則人就變成了無頭蒼蠅，偏離了方向和軌道，就會越走越遠;
2、新一工作的具體目標：銷量目標學習目標;
3、完成計劃的具體方法，與客戶關系親密程度加強、及時反映顧客的新資訊。
做到以上觀念上的宏觀展望規劃使我們成功的必經之路，銷售行業正在不斷壯大，不能讓自我落伍，更不能讓自我淘汰，所以我把下半年當做一個新開始，努力做成功，完成目標，讓自我成為最偉大的推銷員!
房地產銷售顧問年終述職報告2020(五)
我是x銷售部門的一名普通員工，剛到房產公司時，對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導和各位同事的幫忙下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場有關的一些資料。作為銷售部中的一員，深深感覺到自我身肩重任。作為企業的門面，企業的窗口，自我的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自我。在高素質的基礎上更要加強自我的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且一向努力做好自我的本職工作。
2014年，我用心配合本公司有關部分同事工作，以提高銷售率為目的，在公司領導的指導下，為x月份的銷售高潮奠定了基礎。最后以x個月完成合同額x萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮和實踐的檢驗，我從中學到了不少專業知識，也透過銷售認識了許多新朋友，使自我在待人接物、行為禮儀、突發事件等各方面都比以前有所提高。
經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出了x火爆認購的場面。在銷售部，隨著新樓盤的對外銷售，應對工作量的增加以及對銷售工作的系統化和正規化的深入，工作顯得很繁重。從開盤至今，同事們基本上每一天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入主角并且嫻熟的完成了自我的本職工作。
此外在銷售過程中每月的工作總結和每周例會，我不斷總結自我的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。經過同事們的親密合作，銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，我想這其中也與其他銷售部成員的努力是分不開的。
2014這一年是有好處的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為企業的每一名員工，我們深深的為我們企業蓬勃發展的熱氣，同事們人人努力拼搏的精神所吸引。
文化地產調查報告范文第6篇
北京目前普遍短缺高層次復合型、創新型人才和學術帶頭人，需求的人才以本科生為主。當今北京最為缺乏的人才：
電子信息、生物工程和新醫藥、光機電一體化、新材料、環保與資源利用五大行業的領軍式人物，即熟悉本行業在同行業中的地位，了解本行業當代國際前沿發展狀況，有能力制定正確的行業、系統、部門發展戰略與對策，推動行業迅速發展的“帥才”。
在基因工程、生物芯片、超大規模集成電路、納米技術等高新技術領域具有國際水平的頂尖級人才。
熟悉世貿組織規則，適應國際競爭需要和能夠解決國際爭端的專門人才?？珙I域、跨行業、跨學科的復合型人才。
上海
目前，上海緊缺的人才有12類，它們是：金融管理、高新技術、現代信息技術(網絡)、市政建設與管理、現代經營管理、環境保護、涉外法律、社會中介、經貿營銷、企劃咨詢、港口航運航空、社區管理與發展。這些緊缺人才中，90%以上與知識產業有關。
知識產業發展將為上海創造大量的就業機會，同時又需要大量與知識經濟時代相適應的中高級人才。根據這一預測，計算機、通訊、電子類人才的社會需求量較大，相關服務產業的中高級人才仍然緊俏，一般性人才則將繼續“滯銷”。
廣州
從專業需求看，列前13位的依次是計算機類、中文類、英語類、財會類、管理類、電氣類、機械制造類、法律類、建筑類、金融與貿易類、公安類、臨床醫學與醫學技術類、數學類，約占整個需求的60.70%。
西安
目前西安人才需求前10個職業是，推銷展銷人員;保險業務員;飯店服務人員;機械制造加工人員;部門經理及管理人員;護理人員;計算機工程師;物業管理人員;建筑工程技術人員;焊工。
深圳
據深圳市人才大市場目前的用人需求顯示，需求量最大的是貿易銷售類人員，所占比例達到了24%;其次是工廠類人員、機械類人員、電子通訊類人員、計算機類人員，分別占崗位總數的14%、10%、8%和6%。專業需求量排在前3位的是經濟管理專業、電子專業和機械專業。
從用人單位對求職者學歷要求來看，本科學歷的占20.7%，碩士學歷的占0.3%，大專以上(含大專)學歷的占需求量的69%。
天津
電子、醫藥、制造業仍是天津市吸納人才的主要行業。人才需求前10名是市場營銷、會計、計算機軟件、企業管理、國經、保險、計算機網絡、財務管理、機械與儀器儀表、人力資源管理。以上專業對人才的要求大都是本科以上學歷，且具備相關工作經驗，薪酬方面，除計算機軟件、企業管理、會計專業略高外，其起步月薪基本在1000—2000元之間。
杭州
杭州的人才需求量排在前10位的分別是市場營銷、業務代表、電子通訊、機械類、管理類、營業員、市場經理、文秘、管理顧問、工民建。目前杭州人才市場呈現出以下特點：
1.營銷類需求量遙遙領先。
2.計算機、財會類需求低迷。
3.經營管理人才走俏。
4.學歷要求趨向合理。
東莞
東莞各人才需求量處在前10位是，銷售、管理、計算機、保險、化工、地產、物流、超市、人力和文秘，起步月薪大都在1200—2000元。另據了解，由于東莞企業產業結構向制造業過渡后，大量高層次研發人才成為需求的一個亮點。東莞市目前擁有的高級人才僅占人口總量的7‰，與廣州25‰的比例要差很多。中高級人才的不足已成為東莞企業發展的瓶頸。因此，中高級人才在東莞的就業前景頗為樂觀。目前東莞人才市場有以下特點：
1.高級技工仍不能滿足需求，身價緊逼碩士、博士。在首屆廣東省中高級技能人才交流會上，很多企業以年薪10萬的待遇也未能尋覓到合適的人才。其中，特別是美容行業的美容師和高級廚師最受歡迎，而擁有高級證書的焊工、銑工、刨工同樣走俏。
2.全日制家政服務人員告急，鐘點工價高燙手。
3.復合型人才受歡迎。